Не только целесообразно вести отдельные банковские счета для гарантийных депозитов каждого объекта, но в большинстве штатов это требуется по закону.

Что такое депозит?

С незапамятных времен арендодатели брали «залог» или залог от арендаторов, чтобы застраховаться от возможного материального ущерба.

Столетия назад арендатор мог предложить вексель против сельскохозяйственных культур, домашнего скота или даже детей в качестве залога за ущерб.(Представь себе!)

Однако теперь арендодатели требуют, чтобы арендаторы предоставляли деньги авансом, обычно за один или два месяца аренды. Эти деньги затем удерживаются арендодателем до конца срока аренды и возвращаются, если нет повреждений.

Проблемы с объединением средств

Технически залоговые деньги не принадлежат арендодателю. Он находится в аренде, а арендатор живет в арендуемой собственности.

Арендодатель должен хранить его в безопасности, пока не настанет время либо возместить ущерб, либо вернуть его арендатору.

Когда арендодатель хранит депозит на том же счете в качестве своих личных средств или другие депозиты, возникают три общие проблемы:

Проблема № 1: Отсутствие отслеживания

Депозит становится практически невозможно отследить и проверить в суде. Во многих штатах смешивание средств может лишиться права арендодателя требовать любой депозит.

Проблема № 2: непредвиденные расходы

Залог может быть случайно потрачен на стрижку пушистого игрушечного пуделя хозяина, Луи Виттон.

Задача № 3: Начисление процентов

Поскольку гарантийный депозит не принадлежит арендодателю, многие штаты требуют, чтобы арендодатель собирал проценты от имени арендатора. Это становится практически невозможно рассчитать, если депозит смешан с личными средствами.

В некоторых штатах, например в Пенсильвании, арендодателю разрешается удерживать часть процентов в качестве «административного сбора», но в других штатах каждый пенни требует, чтобы депозит, полученный в виде процентов, возвращался арендатору.

Решение: отдельные счета

Большинство независимых арендодателей не осознают важность этого базового метода учета.

У меня есть банковский счет для каждого имущества. Я использую ТОЛЬКО эти счета для хранения не принадлежащих мне денег, таких как депозиты.

Помните, что когда арендатор вносит залог, арендодатель несет ответственность за его хранение, а иногда даже взимает проценты за него.

Структурирование банковских счетов

Существует десятка способов организации ваших банковских счетов.Поскольку я управляю своими собственными свойствами (и только своими собственными), метод, который лучше всего работает для меня, состоит в том, чтобы иметь одну арендную операционную учетную запись для всех моих свойств, а затем отдельную учетную запись для текущего гарантийного депозита каждого свойства.

Например, если вы владеете тремя объектами аренды, у вас могут быть следующие банковские счета:

1. Персональная проверка
   Свидания в ночное время, личная ипотека, детская обувь и стрижки для Луи.
2. Личные сбережения
   Чрезвычайный фонд для вашей семьи, отпускные сбережения, ортодонтия для детей и т. Д.
3. Проверка эксплуатационной арендной платы
   Расходы на ремонт, обслуживание и ипотеку ВСЕХ ваших арендных плат. Вы можете отслеживать расходы каждого объекта в отдельной книге.
4. Аренда недвижимости № 1 — чековый депозитный счет проверки безопасности
   Единственными деньгами на этом счете является гарантийный депозит за имущество № 1.
5. Аренда имущества № 2 — чековый депозитный счет проверки безопасности
   Единственными деньгами на этом счете является залог за имущество № 2.
6. Аренда недвижимости № 3 — чековый депозитный счет проверки
   Единственными деньгами на этом счете является гарантийный депозит за имущество № 3.

Сохраняя гарантийные депозиты на своих собственных счетах CHECKING, вы можете выплачивать возвраты депозитов непосредственно с соответствующего счета, выписывая чек, тем самым сохраняя ваши книги в чистоте и порядке.

Я бы не рекомендовал хранить депозиты на сберегательных счетах, потому что вы были бы вынуждены переводить деньги на текущий счет и с него, чтобы произвести возврат средств посредством чека.Это побеждает цель держать деньги отдельно.

Что говорит закон?

Вот несколько замечательных примеров.

Флорида, например, специально запрещает помещикам смешивать средства.

В Кентукки арендодатель теряет право удерживать ЛЮБЫЕ деньги с депозита, если он / она не хранит их на отдельном счете.

Пенсильвания только подает интерес к арендаторам после окончания 2-го года аренды, но также дает домовладельцам кусок пирога.

68 Пенсильвания. Стат. Энн. §§ 250.511b (b)
Арендатор имеет право на проценты после второй годовщины внесения депозита. Арендодатель имеет право получать в качестве административных расходов сумму, эквивалентную одному проценту в год от депонированных таким образом ценных бумаг, выплачиваемых арендатору ежегодно в годовщину (3-й год) начала его аренды.

В Вашингтоне арендодатель получает право удерживать проценты, но все равно стоит разделять фонды.

Не ваше государство?

Мы вас обеспечим. Нажмите на свой штат, чтобы узнать больше о законах аренды, которые влияют на вас.

Как насчет тебя?

Какую технику вы используете при обработке гарантийных депозитов? Как вы организуете все свои банковские счета, связанные с арендой? Дайте мне знать в комментариях ниже.

О Лукас Холле

Лукас — главный арендодатель в Кози. Он был успешным арендодателем более 10 лет, с десятками счастливых арендаторов и доходным портфелем недвижимости.
Узнайте больше об истории Лукаса.

Возвращение вашего депозита в аренду

Вам нужно будет связаться со своим арендодателем по окончании срока аренды и попросить у них залог. Если вашим домом управляет арендное агентство, вам нужно будет связаться с ними.

Лучше всего написать или написать по электронной почте, когда вы попросите вернуть депозит — если вы это сделаете, у вас будет запись, когда вы попросили его.

Прежде чем покинуть собственность

У вас будет больше шансов вернуть весь или большую часть вашего депозита, если вы оставите имущество в том же состоянии, в котором вы переехали.

Хорошей идеей будет получить подтверждение состояния имущества, когда вы уезжаете, если вы и ваш арендодатель не согласны с тем, какую сумму вы должны вернуть.

Если возможно, вы должны:

• сфотографировать имущество, чтобы показать, как это было, когда вы уехали
• получите кассовый инвентарь и попросите своего арендодателя подписать его — это может включать такие вещи, как состояние ковров и стен

Деньги, которые ваш арендодатель может взять с вашего депозита

Вы можете не получить обратно всю сумму своего депозита, если, например:

• Вы должны арендовать
• Вы повредили имущество — это может быть что-то вроде разлива на ковре или отметки на стене, где вы повесили картину
• вы потеряли или сломали некоторые предметы из инвентаря, такие как столовые приборы или кружки

Деньги, которые ваш арендодатель не должен брать с вашего депозита

Ваш арендодатель не должен брать деньги с вашего депозита, например, на:

• замените изношенный ковер новым, если он постепенно изнашивается со временем
• исправить любые повреждения, вызванные ремонтом, который они не сделали, когда они должны были, например, утечка, о которой вы им сообщили, которая ухудшилась и повредила пол
• украшают целую комнату, если на стене появилось несколько следов потертостей, которые появились, пока вы жили в собственности

Ваш арендодатель не может взять деньги с вашего депозита за «разумный износ» — это означает, что вещи, которые постепенно ухудшатся или потребуют замены с течением времени, например, лакокрасочное покрытие или предмет мебели.

Если ваш местный совет заплатил ваш депозит

Вы, вероятно, не получите деньги с вашего депозита, если ваш местный совет заплатил за вас или гарантировал это по схеме облигаций.

Если ваш арендодатель берет деньги с вашего депозита за любые убытки или арендную плату, которую вы должны, ваш местный совет должен будет их выплатить. Вам, вероятно, придется вернуть их.

Бросьте вызов своему арендодателю

Ваш арендодатель не может брать с вашего депозита необоснованные суммы денег. Они должны сказать вам, почему они снимают деньги — если они этого не делают, спросите их.

Лучше всего в письменной форме изложить причины вашего арендодателя, чтобы вы могли обратиться к ним, если вам необходимо принять меры для возврата вашего депозита.

Попросите у них дополнительную информацию о деньгах, которые они берут с вашего депозита, если неясно. Например, если они сняли деньги на украшение, вы можете попросить у цитаты от декоратора доказать, сколько стоит работа.

Если вы все еще не можете согласиться со своим арендодателем, вы можете предпринять дальнейшие действия.

Действие, которое вы предпримете против своего арендодателя, будет зависеть от того, защищен ли ваш депозит по схеме арендного депозита (TDP) — большинство депозитов должно быть.

Если вы не уверены, защищен ли ваш депозит, или вы не знаете, по какой схеме находятся ваши деньги, узнайте, как ваш арендодатель защитил ваш депозит.

Если ваш депозит защищен

Обычно вы должны вернуть свой депозит в течение 10 дней после согласования суммы с арендодателем.Это может занять гораздо больше времени, если вы и ваш арендодатель не согласны с количеством снимаемой суммы.

Ваш арендодатель должен был сообщить вам, какую схему они использовали — Службу защиты депозитов, Мои вклады или Схему вкладов в аренду.

Воспользуйтесь бесплатным сервисом по схеме для возврата вашего депозита

Вы можете использовать услугу «альтернативного разрешения споров» (ADR) вашей схемы, чтобы помочь вам вернуть свой депозит.

Вы должны использовать услугу ADR, если можете — это бесплатно и легко сделать заявку.

Обычно вы должны подать заявку в течение 3 месяцев с момента выезда из отеля. Посетите веб-сайт вашей схемы, чтобы узнать, как пользоваться услугой ADR.

Вам нужно будет принять решение службы ADR.

Объясните, почему вы должны вернуть свой депозит

Вам нужно будет заполнить форму, чтобы объяснить, почему вы считаете, что должны вернуть свой депозит. Вы должны предоставить любые имеющиеся у вас доказательства, например:

• фотографий, показывающих состояние имущества, когда вы переехали
• экземпляров инвентарных заездов и выездов, если они у вас есть
• квитанция, если вы заплатили за профессиональную уборку
• писем или электронных писем о проблемах, о которых вы сообщили своему арендодателю, которые должны были быть устранены, например, негерметичный унитаз, причинивший дополнительный ущерб

Служба ADR также запросит у вашего арендодателя их доказательства.

Тогда они решат, сколько денег вы должны вернуть. Они примут решение в течение 28 дней после получения доказательств от вас и вашего арендодателя.

Вы получите электронное письмо или письмо в течение 10 дней с момента принятия решения. Если у вас совместная аренда, служба ADR отправит письмо лицу, предъявившему претензию.

Служба ADR объяснит, как вы получите деньги, которые вам должны. Вы должны будете принять все, что решит служба ADR — вы не сможете ее оспорить.

Если вы оспариваете только часть своего депозита

Если вы оспариваете только часть своего депозита, вы сразу же вернете остаток своих денег. Обычно вы получите деньги обратно через 10 дней, но это будет зависеть от вашей ситуации и схемы вашего депозита.

Пример:
Джим внес депозит в размере 500 фунтов стерлингов, когда переехал в свою квартиру. Сейчас он покинул квартиру, но хозяин Джима сказал, что ему нужно потратить 100 фунтов стерлингов на уборку квартиры, поэтому он хранит 100 фунтов стерлингов из депозита Джима.

Джим не согласен, так как он уже убрал квартиру и говорит, что хочет воспользоваться услугой ADR. Его арендодатель соглашается использовать услугу ADR.

Сумма, которая оспаривается, составляет 100 фунтов стерлингов. Это означает, что Джим получит обратно £ 400 — обычно в течение 10 дней. Он получит деньги от своего арендодателя или от схемы — это будет зависеть от того, какую схему использовал арендодатель Джима.

Служба ADR решит, что произойдет с остатком депозита. Джиму придется принять их решение.

Если ваш арендодатель отказывается пользоваться услугой ADR

Вам нужно будет доставить своего арендодателя в суд мелких тяжб, чтобы вернуть свои деньги.

Ходить в суд может быть дорого и напряженно. Вам придется оплатить судебные издержки заранее — вы можете получить их обратно, если выиграете дело.

Обратитесь за помощью к ближайшему Гражданскому совету, если вы хотите обратиться к своему арендодателю в суд, чтобы вернуть ваш депозит.

Если ваш депозит не защищен

Не каждый депозит должен быть защищен.Его не нужно защищать, если, например, вы жилец или студент в залах.

Убедитесь, что арендодатель защитил ваш депозит, если вы не уверены.

Если ваш депозит должен быть защищен

Если ваш депозит должен быть защищен, но это не так, вы можете потребовать компенсацию в 1-3 раза больше суммы. Вы также получите свой депозит обратно, хотя могут быть сняты деньги за любой ущерб, который вы причинили, или если вы должны арендовать.

Вам нужно будет обратиться в суд, чтобы получить компенсацию, но вы, вероятно, выиграете ваше дело, если ваш арендодатель должен был защитить ваш депозит.Узнайте больше о получении компенсации, если ваш арендодатель не защитил ваш депозит.

Если вы не уверены, вы можете узнать, должен ли ваш арендодатель защитить ваш депозит.

Вы также можете получить помощь в ближайшем Гражданском совете.

Если ваш депозит не нуждается в защите

Если ваш депозит не нуждается в защите и ваш арендодатель отказывается вернуть его, возможно, вам придется обратиться с ним в суд.

Ходить в суд может быть дорого и напряженно.Вам придется оплатить судебные издержки заранее, но вы можете вернуть их, если выиграете дело.

Если вы проиграете, вам, возможно, придется оплатить расходы вашего арендодателя — это может быть связано с дорожными расходами и судебными издержками.

Вам нужно будет доставить своего арендодателя в суд мелких тяжб, чтобы вернуть свои деньги.