Потребительский кредит и ипотека одновременно: Каждый пятый ипотечный заемщик одновременно обслуживает еще несколько других кредитов

Янв 10 1970

Содержание

Россияне все чаще берут кредит на первоначальный взнос по ипотеке

Среди потенциальных уязвимостей кредитного рынка Банк России называет тенденцию к увеличению числа заемщиков, которые берут кредит на первоначальный взнос по ипотеке. И хотя регулятор считает, что вопрос пока не требует принятия специальных мер, эксперты опасаются, что в будущем это может вылиться в серьезные проблемы для самих заемщиков.

Проанализировав динамику долговой нагрузки в IV квартале 2019 г. и I квартале 2020 г., Банк России отметил, что доля ипотечных кредитов, первоначальный взнос по которым мог осуществляться за счет потребительского кредита, выросла до 5,5% 2020 г.

«Использование потребительских кредитов в качестве первоначального взноса по ипотеке может означать, что заемщик испытывает трудности со сбережением средств, в том числе из-за того, что существенная часть доходов направляется на потребление товаров и услуг, – отмечают эксперты Банка России. – Такие заемщики характеризуются повышенным уровнем кредитного риска, о чем свидетельствует зависимость между частотой дефолтов по кредитам и величиной первоначального взноса».

Сам по себе тренд, отмеченный Банком России, при небольшой доле таких кредитов вряд ли сможет серьезно обострить ситуацию на рынке ипотечного кредитования в ближайшее время, указывают эксперты. «Роста объема таких кредитов ждать не стоит, поскольку их ограничивает расчет долговой нагрузки, который учитывает совокупный объем задолженности потенциального заемщика, – убеждена младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Балясова. – В росте количества кредитов на одного заемщика также нет ничего страшного, важно отношение совокупной задолженности по всем кредитам к доходу заемщика».

Однако другие эксперты относятся к этой тенденции настороженно. Чаще всего кредитоваться под получение ипотеки рискуют те, кто опасается ухудшения своего финансового положения и знает, что в будущем взять кредит на жилье у него не получится. Льготная ипотека и снижающиеся в целом ставки по кредитам сейчас подстегивают именно таких, потенциально неплатежеспособных заемщиков обзаводиться жильем.

«Цифра в 5,5% не является критичной, хотя она может свидетельствовать о проблемах у отдельных заемщиков. Снижающиеся проценты банков за пользование кредитами неизбежно будут стимулировать людей к принятию рискованных финансовых решений. Они будут за счет потребительских кредитов не только оплачивать первоначальный взнос по ипотеке, но и, например, приобретать акции. Рост подобных операций говорит и о слабости кредитного скоринга банков при выдаче тех или иных кредитов», – поясняет заведующий лабораторией анализа институтов и финансовых рынков Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС Александр Абрамов.

Но тот факт, что банки допускают рост числа таких кредитов, объясняется легко. «Разумеется, крупные банки, выдавая ипотечные займы, имеют возможность оценивать кредитную нагрузку своих заемщиков. Но некоторые из них закрывают на это глаза, так как договор ипотеки страхует их риски: в ситуации неплатежей они защищены залогом», – поясняет директор департамента риск-менеджмента УК «Ай кью джи управление активами» Александр Баранов. А вот заемщик в первые 3–5 лет ипотеки, для которой брался кредит на первоначальный взнос, оказывается особенно уязвимым. «Потребительский кредит сам по себе более дорогой, чем и ипотека, и сравнительно короткий, – указывает Баранов. – Когда у заемщика возникает неопределенность с доходами, возникает высокий риск его дефолта. Я склонен считать, что Банк России обеспокоен не столько возможными проблемами ипотечных банков, сколько проблемой целого пласта заемщиков, которые могут оказаться в тяжелой ситуации: без жилья и с потребительским кредитом».

При этом рост числа заемщиков, готовых брать кредит ради кредита, эксперт объясняет тем, что у людей иссякли накопления. «Растет число людей, которые могут хоть сколько-нибудь значимую покупку сделать только за счет кредитных ресурсов. Это принципиально меняет платежеспособный спрос в данном сегменте», – говорит Баранов.

Худший вариант развития тренда – появление нового класса высокорисковых заемщиков, что неизбежно отразится на общих условиях кредитования, полагают эксперты. «При значительном росте числа потребительских кредитов, использованных для формирования первоначального взноса по ипотеке, рынок ипотечного кредитования может получить новый класс недостаточно платежеспособных заемщиков, – поясняет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин. – Как следствие, вырастет уровень риска по ипотечным кредитам. Тогда банки будут вынуждены увеличивать ставки». Вряд ли стоит говорить о дефиците качественных заемщиков в ближайшее время, подчеркивает эксперт, но в среднесрочной перспективе на фоне низкого роста доходов потребителей такая ситуация вполне может возникнуть.

Дадут ли ипотеку, если есть кредит

Не все могут позволить себе купить квартиру за счёт собственных сбережений и обращаются за помощью к банку c целью получения ипотечного кредитования. При этом у будущего заемщика может возникнуть вопрос — можно ли оформить ипотеку при наличии незакрытого потребительского кредита. На практике подобные решения каждым банком рассматриваются индивидуально. В данной статье предоставлена актуальная информация о том, может ли повлиять наличие непогашенного кредита на решение банка при оформлении ипотеки.

Содержание

Скрыть

Как наличие кредита влияет на вероятность одобрения?

Как влияет наличие непогашенного ипотечного кредита?

Можно ли утаить предыдущий займ?

Возможные последствия

Как банки относятся к таким заемщикам?
1. Сбербанк
2. Другие банки

Как наличие кредита влияет на вероятность одобрения?

Наличие любого кредитного обязательства может стать причиной отказа в ипотечном займе. Действующие кредитные обязательства накладывают определенные ограничения на финансовые возможности клиента. Именно поэтому банк должен быть уверен, что платежеспособность клиента находится на высоком уровне.При анализе анкеты учитывается множество факторов, влияющих на одобрение ипотеки при наличии дополнительного кредита:

Суммарный доход всех членов семьи;
Возможность привлечения созаемщиков;
Владение недвижимостью, которая может стать залогом;
Безупречная кредитная история клиента;
Высчитывается остаток личных средств, которые остаются после погашения всех кредитов, включая ипотеку — сумма должна составлять не менее 50% от общего дохода.

Таким образом, банки проводят детальный финансовый анализ, прежде чем окончательно одобрить ипотечный кредит клиенту, имеющему дополнительные кредитные обязательства.

Как влияет наличие непогашенного ипотечного кредита?

Если у клиента возникла ситуация, когда ему требуется взять ипотеку при наличии уже действующего жилищного кредита, в большинстве случаев банки не идут на подобные риски и могут отказать в повторном кредитовании. Чаще всего в такой ситуации клиенту могут посоветовать продать первое жилье, взятое в ипотеку, а уже затем оформлять новый жилищный кредит.

Некоторые банки могут пойти на уступки и оформить новое кредитное обязательство, но доходы клиента должны быть соответствующими — после погашения ежемесячных платежей по двум ипотечным кредитам оставшаяся сумма должна составить не менее 50% от общего дохода.

При этом клиенту потребуется внести весомый первоначальный взнос при оформлении второго жилищного кредита.

Можно ли утаить предыдущий займ?

При подаче заявки на одобрение ипотечного кредита важно указывать точную и достоверную информацию — при наличии любых фактических ошибок банк отклоняет документацию. Если заемщик действительно заинтересован в заключении долгосрочного договора, важно не обманывать банк и указывать наличие всех кредитных обязательств в сторонних финансовых системах. Вся информация проверяется через специальный сервис, доступный для всех банков, полностью раскрывающий кредитную историю любого клиента, также предоставляющий информацию о наличии всех совершавшихся когда-либо просрочек по кредитам.

Скрыть наличие существующего кредита можно лишь в случае, если сотрудники финансовой организации не успели подать данные в бюро кредитных историй. Хотя данные случаи являются скорее исключением, поскольку специалисты своевременно вносят все необходимые данные по существующим кредитам.

Возможные последствия

Банковская организация, получившая заявку, обрабатывает документацию в течение нескольких минут. При указании недостоверных данных банк вправе отклонить любую поступающую документацию. Соглашаясь на обработку личных персональных данных, клиент предоставляет банку право детально рассмотреть существующую кредитную историю, в которой указана детальная информация о наличии существующих займов.

Как банки относятся к таким заемщикам?

Некоторые банки могут сразу внести клиентов, заведомо указавших неверную информацию, в специальный черный список потенциальных заемщиков. При этом получить следующий кредит в данной финансовой организации будет достаточно сложно.

Сбербанк

Известный Российский банк применяет индивидуальный подход к каждому клиенту. При оформлении ипотечного займа используется специальная скоринговая система — когда за каждый пункт в анкете клиента начисляется определенное количество баллов.

Кроме стандартного набора «качеств» — платежеспособности и уровня доходов клиента, банк оценивает также наличие других кредитов и предоставляет дополнительные баллы за их отсутствие. Результаты скоринга могут влиять на одобрение Сбербанка при оформлении ипотеки, поэтому при наличии существующих долговых обязательств клиент может попросту не набрать нужное количество баллов.

При этом следует помнить, что Сбербанк осуществляет индивидуальный подход абсолютно к каждому клиенту.

Другие банки

Некоторые банки достаточно строго относятся к наличию дополнительных кредитов при оформлении ипотеки и прямо указывают на ограничение по данному пункту. К примеру, Россельхозбанк оформляет ипотечный кредит только при отсутствии любых непогашенных долговых обязательств. Банк ВТБ также относится к числу финансовых учреждений, которые могут не оформить ипотеку при наличии другого кредита.

Стоит отметить, что во многих случаях клиенту могут пойти навстречу и учесть некоторые компенсирующие факторы — к примеру, при внесении большого первоначального взноса, а также наличии безупречной кредитной истории клиента. Также ситуация может зависеть от общей стратегии банков при существующей финансовой ситуации в стране. Кредитные организации постоянно повышают свою конкурентноспособность, поэтому вполне возможно, что даже в банках с достаточно строгими требованиями ипотека будет всё-таки одобрена.

Гражданская и военная ипотека одновременно, совместимы ли они?

Ключевым отличием военной ипотеки от гражданской конечно является то, что в первом варианте не нужно из собственных средств вносить первоначальный взнос, эту функцию выполняют накопления участника НИС (ЦЖЗ). Погашение кредита в банке по программе «Военная ипотека» также происходит не за счет военнослужащего, а за счет государства.

В свою очередь, воспользоваться гражданской ипотекой можно не дожидаясь 3 лет с момента вступления в участники НИС, сумма кредита ограничена только доходом заемщика, в помощь которому всегда можно привлечь несколько созаемщиков. Покупая квартиру в новостройке, не нужно выбирать только из перечня аккредитованных ФГКУ «Росвоенипотека».

Принимая во внимание все плюсы и минусы, возникает главный вопрос: можно ли иметь одновременно квартиру и по гражданской и по военной ипотеке?

Ответ – да!

Никаких законодательных ограничений нет!

Но важно отметить, приобрести одну квартиру используя и гражданскую и военную ипотеки нельзя!

Так же стоит отметить, что т. к. банк — это прежде всего коммерческая организация, то он будет учитывать все возможные риски при выдаче ипотеки. Если у военнослужащего уже есть существенная нагрузка по ранее выданным кредитам, то банк в праве отказать.

Уже были случаи, когда военнослужащий брал гражданскую ипотеку, несколько больших потребительских кредитов, после чего получил отказ в получении военной ипотеки. Выход в данной ситуации — снижение кредитной нагрузки за счет досрочного погашения имеющихся обязательств.

По практике последних лет, в подавляющем большинстве одобрение и гражданской и военной ипотек происходит без каких либо проблем. Многие используют схему- одну купленную квартиру сдают, например по военной ипотеке, в другой проживают сами. Деньги полученные со сдачи квартиры частично или полностью погашают платеж по гражданской ипотеке.

Можно ли погасить гражданскую ипотеку за счет военной ипотеки?

Можно, при выполнении определенных условий:

гражданский ипотечный кредит обязательно должен быть оформлен на участника НИС и сумма задолженности по кредиту не превышает ЦЖЗ.
гражданская ипотека была взята до вступления в участники НИС

На практике. Редко какой банк за это берется и большинство военнослужащих предпочитают использовать схему со сдачей в аренду одной из квартир, это гораздо более эффективно.

Калькулятор для расчета ипотеки на покупку квартир в ЖК Бакеево Парк

В ЖК Бакеево Парк квартиры продаются от застройщика ООО «ЮР-Инвест». Именно поэтому мы можем продавать квартиры в ипотеку по льготной ставке от 6,1% по программе «Господдержка 2020» с первоначальным взносом от 15% и сроком до 30 лет.

Также вы можете воспользоваться семейной ипотекой, если у вас двое и более детей. В этом случае ипотечная ставка будет от 4,9%!

Рассчитать ипотеку вы сможете как на нашем калькуляторе, так и обратившись в офис продаж. Ждём вас!

Ипотечные продукты

Банк	Минимальная ставка	Минимальный первоначальный взнос	Максимальный срок кредитования
	5,7%	10%	30 лет
Минимальная ставка 5,7% Первоначальный взнос 10% Срок кредитования 30 лет
	4,5%	15%	30 лет
Минимальная ставка 4,5% Первоначальный взнос 15% Срок кредитования 30 лет
	4,6%	15%	30 лет
Минимальная ставка 4,6% Первоначальный взнос 15% Срок кредитования 30 лет
	6,1%	15%	20 лет
Минимальная ставка 6,1% Первоначальный взнос 15% Срок кредитования 20 лет
	5,99%	15%	10 лет
Минимальная ставка 5,99% Первоначальный взнос 15% Срок кредитования 10 лет
	5%	15%	20 лет
Минимальная ставка 5% Первоначальный взнос 15% Срок кредитования 20 лет

Подать заявку

Ипотечный калькулятор

Возможность покупки без первоначального взноса

Некоторые наши банки-партнеры предлагают ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом, или одновременно с оформлением ипотеки дают потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке.

Это значит, что не имея собственных накоплений, вы уже сейчас можете позволить себе приобрести квартиру. По мере роста стадии готовности проекта, цены на квартиры существенно повышаются, поэтому даже обслуживая проценты по потребительскому кредиту, вы существенно сэкономите.

Возможность сэкономить

Для некоторых категорий граждан (многодетные семье, военнослужащие и т.д.) банки предлагают самые низкие ставки по ипотечным кредитам, которые ниже ставки рефинансирования ЦБ. Это значит, что даже имея средства на полное погашение кредита, вам будет выгоднее положить деньги на банковский депозит под более высокий процент и продолжать обслуживать ипотечный кредит.

Дополнительный налоговый вычет

При покупке квартиры в ипотеку, у вас появляется возможность получения дополнительного налогового вычета, который предоставляется на проценты по кредиту. Средства можно вернуть в виде наличных денег на ваш расчетный счет, либо через работодателя – при помощи отмены подоходного налога.

Погашение кредита материнским капиталом

Частичное погашение кредита вы можете произвести за счет средств материнского капитала в любой момент обслуживания кредита, поэтому если вы только планируете увеличение семьи, то в будущем это поможет вам существенно снизить ежемесячный платеж.

Жилой комплекс Бакеево Парк Контактная информация:

Почтовый адрес: Бакеево Парк, д. Бакеево, пгт Андреевка 141551 Солнечногорский район, Россия

Телефон:+74991304900, E-mail: [email protected]

Ипотека «Кредит на любые нужды под залог недвижимости» в Примсоцбанке, Ставка: от 11,3% годовых

Кредиты предоставляются гражданам РФ, имеющим постоянную или временную регистрацию на территории РФ.

Возраст на момент оформления кредита:

не менее 18 лет

Возраст на момент окончания выплаты по кредиту:

Не более 65 лет

Трудовой стаж:

не менее 3 мес. на последнем месте работы

Необходимые документы для подтверждения дохода:

cправка по форме 2 НДФЛ и/или по форме Банка

Привлечение Созаемщиков:

Созаемщиками по кредиту может выступать не более 2-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита.

Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста. Данное требование не применяется в случае наличия брачного договора.

При наступлении страхового случая Ваши обязательства по кредиту возьмет на себя страховая компания, поэтому необходимым условием предоставления кредита являются следующие виды страхования:

Страхование жизни и утраты трудоспособности⁴
Страхование предмета залога
Риск утраты права собственности (на усмотрение Банка)

Рассмотрение кредитной заявки, проверка документов и объекта ипотеки:: Бесплатно
Оценка объекта ипотеки: Единовременно, при заключении договора об оценке рыночной стоимости, согласно тарифам оценочной компании.
Оплата государственной пошлины за регистрацию сделки:: Единовременно. В соответствии с тарифами Управления Росреестра.
Страхование риска утраты права собственности:: Решение о необходимости данного вида страхование определяет банк. Ежегодно в соответствии с тарифами страховой компании.
Открытие и обработка аккредитива, аренда индивидуального сейфа, перевод денежных средств:: В соответствии с тарифным сборником Банка
Комиссия за использование программы «Назначь свою ставку» и снижение процентной ставки:: В соответствии с тарифным сборником Банка

О содержании категории «потребительский кредит» Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ

DOI: http://dx. doi.org/10.21686/2413-2829-2018-2-57-63

О СОДЕРЖАНИИ КАТЕГОРИИ «ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ»

О. Е. Гордиенов

Калининградский государственный технический университет,

г. Калининград, Россия

В статье исследуется формулировка категории «кредит». Перечислены основные признаки кредита. На основе отличительных характеристик выделена сфера потребительского кредитования. Рассмотрена широкая трактовка потребительского кредита с приведением классификаций по отдельным критериям. Выявлены отличия ипотечного кредита от потребительского и сформулирована более узкая, западная трактовка потребительского кредита. Автором рассмотрены различные взгляды на содержание категории потребительского кредита — POS-кредиты и нецелевые банковские кредиты, а также другие ограничители понимания. Сформированы широкие границы авторского понимания потребительского кредита с включением в его состав розничного и ипотечного кредитования. В итоге дано авторское определение категории «потребительский кредит».

Ключевые слова: кредит, признаки кредита, потребительский кредит, ипотечный кредит, розничный кредит.

THE ESSENCE OF THE CATEGORY ‘CONSUMER CREDIT’

Oleg E. Gordienov

Kaliningrad State Technical University, Kaliningrad, Russia

The article investigates the wording of the category ‘credit’. It enumerates key features of the credit. On the basis of distinguishing characteristics the field of consumer credit was identified. The broad interpretation of consumer credit was provided with classifications by certain criteria. The article shows the difference between mortgage credit and consumer credit and formulates narrower, western interpretation of consumer credit. The author discusses different views on the essence of the category ‘consumer credit’ — POS — credits and non-target bank credits, as well as other limits of understanding. The author formulated his own idea of consumer credit by incorporating retail and mortgage crediting in this notion. As a result the author gives the definition of the category ‘consumer credit’. Keywords: credit, credit characteristics, consumer credit, mortgage credit, retail credit.

В современной экономике кредит выступает в качестве товаров и денежных средств, предоставляемых в долг. И хотя споров среди исследователей достаточно много по поводу того, что именно понимать под данной категорией, а также синонимичны или различны категории «кредит», «займ» и «ссуда», не вдаваясь в подробности этих дискуссий, согласимся с такой объединенной формулировкой: кредит — ссудный капитал государства (точнее, экономические отношения по поводу движения ссудного капитала), имеющий целью авансирование вос-

производственного процесса (его расширение) путем эмиссии новых и/или мобилизации свободных денежных средств экономики и населения с последующим их перераспределением с учетом срочности, возвратности, платности и других признаков данной экономической категории [11. — С 75; 2. — С. 91].

В связи с этим выделяют несколько основных сторон кредита (рис. 1).

Обычно кредиты делят на два больших блока по статусу заемщика — юридическое или физическое лицо. Тогда потребительский кредит является кредитом физиче-

скому лицу на личные, потребительские, непредпринимательские цели (т. е. без учета кредитов на индивидуальное предпринимательство), выдаваемым кредитной или иной организацией прямо или косвенно. Потребительское кредитование выступает как взаимосвязанный комплекс ор-

ганизационно-функциональных, документальных, юридических и экономических процедур, формирующих единый механизм взаимодействия кредитной или иной организации с физическим лицом в части выдачи потребительского кредита [9. -С. 241-242].

Государственный статус ссудного капитала (эмиссия денег центральными (государственными) банками)

г Денежная форма предоставления кредитной стоимости (банковский кредит)

Кредитный характер эмиссии денег (эмиссия денег создает ссудный капитал)

Первичные кредитные отношения на уровне центральных и коммерческих банков (кредитование центральными банками коммерческих банков)

Г \ Вторичные кредитные отношения на уровне коммерческих банков и ссудозаемщиков (кредитование коммерческими банками населения и корпораций)

Родовые признаки кредита (срочность, возвратность, платность)

с Цель кредитования (авансирование кругооборота капитала и расширенного воспроизводства как основного процесса экономики)

Рис. 1. Характеристики кредита как экономической категории

Потребительские кредиты имеют розничную природу и характеризуются одновременно стандартностью и индивидуальностью, а также достаточно высокими рисками кредиторов. Центральный продукт -кредиты коммерческих банков населению для удовлетворения их потребностей, основная форма цены за продукт — процент [6. — С. 11].

Таким образом, основной отличительной чертой потребительского кредита выступает исключительно потребительский, непроизводственный характер его использования и предоставление только населению. Такое понимание содержится и в Федеральном законе «О потребительском кредите (займе)», в котором данная экономическая категория сформулирована как денежные средства, предоставленные кредитором заемщику в целях, не связанных с

ведением предпринимательской деятельности.

Такой подход согласуется с юридической трактовкой потребительского кредита, которая берет за основу правовую природу и выделяемые признаки данной категории и подразумевает под ней отдельную группу кредитных правовых отношений, которые заключаются в предоставлении кредитором заемщику (физлицу, потребителю) денежных средств или других вещей, определенных родовыми признаками, чтобы последний удовлетворил личные, семейные, бытовые, повседневные нужды, не связанные с предпринимательством, с выполнением условий договора (первичное потребительское кредитное обязательство), а также в возврате заемщиком, когда истечет установленный срок, кредитору (лицу, выдавшему кредит, или лицу, приобретшему право требования)

полученные денежные средства с процентами (вторичное потребительское кредитное обязательство) [1. — С. 75]. Такая широкая трактовка присуща научной школе Финансового университета при Правительстве Российской Федерации во главе с известным исследователем-финансистом О. И. Лаврушиным, а также уральской финансовой научной школе. Другими словами, потребительский кредит имеет

(б

Получается, что с учетом характера потребностей граждан величина потребительского кредита может использоваться и на текущие цели (приобретение товаров длительного пользования, услуги), и на капитальные (приобретение, строительство, ремонт жилья, благоустройство дачных участков и др.). Преимущественный объем кредитов капитального характера занимают ипотечные кредиты [10. — С. 32-33]. Однако понимание потребительского кредита вовсе не однозначно, напротив, исследователи остро дискутируют по этому вопросу и пока не могут прийти к единому мнению.

Ключевые разногласия возникают при определении места ипотечных кредитов. Ряд авторов считает невозможным включать данную категорию кредитов в состав потребительских, поскольку имеются принципиальные отличия ипотечного и

своей целью финансирование конечного потребителя и выдается финансовыми организациями или предприятиями розничной торговли и услуг. Данная точка зрения главенствует у большинства авторов, и с ней можно соотнести следующую схему классификаций потребительского кредита, охватывающую некоторые признаки классифицирования (рис. 2) [7. — С. 7].

потребительского кредитования (рис. 3) [8. — С. 8-9]. Они указывают и на различие в характере рынка потребительских и ипотечных кредитов по степени развития конкуренции. Ипотечный рынок характеризуется двусторонней монополией, так как в нем действует небольшое число заемщиков и кредиторов, рынок же потребительских кредитов можно охарактеризовать как рынок, обладающий развитой конкуренцией, ведь на нем взаимодействуют многочисленные заемщики и кредиторы, что связано с доступностью и легкостью получения таких кредитов [6. — С. 13]. Поэтому, следуя данной точке зрения, рекомендуется ипотечный жилищный кредит воспринимать не в качестве потребительского кредита, а как долгосрочные инвестиции в развитие человеческого капитала, т. е. как особый вид кредита, принципи-

Нецелевые

Целевые (на жилье, приобретение товаров длительного пользования, образование, лечение, турпутевки и другие услуги, автокредиты)

Рис. 2. Классификации потребительского кредита в широком понимании

ально отличный от других видов [8. — С. 8- данное мнение, то из рассмотренной ком-

9]. Это согласуется с трактовкой западной банковской практики, в которой потребительские кредиты выдаются для приобретения потребительских товаров и услуг, к чему не относится ипотека. Если принять

плексной классификации потребительских кредитов (см. рис. 2) нужно убрать кредиты на жилье в признаке целевой направленности.

1. Предназначение для населения

~ЛГ

2. Цель получения кредита

V_Л_

3. Обеспечение кредита

4. Количество субъектов кредитной сделки

5. Пакет представляемых документов

» Это только сходство, на самом деле существуют и достаточно развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости — цехов, ангаров, отелей, производственных, торговых и других комплексов

• Ипотечный нежилищный кредит подразумевает производственные цели, но даже и жилищные кредиты могут использоваться для покупки жилья под сдачу в аренду, т. е. для получения дохода, а не для личных целей

• Ипотечный кредит имеет под собой такое прочное обеспечение, какого не имеет ни один другой вид кредитования, а именно недвижимость, цена которой имеет устойчивую тенденцию к росту

» В потребительском кредитовании — 2-3, в ипотечном — до десятка и даже более субъектов

» Для потребительского кредита необходимо представить, как правило, паспорт и справку о доходах, для получения ипотечного кредита — это может быть до 15 дополнительных документов

Рис. 3. Отличия ипотечного и потребительского кредита

Другим подходом к выделению границ потребительского кредитования, называющим потребительские цели населения (покупка предметов потребления, товаров длительного пользования, оплата услуг с отсрочкой платежа), является ограничение сферы получения потребительского кредита посредством предприятий торговли и услуг [3. — С. 109], т. е. включение в данную сферу только РОБ-кредитов. Данный подход еще более узкий. Согласно ему из комплексной схемы (см. рис. 2) нужно исключить не только жилищные кредиты, но и в признаке вида кредиторов всех кредиторов, кроме нефинансовых организаций, т. е. предприятий розничной торговли и услуг.

Следующим подходом к образованию границ потребительского кредита является традиционная банковская практика Российской Федерации, согласно которой банки в рамках своих продуктовых линеек называют потребительским кредитом только нецелевой банковский кредит на-

личными, который является лишь составляющей общего блока кредитных услуг населению. Такой подход предполагает классификацию, использующую в качестве одного из критериев объект кредитования (рис. 4) [6. — С. 15].

Такой подход рассматривает сферу потребительского кредитования очень узко, сюда не входят даже автокредиты и кредиты по кредитным картам. Значит, из комплексной схемы (см. рис. 2) в признаке по целевой направленности следует оставить лишь группу нецелевых потребительских кредитов. Однако несложно заметить, что в данном случае просто происходит подмена понятий, когда сферу потребительского кредитования называют кредитными услугами населению.

Также выделяются различные ограничители сферы потребительского кредитования:

— предоставляются только коммерческими банками [4. — С. 2];

— имеют только денежную форму.

В итоге в зависимости от понимания содержания категории «потребительский кредит» его отождествляют с розничным кредитом, персональным кредитом, индивидуальным кредитом, личным кредитом и др. Между тем, на наш взгляд, розничное кредитование подразумевает выдачу потребительского кредита на различного рода покупки (товаров длительного пользования, включая автомобили, услуг) через

сферу ретейла (напрямую с точки зрения покупателя, а в конечном итоге — через кредитную организацию) или путем получения кредита в кредитной или другой финансовой организации (для последующих покупок, включая неотложные нужды) и является лишь элементом сферы потребительского кредитования, понимаемого нами в широком смысле.

Ипотечные кредиты

Автокредиты

Кредитные услуги населению

Потребительские кредиты

Кредитные карты

Многообразные объекты кредитования, связанные с текущими потребностями населения

Рис. 4. Банковская классификация кредитных услуг населению

Поэтому, несмотря на дискуссионность взглядов исследователей на содержание категории «потребительский кредит», предлагаем исходить из двух исторически сложившихся параметров: первичный ис-

точник возврата — доходы населения, цель кредита не связана с предпринимательской деятельностью [5. — С. 45]. Границы потребительского кредитования представлены на рис. 5.

Потребительское кредитование

Розничное кредитование

Охватывает сферу целевых и нецелевых кредитов для приобретения товаров и услуг для личного потребления в денежной и товарной формах

Ипотечное жилищное кредитование

Охватывает сферу первичного и вторичного рынка жилья, приобретаемого для личного использования

Рис. 5. Сферы потребительского кредитования

Таким образом, мы будем базироваться на комплексном подходе к определению понятия «потребительский кредит», кото-

рый как форма кредита в нашем понимании представляется общественными экономическими отношениями кредиторов (банков и

специализированных кредитно-финансовых институтов) и заемщиков — физических лиц (населения) с целью ссужения стоимости, учитывая срочность, возвратность, платность и другие родовые признаки кредита, направление использования которого обладает непроизводительным характером (удовлетво-

рение потребностей заемщика в приобретении товаров и услуг для конечного потребления и жилья для личного использования), а источником его возврата выступают не результаты его использования, а доходы от текущей деятельности заемщика.

Список литературы

1. Демидова Г. С., Егорова Н. Е. К вопросу о понятии и правовой природе потребительского кредита // Вестник ЮУрГу. Серия: Право. — 2014. — № 4. — С. 73-77.

2. Иваницкий В. П., Ковтун Р. С. Теоретические основы и экономическая сущность потребительского кредитования // Известия УрГЭу. — 2008. — № 1 (20). — С. 91-98.

3. Казакова Е. Б. Потребительское кредитование как наиболее востребованная банковская операция // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. — 2015. — № 4-1. — С. 108-111.

4. Калистратов М. А. Потребительский кредит как элемент системы кредитных отношений с населением / / Теория и практика общественного развития. — 2012. — № 12. -С. 460-463.

5. Козлова Д. Д. Потребительский кредит: правовая природа и сущность // Юридический вестник молодых ученых. — 2015. — № 1. — С. 41-49.

6. Кудрявцева Ю. В. Развитие рынка кредитных услуг населению в России : автореф. дис. … канд. экон. наук. — М., 2011.

7. Кузьмин Г. А. Перспективы развития потребительского кредитования в РФ : автореф. дис. … маг. экономики. — СПб., 2014.

8. Куликов А. Г., Янин В. С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы (точка зрения) // Деньги и кредит. — 2014. — № 2. — С. 3-13.

9. Лукашевич Н. С. О проблемах и тенденциях развития потребительского кредитования в России // Актуальные вопросы экономических наук. — 2009. — № 4-1. — С. 241-246.

10. Савинова В. А. Методологические подходы к определению сущности ипотечного кредита // Финансы и кредит. — 2008. — № 46 (334). — С. 31-37.

11. Челноков В. А. Кредит: сущность, функции и роль // Деньги и кредит. — 2012. -№ 5. — С. 74-77.

References

1. Demidova G. S., Egorova N. E. K voprosu o ponyatii i pravovoy prirode potrebitel’skogo kredita [Concerning the Idea and Legal Nature of Consumer Credit]. Vestnik YuUrGU. Seriya: Pravo [Bulletin of YUrGU. Series: Law], 2014, No. 4, pp. 73-77. (In Russ.).

2. Ivanitskiy V. P., Kovtun R. S. Teoreticheskie osnovy i ekonomicheskaya sushchnost’ potrebitel’skogo kreditovaniya [Theoretical Principles and Economic Essence of Consumer Crediting]. Izvestiya UrGEU, 2008, No. 1 (20), pp. 91-98. (In Russ.).

3. Kazakova E. B. Potrebitel’skoe kreditovanie kak naibolee vostrebovannaya bankovskaya operatsiya [Consumer Crediting as the Most Required Bank Operation]. Mezhdunarodnyy zhurnal prikladnykh i JundamentaVnykh issledovaniy [International Journal of Applied and Fundamental Research], 2015, No. 4-1, pp. 108-111. (In Russ.).

4. Kalistratov M. A. Potrebitel’skiy kredit kak element sistemy kreditnykh otnosheniy s naseleniem [Consumer Credit as an Element of the System of Credit Relations with People]. Teoriya i praktika obshchestvennogo razvitiya [Theory and Practice of Public Development], 2012, No. 12, pp. 460-463. (In Russ.).

5. Kozlova D. D. Potrebitel’skiy kredit: pravovaya priroda i sushchnost’ [Consumer Credit: Legal Nature and Essence]. Yuridicheskiy vestnik molodykh uchenykh [Juridical Bulletin of Young Scientists], 2015, No. 1, pp. 41-49. (In Russ.).

6. Kudryavtseva Yu. V. Razvitie rynka kreditnykh uslug naseleniyu v Rossii. Avtoref. diss. kand. ekon. nauk [Developing the Market of Credit Services to the Population in Russia. PhD abstract diss.]. Moscow, 2011. (In Russ.).

7. Kuz’min G. A. Perspektivy razvitiya potrebitel’skogo kreditovaniya v RF. Avtoref. diss. mag. ekonomiki [Prospects of Developing Consumer Crediting in RF. Abstract diss.]. Saint Petersburg, 2014. (In Russ.).

8. Kulikov A. G., Yanin V. S. Razvitie ipotechnogo zhilishchnogo kreditovaniya v Rossii: voprosy radikal’nogo obnovleniya metodologicheskoy bazy (tochka zreniya) [The Development of Mortgage Housing Crediting in Russia: issues of radical renewal of the methodological base (point of view)]. Den’gi i kredit [Money and Credit], 2014, No. 2, pp. 3-13. (In Russ.).

9. Lukashevich N. S. O problemakh i tendentsiyakh razvitiya potrebitel’skogo kreditovaniya v Rossii [Concerning Problems and Trends of the Development of Consumer Crediting in Russia]. Aktual’nye voprosy ekonomicheskikh nauk [Acute Issues of Economics], 2009, No. 4-1, pp. 241-246. (In Russ.).

10. Savinova V. A. Metodologicheskie podkhody k opredeleniyu sushchnosti ipotechnogo kredita [Methodological Approaches to Identifying the Essence of Mortgage Credit]. Finansy i kredit [Finance and Credit], 2008, No. 46 (334), pp. 31-37. (In Russ.).

11. Chelnokov V. A. Kredit: sushchnost’, funktsii i rol’ [Credit: Essence, Functions and the Role]. Den’gi i kredit [Money and Credit], 2012, No. 5, pp. 74-77. (In Russ.).

Сведения об авторе

Олег Евгеньевич Гордиенов

аспирант кафедры экономической теории КГТу.

Адрес: ФГБОУ ВО «Калининградский государственный технический университет», 236022, г. Калининград, Советский проспект, д. 1. E-mail: [email protected]

Information about the author

Oleg E. Gordienov

Post-Graduate Student of the Department

for Economic Theory of the KSTU.

Address: Kaliningrad State

Technical University, 1 Sovietsky prospect,

Kaliningrad, 236022,

Russian Federation.

E-mail: [email protected]

Сколько кредитов одновременно может оформить один человек?

Обычно человек не ограничен в количестве кредитов, которые он может взять одновременно, если он в состоянии выплачивать их все вместе и в срок. Однако, для некоторых специфических кредитов, таких как ипотека, существуют ограничения. Банки редко допускают закредитованности заемщиков, поэтому, скорее всего, откажут вам, если кредитов у вас слишком много.

Человек может оформить сколько угодно нецелевых потребительских кредитов, в том числе кредитных карт. Важное условие — общая сумма платежей по ним не должна превышать половины его ежемесячного дохода. Это ограничение существует для того, чтобы заемщик погашал свои долги в срок и поддерживал хорошую кредитную историю.

Для крупных, целевых (таких как автокредит или ипотека) и залоговых кредитов обычно устанавливают свои ограничения. Чаще всего, человек может иметь только один автокредит и только одну ипотеку. Также нельзя заложить свое имущество, если вы уже получили и еще не погасили заем под его залог.

При оформлении любого кредита заранее постарайтесь просчитать, как вы будете его погашать. Если предыдущий еще не погашен, берите следующий, только если будете уверены, что сможете возвращать оба кредита. Если вы не справляетесь с погашением всех долгов, то обратитесь за рефинансированием, чтобы объединить все платежи в один и снизить процентную ставку.

Также учтите, что не все банки выдают клиентам несколько кредитов одного типа. Получить, например, потребительский кредит в одном банке вы не сможете, если у вас в нем же уже открыт такой же.

Виталина Слепухова

Одна из ведущих журналистов проекта. В кредитной сфере с 2008 года. Имеет высшее образование по специальности «Банковское дело». Публикуется в интернет-издании газеты Коммерсантъ. Большой опыт в финансовой сфере помогает ориентироваться на рынке микрофинансовых и банковских услуг и видеть самые важные события.

[email protected]

(10 оценок, среднее: 4.8 из 5)

видов кредитов: в чем разница?

Потребители обычно берут ссуды для финансирования покупки дома, образования, консолидации долга и общих расходов на проживание. Для растущего малого бизнеса доступны ссуды для пополнения оборотного капитала, оборудования, недвижимости, расширения и инвентаризации. Короче говоря, на кредитном рынке доступно множество вариантов, поэтому важно выяснить, какой тип долгового обязательства подойдет вам. Ниже вы можете найти разбивку по каждому типу кредита и тому, как он повлияет на ваши финансы.

Виды потребительских кредитов

Наиболее распространенные потребительские ссуды выдаются в виде ссуд в рассрочку. Эти типы ссуд выдаются кредитором единовременно, а затем со временем выплачиваются в виде ежемесячных платежей. Самыми популярными потребительскими продуктами ссуды в рассрочку являются ипотека, студенческие ссуды, автокредиты и личные ссуды. Как правило, кредиторы используют кредитный рейтинг потребителя и отношение долга к доходу, чтобы определить процентную ставку и сумму кредита, на получение которых они имеют право.

Ипотека	До 424 100 долларов США на соответствующие ссуды Свыше $ 424 100 для крупных кредитов	15 или 30 лет	Обеспеченные
Студенческие ссуды	До 12 500 долларов США в год по федеральной ссуде на бакалавриат Зависит от частных кредитов	Зависит от долга заемщика и дохода после окончания учебы	Необеспеченный
Автокредиты	Обычно до 100000 долларов	От 2 до 7 лет	Обычно обеспеченные
Персональные займы	От 25 000 до 50 000 долларов США для необеспеченных кредитов До 250 000 долларов США по обеспеченным кредитам	Обычно до 10 лет	Оба

Ссуды в рассрочку могут быть обеспеченными или необеспеченными.Обеспеченные ссуды обеспечены залогом, что означает, что кредитор может арестовать залоговый актив заемщика, если ссуда не будет возвращена. Необеспеченные ссуды не обеспечены залогом, и кредиторам труднее возместить свои убытки по этим ссудам в случае дефолта заемщика. Как правило, обеспечиваются более крупные ссуды и конкретные ссуды на покупку, такие как ипотека и автокредиты.

Ипотека

Ипотечные кредиты используются потребителями для финансирования покупки жилья. Поскольку большинство домов стоит намного больше, чем средний человек зарабатывает в год, ипотечные кредиты призваны сделать покупку жилья доступной за счет распределения затрат на многие годы.Самый распространенный ипотечный кредит — это 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой. Этот заем погашается фиксированными ежемесячными платежами в течение 30 лет в процессе, называемом амортизацией. Также предлагаются ипотечные кредиты на срок от 15 до 20 лет, но они встречаются гораздо реже, поскольку их ежемесячный платеж намного выше, чем при 30-летнем сроке.

Ипотечные программы также различаются в зависимости от того, какое агентство их спонсирует. Существует три основных типа ипотеки: обычная ипотека, обеспеченная Fannie Mae и Freddie Mac; Ссуды FHA, которые предназначены для лиц с низким доходом или для малообеспеченных людей и поддерживаются Федеральной жилищной администрацией; и ссуды VA, которые предназначены для ветеранов и поддерживаются Департаментом по делам ветеранов.Кредиты FHA подходят для людей, которые хотят внести более низкий первоначальный взнос, в то время как обычные ипотечные кредиты более доступны для тех, кто вносит первоначальный взнос более 20%.

Страхование ипотеки	Нет	Авансовый и годовой взнос в течение срока кредита	Выплачивается до достижения 20% капитала
Минимальный первоначальный взнос	Не требуется	3,5% от стоимости дома требуется	3% от стоимости дома для наиболее квалифицированных заемщиков
Минимальный кредитный рейтинг	Зависит от заявителя	500 при первоначальном взносе 10% 580 за 3.5% первоначальный взнос	620 по фиксированной ставке 640 для регулируемой ставки

Студенческие ссуды

Большинство заемщиков студенческих ссуд предпочитают брать федеральные студенческие ссуды с фиксированной процентной ставкой и не должны выплачиваться в течение нескольких месяцев после окончания учебы. Два основных типа федеральных студенческих ссуд — это субсидированные ссуды и несубсидированные ссуды. Субсидированная версия предназначена для студентов с самыми высокими финансовыми потребностями, поскольку правительство выплачивает проценты по ссуде, пока студент еще учится в школе.

Федеральные несубсидированные займы доступны среднему студенту-заемщику независимо от финансового положения. Студентам бакалавриата, которые все еще находятся на иждивении своих родителей, разрешается брать взаймы до 31 000 долларов в течение своей карьеры с лимитом в 23 000 долларов в виде несубсидированных ссуд. Федеральные кредиты имеют одинаковую процентную ставку для всех заемщиков.

Из-за ограничений по федеральным займам некоторые студенты предпочитают брать займы в частных компаниях. Частные ссуды часто предлагают процентные ставки, которые немного ниже, чем по федеральным ссудам, хотя ставки зависят от финансового положения каждого человека.Студенческие ссуды от частных кредиторов также могут быть заимствованы с переменной процентной ставкой, что означает, что процентная ставка увеличивается или уменьшается в зависимости от текущей процентной ставки на рынке. Лимиты на частные ссуды варьируются от кредитора к кредитору.

Персональные ссуды

Кредиты физическим лицам — наиболее универсальный вид кредитов на рынке потребительского кредитования. В то время как ипотека, автокредиты и студенческие ссуды должны использоваться для определенной цели, личные ссуды могут быть взяты в долг, среди прочего, для консолидации долга, повседневных расходов на жизнь, отпуска или создания кредита.Условия личных займов различаются в зависимости от их использования, хотя продолжительность сроков, как правило, составляет менее 10 лет, а максимальная сумма обычно не превышает 100 000 долларов.

Обычно личный заем используется для консолидации существующей задолженности по кредитной карте. Проценты по кредитной карте могут быстро накапливаться, когда баланс не выплачен, поэтому личные ссуды часто являются более доступным способом погашения долга. В зависимости от кредитора, личные ссуды могут быть обеспеченными или необеспеченными. Ссуды, не обеспеченные залогом, имеют более высокие процентные ставки, поскольку они более рискованны для кредиторов.

Автокредиты

Автокредиты можно использовать для покупки новых или подержанных автомобилей. Срок автокредитования обычно составляет от 24 до 60 месяцев, хотя все более распространенными становятся более длительные ссуды на 72 или 84 месяца. Большинство кредиторов ограничивают срок до 48 или 60 месяцев для покупки старых автомобилей, поскольку подержанные автомобили более рискованны для финансирования. Это связано с тем, что стоимость автомобиля обычно снижается со временем, в отличие от стоимости дома. Соответственно, если финансируемый автомобиль также используется в качестве залога, кредиторы должны убедиться, что он будет стоить достаточно, чтобы покрыть их убытки в случае дефолта заемщика.

Из-за быстрого обесценивания стоимости автомобиля для автокредитования наиболее целесообразны более короткие сроки ссуды и большие первоначальные взносы. Что касается более старой подержанной машины, заемщикам довольно легко оказаться «в перевернутом состоянии» — это означает, что они должны по ссуде больше, чем стоит их машина в настоящее время. Чтобы избежать этой ситуации, важно не вывозить деньги со слишком длинным графиком погашения и оценивать, насколько быстро ваша машина обесценится. Последствия дефолта по автокредиту могут быть серьезными, так как многие обслуживающие ссуды требуют, чтобы ссуда была погашена даже после дефолта и конфискации активов.

Использование кредита для малого бизнеса

Предприятия используют ссуды по многим из тех же причин, что и потребители — для покрытия пробелов в краткосрочном финансировании, для оплаты повседневных расходов и для покупки недвижимости. Большинство ссуд для малого бизнеса можно использовать для покрытия общих коммерческих расходов, но существуют также специальные долговые продукты для бизнеса, такие как ссуда на коммерческую недвижимость, которая похожа на ипотеку потребителя, и бизнес-кредитную линию, которая похожа на кредитную карту. Существуют более сложные финансовые продукты, такие как факторинг счетов и выдача наличных для предприятий с особыми потребностями.

Ссуды для малого бизнеса могут быть полезным инструментом для владельцев, которые хотят расширить свои запасы, купить новые офисные помещения или иным образом масштабировать или финансировать свой бизнес. Суммы ссуд для малого бизнеса могут составлять от нескольких тысяч до более миллиона долларов. Если вы планируете взять кредит для финансирования своего бизнеса, вам следует сравнить кредиторов и типы ссуд, чтобы увидеть, какая программа ссуды лучше всего соответствует вашим конкретным потребностям.

Большинство онлайн-кредиторов требуют, чтобы владельцы бизнеса имели минимальный кредитный рейтинг от 500 до 600 и занимались бизнесом в течение определенного периода времени, обычно год или два, чтобы иметь право.Традиционным банкам нравится, чтобы заемщики имели минимальный кредитный рейтинг 680 или выше. Стандарты для того, чтобы считаться малым бизнесом, различаются в зависимости от отрасли, хотя предприятия с менее чем 500 сотрудниками обычно относятся к категории малого бизнеса. Здесь вы можете узнать, как классифицируется ваш бизнес.

Узнайте о вариантах ссуды | Бюро финансовой защиты прав потребителей

Тип процентной ставки

Фиксированная или регулируемая ставка

Процентные ставки бывают двух основных типов: фиксированная и регулируемая.

Этот выбор влияет на:

Может ли измениться ваша процентная ставка
Могут ли измениться ваши ежемесячные платежи по основной сумме и процентам и их сумма
Сколько процентов вы будете платить в течение срока кредита

Сравните ваши варианты процентной ставки

Что нужно знать
Ваши ежемесячные платежи с большей вероятностью будут стабильными при использовании ссуды с фиксированной ставкой, поэтому вы можете предпочесть этот вариант, если вы цените уверенность в своих расходах по ссуде в долгосрочной перспективе.При использовании ссуды с фиксированной процентной ставкой ваша процентная ставка, ежемесячная выплата основной суммы и процентов останутся прежними. Ваш общий ежемесячный платеж может измениться — например, если ваши налоги на недвижимость, страхование домовладельца или ипотечное страхование могут вырасти или упасть.
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) менее предсказуема, но может быть дешевле в краткосрочной перспективе. Вы можете рассмотреть этот вариант, если, например, вы планируете снова переехать в течение начального фиксированного периода ARM. В этом случае будущие корректировки ставок могут не повлиять на вас.Однако, если вы останетесь в своем доме дольше, чем ожидалось, вы можете заплатить намного больше. В более поздние годы ARM ваша процентная ставка меняется в зависимости от рынка, а ваш ежемесячный основной долг и процентные платежи могут вырасти намного, даже вдвое. Узнать больше
Изучите ставки для различных типов процентных ставок и убедитесь сами, как начальная процентная ставка по ARM сравнивается со ставкой по ипотеке с фиксированной процентной ставкой.
Понимание ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM)
Большинство ARM имеют два периода.В течение первого периода ваша процентная ставка фиксирована и не изменится. Во время второго периода ваша ставка регулярно повышается и понижается в зависимости от рыночных изменений. Узнайте больше о том, как меняются регулируемые ставки. Большинство ARM имеют 30-летний срок ссуды.
Вот как будет работать пример ARM:

5/1 ипотека с регулируемой ставкой (ARM)
ARM могут иметь другие конструкции.
Некоторые ARM могут регулироваться чаще, и нет стандартного способа описания этих типов ссуд.Если вы подумываете о нестандартной структуре, обязательно внимательно прочтите правила и задайте вопросы о том, когда и как можно изменить ставку и платеж.
Понять мелкий шрифт.
ARM включают особые правила, определяющие, как работает ваша ипотека. Эти правила определяют, как рассчитывается ваша ставка и насколько можно изменить ставку и платеж. Не все кредиторы соблюдают одни и те же правила, поэтому задавайте вопросы, чтобы убедиться, что вы понимаете, как эти правила работают.
ARM, продаваемые людям с более низким кредитным рейтингом, как правило, более рискованны для заемщика.
Если ваш кредитный рейтинг составляет около 600 баллов или ниже, вам могут быть предложены ARM, которые содержат рискованные функции, такие как более высокие ставки, ставки, которые изменяются чаще, штрафы за предоплату и остатки по кредитам, которые могут увеличиваться. Проконсультируйтесь с несколькими кредиторами и получите расценки на ссуду FHA. Затем вы можете сравнить все свои варианты.
Что такое «контрейлерная» вторая ипотека?
Вторая ипотека — это ссуда под залог собственного капитала или кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC), которая предоставляется одновременно с основной ипотекой.Его цель — позволить заемщикам с небольшими сбережениями на первоначальном взносе занимать дополнительные деньги, чтобы иметь право на получение основной ипотеки, не платя за частную ипотечную страховку.
Обычно заемщики с первоначальным взносом менее 20 процентов от стоимости дома должны будут оплатить ипотечное страхование. Например, заемщик, который может позволить себе 10-процентный первоначальный взнос, обычно платит первые 10 процентов цены дома своим первоначальным взносом, а оставшиеся 90 процентов цены ипотекой, которая требует ипотечного страхования.
При использовании «контрейлерной» ипотеки кредиторы по-разному структурируют ссуды. Например, тот же заемщик может заплатить за дом с помощью: 10-процентного первоначального взноса, 80-процентной основной ипотеки и 10-процентной «дополнительной» второй ипотеки. В этом сценарии заемщик по-прежнему берет в долг 90 процентов стоимости дома, но основная ипотека составляет только 80 процентов. Вторая ипотека «контрейлерных» обычно имеет более высокую процентную ставку, которая также часто регулируется. Эти программы предлагаются под различными торговыми марками для конкретных кредиторов, но следуют одной и той же базовой структуре.
Контрастная структура была обычным явлением во время ипотечного бума с начала до середины 2000-х годов. Сегодня это редкость, но может вернуться. По правилам во время ипотечного бума заемщикам не приходилось платить за ипотечное страхование с 80-процентной основной закладной.
Совет:
Если вы рассматриваете возможность получения дополнительной ипотеки , задайте себе несколько вопросов:
Действительно ли контрейлерная конструкция дешевле? Рассмотрите стоимость как основной ипотеки, так и дополнительной ипотеки.Попросите посмотреть предложение по той же ссуде, которая структурирована как разовая ссуда с ипотечным страхованием, и сравните общие затраты.
Будет ли комбинированная структура затруднительным рефинансировать вашу ипотеку в дальнейшем? Может быть сложнее рефинансировать ипотеку, если у вас также есть вторая ипотека, потому что второй ипотечный кредитор должен согласиться на рефинансирование (если вы не можете погасить вторую ипотеку с помощью своей ссуды рефинансирования). Убедить двух кредиторов согласиться на рефинансирование может быть особенно сложно, если стоимость вашего дома снизилась или если вы задержали платежи и нуждаетесь в изменении ссуды.Также может быть труднее продать свой дом и выплатить по ипотеке, если стоимость дома снизилась.
Наконечник:
Если у вас возникли проблемы с ипотекой, вы можете подать жалобу в CFPB онлайн или по телефону (855) 411-CFPB (2372).
Совет:
Если вы задержали выплату по ипотеке или у вас возникли трудности с оплатой, вы можете позвонить в CFPB по телефону (855) 411-CFPB (2372), чтобы связаться с консультантом по жилищным вопросам, утвержденным HUD. Вы также можете использовать инструмент CFPB «Найти советника», чтобы получить список U.S. Консультационные агентства, одобренные Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD) в вашем районе.
FDIC: Темы поддержки потребителей — Ипотека
Покупка ипотеки в некотором смысле похожа на покупку машины или другого крупного предмета — цена и условия могут быть предметом переговоров. Чтобы получить лучшую сделку, вам следует сравнить все затраты, связанные с получением ипотеки. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов.
Это руководство поможет вам понять условия ипотеки, содержит советы по получению наилучших условий, разъясняет меры защиты потребителей и предоставляет другую полезную информацию для потребителей, которые ищут наиболее выгодную сделку по жилищному кредиту.
Основы ипотеки
Проще говоря, ипотека — это вид кредита, который позволяет покупателю купить дом. В случае невыполнения обязательств по ипотеке соглашение об ипотеке дает кредитору право забрать имущество.
Существует много типов жилищных ссуд, наиболее распространенным из которых является ссуда с фиксированной ставкой, которая выплачивается в течение 30 лет. При использовании ссуды с фиксированной ставкой ежемесячные платежи по основной сумме и процентам заемщика остаются неизменными на протяжении всего срока действия ссуды. Другие особенности ипотеки с фиксированной процентной ставкой включают:
Ваши платежи предсказуемы и не зависят от изменений процентных ставок на рынке.
Процентные ставки могут снизиться, пока вы заблокированы по ипотеке по ставке выше рыночной.
Другие ссуды имеют регулируемые процентные ставки, что означает, что основная сумма и процентные платежи могут увеличиваться (или уменьшаться) с течением времени. Характеристики ипотеки с регулируемой процентной ставкой включают:
У вас может быть низкая ставка на начальный период в один, три, пять, семь или 10 лет.
Ежемесячные платежи изначально могут быть ниже, чем по ссудам с фиксированной ставкой.
Процентная ставка и размер вашего платежа могут значительно увеличиваться в течение срока кредита.
Если процентные ставки вырастут, не рассчитывайте на возможность рефинансирования в ссуду с более низкой ставкой и фиксированной ставкой, так как ваше финансовое положение может измениться (например, из-за потери работы) — и тем не менее рефинансирование до более низкой ставки ставка может быть невозможна.
Наверх
Защита прав потребителей по ипотеке
Защита потребителей для жилищных ссуд во многих случаях определяется типом ссуды.Например, существуют требования к раскрытию информации, специально разработанные для ссуд с регулируемой процентной ставкой, чтобы потребители знали, как их платежи могут увеличиться. Другие меры защиты относятся к собственности, расположенной в зонах затопления. В следующем разделе перечислены некоторые из этих средств защиты потребителей, уделяя особое внимание тем, которые обеспечивают наибольшую пользу наибольшему количеству потребителей.
Некоторые законы применяются к ипотечному кредитованию и запрещают дискриминационную практику со стороны кредиторов в сфере ипотечного кредитования.
Закон о равных возможностях кредита (ECOA) запрещает кредиторам дискриминировать заявителей на кредит в любом аспекте кредитной операции на основании расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, возраста, независимо от того, полностью или частично доход заявителя поступает от программы государственной помощи или от того, добросовестно ли заявитель воспользовался правом в соответствии с Законом о защите потребительских кредитов.
Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию при сделках с жилой недвижимостью по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.
Оба закона запрещают кредитору отказываться от ссуды или взимать дополнительную плату за ссуду на основании этих характеристик. Законы применяются на протяжении всего процесса получения ссуды, с момента вашего запроса о ссуде до выплаты ссуды.
Кроме того, главный регламент, изданный Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), требует, чтобы кредиторы предоставляли потребителям ясную и точную информацию в процессе ипотечного кредитования.Правило «Знай, прежде чем ты должен» объединяет раскрытие информации, требуемое Законом о предоставлении правды (TILA) и Законом о процедурах расчетов с недвижимым имуществом (RESPA), в двух формах. Первая форма, оценка ссуды, подчеркивает ключевые характеристики ссуды, риски и стоимость ссуд и предназначена для облегчения сравнения покупок. Вторая форма, Заключительное раскрытие, отражает информацию об оценке ссуды и предоставляет окончательные условия и стоимость ипотечной сделки. Эти две формы предназначены для использования вместе, чтобы помочь потребителям сравнивать условия займа и предотвратить неожиданности при «закрытии».(Закрытие обычно относится к моменту, когда соискатель ссуды подписывает соглашение о выплате ссуды, передает кредитору ипотеку на дом заявителя и становится владельцем дома.)
Важно отметить, что правило «Знай, прежде чем быть в долгу» требует от кредиторов дать потребителям время для изучения и рассмотрения информации, содержащейся в смете ссуды и окончательном раскрытии информации. Другие положения ограничивают, когда кредиторы могут взимать комиссию или требовать представления документов в поддержку заявки на получение кредита на определенных этапах процесса подачи заявки.Правило также требует, чтобы раскрываемая информация предоставляла точные сборы, чтобы заявители могли сравнивать стоимость различных ссуд, предлагаемых кредиторами.
Существуют также законы и постановления, защищающие заемщиков от рисков в процессе манипуляции с ипотекой. Например, особые требования предъявляются к ипотеке с высокой и высокой стоимостью, а также к обратной ипотеке. Также незаконно направлять потребителей на конкретную ссуду ссудодателям, потому что эта ссуда принесет больше денег ссудодателю (исключения применяются к кредитным линиям и таймшерам).Такие практики, как «откаты» по ипотеке, запрещены. Также существуют ограничения на использование счетов условного депонирования.
Закон о защите домовладельцев 1998 года облегчает домовладельцам отмену частного ипотечного страхования (PMI). PMI — это страхование, которое защищает кредиторов от риска неисполнения обязательств и потери права выкупа, и оно обычно используется с кредитами, когда заемщик вносит первоначальный взнос в размере менее 20 процентов.
В соответствии с Законом о защите домовладельцев потребители могут отменить PMI несколькими способами:
Письменный запрос.После того, как остаток по кредиту уменьшится до 80% от первоначальной стоимости, домовладелец может отправить письменный запрос своему ипотечному обслуживающему персоналу об отмене PMI, например, если первоначальная цена продажи (или оценочная стоимость при погашении, в зависимости от того, что ниже) и сумма кредита составляла 100 000 долларов, а регулярные платежи уменьшили непогашенный остаток по кредиту до 80 000 долларов, домовладелец может потребовать отменить PMI. Кредитор может учитывать другие факторы, такие как история платежей, при принятии решения об отмене PMI.Заемщикам также следует иметь в виду, что если стоимость недвижимости снизилась, отмена PMI может оказаться невозможной.
Автоматическое завершение. Для заемщиков, у которых есть текущая ссуда, PMI автоматически прекращает свое действие, когда основной баланс достигает 78 процентов от первоначальной стоимости дома. Используя тот же пример, PMI прекратит действие ссуды на первоначальную стоимость 100 000 долларов, как только домовладелец уменьшит непогашенный остаток до 78 000 долларов.
Окончательное прекращение.Если заемщик взял ссуду с фиксированной процентной ставкой сроком на 30 лет, произвел платежи в течение 15 лет и имеет текущую ссуду, обслуживающая организация должна прекратить PMI. Другими словами, обслуживающая компания прекращает покрытие PMI сразу после того, как заемщик достиг середины периода погашения кредита.
Наверх
Советы по получению лучшей ипотеки
Жилищные ссуды доступны от нескольких типов кредиторов — сберегательных организаций, коммерческих банков, ипотечных компаний и кредитных союзов.Разные кредиторы могут указывать вам разные цены, поэтому вам следует связаться с несколькими кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую цену.
Вы также можете получить жилищный кредит через ипотечного брокера. Брокеры организуют сделки, а не ссужают деньги напрямую; Другими словами, они найдут для вас кредитора. Брокеры имеют доступ ко многим кредиторам, что может означать более широкий выбор кредитных продуктов и условий, из которых вы можете выбирать, и, как правило, свяжутся с несколькими кредиторами по поводу вашей заявки.Однако вам все равно следует подумать о том, чтобы связаться с несколькими брокерами, как и с банками, кредитными союзами или сберегательными учреждениями.
Не всегда ясно, имеете ли вы дело с кредитором или брокером. Некоторые финансовые учреждения действуют как кредиторы и брокеры. И в рекламе большинства брокеров не используется слово «брокер». Поэтому обязательно поинтересуйтесь, задействован ли брокер. Вам следует спросить каждого брокера, с которым вы работаете, как ему или ей будут платить, чтобы вы могли сравнить различные комиссии.Будьте готовы вести переговоры как с брокерами, так и с кредиторами.
Обязательно получите информацию об ипотеке от нескольких кредиторов или брокеров. Узнайте, какую сумму первоначального взноса вы можете себе позволить, и выясните все затраты, связанные с ссудой, а не только сумму ежемесячного платежа или процентную ставку. Попросите каждого кредитора и брокера предоставить информацию об одной и той же сумме кредита, сроке кредита и типе кредита, чтобы вы могли сравнить информацию. От каждого кредитора и брокера важно получить следующую информацию:
Цены
Спросите у каждого кредитора и брокера список текущих процентных ставок по ипотеке и укажите, являются ли указанные ставки самыми низкими для этого дня или недели.
Спросите, является ли ставка фиксированной или регулируемой. Имейте в виду, что когда процентные ставки по ссудам с регулируемой ставкой повышаются, как правило, растет и ежемесячный платеж.
Если указанная ставка предназначена для ссуды с регулируемой процентной ставкой, спросите, как будут меняться ваша ставка и платеж по ссуде, в том числе будет ли ваш платеж по ссуде уменьшаться при снижении ставок.
Спросите о годовой процентной ставке по кредиту (APR). Годовая процентная ставка учитывает не только процентную ставку, но также баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые могут потребоваться от вас, выраженные в виде годовой ставки.
Очки
Баллы — это комиссии, уплачиваемые кредитору или брокеру за ссуду, и часто привязанные к процентной ставке; обычно чем больше очков вы платите, тем ниже ставка.
Узнайте в местной газете о ценах и бонусах, предлагаемых в настоящее время.
Попросите, чтобы баллы указывались вам в виде суммы в долларах, а не просто количества баллов, чтобы вы действительно знали, сколько вам придется заплатить.
Комиссии
Как правило, жилищный заем включает в себя множество комиссий, которые могут включать комиссию за выдачу кредита или андеррайтинг; брокерские сборы; и затраты на транзакции, расчеты и закрытие сделки. Каждый кредитор или брокер должен иметь возможность дать вам оценку своих комиссий. Многие из этих сборов могут быть предметом переговоров. (Для получения дополнительной информации см. «Рассмотрите свои предложения» ниже.) Некоторые комиссии уплачиваются при подаче заявки на ссуду (например, сборы за подачу заявления и оценку), а другие — при закрытии. В некоторых случаях вы можете занять деньги, необходимые для оплаты этих сборов, но это увеличит сумму вашего кредита и общие расходы.Иногда доступны «бесплатные» ссуды, но обычно они предполагают более высокие ставки.
Спросите, что включает каждая плата. Несколько предметов могут быть объединены в одну плату.
Попросите объяснить любую плату, которую вы не понимаете. Некоторые общие сборы, связанные с закрытием ипотечного кредита, перечислены в Таблице покупки ипотеки в этой брошюре.
Авансовые платежи
Некоторые кредиторы требуют 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса.Однако многие кредиторы теперь предлагают ссуды, которые требуют меньше 20%, а иногда всего 3% по обычным ссудам. В дополнение к обычным займам с низкими требованиями к первоначальному взносу существуют программы, поддерживаемые государством, такие как FHA (Федеральное управление жилищного строительства), VA (Управление ветеранов) или USDA Rural Development. Ссуды в рамках этих программ могут иметь требования к первоначальному взносу, которые существенно меньше 20 процентов.
Спросите о требованиях кредитора к авансовому платежу, в том числе о том, что вам нужно сделать, чтобы убедиться, что средства для вашего первоначального взноса доступны.
Спросите своего кредитора о специальных программах, которые он может предложить.
Частное ипотечное страхование (PMI)
Если заемщик не вносит 20-процентный авансовый платеж, кредитор обычно требует, чтобы покупатель жилья приобрел частную ипотечную страховку (PMI), чтобы защитить кредитора в случае, если покупатель жилья не заплатит. Если для получения кредита требуется PMI:
Спросите, какова будет общая стоимость страховки.
Спросите, сколько будет вашего ежемесячного платежа с учетом премии PMI.
Спросите, как долго вам нужно будет носить PMI.
Рассмотрим ваши предложения
Как только вы узнаете, что может предложить каждый кредитор, договоритесь о наилучшей сделке, которую вы можете. Попросите кредитора или брокера записать все расходы, связанные с ссудой. Затем спросите, откажется ли кредитор или брокер от одной или нескольких своих комиссий, или согласится ли она на более низкую ставку или меньшее количество баллов. Вы должны убедиться, что кредитор или брокер не соглашаются снизить одну комиссию при повышении другой или снизить ставку при повышении баллов.Нет ничего плохого в том, чтобы спросить кредиторов или брокеров, могут ли они предоставить лучшие условия, чем исходные, которые они цитировали, или те, которые вы нашли в других местах.
Если вы удовлетворены условиями, о которых вы договорились, вы можете получить письменное разрешение от кредитора или брокера. Блокировка должна включать согласованную вами ставку, период действия блокировки и количество начисляемых баллов. За фиксацию ставки по кредиту может взиматься комиссия. Этот сбор может быть возвращен при закрытии.Блокировка может защитить вас от повышения ставок во время обработки вашего кредита; однако если ставки упадут, вы можете получить менее выгодную ставку. Если это произойдет, попробуйте найти компромисс с кредитором или брокером.
После того, как вы определились с типом ипотеки, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы получить лучшую цену по ипотеке.
Просмотрите объявления в местных газетах и в Интернете, чтобы получить представление о лучших условиях и тарифах.Однако имейте в виду, что ставки часто меняются, и вы не сможете получить опубликованную ставку.
Свяжитесь с несколькими кредиторами в один и тот же день, чтобы сравнить предложения. Не бойтесь позволить кредиторам конкурировать за ваш бизнес, дав им знать, что вы делаете покупки по самой выгодной сделке.
Торгуйтесь по лучшей цене, которую вы можете получить. Спросите у кредитора о более выгодных условиях, чем было заявлено изначально. Кредиторы могут предлагать разные цены разным заемщикам даже с одинаковой квалификацией.Попросите кредитора отменить или уменьшить одну или несколько комиссий, включая комиссию за оформление, или согласиться на более низкую ставку. Убедитесь, что кредитор не снижает одну комиссию и не увеличивает ее вместо другой. Иногда кредитор предлагает более низкую ставку, если вы платите предоплату в обмен на снижение ставки, что называется точкой дисконтирования или просто «баллом». Один балл составляет 1% от суммы кредита. Если вы рассматриваете возможность уплаты авансового платежа в обмен на более низкую ставку, обязательно знайте, какую часть снижения ставки приобретает дисконтный пункт и как это повлияет на общую стоимость кредита.
Не забудьте получить ссуду сметной стоимости расчетных услуг, которые вам, вероятно, придется заплатить. Смета ссуды — это подробный список затрат и комиссий, связанных с вашей ссудой, добросовестно предоставленный вам вашим кредитором или брокером.
Используйте оценку кредита, чтобы сравнить и понять все затраты, сроки и риск «платежного шока». Единственная плата, которую кредитор может потребовать от вас заплатить перед тем, как дать вам оценку ссуды, — это разумная плата за кредитный отчет, поэтому вы можете получить оценки ссуды по разным видам ссуд и от разных кредиторов, чтобы помочь вам сравнить.Например, вы можете получить оценку ссуды для ссуды с фиксированной ставкой 4,5% и одну для ссуды с регулируемой процентной ставкой 4%, чтобы помочь вам понять и сравнить общие затраты и риски по каждому из них.
Наверх
Предварительное одобрение
Кредиторы используют определенные критерии, чтобы дать вам право на получение ипотечной ссуды, включая ваш доход, задолженность и кредитную историю. Вы можете понять, сколько заимодавец готов предоставить вам взаймы и, следовательно, сколько жилья вы можете себе позволить, запросив предварительное одобрение у кредитора.Предварительное одобрение также служит обязательством кредитора одолжить вам деньги, что может быть привлекательным для продавцов жилья.
Чтобы получить предварительное одобрение, вам необходимо собрать финансовые отчеты и заполнить заявку. Обычно вам понадобится:
квитанции о заработной плате за последние два-три месяца,
форм W-2 за последние два года,
Налоговые декларации за последние два года,
Информация о ваших активах и долгосрочной задолженности,
Недавние банковские выписки и
Доказательство любого дополнительного дохода.(Вам не нужно раскрывать алименты или выплаты алиментов, если вы не хотите, чтобы они учитывались при выплате ссуды.)
Наверх
Программы помощи покупателям жилья
Существует ряд различных программ для помощи тем, кто впервые покупает жилье.
Многие города и местные органы власти предлагают программы помощи покупателям жилья, особенно для людей с низкими доходами.Финансовые учреждения могут также предлагать специальные кредитные продукты, которые помогут вам стать домовладельцем. Кроме того, некоторые финансовые учреждения предлагают индивидуальные счета развития, в которых участвующие организации сопоставляют ваши сберегательные взносы, чтобы помочь вам сэкономить на первоначальном взносе или закрытии расходов.
Для этих программ обычно требуется пройти курсы финансового образования.
Если вам нужна помощь в покупке дома:
Узнайте у своего кредитора или местного правительства о программах помощи для покупателей жилья, которые они предлагают.
Спросите у местных агентов по недвижимости о специальных программах.
Обратитесь в местное консультационное агентство по вопросам жилищного строительства и городского развития (HUD).
Консультационные агентства, утвержденные HUD (hud.gov)
Федеральные, государственные и местные органы власти предлагают множество типов программ жилищного кредитования. Наиболее распространенными являются Федеральное жилищное управление (FHA) и по делам ветеранов (VA). Каждая программа жилищного кредита имеет определенные требования к участникам, и не все будут иметь право на них.
Преимущества этих программ различаются, но могут включать:
Низкие требования к первоначальному взносу,
Более гибкие стандарты андеррайтинга, в которых кредитор будет учитывать нетрадиционные формы кредитной истории (например, арендную плату или коммунальные платежи) и более высокие коэффициенты долга по сравнению с вашим доходом,
Более длительные сроки платежа по сравнению с обычными ипотечными кредитами (примечание: ваш ежемесячный платеж будет меньше, но ипотечный кредит будет погашен дольше, и вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита)
Требования к образованию домовладельцев.Эти программы помогут вам понять процесс покупки дома, составления бюджета, поиска дома, получения ссуды и содержания дома. Многие консультационные агентства по домовладению, одобренные HUD, предлагают эти занятия.
Некоторые ограничения для этих программ могут включать ограничения покупной цены, плату за обслуживание и более высокие комиссии за выдачу кредита.
Наверх
Проблемы с кредитом
Не думайте, что незначительные проблемы с кредитом или трудности, вызванные уникальными обстоятельствами, такими как болезнь или временная потеря дохода, помешают вам получить ипотечный кредит.Если ваш кредитный отчет содержит отрицательную информацию, которая является точной, но есть веские причины доверять вам погашение кредита, обязательно объясните свою ситуацию кредитору или брокеру. Если ваши кредитные проблемы не могут быть объяснены, вам, вероятно, придется заплатить больше, чем заемщикам с хорошей кредитной историей. Но не думайте, что единственный способ получить кредит — это заплатить высокую цену. Спросите, как ваша прошлая кредитная история влияет на цену вашего кредита и что вам нужно сделать, чтобы получить лучшую цену.Найдите время, чтобы присмотреться к магазинам и договориться о самой выгодной сделке.
Независимо от того, есть у вас проблемы с кредитом или нет, рекомендуется проверить свой кредитный отчет на точность и полноту, прежде чем подавать заявление о ссуде. Чтобы заказать копию вашего кредитного отчета, свяжитесь с AnnualCreditReport.com.
Наверх
Предотвращение выкупа
Банки, выдающие и обслуживающие ипотечные ссуды, поощряются к осмотрительным попыткам найти решения для домовладельцев, испытывающих проблемы с выплатами по ипотеке.Изучение вариантов, которые могут удержать домовладельцев в своих домах, может быть одним из лучших способов для кредиторов уменьшить убытки, сохранить отношения с клиентами и поддерживать безопасные и стабильные районы.
Домовладельцы, которые в настоящее время испытывают или планируют столкнуться с трудностями при оплате, должны как можно скорее связаться со своим кредитным агентом или авторитетным консультационным агентством, чтобы обсудить варианты. Проблемные заемщики должны проявлять осторожность в отношениях с организациями, которые побуждают заемщиков прекратить выплаты или уйти из дома, а также обещают восстановить кредит.Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, это вполне может быть мошенничество, которое может нанести ущерб вашему кредиту и / или обойтись дороже в долгосрочной перспективе. Работа напрямую с сервисной службой или законными некоммерческими организациями — лучший подход для проблемных заемщиков.
Наверх
Глоссарий по ипотеке
Ссуды с регулируемой ставкой, также известные как ссуды с переменной процентной ставкой, обычно предлагают более низкую начальную процентную ставку, чем ссуды с фиксированной ставкой.Процентная ставка колеблется в течение срока ссуды в зависимости от рыночных условий, но в кредитном соглашении обычно устанавливаются максимальные и минимальные ставки. Когда процентные ставки повышаются, как правило, растут и выплаты по кредиту; а когда процентные ставки падают, ваши ежемесячные платежи могут быть уменьшены.
Годовая процентная ставка (APR) — это стоимость кредита, выраженная как годовая ставка. Годовая процентная ставка включает процентную ставку, баллы, брокерские сборы и некоторые другие кредитные сборы, которые заемщик должен платить.
Обычные ссуды — это ипотечные ссуды, отличные от тех, которые застрахованы или гарантированы государственным агентством, таким как FHA (Федеральное жилищное управление), VA (Управление ветеранов) или Управление развития сельских районов (ранее известное как Farmers Home Administration, или FmHA) .
Условное депонирование — хранение денег или документов нейтральной третьей стороной до закрытия. Это также может быть счет кредитора (или обслуживающего лица), на который домовладелец платит деньги за налоги и страховку.
Ссуды с фиксированной ставкой обычно имеют срок погашения 15, 20 или 30 лет. И процентная ставка, и ежемесячные платежи (в счет основной суммы и процентов) остаются неизменными в течение срока действия кредита.
Процентная ставка — это стоимость заимствования денег, выраженная в процентах. Процентные ставки могут меняться из-за рыночных условий.
Комиссия за выдачу ссуды — это комиссия, взимаемая кредитором за обработку ссуды, и часто выражается в процентах от суммы ссуды.
Lock-in относится к письменному соглашению, гарантирующему покупателю жилья конкретную процентную ставку по жилищному кредиту при условии, что ссуда закрывается в течение определенного периода времени, например 60 или 90 дней. Часто в соглашении также указывается количество баллов, подлежащих выплате при закрытии.
Ипотека — это документ, подписанный заемщиком при предоставлении жилищной ссуды, который дает кредитору право вступить во владение недвижимостью, если заемщик не выплатит ссуду.
Очки — это комиссионные, уплачиваемые кредитору за ссуду. Один балл равен 1 проценту от суммы кредита. Баллы обычно выплачиваются наличными при закрытии. В некоторых случаях деньги, необходимые для выплаты баллов, можно взять в долг, но это увеличит сумму кредита и общие расходы.
Частное ипотечное страхование (PMI) защищает кредитора от убытков, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде. Обычно это требуется для ссуд, в которых первоначальный взнос составляет менее 20 процентов от продажной цены, или, при рефинансировании, когда финансируемая сумма превышает 80 процентов оценочной стоимости.
Сберегательное учреждение — общий термин для сберегательных касс и ссудо-сберегательных ассоциаций.
Затраты на транзакцию, расчет или закрытие могут включать сборы за подачу заявления; титульный экзамен, выписка о праве собственности, страхование титула и сборы за обследование собственности; сборы за оформление документов, закладных и расчетных документов; гонорары адвокатов; сборы за регистрацию; а также нотариальные, оценочные и кредитные сборы. В соответствии с Законом о правде в кредитовании (TILA), Законом о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) и Правилом комплексного раскрытия информации TILA-RESPA заемщик получает ссуду сметной стоимости закрытия в течение трех рабочих дней с момента подачи заявки.
Наверх
Дополнительные ресурсы
Наверх
Влияют ли личные ссуды на получение ипотеки?
Персональные ссуды могут повлиять на вашу заявку на ипотеку, и они могут быть хорошими или плохими, в зависимости от ситуации.
Если вы планируете купить дом в ближайшие несколько лет, подача заявки на получение индивидуальной ссуды потенциально может уменьшить сумму, которую вы можете взять в долг на дом, а также может повлиять на ваш кредит, в зависимости от того, как вы управляете долгом.Вот что вам нужно знать перед подачей заявки.
Как работают личные ссуды?
Персональные ссуды — это форма кредита в рассрочку, которая предлагает заемщикам доступ к полной сумме ссуды заранее в обмен на регулярные платежи в рассрочку в течение установленного срока погашения.
Одной из ключевых характеристик личных ссуд, которая отличает их от многих других типов ссуд, является то, что большинство из них являются необеспеченными, что означает отсутствие залога. Кроме того, за некоторыми исключениями, заемщики могут использовать личные ссуды практически на все, что захотят.
В свою очередь, личные займы обычно взимают более высокие процентные ставки, чем обеспеченные займы, такие как ипотечные и автокредиты, поэтому они не всегда лучший вариант, если вы планируете крупную покупку.
Может ли личный заем повлиять на мою заявку на ипотеку?
Любая задолженность, которую вы указали в своих кредитных отчетах, может повлиять на вашу способность получить ипотечную ссуду. При выдаче личных займов кредиторы будут искать две основные вещи: как вы управляли долгом и как это влияет на отношение долга к доходу.
Как вы управляли долгом
Своевременные ежемесячные платежи имеют решающее значение при любом типе долга, особенно если вы планируете подать заявку на получение ипотечной ссуды. Ипотека — это долгосрочное обязательство как для вас, так и для финансового учреждения, поэтому, если вы пропустили какие-либо платежи по своему личному кредиту, вы можете претендовать на более высокую ставку или не претендовать вообще.
Однако, если вам удалось вовремя оплатить все свои счета, это, возможно, со временем улучшило ваш кредитный рейтинг, а также ваши шансы получить одобрение на получение ипотеки.
Отношение вашего долга к доходу
При определении того, сколько вы имеете право на получение займа, ипотечные кредиторы будут смотреть на отношение вашего внутреннего долга к доходу (DTI), которое представляет собой ваши общие ежемесячные платежи по долгу, разделенные на ваши ежемесячные налог.
Для справки: ваш внешний DTI — это то, какая часть вашего валового дохода идет только на оплату жилья. Если ваш внутренний коэффициент DTI очень низок, платеж по личному кредиту может не иметь большого значения. Однако большинство кредиторов предпочитают внутренний DTI ниже 36%, и если у вас он выше, чем при выплате личного кредита, вы не можете претендовать на столько, сколько вам нужно или нужно.
Что делать, если я сейчас выплачиваю личный заем?
Если вы уже взяли личную ссуду и подумываете о подаче заявки на ипотеку, лучшее, что вы можете сделать, — это продолжать вносить платежи вовремя.
Если вы приближаетесь к концу срока погашения и можете позволить себе выплатить оставшуюся сумму до подачи заявления, устранение долга может повысить ваши шансы на получение суммы кредита, которую вы ищете. Однако, если вы не можете этого сделать, просто сосредоточьтесь на сохранении положительной истории платежей.
Также ищите другие способы повысить ваши шансы получить одобрение с выгодными условиями.
Как я могу увеличить свои шансы на получение ипотеки?
В большинстве случаев личный заем не увеличивает и не снижает ваши шансы получить одобрение на получение ипотеки. Однако, если вы беспокоитесь, есть много других вещей, которые вы можете сделать, чтобы увеличить свои шансы.
Для начала поработайте над подготовкой своего кредита для ипотеки, проверив свои кредитные отчеты и баллы, чтобы увидеть, есть ли что-то, что вам нужно решить, прежде чем подавать заявление.Если вы обнаружите какие-либо проблемы, ожидание, пока вы сможете улучшить свой кредит, может сэкономить тысячи, если не десятки тысяч, в течение срока действия ипотечной ссуды.
Во-вторых, избегайте получения нового кредита до подачи заявления на ипотеку. Последнее, что вы хотите сделать, — это еще больше увеличить свой DTI. И если у вас есть время, подумайте о том, чтобы поработать над выплатой некоторых ссуд и кредитных карт, чтобы потенциально снизить DTI.
Наконец, подумайте о том, чтобы потратить некоторое время на увеличение суммы первоначального взноса.Чем больше денег вы вкладываете, тем меньше риск вы представляете для ипотечных кредиторов, потенциально увеличивая ваши шансы на одобрение.
Избегайте слишком быстрого получения ипотечной ссуды
Домовладение — это захватывающая перспектива, и на этом важном шаге в жизни легко увлечься эмоциональной стороной. Но если вы взяли ипотечный кредит до того, как будете финансово готовы, домовладение может стать больше обузой, чем благословением.
Сделайте приоритетной проверку своего кредитного рейтинга и работайте над его улучшением задолго до подачи заявления.Кроме того, создайте бюджет, чтобы определить, сколько вы действительно можете позволить себе платить каждый месяц, помня, что то, что предлагает вам кредитор, может фактически выходить за рамки вашего ценового диапазона. При этом не забывайте о других расходах на жилье, таких как страхование частной ипотечной ссуды, налоги на имущество, страхование домовладельцев, ремонт, техническое обслуживание и многое другое.
По мере того, как вы подходите к получению ипотечного кредита таким образом, у вас будет гораздо больше шансов получить одобрение на получение кредита и возможность производить платежи каждый месяц.
Что такое потребительский кредит и как он работает?
Потребительская ссуда — это любая ссуда или кредитная линия, которую потребитель получает от кредитора.
Обычные потребительские ссуды включают жилищную ипотеку, автокредиты, кредитные карты, личные ссуды, студенческие ссуды, жилищный капитал и ссуды HELOC.
Оцените поиск: проверьте сегодняшние ставки по ипотеке
Типы потребительских ссуд
Ипотека на жилье
Ипотека — это ссуда, используемая для покупки дома. Заемщики обычно вносят небольшой процент от покупной цены наличными, а оставшаяся сумма финансируется через банк или кредитное учреждение.
Ипотека предлагается заемщикам, которые соответствуют определенным требованиям к кредитному рейтингу и доходу, установленным кредитором. Есть много типов доступных жилищных ипотечных ссуд.
Ипотечный кредит обычно имеет длительный срок от 15 до 30 лет из-за суммы займа. Ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет является наиболее распространенным сроком ссуды. Существуют также более короткие сроки с фиксированной ставкой и ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой.
Сравните ставки и предложения по ипотеке сейчас
Заем под залог собственного капитала
Если у вас есть ипотечный кредит, и ваш дом стоит больше, чем остаток по ипотеке, у вас есть собственный капитал.Вы можете использовать капитал, который есть у вас дома, для обеспечения ссуды, называемой второй ипотечной ссудой. Этот кредит обеспечен вашим домом и имеет низкие процентные ставки.
Кредитная линия собственного капитала или HELOC работает так же, как кредитная карта. Вам предоставляется кредитная линия, и с вас взимаются проценты только с суммы займа.
Персональный кредит
Персональный кредит — это необеспеченные кредиты, предоставляемые потребителям на короткие сроки, обычно на срок от 18 до 60 месяцев. Процентные ставки по личным ссудам обычно выше, чем обеспеченные ссуды, такие как ссуды под залог недвижимости, но ниже, чем по кредитным картам.
От отпуска до открытия бизнеса заемщики могут использовать личный заем для совершения любых покупок.
Рефинансирование ссуды
Когда вы получаете новую ссуду для погашения существующей ссуды, это называется рефинансированием. Вы можете рефинансировать большинство видов ссуд, но рефинансирование ипотеки является наиболее распространенным.
Есть много причин рефинансировать ссуду. Обычно это более низкая процентная ставка или ежемесячный платеж.
Вы не можете рефинансировать задолженность по кредитной карте, но можете сделать перевод остатка.Перенос баланса — это когда вы получаете новую кредитную карту и переводите баланс старой карты.
Узнайте, имеете ли вы право на рефинансирование ссуды
Автокредит
Автомобиль часто является второй по величине покупкой, которую совершает большинство потребителей. Для большинства просто невозможно заплатить наличными за обесценивающийся актив, такой как автомобиль. Так много людей используют автокредит для покупки и финансирования автомобиля.
Сроки автокредитования обычно составляют от 36 до 60 месяцев с фиксированной процентной ставкой.При покупке нового автомобиля на средства дилера процентная ставка будет намного ниже. Подержанные автомобили имеют более высокие процентные ставки, которые основаны на кредитном рейтинге потребителя.
Кредитные карты
Кредитная карта — один из наиболее популярных видов потребительских кредитов. Кредитная карта — это кредитная линия, по которой вы можете брать взаймы и делать небольшие ежемесячные платежи в счет основного баланса.
Процентные ставки по кредитным картам обычно довольно высоки, но с вас взимаются проценты только с суммы займа.Если вы сможете погашать полную сумму каждый месяц, вы вообще не будете платить проценты.
Студенческая ссуда
Образование стоит дорого, поэтому многие студенты получают студенческую ссуду для оплаты обучения в колледже. Эти ссуды иногда поддерживаются федеральным правительством, что позволяет легко получить их, даже если у вас нет кредита.
Выплаты по студенческой ссуде обычно откладываются до тех пор, пока вы не закончите колледж. Выплаты могут растягиваться на несколько лет, что делает ежемесячные выплаты относительно небольшими.
The Bottom Line
Потребительские кредиты используются для финансирования дорогих покупок. Без потребительских кредитов многие люди не смогли бы купить дом или машину.
Студенты могут оплачивать обучение в колледже и не должны возвращать ссуду, пока они не закончат школу.
Кредитные карты удобны и являются отличным способом увеличения кредита.
Нужен потребительский кредит?
Обратитесь к нашим ипотечным кредиторам сегодня
Займы на покупку собственного капитала и кредитные линии
Если вы думаете о том, чтобы улучшить дом или ищете способы оплаты обучения вашего ребенка в колледже, вы можете подумать о том, чтобы задействовать капитал своего дома — разницу между тем, за что ваш дом может быть продан, и тем, что вы должны по ипотеке — как способ покрытия расходов.
Финансирование собственного капитала может быть оформлено в виде ссуды или кредитной линии. В случае ссуды под залог собственного капитала кредитор предоставляет вам всю сумму кредита авансом, а кредитная линия под залог собственного капитала обеспечивает источник средств, которые вы можете использовать по мере необходимости.
При рассмотрении вопроса о ссуде или кредитной линии на приобретение жилья, оцените и сравните планы ссуд, предлагаемые банками, ссудо-сберегательными учреждениями, кредитными союзами и ипотечными компаниями. Покупки могут помочь вам получить более выгодную сделку.
Помните, что ваш дом обеспечивает сумму, которую вы заимствуете через ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию.Если вы не заплатите свой долг, кредитор может заставить вас продать свой дом, чтобы погасить долг.
Ссуды под залог собственного капитала
Заем под собственный капитал — это ссуда на фиксированную сумму денег, которая обеспечена вашим домом. Вы выплачиваете ссуду равными ежемесячными платежами в течение определенного срока, как и первоначальную ипотеку. Если вы не погасите ссуду в соответствии с договоренностью, ваш кредитор может лишить вас права выкупа вашего дома.
Сумма, которую вы можете взять в долг, обычно ограничена 85 процентами капитала вашего дома.Фактическая сумма кредита также зависит от вашего дохода, кредитной истории и рыночной стоимости вашего дома.
Спросите друзей и родственников о рекомендациях кредиторов. Затем сделайте покупки и сравните условия. Поговорите с банками, ссудо-сберегательными учреждениями, кредитными союзами, ипотечными компаниями и ипотечными брокерами. Но учтите: брокеры не ссужают деньги; они помогают оформлять ссуды.
Попросите всех кредиторов, с которыми вы проводите собеседование, объяснить доступные вам планы ссуды. Если вы не понимаете условий предоставления кредита, задавайте вопросы.Они могут означать более высокие затраты. Недостаточно просто знать размер ежемесячного платежа или процентную ставку. Годовая процентная ставка (APR) для жилищной ссуды учитывает баллы и расходы на финансирование. Обратите особое внимание на сборы, включая сборы за подачу заявки или за обработку ссуды, сборы за выдачу или андеррайтинг, сборы ссудодателя или за финансирование, сборы за оценку, сборы за подготовку и регистрацию документов, а также сборы брокеров; они могут указываться как баллы, комиссия за отправку или надбавка к процентной ставке.Если к сумме кредита добавляются баллы и другие сборы, вы заплатите больше для их финансирования.
Спросите свой кредитный рейтинг. Кредитный скоринг — это система, которую кредиторы используют, чтобы определить, давать ли вам кредит. Информация о вас и вашем кредитном опыте — такая как история оплаты счетов, количество и тип ваших счетов, просроченные платежи, действия по взысканию, непогашенная задолженность и как долго у вас были свои счета — собираются из вашей кредитной заявки и ваш кредитный отчет.Кредиторы сравнивают эту информацию с показателями кредитоспособности людей с аналогичным профилем. Система кредитного рейтинга присуждает баллы за каждый фактор, который помогает предсказать, кто с наибольшей вероятностью выплатит долг. Общее количество баллов — ваш кредитный рейтинг — помогает предсказать, насколько вы кредитоспособны, то есть насколько велика вероятность того, что вы погасите ссуду и произведете платежи в срок. Для получения дополнительной информации о кредитных рейтингах прочтите Как кредитные рейтинги влияют на стоимость кредита и страхования .
Вести переговоры с более чем одним кредитором. Не бойтесь заставить кредиторов и брокеров конкурировать за ваш бизнес, дав им понять, что вы делаете покупки по лучшей цене. Попросите каждого кредитора снизить баллы, комиссионные или процентную ставку. И попросите каждого выполнить — или превзойти — условия других кредиторов.
Перед тем, как подписать, внимательно прочтите документы о закрытии ссуды. Если заем не соответствует вашим ожиданиям или желаниям, не подписывайте. Либо договаривайтесь об изменениях, либо уходите. Вы также обычно имеете право отменить сделку по любой причине — и без штрафных санкций — в течение трех дней после подписания кредитных документов.Для получения дополнительной информации см. Правило трехдневной отмены .
Кредитные линии собственного капитала
Кредитная линия собственного капитала, также известная как HELOC, представляет собой возобновляемую кредитную линию, очень похожую на кредитную карту. Вы можете занять столько, сколько вам нужно, в любое время, когда вам это нужно, выписав чек или используя кредитную карту, подключенную к учетной записи. Вы не можете превышать свой кредитный лимит. Поскольку HELOC — это кредитная линия, вы производите платежи только на ту сумму, которую вы фактически заимствуете, а не на всю доступную сумму.HELOC также может дать вам определенные налоговые преимущества, недоступные для некоторых видов ссуд. За подробностями обратитесь к бухгалтеру или налоговому консультанту.
Как и кредиты под залог собственного капитала, HELOC требуют, чтобы вы использовали свой дом в качестве залога по ссуде. Это может подвергнуть ваш дом риску, если ваш платеж задерживается или вы не можете произвести платеж вообще. Ссуды с крупными выплатами — единовременная выплата обычно в конце ссуды — могут побудить вас занять больше денег для погашения этого долга или могут поставить под угрозу ваш дом, если вы не сможете претендовать на рефинансирование.И, если вы продаете свой дом, большинство планов требуют, чтобы вы одновременно погасили кредитную линию.
Часто задаваемые вопросы по HELOC
Кредиторы предлагают кредитные линии под залог собственного капитала различными способами. Ни один план ссуды не подходит для каждого домовладельца. Свяжитесь с разными кредиторами, сравните варианты и выберите кредитную линию собственного капитала, наиболее соответствующую вашим потребностям.
Сколько денег вы можете занять по кредитной линии под залог собственного капитала?
В зависимости от вашей кредитоспособности и суммы непогашенного долга вы можете занять до 85 процентов оценочной стоимости вашего дома за вычетом суммы, которую вы должны по своей первой ипотеке.Спросите кредитора, существуют ли минимальные требования к снятию средств при открытии вашей учетной записи, и есть ли минимальные или максимальные требования к снятию средств после открытия вашей учетной записи. Спросите, как вы можете потратить деньги из кредитной линии — с помощью чеков, кредитных карт или и того, и другого.
Вам следует выяснить, устанавливает ли ваш план обеспечения собственного капитала фиксированное время — период выдачи — когда вы можете снимать деньги со своего счета. По истечении периода розыгрыша вы сможете возобновить кредитную линию. Если вы не можете сделать это, вы не сможете занять дополнительные средства.В некоторых планах вам, возможно, придется выплатить непогашенный остаток. В других случаях вы можете погасить баланс в течение определенного времени.
Какая процентная ставка?
В отличие от ссуды под залог собственного капитала, годовая процентная ставка кредитной линии под залог собственного капитала не учитывает баллы и расходы на финансирование. Рекламируемая годовая процентная ставка для кредитных линий собственного капитала основана только на процентах.
Спросите о типах процентных ставок, доступных по плану собственного капитала.Большинство HELOC имеют переменные процентные ставки. Эти ставки могут сначала предлагать более низкие ежемесячные платежи, но в течение остального периода погашения платежи могут измениться — и могут возрасти. Фиксированные процентные ставки, если таковые имеются, сначала могут быть немного выше переменных ставок, но ежемесячные платежи остаются неизменными в течение срока действия кредитной линии.
Если вы рассматриваете переменную ставку, проверьте и сравните условия. Проверьте периодический лимит — лимит процентной ставки изменяется одновременно. Также проверьте пожизненный лимит — лимит изменения процентной ставки в течение срока кредита.Кредиторы используют индекс, такой как основная ставка, чтобы определить, насколько повысить или понизить процентные ставки. Спросите кредитора, какой индекс используется, насколько и как часто он может меняться. Проверьте маржу — сумму, добавляемую к индексу, определяющую начисленные с вас проценты. Кроме того, поинтересуйтесь, можете ли вы через некоторое время преобразовать ссуду с переменной ставкой в фиксированную.
Иногда кредиторы предлагают временно сниженную процентную ставку — ставку, которая необычно низка и действует только в течение вводного периода, скажем, шести месяцев.В это время ваши ежемесячные платежи также будут меньше. Однако после окончания вводного периода ваша ставка (и выплаты) увеличиваются до истинного рыночного уровня (индекс плюс маржа). Спросите, является ли предлагаемая вам ставка «со скидкой», и если да, узнайте, как она будет определяться в конце периода скидки и насколько больше ваши платежи могут быть в это время.
Каковы предварительные затраты на закрытие сделки?
Когда вы открываете кредитную линию под залог собственного капитала, вы оплачиваете многие из тех же расходов, что и при финансировании первоначальной ипотечной ссуды.К ним относятся: регистрационный сбор, поиск по названию, оценка, гонорары адвокатам и баллы (процент от суммы, которую вы заимствуете). Эти расходы могут существенно увеличить стоимость вашего кредита, особенно если вы в конечном итоге занимаетесь небольшой суммой из кредитной линии. Попробуйте договориться с кредиторами, чтобы узнать, будут ли они оплачивать некоторые из этих расходов.
Каковы текущие расходы?
В дополнение к предварительным затратам на закрытие сделки некоторые кредиторы требуют, чтобы вы платили комиссионные в течение всего срока действия ссуды.Они могут включать ежегодный взнос за членство или участие, который взимается вне зависимости от того, используете ли вы учетную запись, и / или комиссию за транзакцию, которая взимается каждый раз, когда вы занимаете деньги. Эти комиссии увеличивают общую стоимость кредита.
Каковы условия погашения кредита?
По мере погашения кредита ваши платежи могут измениться, если ваша кредитная линия имеет переменную процентную ставку, даже если вы не занимаете больше денег со своего счета. Узнайте, как часто и насколько могут меняться ваши платежи.Спросите, выплачиваете ли вы основную сумму и проценты или только проценты. Даже если вы выплачиваете часть основной суммы, спросите, покроют ли ваши ежемесячные платежи всю заемную сумму или вы должны будете внести дополнительный платеж в счет основной суммы кредита в конце ссуды. Кроме того, вы можете спросить о штрафах за просрочку платежа и о том, при каких условиях кредитор может считать вас неисполненным и потребовать немедленную полную оплату.
Каковы условия погашения кредита в конце срока?
Спросите, есть ли у вас задолженность по крупному платежу в конце срока кредита.Если вы можете, но не уверены, что сможете позволить себе воздушный шар, вы можете пересмотреть условия погашения. Когда вы берете ссуду, спросите об условиях продления плана или рефинансирования невыплаченного остатка. Вы можете попросить кредитора заблаговременно — в письменной форме — рефинансировать любой остаток по окончании ссуды или при необходимости продлить срок погашения.
Какие гарантии заложены в ссуду?
Одна из лучших защит, которые у вас есть, — это Федеральный закон о праве на кредитование.По закону кредиторы должны сообщить вам об условиях и стоимости кредитного плана, когда вы получите заявку. Кредиторы должны раскрывать годовую процентную ставку и условия оплаты, а также должны сообщать вам о расходах за открытие или использование счета, например об оценке, кредитном отчете или гонорарах адвокатам. Кредиторы также должны сообщить вам о любых функциях с плавающей процентной ставкой и дать вам брошюру с описанием общих характеристик планов собственного капитала.
The Truth in Lending Act также защищает вас от изменений условий счета (кроме функции с переменной ставкой) до открытия плана.Если вы решите не участвовать в плане из-за изменения условий, все уплаченные вами сборы должны быть вам возвращены.
После открытия вашего плана собственного капитала, если вы платите в соответствии с договоренностью, кредитор, как правило, не может прекратить действие вашего плана, ускорить выплату вашего непогашенного остатка или изменить условия вашего счета. Кредитор может приостановить выдачу кредита на ваш счет в течение любого периода, когда процентные ставки превышают максимальную ставку, указанную в вашем соглашении, если ваш контракт допускает такую практику.
Перед тем, как подписать, внимательно прочтите документы о закрытии ссуды. Если HELOC не соответствует вашим ожиданиям или желаниям, не подписывайте ссуду. Либо договаривайтесь об изменениях, либо уходите. Как и в случае ссуды под залог недвижимости, вы также обычно имеете право отменить сделку по любой причине — и без штрафных санкций — в течение трех дней после подписания документов о ссуде. Для получения дополнительной информации см. Правило трехдневной отмены .
Правило трехдневной отмены
Федеральный закон дает вам три дня на пересмотр подписанного кредитного соглашения и расторжение сделки без штрафных санкций.Вы можете отменить подписку по любой причине, но только если вы используете свое основное место жительства — будь то дом, кондоминиум, передвижной дом или плавучий дом — в качестве залога, а не отдых или второй дом.
С правом отмены у вас есть до полуночи третьего рабочего дня, чтобы отменить кредитную транзакцию. День первый начинается после:
Вы подписываете кредитный договор;
вы получаете форму раскрытия информации «Правда в кредитовании», содержащую ключевую информацию о кредитном контракте, включая годовую процентную ставку, плату за финансирование, финансируемую сумму и график платежей; и
вы получаете две копии уведомления о предоставлении истины, в котором объясняется ваше право на отказ.
В целях отмены в рабочие дни включаются суббота, но не воскресенье или официальные праздничные дни. Например, если перечисленные выше события происходят в пятницу, у вас есть время до полуночи следующего вторника, чтобы отменить их.
В течение этого периода ожидания деятельность, связанная с контрактом, не может осуществляться. Кредитор не может предоставить деньги по ссуде. Если вы имеете дело с ссудой на улучшение жилищных условий, подрядчик не имеет права поставлять какие-либо материалы или начинать работу.
Если вы решите отменить
Если вы решите отменить, вы должны сообщить об этом кредитору в письменной форме.Вы не можете отменить по телефону или лично поговорить с кредитором. Ваше письменное уведомление должно быть отправлено по почте, в электронном виде или доставлено до полуночи третьего рабочего дня.
Если вы расторгнете договор, залог в вашем доме также аннулируется, и вы не несете ответственности ни за какие суммы, включая финансовые расходы. У кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть все деньги или имущество, которые вы заплатили в рамках транзакции, и освободить любые залоговые права в вашем доме.Если вы получили деньги или имущество от кредитора, вы можете сохранить их до тех пор, пока кредитор не докажет, что ваш дом больше не используется в качестве залога, и не вернет все деньги, которые вы заплатили. Затем вы должны предложить вернуть деньги или имущество кредитора. Если кредитор не потребует деньги или имущество в течение 20 дней, вы можете оставить их себе.
Если у вас возникла серьезная личная финансовая ситуация — например, повреждение вашего дома в результате урагана или другого стихийного бедствия — вы можете отказаться от своего права на отмену и отменить трехдневный период.Чтобы отказаться от своего права, вы должны предоставить кредитору письменное заявление с описанием чрезвычайной ситуации и заявлением о том, что вы отказываетесь от своего права на отмену. Заявление должно быть датировано и подписано вами и любым другим лицом, владеющим домом.
Федеральное трехдневное правило отмены не применяется во всех ситуациях, когда вы используете свой дом в качестве залога. Исключения включают:
вы подаете заявку на ссуду на покупку или строительство вашего основного дома
вы рефинансируете ссуду у того же кредитора, у которого есть ссуда, и не занимаете дополнительных средств
Государственное агентство является кредитором ссуды.
В этих ситуациях у вас могут быть другие права на отмену в соответствии с законодательством штата или местным законодательством.
Вредные методы обращения с домашним капиталом
Вы можете потерять свой дом и свои деньги, если займете у недобросовестных кредиторов, которые предложат вам дорогостоящую ссуду на основе собственного капитала вашего дома. Некоторые кредиторы нацелены на пожилых домовладельцев, имеющих низкие доходы или проблемы с кредитом, а затем пытаются воспользоваться ими, используя обманные, несправедливые или другие незаконные методы.Будьте начеку:
Обращение ссуды: Кредитор рекомендует вам неоднократно рефинансировать ссуду и часто занимать больше денег. Каждый раз, когда вы рефинансируете, вы платите дополнительные комиссии и проценты. Это увеличивает ваш долг.
Страхование Упаковка: Кредитор добавляет страховку кредита или другие страховые продукты, которые могут вам не понадобиться для вашей ссуды.
Приманка и подмена: Кредитор предлагает один набор условий ссуды, когда вы подаете заявку, а затем вынуждает вас принять более высокие сборы, когда вы подпишетесь, чтобы завершить транзакцию.
Выделение капитала: Кредитор дает вам ссуду на основе собственного капитала вашего дома, а не вашей способности выплатить долг. Если вы не сможете произвести оплату, вы можете потерять дом.
Нетрадиционные продукты: Кредитор может предлагать нетрадиционные продукты, когда вы делаете покупки для получения кредита под залог собственного капитала:
Например, кредиторы могут предлагать ссуды, по которым минимальный платеж не покрывает основную сумму долга и причитающиеся проценты.Это приводит к увеличению остатка по ссуде и, в конечном итоге, к увеличению ежемесячных платежей. Многие из этих кредитов имеют переменную процентную ставку, что может увеличить ваш ежемесячный платеж, если процентная ставка вырастет.
Ссуды также могут иметь низкие ежемесячные платежи, но иметь крупную единовременную выплату в конце срока ссуды. Если вы не можете произвести воздушный платеж или рефинансирование, вы столкнетесь с потерей права выкупа и потерей вашего дома.
Нарушения при обслуживании ипотечного кредита: Кредитор взимает с вас ненадлежащие сборы, такие как штрафы за просрочку платежа, не разрешенные в соответствии с договором об ипотеке или законом, или сборы за страхование, предоставленное кредитором, даже если вы обеспечивали страхование своей собственности.Кредитор не предоставляет вам точных или полных выписок по счету и данных о выплатах, что делает практически невозможным определение того, сколько вы заплатили или сколько должны. Вы можете заплатить больше, чем должны.
Заем на улучшение дома: Подрядчик звонит или стучит в вашу дверь и предлагает установить новую крышу или отремонтировать вашу кухню по разумной цене. Вы говорите ему, что заинтересованы, но не можете Он говорит, что это не проблема — он может организовать финансирование через известного ему кредитора.Вы соглашаетесь с проектом, и подрядчик приступает к работе. В какой-то момент после начала работы подрядчика вас просят подписать много бумаг. Бумаги могут быть пустыми, или кредитор может поспешить вас подписать, прежде чем у вас будет время прочитать то, что вам дали. Подрядчик грозит оставить работы в вашем доме незавершенными, если вы не подпишете. Вы подписываете бумаги. Только позже вы понимаете, что подписанные вами бумаги являются ссудой под залог недвижимости. Процентная ставка, баллы и комиссии кажутся очень высокими. Что еще хуже, работа над вашим домом выполнена неправильно или не была завершена, а подрядчик, которому, возможно, заплатил кредитор, мало заинтересован в завершении работы к вашему удовлетворению.
Некоторые из этих практик нарушают федеральное кредитное законодательство, касающееся раскрытия информации об условиях ссуды; дискриминация по возрасту, полу, семейному положению, расе или национальному происхождению; и взыскание долгов. Вы также можете иметь дополнительные права в соответствии с законодательством штата, которые позволят вам подать иск.
.