как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде. 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

• Своевременное внесение платежей по ипотеке;
• Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
• Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

риски и рентабельность, реакция банков

Ипотечная квартира – это актив. Его собственник имеет право извлекать экономическую выгоду от имущества. Дополнительный доход можно получить, если сдавать квартиру, которая находится под залогом в банке, а средства от аренды направлять на погашение кредита.

Но договор ипотечного кредитования накладывает некоторые ограничения на права распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чем это грозит заемщику с юридической точки зрения, и как правильно сдать внаем заложенную недвижимость, чтобы минимизировать свои риски.

Возможна ли сдача ипотечной недвижимости?

Предметом ипотеки выступают земельные участки, промышленные здания, жилые дома, дачные строения, парковки, морские суда. У собственника залогового имущества со временем изменяются семейные обстоятельства. Люди переезжают в другие города, женятся, съезжаются, квартира оказывается без жильцов.

В то время как лишние квадраты простаивают, хозяин вынужден оплачивать ипотеку и коммунальные услуги. Отличное решение избежать убытков – поиск квартирантов. Доход от арендных операций поможет покрыть обслуживание кредита.

Права и обязанности заемщика четко регламентирует российское законодательство:

1. Использовать ипотечную недвижимость по ее целевому назначению;
2. Не допускать обесценивания квартиры сверх физического износа;
3. Поддерживать исправное состояние залогового имущества;
4. Покрывать затраты на содержание этого имущества до полной выплаты ипотеки.

Если вы приобрели жилье по договору ипотеки, то согласно статье 29 ФЗ «Об ипотеке» имеете полное право получать доходы от имущества. Аренда квартиры в ипотеке не перечит использованию по целевому назначению.

Но квартиросъемщики, как правило, относятся к съемной жилплощади небрежно. То есть недвижимость утратит свой товарный вид, как результат, обесценится, снизится ее ликвидность. Исходя из этих критериев, банки зачастую ограничивают возможность сдачи внаем ипотечной квартиры. 

Несмотря на то, что недвижимость находится в собственности заемщика, кредиторы выдвигают разные требования к залоговому имуществу. Некоторые с легкостью согласовывают договора аренды ипотечных квартир, другие – настаивают на увеличении процентных ставок, пересмотре договоров кредитования или страхования.

Тем, кто изначально приобретает жилье для последующей сдачи, стоит позаботиться, чтобы в ипотечном договоре была прописана возможность это осуществить. Также необходимо юридически оформить соглашение на передачу ипотечной недвижимости в наем – заключить договор аренды. В документе прописываются требования к арендатору, сумма и условия платежа, права и обязанности сторон.

 

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Не нужно пренебрегать страховкой, ведь именно она поможет возместить расходы банку, при наступлении страхового случая. Размер суммы к выплате в случае наступления страхового случая равняется оценочной стоимости квартиры. Страховые взносы зависят от состояния жилья, и ежегодно уменьшаются при погашении ипотеки.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Кредитор может проверить фактическое состояние заложенной недвижимости. А должник не вправе препятствовать этому. Лучший метод обезопасить себя от претензий со стороны заимодателя – написать письмо, в котором уведомляете, что намерены отдать квартиру в аренду третьим лицам на определенный срок. Прикладывать арендный договор – не обязательно.

Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю. При оформлении следующего займа возникнут осложнения. По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

1. Попытаться договориться с банком.
2. Сдавать в наем неофициально.

Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств. Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей. У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности. Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.

Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.

Выгодно ли сдавать ипотечную недвижимость?

Сдавать недвижимость выгодно тем, кто имеет собственную жилую площадь. Арендный доход – источник регулярных поступлений. Удобно полученные платежи направлять на погашение ипотеки. Это позволит избежать значительных затрат из семейного бюджета.

Часто практикуют арендные операции с ипотечным имуществом люди, которые купили квартиры для детей. До совершеннолетия, или момента вселения ребенка квартира будет приносить доход.

Исходя из размера арендной ставки, выручка компенсирует часть ежемесячных отчислений банку, либо полностью покроет их. Недвижимость, приобретенная в ипотеку, окупится за 10-12 лет. В крупных городах этому способствует высокий спрос на съемные квартиры, в маленьких – низкая первоначальная стоимость метров.

Какие риски могут возникнуть?

Ипотечный договор устанавливает право банка проверять состояние и условия содержания залогового имущества. Банковские сотрудники изредка, не чаще 1-2 раз в год, инспектируют объекты залога.

Если инспекторы выявят, что ипотечная квартира сдается посторонним лицам без согласования, то заемщик столкнется с неприятностями. Если вы интересовались в финансовом учреждении о возможности сдачи ипотечной квартиры, а после получения отказа, все же нарушили предписания, банк вправе наложить санкции.

Меры банка за нарушение запрета на сдачу квартиры:

1. Наложение штрафа;
2. Привлечение к административной ответственности;
3. Расторжение договора;
4. Требование досрочного погашения ипотеки;
5. Уведомление налоговых органов об уклонении от уплаты налогов.

Наказать арендаторов банк не сможет, но им грозит принудительное выселение без компенсации денег, потраченных на аренду.

В судебном порядке вы можете попытаться оспорить решение суда. Аргументировать нужно нормами Гражданского кодекса и закона об ипотеке. Нормы законодательства имеют приоритет над пунктами договора. Но нарушения договорных условий повлечет за собой неустойки и прочие изыскания.

Банки не всегда благосклонно относятся к сдаче в аренду помещений, приобретенных по ипотеке. И если вы решите воспользоваться юридическим правом на передачу ипотечной квартиры арендатору, не забудьте уведомить кредитора, и получить письменное согласие. Сделать это рекомендуется независимо от условий ипотечного договора, ведь в обратном случае, избежать санкций будет достаточно сложно.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Как сдать квартиру находящуюся в ипотеке, без проблем со стороны банков. Можно ли вообще сдавать квартиру в ипотеке?

В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.

Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку. В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.

Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

Досрочное погашение ипотеки — подводные камни

Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?

Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.

Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится. Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.

Какие права имеет банк?

В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.

Как избежать проблем?

Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке. 

Что выгоднее аренда или ипотека?

И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду. Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду. Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить. Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Содержание:

1. Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
2. Что делать, если банк против

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

• нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
• нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
• нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

• жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
• срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
• собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
• если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

• в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
• собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
• ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

• когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
• если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

организуем безопасную аренду в т.ч. военной жилплощади и согласуем процесс с банком

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Возможность сдачи в аренду ипотечной квартиры определена в статье 29 закона № 102-ФЗ. Согласно законодательно закрепленным нормам владелец взятого в ипотеку жилья может получать доходы с кредитуемой недвижимости, но лишь в тех случаях, когда это не противоречит заключенному с банком договору.

Такая практика зачастую противоречит интересам кредиторов, и банки включают в договор пункт о запрете сдачи приобретаемого жилья в аренду.

Разрешена ли аренда?

Узнать разрешено ли сдавать конкретный объект недвижимости в аренду можно внимательно прочитав заключенный кредитный договор.

Существует три варианта урегулирования этого вопроса:

1. Сдача в аренду жилья разрешена только при наличии согласия банка. Собственник обязан уведомить банк о своем намерении сдавать квартиру, находящуюся в залоге у банка в аренду и дождаться решения кредитора.
2. Сдача квартиры в аренду запрещена. При несоблюдении заемщиком этого пункта кредитного договора со стороны банка могут последовать штрафные санкции, возможно даже расторжение заключенного ранее договора.
3. Возможность сдачи в аренду не оговорена в кредитном договоре. В таком случае нужно все же уведомить банк о своем намерении и согласовать детали.

Для справки: Законы РФ не запрещают сдачу в аренду квартир, находящихся в залоге у банков. Но возможна эта практика лишь в тех случаях, когда в кредитном договоре, заключенном с банком, не прописаны иные условия.

Действующее законодательство

Права заемщика в отношении использования ипотечной квартиры определены статьей 29 закона «Об ипотеке». В ней говорится, что заемщик имеет право использовать приобретенное жилье по назначению, а также получать выгоду и доход от его использования.

Возможность сдачи в аренду объекта недвижимости, купленного в ипотеку, также прописана и в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Внимание: Согласно ст. 346 ГК РФ владелец приобретённого в ипотеку жилья может передавать объект залога в пользование третьим лицам с согласия залогодержателя.

Несмотря на закрепленное законодательно право заемщика получать доход от сдачи жилья в аренду на практике такая возможность зачастую прямо запрещается банком. Происходит это потому, что передача объекта залога иным лицам по договору аренды создает для кредитной организации определенные риски.

Частая смена арендующих квартиру лиц значительно увеличивает вероятность порчи залогового имущества и способствует увеличению его износа.

Для банка это означает падение ликвидности из-за уменьшения рыночной цены объекта. Если в будущем возникнет необходимость продать находящуюся в залоге квартиру из-за образования задолженности – банк понесет убытки.

Важно: Исходя из норм действующего законодательства до момента полного погашения кредита жилье, приобретенное с использованием заемных средств, находится под обременением банка.

Это накладывает на заемщика дополнительные обязательства, в частности, контроль за состоянием залогового имущества и предотвращение его порчи и разрушения.

Сдача ипотечной недвижимости

Не заручившись согласием банка сдать находящуюся в залоге квартиру можно только в том случае, когда в кредитном договоре нет пункта о возможной аренде объекта залога (в т.ч. при военном льготном кредитовании).

Если такой пункт в договоре все же присутствует – перед собственником встает выбор: получить согласие кредитной организации и сдавать квартиру официально, или воспользоваться нелегальным способом.

Для того чтобы сдать квартиру официально необходимо:

Направить письменное заявление в банк с подробным описанием всех обстоятельств и причин возникновения ситуации. Рассмотрение такого заявления занимает 5 рабочих дней.

Важно! Кредитные организации не всегда выступают против сдачи в аренду квартир, находящихся в обременении. Зачастую факт сдачи в аренду является для банка дополнительной гарантией своевременного погашения кредита.

Согласие банка можно получить если:

1. Объект недвижимости содержится в порядке.
2. В договор обязательного страхования ипотечного жилья будут внесены необходимые поправки.

После получения официального согласия банка необходимо подготовить дополнительные документы:

1. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
2. Справка о составе семьи (можно получить в ЖЭКе).
3. Согласие на сдачу квартиры в аренду от всех собственников жилья. Оформить документ требуется у нотариуса.

Следующий этап – поиск квартиросъемщиков и заключение договора аренды. В нем должны быть подробно расписаны обязанности по оплате коммунальных услуг и размере арендной платы, указаны требования к соблюдению порядка и обозначены сроки платежей. К договору в обязательном порядке должен быть приложен акт приема-передачи объекта, а сделка заверена нотариально.

В дальнейшем арендодателю нужно ежегодно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы.

В случае отрицательного решения кредитная организация не обязана разъяснять причины отказа, но причины могут быть такими:

• Кредитная история заемщика была испорчена. Были выявлены факты неоднократных задержек платежей и непогашенные штрафы.
• В том случае, если договор найма будет заключен на срок, превышающий 1 календарный год.
• Если банковская проверка выявила факт сдачи жилья без получения согласия кредитора.

Может ли банк наложить запрет?

Внимание: Банк, в залоге у которого находится квартира, вправе наложить запрет на сдачу в аренду этого объекта недвижимости.

Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание.

Обеспечивать порядок и сохранять первоначальный вид сданной в аренду квартиры гораздо сложнее, поэтому очень часто в ипотечный договор вносится положение о запрете сдачи объекта кредитования внаем.

Важное видео

Узнайте нюансы из видео ниже:

Документы для кредитной организации

Основной документ, который требуется для получения согласия банка – договор аренды. Кредитная организация имеет право дополнять предоставленный договор и включать дополнительные условия, касающиеся пользования жильем и обязанностей квартиросъёмщиков.

Важно! Дав согласие на сдачу квартиры, банк в обязательном порядке вносит в договор аренды пункт, запрещающий сдачу жилья посуточно – такой вид аренды приводит к быстрому износу имущества и увеличивает риски кредитора.

Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости.

Дополнительно заемщик должен известить страховую компанию о перспективе сдачи жилья в аренду и перезаключить страховой договор, учтя новые обстоятельства.

Документы необходимые для предоставления в банк для получения согласия:

• Договор аренды и его копия.
• Личные данные квартиросъемщика.
• Документы из страховой компании.

Если действовать без согласия?

Если по каким-либо причинам ипотечная квартира будет сдаваться без согласия кредитной организации — это повлечет возникновение определенных рисков для заемщика.

Согласно действующему законодательству сотрудники банка могут провести проверку состояния квартиры, находящейся в залоге. Если в результате будет выявлен факт незаконной сдачи жилья в аренду к заемщику будут применены санкции со стороны кредитной организации и ФНС.

Санкции за сдачу квартиры внаем без согласия банка:

• В случае первичного нарушения выносится устное предупреждение и дается указание на запрет подобной деятельности.
• За нарушение условий заключенного кредитного договора на заемщика накладывается штраф.
• Если нарушения выявлены повторно – банк вправе разорвать договор и потребовать возврат всей оставшейся суммы, включая проценты за пользование кредитом.
• Если после этого долг не будет уплачен в срок – банк имеет право обратиться в суд, по итогам которого квартира будет продана и ипотека закрыта.
• Штрафы последуют и со стороны налоговой инспекции – за уклонение от уплаты налогов и занятие незаконной предпринимательской деятельностью.

Как избежать проверки и обезопасить себя если она всё-таки случилась?

Избежать проверок ипотечной квартиры в современных реалиях не удастся – банки имеют законодательно закрепленное право следить за своим имуществом.

Самый действенный способ обезопасить себя от таких проверок – отказаться от сотрудничества с банком, часто устраивающим такие проверки на этапе заключения договора.

Для справки: Если банк категорически против сдачи жилья в аренду, а собственник все же намерен сдавать квартиру внаем – выходом может стать рефинансирование ипотеки в другом банке.

Самым распространённым вариантом является получение письменного согласия банка на сдачу квартиры в аренду. В этом случае сделка будет оформлена официально и карательных мер в отношении заемщика не последует.

Если же квартира сдавалась нелегально, а проверка банка выявила этот факт – заемщику необходимо обратиться к кредитному брокеру или юристу. Специалисты помогут подготовить полный пакет необходимой документации и помочь урегулировать конфликтную ситуацию.

Хотя законодательство РФ и предусматривает возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду, на практике это возможно только после того, как заёмщик получит письменное согласие банка на совершение сделки. Если квартира будет сдана нелегально – это грозит заемщику штрафными санкциями и возможным разрывом кредитного договора, с последующей единовременной выплатой всей оставшейся суммы займа.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Одноклассники

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Ипотечное кредитование можно рассматривать как наиболее распространенный вариант покупки недвижимости. Многие люди не могут себе позволить покупать жилье сразу за деньги, но и платить большую сумму ежемесячно в качестве взноса по ипотеке, тоже далеко не всем под силу. Разрешить сложную ситуацию позволит простая и удобная схема – последующая сдача ипотечной квартиры в аренду.

Передавать третьим лицам во временное пользование купленное в ипотеку жилище возможно, при условии, что таких ограничений не установлено банковским заведением. К сожалению, мы не смогли изначально воспользоваться таким вариантом, поэтому пришлось обращаться к кредитору и получать официальное разрешение дополнительно. Это помогло быстрее выплатить ипотеку и уже самим заехать в жилье. Кроме того, есть еще несколько нюансов, о которых необходимо подробнее рассказать в представленной статье.

Можно ли по закону сдавать ипотечное жилище?

Заемщики очень удивляются, узнав, что у них нет права сдавать квартиру в аренду. Причина этого вполне понятна – банк не хочет, чтобы залоговое имущество пострадало от недобросовестных арендаторов. Кроме того, если даже заемщик перестанет оплачивать кредит, финансовое учреждение не сможет забрать имущество, поскольк оно будет внайме, а это означает, что банк не сможет забрать свое залоговое имущество.

Многие заемщики используют данную возможность и заранее заключают соглашение аренды с третьими лицами, таким образом, сохраняя за собой право владения квартирой на весь период выплаты ипотечной суммы. Чтобы обезопась себя от такой ситуации, многие банковские учреждения заранее стали вносить в ипотечное соглашение пункт о невозможности передачи жилья в аренду.

В итоге, многие потенциальные заемщики вынуждены были отказаться от варианта приобретения жилья в ипотеку, поскольку возможности выплачивать деньги в счет займа у них отсутствовала. Получается, что законодательно такие действие не запрещены, однако они могут быть ограничены пунктами ипотечного соглашения, которое подписывают все участники сделки по кредитованию.

При каких обстоятельствах можно передавать жилище третьим лицам в пользование?

Сегодня существует две ситуации, при которых собственник ипотечного жилища вправе сдать имущество внаем третьим лицам, а именно:

1. Разрешена банком-кредитором или же в договоре по ипотеке не содержится никаких ограничений по этому поводу. Иными словами, заемщик может самостоятельно определять порядок пользования квартиры, находящейся под ипотекой.
2. Передача жилища внаем возможно при соблюдении определенных условий. К примеру, в договоре есть возможность заключения арендного соглашения. Иногда банк не запрещает сдавать жилье внаем, но устанавливает максимальные сроки действия арендного соглашения, либо запрет на его автоматическую пролонгацию.

Если же сдача жилища запрещена прямым ипотечным соглашением, то любые действия заемщика будут признаны незаконными и могут стать причиной привлечения гражданина к ответственности.

Как действовать, если банком установлен запрет на сдачу жилья в аренду?

Даже если в договоре есть запрет на сдачу недвижимости в аренду, есть несколько вариантов, позволяющих решить этот вопрос законным образом. Каждый способ потребует определенных действий со стороны заемщика, но может помочь с решением проблемы. Сегодня существуют такие варианты:

1. Можно попытаться договориться с банком о пересмотре договора ипотеки, мотивируя свое предложение отсутствием необходимых средств для оплаты ипотеки. Нередко, банки идут навстречу, поскольку не хотят получить проблемную задолженность.
2. Некоторые граждане сдают жилье в аренду, не сообщая об этом в банк. Это возможный вариант, но всегда есть опасность пострадать от заключения арендного соглашения в устной форме. Необходимо, чтобы собственник и арендатор полностью доверяли друг другу, а такое случается крайне редко. Фактически, банк не сможет доказать факт передачи жилья в аренду, но здесь важно не подписывать арендного соглашения.

Последний способ не вполне законен, поскольку договор – это обязательно условие арендных отношений. Кроме того, такие действия рассматриваются как ведение бизнеса для извлечения прибыли, а значит, обязательно возникает обязанность по уплате налогов. Фактически, можно решить вопрос, договорившись с банком, или прибегнув в не совсем законным методам.

В любом случае, аренда — это высокорисковая сделка, которая может стать причиной нанесения вреда имущества и сделать его менее ценным залогом. Такой исход тоже не понравится банку, да и повысит вероятность того, что кредитор захочет истребовать всю сумму кредита задолго до завершения всего срока уплаты ипотечного займа.

Заключение

Завершить представленный материал можно несколькими выводами:

1. Вариант с передачей ипотечной жилплощади в пользование третьего лица существует, поскольку это не запрещено российским законодательством, однако, есть немало ограничений на этот счет.
2. Когда в ипотечном соглашении отсутствуют ограничения, то заемщик вправе самостоятельно принимать решения по данным вопросам, без уведомления банка.
3. Если в договоре ипотеки есть пункт о запрете на сдачу купленной квартиры, то в дальнейшем ее можно сдавать только на основании устного соглашения с арендатором, без уведомления банка.