Кто выплатит ипотеку? Арендатор! Как сдать ипотечную квартиру и не нарушить правила

 

Правила сдачи ипотечной квартиры

По закону сдавать ипотечное жилье в аренду можно. Но перед этим необходимо внимательно изучить кредитный договор, заключенный с банком. В этом документе отдельно прописываются условия использования недвижимости, в том числе и возможность сдавать ее внаем. Некоторые кредиторы могут такую услугу запретить, хоть случается подобное достаточно редко. Обычно банки разрешают сдавать квартиру в аренду при условии, что заемщик предоставит заявление об этом в письменной форме. В ряде случаев необходимо будет дождаться разрешения банка, но и это случается нечасто, и большинство заемщиков такое разрешение получают, ведь сами банки заинтересованы в своевременных выплатах по кредиту.

Если заемщик сдает в аренду ипотечную квартиру, ему приходится мириться и с дополнительными расходами. Например, страховая компания, которую заемщик также обязан оповестить, поднимает стоимость страховки имущества на 20-30%. Это обусловлено дополнительными рисками, ведь квартиросъемщики могут обращаться со съемным жильем недостаточно бережно, из-за чего оно быстро приходит в упадок. Соответственно, и рыночная стоимость жилья снижается – банку же необходимо, чтобы цена на квартиру оставалась высокой, пока кредит не будет выплачен.

Также заемщик, который решил сдавать квартиру, купленную в ипотеку, должен выплачивать налог на доход от аренды в размере 13%. Схитрить и обойти налоговую не получится, ведь сделка оформляется официально.

 

Риски, связанные с арендой

Следует помнить и о рисках, связанных с арендой ипотечного жилья. Как уже упоминалось, квартиросъемщики могут испортить квартиру, а это приведет к лишним хлопотам, разбирательствам и тратам на ремонт. Может возникнуть и ситуация, когда одни жильцы съезжают, а найти новых не получается. Тогда заемщику приходится выплачивать кредит только из своих средств.

В случае, если заемщик потеряет свое второе жилье, в ипотечную квартиру он не сможет сразу вселиться, ведь она будет занята квартиросъемщиками.

Не стоит пытаться обмануть банк и сдавать жилье в аренду без его ведома. Особенно этот пункт важен, если банк все-таки запретил сдавать квартиру. Многие заемщики хотят сэкономить и уклониться от налогов, но такой шаг может привести штрафу или даже к тому, что банк в одностороннем порядке разорвет договор и потребует досрочного погашения задолженности. Вскрытые нарушения испортят и кредитную историю, что повлечет трудности при необходимости взять новые кредиты.

Сдача внаем квартиры, купленной в ипотеку, позволит заемщику облегчить выплаты по кредиту и защитит от финансовых форс-мажоров. Однако перед принятием такого решения следует учесть риски, связанные со съемом жилья, и тщательно рассчитать доходы и расходы.

 

Виктор Медведчук, БКН.РУ

фото: lenta.ru

Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке ?! – Правовед Плюс

02.09.2020

Многих граждан волнует вопрос о том, можно ли сдать в аренду жилье, которое находится под бременем ипотеки. Конечно можно сдавать помещение в аренду без заключения договора и ведома банка, но это грозит проблемами, если обнаружится, что вы получаете такой необлагаемый налогами доход в свою пользу.

Иногда недвижимость, в том числе и в ипотеку покупается «на будущее», когда хочется оставить его в качестве наследства своим детям или же просто жить в одной квартире и сдавать другую для получения денег. Схема сдачи в аренду жилья не приветствуется банками, и мы расскажем по какой причине.

---

Нормативное регулирование вопроса аренды жилого помещения.

Найти ответ на данный вопрос можно обратившись к законодательным и нормативно-правовым нормам нашего государства. Вопросы пользования, владения и распоряжения имуществом регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. В этом нормативно-правовом акте отражается сама суть ипотечного кредита, условия его получения, выплаты, порядок предоставления заемщику кредита. В статье 34 Гражданского кодекса России указаны правила аренды и найма жилой недвижимости. Законы нашего государства не запрещают приобретать жилое помещение в ипотеку для дальнейшей его сдачи в аренду. При этом аренда должна организовываться на условиях использования договора, который заключается с банковской организацией.

---

Особенности аренды недвижимости, находящейся в ипотечном залоге.

Как было обозначено выше заемщик может сдавать ипотечную квартиру, но в процесс сделки, осуществляемой по договору аренды будут включены четыре, а не две стороны. В частности, это владелец (арендодатель), арендатор помещения, страховая компания и финансовая организация, которая выдала ипотечный кредит.

При заключении стандартного договора аренды стороны – это владелец квартиры, выступающий арендодателем и арендатор, иногда в процесс включается агентство, выступающее посредником. Включение в договорные отношения банка при наличии ипотеки накладывает определенные правовые особенности заключения и регулирования договора аренды жилой квартиры.

Почему банки откровенно не любят и не одобряют аренду ипотечных квартир? По закону до того момента, пока заемщик не выплатит свой кредит именно банковская организация считается залогодержателем и владельцем объекта недвижимого имущества. Если заемщик не вносит по каким-то причинам ежемесячные платежи, то тогда банк вполне может выставить квартиру на продажу и полученные с торгов денежные средства пойдут на погашение долга по ипотечному кредиту. Именно поэтому банк должен тщательно отслеживать все возможные варианты использования жилья. Если вы планируете сдать квартиру по договору аренды, то тогда этот шаг должен согласовываться с банком в отдельных случаях, указанных в договоре ипотечного кредитования. Отметить надо то, что примерно несколько лет назад приобретение квартиры и ее сдача внаем была фактически незаконной процедурой, но на текущий момент ситуация изменилась.

---

Как отследить позицию банка по вопросам аренды жилого помещения ?!

Если вы планируете приобрести жилье и сдавать его в аренду для получения денежных средств, то тогда следует обратиться в банк с целью уточнения возможного одобрения. Конечно можно сдавать квартиру без договора аренды, но это определенные риски, которые готовы понести не все владельцы. Имеется несколько позиций, которых поддерживаются финансовые организации в вопросах аренды ипотечного жилья. Например, банковская организация разрешает сдавать жилое помещение или же не обозначает данного пункта в договоре, который впоследствии заключается с клиентом. Иногда аренда квартиры может осуществляться в том случае, если соблюдаются определенные условия, прописанные в тексте договора.

---

Можно ли сдать жилье в аренду без согласования с банком ?!

Займодатель в лице банковской организации может требовать от клиента предварительного согласования всех действий, связанных с арендой, но есть ряд банков в нашем государстве, в которых допускается возможность заключения договора аренды без согласования данного действия. Обратите внимание на сам договор. Если в ипотечном договоре отсутствует запрет на аренду недвижимости и не имеется информационных данных о необходимости согласования аренды с банком, то тогда владелец жилья без каких-либо проблем может взять квартиру в ипотеку и сдавать ее официально без предварительного разрешения.

---

Что делать, если банк против ?!

Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога. Об этом кстати РБК-недвижимости сообщили представители крупного банка ВТБ.

На практике заемщик не делится своим планами на квартиру и это естественно, да и само общение происходит документальным путем и по существу: встреча, одобрение условий, предоставление документов, заключение договора ипотеки. Для тех, кто невнимательно читал договор, сюрпризы с арендой и другие проблемы начинаются быстро. Сам банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, и если обнаружится факт аренды, то тогда к заемщику могут быть применены определенные санкции.

---

Как избежать банковских проверок ?!

Проверка квартиры – это суровая реальность современной ипотеки. Банки организуют проверки периодически, чтобы убедиться в платежеспособности клиента и оценить состояние предмета залога. Избежать этого можно. Достаточно предупредить банковскую организацию в письменной форме о том, что вы планируете организовать аренду жилого помещения. Остается только дождаться согласия от банка. Лучше всех в данной цепочке защищен квартиросъемщик. Как раз-таки такое жилье, находящееся под обременением ипотеке абсолютно безопасно снимать. При этом между собственником квартиры и ее нанимателем заключается договор аренды, который будет регулировать их отношения на законодательном уровне.

---

Как быть, если банк не дает согласие ?!

Если заемщик решить сдавать квартиру после заключения ипотечного договора, в котором имеется запрет на данное действие то тогда можно сдавать жилье без согласования с финансовой организацией, но при этом надо быть готовым к тому, что она может инициировать проверку залогового имущества. Можно перезаложить недвижимость или рефинансировать ипотеку в другом банке, который будет предоставлять вам более лояльные условия для сотрудничества. Заемщик  организацию аренды квартиры, попросив дать на это действие разрешение. Важно! Запрос на разрешение сдачи квартиры в аренду рассматривается банковскими организациями в течение трех недель.

---

Чем рискует заемщик ?!

В первую очередь если в ипотечном договоре прописан запрет на аренду, то тогда он может ожидать такие негативные последствия со стороны банка, как увеличение процентной ставки по кредиту, наложение штрафных санкций, требование досрочного погашения долговых обязательств. Избежать этих рисков можно. Достаточно просто детально читать договор ипотеки и искать банки с выгодными условиями, предлагаемыми клиентам.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Многие заемщики собираются сдавать квартиру, приобретенную на кредитные средства. Возникает вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли ее сдавать? Ответ — да, можно. Существует ряд требований и нюансов, которые нужно учесть.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Квартира, находящаяся в ипотеке, может сдаваться на законодательном уровне. Некоторые банки в ипотечном договоре указывают пункт о запрете аренды имущества. Фактически они не могут запретить владельцу распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

 

Статья 29 ФЗ №1020 Закона об ипотеке гласит, что дополнительные пункты могут включаться в договор. Некоторые финансовые организации используют эту статью, как аргумент. Другие относятся более лояльно, игнорируя деятельность собственника, пока платежи вносятся исправно.

Для сдачи жилья не нужно регистрировать ИП или ООО. Доказать банковскому учреждению, что владелец извлекает из аренды выгоду, практически нереально.

Если военнослужащий интересуется, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке, то ситуация неоднозначна. Владелец может распоряжаться собственным имуществом, заключать договор аренды. Но военнослужащим нельзя заниматься коммерческой деятельностью.

Военная ипотека выплачивается, как военнослужащим, так и государством. Поэтому лояльное отношение банка к сдаче ипотечного жилья оказывается прямо противоположно отношению государства.

Что говорит закон?

Нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы, связанные с ипотечным кредитованием — Федеральный Закон №102 «Об ипотеке». В нем указано, что заемщик кредитных средств является собственником, а значит может использовать имущество собственнолично. Законом позволяется взять ипотеку и сдавать квартиру.

Статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит: «Собственник имеет право проживать в квартире, извлекать из нее доходы». Статья 209 ГК РФ противоречит, указывая ограничение прав: «Интересы третьих лиц следует соблюдать». Конкретную ситуацию представляет банк.

На законодательном уровне аренда залогового имущества разрешена. Главное условие — сохранение его от порчи, разрушения третьими лицами.

Нужно ли оповещать банки?

Законом не предусматривается оповещение финансового учреждения при сдаче в аренду ипотечного имущества. Пока юридически квартирой владеет банк, он может устраивать проверки. Чтобы избежать лишних проблем, желательно его проинформировать о наличии жильцов.

 

Оповещать учреждение нужно. Данная информация указана в ипотечном договоре. Также потребуется предоставить документацию.

Важно! Если в документе не указан пункт необходимого оповещения банка в случае аренды залоговой квартиры, то договор найма оформляется стандартно.

Фин. учреждения опасаются лишиться предмета залога, получить испорченное имущество низкой стоимости. Небрежное обращение арендатора приведет к потере товарного вида и падению стоимости.

Условия банков

Существует 3 условия касательно аренды ипотечной квартиры:

• Банк разрешает сдать квартиру в аренду. Такое случается редко.
• Финансовая организация разрешает аренду, но условия сделки следует письменно согласовать с организацией.
• В документе указан пункт, категорически запрещающий найм квартиры.

Чаще всего банки дают согласие. Чтобы его получить, нужно собрать документы:

• Заявление в финансовое учреждение;
• Договор аренды заключается в 3-х экземплярах, один остается у банка.
• Документ, подтверждающий согласие страховой компании.

Ипотека в Сбербанке

Сдать квартиру в ипотеке от Сбербанка без его согласия не получится. В ипотечном документе указан пункт, где аренда залогового имущества запрещена банком.

 

Чтобы получить разрешение, нужно предоставить письменное заявление. Чаще всего Сбербанк принимает положительное решение по заявке. Банк предупрежден, поэтому негативные последствия не последуют.

В России распространена практика устной договоренности. Разумеется, плюсы неоспоримы: никто не сможет уличить в нарушении условий. Присутствуют и риски.

Можно ли так заработать?

Так выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру? На рынке недвижимости аренда всегда будет востребована. Стоимость съемной квартиры всегда достаточно высока. Если сдавать квартиру, то платить за ипотеку будет намного легче.

Пока не погашена ипотека заработать съемом жилья будет проблематично. Суммы хватит на погашение ежемесячного платежа. Поэтому извлечь прибыль не удастся.

Важно! Есть возможность рассмотреть долгосрочную перспективу — сдача квартиры до погашения всей суммы долга. Учитывая, что собственные средства были потрачены только на оплату первоначального взноса, а ипотечные платежи гасились жильцами, выгода очевидна.

Существуют и недостатки такого метода:

• Большинство арендаторов плохо относятся к имуществу, им не принадлежащему. В случае порчи банк получит возмещение от страховой, а вот заемщику придется ремонтировать жилье за свой счет.
• Следует сделать капитальный ремонт по окончании отношений с банком.
• Критическое отношение банков и страховых компаний к такому виду деятельности.

Риски, штрафы и санкции

Если договор аренды оформляется незаконно, то начисляются штрафы и санкции, а риски несет не только собственник жилья, но и арендатор. Если квартира находится в залоге у банка, арендатору следует проверить, имеется ли у владельца письменное разрешение Сбербанка, ВТБ 24 или другого банка.

Если в ипотечном договоре указан пункт, не разрешающий сдачу жилья, то аренда признается недействительной, а арендатору предстоит выселение. Конкретный размер штрафа при нарушении условий указывается в ипотечном соглашении.

Грубое нарушение приведет к расторжению договора финансовой структуры с заемщиком, с последующим требованием погашения суммы долга. Вот почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке. Точнее, сдавать можно, четко следуя правилам.

Заключение

В заключении стоит сделать выводы:

• Владелец имеет право сдавать собственную квартиру.
• Рекомендуется известить финансовую организацию о ваших намерениях.
• Оповещение банка о сдаче жилья положительно скажется на его решении.
• Сдача квартиры в аренду позволяет погасить ипотеку.

можно ли это сделать и как правильно — Блог Райффайзенбанка

Что значит квартира в ипотеке

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения.Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

Плюсы	Минусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залоге	Если остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

Можо ли сдавать в аренду недвижимость купленную в кредит?

Если нежилое помещение находится в собственности с обременением (ипотека в силу закона),имеет ли право собственник сдавать в аренду это помещение?

Перед регистрацией ипотеки (обременения) вы подписываете кредитный договор с банком. В некоторых случаях возможно составление договора ипотеки (ипотека в силу договора). Согласно ст.40 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года вы вправе сдавать имущество в аренду без согласия банка (кредитора), если иное не предусмотрено договором об ипотеке или законом.

ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

Поэтому если в вашем кредитном договоре или договоре об ипотеке установлен запрет на сдачу недвижимости в аренду, вопрос сдачи в аренду необходимо отдельно согласовывать с банком (кредитором). Запрет на сдачу в аренду заложенной недвижмости устанавливаете вы сами в кредитном договоре или договоре об ипотеке.

Если кредитным договором или договором об ипотеке установлен запрет на сдачу в аренду, вы может предложить банку (кредитору) подписать дополнительное соглашение. Это дополнительное соглашение может устранить запрет, исключить определенный пункт договора или изложить его в новой редакции. Для заключения такого соглашения необходимо обращаться в банк к кредитному инспектору банка и начальнику отдела ипотечного кредитования.

В обмен на снятие такого запрета банк (кредитор) может потребовать изменений и договора страхования. Например, банк (кредитор) может потребовать застраховать риск порчи объекта недвижимости арендатором. Более того, наличие арендатора в объекте недвижимости может автоматически приводить к необходимости уведомления страховщика и удорожанию стоимости страховки. Для правильного ответа на этот вопрос необходимо изучать ваш договор страхования.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Обсудить материал на форуме…

Как сдать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку?

Кто-то, приобретая недвижимость в ипотеку, решает жилищный вопрос, планируя использовать квартиру для проживания, а кто-то, используя средства банка, приобретает недвижимость как способ инвестирования. Ведь заемщик приобретает собственность, которая, возможно, будет расти в цене. А если удастся выгодно сдать эту собственность в аренду, так еще и платежи по ипотеке будут вноситься из денег за арендную плату.

Закон не запрещает сдавать в аренду квартиру, купленную с помощью ипотечного займа. Эти взаимоотношения между банком и заемщиком регулируются ими самостоятельно в кредитном договоре.

Как смотрят банки на желание заемщика использовать квартиру для сдачи в аренду?

В связи с тем, что пока действует арендное соглашение, банк не может при необходимости распорядиться квартирой, находящейся у него в залоге, многие банки неохотно дают согласие на такое использование недвижимости. Ведь заемщик может намеренно, оформив ипотеку, не платить ежемесячные платежи, заключив с аффилированным лицом сделку по аренде жилья. Такой договор может быть заключен на довольно длительный срок. Банк получает риск, что ему невозможно продать заложенную недвижимость и получить долг по кредиту. Поэтому, многие кредитные организации в договоре залога квартиры запрещают сдачу ее в аренду или прописывают пункт, согласно которому, сдавать в аренду приобретаемое в ипотеку жилье возможно только с согласия банка. Если же нигде этот запрет не зафиксирован, то разрешение банка получать необязательно.

Если вы планируете сдавать квартиру в аренду без заключения официального договора, то уведомлять банк о своих намерениях не стоит. Проверять, как вы используете недвижимость, банк вряд ли станет. Но, в данном случае, риски уже несете вы, что недобросовестный наниматель не выполнит взятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей или по сохранности вашего имущества.

Все же наиболее безопасный и правильный способ сдать в аренду недвижимость, приобретенную в ипотеку – договориться с банком. Для этого необходимо посетить отделение банка и написать соответствующее заявление. Специалисты банка его рассмотрят, и при положительном решении необходимо будет подписать дополнительное соглашение. В этом соглашении банком могут устанавливаться определенные ограничения, например, на срок сдачи жилья в аренду.

Если все же банк не дал согласия на сдачу жилья в аренду, нарушение такого запрета может иметь серьезные последствия: увеличение процентной ставки по кредиту, штрафные санкции или требование погасить задолженность досрочно.

Потому, если вы приобретаете недвижимость в ипотеку с целью инвестиций и сдачи квартиры в аренду, ищите банк, который разрешает передавать в аренду приобретаемое жилье.

Фото: my-71.ru

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду или в наем? 2021 год

Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления.

Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли.

Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?

Законодательство

Пока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом.

Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.

ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.

Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности.

Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения.

П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:

• Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
• Цели использования имущества соответствуют его назначению.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.

Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.

Возможно Вас заинтересует статья, о незаконной сдаче квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

1. Продажа;
2. Обмен;
3. Сдача внаем;
4. Регистрация других лиц;
5. Перепланировка;
6. Визит родственников.

Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

• Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
• Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
• Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно.

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

к содержанию ↑

Квартира в наем по военной ипотеке

Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки.

Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.

Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими.

Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен.

к содержанию ↑

Как сдать, если банк запретил?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

• Соседей;
• Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
• Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Выгодно ли?

Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?

К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:

1. Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
2. Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
3. Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.

Основные минусы:

• Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30%;
• Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога;
• Необходимость проводить ремонт после квартирантов;
• Ухудшение состояния, порча имущества;
• Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.

При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:

1. Наличие обременения – заложена ли квартира;
2. Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.

Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Поделиться с друзьями:

Арендаторы платят ипотеку, «взламывая» ваш первый дом.

У вас недостаточно денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро нарастить капитал? Один из вариантов выхода на рынок жилья — это «взломать дом» и купить многоквартирный дом, чтобы сдать его в аренду арендаторам и взимать с них плату, достаточную для покрытия ипотеки, или близкую к ней.

Как впервые покупатель жилья вы можете быть арендодателем в собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.

Соответствующие ссуды и жилищные ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие лимиты ссуды на дома, состоящие из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть домом по более высокой цене, чем в противном случае, поскольку 85 процентов общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на ссуду FHA, и до 75 процентов — обычными кредиторами.

Наряду с выплатой ипотеки доходов арендаторов может хватить на оплату страхования жилья, налогов на недвижимость, содержание и другие расходы, связанные с владением домом.

Лимиты ссуд

FHA варьируются в зависимости от округа. В 2019 году стандартный лимит ссуды FHA для дома с двумя квартирами составляет 403 125 долларов США, что примерно на 88 000 долларов больше, чем это позволяет для дома с одной квартирой. В районах средней ценовой категории, таких как Бостон и Миннеаполис, для двухквартирного дома установлен лимит по ссуде FHA в размере 930 300 долларов, что также является максимальной суммой в районах с высокими кредитами, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия, и Сан-Хосе, Калифорния,

Только не назови это инвестиционной собственностью

Этот жилищный хакерство может звучать так, как будто вы превращаете свой дом в инвестиционную недвижимость, но технически это не так.Указав дом в качестве «основного места жительства», то есть вы проживаете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как ссуды FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.

Если он указан в ссуде как «инвестиционная собственность», то для владельца жить в ней незаконно, и получение инвестиционной ссуды на эту собственность будет представлять собой мошенничество с арендой, говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест-Хиллз. , Нью-Йорк. По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.

В то время как ссуда FHA может потребовать первоначального взноса в размере 3,5 процента, ссуда для инвестиционной собственности может потребовать 20 процентов вниз и иметь гораздо более высокую процентную ставку, поскольку кредиторы считают ее более рискованной.

Если дом является недвижимостью смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартира наверху, это обычно считается коммерческой ссудой, говорит он. «Если вы занимаетесь квартирой и сдаете магазин в аренду, вам понадобится арендный договор, который нужно передать кредитору», — говорит Кауфман.

Зачисление арендной платы в ипотеку

Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов разрешают использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. Если бы это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы будут получать 100% дохода, говорит Кауфман.

Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может потребовать подписанные договоры аренды, чтобы подтвердить доход от аренды, если он дает вам кредит на это при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он.В ходе аттестации будет указано, появятся ли активные арендаторы.

«Определенно существует риск», — говорит Кауфман. «Вы должны это измерить и принять во внимание».

Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую поддержку, говорит он.

Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, упростит процедуру утверждения ссуды, говорит Кауфман.

Двухквартирные дома легче всего профинансировать с помощью ссуды FHA, в то время как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный резерв платежей и прохождение теста на самодостаточность, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, — говорит Алекс Дэниэл, ипотечный кредитор в В Лос-Анджелесе, первым домом которого был дуплекс, который он арендовал, арендатор ежемесячно оплачивал все, кроме 650 долларов своей ипотеки.

Радости арендодателя

Быть арендодателем с проживанием означает жить рядом с арендаторами.Это может быть как хорошо, так и плохо — например, если у них громкая вечеринка, и вы должны пойти и сказать им, чтобы они ее успокоили. И, конечно же, есть обслуживание, которое может потребовать удобства, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.

Райли Адамс, лицензированный бухгалтер из Луизианы, ведущий блог о личных финансах, направленный на то, чтобы помочь молодым специалистам обрести финансовую независимость, говорит, что он тратит от четырех до восьми часов в месяц на обслуживание или ремонт двухквартирного дома, который принадлежит ему и его жене в Новом Орлеане. и еще четыре-восемь часов каждый месяц на содержание дома в краткосрочной аренде.

Пара живет в одной части дома, а долгосрочные арендаторы — в другой. Часть дома Адамса имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.

«За счет денег, полученных от наших арендаторов, и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и сопутствующие расходы на жилье», — говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и« взламывать дома ».

Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, использованный для получения ссуды, говорит он.

Они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, говорит он, и он, и его жена переключают квартиру между гостями.

«Однако, если жить бесплатно, все это того стоит», — говорит Адамс. «Это позволяет нам сэкономить на первоначальном взносе на совместное проживание в будущем».

Если вы не хотите иметь дело с возможными ночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и, возможно, с вывозом вашей собственности кем-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для наблюдения за другим подразделением. , — предлагает Шон Брейер, владелец компании Breyer Home Buyers в Атланте.

Не имея дела непосредственно с арендаторами и отдавая эту работу кому-то другому, вы создаете у арендаторов иллюзию, что вы также являетесь арендаторами, — говорит Брейер, который работал с компанией по управлению недвижимостью, что он будет там, когда заявители будут осмотр собственности.

«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами», — говорит он. «Поскольку мы смогли помочь подобрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса намного более приятным.”

Обратиться за юридической консультацией

Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать домовладельцем — одно из них.

Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые как владельца собственности могут подорвать вашу общую ценность», — говорит он. «Если ваше личное имя указано в документе, и вам предъявлены иски как владельцу собственности, потенциально вся ваша чистая стоимость может быть использована для выплаты предписанных судом платежей.”

LLC может ограничить вашу ответственность только теми активами, которые принадлежат компании, — говорит он. Поверенный по недвижимости может помочь.

Как сдать дом в аренду, если у вас еще есть ипотечный кредит | Домашние гиды

Райан Кокерхэм Обновлено 11 декабря 2018 г.

Вы любите свой дом и можете соблюдать ипотечные и налоговые требования, но вам нужны дополнительные деньги на случай чрезвычайной ситуации в семье. Или вас перевели в другое место, и рынок недвижимости не выгоден для продажи.Или вам сложно покрыть все свои расходы и вы хотите сдать дом в аренду и использовать этот доход для оплаты расходов по ипотеке. Все ситуации могут быть улучшены, если вы выставите свой дом на рынок аренды. Но позволит ли вам это сделать ваш ипотечный кредитор?

Подсказка

Если у вас есть ссуда FHA или VA, вы должны прожить в доме не менее одного года, прежде чем сдавать его в аренду. Они время от времени проверяют, проживает ли еще владелец в собственности.

См. Ваш договор

Прежде чем вы подумаете о сдаче в аренду своей собственности, в ваших интересах отложить выполнение ипотечного договора, чтобы гарантировать отсутствие запретов на такие действия, установленных вашим кредитором. Существует вероятность того, что ваш ипотечный кредитор может запретить вам сдавать в аренду вашу собственность. Очевидно, что несоблюдение любого из этих установленных правил может привести к различным штрафам. В более серьезных случаях это может повлиять на вашу способность занимать средства.

Средства сбора средств

По мере того, как стоимость недвижимости и арендная плата в районе залива Сан-Франциско продолжают расти, все большее число владельцев недвижимости предпочитают сдавать в аренду свои частные дома в качестве средства получения дополнительного дохода. Независимо от размера собственности, велики шансы, что деньги, полученные от аренды, могут значительно помочь субсидировать ваши регулярные выплаты по ипотеке. Хотя вы можете быстро найти потенциального арендатора, вам, вероятно, потребуется выполнить ряд юридических требований, продиктованных вашим ипотечным кредитором, прежде чем вы получите разрешение на сдачу в аренду своей собственности.

Свяжитесь с вашим кредитором

Если вы сразу не обнаружите какие-либо ограничения в своем контракте, вашим следующим шагом будет проконсультироваться с вашим ипотечным кредитором. Четко объясните, каковы ваши намерения и какая часть вашей собственности будет использована для сдачи в аренду. Например, вы планируете сдавать в аренду всю недвижимость или только комнату? Эти мелкие детали могут иметь значение для вашего ипотечного кредитора.

Кредиторы требуют, чтобы заемщики оформляли дополнительное страхование жилья, если арендаторы будут проживать в этом имуществе.Ваш кредитор может также потребовать множество других приспособлений, таких как доказательство того, что компания по управлению недвижимостью будет использоваться или полная документация о том, кто будет сдавать недвижимость в аренду в любой момент времени. Эти запросы обычно не подлежат обсуждению. Любые запросы, сделанные кредитором, должны быть выполнены заемщиком.

Планируйте вперед

Если вы планируете, чтобы ваши арендаторы субсидировали вашу ипотеку через свою ежемесячную арендную плату, или найти арендатора, который будет занимать ваш дом, когда вы живете в другом месте, крайне важно заранее планировать периоды, когда ваша квартира может не сдаваться в аренду.Всегда бюджет на пустой дом. В случае, если арендаторы не помогают вам выплачивать ипотечный кредит, у вас все равно должно быть достаточно денег, чтобы производить эти платежи самостоятельно, иначе вы, скорее всего, рискуете потерять закладную на свою собственность.

Сдача дома в ипотеку: 6 вещей, на которые стоит обратить внимание

Сдать дом или даже просто комнату в аренду — отличный способ получить дополнительный доход. Но вам может быть интересно, могу ли я сдать дом, если у меня есть ипотека? Смотря как.Возможно, вы не сможете сдать дом в аренду по существующей ипотеке, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заполняемости.

Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в аренду с помощью ипотеки приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на благоустройство дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

Могу ли я сдать дом в аренду, если у меня есть ипотека?

Вопросы меняются — Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке? Вам нужно изменить ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбивать с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.

Когда вы получаете ссуду, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать недвижимость. Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду. По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые собственником, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.

При получении ипотеки вы должны честно заявить о своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с арендой.Но что, если вы изначально планируете заселиться в доме, и ваши планы меняются?

Если у вас есть ипотечный кредит на собственника-жильца, и вы решили сдать дом в аренду, это может быть вариантом. Вам нужно будет связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию. Некоторые ипотечные кредиторы разрешат вам сдавать дом в аренду по существующей ставке и условиям. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.

Аналогичным образом, некоторые кредитные программы могут иметь ограничения.Например, если у вас есть ссуда Министерства сельского хозяйства США или FHA, владение требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать на работу.

Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь со своим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все аспекты вашего обязательного соглашения.

Сдавая дом у вас есть ипотека на

Снять дом, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем снимать тот, который у вас есть, но вы все равно можете это сделать, предварительно спланировав.Вот несколько советов, которые помогут вам сдать дом (или даже дополнительную спальню) на законных основаниях.

• Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. Д.) И посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои запасные спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили дом, вам также следует выяснить, предъявляются ли в вашем ссуде какие-либо требования к вместимости, которым вы, возможно, должны будете соответствовать, прежде чем сдавать его в аренду.
• Прочтите свой ипотечный договор. Ваш кредитор может наложить ограничения на аренду или полностью запретить их. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой договор об ипотеке.
• Сообщите ипотечной компании об аренде. Сделав домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если в вашем ипотечном договоре не запрещена аренда, вам все равно следует посоветоваться с кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем контракте, например, убедитесь, что ваши арендаторы имеют страховку арендатора.Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию о смене адреса, если вы переезжаете, чтобы вы по-прежнему могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
• Узнайте у ТСЖ о политике аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу в аренду или накладывают на нее определенные ограничения, например, требование о прохождении проверки потенциальными арендаторами комиссией. Если вы нарушите правила, вас могут оштрафовать, поэтому, если у вас есть ТСЖ, неплохо было бы связаться с ними.
• Исследование права арендодателя-арендатора. Арендодатели могут столкнуться с проблемами, например, из-за дискриминации потенциальных арендаторов во время процесса проверки или отказа предоставить жилую площадь. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
• Учитывайте последствия прироста капитала. Наконец, рассмотрим последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Нижняя строка

Сдача дома в ипотеку требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете договор или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь в своей ипотечной компании, чтобы убедиться, что вы не подвергнетесь риску мошенничества с арендой или каких-либо других обязательств. Вам также следует изучить тип ссуды, чтобы узнать, есть ли какие-либо ограничения или требования к размещению, которым вы, возможно, должны будете соответствовать. Получив всю эту информацию, вы сможете определить, можете ли вы арендовать дом по ипотеке.

Часто задаваемые вопросы

Все еще есть проблемы? Вот ответы на наиболее часто задаваемые вопросы об аренде дома в ипотеку.

Можете ли вы сдать дом в аренду, если у вас есть кредит FHA?

FHA требует, чтобы заемщики жили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдать их в аренду. Однако, возможно, вы сможете нанять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающие обстоятельства, такие как необходимость переехать на работу.Если у вас есть свободные спальни или многоквартирный дом с дополнительными квартирами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать в аренду комнату в моем доме?

Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вам все равно следует прочитать договор об ипотеке и проверить у кредитора, все ли в порядке. Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать, чтобы вы приобрели дополнительную страховку или предоставили дополнительную информацию о своем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.

---

Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.org. Она специализируется на написании статей о личных финансах, связанных с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.

Выплата ипотеки — это то же самое, что уплата аренды?

Если вы обсуждаете, покупать ли дом или сдавать в аренду, вы, вероятно, задаетесь вопросом: «Выплата ипотеки похожа на оплату аренды?» Ответ — и да, и нет.

Если у вас никогда не было ипотеки, то разница между ними может показаться вам непонятной. Давайте разберем их, чтобы вы поняли, чем выплата ипотеки отличается от выплаты арендной платы и похожа на нее.

Источник: (Joseph Cortez / Unsplash)

Большое сходство

Выплачиваете ли вы ипотеку банку или арендную плату арендодателю, ваш ежемесячный платеж покрывает ваши расходы на жилье, а это именно то, что вы платите, чтобы иметь крышу над головой.

Помимо возможности жить в помещении, существует несколько важных различий между оплатой аренды и выплатой ипотеки.Эти различия включают:

Первоначальные расходы

Аренда

При аренде, будь то дом или квартира, у вас будет несколько авансовых расходов на аренду. Обычно вам необходимо внести залог, который обычно равен арендной плате за один-два месяца. Вам также может потребоваться оплатить регистрационный сбор и проверку кредитоспособности. Вам также следует получить страховку арендатора, если вы собираетесь защитить себя на том же уровне, что и домовладелец.

Если у вас есть домашние животные, домовладелец может попросить вас внести залог за питомца для покрытия любого дополнительного ущерба, обычно причиняемого домашними животными.

Если на момент съезда все в хорошем состоянии, вам следует вернуть свой депозит (-ы). При этом сборы за подачу заявления и расходы по проверке кредитоспособности не возвращаются.

Покупка

Если вы покупаете дом, вам придется инвестировать значительно больше авансом. Ваш первоначальный взнос, например, может составлять до 20% от всей стоимости вашего дома, хотя это бывает редко. Согласно Профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов за 2019 год, средний повторный покупатель жилья получил примерно 16% первоначального взноса, в то время как средний покупатель, впервые совершивший покупку, получил примерно 6% первоначального взноса.

Для дома за 200 000 долларов это минимум 12 000 долларов и, возможно, до 40 000 долларов, которые вам нужно будет иметь под рукой только для первоначального взноса.

Если вы хотите узнать больше об авансовых платежах и выплатах по ипотеке, вы можете сделать это с помощью Калькулятора авансового платежа HomeLight.

И первоначальный взнос — не единственные наличные, которые вам понадобятся при покупке дома. Как покупатель, вы также должны будете оплатить сборы за оценку и инспекцию. Сборы за аттестацию могут составлять от 300 до 1000 долларов, в то время как сборы за инспекцию, как правило, варьируются от 300 до 500 долларов, но могут быть более или менее высокими в зависимости от того, где вы живете.

Вам также нужно будет оплатить заключительные расходы. Эти расходы могут включать сборы за подачу заявки на ипотеку и сборы за оформление, которые в среднем составляют от 1% до 2% от суммы ссуды, плюс сборы за титул и расчетные сборы, которые могут составлять еще 2% от суммы ссуды.

Срок действия договора аренды / ипотеки

Договоры аренды могут составлять от одного месяца до нескольких лет, в зависимости от арендодателя и соглашения арендатора. Как арендатор, вы можете договориться о продолжительности аренды в соответствии со своими потребностями и обстоятельствами.

У вас также есть некоторая гибкость в качестве покупателя жилья, поскольку ваша ипотека длится столько же, сколько и срок вашей ссуды. Хотя 30-летняя ипотечная ссуда является наиболее распространенной, вы также можете выбрать ипотечную ссуду на 20, 15 или 10 лет. Некоторые кредиторы также предлагают ипотечные ссуды на других, настраиваемых условиях.

Хотя получить ипотеку на более короткий срок можно, Тобин Босола, самый продаваемый агент по недвижимости в Джексонвилле с более чем 14-летним опытом, не советует ее.Он объясняет, что «если вы не находитесь в уникальной ситуации, когда вы знаете, что покупаете намного ниже своих средств, я бы посоветовал кому-то взять 30-летнюю ипотеку, а затем приложить все усилия, чтобы ежемесячно выплачивать дополнительные суммы, равные примерно 30 годам. дополнительный платеж по ипотеке в год, что значительно сокращает срок вашей 30-летней ипотеки ».

Арендатор дает вам больше возможностей выкорчевывать и переезжать, будь то по городу или по стране. Как домовладелец, у вас будет меньше возможностей для переезда.Ипотечные соглашения также гораздо более обязательны, чем договоры аренды. Вы не застряли навсегда как домовладелец, но договор аренды легче закончить, чем продать дом.

Источник: (Roger Starnes Sr / Unsplash)

Что входит в каждый платеж?

Аренда

Ваша арендная плата обычно включает только цену, которую вы платите за аренду дома или квартиры, но некоторые договоры аренды включают некоторые из ваших коммунальных услуг как часть ежемесячной арендной платы за квартиру. Это может зависеть от местоположения или арендодателя.

Некоторые домовладельцы могут требовать дополнительную ежемесячную плату за домашних животных. Это может быть в дополнение или вместо депозита для домашних животных.

Ипотека

Ваш платеж по ипотеке обычно включает в себя выплату основной суммы долга и процентов — или, если ваш платеж включает в себя удержанные налоги и страховку (что является наиболее распространенным), он будет покрывать ваш полный PITI, сокращение от основной суммы, процентов, налогов и страхования, усредненных. более 12 месяцев. В зависимости от вашего первоначального взноса вам может потребоваться оплатить ипотечную страховку (MI) в той или иной форме, которая также станет частью вашего платежа по ипотеке.

MI помогает покрыть кредитора в случае невыполнения обязательств по ипотеке, но не покрывает вас как покупателя, если вы потеряете работу или не сможете своевременно произвести выплаты по ипотеке. Некоторые ипотечные ссуды автоматически аннулируют ваш MI, как только вы достигнете 20% собственного капитала в доме, но если вы вкладываете менее 10% в ссуду FHA, ваш MI останется на протяжении всего срока действия ссуды.

В дополнение к этим компонентам выплаты по ипотеке, некоторые районы требуют, чтобы вы платили взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которые обычно не оплачиваются арендаторами.Взносы ТСЖ покрывают такие удобства, как детские площадки и бассейны, которыми могут пользоваться арендаторы. Иногда они выплачиваются за счет ипотеки, а иногда отдельно.

Как домовладелец, вы также несете ответственность за все техническое обслуживание дома. Это может означать все, от ремонта крыши после ливня до вырубки умирающих деревьев до ремонта или замены сломанной техники. Хотя страховка вашего домовладельца может покрыть ущерб от града, вам придется покрывать текущие расходы на техническое обслуживание, которые не включены в ваши выплаты по ипотеке.Хорошая идея — отложить немного денег на эти расходы, которые часто кажутся неожиданными.

Налоговые льготы домовладения

Есть несколько налоговых льгот для домовладения, которые не доступны арендаторам. Например, как домовладелец, вам разрешено вычитать проценты по ипотеке из ваших налогов. Вам также разрешено вычесть ваши налоги на недвижимость из ваших федеральных подоходных налогов.

CreditKarma объясняет, что, хотя вычет стоимости переезда на федеральном уровне больше не доступен для домовладельцев, не являющихся военными, в некоторых штатах по-прежнему разрешается вычитать расходы на переезд из подоходного налога штата.Если вы устанавливаете солнечные панели в своем доме, вы можете вычесть до 30% стоимости, включая установку, из ваших налогов, но только если вы являетесь владельцем дома.

Если у вас есть домашний офис, IRS позволяет вам требовать налоговых вычетов за использование этого помещения для вашего бизнеса. (Вы также можете сделать это как арендатор в некоторых случаях, но правила вокруг этого не столь четкие.)

Кристал Пино, CPA, PFS, основатель Nomad Tax, объясняет: «Основным преимуществом инвестирования в дом остается возможность продать эту собственность и не облагаться налогом на прибыль до 250 000 долларов для лиц, подающих индивидуальные документы, и 500 000 долларов для совместной регистрации в браке. .«Домовладельцы также могут получить выгоду от налоговых вычетов на проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, баллы по ипотеке и MI.

Это все финансовые льготы, которые не доступны арендаторам.

Собственный капитал против арендной платы: что вы получите при выезде из дома

Как съемщик, вы можете получить или не получить обратно свой залог или залог (-ы) за домашнее животное при выезде. Это будет зависеть от состояния вашей квартиры или сдачи дома.

Как домовладелец, вы, вероятно, вернете приличную сумму денег за свой дом, когда продадите его.Сколько вы зарабатываете, будет зависеть от того, как долго вы там живете и сколько у вас капитала в доме, а также от того, как обстоят дела на местном рынке жилья, когда вы решите продать.

Например, Босола объясняет, что для типичного домовладельца в 2020 году, который владел своим домом пять-семь лет, вероятно, он рассчитывает получить около 20% от повышения его покупной цены. Таким образом, при 20% -ной оценке дом, который пять-семь лет назад стоил 200 000 долларов, теперь стоит 240 000 долларов.

Источник: (Амин Хасани / Unsplash)

Платежи могут быть более стабильными с течением времени с ипотекой, если вы выберете вариант с фиксированной процентной ставкой

Арендодатель может повысить арендную плату в любое время, когда вы подписываете новый договор аренды, и то, насколько он может повысить ее, будет зависеть от местных законов об аренде и типа собственности.Некоторые арендаторы были удивлены повышением арендной платы, когда пришло время продлевать договор аренды.

Независимо от того, где вы живете и какой тип жилья снимаете, вы должны ожидать, по крайней мере, постепенного увеличения с каждой новой арендой, так как часто домовладельцы или собственники повышают арендную плату, чтобы уравновесить инфляцию и другие увеличения эксплуатационных расходов. Повышение арендной платы является причиной того, что многие арендаторы, желающие остаться здесь на долгий срок, выбирают двухлетнюю аренду — или на тот срок, который арендодатель готов предложить.

Даже при фиксированной процентной ставке по ипотечному кредиту размер жилищных выплат может немного увеличиться со временем из-за увеличения налогов и страховых выплат — если вы платите налоги и страхуете вместе с ипотекой. Однако каждый год увеличение должно быть небольшим. Если вы не исчерпали максимальную сумму, которую вы можете потратить на выплату ипотечного кредита, вплоть до пенни, все должно быть в порядке, несмотря на постепенное увеличение.

Лучший способ обеспечить низкую процентную ставку по ипотеке — это иметь отличный кредит при подаче заявления на ипотеку.Хотя сумма, которую вы можете получить в пересчете на ипотечный кредит, зависит от вашей работы и от того, насколько она хороша, ваша процентная ставка по ипотеке зависит от вашей кредитоспособности.

Чтобы узнать больше о том, что вам больше подходит — домовладение или аренда, ознакомьтесь с нашей статьей Когда имеет смысл владеть домом или сдавать его в аренду?

Источник изображения заголовка: (Trend / Unsplash)

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения.Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого. Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль. Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах. Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Найдите ставки по ипотеке для новых покупателей (6 марта 2021 г.)

Текущие расходы

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться.Другими словами, постоянная стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти затраты? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда против покупки: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды. Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотеке были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий — когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы.Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Обычно лучше рассматривать домовладение как долгосрочное вложение. Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование вашего выгодного дома, когда они упадут. Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой достигли пика на уровне 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую ​​сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если разбить стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

1. Текущие
2. Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, скорее всего, будете думать о них редко или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они всегда будут у вас на уме.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже стоимость вашего жилья. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки — проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку — ставки по ипотеке варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете выбрать кредитный продукт с более низкой ставкой — например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит в , так это сумму платежа, отнесенную на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты — 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара уменьшают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вам не придется много платить по остатку, если вы сделаете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку. Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу.Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование». Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA и обычных).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Сборы домовладельцев / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, с вас, вероятно, будут взиматься взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов.В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, поскольку плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства.И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и ​​правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой.Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения). Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или игровой домик в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны вашего ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на недвижимость. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил доказательства этих колебаний. Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара).Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они находятся на самом низком уровне в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на имущество. Таким образом, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

Объявления

о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на имущество меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Депонирование / конфискация

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на имущество. Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома).Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к основной сумме долга и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто упоминается как ваш PITI, в отношении основной суммы, процентов, налогов и страховки. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование. Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что у кредитора есть запас прочности при наступлении срока платежа.У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Ремонт и обслуживание

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет. А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилье без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал расходы на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу закупочную цену.Гарантия на дом распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими расходами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов съемщиков переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев. Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах действуют разные законы в отношении покупок, а в некоторых из них вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как сохранить свои низкие

В некоторых частях страны по традиции продавцы оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки.И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы повсюду.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята посидят на насесте, когда придет ваша очередь продавать. Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, скорее всего, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые взимают гораздо меньше, но предлагают самые низкие из простых услуг. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать. Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить пакет, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, — это облегчение. И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Это накапливается, когда цены на жилье растут. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране выросли почти в четыре раза за 60 лет между 1940 и 2000 годами.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная выгода вовсе не гарантирована, и уж точно не в течение более короткого периода. Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать на протяжении большей части шести лет.

Тем не менее, к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще находились в «отрицательном капитале», то есть сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный собственный капитал

Так почему же эти 4,1% все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в области, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу. Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут.И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье на 5,1 процента, что значительно превышает рост инфляции и средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост — 4,8 процента.Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент.И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Допущения

Наша модель основана на покупке вами 260 000 долларов США (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной процентной ставкой. Предположим, вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке 4.45 процентов, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого кредита за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше.Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, у кого есть недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не слишком плохой, а другие ваши долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы это сделаете, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотеку Freddie Mac или Fannie Mae и через 103 месяца не будете платить PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

Расходы	Стоимость в год / первый год $	Через 3 года вы потратите долларов	Через 5 лет вы потратите долларов	Через 10 лет вы потратите долларов
Ипотека: основная сумма долга и проценты	15 112	45,335	75,558	151 116
Частное ипотечное страхование	1,250	3,750	6250	10,729 ****
Страхование домовладельцев *	1,737.00	5,311	9 021	18 933
Налоги на недвижимость * **	3 795,00	11 603	19 710	41365
ТСЖ / кондоминиум * ***	3 240,00	9 906	16827	35 315
Ремонт и обслуживание *	9 100,00	27 822	47262	99 188
Стоимость продажи (5%)	13 000	14 963	16 434	20 776
Прирост капитала	–	(39 265)	(68 685)	(155 515)
Итого	47234	79,425	122 377	221 907

* Предполагая, что расходы будут продолжать расти в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

.

*** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро увидеть, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы — основная сумма и проценты по ипотеке — обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но этот упрощенный расчет не учитывает тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы смотрим на один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов.

Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для аналогичного дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом.

В аренде могут быть не все

Поскольку арендаторы обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на переезд, связанных с арендой.

Если вы не очень хорошо организованы, то иногда можете подвергнуться наказанию со стороны арендодателя. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

1. Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов за каждое событие
2. Комиссия за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз
3. Штраф за пропуск встречи с поставщиком планового ремонта: 125 долларов за каждое мероприятие
4. Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите.

Коммунальные услуги

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включили их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье.

Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить ваши затраты на аренду. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым.

Страхование арендатора

Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает:

• Ваши личные вещи
• Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта.
• Любая ответственность перед другими, которую вы несете

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют его для снижения собственного риска.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы.

Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост.

Повышение арендной платы

Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет сильно сокращать индексы цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то арендная плата, которую они взимают, должна будет измениться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, как бы ни звучали теории, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов.

Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую ​​же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, насколько сильно или даже по направлению своего движения.

Стоимость аренды в цифрах

Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только квартплату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту.

Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента.

Расходы	Стоимость в год 1 $ 90 141	Через 3 года вы заплатите доллар	Через 5 лет вы заплатите доллар	Через 10 лет вы заплатите доллар
Аренда	29 640	90 620	153 940	323 070
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	29 795		154 745	324 759

Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме.

Расходы	Стоимость в год 1 $ 90 141	Через 3 года вы заплатите доллар	Через 5 лет вы заплатите доллар	Через 10 лет вы заплатите доллар
Аренда	12 984	39 697	67 434	141 523
Страхование арендаторов	155	474	805	1,689
Итого	13 139	40 171	68 239	143 212

Через 30 лет

Через год или два, и в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения.

Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование чисел за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница крутого миллиона

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни у кого.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем ее собственность может продолжать дорожать.

«Принудительная» экономия

Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата по ипотеке каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают более , в 27 раз больше, чем богатства, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите уйти на пенсию разоренным.

Переезд

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, выплата по ипотеке.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда против покупки — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность».

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям домовладельца во всем — от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые.

Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными.

Домовладельцев

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха — частью американской мечты — и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость.

Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им. И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц.

Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продавать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы:

1. Вероятность переезда в течение пяти лет или около того
2. Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг
3. Не спасла фонд на случай чрезвычайной ситуации
4. Нет достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих моментов — отличный совет.Остальные более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни — это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

На самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички.

Давид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства».

«Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, а не позже », — сказал он в интервью CNBC« Сделай это »в 2018 году. И привел примеры только трех ситуаций, в которых разумнее будет покупать недвижимость для сдачи в аренду:

1. Когда скоро снова переедешь
2. Если вы не уверены в надежности своей работы
3. Когда скоро вам может понадобиться больше места для расширяющейся семьи

Кроме них, он рекомендует покупать как можно скорее.

J.D. Roth

Дж. Д. Рот, известный по теме «Разбогатей медленно», более двусмыслен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я ценю, что нет правильного ответа в многолетних дебатах« лучше арендовать или покупать? »».

Он признает, что является домовладельцем более 20 лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда более разумна.

Чтобы узнать, применимо ли это к месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти ваше местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение цена / доход).Вы найдете два похожих дома: один на продажу, а другой — в аренду. Затем разделите продажную цену на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если 12-15, взвесьте свои варианты. Он говорит, что когда ему больше 15, снимай. Только не забывайте о центах и ​​чувственности!

Этот совет — отличная заметка, на которой можно закончить это руководство.

Подтвердите новую ставку (6 марта 2021 г.)

Аренда и покупка дома: 55 плюсов и минусов

Размещено 2 марта 2021 г.

Пришло время для еще одного противостояния ипотечных кредитов, так что без лишних слов, вот важный вопрос: «Аренда vs.покупка дома ». Или таунхаус, если на то пошло…

Это, безусловно, пугающий вопрос, и его трудно резюмировать в одном посте, но я сделаю все возможное, чтобы охватить как можно больше плюсов и минусов каждого из них (не стесняйтесь добавлять подробнее в разделе комментариев!).

Прежде всего, не существует универсального ответа «да» или «нет» на этот вопрос, поскольку недвижимость постоянно находится в движении и чрезвычайно локальна.

В наши дни цены на жилье значительно ниже своих минимумов и фактически достигли рекордных максимумов (в номинальном выражении) на большей части территории страны.

Тем не менее, ставки по ипотечным кредитам продолжают бить новые рекордные минимумы, несмотря на несколько недавних неудач, из-за которых у многих арендаторов текла слюна при мысли о домовладении.

В конце концов, если вы сможете купить дом по действительно дешевой ипотеке и заблокировать его на следующие 30 лет, вы будете в довольно хорошей форме, верно?

Это надежда, исключая полный крах в экономике и жилищном строительстве. И ожидание того, что цены на жилье продолжат расти в обозримом будущем.

Но ведь никогда не бывает так просто, не так ли? С домовладением приходит ответственность, тогда как аренда может быть относительно беззаботной.

Соотношение арендной платы и покупки

• Существует несколько соотношений арендной платы и покупки, которые следует учитывать
• Вы можете использовать их, чтобы определить, является ли конкретная недвижимость выгодной покупкой или нет
• Но покупка недвижимости не всегда примерно в деньгах
• Люди покупают по разным причинам, поэтому вам не обязательно придерживаться этих строгих правил

Прежде чем мы поговорим о плюсах и минусах аренды vs.Покупая, я хотел коснуться многих способов, которыми эксперты определяют, экономичнее ли покупать, чем арендовать, и наоборот.

Существует множество различных калькуляторов аренды и покупки, но большинство сравнивают годовую арендную плату с запрашиваемыми ценами, чтобы определить, хорошее или плохое время для покупки.

Например, существует «правило арендной платы против покупки из 15», которое гласит, что годовая арендная плата сопоставимой недвижимости умножается на 15.

Итак, если арендная плата составляет 1000 долларов в месяц, это будет 12000 долларов в год. Умножьте это число на 15, и вы получите подходящую цену покупки в 180 000 долларов.

Trulia использует «соотношение цены и арендной платы» по той же формуле, согласно которой вы берете прейскурантную цену и делите ее на годовую арендную плату.

Используя наш предыдущий пример, 180 000 долларов разделить на 12 000 долларов будет 15. Trulia считает, что соотношение от 1 до 15 более выгодно для покупки, чем для аренды, тогда как числа от 16 и более благоприятствуют сдаче в аренду.

Конечно, в таких жарких городах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, обычно это соотношение намного выше.

Выгодно ли покупать эту арендуемую недвижимость?

• Существуют также правила, ориентированные на инвесторов в недвижимость
• , такие как правило 1% и правило 2%
• , которые определяют, является ли недвижимость хорошей инвестицией
• Они основаны на прогнозируемой арендной плате за базовую недвижимость

Существуют и другие правила, используемые для покупки арендуемой собственности, в том числе правило 1%, правило 2% и валовая доходность дома, все они являются довольно простыми формулами

Правило 1% в основном говорит о покупке только арендуемой недвижимости. если ежемесячная арендная плата покрывает 1% от покупной цены.Таким образом, если стоимость дома составляет 200 000 долларов, вам необходимо вносить как минимум 2 000 долларов в ежемесячную арендную плату, чтобы это имело смысл. Легче сказать, чем сделать.

Правило 2% гораздо менее снисходительно, фактически вдвое меньше. В нашем предыдущем примере вам нужно было бы получать 4 000 долларов в месяц в виде арендной платы, что, вероятно, практически невозможно в большинстве ситуаций сегодня, если вы не купите очень дешевую недвижимость взыскания или сделаете какую-нибудь другую распродажу.

Этим типам недвижимости, скорее всего, потребуется много ухода, чтобы привести в форму, необходимую для сдачи в аренду за такую ​​премию.

Наконец, существует валовая доходность дома, которая рассчитывается путем деления годовой арендной платы на покупную цену.

Итак, если годовая арендная плата составляет 24 000 долларов, а покупная цена составляет 300 000 долларов, у вас будет валовая доходность 8%.

Доходность 8% или выше, как правило, довольно хороша, а все, что выражается двузначными числами, довольно впечатляюще.

Однако вы не можете полагаться на правило одеяла, чтобы принять решение о покупке дома.

Вам необходимо учитывать истинную стоимость, используя ставки по ипотечным кредитам в реальном времени, ожидаемое повышение цен на жилье, техническое обслуживание, желание владеть или владетьаренда и многое другое.

Так что возьмите калькулятор, а не используйте эмпирическое правило «аренда против покупки», если вы хотите получить действительно точную картину.

Даже если недвижимость не соответствует этим правилам, она все равно может быть очень достойной покупкой. Черт возьми, «переплата» за недвижимость может иметь смысл в определенных ситуациях.

Плюсы аренды недвижимости

• Свобода переезжать в любое время
• Отсутствие ответственности и обслуживания
• Меньше расходов, которые может оплачивать арендодатель (включая коммунальные услуги)
• Возможность вкладывать деньги в другие инвестиции, которые могут принести больше прибыли

Давайте начнем с красоты аренды квартиры или дома.При аренде вы ежемесячно платите домовладельцу определенную сумму в долларах.

Проще говоря, эта сумма в долларах обычно меньше, чем текущая стоимость ипотеки, если принять во внимание страхование и налоги. Да, и текущее обслуживание.

Конечно, ипотечный кредит может показаться дешевле, но угадайте, что произойдет, если у вас сломается туалет? Вы не можете позвонить своему услужливому сантехнику и получить бесплатную помощь.

Придется либо заняться своими руками, либо открыть чековую книжку. Таким образом, аренда, казалось бы, по той же цене или даже дороже, чем владение, может все же обернуться дешевле.

Есть также огромная психологическая свобода при аренде. Вы не заперты 30 лет. В лучшем случае у вас, вероятно, есть договор аренды на 12 месяцев. И есть даже хороший шанс, что у вас есть помесячная сделка.

Короче говоря, вы не почувствуете себя в ловушке, и вы можете свободно двигаться дальше, если хотите / по какой-либо причине, например, смещение работы, сокращение, увеличение размера и т. Д.

Это должно облегчить сон ночью, вечером.

Минусы аренды недвижимости

• Вы уходите ни с чем после того, как заплатили кучу денег за аренду
• Вы часто все еще застреваете в договоре аренды на 12 месяцев или дольше
• Могут быть вынуждены переехать в довольно короткий срок если владелец хочет продать
• Может быть множество ограничений, например, без домашних животных, без ремонта и т. д.

С другой стороны, аренда кажется синонимом временных .

Если вы хотите создать домашнее хозяйство или создать семью, аренда квартиры или дома может быть не лучшим способом для этого.

Вы также можете быть ограничены в том, что вы можете делать с устройством. Домашние животные не допускаются? Вы не можете раскрасить место? Вы не умеете делать X, Y или Z?

Да, и эти арендные платежи никогда не прекращаются — конечно, 30 лет — это долгий, долгий срок, но ваша жизнь, вероятно, будет дольше.

Когда вы снимаете квартиру, выход на пенсию не дает никаких льгот — вы будете платить арендодателю «столько, сколько потребуется.

И, в конце концов, вам нечего будет сказать за это, ни собственного капитала, ни права собственности, несмотря на все эти платежи. Нечего передавать своим детям / супругу или продавать за наличные деньги.

Кроме того, ваша арендная плата может и, скорее всего, будет расти, даже если существует определенный уровень контроля арендной платы.

Таким образом, сегодня вы можете платить по ипотеке меньше, чем ваш сосед, но если ипотека вашего соседа фиксированная, они все равно будут платить ту же сумму в будущем, в то время как ваша арендная плата будет расти.

Плюсы покупки дома

• Собственное место с несколькими правилами, если таковые имеются, кроме ТСЖ
• Вы отвечаете и можете делать все, что хотите (переделывать, переезжать, сдавать в аренду, оставаться навсегда и т. Д. .)
• Вы можете заработать кучу денег, не поднимая пальца.
• На самом деле может быть дешевле, чем аренда и вычет налогов.

Хорошо, мы обсудили некоторые плюсы и минусы аренды, но как насчет покупки? ?

Что ж, очевидным преимуществом является то, что вы действительно получаете собственный капитал или право собственности на свой дом.

Другими словами, со временем дом или квартира становится вашей собственностью, в отличие от аренды, когда вы никогда не владеете ничем, кроме жалкого содержимого.

Кроме того, владение может быть более дешевой альтернативой, чем аренда в наши дни на многих рынках в Соединенных Штатах благодаря низким процентным ставкам.

Выполните простой поиск в Интернете, и вы найдете множество мест, где «лучше купить, чем арендовать».

Во многих случаях ваш платеж по ипотеке, даже с учетом налогов и страховки, может быть меньше суммы, которую арендодатель взимает за аренду.

Зачем платить 2500 долларов за аренду, если вы можете внести 2200 долларов по ипотеке, особенно если вы можете списать проценты и налоги?

Верно, домовладение дает налоговые льготы. Конечно, будущее вычета процентов по ипотеке всегда висит на волоске, но налоги на недвижимость по-прежнему полностью вычитаются.

С учетом налоговых сбережений, ипотечный платеж станет еще дешевле по сравнению с арендной платой.

Владелец собственности также имеет меньше ограничений и может добавлять или изменять по своему усмотрению, без какой-либо правительственной бюрократии или правил ТСЖ.

Это означает, что вы можете сделать свою собственность еще больше с годами или просто сделать ее более полезной / привлекательной для вас и вашей семьи.

[Советы по покупке дома в 2021 году для выполнения работы!]

Минусы покупки дома

• Множество скрытых затрат, о которых вы не догадываетесь, пока не станете домовладельцем
• Большая ответственность и потенциальная ответственность
• Может быть дороже чем аренда (и вам может потребоваться большой первоначальный взнос)
• Сложнее забрать и уехать, если вы хотите переехать по какой-либо причине

Владение собственностью также имеет множество недостатков.Во-первых, вы должны найти приличную сумму денег либо для первоначального взноса, либо для прямой покупки за наличные.

При аренде обычно требуется оплата за первый и последний месяц. При покупке вам понадобится не менее 3% (Fannie / Freddie) или 3,5% от покупной цены в большинстве случаев (ссуды FHA), что может быть изрядной суммой в регионах с более высокими ценами.

Также велика вероятность того, что ваш платеж по ипотеке превысит арендную плату в вашем районе. Это, конечно, может варьироваться, но не удивляйтесь, если за это придется заплатить.

Вы также должны платить налоги на недвижимость и страховку домовладельцев, которые не прекращаются после выплаты ипотеки. Возможно, вам даже придется заплатить дорогостоящие взносы в ТСЖ и взносы по ипотечному страхованию.

С учетом того, что вы все еще можете платить тысячи каждый месяц, чтобы жить «без ренты». Звучит не так уж и бесплатно, не правда ли?

Вы также становитесь домовладельцем, когда владеете им. Помните того услужливого мастера из вашего старого многоквартирного дома, который с улыбкой починил ваш протекающий кран? Теперь это ваша ответственность, Боб Вила.

О, и вам лучше поверить, что каждая мелочь, которая не так с ВАШЕЙ собственностью, будет вызывать у вас стресс каждый день.

Вы не можете просто собрать вещи и передвигаться с легкостью. Чтобы разгрузить недвижимость, нужно время (и деньги).

И вы можете не разобрать столько, сколько думаете, если учесть комиссии на недвижимость, затраты на закрытие, расходы на переезд, налоги и менее ожидаемый прирост цен на жилье.

Черт возьми, ваш дом может даже потерять в цене, и вас могут лишить права выкупа, если вы не сдержите свою часть сделки.

Так что это, конечно, не предрешенный вывод, что покупка лучше, чем аренда, хотя большинство богатых людей будут владельцами недвижимости…

Резюме

• Есть бесчисленное множество хороших / плохих причин как для покупки, так и для аренды
• И нет один ответ, чтобы удовлетворить всех и все время
• Некоторые люди презирают инвестиции в недвижимость и сопутствующие им головные боли
• В то время как другие думают, что вы выбрасываете деньги, когда снимаете аренду

Как видите, существует множество плюсы и минусы покупки vs.аренда, и наоборот.

Когда вы снимаете квартиру, вы хорошо понимаете, во что ввязываетесь. Вы не собираетесь зарабатывать деньги, но и явно не собираетесь их терять. И в основном это сделка невмешательства.

Имея дом, вы делаете ставку на свое будущее и будущее экономики. Политика и экономика сейчас очень важны для вас.

В конце концов, вам нужно внести определенную сумму и убедиться, что вы продолжаете зарабатывать деньги, чтобы не отставать от платежей по ипотеке.

Вы также должны выделить резервный фонд, чтобы вы могли оплатить ремонт, если и когда это необходимо.

Но в идеале компромисс состоит в том, что вы будете вознаграждены за совершенный прыжок веры в домовладение.

Ниже я добавил довольно исчерпывающий список плюсов и минусов для тех, кто размышляет над вопросом аренды и покупки. Надеюсь, это немного упростит ваше решение.

Преимущества аренды

• Может быть дешевле, чем выплата по ипотеке
• Меньше (если таковые имеются) расходы на содержание
• Не требуется первоначальный взнос (за вычетом депозита)
• Нет налогов на недвижимость (страхование арендаторов необязательно)
• Меньше стресса заботы, это не ваше!)
• Свобода передвижения или уменьшения при необходимости
• Отсутствие риска снижения стоимости дома
• Могут быть включены некоторые счета за коммунальные услуги
• «Бесплатные» удобства, такие как бассейн, тренажерный зал, охрана
• Деньги могут быть используется для других, более прибыльных инвестиций
• Невозможно лишить права выкупа

Недостатки в аренде

• Арендная плата может превышать ежемесячную стоимость ипотеки
• Отсутствие права собственности или создания благосостояния
• При аренде выплаты никогда не прекращаются
• Арендная плата вырастет со временем
• Должен иметь дело с арендодателем или управляющей компанией
• Отсутствие налоговых льгот
• Правила, положения и ограничения 90 138
• Более временный, менее стабильный
• Всегда во власти собственника

Преимущества владения

• Вы можете создать собственный капитал и богатство
• Возможны значительные налоговые вычеты
• Ваше пространство, ваши правила (домашние животные приветствуются)
• Возможность переделывать, расширять, демонтировать
• Гордость владения (социальный статус, достижения)
• Потенциально лучше для детей, семейная структура
• Ипотека может улучшить вашу кредитную историю / рейтинг
• Возможность брать взаймы под залог вашего дома (HELOC или выдача наличных)
• Отсутствие ежемесячных платежей после выплаты ипотеки
• Фиксированные выплаты (если вы выбираете фиксированную ипотеку)
• Ипотека — самые дешевые доступные займы
• Нет арендодателя
• Может исключить прирост капитала при продаже (частично)
• Хеджирование инфляции (дома становятся дороже по мере того, как доллар теряет стоимость)
• Принудительные сбережения
• Инвестиции с использованием заемных средств tment
• Можно сдавать в аренду другим
• Можно продавать и использовать вырученные средства для строительства большего / лучшего дома
• Яйцо для пенсионного гнезда
• Это американская мечта!

Недостатки владения

• Цены на жилье могут упасть в цене
• Могу переплатить за вашу собственность
• Получение ипотеки (и поиск дома) — хлопотное дело
• Не все имеют право на ипотеку
• Вы должны платить налоги и домовладельцев страхование
• Полная оплата жилья может быть дороже
• Выплата по ипотеке может вырасти (если ARM)
• Необходим значительный первоначальный взнос
• Расходы на содержание могут быть чрезмерными
• Дорогие взносы в ТСЖ (если применимо)
• Вы «застряли» ”В доме (долгосрочное обязательство)
• Повышенная ответственность и ответственность
• Транзакционные издержки при покупке и продаже
• Владение — это стресс!
• Налоги и страхование обычно повышаются.
• Ваш дом может быть поврежден или разрушен (и не полностью застрахован)
• Вы можете лишиться права выкупа и потерять ваш дом

Подробнее: Когда начинать искать дом для покупки.

Требование дохода от аренды для получения права на ипотеку: как это видят кредиторы?

Как домовладелец или начинающий инвестор в недвижимость, возможно, что кредитор позволит вам использовать доход от аренды для получения ипотеки. Сделают ли они это на самом деле, будет зависеть от вашей способности предоставить подтверждение дохода или, если это касается новой аренды, доказательства потенциального дохода от собственности. При принятии решения кредиторы должны придерживаться специальных правил. Прочтите, чтобы узнать больше об этих условиях, а также о том, как они могут повлиять на ваше право на участие.

Учитывается ли доход от аренды при подаче заявления на ипотеку?

Как правило, доход от аренды можно подсчитать, когда вы подаете заявку на ипотеку или рефинансируете инвестиционную недвижимость. Однако, как и все другие источники дохода, он должен быть надлежащим образом задокументирован и соответствовать определенным квалификационным требованиям.

Согласно руководящим принципам дохода от аренды Fannie Mae — одного из крупнейших покупателей соответствующих займов в США — должны быть соблюдены следующие критерии:

• Вы должны установить, что доход от аренды, скорее всего, продолжится.
• Имущество должно быть от двух до четырех единиц основной жилой недвижимости, в которой заемщик занимает одну из единиц, или от одной до четырех единиц инвестиционной собственности.

Например, доход от аренды коммерческой недвижимости, принадлежащей заемщику, является приемлемым, если он не связан с финансируемым имуществом.

• Доход от основного места жительства заемщика, будь то от отдельной собственности или от отдельной единицы в структуре, состоящей из нескольких единиц.
• Доход от домов для отпуска

При условии, что ваша собственность соответствует этим требованиям, подсчет вашего арендного дохода в основном сводится к заполнению правильных форм и предоставлению кредитору необходимых документов. То, что вам нужно предоставить, зависит от того, есть ли у объекта уже установленная история аренды.

Когда арендный доход принимается на андеррайтинг?

Если вы уже владеете арендой и можете задокументировать полученный доход, ваш доход считается реальным, а не прогнозируемым, кредитором. Реальный доход от аренды будут учитывать андеррайтеры.

Банк может просмотреть ваши налоговые декларации за два года, чтобы узнать, сколько подтвержденных доходов было получено от ваших договоров аренды.

Чтобы вашей личной налоговой декларации было достаточно — для Fannie Mae — вам необходимо заполнить форму IRS 1040, Приложение E.Если вы подаете налоговую декларацию предприятия, вы должны заполнить форму «Доходы и расходы от аренды недвижимости партнерства» или «Корпорация S», которая также известна как форма IRS 8825.

Fannie Mae также, вероятно, потребует составления отчета об оценке для оценки рыночной стоимости собственности. Если у вас есть одноквартирная недвижимость в аренду, для этого потребуется, чтобы оценщик заполнил сопоставимый график аренды на одну семью (форма 1007). Для объектов с двумя или четырьмя квартирами оценщик должен заполнить форму 1025 — Отчет об оценке дохода от небольшой жилой недвижимости.

Когда прогнозируемый доход от аренды принимается на андеррайтинг?

Иногда доход от аренды не может быть подтвержден с помощью налоговой декларации. Скажем, например, вы только что приобрели недвижимость или приобрели ее в середине года и показываете только часть дохода от аренды в своей налоговой декларации.

В этом случае доход от аренды будет считаться прогнозируемым и может быть использован — при определенных обстоятельствах — для целей андеррайтинга. Опять же, это вопрос возможности предъявить доказательства потенциального дохода от собственности.

Если у арендатора есть арендатор, кредиторы будут брать процент дохода, указанного в договоре аренды, и использовать его для определения прогнозируемого дохода от аренды. Обычно они используют 75% от вашего общего зарегистрированного дохода — 25% вычитается для учета потенциальных вакансий и текущего обслуживания.

Если арендатора нет, кредитор попросит оценщика провести аудит собственности и использовать сопоставимые цены аренды на аналогичную недвижимость в этом районе для оценки потенциального дохода от аренды.

Когда прогнозируемый доход от аренды неприемлем?

Однако прогнозируемый доход от аренды не всегда приемлем для андеррайтинга. Прежде всего, у вас могут возникнуть проблемы с ее подсчетом, если это не может быть задокументировано (например, если арендная плата была внесена наличными). Это связано с тем, что кредиторы иногда запрашивают копии чеков в качестве доказательства того, что арендная плата регулярно выплачивается вовремя.

Кроме того, прогнозируемый доход от аренды может быть трудно оправдать, если аренда стоит меньше рыночной стоимости.Допустим, вы решили предоставить другу или члену семьи льготную арендную плату. Если он будет принят, вы можете не получить от него столько пользы, сколько ожидали. В этом случае вам нужно будет использовать арендную плату, указанную в договоре аренды, в качестве вашего прогнозируемого дохода, а не рыночную стоимость, которую может оценить объект.

Как рассчитывается доход от аренды при подаче заявки на ипотеку?

Способ расчета вашего арендного дохода при попытке получить ипотечный кредит будет зависеть от документации, используемой для его обоснования.

Как рассчитывается доход от аренды с использованием федеральных налоговых деклараций?

Когда федеральные налоговые декларации используются для расчета квалифицируемого дохода от аренды, кредитор должен добавить обратно любые вычитаемые расходы — амортизационные отчисления, проценты, взносы ассоциации домовладельцев, налоги или страхование — в денежный поток заемщика перед выполнением каких-либо расчетов. Любые единовременные расходы на имущество могут быть добавлены обратно при условии, что они были задокументированы соответствующим образом.

Затем доход усредняется за то количество месяцев, в течение которых потенциальный заемщик использовал недвижимость в качестве единицы аренды в течение последнего налогового года.

Как рассчитывается доход от аренды с учетом договоров аренды и оценки?

Для аренды и оценки кредитор берет часть прогнозируемого дохода и использует ее для своих расчетов. Обычно они используют 75%, а остальные 25% приходится на предполагаемые вакансии.

Каким образом доход от аренды влияет на DTI?

Соотношение долга к доходу (DTI) — важный фактор, на который кредиторы обращают внимание при принятии решения об одобрении вашей кредитной заявки. По сути, это сумма вашего постоянного ежемесячного долга, разделенная на ваш общий ежемесячный доход.Обычно кредиторы ищут коэффициент, не превышающий 43%. Но чем ниже у вас коэффициент, тем лучше.

Например, предположим, что ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов брутто. Между тем, ваш платеж по ипотеке составляет 1000 долларов, у вас есть ежемесячный платеж по студенческому кредиту в размере 300 долларов, платеж за автомобиль в размере 300 долларов и минимальный платеж по кредитной карте в размере 200 долларов.

Математика будет выглядеть так:

(1000 долларов США + 300 долларов США + 300 долларов США + 200 долларов США) / 5000 долларов США = 0,36

В этом случае отношение вашего долга к доходу будет 36%.

Однако при выполнении этого расчета необходимо учитывать еще несколько деталей, особенно если доход от аренды, который вы собираетесь использовать, исходит от вашего основного места жительства или отдельной инвестиционной собственности.

Если ваш расчетный доход от аренды — который был усреднен за количество месяцев, в течение которых он использовался в качестве арендной платы в течение последнего налогового года — исходит от вашего основного места жительства, вы должны добавить его к расчету вашего ежемесячного валового дохода. Между тем, полная сумма вашего ежемесячного платежа по ипотеке должна быть включена в ваши ежемесячные долги.

Если рассчитанный доход не от вашего основного места жительства, он будет засчитан в ваш ежемесячный валовой доход только в том случае, если он превышает ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Если расчет дает вам отрицательный результат, вместо этого он будет засчитан в счет ваших ежемесячных долгов.

Как доход от аренды влияет на ваш чистый денежный поток?

Что касается сдаваемой в аренду собственности, кредитор также будет следить за вашим чистым денежным потоком. В большинстве финансовых ситуаций чистый денежный поток представлен вычитанием ваших расходов из вашего дохода.Однако в сценариях аренды все немного сложнее. Здесь кредиторы снова используют 75% вашего общего дохода от аренды до вычета расходов.

Если полученное число положительное, вам повезло. Затем это число добавляется к вашему доходу. Однако в противном случае это будет засчитано как убыток, и вам придется восполнить его из другого источника.

Таблицы расчета арендного дохода

Fannie Mae предоставляет рабочие листы, чтобы вы могли понять, каким может быть ваш доход от аренды, прежде чем передавать свои документы кредитору.Какой рабочий лист вам подойдет, зависит от того, является ли ваша недвижимость основным местом жительства, инвестиционной собственностью или коммерческим холдингом, а также от того, сколько у вас арендных единиц:

• Форма 1037: для основных резидентов с двумя-четырьмя квартирами.
• Форма 1038: Для инвестиционной собственности (до четырех объектов)
• Форма 1038A: Для инвестиционной собственности (до 10 объектов)
• Форма 1039: Для доходов от аренды бизнеса от инвестиционной собственности

Как использовать доход от аренды, чтобы претендовать на ипотеку?

По большей части процесс подачи заявки на ипотеку с использованием дохода от аренды будет таким же, как и без нее.Однако вы должны быть готовы предоставить дополнительную документацию, подтверждающую ваш реальный или прогнозируемый доход от аренды, и вы можете пройти дополнительную проверку.

Представляем доход от аренды в вашем приложении

Вы хотите указать свой доход от аренды одновременно с предоставлением кредитору другой финансовой информации, необходимой для подачи заявления. Как правило, вы должны быть готовы предоставить следующие копии:

• Два года W-2 или 1099
• Два года налоговых деклараций
• Квитанции о выплате за последние 30 дней
• Ежемесячные (не менее двух) или ежеквартальные банковские отчеты по всем вашим финансовым счетам, включая инвестиции
• Отчет о прибылях и убытках, если вы работаете не по найму
• Подписанная копия вашего договора купли-продажи недвижимости

Что касается того, что вам нужно конкретно для подтверждения дохода от аренды, если у вас уже есть арендатор, в ваших налоговых декларациях должно быть указано достаточно информации.В противном случае вас, скорее всего, попросят дать оценку вашего ожидаемого дохода от аренды.

Как кредиторы проверяют доход от аренды в вашем заявлении?

Тем не менее, оценки будет недостаточно, чтобы получить одобрение на получение ссуды. Кредитор проверит ваш доход, скорее всего, проведя оценку. Оценка будет смотреть на то, какие аналогичные объекты недвижимости сдаются в аренду в вашем районе, чтобы определить прогнозируемую стоимость аренды.

Однако ваш кредитор может запросить более подробную информацию.Если у вас уже есть арендатор, ваш кредитор может потребовать копию договора аренды, а также копии ваших последних чеков арендной платы, чтобы убедиться, что арендная плата выплачивается вовремя и регулярно.

Скорее всего, доход от сдачи в аренду вашей собственности действительно может быть указан как доход. Вам просто нужно быть готовым доказать это, предоставив правильную документацию. Поговорите с кредитором, чтобы получить представление о конкретной документации, которая должна быть включена для вашего уникального сценария аренды.