Существует ли долговая безнаказанность ипотечных заемщиков? — Ипотека и финансы
Есть мнение, что ипотечный должник может уклониться от выплат по кредиту и при этом сохранить квартиру. БН разбирался, насколько эффективны приемы недобросовестных заемщиков.
К сегодняшнему дню юридические службы кредитных организаций выработали эффективные методы борьбы с уклоняющимися от выплаты долгов заемщиками. Даже регистрация несовершеннолетних детей не спасает существенно просрочившего выплаты должника от обращения взыскания кредитором на эту квартиру.
Перепланировать?
Одним из распространенных советов по «защите» должником залоговой квартиры является следующий: «Перепланируйте квартиру». Якобы, когда банк пожелает жилье отобрать, окажется, что такового уже нет в природе. А на «новое» жилье требуется новый техпаспорт, с получением которого жилец может тянуть годами. В то же время, будто бы, без нового техпаспорта банк выставить квартиру на торги не сможет.
Однако, по словам директора по развитию агентства взыскания Filbert Максима Богомолова, перепланировка заложенной квартиры не будет являться преградой для ее взыскания. «Согласно рекомендациям ВАС РФ, изменение предмета ипотеки в период действия кредитного договора не означает гибели предмета залога», – уточняет специалист.
То есть согласно российскому законодательству для сохранения силы ипотечного договора в него не требуется вносить изменения, связанные с описанием залоговой квартиры, ее оценкой, а также регистрацией этих изменений. При этом техническую документацию на квартиру сможет заказать и получить судебный пристав-исполнитель. Согласия заемщика на это не требуется.
По словам пресс-секретаря банка ВТБ24 по СЗФО Ивана Макарова, если торги не состоялись, банк может поставить имущество на баланс, снизив первоначальную стоимость объекта на 25%, независимо от перепланировок. В результате заемщик рискует потерять жилье, при этом долг останется непогашенным.
«Эффективность» приема с перепланировкой критикует и партнер по юридической справочной службе Antibanki.
com Иван Гавриленко. По его словам данный шаг бессмысленен, так как в любом случае квартира как объект залога остается у собственника. «И в случае если суд вынес решение о реализации такой квартиры на публичных торгах, залогодержатель (банк) может затребовать через суд любой документ на жилье (перепланированное и т. п.) от бюро технической инвентаризации», – поясняет юрист.
Не ходить?
Следующий «совет» должнику основывается на том, что нотариус, прежде чем наложить исполнительную надпись на инициированное банком отчуждение квартиры (особенно если срок действия кредитного договора не истек), обязан пригласить обе стороны и выслушать возможные возражения. Поэтому, якобы, можно просто не явиться на встречу к нотариусу.
Впрочем, по мнению Максима Богомолова, личная явка заемщика для совершения исполнительной надписи не требуется. В соответствии со статьей 94.2 «Основ законодательства РФ о нотариате», при совершении исполнительной надписи нотариус должен предложить заемщику погасить задолженность по кредиту в семидневный срок с момента получения уведомления.
Кроме того, в статье 94.4 этого документа содержится полный перечень оснований для отказа нотариусом в обращении взыскания на заложенное имущество. И неявка залогодателя как основание для совершения исполнительной надписи в указанном перечне отсутствует.
Не считает сколь-нибудь эффективным рассматриваемый «совет» и Иван Гавриленко. Он апеллирует к пункту 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Откуда следует, что удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.
Оспаривать оценку?
Еще один вариант поведения, рекомендуемый «бывалыми» должниками – оспаривать оценку. Прежде чем продать квартиру, банк должен получить заключение независимого оценщика. А владелец квартиры вправе считать, что она стоит гораздо дороже, и может оспаривать оценку через суд.
Но привлеченные БН эксперты и такое поведение не считают «эффективным». «Оценку можно оспорить только один раз, на второй назначается судебная экспертиза, которая обжалованию не подлежит», – констатирует Иван Макаров.
Иван Гавриленко соглашается, что банки очень часто указывают начальную, а не «рыночную» стоимость того или иного жилья. «Поэтому залогодатель (должник), конечно же, заявляет в суде, что с начальной стоимостью соответствующей квартиры не согласен, и просит суд назначить независимую оценку, – поясняет юрист.
И, по оценке же Максима Богомолова, затянуть судебный процесс таким способом возможно максимум на три-пять месяцев. «При этом бремя оплаты судебной экспертизы лежит на инициаторе ее проведения», – напоминает специалист. «А в итоге это ничего не даст, кроме дополнительно выставленной со стороны банка неустойки за продолжающееся неисполнение обязательств по погашению кредита», – уточняет Иван Гавриленко.
Спорить и спорить?
Наконец, четвертый и самый популярный среди подобных рекомендаций «способ» – вообще «затаскать» банк по судам. В идеальном варианте обращение в суд нужно делать на основании Закона «О защите прав потребителей». Дескать, заемщик страдает как потребитель услуг. Ведь банк, досрочно и в одностороннем порядке расторгая договор о кредите, нарушает потребительские права клиента.
А, согласно статье 47 Конституции, никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона и решения суда.
Ну и если у должника есть несовершеннолетние дети и они проживают в залоговой квартире – требуется разрешение опекунского совета на их выселение в случае ее продажи. На что опекунский совет никогда не пойдет.
И, возможно, из всех подсказок должникам, эта – самая «сильная».
Но и в данном случае эксперты не увидели действенного механизма «защиты» квартиры должником.
По словам Максима Богомолова, в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно установлена норма, требующая предоставления органом опеки и попечительства согласия на отчуждение заложенной квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети. Однако эта норма распространяется исключительно в отношении несовершеннолетних детей, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения.
«Процесс действительно можно несколько затянуть, – поясняет специалист. – Но результат рассмотрения подобных исков в суде, как правило, однозначен: на ипотечную квартиру будет обращено взыскание.
Вынужден согласиться с таким комментарием и Иван Гавриленко. Он подчеркивает следующий юридический нюанс. На практике банки не расторгают досрочно кредитные договоры, а всего лишь просят суд «в связи с неоднократной просрочкой платежей» взыскать с ответчика долг и обратить взыскание на предмет ипотеки. Поэтому какие-либо права потребителя в данном случае не нарушаются.
Более того, по словам эксперта, судебная практика по таким искам сегодня складывается не в пользу должников.
Текст: Игорь Чубаха
Верховный суд рассказал, какой суд прекратит ипотеку
Российское законодательство относит споры о правах на недвижимость к исключительной подсудности (ч.
1 ст. 30 ГПК, ч. 1, 2 ст. 38 АПК). Их отправляют в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мнению законодателя, должно помочь быстро и правильно разрешить спор, объясняет Павел Хлюстов, «Павел Хлюстов и партнеры».
Кроме того, разрешение такого спора может затрагивать права и интересы третьих лиц, имеющих вещные или обязательственные права на это имущество. При исключительной подсудности они получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора, говорит Хлюстов. «Да и сам суд лучше информирован. У него больше возможностей узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле».
Исключительная подсудностьОсобый вид подсудности, предписывающий рассмотрение определенных категорий дел в судах, точно указанных в законе. Правила исключительной подсудности запрещают применять при предъявлении иска нормы о других видах территориальной подсудности, содержащиеся в ст.
28, 29, 31, 32 ГПК.
Ипотека: правильная подсудность
Подсудность спора периодически вызывает сложности у судов. На этот раз спор о подсудности был связан с ипотекой. Дело попало в коллегию по гражданским спорам Верховного суда из Новосибирского облсуда. Как указано в материалах, в 2005 году Иван Горячев* и Петр Чудков* заключили договор займа (суммы в актах не указаны). В обеспечение Инна Мельниченко* передала в залог свою квартиру в Новосибирске. Пять лет спустя, в 2010 году, суд взыскал долг и обратил взыскание на жилье. Решение о взыскании вступило в силу, но исполлисты не предъявили вовремя. Сроки прошли.
Поэтому Мельниченко захотела признать залог недвижимости прекращённым. Рассудив, что дело имеет исключительную подсудность, истица обратилась в Кировский районный суд Новосибирска – по месту нахождения предмета ипотеки. Две инстанции отказались рассматривать дело и сделали вывод о нарушении подсудности. Они указали, что подавать иск надо было не с исключительной подсудностью, а по месту жительства ответчиков.
Но такой подход ошибочный, сделал вывод ВС.
Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова признала, что речь идет об исключительной подсудности. Ею обладают иски об оспаривании обременения недвижимости. Как это обосновать, ВС указал в судебном акте (№ 67-КГ20-2). Там говорится, что по ч. 1 ст. 30 ГПК в суд по месту нахождения объектов или арестованного имущества надо подавать иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Так же поступают с исками об освобождении имущества от ареста.
ВС сослался на совместное Постановление Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 о вопросах в спорах о защите права собственности. В нем пояснили, что относится к искам о правах на недвижимое имущество. В эту категорию входят (помимо исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, границ земельного участка) также и иски об освобождении имущества от ареста (п.
2). ВС делает вывод: следовательно, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, поэтому не так важно, связаны они с лишением владения или нет. Поскольку приведенный перечень исков о правах на недвижимость не является исчерпывающим, в него можно включить дела об оспаривании обременения недвижимости, подчеркнули в судебном акте. То есть сюда относится и иск об ипотеке, о котором идет речь.
«Залог недвижимости (ипотека) – обременение имущества, а спор о признании залога прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости», – указал ВС.
ВС уточнил: при обращении взыскания на заложенную недвижимость спора о правах на это имущество нет, а основание иска – это нарушение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть подсудность обычная. Но иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, следовательно, рассматриваются с исключительной подсудностью. ВС отменил судебные акты и направил иск в первую инстанцию для решения вопроса о принятии его к производству.
Подсудность: пять спорных вопросов
Подсудность корпоративного спора о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки с недвижимым имуществомПоложения ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимость могут вступить в конфликт с нормой ч. 4.1 ст. 38 АПК, устанавливающей исключительную подсудность по корпоративным спорам (см. ст. 225.1 АПК). Рассматривать корпоративный спор должен суд по месту нахождения юрлица, а место нахождения спорной недвижимости может отличаться. Возникает неопределенность при определении арбитражного суда, компетентного рассматривать спор.
Вопрос о соотношении подсудности спора о правах на недвижимость и корпоративного спора был разрешен на уровне Президиума ВАС: при коллизии приоритет имеют нормы подсудности о правах на недвижимость (Постановление от 7 сентября 2010 года № 6470/10 ).
Рассматривая вопрос о подсудности корпоративного спора о признании недействительным договора ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, Президиум ВАС указал: поскольку основная цель иска – признание обременения отсутствующим, спор фактически является спором о правах на недвижимость.
Президиум ВАС целенаправленно акцентировал внимание на том, что истцы одновременно заявили два требования – не только требование о признании договора об ипотеке недействительным, но и требование о погашении регистрационной записи об ипотеке. «Президиум ВАС имел в виду, что если бы истец ограничился лишь требованием о признании договора недействительным, то спор не подпадал бы под критерии ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимое имущество. Территориальная подсудность корпоративного спора, содержащего лишь требование об оспаривании сделки с недвижимом имуществом, подчинялась бы правилу ч. 4 ст. 38 АПК, то есть спор должен был бы рассматривать арбитражный суд по месту нахождения юридического лица», – отмечает Павел Хлюстов.
Спор об исполнении обязательств по оплате приобретенной недвижимости не подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности, следует из Постановления Президиума ВАС от 20 декабря 2011 года № 9924/11. Причина – если суд удовлетворил иск продавца и обязал покупателя заплатить, такое решение ни прямо, ни косвенно нельзя рассмотреть как предусматривающее, что при его исполнении должен регистрироваться переход права на недвижимость или внесение иной записи в ЕГРП. «Правило о территориальной подсудности споров по взысканию просроченной задолженности по сделкам с недвижимостью должно носить универсальный характер и не ограничиваться спорами, вытекающими лишь из договора купли-продажи», – указывает Хлюстов.
Иск об установлении сервитута подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности и рассматривается по месту нахождения недвижимости. Это следует из разъяснений в п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 года № 54 и п. 2 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22. Такая же правовая позиция содержится в Определении экономколлегии ВС № 301-ЭС14-9021. Иски о прекращении или изменении условий сервитута тоже должны подпадать под положения ст.
38 АПК, считает Хлюстов.
Обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства и с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК и ст. 38 АПК). При этом правом заявить в суд такое требование обладают взыскатель и пристав-исполнитель.
Подсудность спора об обращении взыскания на заложенную недвижимостьВопрос об исключительной подсудности таких споров решался по-разному. ВАС придерживался позиции, что требование надо относить к спорам о правах на недвижимость. Эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты с противоположным мнением.
Но Конституционный суд занял противоположную точку зрения. В Постановлении от 26 мая 2011 года № 10-П КС он разъяснил, что спор об обращении взыскания на заложенную недвижимость не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет – осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег (п.
5.1). Само же решение суда не влечет перехода прав на заложенное недвижимое имущество, указал КС (п. 5.3).
Президиум ВС подтвердил этот подход в вопросах об обращении взыскания на заложенную недвижимость в гражданском судопроизводстве (п. 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного суда РФ 22 мая 2013 года). Позже подход стал укореняться и в практике арбитражных судов.
* – имена и фамилии участников спора изменены.
Ипотека после развода: как выплачивать кредит :: Деньги :: РБК Недвижимость
Спросили у юристов и нотариуса, как оплачивать ипотеку после развода супругов и что будет, если один из них не платит за кредит
Фото: fizkes/shutterstock
Минюст России в начале карантина предложил приостановить в России государственную регистрацию заключения браков и разводов.
Свое предложение министерство объяснило неблагоприятной обстановкой, сложившейся в связи с распространением в стране коронавирусной инфекции COVID-19.
В Китае, например, после пандемии серьезно выросло число разводов — люди не выдержали жизнь в режиме 24/7, кто-то собрался разводиться еще до карантина, но не шел подавать на развод из-за страха перед коронавирусной инфекцией. Аналогичный сценарий психологи предсказали и России.
Один из самых неприятных этапов бракоразводного процесса — раздел имущества. Спросили у юристов, что делать с ипотечной квартирой после развода.
Что делать с ипотекой после развода
Сегодня более 50% покупок квартир происходит с привлечением ипотеки, где сторонами сделки часто выступают семьи. Однако, согласно судебной практике, по числу разводов цифры не радуют. Так, в прошлом году в России было заключено менее 1 млн браков, а распалось более 600 тыс., рассказала член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.
«Если у супругов намечается развод, паре в первую очередь необходимо сообщить о своих проблемах банку, поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора», — отметила юрист.
Как правило, на стадии раздела ипотечной квартиры стороны находят компромисс. Если стороны не смогли договориться, кому останется квартира, и распределить обязанности по кредиту, то спор решается в суде. Для этого супруги должны выделить доли во владении квартирой и после этого разделить кредит. Возможности раздела имущества супругам при разводе в суде также нужно согласовывать с банком, кроме случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита — это, например, условия брачного договора.
Фото: ingae/shutterstock
По словам управляющего партнера AVG Legal Алексея Гавришева, в более чем 70% случаев бывшие супруги являются созаемщиками. Поэтому после развода им следует определиться, как они будут выплачивать ипотеку.
«Вариантов несколько: платить ипотеку совместно и дальше; один из супругов отказывается от ипотеки и квартиры в пользу другого; выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства; супруги соглашаются продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги», — отметил юрист.
Сами банки зачастую предлагают продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами или использовать как первоначальный взнос при покупке своих квартир. Если после продажи залоговой квартиры все равно остался долг, то супруги будут платить его вместе.
Как платить ипотеку после развода
Оплата ипотеки после развода зависит от ряда факторов — кто брал кредит, на каких условиях и кому принадлежит ипотечная недвижимость, пояснил вице-президент Московской городской нотариальной палаты Илья Радченко.
«Если квартира была куплена в ипотеку до брака одним из супругов, а второй не был ни созаемщиком, ни поручителем, то с большой вероятностью этот долг будет отдавать только заемщик, он же собственник квартиры», — сказал он.
Если кредит взят в период брака, квартира в общей совместной собственности, то независимо от включения второго супруга в кредитный договор ему надо будет отвечать по данному долгу (если только не согласовано с кредитором, что он будет раздельным долгом одного супруга). В данном случае платить придется поровну.
Фото: Freedomz/shutterstock
«Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. А если доли супругов не установлены, они предполагаются равными. Поэтому в основном пополам делятся квартира и, соответственно, долг», — добавила Асия Мухамедшина.
Однако если один из супругов докажет, что внес бо́льшую часть кредита из личных средств, то суд может увеличить его долю в квартире и, соответственно, уменьшить сумму долга.
Если при уплате ипотеки использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Например, если в семье двое детей, квартира делится на четыре доли. Поскольку до совершеннолетия детей их долей распоряжается опекун, то при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на часть с учетом долей детей в квартире.
Что будет, если не платить ипотеку
Если один из супругов не будет платить за квартиру, то по истечении трех месяцев с момента просрочки банк имеет право обратиться в суд для взыскания долга, отметила член АЮР.
«Если супруги ипотеку не выплачивают, банк ее реализует, вырученные деньги идут на погашение ипотечного кредита, а остаток, если он есть, делится между супругами. Если же квартира продана дешевле, то остаток кредита гасится супругами пополам», — добавил Алексей Гавришев.
Избежать спорных ситуация при бракоразводном процессе и разделе имущества, в том числе ипотечной квартиры, можно благодаря брачному договору. Его наличие существенно сэкономит время и деньги супругов в будущем и избавит от долгих споров и судебных тяжб. В нем квартира делится так, как предусматривает документ, но без ущемления прав детей.
Фото: Minerva Studio/shutterstock
«Желательно прописывать подобные вопросы в брачном договоре до того, как заключается кредитный договор или договор займа, обеспеченный ипотекой. Потому что когда долг уже есть, изменить его можно только с согласия банка (иного кредитора).
Брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность по долгам, нужно представлять кредиторам при заключении договора с ними, чтобы он сработал надлежащим образом», — добавил Илья Радченко.
Что делать, если банк подал в суд за невозможность выплачивать долги по ипотеке?
Просто так забрать недвижимость банк не может – на это требуется решение суда. В связи с этим у любого финансового учреждения существуют определенные правила, согласно которым настало время для иска. Кто-то из учреждений ориентируется на сумму долга или процент задолженности по отношению к общей сумме кредита, кто-то ставит во главу угла количество пропущенных платежей, ну а для кого-то действуют внутренние распоряжения, которые могут быть различными в случае с разными заемщиками. Рассмотрим стратегию поведения заемщика, которая поможет ему извлечь максимум из сложившейся ситуации.
А может, все-таки погасить долги?Если отсутствие своевременных платежей связаны не с отсутствием у Вас денежных средств, а в связи с недостающей финансовой дисциплиной (ну не привыкли Вы к тому, что каждый месяц надо гасить причитающуюся часть ежемесячной выплаты), то уверяем Вас: подача заявления в суд со стороны банка – это самая что ни на есть критическая ситуация, при которой надо срочно погашать имеющуюся задолженность или появиться в банке, чтобы договориться о реструктуризации долга и прочих отсрочках.
Помогут ли кредитные каникулы?Однако, если финансовые проблемы все же актуальны, и средств на выплату ипотеки нет, то стоит предпринимать другие действия. Одним из выходов могут считаться кредитные каникулы. Они предполагают временный отказ от выплаты тела кредита и погашение лишь процентов, при этом общая сумма долга замораживается на текущем уровне и пока каникулы не закончатся, она не начинает уменьшаться.
На самом деле этот вариант подходит не многим. Если, к примеру, ипотека оформлена в текущем или в прошлом году, то большую часть ежемесячной выплаты (порой до 80%) составляют именно проценты, так что разрешение не платить тело кредита вряд ли поможет существенно экономить. А вот если срок выплаты ипотеки уже перевалил за экватор (к примеру, 10 лет и более), то этот вариант очень даже подойдет.
Однако прибегать к кредитным каникулам, когда дело уже передано в суд, поздно – заботиться об этом нужно было раньше, когда только возникли сложности с оплатой. В противном случае сумма долга уже накопилась значительная, единственный выход в этом случае – приплюсовать ее к сумме основного долга.
Какая процедура ожидает неплатежеспособного заемщика в суде?Банк обращается в суд с иском о взыскании суммы накопившегося долга, всех неоплаченных процентов, возникших штрафов (которые обычно назначаются на уровне ставки рефинансирования Банка России и включаются, как только очередной платеж просрочен). Учитывая тот факт, что у заемщика нет другого имущества, которое бы подлежало аресту и реализации, то банк будет просить обратить взыскание на предмет залога. В этом случае, если банк примет положительное решение по этому иску, квартира будет продаваться через систему торгов. Ее стартовая цена составит примерно 80% от рыночной стоимости (которую определяет оценщик).
Если с первого раза квартиру реализовать не получится, то назначается дата повторных долгов, при этом стартовая цена опускается еще на 15% от оценочной стоимости. В тот момент, когда квартиру купят, вырученные от продажи средства должны пойти на погашение полного долга перед банков – со всеми процентами и штрафами, а также остатка суммы кредита. Если полученных средств будет недостаточно, то Вы должны будете его внести самостоятельно, используя другое имеющееся у Вас имущество. Вот почему, принимая Ваши документы к рассмотрению на этапе принятия решения о выдаче кредита, финансовое учреждение изучает все особенности Вашего финансового положения, чтобы в случае чего быть защищенным со всех сторон.
Если у Вас нет никакого имущества, то в решении будет содержаться норма о том, что впредь Вы должны будете отдавать 50% своей зарплаты приставам в счет оплаты Вашего долга. В принципе, ничего не поменялось, однако если раньше Вы самостоятельно принимали решения и платили по кредитам, то теперь это решение принимают за Вас банки. Если в кредитном договоре есть созаемщики (например, супруг или супруга), то 50% зарплаты должны будут отдавать и они. Невеселенькая перспектива, не правда ли?
Можно ли не допустить выселения из квартиры в момент подачи банком заявления в суд?Хорошая новость: даже если банк передал иск в суд, на следующий день Вас вряд ли будут выселять из квартиры. Если действовать грамотно и осмысленно, привлекая к процессу специалистов в юридической сфере, то принятие окончательного решения можно растянуть на срок до года.
Плохая новость: банк не отступит и не простит долг. Значит, делать что-то все-таки нужно. Вот несколько возможных вариантов, помогающих урегулировать ситуацию.
Вариант 1. Хороший специалист, знающий законодательство, может найти прорехи в делах, которые банковские юристы передают в суд. Например, срок исковой давности по взысканию пени составляет 1 год, а по истечении этого срока никто не сможет предъявить Вам никаких претензий. Изучив кредитный договор, можно и в нем найти определенные дыры, чтобы оспорить подачу искового заявления.
Вариант2. Если судебные заседания проводились без Вас (Вы не получали уведомления и не расписывались за них), то опытный юрист может отменить все принятые решения. Это даст Вам определенную временную передышку.
Вариант 3. Всячески затягивать процесс: подавать апелляционные жалобы, ходатайства, составлять встречные иски, заявлять о необходимости проводить экспертизы и требовать документы для изучения. Если правильно использовать ситуацию, то в принципе можно взять банк измором.
Вариант 4. Самому идти в наступление. Следует понять, где банк нарушил действующее законодательство, и самому подать в суд на этом основании. Будьте готовы к тому, что банк будет сопротивляться, так что следует быть подкованным в подобных вопросах.
В любой из вышеперечисленных ситуаций Вам не обойтись без грамотного юриста, адвоката или специалиста по ипотечным кредитам. Он должен в совершенстве знать законодательство, поскольку в противном случае ошибки с его стороны могут дорого Вам обойтись. Конечно, такой специалист стоит денег, ведь его услуги недешевые. Тут стоит сопоставить расходы по кредиту с оплатой труда этого специалиста и выбирать тот вариант, который будет экономически более выгодным.
ДОЛГИ ПО ИПОТЕКЕ
Вопрос: Последние три месяца не плачу ипотеку, накопился значительный долг по ипотеке что делать?Нужно понять, что в случае, если банк подаст в суд по ипотеке, то высока вероятность того, что квартира уйдет с торгов. Как правило, банки подают в суд после 3-5 месяцев полной или частичной невыплаты ипотеки. Банки практически никогда не идут на перекредитование ипотечных кредитов.
Суд по ипотеке
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ ясно указывает на право залогодержателя по взысканию имущества, заложенного по договору ипотеки. Наша практика говорит о том, что даже прописанные в квартире или доме дети не в состоянии помешать банку выиграть дело в суде и продать жилье с торгов, если произошла невыплата ипотеки. Решение суда по ипотеке таково, что через 1-2 месяца жильцов выселяют, а квартиру продают с торгов.
Несмотря на это, есть несколько способов противостояния банкам, даже в случае долгов по ипотеке. Нужно знать, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, либо, если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев, то банк не имеет права подать на Вас в суд.
Однако, что же делать, если Вы несколько месяцев не платили по ипотечному кредиту и банк подал на Вас в суд? Тогда вам в обязательном порядке потребуется составление возражения на исковое заявление по ипотечному кредиту. Это поможет:
- прийти к мировому соглашению с банком и не дать банку отобрать квартиру;
- снизить размер Вашего долга;
- оттянуть момент выселения, затянуть процесс торгов;
- осветить ситуацию в СМИ, т. к. иногда банки идут на попятную, боясь испорченной репутации
Скачать книгу «Кредитные истории» бесплатно.
Как супругам разделить обязательства по ипотеке при разводе?
Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами
При разводе квартира, купленная в кредит, признается совместно нажитым имуществом супругов. И неважно, кто является заемщиком по ипотечному кредиту, выступил ли один из супругов созаемщиком и кто стал собственником квартиры. За супругами сохраняются равные имущественные права и обязательства, и они несут солидарную ответственность перед банком по кредиту.
Есть несколько способов выплаты ипотечного кредита при разводе.
1. Супруги продают квартиру и за счет вырученной суммы закрывают долг. Остаток они делят в равных долях между собой.
Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, если она куплена в кредит? Да, возможны несколько вариантов.
- Досрочно, до продажи, погасить кредит.
- Продать квартиру с участием банка, который выдал кредит. Как это выглядит: собственник недвижимости находит покупателя, который уплачивает его кредит. Затем банк и Росреестр снимают обременение на квартиру (залог). После этого банк передает ее покупателю по договору купли-продажи. Разницу между стоимостью квартиры и суммой оплаты покупатель передает первоначальному собственнику.
- Переоформить кредит на покупателя. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока. Но покупатель должен соответствовать требованиям банка.
2. Супруги заключают соглашение о том, что квартира остается одному из них. Тот, кому достанется квартира, продолжит выплачивать кредит. Второй супруг отказывается от своей доли. При этом он вправе получить половину суммы, которая была выплачена банку.
3. Квартира делится на доли через суд. Каждый из супругов будет выплачивать кредит пропорционально своей доле. Если один из них не будет платить, то второй супруг вправе будет через суд взыскать с него половину платежей.
ВС разъяснил порядок предоставления льготного периода по кредитам и ипотеке | Российское агентство правовой и судебной информации
МОСКВА, 30 апр — РАПСИ. Банки должны предоставлять льготный период физическим лицам-заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации из-за противовирусных мер, говорится во втором обзоре Верховного суда (ВС) РФ практики судебных разбирательств в период пандемии.
Под льготным периодом следует понимать приостановление исполнения обязательств заемщиком.
Однако высшая инстанция, ссылаясь ранее внесенные изменения в ФЗ «О Центральном банке РФ», ограничивает случаи предоставления такого периода. Кредитная организация вправе отказать заемщику, если кредит превышает максимальный размер кредита, установленный для таких случаев правительством РФ, доход заемщика снизился менее чем на 30% по сравнению за доходом за прошлый год или на обязательство и так распространяется действие льготного периода.
Заемщик, согласно позиции высшей инстанции, может получить отсрочку на шесть месяцев, при условии обращения с этим требованием не позднее 30 сентября 2020 года.
Льготный период
Действие льготного периода не может распространяться более чем на 14 дней до обращения в банк, а в случае ипотеки — не более чем за месяц. В случае необходимости получения отсрочки по кредитной карте и потребительскому кредиту, рассчитывать на действие льготного периода до даты обращения не приходится, уточняет Верховный суд.
Банки могут поверить заемщику на слово и не требовать подтверждающих уменьшение дохода документов, но проверить честность кредитора банк все-таки может, указано в обзоре судебной практики. Также кредитная организация может самостоятельно потребовать информацию о снижении дохода у заемщика.
Верховный суд отмечает, что предоставление льготного периода оставляет возможным признать обязательства невыполненными в виду наступления обстоятельств непреодолимой силы.
Верховный суд вынес решение для домовладельцев в связи с ипотечным спором
Здание Верховного суда США, виденное в Вашингтоне 20 мая 2009 года. РЕЙТЕР / Молли Райли
ВАШИНГТОН (Рейтер) — Верховный суд США во вторник вынес решение в пользу домовладельцев, желающих отказаться ипотечных кредитов, когда кредиторы обвиняются в несоблюдении федерального закона о «правде в кредитовании».
При голосовании 9: 0 суд одержал победу над ссудой в размере 611 000 долларов, полученной в 2007 году от Countrywide Home Loans Inc, теперь входящей в Bank of America Corp., в пользу пары Иган, Миннесота, Ларри и Шерил Джесиноски.
По техническому вопросу перед судьями суд заявил, что домовладельцам нужно только написать письмо кредитору, как это сделали Есиноски, и им не нужно подавать иск, чтобы воспользоваться положениями федерального закона, известного как Правда в законе о кредитовании.
Закон позволяет потребителям отменять ипотечный кредит на срок до трех лет после того, как он был выдан, если кредитор не уведомит их о различных деталях ссуды, включая финансовые сборы и процентные ставки. Семья Есиноски подала уведомление незадолго до истечения трехлетнего периода и подала иск через год после того, как банк заявил, что оспаривает иск.
Формулировка закона «не оставляет сомнений в том, что расторжение договора происходит, когда заемщик уведомляет кредитора о своем намерении расторгнуть договор», — написал от имени суда судья Антонин Скалиа.
Резерв обычно используется домовладельцами, которые изо всех сил пытаются выплатить свои ипотечные кредиты. Адвокаты потребителей говорят, что ипотечные компании регулярно нарушали закон до финансового кризиса 2008 года. Кредиторы утверждают, что уведомления недостаточно, если соответствующий банк оспаривает требование домовладельцев.
Апелляционные суды разделились по вопросу о том, что домовладельцы должны сделать, чтобы инициировать процесс расторжения. Семья Есиноски обжаловала решение суда низшей инстанции в пользу Countrywide. Верховный суд отменил это решение суда низшей инстанции.
Дело — Джесиноски против страны, Верховный суд США, № 13-684
Отчет Лоуренса Херли; Редактирование Уиллом Данхэмом
Подача исков, судебных разбирательств, урегулирований, вердиктов и судебных новостей
Требования заемщика по иску о неправомерном выкупе права выкупа отклонены как недостаточные
САН-ФРАНЦИСКО. 9 марта федеральный судья в Калифорнии удовлетворил пару ходатайств об отклонении, поданных ответчиками по неправомерному обращению взыскания, постановив, что требования заемщика к этим ответчикам не были предъявлены по разным причинам.
Ипотечный брокер, претендующий на получение откатов за ипотеку, рефинансирование рефералов
ГРИНБЕЛТ, штат Мэриленд — ипотечный брокер нарушил положения Закона о процедурах расчетов с недвижимым имуществом (RESPA) и Закона о рэкетирах и коррупционных организациях (RICO), участвуя в незаконной схеме откатов, в соответствии с которой брокер получал предполагаемые откаты от непартийной собственности. как утверждают заемщики в иске от 8 марта, поданном в федеральный суд Мэриленда, в обмен на передачу ему бизнеса.
Иски к юридической фирме в связи с действиями в рамках процедуры выкупа отклонены
SEATTLE — Отклонение требований заемщика к юридической фирме в соответствии с Законом Вашингтона о защите прав потребителей (CPA) и Законом о справедливой практике взыскания долгов (FDCPA) является обоснованным, поскольку фирма не была стороной или нелицензированным сборщиком долгов в несудебном разбирательстве по взысканию долга, но Вместо этого 5 марта федеральный судья в Вашингтоне постановил, что служил юрисконсультом кредитного специалиста во время судебного разбирательства.
5-й округ: магистрат не обладает юрисдикцией выносить решение по иску о выкупе
НОВЫЙ ОРЛЕАН — Апелляционный суд пятого округа США 2 марта отменил и отозвал окончательное решение федерального мирового судьи о взыскании права выкупа и декларативном судебном решении, вытекающем из невыполнения заемщиком ссуды под залог недвижимости, обнаружив, что магистратский судья не принял юрисдикция, поскольку обслуживающий ссудный агент не дал явного согласия магистратскому судье на проведение разбирательства и вынесение решения.
Верховный суд США запрашивает ответы на петицию по иску о выдаче титула
ВАШИНГТОН, округ Колумбия — 18 февраля Верховный суд США потребовал, чтобы правительство США и Федеральная ипотечная корпорация (Freddie Mac) ответили на петицию о выдаче судебного приказа, поданную корпорацией, которая приобрела недвижимость в ходе продажи права выкупа. который стремится определить, нарушает ли структура Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA) принцип разделения полномочий и являются ли тихие судебные иски, предъявленные FHFA, контрактными претензиями в соответствии с Федеральной коллегией адвокатов по взысканию права выкупа Закона о жилищном и экономическом восстановлении 2008 г. (HERA) (SFR Investments Pool 1 LLC v.M&T Bank, et al., No. 20-908, U.S. Sup.).
Заемщик предъявляет иск юридической фирме и другим лицам за взыскание долгов по ипотечному кредиту
НЬЮАРК, штат Нью-Джерси — 3 марта в федеральном суде штата Нью-Джерси заемщик подал в суд на двух сборщиков долгов и своего кредитора, утверждая, что ответчики нарушили Закон о справедливой практике взыскания долгов (FDCPA) и закон штата Нью-Джерси, пытаясь взыскать невыплаченную ссуду. более 13 лет после дефолта.
Experian участвует в иске FCRA из-за ошибочной записи о выплате ипотечного кредита
АТЛАНТА — 26 февраля заемщик подал в суд на агентство кредитной информации Experian Information Solutions Inc. и кредитную организацию в федеральном суде Джорджии, утверждая, что ответчики нарушили положения Закона о справедливой кредитной отчетности (FCRA), ошибочно заявив о просрочке платежа по ипотечному кредиту. о кредитном отчете заемщика и неспособности исправить ошибку, когда она была известна ответчикам.
Федеральные претензии получили вторую жизнь в иске заемщика из-за потери права выкупа дома
ПРОВИДЕНС, Род-Айленд — 22 февраля федеральный судья в Род-Айленде частично удовлетворил ходатайство заемщиков, нарушивших договор, в отношении держателя ипотечной ноты и сборщика долгов, чтобы изменить или дополнить свое решение, отклонив их иски за нарушение. Закона о правде в кредитовании (TILA) и Закона о справедливой практике взыскания долга (FDCPA), постановив, что его увольнение TILA и FDCPA по юрисдикционным основаниям было неправильным.
: Суд не допустил ошибки, поддержав демеррера в иске о неправомерном выкупе
ЛОС-АНДЖЕЛЕС — В неопубликованном заключении апелляционная коллегия Калифорнии 22 февраля подтвердила решение суда первой инстанции штата, поддержавшего возражение против возражения, поданное их кредитным обслуживающим учреждением, без разрешения на внесение поправок в незаконный иск о выкупе, постановив, что заемщики не смогли доказать, что у обслуживающей ссуды не было необходимых полномочий для обращения взыскания на их недвижимое имущество.
Иск Заемщика FCRA к обслуживающему ссуду отклонен на основании юрисдикции
БРУКЛИН, штат Нью-Йорк — 23 февраля в Нью-Йорке федеральный судья удовлетворил ходатайство обслуживающего ссуду об отклонении иска за нарушение Закона о справедливой кредитной отчетности (FCRA), поданного против него заемщиком за якобы сообщенную неверную информацию о дефолте заемщика по ее ипотеке агентствам кредитной отчетности, постановив, что заемщик не представил достаточных доказательств того, что суд не обладал личной юрисдикцией в отношении ответчика.
Апелляционные аргументы пары в иске о неправомерном выкупе не могут спасти иск
CINCINNATI — Апелляционный суд США шестого округа 19 февраля постановил, что федеральный окружной суд не допустил ошибки в вынесении упрощенного судебного решения в пользу обслуживающего ссуду лица по неправомерному иску супругов о выкупе заложенного имущества, поскольку ни один из апелляционных аргументов пары не является убедительным. показав, что они имели право на искомую помощь.
Заемщики могут изменить жалобу в иске TILA о расторжении договора с кредитором и прочими
СИЭТЛ. 17 февраля федеральный судья в Вашингтоне удовлетворил ходатайство заемщиков о расторжении дела в соответствии с Законом о предоставлении правды (TILA) против их кредиторов и других лиц с целью изменения их жалобы, постановив, что, хотя заемщики не соблюдали необходимые местные требования. правила, регулирующие внесение поправок, любые поправки к их жалобе не приведут к неоправданной задержке или нанесению ущерба ответчикам.
Доверительный акт ипотечного кредитора, оставшийся после продажи права выкупа заложенного имущества
ЛАС-ВЕГАС — Доверительный акт ипотечного кредитора на недвижимое имущество пережил продажу недвижимости ассоциацией домовладельцев (ТСЖ) при попытке взыскания залога, потому что «платежи заемщиков до обращения взыскания удовлетворили неплатежи сверхприоритета», — заявил федеральный судья. в Неваде вынес решение 12 февраля, удовлетворив ходатайство кредитора о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства.
Комиссия 11-го округа пришла к выводу, что суд обладает юрисдикцией над исполнительным органом ипотечного кредитора
АТЛАНТА — Группа апелляционного суда 11-го округа США 17 февраля вынесла решение о повторном слушании коллегии, что федеральный окружной суд не ошибся, когда определил, что он обладает личной юрисдикцией над исполнительным органом ипотечного кредитора, даже если он обычно не имеет такой юрисдикции. о своих собственных контактах, потому что «контакты на форуме, связанные с иском» его компании удовлетворяют критерию минимального количества контактов, поскольку родственники достаточно утверждали, что кредитор был alter ego исполнительного директора в соответствии с «теорией, прикрывающей корпоративную завесу».”
Окружной суд поступил правильно, отказавшись возобновить рассмотрение дела FDCPA, правила комиссии
ФИЛАДЕЛЬФИЯ — 8 февраля группа Апелляционного суда США третьего округа постановила, что федеральный окружной суд не злоупотребил своим дискреционным правом, отклонив ходатайство о возобновлении иска, поданного заемщиками, которые утверждали, что их ипотечный обслуживающий персонал и привлеченная им юридическая фирма нарушили Закон о справедливой практике взыскания долга (FDCPA) при обращении с ипотечной записью заемщиков, поскольку заемщики не смогли в достаточной мере доказать, что ипотечный обслуживающий персонал или юридическая фирма «участвовали в мошенничестве или другом неправомерном поведении», что помешало заемщикам «справедливо изложить свою позицию» .”
Обслуживающее лицо ссуды признано владельцем векселя в ипотечном споре
РЭЛИ, Северная Каролина — Коллегия Апелляционного суда Северной Каролины 16 февраля постановила, что суд первой инстанции штата не допустил ошибки при вынесении упрощенного судебного решения в пользу компании, оказывающей финансовые услуги, которая стремилась обеспечить соблюдение условий векселя и доверительного договора. по ссуде рефинансирования ипотеки, потому что не было достоверных фактов относительно статуса держателя компании.
поддерживает отклонение неправомерного требования о выкупе в иске заемщика
ПАСАДЕНА, Калифорния — Коллегия Апелляционного суда США девятого округа 16 февраля постановила, что федеральный окружной суд не допустил ошибки в отклонении иска заемщика о неправомерном обращении взыскания на ее обслуживающую компанию ипотечного кредита и других лиц, отклонив утверждение заемщика о том, что два из у ответчиков не было права взыскать ее имущество.
Неисполненное судебное решение о невыплате ипотечной ссуды, отмененное по апелляции
МАЛЕНЬКАЯ РОК, Арканзас. Суд первой инстанции Арканзаса допустил ошибку, приняв решение о неисполнении обязательств против двух церквей по иску, связанному с их невыплатой ипотечной ссуды, поскольку кредитор церквей не подал ходатайство о такой помощи, которая требуется в соответствии с требованиями штата. Прецедент, апелляционная комиссия Арканзаса 10 февраля вынесла решение о пересмотре дела и возвращении его под стражу.
Окружной суд поступил правильно, отказавшись возобновить рассмотрение дела FDCPA, правила комиссии
ФИЛАДЕЛЬФИЯ — 8 февраля группа Апелляционного суда США третьего округа постановила, что федеральный окружной суд не злоупотребил своим дискреционным правом, отклонив ходатайство о возобновлении иска, поданного заемщиками, которые утверждали, что их ипотечный обслуживающий персонал и привлеченная им юридическая фирма нарушили Закон о справедливой практике взыскания долга (FDCPA) при обращении с ипотечной записью заемщиков, поскольку заемщики не смогли в достаточной мере доказать, что ипотечный обслуживающий персонал или юридическая фирма «участвовали в мошенничестве или другом неправомерном поведении», что помешало заемщикам «справедливо изложить свою позицию» .”
Судебная комиссия HERA не аннулировала доверительный договор с Fannie Mae, правила панели
САН-ФРАНЦИСКО — В соответствии с федеральным запретом права выкупа Закона о жилищном и экономическом восстановлении от 2008 года (HERA) покупатель жилой недвижимости, подпадающей под действие доверительного договора, заключенного Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Fannie Mae), «не погасил выплаты Fannie Mae. первый договор доверительного управления »на собственность, Девятый округ СШАРешение Апелляционного суда вынесено 9 февраля.
Суд общей юрисдикции округа Нортгемптон
С 1 июня 2020 года Общественный суд округа Нортгемптон будет открыт для публики. Принцип социального дистанцирования будет строго соблюдаться во всех помещениях суда, и все участники суда должны будут носить маски для входа в здание суда и залы судебных заседаний.
Более подробная информация доступна на нашей странице
Судебные приказы о чрезвычайных обстоятельствах и Информационной странице COVID-19.
Программа по обращению взыскания на ипотеку
СОДРУЖЕСТВО ПЕНСИЛЬВАНИИ — ТРЕТИЙ СУДЕБНЫЙ ОКРУГ
СУД ОБЩЕСТВЕННОГО ОБЛАСТИ НОРТАМПТОНА
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ПРИКАЗ № 2009-4
ПРОГРАММА ОТКЛЮЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОЙ ИПОТЕКИ ОКРУГА НОРТАМПТОН
Этот суд принимает к сведению судебное решение о том, что кризис обращения взыскания на ипотеку, вызванный практикой «субстандартного» и «хищнического» кредитования, а также ростом процентных ставок, привел к увеличению числа исков о выкупе жилищной ипотеки, поданных в суд по общим делам округа Нортхэмптон.В попытке упростить процесс для обеих сторон и сохранить программу управления делами, Суд по общим искам округа Нортгемптон принимает Программу отвода ипотечного права выкупа, предназначенную для помощи собственникам жилья в делах о потере права выкупа, чтобы обеспечить своевременное определение права на получение права выкупа в соответствии с федеральные и местные программы, разработанные для облегчения возможных планов тренировок для домовладельцев и, где это возможно, для того, чтобы домовладельцы могли сохранить свою собственность.
1. Дела по программе
(a) Все дела об обращении взыскания на ипотеку, связанные с недвижимостью, занимаемой владельцем, которая подлежит исполнению, должны быть назначены на согласительную конференцию до того, как собственность может быть продана.Термин «жилые помещения» означает недвижимость, расположенную в графстве Нортгемптон.
(b) Нежилые объекты, не занимаемые собственниками, которые не выставлены на продажу в судебном порядке для принудительного исполнения ипотечного жилищного залога, не подлежат согласительной конференции и могут быть выставлены на продажу шерифом и проданы шерифом, если только указанные продажи не будут приостановлены или перенесенный. Все дела, поданные после даты вступления в силу настоящего приказа, регулируются Административным постановлением и его содержанием.
- Документы по программе предотвращения обращения взыскания на ипотеку
- Распоряжение
- добавочный номер
- Приказ об управлении делами
- Свидетельство об обслуживании
- Свидетельство об участии
- Свидетельство о статусе закрытого помещения как жилого и занимаемого владельцем
- Срочное уведомление о принудительном взыскании по ипотеке (на английском языке)
- Срочное уведомление о принудительном взыскании по ипотеке (на испанском языке)
- Варианты тренировок и форма для встреч
Сводное законодательство штата Нью-Йорк, иски о недвижимости и процессуальные действия — RPA §1921
1.После выплаты утвержденной основной суммы, процентов и любых других сумм, причитающихся в соответствии с ними или иным образом причитающихся по закону, действительно произведена, а в случае ипотеки кредитной линии, как это определено в разделе двести восемьдесят первом закона о недвижимости, по письменному запросу, ипотекодержатель недвижимого имущества, находящегося в этом состоянии, если иное не требуется в письменной форме ипотекодателем или правопреемником такой ипотеки, должен оформить и подтвердить перед надлежащим должностным лицом, таким же образом, чтобы дать право передачи права быть зарегистрированным, удовлетворение ипотеки , и затем в течение тридцати дней договориться о том, чтобы погашение ипотеки: (a) было представлено для записи в регистратор округа, где оформляется ипотека, или (b) по просьбе залогодателя или уполномоченного лица залогодателя, залогодатель или лицо, назначенное залогодателем.Непредставление залогодержателем справки о выписке для регистрации влечет за собой ответственность залогодержателя перед залогодателем в размере пятисот долларов, если он или она не представит такой справки в течение тридцати дней, влечет за собой ответственность залогодержателя: залогодатель в размере одной тысячи долларов, если он или она не представит справку о выписке для записи в течение шестидесяти дней, или влечет за собой ответственность залогодержателя перед залогодателем в размере одной тысячи пятисот долларов, если он или она не представит в течение девяноста дней представить справку о выписке для постановки на учет.Для целей такой ответственности в соответствии с данным подразделом термин «залогодержатель» не должен включать в себя лицо, товарищество, ассоциацию, корпорацию или другое юридическое лицо, которое выдает менее пяти ипотечных ссуд в течение любого календарного года. Залогодержатель должен в течение сорока пяти дней доставить вексель и ипотеку, а если титул зарегистрирован в соответствии со статьей двенадцать закона о недвижимости, регистрационную копию ипотеки и любые регистрационные свидетельства, находящиеся во владении залогодержателя, залогодателю или его уполномоченному лицу. совершение такого платежа и запроса, если требуется, как указано выше.Предоставление погашения по ипотеке в соответствии с условиями раздела двести семьдесят пятого закона о недвижимости считается удовлетворяющим требованиям этого раздела в отношении погашения ипотеки.2. При невыполнении или отказе любого такого залогодержателя соблюдать вышеупомянутые положения настоящего раздела любое лицо, имеющее интерес в ипотеке, долге или обязательстве, обеспеченном им или в заложенных помещениях, может обратиться в верховный суд или в суд. его, или окружному суду, или его судье, в любом округе или в любом округе, в котором заложенные помещения или любая их часть расположены полностью или частично, по ходатайству, с просьбой указать причину, по которой приказ не должен быть произведенный таким судом, отменив и погасив ипотечный залог, и предписал реестру или клерку любого округа, в офисе которого он мог быть записан, отметить то же самое в его записях как аннулированный и погашенный, а также дальнейшее распоряжение и указание, что долг или другое обязательство, обеспеченное ипотекой, быть отменено, при условии, что в случае, если такая ипотека не будет выплачена, суммы, предложенные в соответствии с вышеизложенными положениями этого раздела, будут выплачены должностному лицу имеет право владеть судебными средствами и денежными средствами, депонированными в суде в округе, в котором заложенные помещения находятся полностью или частично.Указанная петиция должна быть проверена таким же образом, как подтвержденная состязательная сторона иска в верховном суде, и в ней должны быть изложены основания заявления.
3. В любом случае, когда фактическое предложение, как предусмотрено в подразделе 1 этого раздела, не может быть проведено с должной осмотрительностью в этом штате, любое лицо, имеющее интерес в ипотеке, или долге, или обязательстве, обеспеченном им, или в помещения, заложенные в залог, могут обращаться в верховный суд или его судью, или в окружной суд, или его судью, в любом округе или в любом округе, в котором заложенные помещения или любая их часть расположены полностью или частично, после подачи ходатайства. изложить основания заявления и проверить, как указано выше, для приказа, показывающего причину, по которой указанным судом не следует отдавать приказ об отмене и погашении ипотечного залога, а также о направлении реестра или клерка любого округа, в офисе которого то же самое может были записаны, чтобы отметить то же самое в его записях как аннулированные и погашенные, а также дальнейшее распоряжение и распоряжение об аннулировании долга или другого обязательства, обеспеченного ипотекой, при условии, что основная сумма ипотеки или любой неоплаченный остаток, с процентами до даты, когда указанное распоряжение должно быть введено, и вышеупомянутые сборы, разрешенные законом, должны быть выплачены должностному лицу, определенному законом для хранения судебных средств и денежных средств, депонированных в суде в округе, в котором заложена ипотека. Помещения расположены полностью или частично.
4. В случае ипотеки, обеспеченной недвижимостью, улучшенной семьей из одного-шести человек, жилой структурой или жилым кондоминиумом, занимаемой владельцем, если залогодержатель не может в течение девяноста дней предоставить погашение ипотеки и / или в течение девяноста дней для доставки векселя, ипотеки и любых других документов, как требуется подразделом 1 данного раздела, и если иным образом ипотека не удовлетворена, залогодержатель несет ответственность перед таким лицом в размере пятисот долларов или экономические убытки в размере такой человек, в зависимости от того, что больше.Если залогодержатель своевременно предоставил такое удовлетворение ипотеки и подтвердил, что векселя и / или ипотека не находятся в его распоряжении на указанную дату, залогодержатель не несет ответственности в соответствии с данным разделом, если залогодержатель соглашается защищать и удерживать не причиняет вред залогодателю по причине неспособности или неспособности залогодержателя предоставить вексель или закладную в срок, установленный в этом подразделе; при условии, что в связи с ипотечными ссудами, приобретенными до двадцать семь, девятнадцатьсот девяносто первого июля ипотечным агентством штата Нью-Йорк в соответствии с разделом две тысячи четыреста пять или две тысячи четыреста пять-b закона о государственных органах , ипотечное агентство штата Нью-Йорк, его правопреемники или правопреемники не несут ответственности в соответствии с настоящим разделом, если оно не защищает и не обезопасит залогодателя по причине неспособности или неспособности ипотечного агентства штата Нью-Йорк, его правопреемников или правопреемников предоставить вексель или закладную в срок, установленный в этом подразделе.Ущерб, причиненный этим подразделением, должен быть добавлен к другим расходам и сборам, разрешенным в этом разделе.
5. (a) В случае ипотеки, обеспеченной недвижимостью, улучшенной семьей из одного-шести человек, жилой структурой, занимаемой владельцем, или жилым кондоминиумом, если в течение девяноста дней с момента получения платежа, и запрос, если требуется, ипотекодержатель не предоставил залогодателю или его уполномоченному лицу удовлетворение ипотеки, векселя, ипотечного кредита и любых других документов, требуемых подразделом один этого раздела, любой адвокат может оформить, подтвердить и после уплаты залога дополнительный сбор за регистрацию в размере пятидесяти долларов требует подачи в регистратор округа, где регистрируется ипотека, аффидевита, соответствующего данному разделу.Если залогодержатель не представит подтвержденное возражение против такого аффидевита в течение тридцати пяти дней с момента его подачи, такое аффидевит должно быть зарегистрировано и удовлетворять право удержания такой ипотеки в отношении заложенного помещения.
(b) В письменных показаниях должно быть указано, что:
(i) Партнер является адвокатом и что аффидевит делается от имени и по запросу залогодателя или любого лица, которое приобрело право собственности на заложенные помещения;
(ii) Залогодатель обратился к залогодержателю с надлежащим требованием о погашении ипотеки в соответствии с подразделом один этого раздела;
(iii) Залогодатель получил отчет о выплате кредита, обеспеченного ипотекой, и должен приложить в качестве доказательства копию отчета о выплате;
(iv) Аффиант удостоверился, что залогодержатель получил платеж по ссуде в соответствии с заявлением о выплате, и должен приложить в качестве доказательства копии чека, выданного залогодержателем, или документальное свидетельство такого платежа;
(v) Партнер, по крайней мере, через тридцать дней после того, как залогодержатель получил платеж, направил залогодержателю письменное уведомление вместе с копией предлагаемого аффидевита, доставленным заказным или заказным письмом, с запрошенной квитанцией о вручении, вниманию лица. или отдел, указанный в заявлении о выплате, о намерении аффиданта составить и зарегистрировать аффидевит в соответствии с этим разделом; и
(vi) Залогодержатель не ответил в письменной форме на такое уведомление или все запросы залогодержателя о выплате были выполнены по крайней мере за пятнадцать дней до даты аффидевита.
(c) Такие показания под присягой должны идентифицировать залогодателя и залогодержателя, указывать дату ипотеки, размер и страницу земельной документации, где регистрируется ипотека, а также предоставлять аналогичную информацию в отношении любой зарегистрированной передачи ипотеки.
(d) Партнер должен приложить к аффидевиту фотостатические копии документальных доказательств того, что платеж был получен ипотекодержателем, включая подтверждение ипотекодержателем любого чека, и фотостатическую копию выписки о выплате, и заверить каждую копию как копию исходный документ.
(e) В течение пяти дней после подачи таких письменных показаний реестр или клерк каждого округа, в офисе которого была зарегистрирована указанная ипотека, должны направить залогодержателю письменное уведомление, доставленное заказным или заказным письмом, с запрошенной квитанцией о вручении, до сведения лица или отдела, указанного в заявлении о выплате, прилагаемом к аффидевиту, поданному в соответствии с настоящим документом, о подаче такого аффидевита, в котором заглавными буквами должно быть указано следующее уведомление:
«НАСТОЯЩЕЕ УВЕДОМЛЕНИЕ СДЕЛАНО В РАЗДЕЛЕ 1921 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И РАЗРАБОТКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАКОН.ОТСУТСТВИЕ ПОДАТЬ ЗАЯВКУ В ЭТОТ ОФИС В ТЕЧЕНИЕ ТРИДЦАТЬ ДНЕЙ НАСТОЯЩЕГО УВЕДОМЛЕНИЯ ПОДТВЕРЖДЕННОЕ ВОЗРАЖЕНИЕ НА ВЫПОЛНЕНИЕ ИПОТЕКИ, ОПИСАННОЙ В НАСТОЯЩЕМ УВЕДОМЛЕНИИ, ПРИВЕДЕТ К ТАКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ИПОТЕКЕ, ОТМЕНЕННОЙ И ВЫПУСКАЮЩЕЙСЯ ИЗ ЗАПИСИ. » Залогодержатель, в течение тридцати пяти дней с даты подачи такого аффидевита, подтвержденного возражения залогодержателя против погашения указанной ипотеки, реестр или клерк должны сделать запись аффидевита и подтверждающих документов и пометить ипотеку, описанную в аффидевите, аннулированной и выписанные из записи и такие записанные письменные показания под присягой имеют такую же силу и действие, как и должным образом оформленное погашение ипотеки, зарегистрированное в соответствии с разделом триста двадцать один закона о недвижимости.Если реестр или клерк такого округа получит от залогодержателя в течение тридцати пяти дней с даты подачи такого аффидевита подтвержденное возражение залогодержателя против погашения указанной ипотеки, реестр или клерк должны вернуть оригинал аффидевита. и подтвержденное возражение против поверенного, подающего такие показания под присягой, без пометки ипотеки, описанной в письменных показаниях, аннулированными или аннулированными. Секретарь или реестр такого округа должен дополнительно передать копию аффидевита и проверенное возражение в соответствующий апелляционный отдел Верховного суда, комитет по профессиональным стандартам, для таких дальнейших разбирательств, которые этот комитет сочтет целесообразными.
(f) Клерк округа или регистр должен индексировать аффидевит таким же образом, как и погашение ипотеки, и записывать такой документ после уплаты тех же сборов, что и для погашения ипотеки.
(g) (i) Любой поверенный, который готовит аффидевит и по неосторожности приводит к тому, что аффидевит содержит ложную информацию, несет ответственность перед залогодержателем за любой денежный ущерб и подлежит другим применимым санкциям в соответствии с законом.
(ii) Любое лицо, предоставляющее ложную информацию для аффидевита, несет ответственность перед залогодержателем за любой денежный ущерб и подлежит другим применимым санкциям в соответствии с законом.
(h) Банковская или иная организация, имеющая оригинал или копии, должна предоставить в течение шестидесяти дней после получения письменного запроса копию лицевой и оборотной сторон чека, выданного для выполнения ипотечного обязательства таким банком или другая организация, необходимая для заполнения аффидевита в соответствии с этим подразделом.
6. Уведомление за восемь дней о подаче заявки на любой из распоряжений, предусмотренных в подразделах два и три настоящей статьи, должно быть направлено тогдашнему ипотекодержателю, зарегистрированному, а также, если в заявлении указано, что существует неучтенная ипотека. , такому залогодержателю.Такое уведомление должно быть направлено таким образом, каким может распорядиться суд, судья или судья, которому подана жалоба, и указанный суд, судья или правосудие может потребовать такого более длительного уведомления, которое может показаться уместным. Если будет представлена достаточная причина, суд, судья или судья могут издать такое постановление с указанием причины, подлежащей возврату менее чем за восемь дней.
7. В день возврата такого приказа для обоснования причин суд, после доказательства его надлежащего вручения и подтверждения личности залогодержателя и лица, подавшего ходатайство, должен провести расследование таким образом, который он сочтет целесообразно, в правдивость фактов, изложенных в петиции, и в случае, если окажется, что указанная основная сумма или любой невыплаченный остаток по ней и проценты, а также указанные сборы, разрешенные законом, были должным образом выплачены или предложены, но не приняты, и указанное удовлетворение ипотеки был должным образом предъявлен к исполнению, или что такое предложение и представление не могли быть сделаны в этом штате с должной осмотрительностью, тогда, в случае, если такая ипотека не выплачена, суд должен издать приказ о направлении суммы, предложенной таким образом, или в случае, когда такое предложение не могло быть сделано, как указано выше, направить основную сумму или любой ее невыплаченный остаток с процентами на дату ввода указанного заказа вместе со всеми другими суммами, подлежащими уплате. r в соответствии с подразделом три этого раздела и вышеупомянутыми гонорарами, разрешенными законом, выплачиваться должностному лицу, определенному законом для хранения судебных средств и денежных средств, депонированных в суде в округе, в котором подано заявление, и направлять и распоряжаться этим при такой платеж, долг или другое обязательство, обеспеченное ипотекой, должно быть аннулировано и дальнейшее руководство реестром или клерком любого округа, в офисе которого указанная ипотека должна быть записана, чтобы отметить указанную ипотеку как аннулированную и аннулированную для записи при предъявлении и доставке такому регистрировать или клерк заверенную копию приказа и квитанцию такого должностного лица, показывающую, что сумма, требуемая упомянутым приказом, была депонирована ему, какая заверенная копия упомянутого приказа и какая квитанция должна быть записана, подшита и проиндексирована любым таким регистрировать или клерк в том же порядке, что и справка о погашении ипотеки.Подтверждение получения указанной квитанции не требуется. Суд по своему усмотрению при выдаче любого такого приказа после подачи заявления на него в соответствии с подразделом два данного раздела может присудить расходы и разумные гонорары адвокату лицу, подающему заявление, в отсутствие доказательства уважительной причины отказа или отказ выполнить погашение ипотеки и предоставить ее, вексель, закладную и любые другие документы, требуемые в соответствии с подразделом 1 данного раздела.Внесенные деньги должны быть выплачены залогодержателю, его личному представителю или правопреемникам, по приказу верховного суда или окружного суда, направившего его выплату на основании таких доказательств, что его право получить то же самое, что удовлетворит корт.
8. Везде, где какой-либо реестр или клерк регистрирует любой приказ и квитанцию, как указано выше, он должен сделать отметку об указанной закладной следующим образом:
«Аннулировано и аннулировано по приказу…………………….. Суд, графство ………………… .., датированный ……………… и поданный ………………….. «и после этого залог такой ипотеки считается погашенным, а обеспеченный ею долг считается аннулированным. Указанному реестру или клерку разрешается взимать за регистрацию и подачу указанного приказа и квитанции те же сборы, что и он сейчас имеет право записывать и подавать свидетельство об удовлетворении ипотеки.
9. При использовании в этом разделе:
(a) «Залогодержатель» означает (i) текущего зарегистрированного держателя ипотеки или текущего держателя ипотеки или (ii) любое лицо, которому должны быть произведены платежи, или (iii) его личные представители, агенты, правопреемники или правопреемники.
(b) «Адвокат» означает любое лицо, допущенное к юридической практике в этом штате и имеющее хорошую репутацию.
(c) «Отчет о выплате» означает отчет, в котором указывается невыплаченный остаток по ипотеке, включая основную сумму, проценты и другие сборы в соответствии с кредитными документами, а также суточную ставку по процентам, начисляемым после даты, до которой невыплаченные баланс был рассчитан. Отчет о выплате, представленный банковской организацией или корпоративным ипотекодержателем, должен включать имя физического лица, нанятого такой банковской организацией или корпоративным ипотекодержателем, или отделом такой банковской организации или корпоративного ипотекодержателя, которому следует направить запрос относительно отчетов о выплатах в дополнение к адрес банковской организации или корпорации для использования в связи с аффидевитом в соответствии с пятым подразделом этого раздела.
(d) «Банковская организация» имеет то же значение, что и в подразделе одиннадцать раздела два Закона о банках, и включает любое учреждение, зарегистрированное или лицензированное Соединенными Штатами или любым штатом.
(e) «Примечание» должно включать любые письменные доказательства наличия задолженности.
COVID-19 и жилищная ипотечная помощь
Какая ипотечная помощь предоставляется жителям Нью-Джерси?
28 марта 2020 года губернатор Мерфи объявил, что финансовые учреждения предоставят отказ от ипотечного кредита и финансовую защиту для жителей Нью-Джерси, столкнувшихся с экономическими трудностями в результате COVID-19.Участвуют более 150 других федеральных и государственных банков, кредитных союзов и обслуживающих организаций. В соответствии с программой жители Нью-Джерси, испытывающие финансовые трудности из-за COVID-19, могут иметь право на вышеуказанную помощь.
Что такое терпение?
Терпение — это когда ваш ипотечный обслуживающий персонал или кредитор позволяет вам приостановить (приостановить) или уменьшить выплаты по ипотеке на ограниченный период времени, пока вы восстанавливаете свое финансовое положение. Закон CARES предоставляет многим домовладельцам право полностью приостановить выплаты по ипотеке на определенный период времени.Терпение не означает, что ваши платежи прощены или аннулированы. Вы по-прежнему обязаны возвращать любые пропущенные или сокращенные платежи в будущем, которые в большинстве случаев могут быть возвращены со временем. По окончании отсрочки ваш сервисный агент свяжется с вами по поводу того, как будут возмещены пропущенные платежи. Могут быть доступны разные программы.
Как долго продлится терпение?
Условия воздержания будут согласованы между вами и вашим ипотечным агентом.Если ваша ипотека обеспечена федеральным правительством и вы столкнулись с финансовыми трудностями из-за пандемии коронавируса, вы имеете право запросить и получить отсрочку на срок до 180 дней. По истечении этого первоначального периода воздержания вы также имеете право запросить и получить продление еще на 180 дней. Если ваша ипотека не обеспечена федеральным правительством, то это частная ипотека, на которую не распространяется действие закона CARES. Возможно, вы по-прежнему имеете право на отсрочку, но вам следует связаться со своим кредитным агентом, чтобы узнать, какие варианты доступны вам.
Как мне подать заявление о воздержании от выплаты ипотечного кредита?
Вы должны связаться со своим кредитным агентом, чтобы запросить отсрочку. Никаких дополнительных комиссий, штрафов или процентов (сверх запланированных сумм) на ваш счет не будет. Вам не нужно предоставлять дополнительную документацию, кроме заявления о том, что вы испытали финансовые затруднения из-за пандемии коронавируса. Финансовые учреждения подтвердят утверждение и условия программы воздержания.
Что делать, если я не знаю, кто обслуживает мой кредит?
Имя обслуживающего лица можно найти в выписке по ипотеке или на веб-сайте электронной системы регистрации ипотечных кредитов (MERS) по адресу https://www.mersinc.org/homeowners/mers-servicerid .
Как это повлияет на мой кредитный отчет?
Финансовые учреждения не будут сообщать оскорбительную информацию (например, о просроченных платежах) в кредитные агентства, но могут сообщать о воздержании, которое обычно не само по себе отрицательно влияет на кредитный рейтинг.
Как долго продлятся эти программы?
До сих пор неясно, насколько серьезными и как долго будут последствия COVID-19. Финансовые учреждения взяли на себя обязательство по оказанию необходимой помощи и будут оценивать текущие условия и необходимость продолжения оказания помощи.
Придется ли мне вносить выплаты по ипотеке в конце 90-дневного льготного периода?
Да, снисходительность не означает, что ваши платежи прощены или аннулированы. Вы по-прежнему обязаны возвращать любые пропущенные или сокращенные платежи в будущем, которые в большинстве случаев могут быть возвращены со временем.По окончании отсрочки ваш сервисный агент свяжется с вами по поводу того, как будут возмещены пропущенные платежи. Могут быть доступны разные программы.
Придется ли мне производить единовременную выплату через три месяца?
Если ваша ипотека обеспечена федеральным правительством, вам не нужно будет вносить единовременный платеж по окончании отсрочки платежа. Федеральные ссуды, такие как ссуды Fannie Mae, Freddie Mac, Федерального жилищного управления или ссуды VA, доступные через U.S. Департамент по делам ветеранов, подчиняются федеральным правилам, и вам следует связаться со своим обслуживающим персоналом, чтобы точно определить, как будут производиться ваши платежи.
Как мне узнать, в каком учреждении находится мой заем, и имею ли я право на программу помощи?
Потребители должны связаться с учреждением, которое обслуживает их жилищный заем, чтобы получить информацию о том, кто держит (является инвестором) их заем.Учреждение, которое обслуживает ваш жилищный кредит, также несет ответственность за предоставление информации о доступных вам программах помощи и определение вашего права на получение помощи.
Вы можете найти своего ипотечного обслуживающего лица, выполнив поиск на веб-сайте Системы электронной регистрации ипотечных кредитов (MERS) по адресу https://www.mersinc.org/homeowners/mers-servicerid .
Fannie Mae и Freddie Mac предоставляют потребителям средства поиска, чтобы определить, держат ли эти организации ссуду. Инструменты можно найти ниже:
Должен ли я платить налоги на недвижимость и страховку, даже если я не выплачиваю ипотечный кредит, и как это делается?
Да, большинство программ воздержания требуют от учреждения, которое обслуживает ваш ссуду, уплату налогов на недвижимость и страхование в течение льготного периода, даже если вы не производите платеж.Однако потребителей будут нести ответственность за уплату этих налогов на имущество и страховых выплат . Потребители должны связаться с учреждением, которое обслуживает их ссуду, чтобы определить, будет ли учреждение производить платежи изначально или существуют другие требования для осуществления этих платежей. Клиенты должны получать эту информацию в учреждении, обслуживающем их жилищный кредит.
Что делать, если у меня все еще возникают трудности с выплатой в конце периода воздержания?
Клиенты должны связаться с учреждением, которое обслуживает их жилищный заем, за дополнительными вариантами помощи, если они все еще не могут внести свои платежи по ипотеке в конце периода воздержания.Некоторые учреждения могут изменить условия вашего кредита, включая ваш текущий ежемесячный платеж. Ссуды с федеральной поддержкой, такие как ссуды Fannie Mae, Freddie Mac, Федеральной жилищной администрации или ссуды VA, доступные через Министерство по делам ветеранов США, регулируются федеральными правилами, а предлагаемые программы и требования могут различаться.
Что делать, если мое финансовое учреждение не предлагает эту помощь?
28 марта губернатор Мерфи объявил, что Citigroup, JP Morgan Chase, US Bank, Wells Fargo и Bank of America, а также другие федеральные и государственные банки, кредитные союзы и обслуживающие компании поддерживают эти обязательства.С тех пор более 150 дополнительных учреждений взяли на себя обязательства по этим усилиям. Штат будет приветствовать любое другое учреждение, которое пожелает воспользоваться моментом и предоставить столь необходимую финансовую помощь жителям Нью-Джерси. Полный список учреждений, участвующих в программе, можно найти здесь .
Что делать, если я уже произвел платеж или с меня сняли комиссию из-за COVID-19?
Эти меры вступили в силу с 28 марта 2020 года.
Доступна ли ипотека для моего второго места жительства?
Домовладельцы должны связаться с учреждением, которое обслуживает их ссуду, чтобы узнать, доступны ли варианты освобождения от ипотеки как для их основного, так и для вторичного жилья.
Доступна ли ипотека для предприятий?
Наши непосредственные усилия были сосредоточены на облегчении жилищного ипотечного кредитования, но мы знаем, что в штате есть дополнительные потребности, и изучаем меры по оказанию помощи малому бизнесу. Владельцы бизнеса должны связаться с учреждением, которое обслуживает их кредит, чтобы запросить информацию о любых доступных программах, предлагаемых в ответ на COVID-19.
Я не вижу в списке свой банк или обслуживающую организацию, что мне делать?
Вам следует связаться с учреждением, которое обслуживает ваш кредит, чтобы запросить информацию о любых доступных программах, предлагаемых в ответ на COVID-19.
Что делать, если мой банк или ипотечный обслуживающий персонал не общается или не сотрудничает?
Вы можете подать жалобу в Департамент банковского дела и страхования через форму жалобы на веб-сайте департамента ( https://www.state.nj.us/dobi/consumer.htm ) или связавшись с департаментом по телефону (609) 292-7272 или 1-800-446-7467 (с 9:00 до 17:00 EST с понедельника по пятницу).
Дополнительная информация об освобождении от уплаты ипотечного кредита
Дополнительная жилищная помощь
Посетите www.nj.gov/dca/dcaid , чтобы узнать, имеете ли вы право на участие в какой-либо из государственных программ жилищной помощи. Сюда входит временная помощь домохозяйствам, которые выселяются из-за краткосрочной потери дохода, и временная финансовая помощь для оплаты жилья и услуг по ведению дел для поддержания жилья. Существуют также программы помощи ветеранам, семьям с низким доходом, пожилым людям, родителям-одиночкам и многим другим.
Чтобы еще больше помочь домовладельцам, столкнувшимся с трудностями, Агентство жилищного и ипотечного кредитования штата Нью-Джерси предлагает домовладельцам бесплатные консультации в рамках своей программы помощи при выкупе права выкупа (FMAP).Консультации бесплатны, доступны сейчас и могут быть предоставлены удаленно. Консультанты окажут помощь домовладельцам, чтобы избежать потери права выкупа. Список консультантов по жилищным вопросам, участвующих в программе FMAP, можно найти по адресу: https://njhousing.gov/foreclosure
. Есть ли национальный мораторий?
Да, для некоторых заемщиков. 18 марта Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) объявил о моратории на выкуп и выселение, который распространяется на частных домовладельцев с ипотечными кредитами, застрахованными Федеральным жилищным управлением (FHA) на 60 дней.
Fannie Mae и Freddie Mac также приостанавливает отчуждение и изъятие права выкупа закладной на срок не менее 60 дней для домовладельцев, которые не выплатили ипотечные кредиты. Чтобы узнать, обеспечена ли ипотека на ваш дом Fannie Mae, Freddie Mac или ипотекой, застрахованной FHA, обратитесь к своему кредитору и / или проконсультируйтесь с Национальной жилищной коалицией для малообеспеченных слоев населения https://nlihc.org/ , которая отслеживает соответствующие федеральные свойства / разработки. Вы также можете использовать следующие инструменты поиска:
Ипотека | Wex | Закон США
Закон об ипотеке: обзор
Ипотека предполагает передачу доли в земле в качестве обеспечения ссуды или другого обязательства.Это наиболее распространенный метод финансирования сделок с недвижимостью. Залогодателем является сторона, передающая право собственности на землю. Залогодержатель, обычно финансовое учреждение, является поставщиком ссуды или других процентов, предоставляемых в обмен на обеспечительный интерес. Обычно ипотека выплачивается частями, которые включают как проценты, так и платеж от основной суммы, которая была заимствована. Невыполнение платежей приводит к обращению взыскания по ипотеке. Выкупа права выкупа позволяет залогодержателю заявить, что вся ипотечная задолженность подлежит оплате и подлежит немедленной выплате.Это достигается с помощью пункта об ускорении ипотечного кредита. Невыплата ипотечного долга после обращения взыскания на землю приводит к изъятию залога и его продаже для оплаты оставшейся ипотечной задолженности. Процесс обращения взыскания зависит от закона штата и условий ипотеки. Наиболее распространенными процессами являются судебное разбирательство (судебное изъятие права выкупа) или предоставление залогодержателю полномочий на продажу имущества (право обращения взыскания на продажу). Многие штаты регулируют положения об ускорении и разрешают просроченные платежи, чтобы избежать потери права выкупа.В некоторых штатах вместо традиционных ипотечных кредитов используются инструменты, называемые доверительными актами.
Существуют три теории относительно того, кто имеет право собственности на заложенное имущество. Согласно теории титула право собственности на обеспечительный интерес принадлежит залогодержателю. Большинство штатов, однако, придерживаются теории залогового удержания, согласно которой правовой титул остается за залогодателем, если не было обращения взыскания. Наконец, промежуточная теория применяет теорию залогового удержания до тех пор, пока не произойдет дефолт по ипотеке, после чего применяется теория титула.
Залогодатель и залогодержатель обычно имеют право передать свою долю в ипотеке. Некоторые штаты считают, что даже если покупатель объекта ипотеки явно не принимает на себя ипотеку, передача предполагается. В ипотеке используются положения о продаже и обременении для предотвращения передачи ипотеки. Эти положения допускают ускорение (с немедленным погашением основной суммы долга и процентов) ипотеки. В 1982 году Конгресс сделал эти положения общенациональными, приняв Закон о депозитных учреждениях Гарна-Сен-Жермена 1982 года.Право договоров и собственности регулирует передачу процентов по ипотеке.
Если обращаемая взыскание ипотека — не единственное право удержания имущества, то закон штата определяет приоритет имущественных интересов. Например, статья 9 Единого коммерческого кодекса регулирует конфликты между ипотекой недвижимого имущества и залоговым залогом на строительное имущество (личное имущество, закрепленное за объектом недвижимости).
Когда ипотека является оборотным инструментом, она регулируется статьей 3 Единого коммерческого кодекса. См. Оборотные инструменты. Ипотека может использоваться в качестве залога по ипотеке. См. Обеспеченные транзакции.
Ипотечное право в основном регулируется государственным статутным и общим правом. Ипотека регулируется федеральными законами или законами штата или агентствами в зависимости от того, в соответствии с чьим законом они были учреждены или учреждены. Управление по надзору за сбережениями, подразделение Министерства финансов, регулирует деятельность сберегательных ассоциаций, учрежденных на федеральном уровне. Валютный контролер устанавливает и регулирует деятельность национальных банков.Федеральные кредитные союзы зарегистрированы и регулируются Национальной администрацией кредитных союзов.
Федеральными агентствами, покупающими ссуды и ипотечные кредиты, являются Федеральная национальная ипотечная ассоциация или Fannie Mae, Федеральная ипотечная корпорация по жилищным кредитам или Freddie Mac и Государственная национальная ипотечная ассоциация или Ginnie Mae. Федеральное правительство также страхует ипотечные кредиты через Федеральное управление жилищного строительства и Департамент по делам ветеранов.
Брайан Кейв Лейтон Пайснер — Верховный суд штата Невада подтвердил, что отмена невыполнения обязательств имеет силу для замедления ипотечного кредита
В ноябре 2020 года Верховный суд Невады отказал в пересмотре en banc неопубликованного решения по делу Glass v.Выберите Обслуживание портфеля . Решение Glass подтвердило, что отмена зарегистрированного уведомления о невыполнении обязательств замедляет получение ипотечной ссуды. Это очень важно, потому что многие заемщики из Невады, такие как истец в деле Glass, , недавно инициировали судебный процесс, утверждая, что в соответствии с десятилетним периодом ограничений NRS 106.240 их ссуды считаются выполненными, поскольку уведомление о дефолте было зарегистрировано более чем за десять лет. назад. NRS 106.240 предусматривает, что право удержания «по истечении 10 лет после того, как долг, обеспеченный ипотекой или доверительным актом… станет полностью причитающимся, прекращается, и должно окончательно предполагаться, что долг был погашен регулярно, а залог погашен.В деле Glass стороны не оспаривали, что Уведомление о невыполнении обязательств ускорило выдачу ссуды и сделало остаток незамедлительным. Таким образом, начался десятилетний период, представленный в NRS 106.240. Важно отметить, что позднее было зарегистрировано аннулирование Уведомления о невыполнении обязательств. Используя NRS 106.240, заемщики из Невады (как истец в деле Glass ) утверждают, что их кредитная задолженность погашена, даже если уведомления о дефолте впоследствии были аннулированы. Верховный суд Невады отклонил этот аргумент, заключив, что «NRS 106.240 был неприменим… потому что [ответчик] отменил Уведомление о невыполнении обязательств ». Несмотря на то, что оно не опубликовано, решение Верховного суда Невады Glass , вероятно, приведет к меньшему количеству исков относительно отмененных уведомлений о невыполнении обязательств в соответствии с NRS 106.240. В качестве примера, BCLP недавно защитила ипотечного обслуживающего лица в судебном разбирательстве, в котором заемщик предъявил точный иск, как истец в деле Glass . В судебном процессе, защищенном BCLP, суд удовлетворил ходатайство BCLP об отклонении. Истец подал апелляцию прошлым летом, но в прошлом месяце отклонил апелляцию после того, как Верховный суд Невады отказал в пересмотре дела en banc в деле Glass .Другие заемщики, вероятно, последуют их примеру и откажутся от своих требований в соответствии с NRS 106.240. При этом ипотечные службы должны ожидать судебного разбирательства в Неваде в отношении уведомлений о дефолте старше десяти лет, по которым было аннулировано , а не .
.