Договор залога при покупке квартиры: Договор задатка при покупке квартиры

Договор залога при покупке квартиры: Договор задатка при покупке квартиры
Сен 04 2020
alexxlab

Содержание

Договор задатка при покупке квартиры

    Покупая квартиру никто не рассчитывает попасть в лапы мошенников. Однако, чтобы максимально обезопасить собственные средства, стоит обратить внимание на то, чтобы грамотно заключить договор задатка.

 

 

   Приобретение собственной жилплощади, например, дома или квартиры дело вовсе не простое. Есть целый ряд методов покупки, при которых сделка может оказаться правомерной, и все риски учтены. Обычно, предварительно, еще до самого факта покупки, заключается несколько договоров, которые и существуют для того, чтобы максимально обезопасить сделку.

 

 

   Однако зачастую все происходит не так просто, как на словах, а выбранная вами жилплощадь неожиданно оказывается в некоей паутине, где и барахтаются покупатель и продавец. Чистые и правомерные сделки получаются, к огромному сожалению, не часто, когда продавец, забрав все ему причитающееся, уходит восвояси, а владелец нового жилья довольный приступает к бытовым проблемам, типа ремонта в приобретенной квартире. Потому законодательство и предусматривает несколько дополнительных договоров, свидетельствующих о намерениях обеих сторон сделки.

 

 

Задаток  или  аванс.  Трудности  выбора

 

 

   Всего существует два типа предварительных договоров, относительно купли-продажи квартир: договор аванса, а также договор задатка. Обратите внимание, что это разные вещи, хотя в обиходе нам эти понятия и кажутся однотипными. Дадим определение тому и другому:

 

 

— Авансом называют передачу денежных средств (обычно, это процент от общей суммы покупки), для подтверждения намерения приобрести недвижимость.


— Задаток, точно так же, как и аванс – передача финансовых средств, для подтверждения того, что вы намерены купить квартиру.

 

 

   Казалось бы, разницы нет, однако это только на первый взгляд, некомпетентного в юридических вопросах, человека. Ведь если с юридической стороной дела вы не знакомы, то лучше послушать мнение сведущих и авторитетных специалистов.

 

 

   Аванс подразумевает полное подтверждение вашего личного намерения приобрести вышеозначенную квартиру, а также намерения продавца предоставить вам в условленный срок и за оговоренную сумму. Если же вы передумали и нашли, например, более выгодный или же попросту лучший вариант, аванс возвращается в ваш кошелек. То же самое происходит и в противоположном случае, если продавец, по каким-то своим причинам передумал продавать вам жилье, он может просто отказаться и аванс, опять же, возвращается вам, то есть покупателю.

 

 

   С задатком дела обстоят несколько по-другому: если по вашей вине сделка не состоится, то никто не станет возвращать, заложенные ранее в качестве задатка, денежные средства. Правда, есть оговорка, например, когда вы не смогли завершить сделку из-за стихийного бедствия, однако надеяться на такой расклад, по меньшей мере, легкомысленно и непредусмотрительно.

 

 

Что  же  делать,  кому  вверять  свои  «кровные»,  и  в  каком  порядке?

 

 

   При условии покупки квартиры через посредника, например, агентства недвижимости, в первую очередь нужно оговорить условия внесения аванса. Нужно, чтобы ваши средства, до фактического завершения сделки оставались именно в том самом риэлтерском бюро, в котором и заключается договор. Это поможет избежать многочисленных проблем в будущем. Ведь может случиться, что квартиру недобросовестный продавец реализовывать передумал, а авансовые суммы уже успешно истратил. Добиться возврата в таком случае будет чрезвычайно сложно.

 

 

   В случае заключения договора задатка все намного сложнее, так как нужно тщательно следить за адекватностью и законностью сделки, чтобы не попасть впросак. Во-первых, ни в коем случае нельзя заключать договор задатка с организацией, которая не является фактическим владельцем жилплощади.

 

 

   Никогда не стесняйтесь требовать предъявить документацию на собственность, причем, если их несколько, то присутствовать при заключении договора должны все, без исключения. Проверьте, стоит ли в договоре полная стоимость квартиры, а также дата заключения окончательной сделки. Еще один чрезвычайно важный момент: укажите место проведения сделки в регистрационной палате, ведь если это не сделать, то далее вас могут попросту пригласить к нотариусу, а отказаться не получиться. В результате – вы попросту можете потерять свои деньги.

 

 

Нарушение  условий  сделки  –  реальный  повод  вернуть  свои  денежные  средства

 

 

   Вернуть задаток, который успешно вами передан собственнику жилплощади все же можно, при условии, что вы все проделаете правильно и подойдете к делу с умом, а также знанием законодательства. Учтите, что даже если вас начинают убеждать в том, что вернут деньги через несколько дней, стоит обратиться в суд, чтобы все выглядело, да и было законно.

 

 

   Однако нужно понимать, что заявление в суд подается не раньше, чем истечет срок обеспечения, собственно, задатка. К примеру, если сделка назначена 20 число, а 18 вам уже сказали, что решили повысить цену, или вовсе отказались продавать недвижимость, то в судебные органы можно обращаться, все равно, не ранее 20.

Кроме того, нужно обязательно собрать доказательную базу, чтобы подтвердить, что продавец действительно нарушил означенные условия заключения сделки купли-продажи.

 

 

Порядок  действий  при  нарушении  условий  сделки:

 

 

— В указанное в договоре задатка время, необходимо, в обязательном порядке, явиться в регистрационную палату, а также зарегистрироваться в специальном окошке, сказав, что явились для заключения сделки. Документацию у вас, конечно же, не примут, однако регистрацию точно произведут.


— Далее вам придется садиться на стульчик или скамеечку и ждать. Возможно, вы потеряете много времени, однако если вы желаете вернуть свои деньги, то это сделать придется.


— В конце рабочего дня (или часов приема) смело подходите к окошку и берите справку о том, что сделка заключена не была.


— Если продавец явился, но общая сумма сделки стала необоснованно больше, то подавайте документы, однако более ничего не подписывайте, и сразу же пишите заявление о приостановлении регистрации сделки, которое и подавайте в то же окошечко. Это будет настоящим доказательством мошенничества, и суд обязательно примет адекватное решение в вашу пользу. Останется только обратиться в суд, а по истечению 10 дней, нужно обратиться к судебным приставам, которые и взыщут, причитающуюся вам, сумму.

 

 

   Всегда читайте то, что подписываете, и будьте предельно внимательны к мелочам, ведь незнание законов вовсе не гарантирует вашей безопасности.

Договор задатка в Испании (contrato de arras): что необходимо знать при его подписании. Испания по-русски

Одним из распространенных видов договоров, которые заключаются в процессе выбора и покупки недвижимости в Испании, является так называемый «договор задатка» (contrato de arras), суть которого состоит в резервировании объекта с последующей его покупкой по цене, устанавливаемой на момент внесения залога.

Поскольку этот вид договоров носит исключительно частно-правовой характер (законом не предусмотрена его обязательная нотариальная форма), то стороны свободны в форме изложения текста этого документа и самостоятельно несут ответственность за характер взятых на себя обязательств.

Принимая также во внимание, что в большинстве случаев именно продавец (или посредник) предлагает редакцию договора задатка, правильное понимание правовой природы этих отношений особенно важно для каждого, кто решился на покупку недвижимости в Испании и стремится максимально обезопасить себя во время совершения ответственного шага.

В отличие от «отечественного» единого понимания отношений задатка (когда при неисполнении своих обязательств покупатель теряет сумму внесенных средств, а в случае с продавцом – последний обязан вернуть полученную сумму в двойном размере) ситуация в Испании допускает разное трактование последствий неисполнения договора задатка в зависимости от того, какой именно его вид был избран сторонами.

Сразу обратим внимание на то, что, хотя Гражданский кодекс Испании (ст. 1454) оперирует исключительно единым пониманием задатка в рамках гражданского оборота, правовая доктрина и судебная практика различают три вида подобных отношений:

  • arras penitenciales;
  • arras confirmatorias;
  • arras penales.

При заключении договора задатка следует конкретно прописывать в тексте договора, какой именно вид задатка избрали стороны.

Важно знать: из всего перечисленного лишь arras penitenciales гарантируют покупателю возврат двойной суммы залога в случае, если продавец уклонится от исполнения контракта. Остальные концепции имеют своим следствием лишь возврат уплаченной суммы (аrras confirmatorias) и возможность судебного понуждения контрагента к исполнению контракта (arras penales).

Таким образом, продавец (или посредник) совершенно спокойно может заключить с несколькими лицами договор задатка по аrras confirmatorias на один и тот же объект недвижимости с целью максимально скорой продажи и при продаже просто вернуть остальным лицам внесенную сумму задатка, хотя в понимании этих лиц такой задаток выступал максимально возможной гарантией их исключительного права на покупку.

Уклонением от исполнения договора со стороны продавца будет считаться незаключение основного договора купли-продажи на условиях и в сроки, указанные в договоре задатка, если такое незаключение имело место из-за виновных деяний (действий или бездействий) продавца. Примерами могут служить не только откровенное игнорирование вопроса купли-продажи, но и заключение такого договора за пределами указанного граничного срока, равно как и продажа иного имущества (а не того, что указано при резервировании) или реализация его на других условиях.

Говоря о негативных сторонах и учитывая уровень мошенничества в определенных сферах, вопрос возврата даже самой суммы уплаченного задатка может перейти в судебную плоскость, что кроме переживаний и забот повлечет за собой потерю денег и времени. К слову, услуги судебных юристов (abogado/procurador) тарифицируются по утвержденной шкале гонораров (запрашивать ниже которой вообще считается нарушением профессиональной этики), и рекламация 6000 € неизбежно сопровождается 2500 € одних судебных расходов.

А средний срок рассмотрения гражданских дел только в первой инстанции в Испании колеблется от года до 18 месяцев в зависимости от региона.

Важнейшим условием, на которое также стоит обращать внимание при подписании contrato de arras, является граничный срок заключения основного договора купли-продажи. Кроме четкого указания даты следует изучить возможные отлагательные условия, которые могут быть коварно заложены в договоре продавцом или посредником.

Например, текст договора в основном пункте может красноречиво свидетельствовать об обязательствах сторон заключить договор купли-продажи до конкретной даты, но на следующей странице (которую в спешке можно прочитать невнимательно) будет указано, что «подписанию договора купли-продажи в любом случае должно предшествовать оформление сертификата повторного заселения» (или легализация незаконной перепланировки, или получение лицензии муниципальных органов и тому подобное). При таких условиях договора продавец всегда сможет мотивировать свой отказ от подписания отсутствием таких «предварительно обязательных» документов. Причем о том, чьей же конкретно обязанностью является оформление такой документации, установить на основании текста договора окажется невозможным.

Разумеется, существеннейшим моментом, на который следует обратить внимание, являются условия будущего приобретения имущества. В первую очередь это цена. Затем – четкое описание имущества (включая мебель или нет, с правом пользования подземным паркингом или нет, с доступом к бассейну или нет и т.п.).

Нужно прояснить и вопрос наличия обременений, которые могут быть наложены на имущество и сделают невозможным будущую покупку, например, ипотека, судебный арест, залог и т.п. Это устанавливается по тексту актуальной выписки (Nota Simple) из Регистра собственности (Registro de Propiedad), которую по данным объекта недвижимости можно получить даже самостоятельно.

Необходимо узнать также о возможной актуальной задолженности по коммунальным услугам и платой за comunidad. Это можно проверить с помощью информативных справок соответствующих служб.

Следует проверить, не устанавливает ли договор задатка единственно возможную форму оплаты будущего приобретения, которая может быть неудобна стороне (исключительно наличными или посредством перевода на заграничный счет, что может быть не только незаконно, но и как минимум неуместно).

Подводя итог вышеизложенному, нужно подчеркнуть, что подписанию договора задатка должно предшествовать внимательное изучение его текста в оригинальном испанском варианте, что часто требует квалифицированной правовой помощи.

Центр услуг для бизнеса и жизни в Испании «Испания по-русски» поможет вам в профессиональном составлении договора задатка и окажет полный спектр качественных услуг в сопровождении сделки с недвижимостью.

 

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

+7 495 236 98 99 или +34 93 272 64 90, [email protected]

Статья оказалась полезной?