Яндекс.Кью

Получение ипотечного кредита — это сложный и трудоемкий процесс, особенно для молодых заемщиков, которые в силу недостаточного опыта взаимодействия с различными инстанциями могут столкнуться с целым рядом вопросов.

Зачастую они настолько увлечены сбором справок, выписок и прочих документов для банка, поиском квартиры и переговорами с продавцом, что, выйдя на «финишную прямую», те есть непосредственно на ипотечную сделку, вдруг осознают, что совершенно не представляют себе порядок ее проведения. В этой статье мы постараемся подробно рассказать, как проходит ипотечная сделка.

Кредитный договор, договор купли-продажи

Итак, пакет документов на рассмотрение кредитной заявки подан, одобрение банка получено и подходящая квартира выбрана. Теперь наступает основной этап в оформлении ипотечного займа и долгожданном приобретении жилья — ипотечная сделка.

В ходе этой сделки все участники кредитного соглашения — заемщик, созаемщик и поручители с одной стороны и представители финансового учреждения с другой — подписывают ипотечный договор. После этого между покупателем (заемщиком) и продавцом составляется, подписывается и должным образом регистрируется договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств.

Кстати, на российском рынке преобладают расчеты наличными деньгами через арендованную в банке ячейку, поскольку они в одинаковой мере учитывают интересы, как покупателя, так и продавца недвижимости.

Закладная

Банком также дополнительно составляется закладная по ипотеке — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. В большинстве случаев банк требует от заемщика составления закладной еще до выдачи ссуды — это обычная практика.

После того, как квартира будет приобретена, и сделка пройдет регистрацию, закладная станет собственностью кредитора. Она будет находиться в банке до тех пор, пока заемщик не выплатит кредит полностью.

Ипотечна

как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка — ДомКлик

 

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

• На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком

• Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке

• Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости

• Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю

• Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

• Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
• Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
• Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк

 готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение — по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за наличные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

---

Сейчас читают

Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис

Инструкция: как купить квартиру в ипотеку

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке? 

Как проходит ипотечная сделка в Cбербанке? В этой статье обсудим покупку недвижимости на вторичном рынке жилья.

1. Обращение в банк. Одобрение кредита. 

Для начала нужно получить одобрение банка. Для этого нужно обратиться к ипотечному менеджеру банка за консультацией. Вы можете узнать приблизительную сумму кредита. Ипотечный менеджер при вас сделает расчёт, исходя из устного опроса. После этого Вам нужно собрать все документы и подать их в банк на рассмотрение. Список документов для подачи заявки на ипотеку Сбербанка. Затем в течение недели банк вам даст ответ. Нередки случаи, когда банк даёт одобрение кредита буквально на следующий день.

2. Поиск объекта недвижимости. 

После одобрения кредита нужно начинать подыскивать квартиру. Раньше Cбербанк давал на поиск объекта два месяца или 60 дней. В 2017 году Сбербанк увеличил этот срок до 3 месяцев или 90 календарных дней с даты одобрения кредита.

Желательно найти квартиру в прямой продаже, без встречной покупки. У Сбербанка свои требования к кредитуемому объекту. С требованиями сбербанка к объекту недвижимости нужно ознакомиться заранее. Раньше Сбербанк не кредитовал квартиры с неузаконенными перепланировками, сейчас он относится к этому достаточно лояльно, главное, чтобы не были изменены внешние границы квартиры.

3. Одобрение объекта в банке.

После того, как вы нашли квартиру, нужно внести за неё задаток продавцу и готовить пакет документов на одобрение объекта. Сбербанк предоставит Вам список необходимых документов. Кроме основного пакета документов, обязательна оценка рыночной стоимости объекта. Стоимость в заключении отчёта по оценке должна быть не меньше, чем в предварительном договоре.

Отличительной особенностью Сбербанка является то, что в пакет документов на объект недвижимости входит предварительный договор купли-продажи. Вы сами или ваш риэлтор должны составить предварительный договор купли-продажи по форме банка. Другие банки, как правило, этого не требуют.

4. Одобрение объекта недвижимости банком.

Все документы на объект недвижимости проверяют юристы банка. Одобрение объекта недвижимости в Сбербанке в среднем составляет 3-7 дней. 

5. Сделка в Сбербанке.

После одобрения объекта следует сделка. Банк сам назначает дату и время сделки. В назначенный день нужно прийти продавцам и покупателям в банк для подписания договора страхования, кредитного договора, закладной. После этого идёт подписание договора аренды индивидуального сейфа. Если в сделке кроме заёмных средств используются собственные средства, то личный взнос должен лежать на счёте в Сбербанке, чтобы в нужный момент снять деньги для закладки в ячейку индивидуального сейфа.

6. Заключительный этап – подписание основного договора купли-продажи, если сделка заключается в простой письменной форме ( не нотариальная). Подписание всех договоров и закладка денег в ячейку – процедура длительная, которая может занять по времени от нескольких часов до целого дня.
Страхование не обязательно проводить в Сбербанке, застраховаться можно в любой страховой компании. Главное условие: страхование должно быть в день сделки.

7. Нотариат. Если сделка нотариальная, то после закладки денег идёт посещение нотариуса. Закрепляем сделку нотариально, подписываем основной договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус формирует пакет для регистрации в УФРС.

8. Сдача пакета документов на регистрацию в МФЦ. Нотариальная сделка по закону регистрируется в течение 5 рабочих дней, на деле несколько дольше. Сейчас сбербанк предлагает новую услугу – электронную регистрацию сделки. Обещанное время регистрации при электронной регистрации – один день. 

Минусы сделки в Сбербанке.

1. Сделка в сбербанке не самая удобная, если сравнивать с другими банками. Начнём с того, что во многих филиалах нет переговорных комнат, где можно расположиться продавцам и покупателям, чтобы не торопясь ознакомиться с документами или написать расписки.

2. На сделку можно арендовать только одну ячейку, даже если сделка встречная. Это неудобно участникам встречной сделки, когда каждый из продавцов хочет иметь свой доступ к ячейке.

3. У Сбербанка доступ в ячейку только двух сторон: продавца и покупателя. 

4. В условиях доступа в ячейку не всегда можно прописать нужные продавцу и покупателю условия.

5. Сделка проходит медленно и занимает много времени.

6. Сотрудники Сбербанка часто делают ошибки в ходе сделки из-за некомпетентности, недостаточной квалификации. 

Итак, вы получили представление о том, как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке. Каждая сделка сугубо индивидуальна и имеет свои нюансы. В каждой сделке есть свои сложности и подводные камни, к которым нужно быть готовым. Если вам трудно во всё это вникать, всегда можно перепоручить эти хлопоты риэлтору.

Если у вас остались вопросы, задавайте на моей странице в социальной сети «В контакте». Я обязательно отвечу!

Желаю удачи! Галина Черкис  

Как взять ипотеку без первоначального взноса?

пошаговая инструкция, условия покупки, документы, схема, порядок приобретения

На данное время ипотечное кредитование активно развивается, так как все еще многим семьям сложно быстро собрать необходимую сумму на покупку жилья. Несмотря на увеличение объемов жилого строительства, стоимость недвижимости не только не уменьшается, но и постоянно увеличивается.

Чтобы не жать десятилетия, пока на счету в банке соберется сумма, соответствующая стоимости жилья, семья решается на покупку квартиры по ипотеке. Процесс оформления ипотеки занимает время, впереди – ежемесячные выплаты с учетом высоких процентов.

Но семья уже может наслаждаться комфортными условиями нового дома. Чтобы приобретение жилья с кредитом не стало финансовой ловушкой, следует грамотно выбрать банк, требовательно взвесить свои возможности. Как производится покупка квартиры через ипотеку?

Что нужно учесть

Ипотека предполагает большую сумму займа, которую клиент банка будет выплачивать длительное время (часто несколько десятилетий). Нужно будет возвращать не только тело кредита, но и проценты на него. Каждый месяц семью ожидает большой платеж, уклониться от которого невозможно – появится риск потери такого долгожданного жилья.

Но покупка квартиры через ипотеку принесет меньше проблем и ограничений, если этот шаг будет обдуманным и взвешенным.Следует, в первую очередь, выяснить возможный ежемесячный платеж:

• Такой платеж не должен превышать половину дохода семьи, в противном случае возникает риск не потянуть кредит.
• Также нужно определить стоимость жилья. Банковские работники и риэлторы не рекомендуют останавливаться на слишком дорогом жилье, если оно будет приобретаться с ипотекой.
• Для выбора жилья важно определиться с районом, количеством комнат, другими характеристиками жилого помещения.

Можно изучить все особенности покупки через ипотеку и выполнять пошаговое оформление обдуманно, с учетом всевозможных рисков.

Банк для кредитования

Процесс оформления ипотеки начинается с выбора надежного, авторитетного банка, который может предложить наилучшие условия для кредитования. Жилье будет стоять дорого, выплачивать его нужно будет многие годы, поэтому условия в банке имеют большое значение.

ВНИМАНИЕ! Даже если уже есть на примете какое-то банковское учреждение, стоит рассмотреть и несколько других вариантов.

Какие характеристики банка и условия покупки квартиры через ипотеку являются важными?

1. Нужно учесть сумму, которую банк может предоставить в кредит.
2. Также следует выяснить и процентную ставку. Она может быть от 11% до 15%. Сначала разница кажется небольшой, но при значительной сумме кредита значение ставки увеличивается.
3. Нужно знать условия выдачи и сопровождения.
4. В какой валюте будет выдан кредит и каковы условия обеспечения. Большинство банковских учреждений потребуют еще поручителя.
5. Важна информация по срокам выплаты, о наличии штрафов за досрочное погашение ипотеки.

Банки будут оформлять ипотеку со страховкой, следует знать ее условия.Сначала можно отобрать несколько учреждений, условия кредитования в которых являются наиболее выгодными. Для дополнительной информации можно проконсультироваться у их специалистов по телефону или при непосредственном визите в отделения.

У банков могут быть свои условия для выдачи ипотеки, важно получить сведения о них заблаговременно. Какие требования могут выдвигаться?

• Для банка может быть важна постоянная приписка в том регионе, где работает банковское отделение и где будет приобретена недвижимость.
• Часто имеет значение рабочий стаж, срок работы на последнем месте трудоустройства.
• Банк может выяснять наличие или отсутствие судимости, характер кредитной истории.
• Может сказаться на ответе банка наличие займов в других кредитующих организациях.
• Существуют также возрастные ограничения, редко выдается займ клиенту в возрасте от 65 лет.

Одновременно можно узнать, как оформить ипотеку в сбербанке на квартиру и в других финансовых учреждениях, каковы условия кредитования. А потом на основе анализа предложений сделать конкретный выбор. Заявки на кредит разрешается делать одновременно, и делать это стоит заблаговременно.

Ведь обычно проходит немало времени, прежде чем процесс оформления и получения кредита будет завершен, и можно будет переезжать в новое жилье. Сократить время на подачу заявки позволяет полезная информация по кредитованию, которую на своем официальном сайте размещают все банки страны.

Сроки

Пошаговая инструкция для получения кредита указывает на важность правильного выбора банка. Когда выбор сделан, не стоит затягивать с подачей заявки. Ведь ее рассмотрение может занять еще до 10 дней. Банковские работники весь этот период будет изучать документы, которые клиент должен подать с заявкой.

Поиск жилья

Определяться с конкретным вариантом жилья стоит только тогда, когда завершен этап по оформлению и получению ипотеки. Ведь банк может отказать в займе, поэтому придется повторять сначала процесс поиска денежных средств на покупку недвижимости. Какие основания могут быть для отказа в кредите?

ВНИМАНИЕ! По закону отказ в ипотеке от банка клиент получает тогда, когда он не может из-за своего финансового положения выплачивать и сумму кредита, и проценты по нему.

Выбор квартиры

Требования к новой квартире или к дому будут не только у потенциального владельца – банки также пристально рассматривают объект кредитования. Они могут выдвинуть отказ клиенту, если какие-то характеристики квартиры покажутся неудовлетворительными.

Особенно пристально рассматривается недвижимость на вторичном рынке, так как возраст ее может быть опасно большим, а технические и эксплуатационные характеристики низкими. Для банка важно, чтобы объект кредитования, который будет на время кредита находиться в залоге, был ликвидным, конкурентным, востребованным на рынке продаж:

1. Жилье должно быть отдельным объектом недвижимости.
2. Имеет значение его расположение, ведь не везде действует программа ипотечного кредитования.
3. Будут изучены эксплуатационные характеристики, состояние инженерно-коммунальных систем.
4. Не рассматриваются для кредитования квартиры в ветхих и аварийных домах – что делать с таким залогом, если клиент не справиться со своими обязательствами.
5. Если клиенту помогает купить сбербанк дом, коттедж, эти здания также должны быть расположены в зоне действия ипотечной программы. Они должны иметь все качества жилья. Будет проверен и кадастровый учет объекта.

С новостройками кредитование проще. Банки обычно сами могут предложить квартиры застройщика с официальной аккредитацией. Действуют разнообразные государственные программы по поддержке кредитования в жилищной сфере. Но у банка будут серьезные требования к застройщику.

Он должен работать на строительном рынке не менее 5 лет, иметь уже готовые, эксплуатируемые объекты, всегда соблюдать сроки строительства. Профессиональную помощь в выборе объекта для ипотечного кредитования можно получить у риэлторов.

Если работники агентства недвижимости работают длительный срок в данной сфере, они знакомы с требованиями банков к жилью, могут оценить его качество. Риэлтор сможет быстрее подыскать достоянный объект для покупки через банк, самостоятельные поиски могут потребовать дополнительное время.

Как подать заявку

При использовании ипотеки для покупки жилья должна выполняться сделка пошагово, этап за этапом. После того, как будет выбран достойный объект недвижимости, нужно будет провести его оценку.

ВАЖНО! Рекомендуется пользоваться услугами оценщиков, с которыми работает банк.

В таком случае будет меньше проблем с проверкой документов, больше вероятности, что банк с доверием отнесется к результату оценки.Следующий шаг, который предполагает алгоритм приобретения дома с помощью кредита, — это подача заявки на ипотеку. Вместе с ней нужно будет представить банку еще некоторые документы.

Все документы должны быть настоящими и достоверными, банк поводит тщательную проверку:

• Вместе с заявкой подается ксерокопия гражданского паспорта.
• Справка 2-НДФЛ или справка о доходах. Форму нужно уточнить в конкретном банке.
• Копия трудовой. Она должна быть заверенной.
• Лица мужского пола подают еще и военный билет (если они призывного возраста).
• Подается СНИЛС.
• Свидетельство о присвоении ИНН.
• Свидетельства о браке и рождении детей (если были выданы такие документы).

Нужны будут и документы, касающиеся недвижимости:

1. Кадастровый паспорт.
2. Правоустанавливающие бумаги.
3. Ксерокопия паспорта продавца.

У каждого банка могут быть свои дополнительные требования и более расширенный список документов. Порядок в Сбербанке выдачи кредита предполагает оформление залога в виде недвижимости (той, что покупается, или другой). В этом жилье могут быть прописанные, в том числе и несовершеннолетние.

Но они должны знать, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств из этой жилплощади все будут выселены. К списку документов прибавляется документальное подтверждение того, что приписанные в залоговой квартире лица имеют еще недвижимость и могут зарегистрироваться там.

Как заключается договор

ВНИМАНИЕ! Договор по ипотеке требует пристального изучения заемщиком.

Речь идет о большой сумме денег, о серьезных финансовых обязательствах. Следует еще раз рассмотреть все условия кредитования, процент ставки, обременение, скрытые проценты. Еще один пункт договора – возможность изменения размера процента без согласия заемщика. Если банк ставит такое условие, нужно быть готовым к тому, что кредит может стать непосильным.

Изменение процента должно выполняться только по согласию обеих сторон.Схема кредитования должна быть понятной, прозрачной, не нарушать прав заемщика. Нужно посмотреть также, нет ли в договоре указания на ограничение досрочного погашения кредита. Но штраф за досрочное погашение сейчас устанавливают редко какие учреждения.

После подписания договора заемщик получает денежные средства и может оформлять приобретение недвижимости. Подписывается договор купли-продажи, производится оплата покупки. Деньги могут быть выданы банком наличными, также возможен перевод на счет продавца. Еще один способ оплаты – использование банковской ячейки.

После подписания договора сделка должна быть обязательно зарегистрирована в Росреестре. После этого покупатель, клиент банка, становится обладателем недвижимости. Но теперь он должен ежемесячно возвращать банку кредит согласно условиям графика. Какие меры наказания ожидают его в случае нарушения договорных обязательств по ипотеке?

После первой просрочки платежа банк присылает клиенту извещение о срочном погашении долга за месяц.

В случае отсутствии реакции со стороны заемщика, банк может обратиться в суд, по решению которого может взыскиваться уже вся сумма кредита вместе с процентами. Также клиент рискует потерять приобретенную квартиру, которая будет продана с торгов.