Если знаете, что у вас могут возникнуть проблемы с одобрением, то обращайтесь в банки с лояльными требованиями к заёмщикам. Выяснить это просто. Найдите статистику выданных ипотек (она в свободном доступе) и выберите банки, которые увеличивают темпы кредитования. Это означает смягчение политики рассмотрения заявок.

На этом все. Не опускайте руки, если не получили одобрения с первой попытки. Вооружившись этой статьёй, вы с высокой вероятностью поймёте причину отказа и сможете исправить положение.

Причины отказа в рефинансировании ипотеки. СИБДОМ

Процентные ставки по ипотеке снижаются, в этом году они упали до минимальных значений. И те, кто получал ипотечные кредиты в предыдущие годы, снова обращаются в банки, чтобы поменять условия кредитования на более выгодные. По словам представителей банков, количество заемщиков, которые стремятся рефинансировать ипотеку, заметно начало расти с июня.

Сразу после первой волны пандемии в апреле и мае в банки сначала стали поступать звонки, заемщики узнавали об условиях рефинансирования. А с июня уже пошла волна заявок на перекредитование.  Это объясняется тем, что в кризис все стараются сэкономить на любых платежах. Поэтому рефинансирование сегодня оказывается очень востребовано.

За рефинансированием в банки сегодня обращаются те, кто брал кредиты в 2016-2018 годах по ставкам от 10 до 12% годовых. При этом средняя ставка, по которой банки перекредитовывают заемщиков, сейчас составляет 8,5%

Насколько выгодно заниматься рефинансированием в ситуации конкретного заемщика, можно оценить, только проведя расчеты. Клиент банка должен понять, насколько снизится нагрузка на семейный бюджет от изменения ставки, при этом при расчете нужно учитывать и затраты: на страховку и отчет об оценке.

Банк может и отказать в рефинансировании ипотеки. Часто заемщики, которые несколько лет назад уже проходили рассмотрение в банке, взяли ипотеку, аккуратно ее обслуживают, не допуская просрочек, не понимают, почему получили отказ. Причина в том, что в ситуации заемщика на момент обращения за новым кредитом что-то изменилось, из-за чего он перестал соответствовать требованиям другого банка для получения кредита.

В качестве наиболее распространенной причины отказа в рефинансировании в банках называют изменение платежеспособности клиента с того момента, когда он брал первую ипотеку. Теперь дохода заемщика не хватает на то, чтобы обслуживать кредит. Например, после получения первой ипотеки в семье родился ребенок, доход теперь делится на всех членов семьи, и такая семья на данный момент не соответствует условиям программы рефинансирования банка.

Или за это время заемщик сменил работу, и если раньше работодатель выдавал справку по форме банка с достаточно большой суммой дохода, то сейчас для обращения в банк он может получить только справку по форме 2-НДФЛ, и указанная в ней сумма дохода ниже.

Вторая распространенная причина – купленная в ипотеку квартира не соответствует требованиям банка. В предыдущие годы много ипотеки выдавалось на новостройки, на момент получения кредита в первом банке сам объект никто не оценивал, поскольку тогда это была квартира в строящемся доме. Сейчас дом уже построен, заемщик оформил объект в собственность, и теперь он получает в первый раз отчет об оценке на квартиру.

Иногда бывает так, что стоимость квартиры не соответствует требованиям банка для получения той суммы кредита, которая требуется заемщику при перекредитовании. Например, квартира по сегодняшним рыночным ценам стоит меньше, чем требуется по условиям программы рефинансирования, чтобы служить предметом залога при получении кредита.

Новость по теме: Почему нельзя рефинансировать ипотеку, если на ее погашение использован материнский капитал?

Ипотека: как не получить отказ от банка?

Максимальный рост зафиксирован в секторе потребительского кредитования: сразу на 724,8 млрд тг, до 3,9 трлн тг. Это уже 29,4% от совокупного портфеля займов, против 25,7% годом ранее — самый высокий показатель среди кредитных сегментов рынка. Также в зоне роста ипотечное кредитование: плюс 429,9 млрд тг, до 1,7 трлн тг. Сектор строительства и приобретения жилья гражданами занимает уже 13% от портфеля, против 10,4% годом ранее.

Почему отказывают в ипотеке по госпрограммам

В первую очередь рассмотрим, как часто и почему банки отказывают в ипотеке в рамках жилищных ипотечных госпрограмм, а именно, «7-20-25» и «Баспана Хит».

Как рассказали порталу kn.kz в ипотечной организации «Баспана», в рамках вышеуказанных программ банками второго уровня принята 54 351 заявка на сумму 507,6 млрд тенге. Из них банками отказано по 20 128 заявкам, или 37% от общего количества принятых заявок.

В «Баспане» объясняют, что главными причинами отказов по программе «7-20-25» являются несоответствие жилья условиям программы, отрицательная кредитная история и недостаточность дохода заявителя. Согласно условиям программы, к приобретению допускается первичное жилье, сданное в эксплуатацию. Стоимость жилья не должна превышать 25 млн тенге в городах Нур-Султан, Алматы (включая пригородные зоны), Атырау, Актау и Шымкент, 15 млн тенге в других регионах.

Доля отказов по ипотеке в рамках госпрограмм достаточно высока, что свидетельствует о внимании к качеству кредитного портфеля. Банки-участники тщательно оценивают заемщика с точки зрения платежеспособности, что снижает будущие риски неплатежей со стороны клиентов и повышает финансовую устойчивость ипотечных программ.

При этом в ипотечной организации «Баспана» отмечают, что по программам «7-20-25» и «Баспана Хит» заявитель может подавать заявку неограниченное количество раз в случае отказа в займе со стороны банка. Клиент может привести свою заявку в соответствие с требованиями программ и повторно ее подать.

В 2020 году требования к заемщикам будут жестче

Исполнительный директор Первого кредитного бюро Асем Нургалиева ответила на вопросы по ипотеке.

Каковы причины отказов гражданам в ипотеке?

— Ипотечное кредитование — это банковский продукт с очень жесткими условиями. В основном отказывают по двум причинам: во-первых, плохая кредитная история, то есть наличие каких-либо просрочек. При ипотечных кредитах просрочки более 5-15 дней уже неприемлемы. Во-вторых, это отсутствие соответствующего дохода, который может покрывать платежи по ипотеке, то есть стабильная зарплата (доход в течение последних 6-12 месяцев), официальные отчисления.

Какое количество человек из 10 получают одобрение банка на ипотеку?

— Сказать сложно, так как у нас в Казахстане в основном свыше 70% ипотеки выдает Жилстройсбербанк. Там свои условия по накоплению и получению кредитов, в коммерческих банках они другие. Но если в среднем взять общую температуру по рынку, то в районе 30-40%. Но это очень оптимистичный показатель.

На что в основном брали кредиты казахстанцы в 2019 году? В чем различия от 2018 года?

— И в 2019, и в 2018 году основная масса кредитов — это беззалоговые потребительские займы. Сейчас они составляют около 53% кредитного портфеля, около 25% — это ипотека. Очень большое предложение кредитов — это товары в рассрочку, различные программы. Можно хоть что сейчас купить в кредит, и это стимулирует казахстанцев. Средняя сумма выдачи по кредиту в 2019 году составляет 170 000 тенге, то есть кредиты очень маленькие. Они быстро выдаются и быстро погашаются. В объемах портфель розничных кредитов растет. По нашим данным, он превысил 7 трлн тенге. Это кредиты и по банкам, и по микрофинансовому сектору, и по всем другим компаниям, которые в той или иной мере занимаются кредитованием. Но на 92% портфель формируется за счет банков.

Каковы характеристики заемщиков, которым никогда не выдают кредиты?

— В основном, конечно, это те, у кого есть просроченные займы, в том числе кредиты, переуступленные в коллекторские агентства, то есть проданные туда. Сейчас очень жестко смотрят банки на такие статусы, как наличие в реестре должников, отсутствие задолженности по налогам, штрафам. Все-таки, если у заемщика есть большие обязательства перед государством, а банки понимают, что обязательства перед государством заемщик погашает в первую очередь, по таким заемщикам, как правило, идет отказ по кредиту. Решение остается за банком, кому выдавать кредит, а кому нет.

Почему порой отказывают клиенту с высоким уровнем дохода и положительной кредитной историей?

— Уровень дохода и положительная кредитная история — это основные, но не единственные факторы, которые влияют на одобрение. В банках на самом деле есть очень много разных параметров, по которым они оценивают клиента. Вплоть до того, что это может быть связь этого заемщика с каким-то другим заемщиком, у которого есть просрочка. Это может быть какая-то негативная история в самом банке. Это может быть, как я уже говорила, наличие у заемщика каких-то больших штрафов или долгов по налогам. Банк понимает, что даже если у него замечательная кредитная история и зарплата, у него есть еще и определенные обязательства, такие как алименты, налоги и штрафы, которые он должен будет заплатить. Поэтому есть еще ряд внутренних факторов в банке, которые влияют на решение.

Но тем не менее сейчас банки стараются быть лояльными, потому что клиентов мало. Все-таки у нас всего 9 миллионов экономически активного населения. И очень много банков борятся за клиентов и стараются делать свои условия более лояльными. Но при этом есть очень четкие требования регулятора к качеству портфеля, поэтому скоринговые модели все стараются валидировать таким образом, чтобы они очень качественно отсеивали потенциально плохих и максимально оставляли потенциально хороших клиентов.

Что такое скоринговый балл и из чего он формируется?

— Фактически по каждому заемщику, подавшему заявку в банк, формируется некий скоринговый балл, и этот балл будет означать, с какой вероятностью заемщик вернет кредит. Чем выше эта вероятность, тем больше банк будет доверять этому клиенту, чем ниже — тем меньше доверия. У каждого фининститута скоринговая система (как модель оценки) является интеллектуальной собственностью. О ней знает только несколько человек в банке. Она автоматизирована, и доступа к ней нет. То есть сказать, как она формируется никто не сможет. Есть, конечно, общие параметры. Смотрят на такие признаки как кредитный шопинг, то есть, если заемщик часто обращается в какие-либо фининституты за кредитом, то вполне возможно, что он их берет, чтобы потом уже не вернуть. Смотрят на действующую просрочку, историческую просрочку, на количество действующих контрактов, чтобы заемщик не был перегружен. Смотрят на уровень дохода. И даже на дату начала формирования кредитной истории.

Есть такой показатель, как коэффициент долговой нагрузки, то есть вся сумма платежей по кредитам, в том числе и предстоящий платеж по кредиту, должен быть не более 50% от суммы доходов заемщиков. После выхода указа президента о погашении задолженности определенной категории граждан по 300 000 тенге, Национальным банком был разработан нормативный документ, Постановление №292, которое пока еще находится на регистрации в Министерстве юстиции. Мы, принимая участие в его обсуждении, понимаем, что он в основном направлен на ужесточение требований по расчету коэффициента долговой нагрузки.

Заемщикам перед тем, как получить кредит, нужно будет проходить несколько фильтров. Первый фильтр — это необходимость доказать, что доход превышает сумму одного минимального прожиточного минимума. С учетом несовершеннолетних детей есть определенная формула. Обязательно нужно проверять наличие статуса получателя адресной социальной помощи. Получатели АСП смогут брать кредиты в банках, но к ним в расчте долговой нагрузки можно применять только их официальные доходы. Эти и другие требования планируют внедрить уже с 1 января 2020 года.

Советы будущим заемщикам

1. Улучшайте кредитную историю

Если вам отказывают в кредите из-за испорченной кредитной истории, то попробуйте улучшить ее. В первую очередь погасите имеющийся заем. Также кредитный рейтинг могут повысить небольшие займы на сумму 20-50 тысяч тенге, например, на покупку бытовой техники, которые необходимо вовремя погасить. Это добавит в кредитную историю положительную запись и покажет банку, что вы кредитоспособны.

2. Погасите все задолженности

Перед обращением в банк у вас не должно быть никаких долгов по налогам, алиментам и штрафам. Если имеются судебные разбирательства, то закройте их, если есть исполнительное производство в отношении вас, то исполните решение суда.

3. Предоставляйте банку только достоверную информацию

В настоящее время банкам доступна самая разная информация о заемщике, поэтому перед обращением за ипотекой проверьте действительность удостоверения личности и других предоставленных вами документов на момент подачи заявки. Не пытайтесь подделать справку о доходах на фирме у родственника или друга. Банк проверит наличие пенсионных отчислений, будет звонить на рабочий телефон. Даже отсутствие стационарного рабочего телефона, по которому можно подтвердить ваше место работы, может повлиять на решение банка о предоставлении кредита.

Если какая-то информация, из предоставленной вами, не будет соответствовать действительности, то для банка вы станете ненадежным клиентом.

4. Правильно оформляйте аккаунты в соцсетях

При принятии решения о предоставлении кредита банки могут учесть профиль заемщика в соцсети. Данные, указанные в кредитной анкете, не должны расходиться с данными на вашей личной страничке. Также лучше не состоять в группах, связанных с антиколлекторами, финансовыми пирамидами и другими сообществами, способными оттолкнуть банк.

5. Подать заявку можно в разные банки

Когда дело касается ипотеки, то если вам отказал банк, в котором вы планировали оформить заем, то не стоит опускать руки. Банки не анализируют решения других фининститутов. Поработайте над улучшением своей финансовой репутации и подавайте заявки в другие банки.

Как исправить кредитную историю? / Блог компании ITSOFT / Хабр

Кредитная история — это досье на заемщика. В нем есть информация о том, на какую сумму был оформлен кредит, вовремя ли производились платежи, в какие банки обращался заявитель. В этом досье собраны все кредитные обязательства, оформленные с 2005 года.

Хорошая кредитная история повышает шансы положительного решения в банке по заявлению на выдачу нового кредита, а страховые компании могут предложить оформить полис на выгодных условиях. Но вот из-за испорченного досье не только можно получить отказ в оформлении ипотеки, автокредита или потребительского кредита наличными, но и столкнуться с проблемами при трудоустройстве. Ведь сейчас работодатели отдают предпочтение сотрудникам, которые выполняют финансовые обязательства.

Что портит кредитную историю?

Просрочки по кредитам

Даже если заемщик опоздал с оплатой кредита всего на один день, такой просроченный платеж будет зафиксирован в кредитной истории. Но здесь есть важный нюанс. Одно дело, когда человек сознательно пропускает платежи. И совсем другое, когда кредитная история ответственного заемщика испорчена из-за незнания сроков банковских переводов или невнимательности операционного сотрудника отделения банка.

Банковские ошибки

Например, банк может по ошибке не направить в бюро кредитных историй информацию о погашении и закрытии кредита. Или у заемщика может быть полный тезка. И его займы по ошибке записывают на другого заемщика. Все эти ошибки нужно выявлять и исправлять.

Задвоение данных

Такое может получиться, если один и тот же кредит окажется в базе данных Бюро Кредитных Историй дважды. Сюда можно отнести и человеческий фактор и технической сбой. Например, банк передал данные по кредиту в БКИ и после продал этот долг коллекторскому агентству. Коллекторы же, в свою очередь, тоже передают информацию по этой задолженности в бюро. В результате один и тот же кредит “висит” на заемщике дважды и создает дополнительную долговую нагрузку.

Частые заявки на кредит

Каждую заявку на оформление кредита банк передает в Бюро Кредитных Историй. И если их фиксируется очень большое количество, то банк откажет в выдаче кредита. На практике часто бывает так, что заемщик оставляет заявку на кредит через интернет. Но заявка попадает не в банк напрямую, а брокеру. И он отправляет ее сразу в несколько банков для того, чтобы получить за это свое вознаграждение. Либо другой вариант, когда заемщик сам при личном присутствии подает заявки последовательно в каждый банк, получая отказ в предыдущей кредитной организации.

Множественные заявки на кредит дают основание для банка расценить это как попытку набрать кредитов и не платить их, либо объявить себя банкротом.

Частая смена данных

При каждом запросе на кредит нужно указывать ФИО, номер телефона, паспортные данные. Если в кредитных заявках у одного и того же заемщика часто меняется личная информация: паспортные данные, место жительства, номер телефона и т.д., то в банке сделают вывод, что потом с таким заемщиком будут проблемы и его невозможно будет найти. Для банков интерес представляют стабильные клиенты.

Частые микрокредиты

Все микрозаймы тоже передаются в Бюро кредитных историй. По всем микрокредитам очень высокая процентная ставка, поэтому их выдают заемщикам с любой кредитной историей. И главные клиенты микрофинансовых компаний — проблемные. Банки отказывают таким клиентам в выдаче кредита.

Поручительство

Поручитель, как правило, несет вместе с основным заемщиком солидарную ответственность. То есть, если основной заемщик не будет возвращать заемные средства, то банк имеет право требовать выплату кредита от поручителя. И это не только может испортить кредитную историю, но и приобрести дополнительные обязательства по возврату чужого займа.

Судебные разбирательства

Вся информация о судебных разбирательствах с банками и другими кредитными организациями тоже может попасть в кредитное досье. И при оформлении нового кредита банк может посчитать заемщика проблемным и откажет в выдаче займа.

Небанковские долги

В кредитную историю может попасть информация о долгах по алиментам, задолженностям по коммунальным платежам, неоплаченным штрафам ГИБДД, неоплаченным счетам операторов связи. Все эти данные регулярно передают судебные приставы, суды, финансовые управляющие. Коммунальные службы и операторы сотовой связи делают это редко, но и для них такая возможность передачи информации тоже есть.

Как быть, если кредитная история испорчена? Можно ли ее исправить?

Прежде чем заняться исправлением кредитного досье, нужно определить, что именно исправлять, что явилось причиной ухудшения кредитного рейтинга. И уже в зависимости от этого предпринимать какие-то действия.

Итак, прежде всего нужно запросить свою кредитную историю через Бюро Кредитных Историй. 2 раза в год это можно сделать бесплатно.

Ошибки можно обнаружить уже в анкетной части кредитного досье. Опечатки в дате рождения, фамилии, паспортных данных — все это приводит к тому, что в кредитное досье может поступать информация на совсем другого человека. В том числе о займах и кредитных договорах. То есть фактически на заемщика приходят данные о постороннем человеке. Что делать в этом случае?

Либо обратиться в бюро, в отчете которого обнаружена ошибка. Либо обратиться в кредитную организацию, из которой поступили ошибочные сведения — этот способ предпочтительнее, поскольку БКИ будет передавать запрос об исправлении ошибок в банк. То есть выполнять роль посредника между заемщиком и кредитной организацией.

Итак, какие есть способы исправления кредитной истории?

1. Как это ни парадоксально, но самым верным способом исправления кредитного досье станет погашение просроченных долгов.

   Конечно, подойдет этот способ только, если у заемщика есть финансовая возможность для этого. Сами просроченные платежи не пропадут из кредитного досье, но их закроют вовремя внесенные оплаты. Отметим, что кредитное досье хранится 10 лет. Но несмотря на это банки берут во внимание последние 2-3 года. Ведь если в своей кредитной политике они будут опираться на все 10 лет, то могут растерять всех клиентов и остаться без прибыли. Очень важный момент: после погашения кредита у банка лучше запросить справку о том, что все обязательства по договору были исполнены.

2. Кредит можно рефинансировать.
   Если у заемщика есть несколько кредитов, то можно обратиться в банк с заявлением о выдаче нового кредита, который перекроет все остальные. И потом нужно будет оплачивать только тот займ, который был выдан на рефинансирование. Но здесь важно проанализировать, действительно ли рефинансирование принесет ощутимую пользу и снизит долговую нагрузку.
3. Кредитную историю можно исправить с помощью карты.
   При рассмотрении заявления на выпуск кредитной карты банки не так требовательны, как при оформлении автокредита, ипотеки или крупного потребительского кредита.

   Даже если банк одобрит небольшой лимит по карте — это не страшно. Суть совершенно в другом. По кредитной карте, как правило, предполагается льготный период, выполняя условия которого можно не платить банку проценты. В кредитном досье будет отображаться лимит по карте, просроченная задолженность (если она есть) и доступный лимит.

   Каждый платеж, который заемщик внесет вовремя, будет повышать кредитный рейтинг, делая его надежным клиентом для финансовых организаций.

4. Потребительский кредит — как средство исправления кредитной истории.
   В магазинах техники и прочих товаров заявка на кредит отправляется сразу в несколько банков, один из которых может одобрить кредит.

   Выбирать можно недорогие товары. Сумма кредита, как и в случае с кредитной картой, не имеет значения. Важно вовремя вносить платежи. Тогда на момент выплаты этого займа, кредитная история станет значительно лучше.

5. Трудная жизненная ситуация.
   Этот способ подойдет только в том случае, если у заемщика были объективные причины не вносить платежи. Например: потеря работы, тяжелое заболевание, чрезвычайная ситуация, непредвиденные расходы. То есть то, что привело заемщика к сложному финансовому положению и то, что он сможет подтвердить документально.

   Если по этим причинам заемщик не смог оплачивать кредит, то можно подать в банк заявление, чтобы признать эти обстоятельства объективными. И если в банке эти причины сочтут уважительными, то он сможет сделать реструктуризацию и не направлять в БКИ информацию о просроченных платежах.

Вместо заключения

Кредитная история хранится 10 лет. Даже, если заемщик поменяет паспорт, то информация все равно будет поступать в имеющуюся базу. Поэтому удалить кредитное досье по собственному желанию не получится. Но если когда-то кредитная история была испорчена, то ее можно исправить. И лучше не откладывать это в долгий ящик. Главный и верный способ улучшения кредитного рейтинга — оформить и вернуть кредит в срок.

Разные оттенки зеленого. Халяльные финансы требуют от мусульман России идти на компромиссы, а от банков — не смешивать деньги — Бизнес — Новости Санкт-Петербурга

В минувший вторник Сбербанк заявил о совершении первой сделки по покупке хяляльных биржевых паевых ETF-фондов. Покупателем стал старший вице-президент банка Олег Ганеев, но теперь они доступны всем, у кого в банке открыты брокерские счета. Пока это касается лишь пяти индексов — наборов акций, которые торгуются на американских биржах. В Сбербанке заверяют, что все компании, учтенные в этих индексах, проверены специальным шариатским комитетом и строго соответствуют принципам халяльности.

Инвестиционный бум последних лет коснулся миллионов россиян, но правоверным мусульманам нельзя просто зайти в мобильное приложение и купить любые понравившиеся акции, облигации и производные финансовые инструменты.

Согласно исламскому праву, в принципе, мусульманам торговать — даже с прибылью — можно, но строго запрещено вкладывать свои деньги в определенные виды бизнеса. К примеру, нельзя производить запрещенные шариатом продукты (алкоголь, наркотики, казино и пр.). Более того, нельзя даже косвенно участвовать в этом, например покупая акции или другие ценные бумаги. Все, что прямо запрещено в писании и в решениях богословов, называется «харам». А те сделки, которые не попадают под жесткие ограничения и могут совершаться правоверными мусульманами, попадают в категорию «халяль».

Отдельно и особо в Коране высказывается отношение к ростовщичеству — строго нет. А значит, все традиционные банки, которые по природе своей обязаны работать с процентами и штрафами за просрочку, де-юре оказываются недоступными для правоверного мусульманина. Само по себе обращение к нехаляльному банку за услугами, даже если речь идет о покупке «халяльных акций», «мягко говоря, не приветствуется», полагает Самат Садыков, директор отдела международных отношений и ВЭД международного центра стандартизации и сертификации «ХАЛЯЛЬ» Совета муфтиев России. «Любой банк, если он не исламский, работает только под процент. Поэтому даже использование их как посредников грехом считается. Это не халяль. Даже если речь идет о покупке халяльных компаний», — делится своим взглядом на этот вопрос председатель Координационного совета мусульман Петербурга и Ленобласти Шамиль Мугаттаров.

Но поскольку жизнь в современном мире требует идти на компромиссы, некоторые исламские ученые допускают в крайних случаях возможность обращения к банковским услугам. «К примеру, если молодой семье негде жить, то в случае крайней нужды она может взять ипотеку, — приводит пример Самат Садыков. — Я и сам клиент Сбербанка — храню деньги на депозите с почти нулевыми процентами, которые отдаю на благотворительность».

Такая позиция полностью совпадает с фетвой (духовной рекомендацией) Булата Мулюкова, председателя Совета по исламскому праву Центра развития исламской экономики и финансов и члена Совета улемов духовного управления мусульман Республики Татарстан: «Использование типовых дебетовых и кредитных карт ссудно-процентных банков является запрещённым. Однако необходимо отметить, что в случае острой необходимости и отсутствии иных альтернатив, в порядке исключения, современные (исламские. — Прим. ред.) учёные дозволили держать деньги на дебетовой карте. При этом проценты, начисляемые на остатки на счете, запрещено использовать для своих нужд, а необходимо отдавать нуждающимся. Отданные деньги будут являться очищением имущества от недозволенного».

В Сбербанке особо подчеркивают, что понимают подобные тонкости в вопросах исламского банкинга и что брокерские услуги по продаже халяльных акций будут вестись его обособленным подразделением — Центром партнерского финансирования и специальных проектов. «Пассивы центра формируются за счет средств, полученных от непроцентных доходов, соответствующих стандартам исламского финансирования. Центр партнерского финансирования ведет обособленный финансовый учёт активов и пассивов, в целях избежания смешивания денежных средств, а также предлагает продукты и услуги в рамках единого исламского окна», — сообщили «Фонтанке» в банке.

В мире существуют классические исламские банки, но в России таких нет в силу законодательных ограничений, накладываемых на кредитные организации. К примеру, в ст. 5 закона «О банках и банковской деятельности» существует прямой запрет на торговые операции, тогда как в рамках «исламской ипотеки» банку было бы необходимо сперва купить квартиру, а затем продать ее клиенту. Кроме того, ФНС и ЦБ крайне подозрительно относятся к выдаче кредитов и ссуд с процентной ставкой ниже определенного уровня, привязанного к ключевой ставке. Велика вероятность, что такая ситуация будет рассматриваться налоговой как получение заемщиком дохода, а к выдающему такие кредиты банку почти неминуемо возникнут вопросы у ЦБ, включая требование создать дополнительные резервы. Аналогично и с депозитами — хотя бы мизерный процент, в 0,01%, банки да устанавливают. А это, по сути, всю банковскую систему РФ делает де-юре недоступной для мусульманина.

«В данном случае Сбербанк выполняет не ростовщические функции, а выступает брокером, то есть агентом. А запрета на агентские услуги в исламе нет», — объясняет старший научный сотрудник Института права и развития ВШЭ-Сколково НИУ ВШЭ Мадина Калимуллина. Она также является исполнительным секретарем Российской ассоциации экспертов по исламским финансам. И именно к ней за разъяснениями этих сложных вопросов «Фонтанке» рекомендовал обратиться заместитель председателя Совета муфтиев России и Духовного управления мусульман РФ Рушан Хазрат Аббясов.

При этом Мадина Калимуллина оговаривается, что если у мусульманина существует выбор, к кому обратиться за посредничеством, то предпочтение надо отдавать тем организациям, которые стараются все свои контракты и договоры согласовывать с нормами шариата. Однако в современных российских реалиях это подчас сделать практически нереально.

Одним из тяжелых ударов по и без того скромному рынку халяльного финансирования приобретения недвижимости в России нанес недавний переход российской системы жилищного строительства на эскроу-счета. Согласно этому принципу, покупатель строящейся квартиры никак не может приобрести ее, не пользуясь услугами ведущего эскроу-счет банка, который, с точки зрения Корана, является ничем иным как ростовщиком. Прежний принцип — долевого участия в строительстве, — хоть и был спорным с точки зрения рисков для дольщиков, таких проблем для мусульман не таил, более того, позволял приобрести жилье, не прибегая к услугам банков или посредников, объясняет Мадина Калимуллина. Теперь же им приходится идти на компромиссы с совестью либо откладывать вопрос покупки жилья до светлого будущего. Услуги отдельных игроков рынка по халяльной ипотеке пока очень ограничены и часто более дороги ввиду дополнительной налоговой нагрузки.

Отдельная проблема — финансирование оборотного капитала компаний, принадлежащих или управляющихся мусульманами. Тем, кто не следует принципам халяль, можно просто прийти в банк, получить кредит на покупку, например, объекта недвижимости или другой фирмы, полученные деньги отдать продавцу и спокойно выплачивать кредит с процентами оговоренное количество лет. Мусульманам такой путь строго закрыт. В исламских финансах есть альтернатива — сделка торгового финансирования. В России лишь некоторые игроки, идя навстречу клиентам, предлагают его.

Речь о том, что финансирующая структура сама покупает необходимый клиенту актив, а затем продает ему его в рассрочку за большую стоимость. В этом случае речь пойдет уже не о процентах, а о наценке при осуществлении торговой деятельности, что позволяется шариатом, и оплату за актив можно разбивать на части, растянутые во времени — также на несколько лет, без каких-либо штрафных санкций за просрочку (оценить риски в этом случае — задача банка). Однако при таких схемах возникают сложности правового и налогового характера. К примеру, банк, как перепродавец, в ряде случаев оказывается обязанным заплатить НДС. К тому же возникает риск, что покупатель откажется от сделки после того, как банк уже приобретет актив. Ведь, по нормам шариата, подписывать контракт под чью-то будущую покупку актива, которого у банка-продавца еще нет, мусульманину нельзя.

Тем не менее многие такие вопросы уже нашли компромиссное решение и имеют опыт внедрения в российских банках через так называемые «исламские окна». В качестве альтернативы мусульмане создают так называемые «финансовые дома» и прочие организации, которые с точки зрения российского законодательства не являются банками (не имеют лицензии ЦБ), однако берут на себя часть функций исламского банкинга. Масштаб их работы нельзя назвать большим. По словам Тимура Хаертдинова, представителя казанского ФД «Амаль» в Московском регионе, его организация обслуживает в столице 100–300 клиентов по инвестиционным продуктам и с десяток — по финансированию сделок. В основном речь идет о совсем небольших компаниях и физлицах. В Петербурге, по словам Тимура Хаертдинова, были лишь единичные сделки.

Пожалуй, исчерпывающее мнение о том, может ли мусульманин пользоваться услугами светских банков, в беседе с «Фонтанкой» высказал Верховный муфтий России Талгат Таджуддин. «А куда ему еще деться? Банки — это часть человечества, — говорит он. — Мы не должны обособляться от жизни. Если есть обстоятельства, мы обращаемся в обычные банки, это дозволяется. Сейчас Сбербанк часть своих продуктов делает на халяльной основе. И с ним можно иметь дело. Все согласно принципам шариата — они консультируются с исламскими банками. И это сближает позиции исламского мира и России».

На рынке ценных бумаг ситуация куда проще. Законодательные ограничения, связанные со спецификой исламских финансов, отсутствуют. Поэтому российские мусульмане вполне активно участвуют на рынке ценных бумаг в качестве инвесторов. Те же халяльные фонды акций уже довольно давно предлагает своим клиентам АК БАРС «Капитал». Эта татарстанская компания говорит, что продаваемые ею ПИФы составлены на основании методики инвестирования, аккредитованной советом улемов Духовного управления мусульман Республики Татарстан.

Российским исламским организациям уже не раз приходилось давать разъяснения по поводу тех или иных вопросов участия мусульман в бизнесе. Одним из камней преткновения для любителей трейдинга, к примеру, несколько лет назад стала фетва, вынесенная по поводу возможности торговли на валютном рынке Forex. Булат Мулюков в этой фетве четко дал понять: нет, нельзя. Однако с тех пор интерес к инвестициям сильно вырос, и, как говорит Мадина Калимуллина, уже есть определенные заключения духовных лидеров, где выделяются условия, при которых можно торговать на Forex, хотя многие решения, которые предлагаются под названием «Исламский форекс», де-факто содержат нарушения стандартов.

По всему миру существует множество бизнес-объединений, занятых лишь инвестициями в халяльных отраслях и в халяльных финансах. К примеру, в США действуют фонды, специально отбирающие соответствующие законам шариата (или не противоречащие им) компании, акциями которых можно торговать мусульманам. Один из крупнейших таких фондов — Wahed FTSE USA Shariah ETF. В его составе на сегодняшний день акции более чем 200 компаний, наибольшую долю в активах составляют Аррlе (16%), Tesla (4,2%) и Johnson&Johnson (3,5%).

Создатели этого и множества других подобных халяльных фондов декларируют, что тщательно проверяют бизнес, в который приглашают вкладываться мусульман. К ним относится не только вполне ожидаемый отказ от использования в производственных цепочках свинины и отсутствие в линейке продуктов алкоголя, наркотиков и пр. Среди неожиданных для обывателя требований — отношение долга компании к капитализации (или, как вариант, активам) — не более 30%. И не более 5% от общей выручки — процентных доходов.

По сути, кроме нескольких положений, о том, во что нельзя вкладывать деньги, основная суть финансовой халяльности — запрет на сделки «с неопределенностью». Он выражается, в частности, в отказе от покупки не существующих на момент сделки активов или прав на них, объясняет Мадина Калимуллина. Запрещено торговать облигациями, опционами и фьючерсами, «шортить», участвовать в сделках своп и т.п.; во многих сделках заплатить за приобретаемый актив необходимо немедленно, без отсрочки платежа и без предоставления залога по будущему платежу. Если бы такие требования предъявлялись ко всему фондовому рынку, он был бы гарантированно защищен от подавляющего большинства лопнувших за последние годы пузырей и обвалов.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»

Ипотека отказано? Вот как восстановить

Когда Филип Вайс, системный инженер из Нью-Джерси, увидел деревенский дом на участке площадью четыре акра в Поконосе, это была любовь с первого взгляда. Он получил предварительное одобрение на ипотеку, разместил предложение на дом, и продавец принял предложение.

Спустя почти месяц случилось непредвиденное. Вайс говорит, что, несмотря на то, что у него более 700 кредитных баллов, низкое отношение долга к доходу и стабильный доход, два прошлых просрочки по его кредитному отчету снова стали преследовать его, даже несмотря на то, что счета были оплачены полностью.Ему отказали в ипотечной ссуде.

Получить одобрение на ипотеку непросто. Согласно данным, представленным в соответствии с Законом о раскрытии информации о жилищной ипотеке (HMDA), в 2019 году было отклонено около 460000 заявок на покупку жилья для домов на одну семью — 8% из них -.

Если вам отказали, не отчаивайтесь: получение отказа в ипотеке не должно быть концом вашей мечты о домовладении. Приняв следующие меры, можно оправиться от отказа в ипотеке.

Узнайте, почему вам отказали.

Закон о равных возможностях кредита гласит, что у вашего кредитора есть 60 дней, чтобы сообщить вам конкретную причину, по которой ваша заявка на получение ссуды не была принята.Согласно данным HMDA, наиболее частыми причинами отказа в выдаче ипотечного кредита являются:

• Высокое соотношение долга к доходу.

• Недостаточный авансовый платеж.

Как стало известно Вайс, предварительное одобрение не гарантирует закрытия ипотечного кредита. В некоторых случаях вам может быть отказано, когда заем переходит на андеррайтинг и кредитор более внимательно изучает ваш финансовый профиль.

Понимание причины или причин отказа может помочь вам понять, что делать дальше, — говорит Брюс МакКлари, старший вице-президент по коммуникациям Национального фонда кредитного консультирования.

Причина отказа: Кредитная история Следующий шаг: изучите свои отчеты.

Если вам было отказано в выдаче ипотеки из-за информации в вашем кредитном отчете, вы имеете право на бесплатную копию, чтобы вы могли проверить правильность отчета. До апреля 2021 года потребители могут получать бесплатную копию своего кредитного отчета каждую неделю в трех основных кредитных бюро с помощью AnnualCreditReport.com.

Обсудите любые ошибки или устаревшую информацию, связавшись с агентством кредитной информации онлайн или написав письмо и отправив его заказным письмом.Отправьте копии любой подтверждающей документации, чтобы укрепить ваше дело.

Если отрицательная информация в вашем отчете верна, от нее избавится только время. Большинство отрицательных моментов останутся в кредитном отчете на срок до семи лет, включая просроченные платежи, возврат или банкротство по главе 13.

Если вам было отказано в ипотеке из-за отсутствия достаточной кредитной истории, примите меры для создания своего кредитного профиля. Получение обеспеченной кредитной карты или своевременное уведомление об оплате аренды и коммунальных услуг в кредитных бюро — это два варианта.

Причина отказа: Низкий кредитный рейтинг Следующий шаг: построить

Некоторые кредиторы ввели более строгие требования к кредитному рейтингу во время пандемии коронавируса, что затрудняет получение ипотеки. Но при наличии некоторого времени и терпения есть способы улучшить свой кредитный рейтинг.

• Управляйте своим кредитом ответственно, вовремя оплачивая все свои счета, производя платежи, превышающие минимальный, или несколько небольших платежей в течение месяца.

• Поддерживайте низкий баланс на существующих кредитных картах, а также процент используемого кредита.

• Избегайте подачи заявок на новые кредитные линии, одновременного открытия нескольких кредитных счетов или закрытия неиспользованных карт.

Причина отказа: Высокое отношение долга к доходу Следующий шаг: составьте план по его сокращению.

Кредиторы используют отношение долга к доходу, или DTI, для оценки вашей способности погасить ссуду. Ваш DTI — это все ваши ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ваш ежемесячный валовой доход. Чем ниже DTI, тем лучше. Хороший DTI для получения одобрения на ипотеку составляет 36% или меньше.

Если ваш DTI высок, его снижение перед повторным обращением за ипотекой повысит ваши шансы на получение одобрения. Вы можете уменьшить свой DTI, увеличив свой доход, избегая новых долгов или погасив свои кредитные карты и ссуды.

Причина отказа: Недостаточный первоначальный взнос Следующий шаг: сэкономьте больше или обратитесь за помощью.

Накопить на первоначальный взнос может быть сложно, даже если вы кладете всего 3% — минимальное требование для обычного кредита.

Прежде чем повторно подавать заявку на ипотеку, сделайте сбережения приоритетом: вы можете автоматизировать переводы на свой сберегательный счет каждый раз, когда вам платят, или откладывать непредвиденные доходы, такие как налоговая декларация, чтобы еще быстрее продвигаться к своей цели.

Покупатели жилья впервые могут также воспользоваться преимуществами государственных и местных программ помощи при первоначальном взносе, которые предоставляют средства в виде гранта или ссуды. Некоторые программы могут иметь требования к доходу или кредитному баллу для участия.

Рассмотрите возможность повторного обращения к другому кредитору.

Стандарты и руководящие принципы андеррайтинга различаются в зависимости от кредитора. МакКлари говорит, что имеет смысл покупать у нескольких кредиторов, чтобы увеличить ваши шансы на получение одобрения. Он говорит, что вы можете ограничить влияние на свой кредитный рейтинг, обратившись к нескольким кредиторам в течение 30-45-дневного периода.

Вайс был обескуражен, когда его заявление на получение обычной ипотеки было отклонено, но его это не остановило. Он обратился к другому кредитору и обнаружил, что может претендовать на ссуду, обеспеченную Федеральной жилищной администрацией. Пройти еще одну процедуру подачи заявки на ипотеку было обременительным, но Вайс говорит, что оно того стоило.

Он закрыл дом своей мечты в начале ноября 2020 года и очень рад, что наконец-то стал домовладельцем.

«Иметь ипотеку немного пугает, но я искренне рад», — говорит Вайс.

5 основных причин отклонения заявок на ипотеку

Вы готовы подать заявление на получение ипотечной ссуды. Но вы обеспокоены тем, что ваш кредитный рейтинг может быть слишком низким для участия в программе.

Если вы ищете ипотеку, вы знаете, насколько важны кредитные рейтинги. Но низкий балл — далеко не единственная причина, по которой кредиторы могут отклонить вашу заявку на получение кредита. Возможно, вам стоит больше беспокоиться о том, что ваши долги слишком высоки или ваш доход слишком низок. А если вы не работали на одной и той же работе два года и более? Это еще одна причина для беспокойства по поводу отказа в выдаче кредита.

Финансовые профессионалы сегодня говорят, что пять ключевых факторов могут помешать вам получить жилищный заем. А низкий кредитный рейтинг? Это может быть даже не самое распространенное.

«Сегодня ситуация изменилась, когда дело доходит до получения ипотечной ссуды», — сказал Крис Копли, региональный менеджер по продажам в офисе TD Bank в Mount Laurel, Нью-Джерси. «Финансовые требования ужесточились. Сегодня все банки играют по одним и тем же правилам».

Согласно последним данным из отчета о раскрытии информации о жилищной ипотеке, 14.В 2013 году было отклонено 5 процентов заявок на приобретение ипотеки, примерно столько же, сколько в 2012 году.

Если вы не хотите участвовать в этих 14,5 процентах, вот несколько тревожных сигналов, на которые стоит обратить внимание в отношении своих финансов.

Недокументированный доход

Вы можете подумать, что низкие кредитные рейтинги — главная причина отказа в выдаче кредитов. Но Копли говорит, что кредиторы обычно больше беспокоятся об утверждении ссуд, когда заемщики не могут подтвердить свой доход.

Когда вы подаете заявление на получение ипотечной ссуды, ваш кредитор запросит копии ваших последних отчетов W-2, налоговых деклараций, банковских выписок и квитанций о зарплате.Причина? Они хотят убедиться, что ваш доход так высок, как вы говорите. Они также хотят определить, является ли ваш доход постоянным из года в год.

«Если мы посмотрим на ваши отчеты W-2 и увидим, что вы заработали 80 000 долларов в один год, 82 000 долларов в другой год и 85 000 долларов в следующем, это легко увидеть. И это дает нам уверенность в том, что ваш доход останется стабильным», — сказал Копли. . «Но если вы не можете предоставить нам документацию, необходимую для подтверждения вашего дохода на протяжении многих лет, нам становится труднее одобрить ваше заявление.Мы не знаем, будет ли ваш доход постоянным каждый год «.

Слишком большая задолженность

Кредиторы не хотят, чтобы ваши долги поглощали слишком большую часть вашего ежемесячного дохода. Вот почему вам обычно требуется соотношение долга к доходу в 43 процента, если вы хотите претендовать на ипотеку.

Отношение долга к доходу в 43 процента означает, что ваши ежемесячные долги, включая расчетный ежемесячный платеж по ипотеке, не должны превышать 43 процентов вашего ежемесячного валового дохода. Если отношение вашего долга к доходу превышает 43 процента, велика вероятность того, что кредиторы отклонят вашу заявку на получение кредита.

Плохой кредит

Все это не означает, что кредитные рейтинги все еще не важны. Ипотечные кредиторы также внимательно следят за кредитным рейтингом при принятии решения о том, кто имеет право на получение ипотечной ссуды. Кредиторы считают кредитный рейтинг FICO 740 или выше отличным. И хотя можно претендовать на получение ипотечной ссуды, застрахованной Федеральной жилищной администрацией, более известной как ссуда FHA, с кредитным рейтингом FICO всего 500, это нереально. Если ваша оценка ниже 620, ожидайте, что большинство кредиторов откажут в вашей заявке на получение ссуды, независимо от того, какой тип ссуды вы ищете.

Credit остается камнем преткновения для многих приложений, по словам Энди Эндрюса, агента по недвижимости Cross Street Realtors в Честертауне, штат Мэриленд.

«Многие люди не контролируют свои кредиты и являются маргинальными кандидатами на ипотеку, особенно в связи с ужесточением банковских критериев», — сказал Эндрюс.

Шаткая трудовая книжка

Если вы изо всех сил пытались сохранить одну стабильную работу в течение двух лет до подачи заявления на ипотечный кредит, не удивляйтесь, если кредиторы отклонят вашу заявку.Копли говорит, что сегодня одна из самых распространенных причин отказа — это непоследовательный стаж работы.

Кредиторы не хотят ссужать деньги заемщикам, у которых есть опыт переходов с работы на работу. Они хотят знать, что их заемщики через год будут получать такую ​​же зарплату, как и в день заполнения заявки на кредит.

«Сегодня стабильность важна», — сказал Копли. «Какая гарантия занятости у этого человека? Они заработали столько же денег, что и в прошлом году? Увеличилось или уменьшилось на 30 процентов?»

Небольшой первоначальный взнос

Допустим, ваш кредитный рейтинг ниже идеального.Или, может быть, у вас слишком высокое соотношение долга к доходу. Может, в прошлом году вы шесть месяцев были без работы. Все это признаки проблем для ипотечных кредиторов.

Но вы сможете преодолеть любую из них, если внесете достаточно большой первоначальный взнос.

Вы можете найти кредиторов, которые требуют первоначального взноса до 5 процентов от покупной цены дома. Если вы подаете заявку на ссуду FHA, вы можете претендовать на получение первого взноса в размере 3,5 процента от покупной цены вашего дома.

Но если у вас слабая кредитоспособность или высокое отношение долга к доходу, предоставление более крупного первоначального взноса — более 20 процентов от окончательной покупной цены вашего дома — может иметь большое значение.Это связано с тем, что кредиторы считают, что у вас меньше шансов прекратить выплаты по ипотеке, если вы уже вложили значительную сумму собственных денежных средств в выплату по ипотеке. Сделав большой первоначальный взнос, вы получите больше «шкуры в игре».

Почему вам могут отказать в ипотеке и что делать, если это произойдет

По данным Федерального бюро финансовой защиты потребителей, в 2018 году было отклонено около одной из каждых девяти заявок на получение кредита на покупку нового дома (10,8%) и более чем одной из каждых четырех заявок на получение кредита на рефинансирование дома.Есть множество причин, по которым кому-то может быть отказано в ипотеке.

Это еще не конец света, если ваша заявка на получение ипотечной ссуды была отклонена, но это может вызвать неприятные ощущения. Это может занять время, но вы все равно сможете купить дом.

Причины, по которым ваша заявка на ипотеку может быть отклонена

Причина отказа в ипотечной ссуде не всегда бывает такой простой, как чрезмерное увеличение ваших текущих кредитов или наличие нескольких счетов в взыскании.

Во многих случаях в заявке может быть отказано по мелочам.Вот несколько распространенных причин, по которым вам может быть отказано в выдаче ипотеки:

Вы недавно получили новую кредитную карту или подали заявку на получение личной ссуды

Получение новой кредитной карты, подача заявки на получение личной ссуды или получение новых долгов перед подачей заявки на ипотеку может снизить ваши шансы на получение кредита.

Это потому, что ипотечные кредиторы смотрят на отношение вашего долга к доходу. Отношение вашего долга к доходу рассчитывается путем сложения всех ваших ежемесячных выплат по долгу и деления этого числа на ваш ежемесячный валовой доход.Ипотечные кредиторы хотят видеть коэффициент 43% или меньше.

Принятие новых форм долга за шесть месяцев до подачи заявления на ипотеку может увеличить отношение вашего долга к доходу. Высокое соотношение долга к доходу — это красный флаг для ипотечных кредиторов, потому что он указывает на то, что ваш бюджет не в состоянии взять на себя новую долговую ответственность.

Вы недавно сменили работу

Большинству кредиторов нравится стабильность. Один из способов проверить стабильность — это посмотреть вашу историю занятости.Работа на одного и того же работодателя в течение последних двух или более лет может помочь в вашей заявке на получение кредита. Если вы недавно потеряли или сменили работу, некоторые кредиторы могут нервничать.

Если вы только начали новую работу, вам может потребоваться попросить вашего нынешнего работодателя отправить письмо с предложением или несколько квитанций о заработной плате, чтобы повысить ваши шансы на получение ипотечной ссуды.

Вы недавно приняли деньги из неизвестных источников

Некоторые люди получают деньги в качестве первоначального взноса из таких источников, как их родители или другие друзья и родственники.Проблема в том, что некоторые кредиторы могут рассматривать эти крупные неизвестные депозиты как красные флажки.

Часто бывает полезно иметь документальный след, показывающий, откуда пришли деньги. Если родственник или друг дарит вам деньги, попросите их написать письмо с указанием этого.

В некоторых случаях кредитор должен считать денежный подарок приемлемым. Во многих случаях вы обнаружите, что у Федеральной жилищной администрации нет проблем с этими депозитами, если вы подаете заявление на ссуду FHA.Это может быть не в случае обычного жилищного кредита, но вы должны спросить своего кредитора.

Вы забыли указать важную информацию в своем заявлении.

Ваш кредитный специалист рассмотрит ваше заявление с помощью тонкой расчески. Вся информация, которая может показаться вам неуместной, или то, что вы случайно пропустили, может означать отказ. Иногда он ошибочно пропускает ноль из вашего дохода. Или это могут быть более вопиющие ошибки, например, не упоминание о том, что вы должны Налоговому управлению немного денег.

Важно заранее раскрыть всю относящуюся к делу информацию, чтобы кредитный специалист мог помочь вам найти способы обойти все, что может мешать вашей заявке на ипотеку.

Что делать, если ваша заявка на ипотечный кредит отклонена

Если вы все делаете правильно, но по-прежнему получаете отказ в выдаче ипотеки, вы можете предпринять несколько шагов:

Узнайте, почему вас не одобрили. Если ваше заявление отклонено, кредиторы должны объяснить вам причину.Спросите у кредитного специалиста, что вы можете сделать, чтобы подобное не повторилось. Если вы не понимаете, что что-то означает, не бойтесь задавать вопросы.

Выплата долга Если отношение долга к доходу слишком велико, посмотрите, что вы можете сделать с выплатой долга. Как только вы выплатите еще один долг, вы можете снова подать заявку.

Найдите способы зарабатывать больше. Помимо обычной работы, вы можете найти другие способы заработать больше денег.Вы можете получить дополнительную работу или посмотреть, сможете ли вы привести достаточно убедительные доводы, чтобы получить повышение на работе.

См .: За эти побочные действия можно заплатить 100 000 долларов в год.

Если вы дадите ему немного времени и сумеете исправить все, что привело к отклонению вашей кредитной заявки, вы, возможно, сможете повторно подать заявку и получить одобрение в следующий раз.

Как получить ссуду, даже если в вашей ипотеке было отказано

Если вы выполнили все вышеперечисленное, но ипотека по-прежнему отклонена, вы можете подумать о том, чтобы сделать одно из следующего:

• Сделайте больший авансовый платеж
• Внести залог по кредиту
• Получите куратора

Если ничего не помогает, вы можете попробовать подать заявление через другого кредитора.Однако, если вы не особенно торопитесь, вы можете рассмотреть возможность открытия сберегательного счета. Вы можете наблюдать, как ваши инвестиции растут с процентных ставок, превышающих средние, и быстрее накопить более крупный первоначальный взнос.

Две основные причины отказа в выдаче ипотечного кредита в 2018 году и как их избежать

Обеспокоены правом на получение ипотеки? Вы не одиноки

Согласно недавнему опросу, около 60% потенциальных покупателей жилья считают, что у них возникнут проблемы с получением жилищного кредита.

Но с учетом того, что процентные ставки колеблются около исторического минимума, возможно, сейчас самое время побороть эти сомнения и воплотить мечты о домовладении в реальность.

Хороший первый шаг — понять, почему ипотечные кредиторы на самом деле отклоняют заявки и пресекают любые потенциальные проблемы в зародыше.

В 2018 году было две основные причины отказов в ипотеке: плохая кредитоспособность и высокое отношение долга к доходу.

Здесь мы поделимся некоторыми советами по увеличению кредитного рейтинга и сокращению долга при подготовке к подаче заявки на ипотеку.Сделайте это, и вы, скорее всего, увидите более низкие ставки и более доступный кредит в целом.

Конечно, по-прежнему важно сравнивать процентные ставки и затраты на закрытие сделки от нескольких разных кредиторов. Независимо от вашего кредита или долга, это поможет вам найти лучшее предложение.

Две основные причины отказа в выдаче ипотечного кредита в 2018 году

Согласно данным Закона о раскрытии жилищной ипотеки, недавно опубликованным CoreLogic, высокие отношения долга к доходу (DTI) и низкие кредитные рейтинги были двумя главными причинами, по которым заявителям на ипотеку было отказано в 2018 году.

Среди заявок на покупку (заявок на покупку нового дома) на вопросы DTI приходилось 37% отказов, а на вопросы кредита — 34%.

Отчет также показал, что кредиторы отклонили почти каждую четвертую заявку на ипотеку в 2018 году.

Однако эти данные включают заявки на получение ссуд на улучшение жилищных условий, ссуд со снижением процентной ставки и ссуд с выплатой наличных средств.

По всему спектру ипотечного кредитования только 15% отклоненных заявок были адресованы клиентам, надеющимся купить новый дом.

Это должно успокоить покупателей. Поскольку на заявки на покупку приходится наименьшее количество отказов, опасения потенциальных покупателей жилья о том, что они не соответствуют требованиям, могут быть неоправданными.

Конечно, даже если вы можете претендовать на квалификацию, принятие мер по улучшению вашего финансового положения все равно может принести вам более низкую ставку по ипотеке и помочь вам сэкономить тысячи в течение срока действия кредита.

Многие потенциальные домовладельцы спрашивают: «Каков идеальный кредит? балл, необходимый для квалификации ипотеки? » Конечно идеал оценка — высшая оценка.

Но не у каждого соискателя ипотеки есть безупречный кредит. Лучший ответ на вопрос — это зависит от кредитной программы. Например, ипотечные кредиты, обеспеченные FHA, позволяют получить кредитные баллы до 580. Но более низкие баллы обычно сопровождаются более высокими процентными ставками.

• Гибкие кредитные программы: 580
• Обычные кредитные программы: 620
• Право на получение лучших ставок: 720+

Скорее всего, вы получите самые низкие ставки, если ваша оценка находится на отметке «отлично». уровень »720 или выше.Когда ваша оценка выше, вы обычно платите меньше за ипотеку.

Имея это в виду, стоит поработать над своим счетом — неважно, какой он — прежде, чем вы начнете делать покупки для получения ипотечного кредита.

Советы, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг и получить право на ипотеку

Лучший способ повысить свой кредитный рейтинг — это создать историю своевременных платежей. Помните, что ваша история платежей составляет 35 процентов вашего кредитного рейтинга FICO — а в ипотечной индустрии ваш рейтинг FICO — единственный, который используют кредиторы.

Однако создание надежной кредитной истории требует много времени.

К счастью, есть несколько стратегий, которые вы можете реализовать прямо сейчас чтобы быстро увеличить свой счет FICO.

• Совершайте своевременные платежи по всем кредитным линиям
• Держите использование кредита на открытых счетах, таких как кредитные карты, на уровне или ниже 30% от доступного лимита
• Проверьте свой кредитный отчет и оспорите любые ошибки

Первое, что вы Что можно сделать, это погасить остатки по возобновляемым кредитным линиям.Коэффициент использования вашего кредита, который измеряет размер кредита, который вы используете, по отношению к общему доступному лимиту, составляет 30 процентов вашей оценки FICO.

Например, если у вас есть комбинированный лимит в 5000 долларов по всем вашим кредитным линиям, и вы используете 2500 долларов, коэффициент использования кредита составляет 50 процентов (2500 долларов / 5000 долларов = 50 процентов). Общее практическое правило — поддерживать коэффициент использования кредита на уровне 30 процентов или ниже.

Вы также следует проверить свой кредитный отчет на наличие ошибок или устаревшей информации.Если вы видите в своем отчете что-либо, что вам не принадлежит, вам нужно оспорить это немедленно в кредитное агентство. Удаление этой информации приведет к увеличить свой счет.

Увеличьте свой кредитный рейтинг на 100 пунктов за несколько дней с помощью быстрого пересчета

Когда вы исправляете ошибки в своем кредитном отчете или удаляете отрицательную информацию, ваш рейтинг увеличивается. Однако на то, чтобы сделать это через агентства кредитной информации, нужно время.

Быстрая оценка кредита через ваш банк или ипотечного кредитора может помочь.

Благодаря быстрому пересмотру, ваш кредитор помогает ускорить удаление негативной информации. Ваш новый, лучший результат будет доступен быстрее, чем в противном случае.

В зависимости от того, что содержится в вашем отчете — например, два или три старых счета с высоким балансом сбора — вы можете увидеть, что ваша оценка повысится на 100 пунктов всего за несколько дней.

Имейте в виду, что лишь небольшое увеличение вашего кредитного рейтинга может повысить ваши шансы на получение ипотечного кредита — и спасти вас тысячи долларов в виде процентов.Увеличение вашего счета всего на 20 пунктов может вывести вас из программы ипотечного кредитования с более высокой процентной ставкой в один с более низкой скоростью.

Повышение вашего счета может занять до 12 месяцев, если вы В отчете есть некоторые особенности, такие как просрочка платежа или счет для инкассо. В течение на этот раз вы можете улучшить свой результат, поддерживая идеальную репутацию. Это означает вам следует производить все платежи вовремя и избегать подачи заявки на новый кредит.

Слишком большая задолженность: 37% отказов

Отношение вашего долга к доходу (DTI) — это то, какую часть вашего ежемесячного валового дохода вы тратите на долги. Кредиторы используют этот коэффициент как ключевой фактор при определении вашей способности выплатить жилищный заем.

Для расчета коэффициента необходимо разделить ежемесячный долг на валовой доход.

Например, если ваш доход до налогообложения составляет 8000 долларов в месяц, а ваш ежемесячный долг, включая будущие расходы на жилье, составляет 4000 долларов в месяц, ваш DTI будет составлять 50 процентов (4000 долларов / 8000 долларов = 50 процентов).

Вот некоторые типичные лимиты DTI для разных типов ссуд:

• Соответствующие ссуды: 43% лимит DTI (но до 50% для сильных ссуд)
• Ссуды, обеспеченные FHA: 43% лимит DTI (до 50% с компенсирующими факторами, такими как хороший кредит или дополнительные денежные резервы)
• Ссуды USDA: 43% лимит DTI (примерно до 45% для файлов с надежной ссудой)

Перед тем, как подать заявку на ипотеку, вы должны рассчитать свой DTI.Когда вы знаете, каково ваше соотношение, до того, как начнете делать покупки, вы получите лучшее представление о том, сколько ипотеки вы можете себе позволить.

Имейте в виду, что ипотечные кредиторы не используют ежемесячные счета, такие как страховые платежи, коммунальные услуги или телефонные счета. Кредиторы рассчитывают ваш DTI, используя долги, которые отображаются в вашем кредитном отчете, такие как автокредиты и студенческие ссуды, кредитные линии и прошлые платежи по ипотеке.

Соотношение долга к доходу также включает любые алименты или алименты, которые вы должны платить.

Воспользуйтесь вкладкой дохода нашего ипотечного калькулятора, чтобы узнать, сколько вы можете себе позволить.

Советы, как улучшить коэффициент DTI и получить ипотеку

Если ваш ежемесячный доход выглядит немного низким по сравнению с вашими ежемесячными долгами, может быть труднее получить доступную ипотеку. Но есть шаги, которые вы можете предпринять, чтобы улучшить эти цифры.

Во-первых, вы можете повысить свой квалифицированный доход, включив в него любые сверхурочные, комиссионные или бонусы, которые вы постоянно получали в течение последних двух лет.Эти вещи могут не быть включены автоматически.

Совет. Получение кредита на покупку автомобиля в размере 500 долларов в месяц может снизить покупательную способность вашего дома на 100 000 долларов.

Вот еще пять простых шагов, которые вы можете предпринять, чтобы улучшить свой DTI:

• Максимально погасите остаток по кредитной карте
• Не подавайте заявку на дополнительный кредит
• Увеличьте сумму, которую вы платите в счет текущего долга
• Если у вашего супруга большие долги, но низкий доход, попробуйте оставить его или ее заявление на ипотеку
• Объедините весь долг под высокие проценты в одну ссуду с одним доступным ежемесячным платежом

Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, — это избегать покупки дорогостоящих товаров с большими ежемесячными платежами.

Например, если вы берете автокредит с ежемесячным платежом 500 долларов перед покупкой дома, это может снизить вашу покупательную способность на 100 000 долларов и более.

Помните, правила не высечены из камня

Правила для коэффициентов DTI не универсальны. Хотя Бюро финансовой защиты потребителей установило максимальный DTI в размере 43 процентов. (до 50 процентов в некоторых случаях до 2021 года), кредиторы все еще должны решать давать вам жилищный заем или нет.

Многие кредиторы сегодня предлагают неквалифицированные ипотечные ссуды, или «неквалифицированные ипотечные ссуды», то есть ссуды, которые не совсем соответствуют стандартным принципам ссуды, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.

Например, если у вас DTI 50%, традиционные правила говорят, что вы можете быть исключены из ипотеки. Но если у вас также есть кредитный рейтинг 720, сильные денежные резервы и много ликвидных активов, вы все равно можете претендовать на это.

Эти соображения известны как «компенсирующие факторы». С ними кредиторы могут не рассматривать ваш DTI выше среднего как большой риск.

Гибкие кредитные программы для высокого DTI и низкого кредита

, предлагаемые Федеральной жилищной администрацией и Департаментом по делам ветеранов, также делают исключения, если у вас уровень DTI выше среднего.

Как мы обсуждали ранее, максимальный DTI для ипотечных кредитов, обеспеченных FHA, обычно составляет 43 процента. Тем не менее, FHA разрешает DTI до 50 процентов, если у вас есть хороший кредит и вы делаете значительный первоначальный взнос.

Жилищные ссуды, обеспеченные VA, предлагают ряд льгот ветеранам и военнослужащим. Эти недорогие ипотечные кредиты не имеют требований к минимальному кредитному баллу и гибких DTI. VA не устанавливает контрольные показатели DTI, поэтому кредиторы должны определять максимальный DTI.В некоторых случаях кредиторы разрешают DTI в размере до 50 процентов, если вы соответствуете требованиям VA к остаточному доходу.

Начните с покупки дома прямо сейчас

Выше среднего отношения долга к доходу и кредитный рейтинг были двумя основными причинами, по которым кредиторы отказывали заявителям на ипотеку в 2018 году.

Теперь, когда вы знаете, на что обращать внимание, вы можете повысить свои шансы на получение ипотечной ссуды, проверив свои кредитные рейтинги и рассчитав DTI перед подачей заявления.

И есть еще одна вещь, которую вы можете сделать, чтобы снизить затраты. Сравните ставки от нескольких кредиторов, чтобы найти наиболее выгодную сделку для вас. Начни здесь.

ОТКАЗ В КРЕДИТЕ — Причины отказа в выдаче ипотечного кредита

Ваша заявка на ипотечный кредит была отклонена. Эти слова сложно услышать, поскольку отказ в выдаче ипотеки может быть душераздирающим.

Показатели отказов в ипотеке варьируются в зависимости от города, но исследования показывают, что примерно 8% заявок на ипотеку отклоняются.Бирмингем, штат Алабама, получил наибольшее количество отказов — 13%.

Так по каким причинам отказывают в выдаче ипотеки? Что может помешать вам получить ипотеку, а вы можете предотвратить это?

Почему отклоняют заявки на ипотеку

Первый шаг — понять, почему ваша заявка была отклонена. Это должно дать вам некоторое представление о том, что вам нужно сделать, прежде чем снова подавать заявку на ипотеку.

Если причиной отказа в кредите было, ваш кредитор должен был отправить вам письмо, известное как Заявление об отказе или Уведомление о неблагоприятных действиях.Это уведомление предназначено для объяснения того, как ваша кредитная история привела к отказу в выдаче ссуды, а также с указанием причин, таких как невыплата ссуд или слишком большого количества запросов, а также с объяснением некоторых прав, которыми вы можете обладать.

Существует ряд причин, по которым вам может быть отказано в жилищном кредите.

• Слишком низкий кредитный рейтинг
• Отношение долга к доходу (DTI) слишком высокое
• Недостаточно средств для первоначального взноса
• Слишком высокое соотношение кредита к стоимости (LTV) / оценка снова снизилась
• Изменение статуса работы
• Крупные денежные средства на банковских счетах

Какой бы ни была причина вашего отклонения, хорошая новость заключается в том, что вы можете исправить большинство этих проблем, потратив немного времени и усилий.

Во-первых, давайте узнаем больше о том, как разные ипотечные компании имеют разные правила и как правила андеррайтинга могут повлиять на утверждение или отказ в выдаче кредита.

Понимание принципов ипотеки

Руководства по ипотеке — это, по сути, свод правил утверждения жилищного кредита. Понимание этих рекомендаций может помочь вам понять ваши варианты ссуды при покупке или рефинансировании дома.

Андеррайтер оценивает вашу заявку на получение кредита и проводит серию тестов «годен / не годен».Претенденты на ипотеку должны получить проходные оценки за каждый индивидуальный «тест», чтобы получить одобрение.

Когда ваш заем подписывается, на самом деле происходит проверка индивидуальных характеристик вашего займа на соответствие ряду стандартов. Некоторые из наиболее часто проверяемых характеристик могут включать количество времени, в течение которого человек работал, доход, который получает большие бонусы, проблемы с имуществом или оценкой, проблемы со статусом гражданства или проблемы с историей оплаты жилья.

Не все правила ипотеки одинаковы

Различные типы ипотечных кредитов имеют разные критерии.

Обычная ипотечная ссуда также известна как соответствующая ссуда, потому что она «соответствует» рекомендациям Fannie Mae или Freddie Mac. Точно так же ипотека FHA соответствует требованиям FHA. То же самое относится к ссудам VA, а также к ипотеке USDA.

Большинство кредиторов имеют различные руководящие принципы андеррайтинга при рассмотрении кредитной заявки заемщика для определения вероятности получения своевременных платежей.

Руководящие принципы составлены в соответствии с уровнями риска, связанными с каждой кредитной программой.

Автоматизированное андеррайтинг. Большинство кредиторов используют «автоматический андеррайтинг» при вынесении решения об андеррайтинге. Автоматизированный андеррайтинг — это технологический процесс андеррайтинга, который предоставляет компьютерное решение по кредиту, также известное как «выводы».

предназначены для сбора информации, относящейся к индивидуальному заявителю, которая затем может быть использована для принятия автоматизированного решения об андеррайтинге.Эта информация включает имя заявителя, адрес, дату рождения, номер социального страхования и сведения о доходе.

Автоматизированные платформы андеррайтинга могут затем сотрудничать с поставщиками информации и использовать основную информацию заявки на получение кредита для получения соответствующих данных, таких как кредитная история заемщика.

Оттуда автоматизированная платформа может обрабатывать информацию о заемщике с помощью запрограммированного процесса андеррайтинга, который мгновенно приводит к принятию решения о ссуде.

Автоматический андеррайтинг может использоваться для всех типов ссуд и делает первый этап процесса андеррайтинга намного более эффективным.Он может обеспечивать мгновенные результаты, на выполнение которых обычно может потребоваться до 60 дней.

Использование автоматического андеррайтинга также помогает ограничить потенциальный риск, связанный с предоставлением разрешения андеррайтинга.

Вклады инвестора. Различные кредиторы принимают на себя разные уровни риска. Фактически, приемлемый уровень риска может широко варьироваться от одного кредитора к другому. Это потому, что, когда все сводится к этому, отдельные банки и кредиторы оказываются на крючке, если домовладелец не выполняет свои обязательства по ссуде.

Большинство банков и кредиторов устанавливают свои собственные стандарты утверждения, которые выходят за рамки стандартных требований андеррайтинга. Эти стандарты часто называют «накладками для инвесторов».

Накладки для инвесторов — это особые правила, которым следует кредитор, которые выходят за рамки опубликованных руководящих принципов, установленных Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA и USDA.

Накладные карты используются, чтобы помочь с любым необходимым риском, а также с текущими экономическими условиями. Это означает, что накладные расходы могут стать более строгими в тяжелые экономические времена и стать более мягкими в благоприятные времена.

Эти наложения определяют, когда кредитор может отказаться от результатов автоматического андеррайтинга. У каждого кредитора обычно есть собственный набор внутренних накладок, которые применяются к ипотечным кредитам.

Известно, что у банков и кредитных союзов есть несколько более жестких накладок. С другой стороны, у некоторых кредиторов нет накладных.

Заключительные слова об отказе в ипотеке

Никто не хочет, чтобы в его ипотечной ссуде было отказано в последнюю минуту, особенно если вы были предварительно одобрены. Сюда входят покупатель жилья, кредитор и агент по недвижимости.

К счастью, большинство причин отказа в выдаче ипотеки можно предотвратить. Важно понимать, почему ипотечные кредиты отклоняются после предварительного одобрения, чтобы вы не совершали ни одной из этих ошибок.

Прежде чем принимать какие-либо решения, которые могут повлиять на ваше финансовое положение, поговорите со своим кредитором. Он или она часто может помочь убедиться, что вы не сделаете ничего, что могло бы навредить вам при подаче заявления на ипотечный кредит.

Распечатать страницу

Почему отказывают в ипотеке | Правда об ипотеке

Получение ипотеки никогда не является гарантированным, даже если вы самый богатый человек в мире.И даже если у вас идеальный балл 850 FICO.

Существует множество правил андеррайтинга, которые необходимо соблюдать, чтобы претендовать на жилищный заем, как для заемщика, так и для собственности. Таким образом, даже самый кредитоспособный заемщик все равно может столкнуться с препятствиями на своем пути.

На прошлой неделе Федеральный экзаменационный совет по финансовым учреждениям (FFIEC) опубликовал данные Закона о раскрытии информации о жилищной ипотеке (HMDA) за 2012 год.

Хотя ипотечное кредитование выросло на 38% по сравнению с 2011 годом, тысячи отклоненных заявок на ипотеку все еще остаются.

Фактически, ведущий ипотечный кредитор в Соединенных Штатах, Wells Fargo, отклонил 84 687 из полученных им 399 911 заявок на покупку жилья (процент отклоненных 21,2%), включая те, которые были предварительно одобрены, согласно анализу Marketwatch.

Частота отказов 10 ведущих ипотечных кредиторов в 2012 г. (Покупки)

Причины, по которым кредиторы отклоняют заявки на ипотеку

• Несоответствующая кредитная история
• Недостаточная доступность из-за ограниченного дохода
• Недостаточная история вакансий
• средства для первоначального взноса, закрытия и резервов
• Проблемы с собственностью (в отличие от заемщика)

Хотя возможности безграничны, я могу указать несколько причин, по которым ипотечный кредит может быть отклонен.

Кредитная история

Начнем с кредита, который очень важен. Во-первых, если ваш кредитный рейтинг не превышает определенного уровня, ваша заявка на жилищный кредит может быть отклонена.

Хотя FHA разрешает финансирование с кредитным рейтингом от 500, у большинства отдельных банков есть оверлеи, требующие более высоких баллов. Так что, если ваша оценка не равна 640, вам могут отказать.

Даже если ваш кредитный рейтинг превышает ключевой порог, отсутствие кредитной истории может помешать вам получить ипотечный кредит.Это означает, что тем, кто не открыл достаточно кредитных карт и других ссуд (студенческие ссуды, автокредиты / лизинг и т. Д.) До подачи заявки на ипотеку, может быть отказано.

Кажется несправедливым наказывать за неиспользование кредита, но ипотечные кредиторы должны каким-то образом измерить вашу кредитоспособность, а без предварительных данных сделать это может быть сложно или невозможно.

Оставаясь в сфере кредитования, то, что указано в вашем кредитном отчете, также может навредить вам. Если у вас есть просроченная ипотека в последнее время, вам может быть отказано в последующей ипотеке.

То же самое касается прошлых коротких продаж, потери права выкупа, банкротства и т. Д., Хотя FHA недавно смягчило руководящие принципы в этом отношении.

Еще одна проблема с кредитом, которая возникает, когда заемщики совершают ошибку, открывая новые кредитные карты или другие ссуды во время или непосредственно перед процессом утверждения ипотеки.

Это может повредить вашему кредитному рейтингу и / или увеличить ваши общие ежемесячные обязательства, что может убить ваше приложение в отделе доступности.

Доступность и доход

Говоря о доступности, если вы не заработаете достаточно денег для ипотеки, на которую вы пытаетесь претендовать, вам могут отказать.У банков есть определенные максимальные значения коэффициента DTI, и если вы их превысите, вам будет отказано.

Таким образом, попытка занять больше, чем вы можете себе позволить, легко может привести к отказу от приложения.

Также важно, откуда исходит этот доход. Если вы проработали на одной и той же работе всего несколько месяцев или менее двух лет, вам придется кое-что объяснить.

Андеррайтеры хотят знать, что ваш доход стабильный и ожидается, что он сохранится в будущем. Если вы только начали новую работу, кто знает, продержитесь ли вы.

То же самое можно сказать и о резких колебаниях доходов — если ваш доход внезапно резко возрастет, андеррайтер может не убедиться в том, что вы будете продолжать зарабатывать такую ​​сумму денег, пока это не будет доказано хотя бы в течение пары лет.

Существует также странная вероятность того, что ставки по ипотечным кредитам подскочат, и если вы не зафиксируете свою ставку, вы потеряете доступность.

Активы и первоначальный взнос

Другая распространенная проблема — найти необходимые средства для погашения кредита.Как правило, вам нужны как первоначальный взнос, так и резервы на определенное количество месяцев, чтобы показать кредиторам, что вы действительно можете выплатить ипотечный кредит.

Если вы не можете найти деньги, вам могут отказать, особенно если существуют определенные ограничения LTV, которые необходимо соблюдать.

И если вы попытаетесь сыграть в систему, поместив деньги от семьи или друзей на свой собственный счет в последнюю минуту, вас, скорее всего, попросят задокументировать эти деньги или отказ от риска.

Вопросы собственности

Как я отмечал ранее, дело не только в вас.Если недвижимость не будет проведена, кредит окажется под угрозой. Если этого не хватит, вам нужно будет внести больше денег при закрытии, а если у вас нет денег, вам, возможно, придется уйти.

Есть также те, кто пытается убедить кредиторов в том, что недвижимость будет основным местом проживания, хотя на самом деле это второй дом или инвестиционная недвижимость. Это распространенный красный флаг, который часто приводит к отрицанию.

Для покупателей кондоминиумов или таунхаусов существуют дополнительные препятствия, которые связаны с ТСЖ и составом других собственников в комплексе.Если слишком много квартир не заняты собственниками или финансы ТСЖ в плохом состоянии, ваша ипотека может быть отклонена.

Даже если это дом на одну семью, если происходит что-то необычное, например решетки на окнах или какой-то странный домашний бизнес, финансирования может не быть.

Есть также старая добрая ложь и мошенничество — если вы попытаетесь поднять свой доход или должность, а это окажется подделкой, ваше заявление будет в спешке отклонено.

Если вам откажут, это не конец света.Просто определите, что пошло не так, и подайте заявку в другой банк, возможно, с более либеральными правилами. Или попросите об исключении.

Конечно, вам может потребоваться немного подождать, если это более серьезная проблема, которую можно вылечить только со временем, что, безусловно, иногда имеет место.

Краткий список причин, по которым отказывают в ипотеке

1. Слишком большая сумма кредита
2. Слишком низкий доход
3. Невозможность документально подтвердить доход
4. Использование дохода от аренды для квалификации
5.Коэффициент DTI превысил
6. Ставки по ипотечным кредитам растут и выплаты слишком высоки
7. Платежный шок
8. Слишком высокий LTV
9. Невозможность получить вторичное финансирование
10. Под водой по ипотеке
11. Недостаточно активов
12. Невозможно получить проверить активы
13. Нет работы
14. История вакансий слишком ограничена
15. Недавно сменила работу
16. Проблемы с самозанятостью
17. Использование коммерческих средств для квалификации
18. Ограниченная кредитная история
19. Слишком низкая кредитная оценка
20 Слишком низкий кредитный рейтинг супруга
21.Прошлые просрочки
22. Прошлая потеря права выкупа, короткая продажа, BK
23. Слишком большая задолженность
24. Нераскрытые обязательства
25. Новые или закрытые кредитные счета
26. Новый / измененный банковский счет
27. Кредитные ошибки
28. Невыплаченные налоговые залоги
29. Невыплаченные алименты или алименты
30. Вопросы развода
31. Отсутствие истории аренды
32. Мошенничество / ложь
33. Неизвестные отношения с продавцом (не связанные с руками сделки)
34. Попытка купить несколько объектов недвижимости
35. Не оценивается по стоимости
36.Дефекты собственности
37. Домашний бизнес на собственности
38. Запрещенные работы
39. Проблемы ТСЖ
40. Слишком высокая концентрация инвесторов в комплексе
41. Одно предприятие владеет слишком большим количеством единиц в комплексе
42. Проблемы с правом собственности
43. Кредитор накладывает
44. Вы владеете слишком большим количеством объектов недвижимости
45. Совместно подписываете другие кредиты
46. Собственность, на самом деле не занятая владельцем
47. Многоуровневый риск (сложилось много сомнительных вещей)
48. Неполная заявка
49. Неспособность для проверки ключевой информации
50.Простые старые ошибки

(фото: восстановление)

В заявке на ипотеку отказано? Вот что делать дальше

Наконец-то вы нашли его — дом своей мечты. Но теперь это ускользает, потому что ваша заявка на ипотечную ссуду была отклонена. Среди всех эмоций, которые вы испытываете, может начаться ощущение, что следующего шага нет.

Покупка дома — это эмоциональный процесс, когда все идет идеально; любые оплошности усиливают все эти эмоции, а отказ в ссуде может быть разрушительным.После жилищного кризиса 2008 года кредиторы стали более осторожными, стандарты кредитования стали более строгими, и теперь даже тем, у кого высокий кредитный рейтинг, нет гарантии одобрения.

Почему отказывают в жилищном кредите?

Вы не можете исправить то, чего не знаете, поэтому сначала выясните, почему ваша заявка не была одобрена. Кредиторы должны предоставить письмо с отказом, объясняющее причину своего решения, и вы всегда можете запросить дополнительную информацию у кредитного специалиста. Вот несколько распространенных причин отказа в выдаче ссуд, и что вы можете делать дальше в каждой ситуации.

Слишком высокое отношение долга к доходу (DTI)

Кредиторы ищут финансово надежные инвестиции, а высокое отношение долга к доходу увеличивает риск. Если ваши ежемесячные выплаты по долгу составляют значительную часть вашего дохода, это указывает кредиторам, что добавление еще одного платежа по долгу, такого как ипотека, может сделать вас более финансово нестабильным.

Есть несколько способов работать с отказом из-за DTI. Сначала подумайте о том, когда вы в последний раз открывали новую кредитную линию.Вы недавно брали личную ссуду или ходатайствовали о новой кредитной карте? Это означает, что ваш DTI просто подскочил; Часто рекомендуется не открывать новые кредитные линии в течение 6–12 месяцев до подачи заявления на ипотеку.

Если это не так, потратьте некоторое время на выплату долгов, прежде чем повторно подавать заявку на ипотеку. Подумайте о том, чтобы попросить повышение или найти вторую работу, так как это увеличение дохода снизит ваш общий DTI. Если возможно, рефинансируйте и консолидируйте платежи, чтобы снизить ежемесячные долги.

Плохая кредитная история

Мы все знаем, что ваш кредитный рейтинг важен, когда дело доходит до подачи заявления на ипотеку, и что низкий балл может помешать множеству вариантов. Хотя есть несколько шагов, которые нужно предпринять, чтобы улучшить свой результат, важно сначала оценить, почему ваш результат такой, какой он есть.

Есть ли отметки против вашего счета за просроченные или пропущенные платежи? Если какое-либо из этих обвинений неверно, оспорите отметки, чтобы удалить их. С другой стороны, если вы часто забываете о сроках выплаты ежемесячных платежей, настройте периодические автоматические платежи, чтобы не беспокоиться об этом.

Если вы не открыли кредит до подачи заявления на ипотеку, кредиторы не будут склонны одобрять вас. Выберите способ увеличения кредита другими способами, например с помощью кредитных карт или личных займов. Поскольку это меньшие суммы, у вас больше шансов получить одобрение, даже если у вас нет кредитной истории.

Низкий авансовый платеж

Первоначальный взнос за дом обычно составляет от 5 до 20 процентов и является добросовестным платежом кредитору, который серьезно относится к своим инвестициям и намеревается вернуть все заемные деньги.Если вам было отказано в выдаче жилищного кредита на основании того, что вы не предложили достаточного первоначального взноса, кредитор опасается, что вы можете не выполнить свои обязательства.

Переоцените свои финансы и убедитесь, что вы предлагаете максимально возможный первоначальный взнос, не выходя за рамки своих финансовых возможностей. Если вы знаете, что не можете предложить больше, изучите различные виды жилищных ссуд, размер которых меньше суммы ипотеки, на которую вы подавали заявку; если он находится в диапазоне от 5 до 20 процентов, вы найдете кредитора.

Нестабильная занятость

Помните тот фактор низкого риска, о котором мы говорили, который ищут кредиторы? Им тоже нравится видеть это в вашей трудовой книжке.Постоянная занятость в одном месте показывает кредиторам, что вы достаточно ответственны, чтобы сохранить работу.

Если вам отказали в приеме на работу, работайте над тем, чтобы обеспечить постоянство своей работы, одновременно улучшая другие факторы. Несколько лет для достижения стабильной занятости означает, что у вас также есть время, чтобы накопить более крупный первоначальный взнос, чтобы улучшить свой DTI и кредитный рейтинг.

Необъяснимый доход или расходы

Кредитный специалист проверит всего в ваших финансах, чтобы определить ваше одобрение или отказ.Что может их отрицательно повлиять? Значительный доход или регулярные расходы, не подтвержденные документально.

Это включает в себя все, от подозрительных банковских переводов до огромного денежного подарка от вашей двоюродной бабушки. Если на вашем банковском счете совершаются серьезные транзакции и нет логических объяснений, кредитор может посчитать, что вы слишком рискованны для инвестиций.

При повторной подаче заявления обязательно включите все имеющиеся у вас документы о доходах, чтобы ответить на эти вопросы до того, как их зададут.Если семья или друг будут вносить предоплату в качестве подарка, заранее получите от них письменное письмо с указанием суммы, которую они заплатят, и прояснить, что деньги являются подарком и не будут возвращены.

Отсутствующая информация

Умышленно или нет, но любая относящаяся к делу информация, пропущенная в заявке на ипотеку, которая позже обнаруживается кредитором, может привести к отказу в выдаче кредита. При подаче заявки внимательно просмотрите каждый раздел, чтобы убедиться, что вы правильно ввели информацию.

Кроме того, заранее сообщайте своему кредитору о любых задолженностях или финансовых проблемах, с которыми вы сталкиваетесь. Если они знают заранее, они могут работать с вами, чтобы найти способ обойти проблему.

Рискованные шаги после предварительного одобрения

Если вы предприняли шаги для предварительного одобрения ипотеки, не саботируйте себя, нанеся ущерб вашему кредиту постфактум. Предварительное одобрение зависит от вашего финансового положения на момент оценки; Если вы получили предварительное одобрение, откройте семь кредитных линий, а затем подайте заявку на ссуду, на которую вы были предварительно одобрены, вам, скорее всего, будет отказано.

Если дело обстоит именно так, дождитесь установленного срока и сосредоточьтесь на приведении остальных своих финансов в порядок, прежде чем повторно подавать заявку на получение ипотечного кредита.

Low Home Appraisal

Иногда отказ не имеет к вам никакого отношения. Если дом, который вы собираетесь купить, возвращается с оценкой, которая значительно ниже суммы кредита, на который вы подаете заявку, кредитор откажет вам, потому что, как вы уже догадались, это слишком высокий риск.

В этом случае вам нужно будет договориться с продавцом о более низкой продажной цене или оплатить разницу между оценкой и ссудой из собственного кармана.

Перед подачей заявления на ипотеку

Хотите избежать письма с отказом? Лучший способ — это заранее подготовиться еще до того, как вы начнете подавать заявку на получение жилищного кредита. Основные шаги для достижения успеха:

1. Знайте свой кредитный рейтинг

Запросите кредитные отчеты от всех трех основных кредитных бюро, поскольку информация может быть разной. Работайте над исправлением любых неточностей или расхождений в кредитных отчетах.

2. Управляйте своим долгом

Если вы знаете, что у вас высокий DTI или коэффициент использования кредита, найдите время, чтобы объединить платежи и кредитные карты.Будьте осторожны, чтобы не закрыть все свои карты в попытке поднять свой кредитный рейтинг: наличие долгосрочных кредитных линий заставит кредиторов чувствовать себя намного комфортнее, чем тот, кто внезапно выплачивает все свои ссуды и закрывает все свои учетные записи.

3. Управляйте своими ожиданиями

Не допускайте неудач: будьте реалистичны в том, сколько дома вы можете себе позволить. Если вы работаете со скромным бюджетом, создание нестандартного McMansion не в вашем будущем, и любые заявки на получение ссуды на невероятные суммы будут отклонены.

Отказ в ипотечной ссуде определенно является препятствием, но он не должен мешать или останавливать весь процесс поиска жилья. Найдите время, чтобы оценить свою ситуацию и предпринять осознанные шаги по ее улучшению, чтобы при повторной подаче заявки вы были более сильным кандидатом.

У вас есть другие вопросы о процессе поиска, покупки или строительства дома? Оставьте их в комментариях ниже или перейдите в Центр обучения NewHomeSource, чтобы получить дополнительные ресурсы.