Эксперт рассказал, кого выселят из собственной квартиры за долг по ЖКУ

МОСКВА, 12 окт – ПРАЙМ. Выселить гражданина из приватизированной квартиры практически невозможно, а вот из городского жилья, принадлежащего людям по договору социального найма, должников по ЖКХ выселить могут по решению суда, если платежи не вносились в течение полугода без уважительных причин. При этом по закону власти не могут оставить должника без крыши над головой и должны будут предоставить ему другое жильё, рассказала агентству «Прайм» адвокат бюро «Мусаев и партнёры» Надежда Ермолаева.

Эксперт рассказал, когда деньги от продажи квартиры придется отдать государству

«Жилищный кодекс предусматривает, что за несвоевременное внесение обязательных платежей за квартиру, находящуюся в соцнайме, жильцы несут ответственность, предусмотренную законодательством, вплоть до расторжения договора», — предупреждает эксперт.

Во-первых, за каждый день просрочки платежа назначается штраф. Во-вторых, по решению суда возможно выселение, если платежи не вносились в течение 6 месяцев без уважительных причин.

«На практике это означает, что сумма задолженности по ЖКХ значения не имеет, в законе говорится лишь о сроке задолженности. То есть, если в течение шести месяцев гражданин хоть раз внёс плату за услуги по ЖКХ, то выселить его не могут, а установленный в законе шестимесячный срок исчисляется заново. Однако подобные действия должника не исключают иных мер ответственности за просрочку», — объяснила Ермолаева.

В любом случае при наличии затруднительной ситуации, которая приводит к невозможности своевременной оплаты услуг ЖКХ, не рекомендуется пускать ситуацию на самотёк и доводить до судебной тяжбы, следует обратиться в управляющую компанию с заявлением о предоставлении рассрочки платежей или заключить договор о реструктуризации (пересмотре условий платежей) задолженности. 

По словам юриста, при рассмотрении вопроса о выселении суды обязаны учитывать и личные обстоятельства жильца. Так, уважительными причинами просрочки по ЖКХ могут быть тяжелое заболевание, задержка заработной платы и другие. 

При этом закон предусматривает и то, что некоторые категории людей не могут быть выселены из квартиры в принципе. Таковыми являются ветераны ВОВ, инвалиды, пенсионеры по возрасту, а также семьи военнослужащих, погибших или пропавших без вести при исполнении своих обязанностей. 

«Следует также иметь в виду и то, что в случае выселения гражданина из муниципального жилья за долги по ЖКХ он не может оставаться без крыши над головой: власти обязаны предоставить ему иное жильё, которое хоть и может быть меньше по площади, но должно соответствовать государственными нормативам, актуальным для вселения в общежитие. Выселение гражданина без предоставления ему иного жилого помещения возможно только в случае грубого нарушения порядка пользования жилым помещением и прав других жильцов, когда такие действия приводят к разрушению помещений», — заключила эксперт.

по каким причинам могут отнять собственное жилье, а также когда возможна потеря муниципальной площади?

Вплоть до начала 1990-х годов весь жилищный фонд в Российской Федерации принадлежал государству, а жильцы являлись арендаторами недвижимости на основании договора социального найма. Право переоформить жилье в личную собственность россияне получили лишь в 1992 году, когда была принята программа бесплатной приватизации.

Однако каждому собственнику важно помнить о том, что в исключительных случаях возможен и обратный процесс, в ходе которого приватизированная квартира отчуждается в пользу государства.

Когда существует риск потерять приватизированную квартиру?

Собственник приватизированной квартиры обладает не только правами, но и обязанностями. В частности, он должен оплачивать коммунальные услуги и платить за обслуживание жилплощади. До тех пор, пока платежи вносятся регулярно, владелец квартиры сохраняет право на неприкосновенность жилья. Но если сумма долга за квартплату будет внушительной, в судебном порядке может быть принято решение о возврате недвижимости в государственный фонд.

Кроме того, основанием для подобного решения могут быть крупные задолженности по алиментам, выявленные факты незаконной перепланировки и другие причины.

Долги по алиментам и оплате ЖКХ

Простая задержка выплаты алиментов, возникшая в силу уважительных обстоятельств, никогда не станет основанием для отчуждения приватизированной квартиры. Но если владелец недвижимости является злостным неплательщиком, это может привести к тому, что квартиру выставят на продажу. Однако предварительно судом будет наложен арест на жилплощадь и запрет на выполнение любых сделок, связанных с недвижимостью.

Также к выселению из квартиры может привести крупная задолженность за оплату услуг ЖКХ. Коммунальные службы имеют все основания для того, чтобы обратиться в суд и потребовать принудительного взыскания долгов. В случае если суд окажется на стороне истца, квартира будет продана на торгах, а вырученные средства направлены на погашение задолженности.

Важно! Лишение права на недвижимость является крайней мерой и применяется лишь в тех случаях, когда размер задолженности по алиментам или оплате ЖКХ достигает особо крупных размеров и становится равен стоимости самой квартиры.

Выселение из муниципального жилья

Обязанности по оплате коммунальных услуг для граждан, проживающих в квартире на основании договора социального найма, ничем не отличаются от собственников, приватизировавших свое жилье.

Скорее, наоборот: при появлении задолженности жильцы неприватизированной недвижимости оказываются в менее выгодном положении.

Согласно ст.90 ЖК РФ, долги за оплату ЖКХ, накопившиеся в течение шести месяцев, уже являются основанием для выселения жильцов из квартиры, принадлежащей государству. В таком случае лучшее, на что сможет рассчитывать должник, – это комната в общежитии.

Исключения могут быть сделаны при наличии уважительных причин: например, жилец являлся временно нетрудоспособным или был уволен, попал под сокращение. Также из муниципальной квартиры не могут быть выселены:

• лица с ограниченными возможностями здоровья;
• недееспособные граждане, находящиеся на гособеспечении.

Если имеются несовершеннолетние дети

Российское государство относится с особым вниманием к правам детей и подростков, не достигших 18-летнего возраста. Поэтому выселение несовершеннолетних граждан за долги крайне затруднительно.

Когда ребенок является собственником приватизированной недвижимости, выписать его из квартиры будет возможно только после разрешения органов попечительства. Взамен несовершеннолетний должен получить равноценное жилье.

Важно! Принудительно выселить гражданина, не достигшего 18-летнего возраста, не могут и из муниципального жилья. Данная процедура может быть возможна только с письменного разрешения родителей.

Другие причины

Причиной для выселения из приватизированной квартиры могут стать не только долги, но и противозаконные действия, осуществленные владельцем недвижимости. В исключительных случаях жилье может быть изъято государством даже в том случае, если все счета за коммунальные услуги оплачиваются вовремя.

Незаконная перепланировка

Довольно часто, пытаясь оптимизировать пространство квартиры, жильцы выполняют перепланировку. Если она производится без предварительного согласования с жилищной инспекцией и с грубым нарушением допустимых норм, выявленные последствия данных действий могут принести собственнику немало проблем. Когда перепланировка существенно увеличивает нагрузку на несущие опоры здания, наносит вред другим жильцам дома, надзорные инстанции могут обратиться в суд.

По решению суда собственнику назначат денежный штраф, а также обяжут его вернуть квартире прежний вид. Если владелец недвижимости откажется выполнять предписание, его могут лишить права собственности на жилье. После реализации недвижимости на торгах, собственнику вернут часть средств за вычетом суммы, потраченной на судебные издержки.

Конфискация имущества

Забрать квартиру в качестве конфискации имущества могут в том случае, если собственник был привлечен к уголовной ответственности. В частности, такая ситуация возникает, когда покупатель приобретает у продавца жилье, полученное преступным путем.

Определить степень осведомленности покупателя в преступных действиях продавца сложно, поэтому при осуществлении незаконной сделки купли-продажи, риск дальнейшей конфискации недвижимости присутствует всегда.

Сделка асоциального характера

Любая сделка с жильем, нарушающая принятые в обществе основы нравственности и правопорядка, может стать основанием для последующего изъятия недвижимости на основании судебного постановления.

Например, лишиться жилплощади можно, если она была получена в виде взятки или же если сделка стала частью схемы отмывания незаконно полученных финансовых средств.

Лишение собственности для нужд государства

Если земля, на которой построен многоквартирный дом, по каким-либо причинам потребовалась для государственных нужд, жильцов также могут выселить из приватизированной квартиры. Каждому владельцу жилплощади будут выплачены денежные компенсации, размер которых определяют местные власти.

Задолженность по кредиту

Проблемы с выплатой кредитов актуальны для многих заемщиков.
Когда собственник недвижимости в течение длительного времени не вносит обязательные платежи, финансовая организация, предоставившая займ, имеет право обратиться в суд.

Однако забрать квартиру в счет долга смогут в том случае, если:

• задолженность достигла особо крупных размеров;
• недвижимость не является единственным жильем для заемщика и членов его семьи.

Согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ, исключением считается тот случай, когда квартира была приобретена в ипотеку и находилась в залоге у банка, который являлся фактическим владельцем недвижимости. Тогда финансовая организация имеет право обратиться в суд и потребовать возмещения долга при помощи принудительной продажи залогового жилья.

Если это не единственное жилье

В том случае, если у должника имеется дополнительная жилплощадь, лишиться квартиры он может за любые долги, размер которых сопоставим со стоимостью недвижимости. При этом основанием для лишения прав на жилье может быть только судебное решение.

Без постановления суда конфискация недвижимого имущества не может быть осуществлена.

Выгода

Иногда выселение из квартиры может быть выгодным для собственника.
В частности, это возможно, если речь идет о расселении аварийного жилья.

Согласно российскому законодательству, владельцам квартир в аварийном доме государство должно предоставить другое жилье либо выплатить финансовую компенсацию, которой должно хватить для покупки новой жилплощади.

Даже если квартира не является муниципальной, а находится в частной собственности владельца, государство имеет право отнять жилплощадь у ее владельца. Чтобы избежать такой участи, собственник должен ответственно относиться к оплате услуг ЖКХ, а также погашению иных долгов (например, по кредитам или алиментам). Если гражданин не будет нарушать законов Российской Федерации, его право на недвижимость останется неприкосновенным.

Кого нельзя выселить из квартиры за долги: Комментарий эксперта

Накопленные долги за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) — это повод лишить человека жилплощади. Однако коммунальщикам редко прибегают к такой крайней мере.

Об этом рассказала адвокат Надежда Ермолаева. Юрист уточнила, что должника могут выселить из квартиры по решению суда в том случае, если он без уважительных причин не вносил платежи на протяжении полугода. При этом речь идет о жилье, занимаемом по договору социального найма. Выселить собственника из приватизированной квартиры почти невозможно.
«Если в течение шести месяцев гражданин хоть раз внес плату за услуги по жилищно-коммунальному хозяйству, выселить его не могут, а установленный в законе шестимесячный срок исчисляется заново. Однако подобные действия должника не исключают иных мер ответственности за просрочку», — добавила Ермолаева.

Даже если оставить человека без квартиры все же удалось, чиновники должны предоставить ему другую жилплощадь, говорят эксперты. Представителей отдельных категорий людей, по закону, в принципе нельзя выселить из квартиры. К ним относятся ветераны Великой Отечественной, инвалиды, пенсионеры по возрасту, а также семьи военнослужащих, погибших или пропавших без вести при исполнении своих обязанностей.
Чаще всего управляющие компании воздействуют на неплательщиков штрафами за каждый день просрочки. Если гражданин не оплачивает их вовремя, эти суммы взыскиваются через суд. Момент оплаты ЖКУ можно отсрочить при наличии уважительных причин, например, тяжелого заболевания или задержки зарплаты.

Автор Роман Базан

Подпишись на ВКонтакте:  там публикуются самые интересные новости!

Нашли ошибку на странице?
Выделите её и нажмите Ctrl + Enter

Могут ли выселить из квартиры за долги по «коммуналке»? | ЖКХ | ОБЩЕСТВО

Отвечает юрист Константин Прокопец:

— При ответе на этот вопрос необходимо знать, является ли гражданин нанимателем жилого помещения по договору социального найма либо же владеет им на праве собственности. Рассмотрим обе ситуации.

Если гражданин является нанимателем.

Согласно ч.1 ст.90 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения и совместно проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке собственником жилого помещения в случае, если они без уважительных причин не оплачивают услуги ЖКХ в течение 6 месяцев и более. При этом им должно быть предоставлено другое жилое помещение по нормам предоставления жилой площади на человека для общежития. Она составляет 6 квадратных метров на одного переселенца. Однако это не освобождает их от обязанности оплатить долги.

Накопившимся долгом за 6 месяцев считается полное невнесение финансовых платежей на счет коммунальной компании за указанный период.

Закрытый перечень уважительных причин законодательно не закреплен, суд устанавливает уважительность той или иной причины в каждом конкретном случае индивидуально (к ним, например, могут быть отнесены длительное нахождение в стационаре или бедственное материальное положение). Пленум Верховного суда Российской Федерации в положении № 14 в редакции от 02 февраля 2009 года приводит примерный перечень уважительных причин, к числу которых относит: сокращение на работе по независимым от должника причинам; сложное финансовое положение в семье; невыплату заработной платы в течение 6 месяцев; большие расходы на несовершеннолетнего ребенка, малолетних; тяжелую болезнь должника или членов его семьи; получение инвалидности при выполнении трудовых обязанностей или в результате несчастного случая.

Если гражданин владеет жилым помещением на праве собственности.

Собственника выселить из квартиры за неуплату коммунальных платежей гораздо сложнее, нежели нанимателя. В этом случае выселение также происходит только через суд с учетом причин неоплаты коммунальных услуг. Если причина не является уважительной, суд выносит решение об изъятии квартиры в пользу погашения долга, а затем судебные приставы возбуждают исполнительное производство.

Уважительность причин также в каждом конкретном случае устанавливается судом индивидуально. Помните! Уважительность причины обязательно нужно документально подтвердить! Такие причины, как заболевание алкоголизмом, наркоманией, забывчивость и т.п. уважительными не признаются.

Основанием для подачи в суд иска о выселении аналогично является факт неоплаты услуг ЖКХ собственником помещения в течение не менее 6 месяцев подряд. Минимальных размеров задолженности, достаточных для обращения в суд, в законе не установлено.

Большую роль в возможности выселения играет вопрос наличия у должника альтернативной жилой площади, пригодной для проживания. При выявлении таковой, квартира, по оплате которой имеется задолженность, изымается и продается с публичных торгов. Из вырученной за квартиру денежной суммы удерживаются сумма задолженности и судебные издержки, а оставшаяся часть передается должнику.

Однако в случае, если такое жилое помещение является единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи, то согласно нормам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на него наложено быть не может. Таким образом, если у должника кроме квартиры нет иных пригодных для постоянного проживания жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, то такую квартиру за долги по оплате ЖКУ изъять не могут. Её могут арестовать, могут обратить взыскание на находящиеся в ней вещи и бытовые приборы, но выселить из неё должника и членов его семьи никто не вправе. 

Смотрите также:

Суды начали выселять граждан из квартир за долги и антисанитарию — Российская газета

Новая тенденция: суды начали выселять граждан из квартир за коммунальные долги и антисанитарию. Число таких дел пошло в рост.

По данным Федеральной службы судебных приставов, за четыре месяца в ведомстве находилось более 20 тысяч исполнительных производств о выселении.

Многие из них плавно перетекли из прошлого года, так как неприятная процедура обычно растягивается. Но факт налицо: десятки тысяч людей получили команду «с вещами на выход». А сколько еще находятся в листе ожидания — вот-вот придут и за ними?

Буквально на днях выехал навсегда из своей (бывшей своей!) однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге хронический должник по коммуналке.

Платить по счетам мешала водка, именно на нее уходили все деньги человека. В итоге городские власти забрали через суд квартиру, а должника переселили в общежитие.

«Квартира находилась в ужасном состоянии, из имущества в жилье были только сломанный телевизор и чайник, — рассказывают в управлении Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу. — К назначенной дате мужчина собрал имевшиеся у него вещи, совершению исполнительных действий не препятствовал. Ключи от квартиры были переданы представителям районной администрации».

Естественно, такое решение стало возможным, потому что квартира была не приватизирована.

«Вопрос с выселением из квартиры, находящейся в государственной или муниципальной собственности и переданной гражданину по договору социального найма, решается проще, — пояснил корреспонденту «РГ» член Комиссии Федеральной палаты адвокатов по этике и стандартам Михаил Толчеев. — Договор найма и закон содержат перечень обязанностей нанимателя, при неисполнении которых договор с ним может быть расторгнут в судебном порядке. К нарушениям, в связи с которыми договор жилищного найма может быть расторгнут, закон относит нарушение прав соседей, разрушение и нецелевое использование жилья, а также систематическое невнесение арендной платы».

А в городе Кирово-Чепецке Кировской области недавно переселили сразу трех жителей из двухкомнатной квартиры в комнату общежития. Причина все та же — коммунальные долги.

В данном случае приставам пришлось потрудиться. Мирно переезжать должники не захотели. Пришлось применять силу, чуть ли не ломать двери.

«Поскольку требования судебного пристава-исполнителя были неоднократно проигнорированы жильцами, судебными приставами совместно с представителями газовой службы, муниципального ЖЭКа, взыскателя — администрации МО «Город Кирово-Чепецк» было вскрыто жилое помещение, произведено принудительное выселение троих граждан из благоустроенной 2-комнатной квартиры в комнату 17 кв. м. в общежитии», — рассказывают в управлении Федеральной службы судебных приставов по Кировской области.

Однако выселяют людей не только за долги, но и по настойчивым просьбам соседей и даже родственников. В Оренбурге суд выселил в никуда 50-летнего алкоголика и дебошира, жившего в однокомнатной квартире вместе с матерью.

Причем именно мать попросила ее избавить от сыновьего соседства. Мужчина избивал ее, часто оставлял на улице, дебоширил.

Когда приставы пришли его выселять, мужчина спал алкогольным сном. Опять же без сопротивления не обошлось, но в итоге мужчина собрал вещи, взял документы и покинул некогда родной дом.

Впрочем, это случай из ряда вон выходящий. Гораздо чаще пытаются выставить вон тех людей, кто превращает свою квартиру и за ней весь дом в помойку или приют для животных. Часто — это одно и то же. А тревогу бьют соседи, вынужденные терпеть запахи и чужих тараканов.

В Перми в конце мая из квартиры выселили пенсионерку, завалившую свою квартиру мусором с помойки. При этом кров и грязь с женщиной делили тридцать кошек.

Соседи забросали жалобами все инстанции, и в конце концов власти добились через суд выселения женщины.

Пенсионерку поместили в центр социальной адаптации, а кошек волонтеры забрали в приют. Квартира, кстати, также была не приватизирована, что облегчило задачу.

Но и собственникам не стоит забываться в своих стенах.

«Право собственности тоже не является абсолютным, — говорит Михаил Толчеев. — Правомочия собственника заканчиваются там, где они вступают в противоречие с правами других собственников, третьих лиц и нарушают их. Поэтому закон в принципе предусматривает возможность ограничения таких конституционных прав, как право собственности и право на жилище, хотя и в строго ограниченных случаях».

По его словам, статья 293 Гражданского кодекса РФ устанавливает случаи и порядок изъятия у собственника бесхозяйно содержимого жилого помещения. Это его разрушение, нарушение прав соседей.

Сначала выдается предписание об устранении нарушений, а затем жилое помещение по решению суда может быть продано с публичных торгов. Деньги от продажи передаются собственнику.

«Вместе с тем, нужно понимать, что суды очень неохотно идут на лишение человека таких конституционных прав, как право собственности и право на жилище, — говорит он. — Решение об изъятии и продаже с публичных торгов квартиры — большая редкость в нашей правоприменительной практике.

Могут ли выселить из квартиры за неуплату коммунальных услуг? | life in Russia

Должников и неплательщиков волнует вопрос: могут ли выселить из приватизированной квартиры за долги по квартплате? Но с собственниками – все просто, лишить их жилья невозможно, в соответствии с законодательством. Все потому, что, во-первых, для выселения должны быть весомые основания. Во-вторых, граждане не могут просто так остаться без жилья.

Хоть причины неоплаты могут быть разные, люди сильно переживают по этому поводу. Поэтому стоит подробнее разобраться с этим вопросом и, вероятно, успокоить многих жильцов.

Основания для выселения

Выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг может производиться только на основаниях следующего характера:

• Когда не производится оплата коммунальных услуг. Причем общий долг должен превышать сумму за 6 месяцев. То есть если не оплачивать ни рубля на протяжении этого времени, то тогда могут забрать квартиру за долги по ЖКХ.
• Если произведена неузаконенная перепланировка в квартире. Вне зависимости от того, может ли она нанести вред общей конструкции дома. По закону делать это запрещено. В таком случае сначала нужно будет вернуть все к прежнему виду, после чего уже произвести узаконенную планировку.
• Когда жилье используется с коммерческой или любой другой, нерегламентированной законом целью.
• В случае, когда сожитель нарушает права, в связи с чем проживание вместе попросту невозможно.

Выселение может производиться только на основании судебного заключения. В некоторых случаях выселение производится просто, в некоторых – проблематично, это зависит от вида жилья и от нарушений.

Из приватизированного жилья

Если квартиру удалось приватизировать, то в таком случае бояться нечего, ведь выселить собственника из квартиры нельзя, ибо это незаконно. Максимум, что можно потребовать с должника в таком случае – выплатить штраф. Но злоупотреблять таким положением не стоит. Лучше всего оплачивать все долги в срок, чтобы не нарваться на санкции и лишние начисленные проценты на сумму долга – пени.

Но стоит отметить, что приватизированную квартиру могут забрать для муниципальных, либо государственных нужд. Об этом собственнику сообщается заранее, а ее стоимость выплачивается в полном объеме. Но это относится скорее к возможностям государства, а не к наказаниям за долги и вероятность того, что понадобится именно ваша квартира – очень мала.

Из муниципального жилья

Выселение из муниципальной квартиры за долги же, возможно, потому как такие вопросы регулируются на основании ЖК Российской Федерации, который разрешает это делать. Выселение обычно производится по решению суда. Главной причиной будет являться неуплата за коммунальные услуги на протяжении полугода, без внесения средств, даже единоразово. В случаях, когда собственник будет оплачивать хотя бы часть долга, его уже не имеют права выгнать с квартиры. При этом на основании 105 статьи Жилищного Кодекса РФ, даже если граждане были выселены за неуплату долгов они имеют право получить другое жилье.

Из коммунального жилья

Статья 90 и 91 Жилищного кодекса регламентирует выселение граждан из квартиры за долги ЖКХ. Там же указана информация и о коммунальных квартирах, в соответствии с чем: выселить можно не только должников, которые не платят на протяжении 6 месяцев, но и людей, которые нарушают права соседей. Используют жилую площадь не по назначению. А также выселение возможно в случае расторжения договора социального найма. Но граждан обязаны предупредить об этом заблаговременно и если они не поправят все в ограниченный срок, то следует обращаться и решать вопрос в судебном порядке. По 103 статье ЖК граждане, в случае выселения за долги, имеют право на получение другого жилья. Если нарушены другие пункты, то такого права они уже не имеют, это указано в 91 статье этого же законодательства.

Выселение граждан с детьми

Если родители не оплачивают долги по коммуналке и в семье есть несовершеннолетний ребенок, то выселение в таком случае — невозможно. Все потому, как права детей защищают органы опеки, а суд, в таких случаях, чаще всего выносит решения в пользу семьи с ребенком. Причем выселить из квартиры, ребенка довольно сложно, даже если это делается добровольно. В большинстве случаев, сначала он должен достичь совершеннолетия. Если жилье муниципальное, то ребенок выписывается по согласию двух родителей.

В случае, если ребенок – собственник приватизированной площади, тогда по разрешению органов опеки можно выписать маленького гражданина. Но после этого его обязательно должны прописать в равноценное жилье. Если ребенок – сирота, то на его счет выписывается полная стоимость имущества, но обналичить эту сумму можно только с 18 лет.

В каких еще случаях могут произвести выселение?

У владельца изъять жилье сложно, даже в тех случаях, когда грубо нарушаются какие-либо правила. В случае с проживающими в приватизированной квартирой это можно сделать, когда:

• Оно изымается с государственной целью, в муниципальную собственность. Хотя это обговаривается заранее и забрать квартиру просто так не смогут. Собственнику полностью выплачивается стоимость из городских денег (муниципального бюджета).
• Собственник нарушает различные нормы, которые могут привести к повреждению дома, а также угрожают жизни или здоровью соседей и других лиц.

Для начала рассмотрим причины, по которым может производится выселение из квартиры за долги и какие существуют условия.

За задолженности по коммунальным услугам

Выселение за неуплату коммунальных услуг собственника из приватизированной квартиры невозможно, вне зависимости от причины возникновения задолженности и ее величины. Дело в том, что законодательство вообще не предусматривает такого варианта.

Возможно выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг и производится в том случае, когда предупреждения уже не действуют и долги не оплачиваются владельцем более 6 месяцев. Такие же правила действуют и для жильцов коммунальных квартир. Об этом говорится в статье 90 Жилищного Кодекса.

Суд решает, является ли причина неуплаты уважительной или нет и на этом основании выносится заключение. Если выселение происходит, то гражданам предоставляют другую квартиру, по соглашению социального найма. Но когда выселение не происходит, то на них накладываются штрафные санкции, которые стимулируют к выплате долгов.

По законодательству разрешено отключение канализации и подачи света.

За задолженность банку по кредиту

Отобрать квартиру могут и в случае непогашенных долгов по ипотеке, потому как она является, в таком случае — залогом. Это указывается при оформлении договоров. Но при этом, как и в случае с задолженностью по коммунальным услугам, у собственника есть право не выплачивать ипотеку некоторое время, в соответствии с уважительной причиной.

В случаях, когда причины нету, банк имеет право обратиться в суд с иском. В этом случае квартира выставляется на торги и продается, а часть денег возмещается. Обычно такие дела решаются всегда в сторону банка. Если вдруг торги прошли неуспешно, то квартира переходит в собственность банка.

Уведомление о долгах

Перед тем, как производить выселение за долги по коммунальным платежам и отбирать жилую площадь, обязаны предупредить об этом, в письменной форме. Помимо этого, с суммы долгов заберут начисленный за неуплату процент – пени.  Поэтому, лучше всего оплачивать долги вовремя, чтобы в последствии не иметь никаких проблем с судебными разбирательствами.

Собственнику жилья бояться нечего – выселить с квартиры его невозможно, но при этом все же не стоит злоупотреблять этим и платить все так, как это требует законодательств

Опасное соседство и долги: за что могут выселить из собственного жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость

Вместе с юристами рассмотрим несколько ситуаций, когда человек действительно может лишиться собственного жилья, а когда — нет

Фото: Antonio Guillem/shutterstock

Выселить человека из собственного жилья достаточно сложно. На практике такие ситуации встречаются редко и зависят от многих факторов. Во-первых, важно, кто владеет квартирой — физическое лицо или государственный собственник (чаще всего муниципалитет). Во-вторых, есть ли у выселяемого другое жилье. Например, изъять единственное жилье практически невозможно.

Вместе с юристами рассмотрим несколько ситуаций, когда человек действительно может лишиться собственного жилья и когда это маловероятно.

Квартира в ипотеке

Самая распространенная причина выселения из квартиры — это невыплата кредита за ипотечную квартиру. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После того как задолженность погашена, обременение снимается. До этого квартира находится в залоге у банка, и он имеет право изъять ее в случае образования долга по кредиту.

«Конечно, банк не может сделать это произвольно, а только в случае, если заемщик регулярно нарушает условия кредитного договора. В такой ситуации ни несовершеннолетние дети, ни инвалиды в семье не спасут от выселения из ипотечной квартиры, кредит по которой не погашен», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

По словам юриста, избежать взыскания получится только в случае, если:

• просроченные обязательства по кредиту составляют менее трех месяцев;
• сумма неисполненного обязательства — менее 5% стоимости предмета ипотеки.

Документ: ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Долги за коммуналку и по кредитам

Выселить собственника из единственного жилья за долги по ЖКУ не получится. В случае злостной неуплаты коммунальных платежей ему грозит взыскание в рамках исполнительного производства, но оно в первую очередь будет обращено на денежные средства должника (например, деньги на банковских счетах), продолжила юрист из Asterisk. «Только в случае их недостаточности взыскание может быть обращено и на квартиру должника, но только, если она не является единственным жильем (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ)», — отметила Софья Волкова.

Даже если единственное жилье относится к разряду роскошного и существенно превышает необходимые для жизни семьи параметры, обратить на него взыскание едва ли получится. Законом не определены критерии, по которым единственное жилье граждан определяется как превышающее необходимые показатели.

Единственное жилье не могут изъять за другие долги — по кредитам, алиментам и т. д. Если жилье не единственное, то по решению суда в рамках исполнительного производства его пустят на торги.

Если физическое лицо проходит процедуру банкротства, единственное жилье изымать не будут, добавила адвокат Виктория Тюрина. «Но если в собственности дорогое жилье, его могут изъять, предоставив жилье, минимально необходимое для проживания. Разница от проданного пойдет на погашение долга. Но на практике такое почти не встречается», — добавила адвокат.

Документ: Ст. 226 ГПК РФ «Об имуществе, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам». Данная норма устанавливает безусловный имущественный иммунитет в отношении жилого помещения (его части), которое является для гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Для нужд государства

Государство может изъять земельный участок с объектами недвижимости для государственных или муниципальных нужд, отметила член Ассоциации юристов России Ольга Эттлер. Это может быть строительство объектов федерального или регионального значения — автомобильные дороги, объекты атомной энергетики или обеспечивающие космическую деятельность, прокладка трубопроводов и другие.

В данном случае человек за изъятую недвижимость получит денежную компенсацию. Если он будет не согласен, чтобы его собственность изымали, то процедура может пройти принудительно на основании решения суда.

Документ Ст. 49. ЗК РФ «Об основаниях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд»

Также государство может изъять имущество, включая недвижимость, в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и других чрезвычайных обстоятельствах. В данном случае собственнику также будет компенсирована стоимость имущества (реквизиция — изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости такого имущества). Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена в суде.

Документ Ст. 242 ГК РФ. «Реквизиция»

Антисанитария и опасность для соседей

Нередко в домах встречаются проблемные жильцы, которые нарушают права соседей, используют свою квартиру не по назначению или не следят за своим жильем. Например, устраивают притоны в квартире, разводят антисанитарию, превращают жилье в хостел, игнорируя замечания других жителей.

Нередко ситуация доходит до критической — под угрозой оказывается жизнь других людей. Например, проблемные жильцы устраивают пожар в квартире или хранят опасные предметы и вещества.

Все это в итоге может стать причиной изъятия жилья. Сделать это может местный муниципалитет по жалобам соседей и их обращению в правоохранительные органы. Однако сначала местные власти предупредят проблемного собственника и попросят устранить нарушения.

Документ Ст. 293 ГК РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»

«Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения», — пояснила Ольга Эттлер. Собственнику выплатят деньги, вырученные с продажи его жилья, компенсировав расходы на исполнение судебного решения (это могут быть ремонт квартир соседей и другие траты).

Читайте также

CDC запретил выселение, но защита могла не дойти до всех.

Эрик Смит и его сыновья, Кайри, 6 лет (слева) и Кори, 8, (справа).

Источник: Эрик Смит

Когда Центры по контролю и профилактике заболеваний объявили в прошлом месяце, что большинство выселений по всей стране запрещено до конца декабря, Эрика Смита это не принесло большого облегчения.

Отец-одиночка может сейчас думать только о том, что будет, когда мораторий снимется.

«Как нам выбраться из этого туннеля?» — сказал 49-летний Смит.«Бездомный? Голодный? Я беспокоюсь об этом каждый день».

Смит не смог работать во время пандемии коронавируса и быстро исчерпал свои небольшие сбережения. В январе он не знает, как он может получить тысячу долларов в качестве обратной арендной платы за свою квартиру в Сент-Поле, штат Миннесота.

«Когда они говорят:« Вы должны заплатить это в течение 30 дней », как мне наверстать такую ​​большую задолженность?» — сказал Смит.

Больше от личных финансов:
Сколько недель дополнительных пособий по безработице в размере 300 долларов впереди?
Эти 9 миллионов американцев не получили стимулирующего чека
Большинство выселений в США.С. сейчас забанены. Что вам нужно знать

CDC запретил домовладельцам в США выселение большинства арендаторов, которые не могут позволить себе платить за аренду до конца года.

Однако запрет не освобождает арендаторов от их обязанности платить арендную плату или создавать какие-либо фонды, чтобы помочь арендаторам выплачивать арендную плату, что делает вероятным, что многие из них накопят долги во время отсрочки платежа. В то же время арендодателям разрешается взимать штрафы за просрочку платежа. Это означает, что для многих арендаторов приказ отложит выселение на несколько месяцев.И другие дыры в федеральной защите и непоследовательные заявки штата также делают арендаторов уязвимыми, говорят защитники жилищного строительства.

«Мораторий на выселение — это пластырь, — сказала Пегги Бейли, вице-президент по жилищной политике Центра бюджетных и политических приоритетов.

По некоторым оценкам, пандемия поставила под угрозу выселение 40 миллионов американцев.

«Соединенные Штаты переживают самый серьезный жилищный кризис в истории», — сказала Эмили Бенфер, приглашенный профессор права в университете Уэйк Форест.

Она назвала приказ CDC «временной и неполной мерой».

«Поскольку мораторий не запрещает штрафы за просрочку платежа или проценты, задолженность арендаторов может быстро увеличиться на сотни и тысячи долларов», — сказала она.

Арендаторы могут столкнуться с гигантскими счетами к концу декабря, и многие, вероятно, не смогут их оплатить.

«Без адекватной помощи в аренде, чтобы помочь с оставшейся арендной платой, подавляющее большинство этих семей будут выселены после истечения моратория CDC и понесут разрушительный ущерб», — сказал Бенфер.

Арендодатели также обеспокоены тем, что запрет на выселение не был связан с арендной помощью арендаторам.

«Без прямой помощи в аренде арендная плата не может быть выплачена, и владельцы сталкиваются с собственным финансовым кризисом из-за неспособности содержать недвижимость и платить свои ипотечные кредиты или налоги на недвижимость», — сказал Боб Пиннегар, президент Национальной ассоциации квартирного типа.

Защитники указывают на другие проблемы с мораторием.

Запрет CDC не требует, чтобы арендодатели или суды уведомляли арендаторов о том, что они должны заполнить форму декларации и передать ее арендодателю.(В форме арендаторы должны подтвердить, что они соответствуют определенным требованиям, включая то, что они могут стать бездомными в случае выселения.)

Непоследовательные толкования государства могут создать путаницу среди арендаторов и арендодателей в отношении их прав и обязанностей.

Эмили Бенфер

приглашенный профессор права в Университете Уэйк Форест

«Многие арендодатели будут пытаться поспешить в суд, чтобы получить решение и удалить арендатора, прежде чем арендатор даже узнает, что существует требование декларации или как выполнить это «, — сказал Джон Поллок, координатор Национальной коалиции за гражданское право на адвоката.

Арендаторы, которым грозит выселение, часто не осведомлены о своих правах, и только 10% получают юридическое представительство по сравнению с 90% арендодателей.

Даже если арендатор заполнит декларацию, сказал Поллок, некоторые домовладельцы могут попытаться оспорить ее в суде.

«У них будет адвокат, а у арендаторов — нет», — сказал он.

Также уже есть тревожные признаки того, что арендодатели продолжают выселять арендаторов, несмотря на запрет CDC.

Джим Бейкер, исполнительный директор проекта Private Equity Stakeholder Project, выявил более 500 новых дел о выселении, поданных частными инвестиционными компаниями и другими корпоративными арендодателями с момента объявления моратория на выселение.1.

«Вместо того, чтобы работать с жителями и давать им возможность оставаться в своих домах, чтобы ограничить распространение Covid-19, некоторые домовладельцы используют документы о выселении, чтобы установить, должны ли жители подпадать под действие моратория», — сказал Бейкер.

Между тем, некоторые штаты, похоже, принимают более узкое применение запрета CDC.

Например, CDC ничего не говорит о арендаторах, которые должны предоставить документацию, подтверждающую, что они имеют право на защиту, кроме декларации, но в Мэриленде могут потребоваться доказательства.И хотя CDC запрещает любые шаги к выселению домовладельца, некоторые шаги по выселению все же будут разрешены в Мэриленде, включая слушания и даже решения. На паузу ставится только окончание процесса, когда арендатор вынужден покинуть свой дом.

В Мичигане решение судьи о том, на какие стадии выселения должен распространяться запрет CDC.

«Непоследовательные толкования государства могут создать путаницу среди арендаторов и арендодателей в отношении их прав и обязанностей и помешать цели моратория по предотвращению Covid-19», — сказал Бенфер.

Ваш домовладелец все еще движется к вам, чтобы выселить вас, несмотря на запрет CDC? Если вы хотите поделиться своей историей, напишите мне по адресу annie. [email protected]

Юридические права и обязанности арендатора

Каковы юридические обязанности домовладельца?

Юридические обязанности домовладельца включают почти в каждом штате поддержание арендуемой квартиры в состоянии, пригодном для проживания. Таким образом, они обычно должны проводить капитальный ремонт проблем, которые делают установку непригодной для жизни.Они должны устранять экологические опасности или опасности, которые могут привести к несчастным случаям и травмам. Арендодатель также должен принять меры безопасности, чтобы снизить риск предсказуемых преступлений в помещении или вокруг него.

Арендодатель должен уважать право арендатора на неприкосновенность частной жизни и, как правило, уведомлять об этом перед входом в квартиру. Они не могут дискриминировать арендаторов на основании их принадлежности к защищенной группе, например людей определенной расы или национального происхождения. Арендодатели также не могут принимать ответные меры против арендаторов за осуществление законного права, например, сообщать о нарушении строительных норм.Если они хотят прекратить аренду, они должны соблюдать правила штата при уведомлении, и им необходимо соблюдать определенные процедуры, если они хотят выселить арендатора.

Может ли арендатор отказать домовладельцу во въезде?

Часто арендатор может отказать домовладельцу во въезде на основании его права на неприкосновенность частной жизни, хотя бывают исключения. Арендатор не может отказать во въезде, если возникает чрезвычайная ситуация, которую арендодатель должен решить, если арендатор покинул собственность или, в некоторых случаях, если полиция реагирует на преступление.Арендодатель должен предоставить уведомление, если ему нужно войти в квартиру для ремонта или улучшения, или если они показывают квартиру потенциальному арендатору или покупателю. Это уведомление должно быть разумным и, как правило, должно быть направлено по крайней мере за 24–48 часов.

Придется ли платить арендную плату, если аренды нет?

Да, вам все равно придется платить за аренду, если нет аренды. Если письменного договора аренды нет, но есть устное соглашение, оно действительно, если срок вашей аренды составляет один год или меньше.Если нет устного соглашения или письменного договора аренды, это означает, что у вас есть помесячная аренда по своему желанию, и вы должны платить арендную плату на ежемесячной основе. В идеале, во избежание путаницы, вы должны платить арендную плату в первый день каждого месяца. Льготного периода для выплаты арендной платы нет, и вас могут выселить за неуплату, поэтому важно по возможности не отставать.

Есть ли ситуация, при которой арендатор может удерживать арендную плату?

Да, арендатор может удержать арендную плату, если в арендуемой квартире есть серьезная проблема или опасность, которая делает ее непригодной для проживания.Однако вам следует узнать о конкретных ситуациях, в которых ваш штат разрешает удержание арендной платы, поскольку вы можете подвергнуться выселению, если вы незаконно удержите ее. В некоторых штатах арендатору по-прежнему необходимо платить арендную плату в суде или помещать ее на счет условного депонирования, пока идет ремонт. Вам следует подготовиться к выплате полной арендной платы, как только ремонт будет завершен и квартира снова станет пригодной для проживания.

Сколько времени у домовладельца на ремонт?

У арендодателя есть разные периоды времени на ремонт, в зависимости от того, серьезный он или незначительный.Если проблема серьезная, например, чрезвычайная ситуация, которая делает квартиру непригодной для проживания, домовладелец должен немедленно отреагировать. Если они этого не сделают, вы можете удержать арендную плату или даже расторгнуть договор аренды и съехать. С другой стороны, если проблема незначительна, у домовладельца больше места для передышки. Вы не можете удержать арендную плату или разорвать договор аренды без каких-либо последствий, если арендодатель не выполнит мелкий ремонт. Некоторым арендаторам может быть проще произвести мелкий ремонт самостоятельно, а затем возместить его стоимость за счет арендодателя.

Что делать, если арендодатель ничего не исправит?

Если арендодатель ничего не исправит, доступные вам варианты будут зависеть от того, серьезная проблема или незначительная. У арендаторов есть более широкий выбор вариантов, если домовладелец отказывается делать капитальный ремонт. Они могут расторгнуть договор аренды и выселиться, аргументируя это тем, что домовладелец фактически выселил их («конструктивное выселение»), потому что квартира непригодна для проживания. Во многих штатах они могут удерживать арендную плату до завершения ремонта.Арендаторы также могут производить ремонт самостоятельно, а затем вычитать свою стоимость из арендной платы, хотя это вариант не во всех штатах. Другие варианты включают проведение ремонта и предъявление иск домовладельцу о возмещении стоимости ремонта в суде мелких тяжб, а также компенсацию за связанные с этим травмы или материальный ущерб. Или вы можете предупредить жилищного инспектора о проблеме, если она нарушает строительные нормы и правила.

Если проблема относительно незначительна, и вы не можете убедить арендодателя решить ее, вы можете подать на арендодателя иск в суд мелких тяжб.Возможно, вам удастся снизить арендную плату, чтобы отразить уменьшенную стоимость квартиры. Кроме того, вы можете самостоятельно произвести ремонт, если получите согласие арендодателя, хотя вы будете на крючке за любые травмы или материальный ущерб, причиненные вами в процессе их ремонта.

Может домовладелец просто выгнать вас?

Нет, домовладелец не может просто выгнать вас. Они должны следовать официальному процессу выселения, предусмотренному в вашем штате. Если домовладелец использует незаконные меры самопомощи, например, меняет замки или выбрасывает ваши вещи, вы должны иметь возможность привлечь его к ответственности и остаться в собственности. Вы также можете получить компенсацию за материальный ущерб и любые другие связанные с этим убытки.

Сколько уведомлений домовладелец должен направить арендатору для выезда?

Уведомление, которое домовладелец должен выдать арендатору для выселения, зависит от причины, по которой было сделано уведомление. Если это простое расторжение договора аренды или договора аренды без какой-либо конкретной причины, например нарушения условий договора аренды, арендодатель обычно должен предоставить уведомление не менее чем за 30 дней.Это верно как для письменной аренды, так и для помесячной аренды. В некоторых штатах требуется несколько более длительный период.

Если домовладелец прекращает аренду на основании предполагаемого нарушения договора аренды, он должен предоставить уведомление о расторжении с указанием нарушения. Срок до начала выселения может быть разным. В уведомлении Pay Rent или Quit обычно дается от трех до пяти дней на то, чтобы арендатор заплатил арендную плату или выселился. Уведомление об устранении или прекращении аренды дает арендатору возможность исправить нарушение договора аренды, не связанное с арендной платой, в течение определенного времени, которое обычно превышает период, разрешенный для выплаты арендной платы.Если вы получили уведомление о безусловном прекращении занятий, это означает, что вы должны выехать, часто в течение пяти-десяти дней. Арендаторам, которые совершают преступления или которые обоснованно подозреваются в совершении преступлений, может быть очень мало времени для выезда.

Сколько я должен уведомить арендодателя перед переездом?

Обычно вам необходимо уведомить арендодателя за 30 дней до переезда. Однако, если вы платите арендную плату чаще, чем один раз в месяц при помесячной аренде, в некоторых штатах разрешается предоставлять более короткий период уведомления, соответствующий интервалу, с которым вы платите арендную плату.Некоторые договоры аренды и соглашения об аренде содержат особые правила относительно даты, когда арендатор может предоставить уведомление, поэтому вам следует проверить, применяется ли к вам этот тип правила.

Может ли домовладелец выселить вас за просрочку аренды?

Да, домовладелец может выселить вас за просрочку аренды. Обычно это приводит к уведомлению о выплате арендной платы или увольнении, что означает, что вам необходимо оплатить задолженность или переехать. В противном случае домовладелец может начать процесс выселения.Если вы неоднократно не вносили арендную плату вовремя, и особенно если вы получали предыдущее уведомление о выплате арендной платы или о выходе, вы можете столкнуться с риском получения уведомления о безусловном выходе из-за неуплаты арендной платы. Это означает, что у вас нет возможности заплатить то, что вы должны и обязаны переехать.

Однако, если арендодатель согласится на частичную оплату арендной платы, это, вероятно, аннулирует существующее уведомление Pay Rent или Quit. Арендодателю нужно будет начать все сначала с нового уведомления, если он захочет получить оставшуюся квартплату.

Может ли домовладелец выселить вас, если нет аренды?

Да, домовладелец может вас выселить, если нет договора аренды. Если письменного договора аренды нет, возможно, у вас есть устное соглашение, основанное на устной договоренности с арендодателем. Это устное соглашение и его условия будут действительны и подлежат исполнению, если срок аренды составляет один год или меньше. Если нет договора аренды, письменного или устного, домовладелец все равно может вас выселить. Это связано с тем, что отсутствие аренды означает, что вы используете помесячную аренду по своему желанию и должны платить арендную плату ежемесячно или чаще, если у вас есть соответствующее соглашение.Однако арендодатель обычно должен уведомить о прекращении аренды. («Выселение» означает начало процедуры выселения, если вы не выполните уведомление. Арендодатель не может законно выселить вас без постановления суда, независимо от того, есть ли у вас договор аренды.)

Сколько времени нужно домовладельцу, чтобы выселить арендатора?

Арендодатель может выселить арендатора, только пройдя формальную процедуру выселения, которая может занять несколько недель от начала до конца. В зависимости от типа уведомления о расторжении договора, которое отправляет арендодатель, процесс выселения может даже не начаться в течение недели или более после того, как арендатор получит уведомление. (Или это может быть ускорено, если вы предположительно совершили серьезный проступок, например, совершили преступление или представляли угрозу безопасности.) Затем, если процессуальные услуги арендодателя оказываются неудовлетворительными, арендатор может продлить процесс на отбрасывая первоначальный случай. Это может дать вам дополнительное время для планирования переезда, если вы считаете, что выселение может пройти.Однако, как только домовладелец получает решение о выселении, процесс имеет тенденцию двигаться очень быстро. Шериф или маршал, вероятно, придут и заберут вас в течение нескольких дней, если вы не уехали раньше. Основания для прекращения или отсрочки выселения ограничены и обычно требуют доказательств наличия крайней необходимости.

Может ли домовладелец подать в суд на возврат арендной платы после выселения?

Да, домовладелец может подать иск о возврате арендной платы после выселения. Это ваш долг перед домовладельцем.Во многих случаях домовладелец может использовать залог арендатора для покрытия задолженности по квартплате. Однако, если гарантийный депозит не покрывает полную сумму невыплаченной арендной платы или нанесенного вами имущественного ущерба, домовладелец может обратиться в суд мелких тяжб, чтобы получить решение в отношении оставшейся части. Вы должны обязательно участвовать в этой процедуре, чтобы избежать вынесения решения по умолчанию против вас, которое может повредить вашему кредитному рейтингу. Возможно, вы даже сможете убедить судью или домовладельца позволить вам выплатить задолженность по арендной плате в рассрочку или пойти на компромисс по меньшей сумме.

Можно ли подать в суд на домовладельца за травмы?

Да, вы можете подать в суд на домовладельца за травмы, полученные вами в результате несчастного случая на территории. Вы можете подать иск о причинении личного вреда, который пытается доказать ответственность арендодателя, обычно в соответствии с теорией халатности. Это означает, что домовладелец несет ответственность за район, где произошла авария, или за проблему, которая вызвала аварию, но он не проявил разумной осторожности при ее устранении. Авария также должна была быть предсказуемым результатом.Иногда несчастный случай возникает в результате нарушения домовладельцем строительного кодекса или правил техники безопасности, что означает, что халатность арендодателя предполагается автоматически. Вы потенциально можете получить компенсацию за свои медицинские счета, потерянный доход и трудоспособность, расходы на лечение в будущем, боль и страдания, эмоциональный стресс и другие потери, особенно если травма серьезная или необратимая. Однако вы должны знать, что ваша компенсация может быть уменьшена, если вы также частично ответственны за происшествие.

В некоторых вопиющих, менее распространенных ситуациях домовладелец может действовать опрометчиво или преднамеренно, нанеся арендатору травмы. Это может способствовать присуждению штрафных убытков в дополнение к компенсационным убыткам, хотя возможность штрафных убытков зависит от законодательства штата.

Несет ли домовладелец ответственность за поврежденное имущество?

Арендодатель часто несет ответственность за поврежденное имущество. Вам нужно будет показать, что они создали условие, вызвавшее материальный ущерб, например, неспособность произвести капитальный ремонт, когда это необходимо.Однако, если вы вызвали состояние, которое привело к повреждению имущества, арендодатель не несет ответственности. Особые правила применяются к собственности, оставшейся после выезда арендатора. Арендодатель иногда может нести ответственность за материальный ущерб или утрату, которые были предсказуемым результатом того, как он хранил брошенную собственность, если собственность имеет некоторую объективную ценность.

Ответственен ли домовладелец за плесень?

Арендодатель может нести ответственность за плесень, если он создал условия, которые привели к развитию плесени.Они также могут нести ответственность за то, что не смогли устранить вспышку плесени в вашем помещении, даже если они включают в договор аренды или договора аренды пункт, направленный на устранение этой ответственности. От арендодателя могут потребовать возместить вам материальный ущерб, причиненный плесенью, если он несут ответственность за состояние, которое ее вызвало. Если вы несете ответственность за состояние, вызвавшее плесень, вы не можете получить компенсацию от домовладельца.

Что считается домогательством со стороны домовладельца?

Преследование домовладельца может варьироваться от раздражающего до криминального.Арендаторы часто считают, что неожиданное или несанкционированное проникновение арендодателя в их квартиру нарушает их право на неприкосновенность частной жизни и представляет собой домогательство. Тем не менее, домовладелец также имеет право на въезд в качестве собственника недвижимости, поэтому вам следует внимательно изучить ситуацию, прежде чем подавать иск против арендодателя, чтобы убедиться, что ваше право на неприкосновенность частной жизни действительно было нарушено и что арендодатель не выполнил никаких необходимых процедур. Более очевидные формы преследования включают клевету и домогательства по телефону. Арендодателю не разрешается распространять ложную информацию о вас, и он не может нарушать вашу рабочую среду, критикуя вас работодателям или коллегам.

Некоторые домовладельцы даже нарушают закон и совершают нападения, сексуальные посягательства или шпионят за своими квартиросъемщиками. Это не только основание для гражданского иска о преследовании, но также, возможно, основание для уголовного обвинения, поэтому вам следует привлечь полицию, если ваш домовладелец допустил крайние проступки.

Когда мне нужен юрист?

Каждая ситуация индивидуальна, но обычно вам нужен юрист, если ставки высоки или вопрос сложен. Например, исход дела о выселении может иметь огромное влияние на качество вашей жизни и финансовую стабильность, поэтому вы можете захотеть нанять адвоката в этой ситуации.Если вы получили серьезные травмы в результате несчастного случая и хотите подать иск против арендодателя на сотни тысяч или миллионы долларов в качестве возмещения ущерба, вам, вероятно, следует нанять юриста, чтобы убедиться, что вы представили наиболее убедительные аргументы и не упустили никаких нюансов. . Если спор касается новой или технической области права, такой как размещение спутниковых антенн в вашем устройстве, вы можете попросить профессионалов проконсультировать вас.

С другой стороны, вам может не понадобиться адвокат для переговоров с арендодателем о ремонте или внесении изменений в договор аренды.Если вы просто хотите узнать больше о своих правах и обязанностях, вам, вероятно, лучше изучить свои вопросы самостоятельно, чем платить адвокату за беседу с вами. Например, если вы хотите лучше понять, как арендовать дом для группы соседей по комнате или как сдать свою квартиру в субаренду кому-то другому, вы можете найти ответ на эти вопросы в Интернете (и, возможно, даже на этом веб-сайте). .

Кто отвечает за содержание общих частей в моем многоквартирном доме?

В большинстве мест закон штата требует, чтобы арендодатели несли ответственность за содержание общих частей, как минимум, поддерживая их чистоту и безопасность.Если ваш домовладелец не отвечает на запросы об уборке или ремонте, вы можете получить помощь, связавшись с городским, окружным или другим местным правительственным учреждением, отвечающим за соблюдение строительных норм и правил, правил техники безопасности и / или стандартов арендного жилья.

Может ли домовладелец принудить к выселению, отключив коммунальные услуги в моем доме?

Ваш арендодатель не законно заставляет вас отказаться от сдачи в аренду путем отключения воды, электричества или других необходимых услуг. Ваш домовладелец обязан поддерживать вашу квартиру в безопасном и пригодном для проживания состоянии, а отключение коммунальных услуг равносильно конструктивному выселению. Если ваш домовладелец хочет выселить вас законным способом, необходимо соблюдать все применимые процедуры выселения, которые включают в себя достаточное уведомление и, возможно, решение суда.

Может ли домовладелец отказать мне в аренде, потому что у меня есть дети?

Согласно федеральному закону, домовладелец не может дискриминировать вас на основании любого из нескольких охраняемых признаков, включая расу, национальное происхождение, инвалидность, возраст и семейное положение.Это означает, что домовладелец не может отказать вам в аренде, потому что у вас есть дети младше 18 лет, а также ему запрещено указывать дискриминационные предпочтения в объявлении аренды. Точно так же домовладелец не может принять меры для прекращения аренды по дискриминационным причинам. Во многих местах аналогичные меры защиты существуют также на уровне штата и на местном уровне.

Выселений и локаутов в общественных местах, Раздел 8 и HUD HUD

Темы на этой странице

Государственное жилье

Жилищное управление не имеет права прекращать вашу аренду (право жить там в качестве съемщика), за исключением серьезных или неоднократных нарушений «существенных» (важных) условий аренды или других «уважительных причин».«

К серьезным или неоднократным нарушениям «существенных» (важных) условий аренды относятся:

• Неуплата арендной платы или иное финансовое обязательство или
• Невыполнение арендатором таких обязательств, как:
  • Не сдавать квартиру в субаренду (сдавать в аренду другому лицу)
  • Не содержать пансионеров
  • Использовать агрегат только как частное жилище
  • Соблюдать все правила и положения жилищного управления
  • Для поддержания отряда в клановом и безопасном состоянии
  • Запрещается разрушать или вандализировать установку
  • Для оплаты ущерба квартиры, причиненного арендатором, членом семьи или его гостями (кроме нормального износа)
  • Не мешать мирному отдыху других жителей
  • Не заниматься преступной деятельностью или злоупотреблять алкоголем
• Превышение лимита дохода по программе

Прочие «уважительные причины» включают:

• Преступная деятельность, злоупотребление наркотиками или алкоголем
• После того, как вас приняли, жилищное управление обнаружит, что арендатор не соответствует требованиям
• Вы делаете ложные заявления или совершаете мошенничество в своем заявлении о предоставлении жилья или переаттестации
• Несоблюдение членом семьи требований программы к общественным работам или самостоятельной трудовой деятельности
• Непринятие модификации договора аренды

Прочтите закон: Свод федеральных правил, раздел 24, § 966. 4

HUD Корпус

Арендодатель не может прекратить вашу аренду (право жить там в качестве арендатора) в проекте, субсидируемом HUD, за исключением:

• «Существенное» (важное) несоблюдение условий договора аренды, такое как:
  • Одно или несколько существенных нарушений договора аренды или
  • Повторные незначительные нарушения договора аренды,
    • Нарушить благоустроенность проекта
    • Неблагоприятно влияют на здоровье или безопасность любого человека или право любого арендатора на спокойное пользование проектом
    • Мешают управлению проектом
    • Оказывают отрицательное финансовое влияние на проект или
  • Вы не предоставили всю информацию, требуемую в процессе повторной сертификации, или вы сознательно предоставляете неполную или неточную информацию во время процесса повторной сертификации.
  • Вы не платите арендную плату или какое-либо другое финансовое обязательство сверх льготного периода.
• «Существенное» (важное) невыполнение каких-либо обязательств, налагаемых законами Мэриленда о домовладельцах и квартиросъемщиках.
• Преступная деятельность или злоупотребление алкоголем.
• Другая уважительная причина. Это включает в себя ситуацию, когда домовладелец заранее уведомляет вас о том, что определенные действия нарушат договор аренды в будущем.

Уведомление о прекращении действия

Арендодатели должны письменно уведомлять арендаторов о любом расторжении договора аренды.Уведомление должно включать:

• Дата расторжения;
• Причина прекращения с достаточно подробным описанием, чтобы арендатор мог подготовить защиту;
• И если расторжение связано с неуплатой арендной платы, уведомление должно включать в себя сумму в долларах причитающегося остатка и дату, когда был произведен расчет; и
• Уведомление арендатора о том, что, если арендатор остается после даты расторжения, арендодатель может добиваться принудительного прекращения только в судебном порядке, и что в случае возбуждения судебного разбирательства арендатор может представить защиту.

Уведомление должно быть отправлено арендатору почтой первого класса с надлежащей печатью и адресовано арендатору по его адресу в проекте и с надлежащим обратным адресом. Второй экземпляр должен быть доставлен лично любому взрослому, отвечающему у дверей квартиры арендатора. Если никто из взрослых не открывает дверь, уведомление необходимо оставить под дверью или прикрепить к двери.

Если расторжение договора основано на «существенном несоблюдении» договора аренды или невыполнении обязательств в соответствии с законодательством штата или местного арендодателя-арендатора, то время уведомления должно соответствовать договору аренды и закону

Если расторжение договора основано на «другой уважительной причине», расторжение будет происходить только в конце срока аренды и в соответствии с соглашением об аренде, и ни в коем случае арендатор не может получить уведомление менее чем за 30 дней.Кроме того, для расторжения договора «по другой уважительной причине» арендатор должен получить предварительное уведомление о том, что его или ее конкретное поведение, если оно будет продолжено, станет основанием для прекращения. Это предварительное уведомление должно быть доставлено арендатору так же, как и уведомление о расторжении договора.

Неспособность арендатора возражать против уведомления о расторжении договора не означает отказ от его или ее права оспорить расторжение договора в последующем судебном разбирательстве.

Выселения

Арендодатели могут попытаться выселить арендатора только в соответствии с этими постановлениями, а также с законами штата и местными законами, регулирующими процедуры выселения.

Закон штата или местный закон может предоставить арендатору процессуальные права, выходящие за рамки тех, которые предусмотрены в настоящих правилах, за исключением случаев, когда закон штата или местный закон не разрешен федеральным законом.

Повышение арендной платы и другие изменения в договоре аренды

Арендодатель может изменить условия договора аренды при условии, что арендодатель получил на это разрешение от HUD. Арендатор должен быть уведомлен о любых изменениях в договоре аренды таким же образом, как он или она будут уведомлены о прекращении аренды, включая уведомление не менее чем за 60 дней в городе Балтимор и уведомление не менее чем за 30 дней в остальной части. состояние.

Исключения

Эти положения не применяются в случае прекращения проживания арендатора в связи с тем, что HUD или арендодатель с согласия HUD решил существенно восстановить или снести проект или продать проект покупателю для существенного восстановления или сноса.

Ознакомьтесь с законом: Свод федеральных правил, раздел 24, §§ 247.3, 247.4, 247.5 и 247.6; Кодекс публичных местных законов города Балтимор, подзаголовок 9, § 9-14

Раздел 8 Жилье

Жилищное управление не может прекратить действие ваучера Раздела 8, за исключением:

• Выселение из жилья по Разделу 8, когда судья установил серьезное нарушение договора аренды.
• Вы не подписываете формы согласия.
• Вы не подтвердили статус гражданства или иммиграционный статус.
• Вы нарушаете семейный долг, например, не можете:
  • Предоставьте необходимую информацию, или
  • Исправить любое нарушение Стандартов качества жилья по вине семьи, или
  • Сделать устройство доступным для проверок Раздела 8 или
  • Уведомить жилищное управление и домовладельца о переезде семьи или
  • Не совершать серьезных или повторных нарушений договора аренды, или
  • Предоставить жилищному управлению любые уведомления о прекращении аренды / выселении, или
  • Используйте и занимайте блок в соответствии с указаниями, или
  • Сообщите в жилищное управление о любом отсутствии семьи в квартире.
• Кроме того, нарушение считается нарушением, если вы или член вашей семьи, проживающий в квартире:
  • Имеют интерес к объекту, или
  • совершить мошенничество или другое нарушение программы, или
  • Участвовать в злоупотреблении алкоголем, наркотиками или насильственной преступной деятельности или деятельности, которая угрожает здоровью, безопасности или праву на мирное пользование другими жителями или лицами, проживающими в непосредственной близости, или
  • Примите помощь квартиросъемщика по Разделу 8 при получении другой жилищной субсидии на ту же квартиру.
• Вы или любой член вашей семьи:
  • Были выселены из жилья HUD за последние пять лет.
  • Вы исключены из программы Раздела 8.
  • Совершение мошенничества, взяточничества или любого другого коррупционного преступного деяния в связи с какой-либо федеральной жилищной программой.
  • Иметь непогашенный долг перед жилищным управлением в связи с Разделом 8 или государственным жилищным фондом.
  • Нарушить договор о выплате кредита с жилищной властью.
  • Несоблюдение программы самообеспечения семьи (если применимо).
  • Демонстрирует оскорбительное поведение или угрожает оскорбительным поведением по отношению к персоналу жилищного управления.
  • Преднамеренно и упорно не выполняет благосостояния к трудовой деятельности требованиям (если это применимо).

Жилищное управление может рассмотреть «смягчающие» обстоятельства перед прекращением действия ваучера Раздела 8, в том числе:

• Серьезность дела.
• Степень участия других членов семьи.
• Инвалидность члена семьи.
• Последствия прекращения помощи для невиновных членов семьи.

Прочтите закон: Свод федеральных правил, раздел 24, §§ 982.551, 982.552 и 982.553

Сможет ли администрация Байдена остановить выселение арендаторов, пострадавших от Covid?

8 декабря стало днем ​​серьезного перерыва для акционеров Mid-America Apartment Communities, владельца 300 жилых комплексов по всей стране. Именно тогда их компания объявила, что у нее все в порядке даже во время пандемии, чтобы поднять дивиденды, выплачиваемые инвесторам, в 2 раза.5 процентов.

Однако для некоторых арендаторов из Средней Америки 8 декабря было ужасным. В тот день компания подала иск о выселении против 13 арендаторов во Флориде, Джорджии и Техасе, как свидетельствуют протоколы судебных заседаний.

Несмотря на федеральный мораторий, запрещающий выселение арендаторов, которые подтверждают, что они были затронуты Covid, заявки на выселение продолжают поступать по стране. Эти процедуры вредят арендаторам во многих отношениях: выселения часто приводят к потере работы, как показывают академические исследования, и обычно появляются в кредитных отчетах, затрудняя съемщикам поиск нового жилья.Затраты на выселение также могут быть добавлены к счетам за аренду, увеличивая в конечном итоге суммы, которые арендаторы должны своим арендодателям.

Признавая разрушительные последствия выселений, избранный президент Джо Байден призвал Конгресс предоставить еще 30 миллиардов долларов в виде помощи в аренде жилья сверх 25 миллиардов долларов, выделенных в пакете стимулов от декабря 2020 года. Он также запросил неуказанную сумму денег на юридическую помощь и продление моратория, наложенного Центрами по контролю и профилактике заболеваний до сентября.30.

Но мораторий работает, только если он хорошо соблюдается, говорят защитники арендаторов, а фактические выселения все еще происходят, по словам практикующих юристов.

Дайан Йентел, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной коалиции с низким доходом, сказала, что предложение Байдена может оказать огромную помощь нуждающимся семьям. Но она сказала, что простого продления запрета CDC недостаточно.

«В то время как приказ CDC предусматривает уголовное наказание для арендодателей, нарушающих мораторий, — сказал Йентел, — ни одно юридическое лицо или лица не обеспечивают выполнение этого приказа, и нет механизма для арендаторов, чтобы подавать жалобы на арендодателей, нарушающих приказ.… Мораторий на выселение, изданный администрацией Байдена, должен запретить все этапы процесса выселения, включая уведомления, подачу документов, слушания и физические выселения ». Уголовные наказания включают штрафы и тюремное заключение.

Между тем, количество заявлений о выселении продолжает расти, причем многие поступают от крупных процветающих компаний. И хотя заявления о выселении — это только первый шаг в процессе вытеснения арендаторов, они часто пугают арендаторов, заставляя их уйти без боя, говорят адвокаты. В результате, эти заявления сами по себе могут увеличить количество бездомных или создать такое CDC надеялся избежать переполненности своим запретом.

Со 2 сентября, когда, например, CDC объявил мораторий, Средняя Америка подала 384 заявления о выселении в 23 округах 5 штатов, как показывают протоколы судебных заседаний. В документах, представленных арендаторами во многих из этих случаев, говорится, что они не могут платить арендную плату, потому что они пострадали от Covid, свидетельство, которое требует запрет CDC.

Mid-America владеет 102 000 домов в 16 штатах, и его недавние выселения были зарегистрированы, даже когда он процветал. Помимо увеличения дивидендов, с сентября цена акций компании выросла на 11%.2.

Констебль округа Марикопа Дарлин Мартинес сопровождает семью из их квартиры после вручения приказа о выселении за неуплату в Фениксе 30 сентября 2020 г. Джон Мур / Getty Images file

Представитель Mid-America заявила о выселении компании процессы «полностью соответствуют условиям распоряжения CDC, а также государственным и местным законам и распоряжениям». По ее словам, компания подает иск о выселении только в крайнем случае.

«Мы предложили ряд соглашений об отсрочке аренды, а также возможность прекращения аренды без платы за расторжение», — добавила пресс-секретарь.«Мы также предоставили информацию о том, куда обращаться за финансовой помощью от различных государственных, благотворительных и общественных организаций».

Другие крупные и богатые корпоративные арендодатели также предъявляют иски о выселении арендаторов во время моратория, согласно базе данных, составленной PE Stakeholder Project, некоммерческой организацией, изучающей влияние частных инвестиционных компаний на сообщества. Срок действия запрета намечен на 31 января.

Ventron Management — одна из таких компаний.Согласно данным, крупный канадский концерн по недвижимости, которому принадлежит 21 жилой комплекс в Джорджии и Флориде, Ventron подал к концу года 649 исков о выселении в этих округах. Другой — Blue Magma Residential, компания из Тампы, которая за этот период подала 344 заявления о выселении; ей принадлежит более 10 000 квартир в 18 населенных пунктах.

Связанные

NBC News не смогла определить, сколько из этих исков было возбуждено против арендаторов, подавших свидетельства CDC.

«С момента вступления в силу моратория мы получили более 30 000 заявлений о выселении от крупных домовладельцев, — сказал Джим Бейкер, исполнительный директор проекта PE Stakeholder Project.«Мы не предполагаем, что большинство из них являются нарушениями закона, но мы считаем, что кто-то должен выяснить, действительно ли компании соблюдают закон».

Также, по словам защитников арендаторов, вызывает беспокойство тот факт, что некоторые из крупных компаний, преследующих выселение во время моратория, получили государственную помощь, как показывают кредитные отчеты.

Компания Ventron, например, получила от 2 до 5 миллионов долларов в рамках Программы защиты зарплаты в апреле прошлого года — федеральной инициативы по ссуде с безвозвратной оплатой, направленной на то, чтобы помочь малым предприятиям пережить пандемию.Согласно судебным протоколам, Ventron подала около 250 исков о выселении через неделю после того, как компания получила деньги ГЧП.

Компания Ventron не ответила на два письма с просьбой прокомментировать ситуацию.

Blue Magma Residential получила от 1 до 2 миллионов долларов в форме ГЧП в апреле прошлого года. В июне он также получил 150 000 долларов в виде ссуды в связи с катастрофой, причиненной экономическим ущербом, от Управления малого бизнеса.

Blue Magma не ответила на письмо с просьбой о комментарии.

«Компании по недвижимости, получающие эти деньги, не должны выселять людей», — сказал Скотт Клингер из некоммерческой организации Jobs with Justice, которая продвигает права профсоюзов и опубликовала отчет о компаниях, получивших государственную поддержку и подавших заявления о выселении.«Это вызывает более широкую дискуссию о том, как мы обеспечиваем корпоративную ответственность, когда мы оказываем федеральную помощь корпорациям».

Связанные

Средняя Америка не получала средств ГЧП, но прошлым летом получила другую государственную поддержку, когда Федеральная резервная система заплатила 3,3 миллиона долларов за покупку облигаций компании на 3 миллиона долларов. Как показывают отчеты, покупки были частью программы покупки долговых обязательств ФРС, разработанной для поддержки рынка корпоративных облигаций и компаний, выпускающих на нем долговые обязательства. Этот рынок был подавлен опасениями инвесторов по поводу финансовых проблем корпораций, связанных с Covid.

Покупка облигаций ФРС дала толчок Средней Америке, помогая ей привлечь 450 миллионов долларов нового долга в августе, вероятно, с меньшими затратами, чем компания заплатила бы в противном случае.

Пресс-секретарь Средней Америки не дала ответа на критику компаний, подавших заявления о выселении при получении федеральной помощи.

Вопросы о выселении компаний, получающих государственную помощь, возникают в связи с запуском второй программы ГЧП. Пакет стимулов на 900 миллиардов долларов, принятый Конгрессом в конце прошлого года, предусматривает дополнительные 284 миллиарда долларов в виде финансирования в рамках ГЧП.

Марш защитников прав арендаторов к федеральному зданию JFK 13 января 2021 года в Бостоне. Акция протеста была частью национального дня действий, призывающих новую администрацию Байдена продлить мораторий на выселение, введенный в ответ на пандемию COVID-19. Майкл Дуайер / AP

Эбони Дениз Тернер из Майами подвергается выселению, инициированному ее домовладельцем. , Голубая магма жилой. Согласно документам, поданным в суд, она заключила контракт с Covid в конце лета и получила отпуск от работы в Управлении транспортной безопасности.Она сказала NBC News, что ей урезали зарплату, и она не могла позволить себе арендную плату. Она сказала, что заплатила, сколько могла, и заполнила форму CDC, в которой говорилось, что она пострадала от Covid, который был рассмотрен NBC News.

Blue Magma все равно возбудила дело о выселении в октябре, свидетельствуют материалы суда. По ее словам, после этого компания перестала отвечать на звонки и электронные письма Тернера. Сейчас она живет со своей сестрой и в конце декабря получила разрешение на помощь в аренде через местную некоммерческую организацию. По словам Тернера, Blue Magma заявила, что денег от помощи по аренде недостаточно.

«В то время, когда я заболел, не было ни жилья, ни понимания», — сказал Тернер в телефонном интервью. «После того, как я узнал обо всем, что происходит, меня это шокирует. Никогда не думал, что со мной такое случится ».

Тернер должен пройти слушание по выселению с посредником на среду. По словам Тернера, сумма, которую, по словам арендодателя, она должна, включает штрафы за просрочку платежа и сборы, связанные с выселением. Она добавила, что комплекс апартаментов находится в плохом состоянии и что ее жалобы на дыру в кухонном полу и грибок, растущий на ее входной двери, не были устранены.

Blue Magma не ответила на вопросы по делу Тернера.

Исследования подтверждают, что крупные корпоративные арендодатели проводят действия по выселению более агрессивно, чем их более мелкие коллеги. Исследование, проведенное в 2016 году Федеральным резервным банком Атланты, проанализировало выселения в районе Атланты и показало, что корпоративные арендодатели чаще подают уведомления о выселении, чем мелкие арендодатели, отмечая, что «некоторые из крупнейших фирм подают уведомления о выселении на треть своей собственности в год.Исследование также показало, что владельцы частной собственности, сдающейся в аренду, «имеют исключительно высокие показатели выселения».

В отчете также сделан вывод о том, что «крупные корпоративные арендодатели, поддерживаемые институциональными инвесторами, с гораздо большей вероятностью будут добиваться выселения, чем другие», предполагая, что домовладельцы проводят выселения, чтобы удовлетворить требования инвесторов о прибыльности. Исследователи отмечают, что подача документов о выселении может быть методом сбора арендной платы, и рекомендуют дальнейшее исследование, чтобы определить, добиваются ли эти домовладельцы более высоких показателей фактических выселений.

Увеличение количества выселений среди корпоративных арендодателей может быть, по крайней мере, частично объяснено резким мышлением руководителей этих компаний, сказал Шамус Роллер, исполнительный директор Национального центра жилищного права. «Они устанавливают правила о том, когда кого-то выселяют, и лишают подчиненных как можно больше свободы усмотрения», — сказал он NBC News. «Большинству людей трудно выселить знакомых. Корпоративная структура лишает нас этих знаний и настроений ».

Несмотря на федеральный запрет, арендодатели все еще перемещаются, чтобы выселить людей во время пандемии — ProPublica

ProPublica — это некоммерческий отдел новостей, который расследует злоупотребления властью.Подпишитесь, чтобы получать наши самые популярные новости, как только они будут опубликованы.

Арендодатели по крайней мере в четырех штатах нарушили запрет на выселение, принятый Конгрессом в прошлом месяце, как показывает обзор отчетов, и вынудили более сотни человек покинуть свои дома.

Стремясь помочь арендаторам в условиях пандемии коронавируса и стремительного роста безработицы, Закон CARES от 27 марта запретил подавать заявки на выселение для всех арендованных единиц жилья, пользующихся федеральной поддержкой, что составляет более четверти от общего числа.

Но ProPublica обнаружила, что владельцы зданий, которые просто не соблюдают закон, без каких-либо очевидных последствий, подают документы о выселении арендаторов из собственности в Джорджии, Оклахоме, Техасе и Флориде. Множество случаев, найденных ProPublica, представляют собой лишь небольшую часть от истинного количества, поскольку нет общенациональной — или, во многих случаях, даже в масштабе штата — базы данных о выселении.

Четыре домовладельца заявили, что отменяют заявления о выселении после того, как ProPublica связалась с ними и сообщила, что эти документы являются незаконными.Однако национальные группы по торговле недвижимостью уже лоббируют ограничение действия запрета.

Помогите нам продолжать сообщать о COVID-19

Вы — работник общественного здравоохранения или передовой поставщик медицинских услуг? Вы работаете в государственном учреждении или с ним, участвуя в усилиях по защите населения? Пострадали ли вы или ваша семья лично? Покажите нам, что мы должны освещать, или выступите в роли эксперта, чтобы убедиться, что мы идем по правильному пути.

Примечание: Если у вас появились признаки, предупреждающие об опасности COVID-19, такие как затрудненное дыхание или посинение губ, немедленно обратитесь за медицинской помощью.У CDC есть дополнительная информация о том, что делать, если вы заболели.

В жилом комплексе The Life at Pine Village за пределами Атланты, где однокомнатные квартиры сдают примерно за 850 долларов в месяц, на прошлой неделе семь арендаторов были поданы заявления о выселении.

«Спасибо, что обратили на это наше внимание. Выселения в The Life at Pine Village были произведены по ошибке и были остановлены. Сегодня наша команда работает над тем, чтобы связаться со всеми арендаторами, которые изначально получали уведомления », — сказал Марк Брайкович, представитель владельца Olive Tree Holdings из Манхэттена.

Olive Tree владеет портфелем зданий в Техасе и Джорджии стоимостью более 500 миллионов долларов. Брайкович сказал, что сотрудники не понимали, на что распространяется запрет на выселение, отметив «необычное и быстрое внесение изменений в закон».

В апартаментах Laurel Pointe в Форест-Парке, штат Джорджия, домовладелец подал заявление о выселении 25 семей через несколько дней после принятия федерального запрета. Здание принадлежит компании Stonemark Housing Partners из Сиэтла и управляется компанией Cushman & Wakefield за 2 доллара.5 миллиардов публично торгуемых фирм по недвижимости.

Получите наши лучшие расследования

Подпишитесь на рассылку новостей Big Story.

Представитель Laurel Pointe сказал, что после получения запроса ProPublica о комментариях: «Мы начали тщательное расследование и определили, что мы неосознанно и неправомерно начали процесс выселения нескольких жителей. Жильцов не обслуживали и не выселяли из домов, и сегодня утром мы первым делом подали заявление о прекращении всех выселений.”

Последние документы о выселении подчеркивают неспособность Конгресса включить механизм обеспечения соблюдения в закон, а также сложность запрета, который применяется только к определенным категориям собственности.

«В законопроекте нет ничего, что могло бы предусматривать четкое наказание за нарушение нового закона», — сказал Дэн Иммерглюк, профессор урбанистики в Университете штата Джорджия в Атланте. Он добавил, что неясно, знают ли арендодатели о запрете.

Невозможно узнать, насколько распространены нарушения. Заявления о выселении, как известно, трудно отследить по стране, потому что они обычно рассматриваются в городских или окружных судах, только некоторые из которых публикуют дела в Интернете, даже в обычное время. Примерно 120 заявлений о выселении, обнаруженных ProPublica, представляют собой обзор записей всего в семи округах в трех штатах, а также во всем штате Оклахома. Эти места были выбраны с учетом их населения, легкости доступа к онлайн-записям и наличия значительного числа новых случаев заболевания за последний месяц.Несколько других окружных судов, в которых ProPublica пыталась проверить записи, полностью прекратили публиковать информацию о делах из-за пандемии.

Арендодателям по-прежнему разрешается подавать заявления о выселении некоторых видов в отношении застрахованной собственности, в том числе когда арендатор представляет угрозу для других. Им запрещено выселять арендаторов за неуплату арендной платы. Но документы по примерно 70 делам, которые удалось получить ProPublica, показали, что домовладельцы подали иск специально за невыплату арендной платы в нарушение закона.

Арендодатели уже лоббируют отмену федерального запрета, действовавшего более двух недель назад. В письме в Белый дом и Конгресс в этом месяце несколько национальных торговых групп настаивали на том, чтобы запрет на выселение был сужен, чтобы охватить только арендаторов, «пострадавших от вспышки болезни, но также требуют, чтобы жители официально уведомили владельца собственности», The Real Deal сообщил.

Заявление о выселении не означает, что арендатора немедленно выгнали к обочине.Арендаторы иногда также защищены государственными и местными законами. Процедура отличается в каждом штате, но при нормальных обстоятельствах может пройти несколько недель с момента, когда арендатор пропустит арендную плату, прежде чем шериф доберется до их двери. По словам адвокатов, арендаторы, которым грозит выселение, часто не знают своих законных прав, и одно только уведомление может заставить их покинуть свои дома, что создает угрозу для здоровья населения перед лицом продолжающейся пандемии.

Даже если арендаторы доведут до конца процесс выселения, подача документов может иметь другие серьезные последствия.Зачастую арендаторам взимается значительная плата, и они могут быть добавлены в черные списки, используемые многими арендодателями для проверки потенциальных арендаторов. «Это немедленно снижает вашу способность выбраться из ситуации, в которой вы находитесь, и гораздо сложнее найти арендодателя, который будет вам сдавать в аренду», — сказала Эрин Уиллоуби, юрист Общества правовой помощи Атланты.

Закон CARES запрещает арендодателям взимать с арендаторов сборы, но большинство рассмотренных ProPublica заявлений о выселении показывают, что арендодатели требовали от арендаторов штрафов за просрочку платежа и судебных издержек.Размер платы варьируется, но обычно составляет от 20% до 30% от ежемесячной арендной платы арендатора. В некоторых случаях, рассмотренных ProPublica, только гонорары адвокатов достигали 300 долларов.

Защитники жилищного строительства по всей стране изо всех сил пытаются определить, какие здания подпадают под запрет на выселение, который продлится до 25 июля. Закон CARES определяет несколько категорий, включая здания с ипотечными кредитами, поддерживаемыми государством, и другие здания, которые получают определенные налоговые льготы или участвуют в ваучерах. программы.Это покрывает более 25% всей арендной платы в стране, по оценкам Urban Institute, или не менее 12,3 миллиона единиц. Не существует единого инструмента или источника данных, который сообщал бы арендаторам, адвокатам или арендодателям, распространяется ли на их здание запрет. Из-за этого арендаторам трудно узнать, было ли возбуждено их дело о выселении незаконно или нет.

Даже несмотря на то, что некоторые домовладельцы нарушают запрет, общее количество выселений существенно снизилось в регионах, рассмотренных ProPublica.В дополнение к мораторию CARES Act, некоторые штаты издали свои собственные запреты на выселение, и многие физические суды в настоящее время закрыты для несущественной деятельности, что затрудняет подачу документов в местах, где нет онлайн-портала. Хотя многие из незаконных документов, обнаруженных ProPublica, поступили через несколько дней после того, как запрет был принят 27 марта, записи показывают, что домовладельцы продолжали подавать заявления о выселении в течение последних двух недель.

Большинство домовладельцев, подавших заявления о выселении после вступления в силу запрета, не ответили на запросы о комментариях.В их число входит Emerald Equity Group, нью-йоркская фирма, которая наиболее известна в отрасли приобретением портфеля арендных зданий в Восточном Гарлеме на сумму более 350 миллионов долларов в 2016 году.

Генеральный директор

Emerald Исаак Кассирер часто является предметом статей в деловой прессе, в том числе об инвестировании в здания с регулируемой арендной платой с прицелом на повышение арендной платы, судебные иски арендаторов и обвинения в плохом содержании зданий. Кассирер сказал, что апартаменты Emerald доступны по цене и что он никогда не беспокоит арендаторов.

Подробнее

В период с 30 марта по 1 апреля Emerald подала документы о выселении девяти арендаторов 13Ten Apartments, комплекса в малообеспеченной, преимущественно черной части округа ДеКалб за пределами Атланты.Но в 2019 году фирма Кассирера взяла на недвижимость ссуду на сумму 47 миллионов долларов, обеспеченную государством, что ставит ее под запрет на выселение в соответствии с законом CARES.

ProPublica смогла выявить незаконные документы о выселении путем перекрестных ссылок на документы судов в Хьюстоне, Тампе, метро Атланта и Оклахома с ипотечными документами и базами данных Министерства жилищного строительства и городского развития, а также Fannie Mae и Freddie Mac. Два спонсируемых государством агентства поддерживают рынок жилья, покупая ссуды у кредиторов и перепродавая их инвесторам.

Юристы утверждают, что в отсутствие федеральных санкций арендодателям вряд ли грозят какие-либо последствия за обращение в местные суды по незаконным делам.

«Нет ничего важнее, если домовладелец проиграет дело или будет отклонено», — сказал Эрик Данн, директор по судебным спорам Национального проекта жилищного права. У многих арендаторов нет ресурсов для оспаривания своих дел, и планка для создания системы необоснованных судебных исков перед судьей высока.

«Очень редко суды налагают санкции на домовладельцев, — сказал Данн.

Поскольку не существует законодательства, освобождающего арендаторов от арендной платы во время пандемии, арендаторы, которые в настоящее время защищены от выселения, все равно будут нести ответственность за выплату задолженности по арендной плате после снятия федеральных и местных запретов.

Из-за отсутствия помощи в аренде жилищные защитники готовятся к худшему, когда процесс выселения возобновится.«Мы не хотим, чтобы образовался обрыв, с которого малообеспеченные арендаторы упадут после снятия моратория», — сказала Дайан Йентель, президент и главный исполнительный директор Национальной жилищной коалиции для малоимущих.

Группа

Yentel выступает за принятие дополнительного законодательства, чтобы обеспечить финансирование краткосрочной помощи в аренде, чтобы арендаторы и домовладельцы могли продолжать оплачивать свои счета.

Выдержка из ответа арендатора на иск о выселении в Юнион-Сити, штат Джорджия. (Получено ProPublica)

У вас проблемы с арендной платой, ипотекой или долгами? Или вы работаете в жилищном или долговом секторе и думаете, что нам следует знать кое-что? Дайте нам знать здесь.

Разъяснение, 17 апреля 2020 г .: Эта история была обновлена, чтобы отразить неопределенность в отношении количества сдаваемых в аренду единиц жилья, на которое распространяется запрет на выселение по Закону CARES. По оценке Urban Institute, запрет распространяется как минимум на 12,3 миллиона единиц. Истинное число выше, но точные цифры неизвестны.

Обновление, 20 апреля 2020 г .: Представитель GoldOller Real Estate Investments сообщил ProPublica, что 11 незаконченных выселений в его комплексе Westhaven в Винингсе были поданы после отмены запрета после обращения ProPublica.

Проблемы с арендной платой, ипотекой или долгами? Мы хотим услышать от тебя.

Для заполнения этой формы требуется JavaScript. На базе CityBase.

выселений в Колорадо: что нужно знать во время коронавируса

Что мне делать, если я задерживаю арендную плату?

Самый простой способ избежать выселения — это договориться с домовладельцем.Лучшее время для этого — за до того, как истечет срок платежа за и арендодатель обратится в суд. Многие арендодатели разрешают арендаторам возвращать арендную плату в течение нескольких месяцев.

Если вы придете к соглашению, поверенные говорят, что оно должно быть написано ясным, простым языком и подписано обеими сторонами. Штат опубликовал шаблон для соглашений о погашении.

После начала судебного разбирательства домовладельцы не обязаны принимать платежи и часто приступают к выселению.Дела о выселении могут стать частью юридической записи арендатора после их подачи, что может затруднить получение жилья в будущем.

Кевин Дж. Бити / Денверит Демократические социалисты Денвера, одетые как мрачные жнецы, протестуют против отсутствия защиты от выселения перед Капитолием, 26 мая 2020 г.

Какие ресурсы доступны для арендаторов в Колорадо?

Люди, которым грозит выселение, могут обратиться за бесплатной юридической помощью к адвокату в рамках проекта защиты от COVID-19 по защите от выселения, осуществляемого частным сообществом.Аналогичную помощь можно получить через юридические службы штата Колорадо и Закон о бедности штата Колорадо.

Различные некоммерческие организации и органы местного самоуправления предлагают различные формы помощи с арендной платой и другими счетами. Например, жители Денвера могут подать заявку на получение прямой денежной помощи от города. В штате есть карта программ предотвращения выселений в Колорадо.

На сайте OnwardCO есть список услуг, которые предоставляют питание, медицинское обслуживание и многое другое. Государственная служба ПИК может предоставить питание, денежную помощь и многое другое.Государственная программа LEAP предлагает помощь в оплате счетов за электроэнергию в зимний период. Mile High United Way также управляет службой 2-1-1, чтобы соединить людей с помощью и поддержкой. Ассоциация семейных ресурсных центров имеет партнеров по всему Колорадо, которые могут помочь.

У GES Coalition есть справочник на испанском и английском языках по жилищным ресурсам в Денвере.

Колорадская квартирная ассоциация также занимается сбором средств для помощи арендаторам, которые задерживают арендную плату. Арендаторы могут подать заявку на эту помощь через Фонд помощи жителям.

Что, если бы у меня уже было дело о выселении до моратория?

Некоторые выселения ожидали рассмотрения в суде в течение нескольких месяцев. Некоторые местные суды просто заморозили эти дела и теперь возобновляют их через слушания по телеконференции.

В некоторых случаях это означает, что теперь будет назначено слушание. Но если дело уже решено, судья может в любой момент выдать приказ о выселении.

В других округах суды отказались принимать дела о выселении или отменили их.Теперь домовладельцы могут возобновить рассмотрение этих дел. Завершение судебного разбирательства может занять несколько недель, но некоторые суды и шерифы сначала рассматривают эти «отложенные» дела. Опять же, домовладельцы в этих случаях не обязаны принимать погашение, хотя арендаторы все же могут попытаться договориться о сделке по погашению. Если домовладелец согласен, они могут отозвать дело.

Что могут делать домовладельцы?

Многие арендодатели зависят от дохода от аренды, чтобы выплачивать ипотечные ссуды на свою собственность.Без них они могут быть лишены права выкупа. Если это ссуда, обеспеченная государством, кредиторы и обслуживающие организации не могут начать или завершить процедуру выкупа закладной до 31 августа.

Помимо переговоров по сделкам по погашению, домовладельцы также могут добиваться отсрочки от своего ипотечного кредитора. Если кредитор согласен, домовладелец может отложить ежемесячные выплаты по ипотеке. Для ссуд, обеспеченных федеральным фондом, домовладелец имеет право потребовать отсрочки платежа в общей сложности на год.

Погашение задолженности по квартплате

Если вы задержали выплату арендной платы, вам следует незамедлительно принять меры, чтобы исправить ситуацию.

По возможности важно постараться погасить задолженность по аренде. Если вы этого не сделаете, вы можете потерять свой дом и иметь проблемы с поиском жилья.

Содержание

Проверьте, сколько арендной платы вы должны

Прежде чем связываться с арендодателем, убедитесь, что он просит вас вернуть нужную сумму.

Если вы являетесь арендатором с гарантированной или гарантированной краткосрочной арендой, важно, чтобы вы знали, сколько арендной платы вы должны. Постарайтесь, чтобы ваша задолженность не превышала 8 недель, если вы платите еженедельно, или 2 месяцев, если вы платите ежемесячно.Если у вас больше задолженностей, арендодатель может направить вам «уведомление по разделу 8». Это означает, что они подадут на вас в суд с целью выселения.

Если вы сможете выплатить достаточно арендной платы, так что у вас будет задолженность менее 8 недель на дату судебного слушания, суд может не выселить вас. Узнайте, что делать, если арендодатель направил вам уведомление по разделу 8.

Если вы — арендатор с гарантированной краткосрочной арендой и у вас большая задолженность по арендной плате, ваш домовладелец, скорее всего, направит вам уведомление «раздел 21», чтобы попытаться выселить вас.Узнайте, что делать, если арендодатель направил вам уведомление в соответствии с разделом 21.

Разговор с домовладельцем

Убедившись, что сумма, которую вас просят вернуть, является правильной, вам следует связаться с арендодателем. Объясните, почему вы задержали арендную плату.

Если вы можете полностью погасить задолженность, сделайте это как можно скорее. Убедитесь, что вы получили квитанцию ​​от арендодателя в письменной форме.

Получение помощи в погашении задолженности по квартплате

Вы должны убедиться, что получаете весь возможный доход, включая любую помощь в оплате аренды или других льгот, на которые вы, возможно, имеете право.Вам следует проверить, можете ли вы получить универсальный кредит и можете ли вы получить помощь со своими счетами.

Если с вами живут люди, убедитесь, что они знают о ваших проблемах с арендной платой и помогают вам, если могут. Например, если с вами живут взрослые дети, попросите их внести что-нибудь, чтобы помочь вам погасить задолженность. Объясните, что вы все можете потерять дом, если не сможете вернуть свою задолженность.

Если вы получаете пособие

Если вы получаете определенные льготы, вы можете попросить вычесть сумму из ваших платежей и выплатить ее непосредственно арендодателю.Это называется «вычетом третьей стороны».

Сторонние вычеты могут производиться из следующих льгот:

• Универсальный кредит
• Поддержка дохода
• Пенсионный кредит
• Пособие для лиц, ищущих работу, на основе дохода (JSA)
• Связанное с доходом пособие по трудоустройству и поддержке (ESA)

Получение вычета третьей стороной означает, что ваша задолженность по арендной плате будет погашена автоматически, и вам не придется беспокоиться о дополнительных платежах арендодателю самостоятельно.

Сторонние вычеты могут составлять до 20% от ваших льгот. Если вы не можете позволить себе платить такую ​​сумму, спросите арендодателя, можете ли вы платить ему меньшую сумму каждую неделю или месяц.

Выплата арендной платы

Если вы не можете полностью погасить свою задолженность, вам следует попросить время, чтобы ее погасить. Вы можете предлагать доплачивать к арендной плате каждый месяц или неделю в течение определенного периода времени, пока не будет погашена задолженность. Это называется «планом погашения». Ваш домовладелец может согласиться на это, а не прекратить вашу аренду, потому что он хочет вернуть деньги, которые вы должны.

Важно согласовать план погашения, который вы можете себе позволить. Если вы не будете придерживаться плана, домовладелец, вероятно, подаст на вас в суд и попытается выселить. Вы можете попытаться согласовать план погашения с домовладельцем в любое время — даже если вы уже получили документы о том, что арендодатель подает на вас в суд.

Также важно, чтобы вы всегда были в курсе текущих арендных платежей. Если вы не можете позволить себе полную арендную плату, ваша задолженность только возрастет.

Если вы снимаете жилье в муниципалитете или жилищной ассоциации

У вашего арендодателя должна быть политика в отношении задолженности по арендной плате. Например, им следует подумать о создании разумного плана погашения, прежде чем подавать на вас в суд.

Вы можете проверить, что делать, если ваша посадка приведет вас в суд.

Если вы арендуете у частного домовладельца

Ваш арендодатель может ожидать, что вы быстро погасите задолженность, но он не должен беспокоить вас или предпринимать другие действия, такие как отключение газа или электричества, чтобы попытаться заставить вас заплатить быстро.Если арендодатель каким-либо образом угрожает вам или запугивает вас, поговорите с консультантом.

Проверьте, сколько вы можете позволить себе выплатить

Чтобы определить, сколько вы можете позволить себе выплатить арендодателю, вам необходимо внимательно изучить свой семейный бюджет.

Вам нужно будет составить список всех денег, которые вы получаете, и всех денег, уходящих из вашей семьи. Вы можете получить помощь с составлением бюджета.

Ваш бюджет должен включать любые другие долги, которые вы должны. Убедитесь, что заявленные вами суммы реалистичны.После того, как вы это сделаете, вы можете показать его арендодателю, чтобы он увидел, сколько вы можете позволить себе возвращать каждый месяц.

Если вы обнаружите, что у вас недостаточно денег для погашения задолженности по аренде, или вам нужна помощь в разработке плана погашения, поговорите с консультантом.

Просить арендодателя согласиться с планом погашения

Если ваш домовладелец согласен с планом погашения, запишите его и попросите подписать его.

Если арендодатель не подписывает договор, вам все равно придется заплатить то, что вы предложили.Это может иметь значение, если домовладелец подаст на вас в суд.

Если вы не соблюдаете свой план погашения

Если вы согласовали план погашения, но не соблюдали его, ваш домовладелец, вероятно, подаст в суд, чтобы выселить вас.

Вы можете попросить арендодателя дать вам второй шанс. Объясните причины, по которым вы не соблюдали соглашение, и, если можете, покажите им, что этого больше не повторится. Например, вы могли найти новую работу или начали получать Universal Credit

.

Однако вам может быть очень трудно убедить арендодателя выслушать вас.В этом случае обратитесь к консультанту.

Могут ли вас выселить, даже если вы погасите задолженность?

В некоторых случаях вас все равно могут выселить, даже если вы вернете задолженность. Это может произойти, если у вас есть определенные типы аренды, например, гарантированная краткосрочная аренда.

Если у вас есть задолженность по арендной плате и вы являетесь арендатором с гарантированной или гарантированной краткосрочной арендой, вам следует поговорить с консультантом.

Узнайте больше о том, что делать, если арендодатель подает на вас в суд в связи с задолженностью по квартплате.

Дополнительная помощь

.