Оценка моего дома слишком занижена.

Оценка жилья часто требуется для рефинансирования ссуд. «Низкая оценка» чаще встречается в сделках рефинансирования, чем в сделках по покупке.

Домовладелец часто имеет в виду цифру, но она не всегда основана на фактических продажах в этом районе или действительно сопоставимых продажах.

Итак, что вы делаете, если не можете рефинансировать из-за низкой оценочной стоимости? См. Рекомендации ниже.

Один из вариантов — получить второе мнение. Другой кредитор, вероятно, будет использовать другого оценщика, который может предложить более высокую стоимость.

Но это не без риска. Вы можете в конечном итоге заплатить за две оценки и по-прежнему не рефинансировать. Прочтите другие идеи.

В этой статье:

1. Что делать, если ваша оценка рефинансирования занижена
2. Низкая оценочная стоимость дома, который вы покупаете
3. Низкая оценочная стоимость дома, который вы продаете
4. Как подать апелляцию
5. Как оценщики определяют стоимость

Что делать, если ваша оценка рефинансирования окажется заниженной?

• Вы можете обжаловать оценку
• Вы можете найти другого кредитора, который пользуется услугами другого оценщика (вы платите за новую оценку)
• Вы можете сделать рефинансирование «наличными», то есть доведение наличных до закрытия, чтобы компенсировать разницу между суммой ссуды и стоимостью собственности.
• Если вы надеялись обналичить часть капитала, вам, возможно, придется взять меньше денег на рефинансирование вывода
• Отмените рефинансирование, пока вы не увеличите капитал

Имейте в виду, что если вы отмените рефинансирование, вам, скорее всего, придется заплатить оценочный сбор. Точно так же заказ новой оценки не является гарантией более высокой стоимости, и вы рискуете получить два счета за оценку.

По теме: Как использовать рефинансирование выплаты ипотечного кредита

Плюс, кредитор может не разрешить дополнительную оценку.

Обратите внимание, что сегодня многие кредиторы переходят на автоматизированную оценку (AVM), чтобы сэкономить время и деньги. Если с момента покупки вы сделали много улучшений в доме или интерьер вашего дома имеет особенности, не очевидные для «проезжающего» оценщика, вы можете заранее настоять на привлечении оценщика, даже если это будет стоить дороже.

Следует отметить один момент: домовладельцы очень часто переоценивают стоимость собственного дома. В приведенной ниже таблице показана разница между мнениями владельцев о стоимости своей собственности и фактической оценочной стоимостью собственности.

Когда ваш дом оценивается меньше, чем его покупная цена, это влияет на вашу ипотеку, а также может повлиять на ваш контракт.

Помните, что ипотечные кредиторы используют значение, определенное оценщиком, для ввода «стоимостной» части расчета отношения ссуды к стоимости (LTV).

Если оценочная стоимость меньше покупной цены, кредиторы используют это значение для определения вашего LTV.Если продавец не согласится снизить цену, вам придется увеличить первоначальный взнос, чтобы получить такую ​​же ипотеку и процентную ставку.

Когда ваш дом оценивается ниже его покупной цены, есть несколько потенциальных результатов:

1. Продавец и покупатель пересматривают новую, более низкую цену продажи дома
2. Покупатель увеличивает первоначальный взнос для достижения новых минимальных значений LTV и первоначального взноса
3. Продавец и покупатель расторгают договор купли-продажи дома
4. Покупатель или продавец запрашивает опровержение оценки (см. Ниже)

Возможность «плохой оценки» является одной из причин, по которым контракты на покупку жилья часто заключаются с условием оценки.Если дом не может быть оценен на предмет согласованной покупной цены, оговорка о непредвиденных обстоятельствах позволяет покупателям переоценить и, возможно, уйти.

Фактически, ссуды FHA требуют этого непредвиденного обстоятельства при любых покупках, финансируемых с помощью ипотечных кредитов FHA.

Непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, также иногда используются для пересмотра контрактов или выхода из контрактов после того, как оценщик определит требуемый ремонт, такой как сколы краски или треснувшие окна.

Как покупатель жилья отказываться от непредвиденных расходов по оценке.Вы можете потерять свои рычаги влияния на переговорах, если стоимость дома ниже его покупной цены.

Если вы продаете дом, и он не соответствует цене, указанной в списке, может произойти несколько вещей.

Возможно, ваш агент по недвижимости слишком высоко оценил дом. В этом случае вы можете снизить запрашиваемую цену. Не так много покупателей, которые готовы выложить дополнительные тысячи долларов, чтобы покрыть разницу.

И нет никакой гарантии, что заказ еще одной аттестации принесет желаемые результаты.

На горячих рынках, однако, обычно выставляют дом по более высокой цене, предполагая, что конкуренция быстро приведет к росту стоимости. Некоторые рынки растут так быстро, что оценки не могут угнаться за ними.

Оценщик должен основывать стоимость вашего дома на последних продажных ценах на аналогичные дома.

Однако у вас есть несколько вариантов, если оценка окажется низкой.

1. Подождите, пока сопоставимый дом не будет продан по аналогичной цене
2. Попросите покупателя компенсировать разницу наличными
3. Уменьшите цену до оценочной стоимости

Хотя ни один из них не может быть идеальным, это варианты. Если вы не торопитесь, вы можете повторно выставить дом на более поздний срок, чтобы еще раз попытаться получить максимальную прибыль.

Что произойдет, если оценка моего нового дома окажется заниженной?

Это зависит от того, какой у вас кредит, как ведется строительство и как (или есть ли) у вас ссуда на строительство.

Если вы строите индивидуальный дом на участке, которым владеете или покупаете, вы, вероятно, получите строительную ссуду для финансирования строительства.Когда вы берете ссуду на строительство, кредитор основывает сумму ссуды на «улучшенной стоимости» собственности. Оценщик использует информацию, предоставленную строителем, и текущую стоимость дома в этом районе, чтобы оценить, сколько будет стоить ваш дом после завершения строительства.

Связано: Fannie Mae HomeStyle против FHA 203 (k) ссуда на строительство и реабилитацию: что лучше?

После того, как строитель закончит работу и дом получит Свидетельство о заселении, ваша новая ссуда погасит ссуду на строительство. Этот новый заем называется «постоянным» или «вывозным» финансированием.

Если недавно построенный дом не оценивается по крайней мере по его оценочной стоимости, у вас есть некоторые из тех же вариантов, что и у любого покупателя дома — попробуйте нового кредитора, получите новую оценку или попросите застройщика взять меньше. Если низкая оценка является ошибкой строителя — скажем, качество строительства или материалов не соответствовало описанию в документации по ссуде, вы можете подать в суд на своего строителя.

Новое строительство, нестандартное

Если ваш недавно построенный дом находится в стадии строительства, и вы финансируете его с помощью традиционной ипотеки, вы находитесь в той же лодке, что и любой другой покупатель готового дома.У вас есть те же возможности — отступить, пересмотреть условия, внести больший первоначальный взнос и т. Д.

Если вы финансируете строительство дома с помощью жилищного кредита FHA 203 (k) для реабилитации, вам может повезти. Агентство предоставляет 10-процентную «возможность для маневра» в окончательной оценочной стоимости, не влияя на условия вашего кредита.

Это также применимо, если вы используете рефинансирование 203 (k), чтобы добавить некоторые улучшения дома, когда вы рефинансируете свою собственность.

Покупатель дома в некоторых случаях может запросить опровержение оценки.Это формальный процесс, в ходе которого кредитор покупателя отправляет оценщику запрос на повторную проверку стоимости.

Оценщику могут быть представлены дополнительные сопоставимые дома, а также «пропущенные» характеристики объекта недвижимости, которые могут повысить его стоимость.

По теме: Помогите! Мне нужно подать апелляцию на оценку моего дома!

Эти опровержения часто почти не имеют эффекта. Оценщики неохотно меняют стоимость дома на основе отчета. Оценщик отправит опровержение, указав, что значение было изменено на основании новых данных или что оно не было изменено и почему.

За исключением упрощенных ссуд рефинансирования без оценки, почти каждая заявка на ипотечное кредитование требует оценки жилья для утверждения.

Хотя многие кредиторы используют (по крайней мере, для некоторых транзакций) автоматизированные модели оценки (AVM), чтобы получить представление о стоимости вашей собственности, в большинстве транзакций по-прежнему участвует лицензированный человек.

Лицензированные оценщики жилья используют три общих метода для определения стоимости вашей собственности.

Подход «сравнения продаж»

Для покупателей жилья и домовладельцев, финансирующих первичное жилье, наиболее распространен метод «сравнения продаж».

При использовании метода сравнительной оценки продаж оценщик жилья сравнивает объект недвижимости (то есть ваш дом) с другими подобными домами с аналогичными физическими характеристиками, которые находятся в непосредственной близости.

«Непосредственная близость» зависит от региона.

В плотном городе, таком как Сиэтл, Вашингтон; Чикаго, Иллинойс; или, Сан-Франциско, непосредственная близость к дому будет в пределах 0.25 миль — обычно не более нескольких кварталов.

В менее густонаселенной местности непосредственная близость объекта может достигать нескольких миль.

Оценщиков больше всего интересуют похожие дома в этих районах. Они смотрят на такие характеристики, как: количество спален; количество ванных комнат; возраст дома; качество отделки дома; и квадратные метры.

Они также рассматривают в качестве примеров «привлекательность» дома, основанную на его школьных округах, а также близость к транспортным потокам и магазинам.

Затем для каждого сопоставимого дома оценщики ищут в общедоступных записях описания домов, данные о продажах и другую доступную информацию об имуществе. Эти данные используются для формулировки значения свойства объекта.

Предположим, почти идентичный дом через дорогу недавно был продан за 600 000 долларов. Однако здесь нет готового подвала, как у вас. Таким образом, ваш дом может быть оценен в 620 000 долларов.

Сравнимые дома, проданные за последние 90 дней, очень важны при сравнении продаж.Дома, проданные более полугода назад, менее актуальны.

Другие подходы

Есть два других метода оценки собственности оценщиками — восстановительная стоимость и доходный подход.

Метод восстановительной стоимости оценивает, сколько будет стоить покупка вашего участка и строительство дома, подобного вашему, а затем вычитает амортизацию.

Этот метод полезен, если вы покупаете страховку жилья и хотите, чтобы у всех конкурентов была одинаковая информация о стоимости дома. Однако страховщики предложат свою собственную оценку, когда они подписывают ваш полис.

Для доходного подхода оценщик изучает данные об аренде, чтобы определить, за что будет сдавать ваш дом на открытом рынке, и применяет одну или несколько формул — обычно валовые множители арендной платы или ставки капитализации — для экстраполяции стоимости вашей собственности.

Этот подход чаще всего используется инвесторами и арендодателями.

4 способа определения стоимости вашего имущества:

Помимо оценки дома, которую мы здесь обсуждаем, есть еще три источника оценки стоимости дома.Они от наименее точного до наиболее точного:

• Автоматическая модель оценки (AVM)
• Сравнительный анализ рынка (CMA)
• Заключение брокерских цен (BPO)

Тот, который вы выберете, зависит от ваших целей. У каждого инструмента оценки есть свои достоинства и недостатки.

Автоматизированные модели оценки, или AVM, можно найти в Интернете бесплатно, и они оценивают стоимость вашей собственности, анализируя местные списки и данные общедоступных записей, определяя тенденции и применяя их к вашей собственности.

Если недавно проданные дома аналогичного размера («comps») в вашем районе переходят из рук в руки на десять процентов больше, чем они были при покупке вашей собственности, ваша оценочная стоимость, вероятно, будет примерно на десять процентов больше, чем ваша цена покупки.

Это довольно простая оценка.

Связано: Покупная цена моего дома не оценивалась. Что теперь?

Очевидно, что программа не имеет возможности узнать, выпотрошили ли вы свою кухню и добавили 50 000 долларов в качестве капитала, или ваш эксцентричный сосед испортил вам вид, покрасив свою гаражную Барби в розовый цвет.

AVM не всегда «знает», являлись ли некоторые из композиций продажей с ограниченными возможностями, искусственным занижением их цен или же дефекты в названии компании повлияли на ее стоимость.

полезны для демонстрации тенденций — направления и степени изменений значений площади — но они гораздо менее полезны для оценки конкретной собственности.

Артуро Гарсия, главный операционный директор и соучредитель Platinum Data Solution, утверждает: «Разница между правильным и неправильным AVM может составлять 20 процентов или даже 30-40 процентов.”

Вы всегда можете получить бесплатную (обычно) оценку стоимости дома у маклера или агента по недвижимости — они все время делают это для потенциальных продавцов дома.

Эта презентация по продажам для клиентов (по сути) называется CMA, или сравнительным анализом рынка.

CMA точен настолько, насколько агент знает местность — он обычно «наблюдает» за различиями в свойствах и выносит суждения на основе своего опыта.

Однако вы должны понимать, что основной бизнес агентов — это не оценка — они могут завысить вашу оценочную стоимость, чтобы получить ваше объявление.

По теме: Сколько стоит мой дом? 4 способа узнать стоимость вашего объекта недвижимости

Потенциально более точный подход — это оплата заключения брокера о цене или BPO. Брокеры с сертификатом BPOR от Национальной ассоциации риэлторов прошли специальное обучение для выполнения этой работы, и кредиторы часто поручают BPO определить стоимость домов, находящихся в обращении, прежде чем выставлять их на продажу.

Для выполнения BPO брокер изучает три недавних местных продажи недвижимости, аналогичных вашей, и три дома, котирующихся в настоящее время, сравнивает их состояние и характеристики с вашими, вносит числовые корректировки в соответствии с формулами и предлагает оценку стоимости.

Типичный дом стоит от 50 до 125 долларов.

Как оценочная стоимость влияет на ваше рефинансирование?

Доступ заемщика к различным ставкам и опциям по ипотечным кредитам частично зависит от размера собственного капитала, которым он владеет.А это зависит от остатка по ипотеке и оценочной стоимости недвижимости.

Однако оценка дома не всегда проводится «по стоимости», то есть иногда — оценка дома дает меньшую стоимость, чем та, на которую вы рассчитывали или планировали. Иногда это не имеет значения.

Но в других случаях это очень важно. Низкая оценка может привести к изменению LTV ипотеки, например:

• Запрошенная ссуда в размере 100000 долларов США
• Ожидаемая стоимость 125 000 долларов США (80% LTV)
• Фактическая стоимость 120 000 долларов (83% LTV)

Вероятно, вы захотите, чтобы стоимость ссуды не превышала 80 процентов.Кроме того, вы получаете частную ипотечную страховку (PMI). Вы можете попробовать опровержение оценки (см. Ниже), но это редко срабатывает. Вместо этого вы могли бы сделать еще несколько вещей.

Дома не часто оценивают дешевле, чем их покупная цена, особенно в условиях растущей стоимости жилья. Однако это может случиться, поэтому лучше знать, что у вас есть.

Вы можете сравнить кредиторов магазинов и ставки по ссылке ниже.Хотя есть риски, возможно, стоит перезапустить заявку на получение кредита, чтобы найти оценщика, который может дать вам более высокую стоимость дома.

Что делать, если ваша оценка ниже, чем цена вашего предложения

Оценка важна для каждого инвестора в недвижимость, даже для покупателей, платящих все наличные, и для продавцов, чтобы точно определить цену объекта недвижимости.

Оценка также помогает кредитору обосновать риск предоставления ссуды и помогает инвестору, полностью ориентированному на денежные средства, понять, как кредитор определяет стоимость собственности, если инвестор решает провести рефинансирование с выплатой наличных средств позднее. Знание справедливой рыночной стоимости недвижимости до того, как она будет заключена по контракту, также помогает снизить риск провала сделки.

Оценка жилья, проводимая лицензированным сторонним специалистом, дает объективное мнение о стоимости недвижимости для всех сторон, участвующих в сделке с недвижимостью.

За возможным исключением оптимизированной ссуды рефинансирования без оценки, почти каждая заявка на получение ссуды требует оценки в рамках процесса андеррайтинга.

В некоторых случаях кредитор может использовать автоматизированную модель оценки (AVM) для определения стоимости собственности. Оценка AVM — это тип искусственного интеллекта (AI), который определяет стоимость недвижимости путем анализа листинга и продаж, а также рыночных тенденций, а затем применяет эти данные для определения стоимости конкретной собственности.

Но, не считая искусственного интеллекта, чаще всего аттестация все еще проводится на месте лицензированным человеком.

Существует три основных подхода, которые используют оценщики жилья для определения стоимости недвижимости:

1. Подход для сравнения продаж

Сравнение продаж является наиболее распространенным методом оценки и выполняется путем сравнения недавно проданных или активно перечисленных объектов недвижимости с объектом оценки или объектом оценки.

Источники, используемые для подхода к сравнительной оценке продаж, включают данные из MLS и записей окружного оценщика для выявления сделок с частными лицами и проверки информации об имуществе, такой как размер лота, площадь в квадратных футах и ​​корректировки стоимости для таких элементов, как улучшенная отделка или отложенное техническое обслуживание.

2. Доходный подход

Подход к оценке дохода рассматривает недвижимость как приносящий доход актив, а затем экстраполирует стоимость дома на основе формул финансовой оценки, таких как множитель валовой арендной платы или максимальная ставка.

Инвесторы в недвижимость часто используют доходный подход как предварительный способ определения ценности собственности для них, а затем проверяют эту оценку, используя подход сравнения продаж. Эта смешанная методология часто используется инвесторами в односемейную аренду недвижимости, чтобы помочь рационализировать закупочные цены.

Например, даже если максимальная ставка арендуемого дома предполагает, что недвижимость стоит 150 000 долларов, инвестор, скорее всего, не заплатит эту цену, если аналогичные дома в том же районе продаются за 100 000 долларов.

3. Метод восстановительной стоимости

Подход к оценке восстановительной стоимости оценивает стоимость восстановления собственности с использованием тех же материалов по сегодняшним ценам, затем учитывает текущий возраст собственности путем вычитания амортизации и стоимости лота.

Страховые компании и оценка собственности, сопоставимые объекты которой трудно найти — например, сельская недвижимость или недвижимость специального назначения — часто используют метод восстановительной стоимости. Инвесторы в недвижимость, покупающие недвижимость в сельской местности, могут комбинировать метод восстановительной стоимости с доходным подходом, чтобы помочь определить истинную рыночную стоимость приносящей доход собственности.

Другие способы определения стоимости недвижимости

Есть три других способа, которыми инвесторы в недвижимость могут определить стоимость собственности. Хотя они не заменяют платную оценку недвижимости лицензированным профессионалом, они абсолютно бесплатны и могут дать довольно точное представление о большинстве значений стоимости недвижимости:

• Сравнительный анализ рынка (CMA) с использованием данных MLS, Zillow и Roofstock Investment Property Marketplace
• Заключение о цене брокера (BPO), выполненное лицензированным брокером по недвижимости или агентом, объединяющее данные из MLS вместе с подробным знанием агентом местного рынка недвижимости
• Roofstock Cloudhouse Calculator — это инструмент, используемый инвесторами в односемейное жилье для создания полного прогноза потенциальной прибыли для любого дома в США. S., даже если недвижимость в настоящее время не используется для сдачи в аренду: https://www.roofstock.com/cloudhouse

Отчеты об оценке часто оказываются ниже цены предложения. Низкие оценки часто возникают в периоды экономической неопределенности, когда продавцы не скорректировали свои запрашиваемые цены в соответствии с реалиями рынка недвижимости, переживающего нормальный нисходящий цикл.

Но не только на холодных или нестабильных рынках недвижимости, где оценки могут быть низкими.Оценка ниже цены предложения может произойти, когда рынок нейтральный, теплый или даже раскаленный.

Причины низкой оценки обычно делятся на одну из трех категорий:

Рынок недвижимости

• Цена продажи недвижимости имеет тенденцию к снижению из-за слабой экономики или чрезмерной застройки
• Цены на недвижимость начали восстанавливаться после краткосрочного спада, при этом рыночная стоимость росла, опережая недавние сопоставимые продажи
• Короткие продажи, обращение взыскания и REO (недвижимость, принадлежащая банку или кредитору) могут искусственно смещать стоимость собственности вниз

Оппортунистический продавец или неопытный покупатель

• Продавец считает, что недвижимость стоит больше, чем она стоит на самом деле, исходя из текущих рыночных тенденций
• Покупатель эмоционально вовлекается в покупку недвижимости вместо того, чтобы рассматривать ее как актив, генерирующий денежный поток
• Продавец и покупатель заключают «побочную сделку», когда покупатель платит выше рыночной, а затем получает возврат кредита от продавца, который увеличивает цену покупки выше справедливой рыночной оценочной стоимости.

Ошибки оценщика или кредитора

• Неопытный оценщик упускает из виду экономические факторы, которые влияют на стоимость недвижимости на местном рынке, например, приход нового крупного работодателя в город, который увеличит спрос на арендуемое жилье.
• Андеррайтер или оценщик допустили существенную ошибку, которая повлияла на стоимость недвижимости, например не включила стоимость недавнего капитального ремонта или использовала неправильную площадь в квадратных футах.
• Оценщик не учитывает незавершенные продажи, которые могут быть лучшим индикатором стоимости собственности «в реальном времени», чем недавние сопоставимые продажи.

Как инвестор, вы все равно можете принять решение о покупке недвижимости, даже если оценка ниже покупной цены.Например, вы можете полагать, что долгосрочная истинная стоимость собственности выше, чем оценка, из-за таких факторов, как предстоящее улучшение экономики или сильный будущий рост населения.

Однако, если вы финансируете, вам может потребоваться вложить больше денег, если оценка окажется низкой. Это связано с тем, что кредитор будет рассчитывать отношение стоимости кредита к стоимости (LTV) на основе оценочной стоимости, а не цены покупки.

Допустим, вы и ваш кредитор договорились о консервативном LTV в размере 75% с внесением авансового платежа в размере 25%.Ваша цена покупки дома на одну семью составляет 100 000 долларов, но оценка оказалась заниженной — всего 80 000 долларов. Если вы решите продолжить покупку, вам понадобится больше денег, чем предполагалось:

• Закупочная цена = 100 000 долларов США x 25% первоначальный взнос = 25 000 долларов США наличными в общей сумме
• Ориентировочная цена = 80 000 долларов США x 25% первоначальный взнос = 20 000 долларов США + разница в 20 000 долларов США между покупной и оценочной ценой = 40 000 долларов США наличными в общей сумме

Если вы не хотите платить за недвижимость больше, чем оценочная стоимость, есть три подхода, которые вы можете использовать как покупатель:

1. Договоритесь с продавцом о более низкой цене предложения.
2. Покупатель и продавец взаимно соглашаются продлить действие оговорки о непредвиденных обстоятельствах в отношении оценки контракта, чтобы дать время для другой оценки.
3. Покупатель в одностороннем порядке аннулирует договор, используя оговорку об непредвиденных обстоятельствах, и получает полный возврат задатка.

У продавцов мало вариантов, если оценка ниже цены предложения. Ваша реакция как продавец зависит от того, в какой части цикла недвижимости вы находитесь.

Например, на горячем рынке оценщики часто не успевают за быстро растущей стоимостью недвижимости. С другой стороны, холодный рынок может означать, что предложения от квалифицированных покупателей жилья немногочисленны и редки, и что «птица в руке стоит двух в кустах».

Если вы продаете недвижимость, оценка которой ниже цены предложения, вы можете сделать три вещи:

1. Если вы находитесь на горячем рынке, откажитесь от переговоров с покупателем, дайте возможность расторгнуть контракт, а затем подождите, пока сопоставимые товары не догонят вашу первоначальную цену предложения.
2. Вместо того, чтобы позволять покупателю отменить сделку, убедите покупателя внести разницу в наличные, используя вознаграждения, созданные вашим агентом по недвижимости, чтобы убедить покупателя, что недвижимость действительно стоит предложенной цены.
3. Если вы работаете на нейтральном или холодном рынке, снизьте цену предложения, чтобы она соответствовала оценочной стоимости недвижимости.

Конечно, продавец и покупатель могут также договориться о продлении срока действия контракта на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы дать время для другой оценки.Это может создать беспроигрышную ситуацию, поскольку покупатель не почувствует, что он переплачивает, а также ему не придется придумывать дополнительные деньги, необходимые кредитору для обеспечения LTV.

Независимо от того, на какой стороне заключительного стола вы сидите, есть несколько вещей, которые покупатель и продавец могут сделать, чтобы предотвратить заниженную оценку до того, как это произойдет:

• Убедитесь, что недвижимость выставлена ​​на продажу по правильной цене и что цена предложения соответствует справедливой рыночной стоимости:
• Закажите предварительную оценку, если вы являетесь продавцом, а затем предоставьте покупателю копию, чтобы передать ее кредитору и оценщику, когда собственность переходит в контракт.
• Попросите своего кредитора убедиться, что у оценщика есть опыт работы в той части города, в которой находится ваша недвижимость.
• Встретьтесь с оценщиком на месте, чтобы ответить на вопросы и указать на удобства, а также недавний ремонт и модернизацию, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
• Обжалование или опровержение оценки, когда кредитор покупателя представляет оценщику письменный запрос на повторную проверку собственности и пересчет оценочной стоимости.
• Найдите другого кредитора и снова пройдите процесс оценки, при этом покупатель и продавец договариваются о том, кто оплачивает дополнительную комиссию за оценку и любые другие дополнительные комиссии по ссуде.

Провал сделки с недвижимостью из-за того, что оценка ниже цены предложения, может быть пустой тратой времени и денег как для продавца, так и для покупателя.

Но хорошая новость в том, что существует множество способов проактивно помочь предотвратить оценку недвижимости по цене ниже контрактной, например:

• Заказ предварительной оценки
• Получение от вашего агента по недвижимости создания CMA или BPO перед включением в листинг или офертой
• Встреча с оценщиком в собственности

Если, несмотря на все ваши усилия, оценка все еще остается низкой, вы всегда можете попробовать пересмотреть условия сделки. Сегодня на многих рынках недвижимости продавцы знают, что найти квалифицированных покупателей бывает непросто. Большинство продавцов будут заинтересованы в том, чтобы сделка не сорвалась, а не в том, чтобы покупатель приобрел другую арендуемую недвижимость под ключ по правильной цене.

Как бороться с заниженной оценкой

Ситуации с множественными предложениями на рынке продавца часто приводят к повышению закупочных цен по сравнению с любыми сопоставимыми продажами в этом районе, и это может привести к заниженной оценке.Продавцы также справедливо обеспокоены тем, что оценки на рынках покупателей будут заниженными, когда цены будут слабыми или падают.

Фактически, низкие оценки могут случиться на любом рынке — горячем, холодном или нейтральном. К счастью, у вас есть варианты, когда и если вы столкнетесь с одним из них, от корректировки продажной цены до корректировки первоначального взноса или организации другой оценки.

Почему бывают низкие оценки?

Дома могут не оцениваться по продажной цене по ряду причин.

Рыночные факторы

Искусственно завышенные цены могут быть результатом нескольких предложений, а снижение рыночной стоимости может произойти, когда меньшее количество покупателей совершает покупки среди большего количества домов. Рыночная стоимость может вырасти из-за ограниченных запасов и небольшого количества сопоставимых продаж.

Также могут быть последствия обилия выкупа или коротких продаж по соседству, особенно когда не существует других компаний.

Неопытный оценщик

Неопытный оценщик, который не понимает местного влияния на стоимость, также может быть виновником, хотя это редко благодаря внутренним процессам и правилам проверки, созданным в соответствии с Кодексом поведения при оценке жилья (HVCC).

Оценщик мог упустить из виду данные о незавершенных продажах, которые могли отражать более высокие сопоставимые продажи при закрытии, или он мог выбрать сопоставимые продажи в неправильных районах.

Другие общие факторы

Андеррайтер мог сделать неверную оценку, или продавец мог завысить цену на недвижимость.

Одним из факторов, который имеет значение не , а не , является то, хочет ли кредитор предоставить ссуду. Кредиторы хотят, чтобы ссужали деньги.Так они зарабатывают деньги. И кредиторам запрещается выделять на карте области, где они не хотят давать ссуды.

Сделайте разницу наличными

Трудно сохранять спокойствие, когда кажется, что незавершенная продажа развалится, но у обеих сторон есть варианты. Покупатель может компенсировать разницу между оценочной стоимостью и продажной ценой наличными.

Кредитор заботится об оценке только в той степени, в которой она влияет на отношение суммы кредита к стоимости.Низкая оценка не означает, что кредитор не будет давать ссуду. Это просто означает, что он выдаст ссуду на основе оговоренного в контракте соотношения по оценочной стоимости.

Иногда кредитор покупателя не разрешает покупателю отдать разницу наличными. Если это произойдет, покупатель может вместо этого оплатить часть затрат продавца на закрытие сделки.

Цена ниже

Часто лучшим решением является просто снизить цену, если стоимость дома была завышена или стоимость была завышена.Это делает покупателя счастливым, а кредитора — довольным. И, возможно, стоит сохранить покупателя.

Нет никакой гарантии, что продавец не получит заниженную оценку от кредитора второго покупателя, если первый покупатель уйдет. Это даже не говоря о времени и хлопотах, которые потребуются, чтобы снова продать недвижимость. Иногда лучше всего держать птицу в руке.

Возьмите вторую ипотеку

Другой вариант — продавец возьмет вторую ипотеку на разницу.Внесение платежей продавцу или единовременная выплата позднее могут быть вариантом, если покупатель действительно хочет дом, но просто не может рассчитывать разницу наличными в настоящее время.

Продавцы часто сохраняют за собой право дисконтировать вторую закладную после закрытия условного депонирования и продать ее инвестору по цене ниже номинальной.

Оспорить первую или заказать вторую экспертизу

Если вы продавец, запросите копию отчета об оценке у покупателя, затем свяжитесь с кредитором и спросите об их практике разрешения споров.

Только кредитор может настаивать на проведении второй оценки, и обычно только покупатель может подать запрос на проведение другой оценки, которая может быть выполнена, а может и не быть выполнена. Вы можете предложить разделить стоимость второй оценки, если вы являетесь продавцом.

Иногда вторая оценка оказывается выше первой, особенно если первый оценщик допустил ошибки.

Вы также можете попросить продавца оплатить независимую оценку.

Предоставьте список сопоставимых продаж

Попросите задействованных агентов составить список недавних сопоставимых продаж, которые оправдывают согласованную цену продажи, затем представьте этот список андеррайтеру и попросите пересмотреть оценку.

Старайтесь использовать композиции ближе к объекту собственности, чем композиции, использованные оценщиком.

Позвоните агентам по листингу незавершенных продаж

Вам придется попросить своих агентов разобраться с этим, но они могут попытаться узнать фактические цены продажи недвижимости, которая находится в стадии рассмотрения, но еще не закрыта.

Агенты по листингу не обязаны раскрывать продажные цены, но многие из них будут рады помочь, потому что они могут оказаться в такой же ситуации. И ваш агент всегда может спросить, считает ли другой агент, что ваша цена будет оценена, если агент откажется разглашать ожидаемую цену.

Встреча посередине

Иногда продавцы немного отступают от покупателя, оплачивающего всю разницу между продажной ценой и оценкой. Они согласятся где-то между полным денежным взносом и полным снижением цены.

Например, продавец может согласиться принять 5000 долларов наличными и снизить цену на 5000 долларов, если разница составляет 10 000 долларов.

Отменить транзакцию

Многие контракты на покупку содержат условные ссуды. Покупатель не будет иметь права на покупку недвижимости на согласованных условиях, если оценка окажется низкой, а надлежащим образом оформленный непредвиденный случай ссуды позволяет покупателю расторгнуть договор в этом случае. Продавец должен освободить задаток покупателя.

Продавец может продать дороже, вернув дом на рынок и найдя нового покупателя. Новая оценка может быть совсем другой, при условии, что низкая оценка не была FHA. Оценкам FHA присваивается номер дела, поэтому такая же оценка будет использоваться, если первым покупателем был FHA, а вторым — также FHA.

Итак, оценка вашего дома была низкой, что теперь?

Оценщики могут быть более известны разбиванием сердец, чем ваши школьные увлечения.

После того, как вы выпили шампанского, чтобы отпраздновать получение предложения о вашем доме, следующая важная оценка дома (дан, дан, дан) — и вы хотите, чтобы все прошло хорошо.

(Источник видео: Corinne Rivera / HomeLight)

Любому потенциальному покупателю дома, ищущему ипотеку, необходима оценка для заключения сделки. Перед финансированием ипотеки банк хочет убедиться, что размер ссуды не превышает справедливой рыночной стоимости дома. Таким образом, кредитор нанимает оценщика — обычно из компании по управлению оценкой — для предоставления объективной оценки вашего дома.

Если эта оценка ниже вашего предложения, такая оценка кажется не справедливой. Но в этом нет ничего необычного.

Национальная ассоциация риэлторов в своем обзоре Индекса уверенности риэлторов за апрель 2018 года сообщает, что 18% договоров с отсрочкой расчетов сталкиваются с проблемами оценки.Более того, из 75% договоров с условными расчетами 41% связаны с вопросами оценки.

Мы здесь, чтобы рассказать вам, что именно включает в себя оценка, причины, по которым оценка может быть заниженной, как избежать плохой оценки и что делать дальше, если оценщик оставит вас раздавленным цифрой, которой вы не пользовались » т ожидая.

На что смотрит оценщик дома?

Оценщик фиксирует планировку вашей собственности и оценивает ее состояние. Оценщики должны быть квалифицированными и сертифицированными в вашем штате и, в большинстве штатов, придерживаться Единых стандартов профессиональной оценки, установленных Фондом оценки. В зависимости от состояния и размера вашей собственности, оценка может быть быстрой 15-минутным визитом или двух-трехчасовым осмотром.

Оценщики ищут множество деталей в соответствии с формой единого отчета об оценке жилого фонда:

• Размеры вашей собственности и год постройки дома
• Характеристики микрорайона, включая классификацию зонирования
• Конструктивные особенности: тип фундамента, если у вас есть подвал или чердак, тип проезжей части, место для хранения автомобилей, материалы внутренних стен и полов
• Коммунальные услуги и удобства: есть ли у вас коммунальные услуги или другие внешние улучшения (и типичны ли они для рынка), есть ли у вас камин или патио, такие функции, как энергоэффективные приборы, типы сантехники и осветительные приборы
• Общее состояние и необходимый ремонт

После этого оценщик ищет аналогичные продажи в этом районе в течение предшествующих 12 месяцев, чтобы составить мнение о справедливой рыночной стоимости вашего дома.

Оценщик составляет отчет (обычно 10 страниц или меньше для жилой недвижимости) для кредитора, который в среднем занимает менее недели. Оценка кредитов FHA и VA может занять немного больше времени, потому что этим кредиторам требуются более подробные отчеты об оценке.

Вот почему оценка дома занижена

Все эти переменные оставляют много места для низкой оценки.

Например, если рынок движется быстрее, чем обычно, сравнительные продажи или сравнения часто не успевают за текущими ценами.Это также относится к вялому рынку, где из-за отсутствия качественных услуг сложно определить рыночную стоимость собственности.

«Обычно рынок движется раньше, чем оценщики», — говорит агент по недвижимости Нью-Йорка Дилан Хоффман, который входит в 100 лучших брокеров по стране. «Рынок задают брокеры, а не банки. Мы всегда подталкиваем рынок вверх, вверх, вверх, вверх. Мы должны стать наставниками банков, чтобы они знали, что делает рынок ».

Ваша оценка может также пострадать из-за плохих или пропущенных оценок.Возможно, соседний объект недвижимости был изношен, когда был продан, но новые владельцы восстановили его — или в публичных записях еще не зарегистрировано недавней продажи недвижимости, аналогичной вашей. Выкупа, собственность банка, частные продажи родственникам и проблемная недвижимость в вашем районе также могут исказить выплаты.

С точки зрения ценообразования, если дома в вашем районе, как правило, продаются, скажем, примерно за 500 000 долларов (там, где вы установили запрашиваемую цену), а одна из комиссий, выбранных оценщиком, была продана за 380 000 долларов, общая средняя сумма упадет до 450 000 долларов. .

Думайте об оценке как о «ценовом мнении» оценщика, — говорит Хоффман. «Оценщик остается на усмотрение, чтобы выяснить, почему есть выброс». Это может означать изучение предыдущей продажи через публичные записи или через брокера, продавшего недвижимость.

«Время от времени я получаю ситуацию, когда оценщик звонит мне и говорит:« Эй, я занимаюсь торговлей в этом районе или в этом здании, и я вижу, что ты продал один раньше, это стоило меньше, чем средний — или больше среднего. Вы можете сказать мне, почему? »- говорит Хоффман. «Но я должен сказать, что 90 процентов из них этого не делают».

Некоторые оценщики могут быть новичками в этой профессии и не знать местного рынка. Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов за март 2017 года, менее 1 из 5 респондентов обучают новичков в этой сфере. В исследовании отмечается, что регулирование, компенсация и ответственность являются некоторыми факторами, тормозящими обучение.

оценщиков также большая нагрузка.Почти 35% респондентов выполнили более 300 оценок за предыдущий 12-месячный период, что больше, чем за предыдущие 12 месяцев.

Более того, оценка может быть не полной. В Нью-Йорке оценщик договаривается о встрече с листинговым брокером, чтобы осмотреть недвижимость, но в других частях страны оценщик может просто проехать мимо и осмотреть окрестности. «Некоторые оценщики даже не выходят из машины, — говорит Хоффман.

Домовладельцы, уставшие от того, что их дом выставлен на продажу, также могли отложить мелкий ремонт в доме и отказаться от уборки. Эти мелочи тоже могут бросить ваш дом в плохом свете.

«Оценщики субъективны, — говорит Хоффман. «Если они не в восторге от собственности и продают ее, пока они там, это может быть проблемой».

Как получить наилучшую оценку

Чтобы правильно начать оценку, соберите все важные документы для оценщика, например, земельную съемку, подтверждающую размер вашей собственности, и квитанции о любых недавних улучшениях.

Пусть ваш агент по недвижимости расскажет о любых необычных обстоятельствах низких или высоких продаж в вашем районе и предоставит свои собственные компенсации.Хоффман говорит, что готовит полный пакет оценки, включая недавние отчеты и план помещения.

Затем очистите внутри и снаружи. Подкрасьте отслоившуюся краску, замените шаткую петлю на кухонном шкафу, загоните в загон домашних животных и уберите беспорядок. Обрежьте живую изгородь, косите газон и очистите желоба. Вы хотите, чтобы оценщик увидел, что ваш дом содержится в хорошем состоянии.

«Относитесь к нему так же, как если бы он был покупателем», — говорит Хоффман. «Чистый. Выньте грязную посуду.Помойте окна. …. Это показ. Вы должны продать оценщика ».

Вы также можете заплатить за оценку, прежде чем выставлять свой дом на продажу, а затем установить соответствующую запрашиваемую цену. Это дает вам преимущество, потому что ваш дом с самого начала будет казаться недорогим. Angie’s List отмечает, что средняя стоимость оценки дома на одну семью составляет от 300 до 400 долларов. Оценка многоквартирного дома начинается примерно от 600 долларов.

Что делать, если ваша оценка оказалась заниженной

Если ваша оценка действительно занижена, не волнуйтесь.Есть способы изменить эту ситуацию.

1. Во-первых, поищите ошибки в оценке дома.

Отчет об оценке должен вернуться менее чем через неделю.

Как продавец, вы не получите копию отчета автоматически, но вы можете запросить ее, и кредитор должен будет предоставить ее вам в течение 30 дней.

Изучая отчет, дважды проверьте основные данные (площадь в квадратных метрах, количество спален и ванных комнат) и то, как оценщик описал особенности вашего дома.

Возможно, оценщик не заметил, что у вас есть энергоэффективные приборы и освещение. (Это все равно, что рассказывать своей страховой компании о функциях безопасности вашего автомобиля, чтобы получить максимально возможную ставку).

«Если действительно есть ошибка, 99% оценщиков захотят исправить ее, даже если это не повлияет на оценку собственности», — сказал М. Лэнс Койл, оценщик из Далласа и бывший президент Appraisal Institute, в статье Фредди Мака.

2.Бросьте вызов оценке дома с помощью пересмотра стоимости.

Если вы и ваш агент по недвижимости выполнили свою домашнюю работу и уверены, что оценка дома была ошибочной, вы можете оспорить оценку с помощью процедуры апелляции, называемой «Пересмотр стоимости», согласно данным Appraisal Institute.

В книге Appraisal: The Art of Appraisal Review излагаются наиболее распространенные основания для апелляции, в том числе:

— Плохой анализ сопоставимых свойств (скажем, если два из использованных компа были проданы с разницей в пять лет вместо того, чтобы включать более недавние продажи).

-Пренебрежение специальным финансированием или льготами

-Несчет общей жилой площади

Вы также хотите посмотреть, провел ли оценщик адекватную проверку.

Помимо процедуры обжалования, вы можете подать официальную жалобу в аттестационную комиссию штата или в соответствующую профессиональную оценочную организацию, если вы считаете, что оценщик, оценивавший ваш дом, не соответствовал требованиям.

3. Запросить оценку нового дома.

Если вы смогли доказать, что первая оценка была проблематичной или неточной, покупатель может запросить новую оценку у своего кредитора у более квалифицированного оценщика.В конечном итоге это зависит от покупателя, поскольку он будет платить по счету.

«Это очень сложно, — говорит Хоффман. В некоторых случаях «сделка может умереть».

4. Договоритесь с покупателем о сохранении сделки.

Как домовладелец, вы сами решаете, придерживаться ли запрашиваемой цены или упасть до оценочной стоимости. Но есть способы найти общий язык.

Хоффман говорит, что он рад провести переговоры с агентом покупателя. «Я всегда призываю их позвонить мне: давай поговорим.”

Например, покупатель может внести больший первоначальный взнос, чтобы покрыть разницу между оценочной стоимостью и запрашиваемой ценой, или оплатить частную ипотечную страховку.

Вы также можете частично компенсировать разницу, оплатив закупочные расходы покупателя.

Низкая оценка? Держись там

Без сомнения, низкая оценка добавляет стресса к процессу продажи вашего дома, но на данный момент вы действительно близки к финишу.

Если вы подготовитесь заранее и будете работать с ведущим местным агентом по недвижимости, чтобы помочь вам преодолеть любые препятствия на дороге, вы будете знать, как справиться с любыми последствиями процесса оценки — и, надеюсь, по цене или выше ты хочешь.

Статья Изображение Источник: (Pxhere)

Дом вашей мечты оценен ниже, чем ваше предложение: что теперь?

Когда оценка оказывается ниже, чем цена вашего предложения, это либо возможность для вас пересмотреть цену продажи с продавцом, либо это может полностью сорвать продажу вашего дома, и вам придется начать все сначала. В любом случае, как покупателю, вам нужно немного поработать, чтобы понять, что это означает для вашей покупки и какой путь выбрать.

Трудно выбрать между множеством вариантов. Опирайтесь на опыт и советы вашего агента при обсуждении каждого из нижеприведенных путей, по которым вы можете пойти.

Вариант 1: пересмотреть сделку

Вместо того, чтобы рассматривать оценку ниже вашего предложения в качестве конца строки, используйте ее для переговоров с продавцом.

Вы не можете купить дом, если не можете получить ипотеку. Имея конкретные доказательства того, что дом стоит меньше, чем предполагал продавец, они могут быть готовы снизить свою цену, чтобы соответствовать оценочной стоимости.Если они слишком высоко оценили свой дом или имели нереалистичные ожидания относительно местных рыночных условий, тогда оценка будет служить дозой реальности.

Продавцы могут отказаться от снижения цены и рискнуть получить еще одно предложение, но это рискованно. Другие покупатели могут столкнуться с той же проблемой со своим финансированием. Как только дом будет оценен ниже, чем его цена на листинге или ваше предложение, он, вероятно, снова получит низкую оценку. В конце сезона покупок возвращение дома на рынок может напрасно тратить драгоценное время.

Если они не хотят менять цену, вы также можете пересмотреть уступки продавца. Предлагаем разделить разницу; если дом недооценен на 20 000 долларов, они могут снизить цену на 10 000 долларов, а вы можете вложить в сделку дополнительные 10 000 долларов.

Джесси Загорки, лучший агент с 15-летним опытом, консультирует:

«Попросите агента вашего покупателя поговорить с агентом по листингу и выяснить, что действительно важно для продавца, помимо цены на дом.Есть ли какие-либо другие условия, которые имеют значение, например, дата закрытия депонирования, мебель и имущество или предложение бесплатной аренды? »

Например, если продавец не хочет перемещать эту огромную развлекательную консоль или еще не нашел нового места для проживания, усложните сделку, предложив позволить им покинуть консоль и возложив на вас ответственность за ее утилизацию или разрешить они остаются в доме без арендной платы в течение месяца.

При определенных обстоятельствах вы можете спросить о финансировании продавца.С финансированием продавца («возврат от продавца») вы получаете частную ипотеку между вами и продавцом. Загорский редко видел, как покупатель успешно договаривался об этом, когда продавец уходил на пенсию и сокращал штат и имел значительную долю в доме. Эта стратегия работает, если продавец полностью оплатил свой дом и видит ценность в получении регулярных ежемесячных платежей, которые, по сути, являются источником пассивного дохода.

Вариант 2: Найти нового кредитора

Если бы вы хотели начать поиск жилья, вы могли бы подать заявку на предварительное одобрение в один банк, а не делать покупки вокруг.В ситуации, когда оценка ниже предложения, сейчас самое время взглянуть на другого кредитора. Их оценщик может иначе взглянуть на недвижимость.

Когда несколько оценщиков оценивают один и тот же дом, Том Каллен из Cullen Real Estate and Appraisal Company говорит, что «неизменно два оценщика приходят к несколько разным оценкам из-за сопоставимого выбора для продажи и субъективных характеристик собственности, таких как качество и состояние». Банки используют разных оценщиков и устанавливают разные критерии оценки, а другой банк может получить другую стоимость дома.

Рассмотрите возможность поиска другого кредитора, если:

• У вас большая заслуга.
• У вас есть доступ к другим вариантам финансирования.
• Вы думаете, что другой кредитор лучше поймет ситуацию.

Если у вас отличный кредит, то получить предварительное одобрение в другом банке будет относительно легко. Вы не обязаны сообщать новому кредитору, что дом не оценивался другим кредитором, и если вы подадите заявку в течение тридцати дней с момента последней заявки, это не повлияет на ваш кредитный рейтинг.Однако вам, возможно, придется снова оплатить сборы за подачу заявления и оценку.

К сожалению, людям с более низким уровнем кредита труднее получить ипотечный кредит. Если вы изо всех сил пытались получить предварительное одобрение, возможно, не стоит тратить время на подачу заявки в другом месте. У вас может быть меньше вариантов финансирования и меньшая гибкость в отношении верхнего предела вашего ценового диапазона.

Если вы поменяете кредитора, вы получите нового оценщика. Но смена кредитора будет стоить вам времени и денег, поэтому убедитесь, что вы действительно хотите именно этот дом, прежде чем подавать заявку в другом месте.

Вариант 3: оспорить оценку дома

Оценка не высечена на камне. Хотя оценщики смотрят на продажи домов и другие данные, они по-прежнему применяют значительные суждения при оценке стоимости дома. Можно оспорить оценку ниже, чем предложение, и это может помочь вам купить дом своей мечты.

На протяжении своей 30-летней карьеры оценщика жилья Каллен видел, как заемщики в этой ситуации просили о повторной проверке первоначальным оценщиком.По его словам, «часто заемщик предлагает сопоставимые продажи, которые, по их мнению, могут быть полезны для их дела, а иногда и разъяснение важных фактов об их собственности, которые оценщик мог упустить из виду».

Оценка может быть ниже из-за недостаточности сопоставимых продаж для подтверждения цены, завышенной цены или отсутствия подобных сделок. По словам Каллена, аттестация — это «обоснованный документ, который должен содержать подтверждающие данные», поэтому, если вы предоставите оценщику данные для защиты более высокой цены, вы можете успешно оспорить первоначальную оценку.

Вариант 4: Запросить оценку нового дома

Чтобы запросить оценку нового дома, соберите факты, выработайте стратегию вместе со своим агентом и поговорите со своим кредитором. Они попросят вас заполнить форму «Пересмотр стоимости». Например, форма по делам ветеранов требует, чтобы покупатели жилья предоставили следующее:

• Три сопоставимых продажи, которые закрылись до даты оценки
• Распечатки MLS с данными о продажах и уступками продавца
• Повествовательное объяснение, объясняющее, почему эти продажи домов лучше, чем вознаграждения оценщика.

Если вы используете финансирование FHA или VA, срок действия оценки не истекает в течение 90 дней.Возможно, вам не удастся сразу пройти новую аттестацию, хотя это может сработать в вашу пользу. Comp data может успеть догнать ваше предложение.

«Поскольку оценки основаны на исторических данных, они часто отстают от рынка, особенно когда цены растут», — объясняет Загорский, поэтому ожидание переоценки недвижимости в течение нескольких месяцев может привести к другой оценке. Однако кредитор не обязан выполнять ваш запрос. Если они все же решат разрешить еще одну аттестацию, они, скорее всего, потребуют, чтобы вы заплатили вторую плату за аттестацию.

Вариант 5: Платите больше за дом

Если у вас есть больше денег, которые вы можете вложить в покупку, вы можете заплатить за недвижимость больше, чем ее оценочная стоимость. Это не противоречит закону, и есть много причин, по которым вы можете ценить недвижимость выше, чем банк.

Каллен считает, что «проживание по соседству или в непосредственной близости от семьи или работы, сентиментальные причины или необходимость быстро приобрести недвижимость» — все это причины, по которым вы могли бы заплатить за дом больше, чем рыночная стоимость.

В конечном счете, если у вас есть деньги и жизнь в доме имеет для вас большее значение, чем то, что вы за нее платите, это всегда вариант. Однако, прежде чем платить больше, чем стоимость дома, убедитесь, что вы собираетесь пожить в нем какое-то время. Вы входите в дом, зная, что заплатили выше рыночной стоимости, и, даже если сейчас вы не находитесь под водой по ипотеке, вы рискуете, что легко может привести к подводной ипотеке, если вы не будете осторожны (когда вы должны больше денег на ваш дом, чем это на самом деле стоит).Если бы вам пришлось продать свой дом в течение следующих нескольких лет, он, скорее всего, мог бы продать с убытком.

Бонусный вариант: уходи или пережди

В зависимости от того, насколько вы любите дом, уйти от дома может быть вашим последним или первым вариантом. Большинство договоров о недвижимости содержат положения, позволяющие выйти из договора, и невозможность получить финансирование часто является одним из них.

Оспаривание оценки или переговоры с продавцом могут занять значительное время. В течение этого времени вы можете упустить другое место, которое соответствует вашим критериям и оценивается по предлагаемой вами стоимости.Если свойство не отметило все элементы в вашем списке, возможно, вы захотите уйти.

Если один из клиентов Загорского решит уйти, но по-прежнему любит дом, «мы всегда следим за этим имуществом и поддерживаем связь, потому что никогда не знаешь, когда что-то может измениться со стороны продавца, и они могут стать более гибкими. ” Если дом выставлен на продажу или другие покупатели также не могут получить его для оценки по предложенной цене, продавец должен в конечном итоге продать. У них не будет выбора, кроме как торговаться.

Когда вы впервые слышите, что ваш потенциальный новый дом не оценили, не паникуйте. Да, это вызывает стресс, но ваш агент поможет вам сделать лучший выбор в вашей ситуации.

Источник изображения заголовка: (fran hogan / Unsplash)

Как избежать заниженной оценки дома

Оценка жилья проводится профессиональным оценщиком для определения рыночной стоимости дома или собственности. Обычно они выполняются по запросу кредитора, рассматривающего ваше заявление на новую или рефинансируемую ипотеку.

В некоторых случаях оценка дома может быть заниженной, потому что стоимость дома в районе снижается, необходимо внести улучшения в жилище или покупатель просто предложил слишком много. Более низкая оценка дома может сорвать потенциальную продажу, если кредитор не согласится предоставить покупателю полную сумму финансирования, необходимую для закрытия сделки.

Почему важна оценка жилья

Оценка важна для ипотечных кредиторов, потому что они гарантируют, что учреждение не одобрит ссуду заемщику на сумму, превышающую стоимость собственности, говорит Аль Грэм, региональный менеджер Джорджии, Алабамы и Флориды в Silverton Mortgage.Оценка также защищает покупателя от переплаты за недвижимость.

Оценка жилья также важна, потому что кредиторы могут использовать ее, чтобы помочь заемщикам определить, сколько они могут разумно потратить на дом или узнать текущую стоимость недвижимости, которую они хотят приобрести, говорит Роуз Склар из команды Sklar с Coldwell Banker Realty. в Вестоне, Флорида.

Домовладельцы также обращаются за оценкой при рефинансировании своей ипотеки, получении ссуды под залог жилья или кредитной линии под залог собственного капитала.

«Как правило, отношение суммы кредита к стоимости определяется наименьшей из оценочной стоимости или покупной цены для сделки покупки», — говорит Мэтт Хакетт, операционный менеджер Equity Now, прямого ипотечного кредитора из Нью-Йорка. «При рефинансировании ссуда по стоимости определяется оценочной стоимостью. Это соотношение очень важно как с точки зрения квалификации, так и с точки зрения цены ».

Почему важно избегать низкой оценки дома

Низкая оценка дома может задержать продажу вашего дома, что может быть проблематичным, если вы начали процесс покупки другого дома.Если у вас запланированы немедленные изменения, такие как переезд на работу или развод, низкая оценка может затруднить продажу вашего дома по той цене, которую вы надеялись получить.

Низкая оценка также может означать, что дом может быть выставлен на продажу в течение более длительного периода. Покупателей иногда отпугивают дома, которые выставлены на продажу в течение многих месяцев, поскольку у них есть проблемы с домом или запрашиваемой ценой. Однако в настоящее время рынок жилья особенно конкурентен, поэтому для большинства продавцов это может быть не столько проблемой, сколько было до пандемии.

Причины заниженной оценки

Многие факторы могут влиять на заниженную оценку. Потратив время на ремонт протекающих кранов или более серьезных проблем, таких как старый забор, можно повысить стоимость дома. Вот как вы можете бороться с некоторыми из наиболее распространенных проблем:

Внешний вид дома имеет значение

Грязный или уродливый дом обычно отрицательно влияет на вашу оценку, говорит Грэм.

Как избежать: Перед тем, как выставить свою недвижимость на продажу, подумайте о том, чтобы профессионально очистить ее внутри и снаружи и провести не только для потенциальных покупателей, но и для оценщиков, — говорит он.Не забывайте такие места, как чердак, подвал и гараж, особенно если они не используются. Уберите и косите двор, подкрасьте краску и упакуйте свои безделушки.

Изменение рыночной конъюнктуры

Оценщики используют сопоставимые дома, известные как «comps» в общей области, чтобы помочь определить стоимость собственности. По словам Грэхема, поскольку рыночные условия меняются очень быстро, «компенсация», выпущенная более месяца назад, может больше не иметь значения на текущем рынке.

Как избежать: Изучите, насколько быстро или медленно меняется стоимость домов в этом районе.Могут быть моменты, когда продажи замедляются, например, в конце лета или зимы, когда меньше людей желают купить дом.

Отсутствие недавних «компромиссов»

Отсутствие недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости в этом районе может резко повлиять на оценочную стоимость, говорит Грэм.

Возможно, вы живете в районе, где дома редко продаются, или в новой части города, которая все еще строится. Если вы живете в довольно новом многоэтажном доме и несколько квартир были проданы второму владельцу, это также может повлиять на вашу оценку.

Часто бывает недостаточно закрытых продаж в этом районе, чтобы из чего выбрать, говорит Скляр.

«Обычно банки работают всего три месяца», — говорит она. «Когда продажи домов замедляются, хорошие компромиссы стареют очень быстро, часто не оставляя никаких аналогов на выбор и вызывая низкую оценочную стоимость».

Как избежать: Проверьте количество продаж домов в вашем районе и в какое время года они чаще всего происходят. Если вы можете подождать, попробуйте продать дом в это время года.

Отсутствие связи между оценщиком и покупателем

Дом может стоить дополнительных 5000 долларов, потому что он находится в школьном районе, который предпочитает покупатель, или на той же улице, что и его родственник, но оценщик не принимает во внимание сентиментальную ценность, говорит Грэм.

Как избежать: Этого может быть труднее избежать, потому что это часто носит личный характер.

Нереалистичные ожидания

Оценщики смотрят на сопоставимые продажи в округе и обычно «объединяют продажи с более низкой продажей, более высокой продажей и очень похожей продажей и получают число, которое они считают подходящим», — говорит Хакетт.

Причины заниженной оценки обычно больше связаны с нереалистичным представлением о стоимости, чем с чем-то косметическим », — говорит он. «Оценщики — люди, и они, как правило, более благосклонно относятся к ухоженному дому».

Как избежать: Посмотрите на цены на дома, проданные за последний месяц, которые имеют одинаковый размер и возраст, чтобы определить диапазон для вашей оценки, прежде чем она будет проведена.

Как часто оценка жилья оказывается заниженной?

Низкая оценка жилья случается нечасто.По словам Грэхема, Fannie Mae говорит, что оценки оказываются низкими менее чем в 8% случаев, и многие из этих низких оценок пересматриваются после апелляции.

Как часто оценка дома оказывается заниженной, зависит от района и рыночных условий. По словам Склара, большинство оценок обычно дают правильную оценку.

«Те, которые снижаются на сегодняшнем рынке, часто являются результатом других свойств или единиц, которые не были модернизированы, что вызывает низкие сопоставимые объекты, которые, в свою очередь, используются оценщиком», — говорит она. «Всегда проверяйте свою оценку и убедитесь, что сопоставимое использование является честным и справедливым.

Действия, которые нужно предпринять, чтобы предотвратить низкую оценку

Склар рекомендует агенту по недвижимости встретиться с оценщиком в собственности, чтобы указать на улучшения собственности и показать последние квитанции, которые домовладелец должен продемонстрировать, или другие улучшения, которые были выполнены.

«Также неплохо было бы попытаться нанять оценщика, который знаком с вашим районом», — говорит она.

Потребители могут оспорить оценку и предоставить любые дополнительные сравнительные данные для рассмотрения, говорит Скляр.

«Если оценка окажется ниже стоимости, покупатель также может компенсировать разницу наличными», — говорит она. «Низкая оценка не всегда означает, что кредитор не предоставит ссуду».

Домовладельцы не могут делать покупки для оценки и просто получить вторую, говорит Хакетт.

«Как кредитору нам не разрешается получать вторую оценку, если первая оценка не является в значительной степени неправильной», — говорит он. «Это будет крайне редко, поскольку кредитор выбирает компанию по оценке или, по крайней мере, компанию по управлению оценкой.Мы тщательно проверяем оценщиков, прежде чем привлекать их к работе, поскольку они определяют стоимость обеспечения по ссуде и имеют решающее значение для процесса кредитования ».

Подробнее:

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

Новый горизонт Коринфский, # 34B выставлен на продажу по цене аск в 1 398 630 долларов (как конкретно.Листинг через Компас) Независимо от того, покупаете ли вы дом в кредит или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет провести оценку вашей собственности. Причина проста: ваш дом является залогом банка, и для защиты их интересов им необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость.Но оценщики обращают внимание не только на такие видимые особенности. В кооперативных зданиях оценщики также внимательно изучают менее заметные переменные, включая финансовые показатели вашего здания и записи об обслуживании. Если есть вероятность, что вашему зданию вскоре могут потребоваться дорогостоящие фасадные работы, которые могут привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно повлиять на стоимость вашей квартиры. Поэтому важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

К счастью, в свете пандемии COVID-19 и изоляции штата Нью-Йорк оценщики недвижимости считаются важным бизнесом в соответствии с федеральным законом Грэмма-Лича-Блайли от 1999 года.Недавнее письмо, отправленное в Конгресс Джонатаном Миллером и оценщиком / регулятором Питом Фонтаной, поддерживает и подтверждает это понятие, объясняя, что оценщики жизненно важны, поскольку они защищают от хищнического кредитования и ипотечного мошенничества, что позволяет потребителям безопасно брать займы для сохранения ликвидности условий кредитования и поощрения потребителей. расходы.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется завершить оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит.Если вы захотите рефинансировать, вас, скорее всего, попросят провести переоценку имущества. Точно так же, если вы ищете ссуду под залог собственного капитала (т. Е. Заимствование под залог собственного капитала для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти аттестацию дома. Наконец, хотя это встречается реже, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома перед одобрением других типов ссуд (например, бизнес-ссуды), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Во-первых, важно помнить, что в зависимости от кредитора вы, возможно, вообще не сможете нанять оценщика. Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы гарантировать, что недвижимость не переоценена. Если вы обязаны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме самого квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности — в идеале, это тот, кто знает ваш район и даже знает ваше здание. Для начала попросите совета у ваших нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем здании.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом.Это может показаться заманчивым, поскольку каждый хочет сэкономить, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца слишком завысит стоимость единицы, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

Во время оценки квартиры не утаишь основных фактов. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно заметит эту небольшую разницу.Наконец, если финансовые показатели вашей кооперативной доски плохи, любой хороший оценщик узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать для подготовки к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, незакрепленные половицы и отслаивающаяся краска произведут неправильное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь заняться хотя бы основным ремонтом всего дома.Во-вторых, обратите внимание на все улучшения, которые вы сделали после переезда в дом. Если вы делали ремонт в ванной и кухне, обязательно укажите на это. То же самое и с любыми другими дорогостоящими дополнениями, включая встроенные. Наконец, в день посещения убедитесь, что ваш дом чистый и хорошо оборудованный — вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но так вам будет проще проявить лучшие черты вашего дома.

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома — это больше искусство, чем наука. В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют кардинально разные оценки. Если это произойдет, у вас есть несколько вариантов.

Для начала получите копию отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая техническая ошибка (например, квадратные метры вашего помещения были записаны неправильно), и если это так, исправить это может быть довольно просто. Если очевидных ошибок нет, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимой недвижимостью в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.Если станет еще хуже, вам, возможно, придется заплатить за повторную аттестацию, но в зависимости от ситуации это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика с опытом работы в вашем районе или здании — того, кому вы можете доверять, чтобы он дал вам справедливую оценку.

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Запланировать встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• От познакомиться Swim with a View: 15 зданий Нью-Йорка с бассейнами на верхних этажах + узнать о наличии мест внутри Четверг, 21 января 2021 г.
• Из отличных объявлений Объявления Нью-Йорка с эркерами, чтобы выставлять напоказ праздничные украшения + Увидеть 16 спасенных домашних животных Нью-Йорка в поисках дома Понедельник, 14 декабря 2020 г.
• Из отличных объявлений Квартиры с потрясающим видом на горизонт Нью-Йорка Пятница, 19 февраля 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка 422 West 49th Street: бутик-кондоминиум в самом сердце адской кухни Пятница, 19 февраля 2021 г.
• Из будущего Нью-Йорка Изменение климата начинается дома — Часть 1: Городские инициативы Пятница, 19 февраля 2021 г.
• Из отличных объявлений Снижение цен: 900 скидок на аренду включают пентхаус на крыше Trump International. Четверг, 18 февраля 2021 г.