Путин поручил снизить расходы заемщиков по ипотеке :: Экономика :: РБК

Владимир Путин (Фото: Global Look Press)

Президент России Владимир Путин поручил Банку России (ЦБ) проанализировать расходы заемщиков по ипотеке и принять меры по снижению полной стоимости жилищных кредитов.

Соответствующий перечень поручений по итогам совещания с членами правительства опубликован на сайте Кремля.

Согласно поручению, Банк России вместе с АО «ДОМ.РФ» должны изучить расходы заемщиков, которые не входят в процентную ставку ипотечного жилищного кредита, чтобы за их счет снизить полную стоимость таких кредитов.

Кроме того, они должны внести предложения по урегулированию деятельности банков так, чтобы доступность ипотеки для жителей страны возросла.

Путин дал новые поручения по борьбе с коронавирусом

Ответственными за выполнение поручений Путин назначил главу ЦБ Эльвиру Набиуллину и гендиректора «ДОМ. РФ» Виталия Мутко.

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

– В сентябре 2015 года между мной и Сбербанком России был заключен договор ипотечного кредитования под 11,9% с условием обязательного страхования жизни, полная стоимость кредита 12,147% годовых. Вправе ли я требовать уменьшения процентной ставки в случае снижения Сбербанком процентной ставки по ипотечным кредитам в 2017 году?

victoriashuba/Fotolia

Отвечает адвокат Иван Кадочников:

Вы не вправе требовать уменьшения процентной ставки. Это связано с тем, что между Вами и кредитной организацией заключен отдельный договор, содержащий все существенные условия. И снижение процентной ставки кредитной организации в целом по отдельным кредитным продуктам не является существенным условием Вашего договора. В данном случае у кредитной организации, а не у Вас, есть право снизить процентную ставку.

---

Рефинансирование ипотеки

Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?

---

Отвечает партнер, директор «S.

A. Ricci жилая недвижимость» Сергей Егоров:

Требовать уменьшения ставки по ипотеке Вы не можете, однако можно попытаться договориться с банком об изменении условий действующего кредита. Для этого необходимо написать заявление с просьбой о реструктуризации займа. Поскольку Вы уже больше года являетесь добросовестным плательщиком, то теоретически банк может пойти Вам навстречу, хотя на практике это встречается редко.

При отрицательном решении у Вас есть возможность рефинансировать свой кредит в другом банке, предлагающем более выгодные условия (такую услугу сегодня предлагают все ведущие банки). В рефинансировании банки отказывают редко, поскольку таким образом они получают новых клиентов. Возможно, кстати, что после того, как Вы уведомите свой банк о решении рефинансировать ипотеку, он пересмотрит свое решение об отказе в реструктуризации.

При этом нужно понимать, что рефинансирование ипотеки не всегда может быть выгодным для Вас, поскольку дополнительные расходы на оформление нового пакета документов могут оказаться достаточно значительными. К тому же, как известно, в первые годы заемщик в основном выплачивает банку проценты по кредиту, а основное тело кредита не уменьшается. Тем не менее, если разница в ипотечных ставках составляет более 2%, вариант с рефинансированием имеет смысл просчитать.

Кроме того, поинтересуйтесь, не попадаете ли Вы под действие программы государственной реструктуризации ипотеки, которая начала действовать в 2015 году (постановление Правительства № 373). В рамках этой программы государство реструктурирует часть кредита ипотечных заемщиков, попадающих в льготные категории, из федерального бюджета через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Требовать уменьшения процентной ставки Вы не вправе. Заключенный Вами договор не подлежит одностороннему изменению ни с одной из сторон. Точно также банк с течением времени не может повысить Вашу процентную ставку, даже если ключевая ставка повысится в два раза. Если Вы хотите пересмотреть условия кредита, Вы можете воспользоваться такой услугой, как рефинансирование. Данная услуга предоставляется массой банков, заключается она в том, что Вы либо у того же банка, либо у другого берете кредит на новых условиях и гасите им старый. Проблема в том, что Вам придется полностью заново переоформляться как заемщик и одобрять предмет ипотеки. На данный момент разница между процентной ставкой по тому кредиту, что у Вас есть сейчас и той процентной ставкой, что Вы сможете получить при рефинансировании, будет незначительной. Вам необходимо пересчитать расходы, которую несет в себе рефинансирование, и понять, выгодно для Вас это или нет. Также эта услуга применяется для пересмотра сроков кредита и ежемесячных платежей, если заемщик испытывает трудности с выплатой.

---

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

---

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

В данном случае необходимо смотреть договор. Если это прямо предусмотрено договором, то да, лицо может требовать изменения условий по процентам. Однако вряд ли банк включит в договор такое условие. Насколько мне известно, Сбербанк не принимал решений о снижении ставок по действующим кредитам. Тем не менее законодательством предусмотрено, что изменение условий договора возможно по согласованию сторон. Из этого следует, что должник вправе обратиться в банк с просьбой снижения процентов, но у банка такой обязанности нет.

Существуют и другие способы снижения процентов. Первый – рефинансирование, то есть погашение кредита за счет привлечения другого кредита с более выгодной процентной ставкой. Второй способ – реструктуризация займа, то есть изменение условий действующего договора, что приведет к снижению процентной ставки. Например, досрочное частичное погашение, изменение сроков погашения кредита, предоставление дополнительных гарантий и др. Таким образом, для снижения процентной ставки необходимо обратиться в банк, где Вам выдан кредит, и обсудить, какой способ будет приемлем именно для Вас. Также рекомендуется найти банк, который готов предоставить рефинансирование.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопера ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

На сайте Сбербанка в разделе «Часто задаваемые вопросы» говорится, что рефинансирование ипотечных кредитов возможно. Однако на практике решения по заявкам на рефинансирование принимаются в индивидуальном порядке. В связи с этим трудно дать какую-либо гарантию, что вопрос будет решен в пользу заемщика. Клиенту следует помнить и о том, что рефинансированию подлежат только займы, которые обслуживаются клиентами банка без просрочек. Кроме того, необходимо учитывать, насколько экономически целесообразно рефинансирование кредита для самого банка. Пока разница между старой и новой ставками не будет составлять хотя бы 2%, финансовой организации невыгодно заниматься этим вопросом.

В настоящее время для клиента разница между ставками составляет 1,24%. Для того чтобы было проведено рефинансирование, ставки должны упасть еще минимум на 1%. Скорее всего, это может произойти через год или два, поскольку в течение последних трех лет ключевая ставка активно снижалась и сейчас нет предпосылок для ее дальнейшего падения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

В каких случаях банк может изменить процентную ставку по ипотеке, а клиент рефинансировать кредит?

12.02.2018

В последнее время все чаще можно столкнуться с ситуацией, когда банк меняет ставки по уже выданным ипотечным кредитам. Это происходит, в первую очередь, из-за повышения ключевой ставки Центробанком.

Законно ли это? И есть ли возможность у потребителя рефинансировать кредит? Давайте разбираться.

Более подробно узнать об ипотечных кредитах и их условиях вы можете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка,4).

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

В каких случаях банк может изменить процентную ставку по ипотеке, а клиент рефинансировать кредит?

Изменение процентной ставки банком

Согласно закону «О банках и банковской деятельности», банк не имеет права в одностороннем порядке менять процентную ставку в большую сторону, кроме случаев, предусмотренных ФЗ и договором с клиентом. Уменьшение процентной ставки, в свою очередь, возможно.

Случаи, предусмотренные ФЗ:

• изменение по согласованию с клиентом
• изменение по решению суда
• изменение в связи с отказом клиента заключать договор страхования

Что делать?

Если так случилось, что банк в одностороннем порядке поднял процентную ставку по ипотеке, но ваш случай не попадает под исключение, не отчаивайтесь! Закон на вашей стороне.

Без подписания дополнительного соглашения к вашему договору увеличение процентной ставки не может произойти. При этом, никто не может заставить вас подписать подобное соглашение. Это возможно лишь по обоюдному согласию.

Если все же ваши права были нарушены и банк позволил себе незаконно повысить процентную ставку по ипотеке, вы можете поступить следующим образом:

• подать исковое заявление в суд о нарушении банком прав потребителя
• обратиться с жалобой на банк в Роспотребнадзор
• подать жалобу на банк в прокуратуру

Чтобы узнать юридические тонкости, связанные с недвижимостью, приходите на семинары, которые пройдут на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка,4).

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование – это изменение кредитного договора или заключение нового для того, чтобы улучшить условия вашей ипотеки, например, таким образом вы можете уменьшить ежемесячный платеж, изменить срок или снизить процентную ставку.

Не все банки охотно идут на рефинансирование своих заемщиков, но на сегодняшний день это не является проблемой, так как вы можете обратиться в сторонний банк.

При рефинансировании кредита в банке, где вы брали ипотеку, процедура оформляется как трансформация условий по текущему договору, поэтому дополнительной оценки предмета залога делать не надо.

Отказ в рефинансировании

Вам могут отказать в рефинансировании кредита. После подачи вашего заявления, банк обязательно проверит вашу платежеспособность, так как за прошедшее время она могла поменяться. Несоответствие каких-либо данных может стать причиной отказа.

Кроме того, вам могут отказать в рефинансировании, если у вас были просрочки по оплате, поэтому следите за тем, когда вы вносить деньги за ипотеку. Это может вам пригодиться.

И помните, что если жилье вы покупали в браке, будет необходимо согласие супруга. Если вам не удастся его получить, то вам также могут отказать.

Выбирая банк для рефинансирования своего кредита, учитывайте, что зарплатные клиенты для кредитных учреждений интереснее, так как они имеют более полное понимание их финансовых историй. Это значит, что банк пойдет вам на встречу, будет меньше проблем с рефинансированием и, возможно, вам даже удастся получить скидку.

Снижение ипотечных ставок приведет к буму рефинансирования — Ипотека и финансы

К концу нынешнего года, если не изменятся тренды, рефинансировать ипотеку станет выгодно миллионам российских заемщиков. Страна стоит перед таким бумом рефинансирования, которого еще не видала.

А старушки всё падали

Ставки по ипотеке напрямую зависят от кредитно-денежной политики Банка России, а точнее – от уровня ключевой ставки. Очередная ее коррекция в сторону уменьшения в начале февраля (с 6,25 до 6,00% годовых) уже мало кого удивила. Напомним, это шестое снижение подряд с июня минувшего года. И, скорее всего, не последнее в этом году.

Как подсказывает главный аналитик Промсвязьбанка Денис Попов, в январе уровень инфляции опустился до 2,4% годовых. То есть фактически ниже ожидаемой самим ЦБ (3% в I квартале 2020 года). А кроме того, «с высокой вероятностью уровень инфляции останется ниже 3% до августа-сентября 2020 года», говорит аналитик.

Таким образом, можно ожидать и дальнейшего уменьшения ключевой ставки. Это крайне важно как для будущих, так и для нынешних ипотечных заемщиков.

Для будущих из-за прямой выгоды – поскольку ипотечные ставки получают свежий толчок к снижению. Для нынешних – эта динамика увеличивает целесообразность рефинансирования ранее взятого кредита.

Чтобы хвастаться своей силой воли

Сейчас жилищный рынок подошел к порогу бума рефинансирования невиданных размеров. В стране поднакопилось более миллиона жилищных займов, плательщикам которых уже выгодно рефинансироваться сейчас или станет выгодно через несколько месяцев.

Так, например, в 2017 году ипотеку взяли почти 1,1 миллиона россиян. А средняя ставка за весь год составляла 10,64%. Причем тренд роста ставок сохранялся в первые месяцы 2018 года. Да и ставка в 9% на конец 2019 года постепенно начинает выглядеть завышенной, считает глава «Росбанк Дом» Денис Ковалев.

Сами банкиры признают, что рефинансирование целесообразно, когда возможно перекредитование по ставке на 2 п.п. ниже, чем брался прежний кредит.

Впрочем, банкирам можно не верить на слово, а самостоятельно просчитать версии на каком-нибудь независимом ипотечном калькуляторе в сети. Конечно, с учетом того, что первое время преимущественная часть платежей гасит не тело кредита, а банковские проценты.

Большинство аналитиков, видя сегодняшнее снижение инфляции, ожидают к концу 2020 года средневзвешенную ипотечную ставку по рынку в 8,0-8,5%. А то и 7,5%.

К этому времени рефинансирование неизбежно приобретет массовый характер. «У населения появляются экономические стимулы для улучшения условий и по ранее взятым кредитам, поэтому 2020 год будет годом рефинансирования», – подчеркивает заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

Более того, отмечает глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, те, кто берет ипотеку именно сейчас, уже почти обязательно учитывают вероятность будущего рефинансирования в планировании семейных бюджетов.

Я такой же, как и вы все, только лучше

Итак, заблаговременно готовимся к рефинансированию. Алгоритм не особо сложен.

Сначала, конечно, всё проверяем на ипотечном калькуляторе. Потом собираем документы – как и при первоначальном оформлении ипотеки плюс бумаги по собственно рефинансируемому кредиту: кредитный договор, график платежей, уведомление о полной стоимости кредита… В общем, лучше спросить в каждом конкретном банке.

При этом заявку на рефинансирование целесообразно подавать не только в свой банк, но и в несколько других. Ведь есть серьезная вероятность, что свой банк начнет тянуть время. Некоторые банки даже открыто заявляют, что им проще отпустить клиента на сторону, чем одобрить рефинансирование. Но, конечно, сначала помучить.

Не бойтесь того, что вы «испачкаете» кредитную историю: если вам выдали ипотеку первый раз, история у вас хорошая.

Дополнительно – но уже после одобрения заявки – в банки отправляется пакет документов по залогу недвижимости. И снова ждем одобрения.

И, допустим, «родной» банк перестает вести себя лояльно. Что ж, за вас заступятся другие. «После подписания нового кредитного договора вы получите сумму, которой хватит на погашение „старой“ ипотеки», – говорится, например, в шпаргалке Сбербанка.

«Вам предстоит написать заявление на досрочное погашение ипотеки в другом банке, погасить всю оставшуюся сумму, забрать закладную, и обязательно взять справку о том, что вы больше не должны денег тому банку, – продолжаем цитировать. – Справку надо будет принести в Сбербанк не позже, чем через два месяца после получения кредита».

После погашения старого кредита с имущества снимается обременение (для этого нужно отнести закладную в Росреестр), затем оно снова становится залоговым – уже у нового банка.

Попробуй сохранить равнодушие, когда кончатся деньги

В последнее время хитрые банковские маркетологи чуть ли не в каждом банке первой ипотечной десятки запустили по собственной «антирефинансовой» программе. То есть заемщику предлагается ставка ощутимо ниже среднерыночной, но за скидку взимается тоже немаленькая комиссия. Например, ипотечная ставка 6,49% годовых и комиссия в 4,50% от суммы кредита.

И при рефинансировании комиссия не возвращается. Но это только усложняет расчеты на калькуляторе, ведь все равно остаются моменты, когда рефинансирование выгодно.

Также заемщикам может прийти помощь с неожиданной стороны.

«Я тоже являюсь заемщиком, и с точки зрения остатка долга идти в рефинансирование мне неинтересно из-за 1,0-1,5 п.п. Отпугивают всякие трудности с оформлением, – делится руководитель Росвоенипотеки Константин Ярославцев. – Но сейчас посмотрел, какими низкими стали ставки по потребкредитам…» В общем, вскоре потребкредиты – без всяких обременений и с простотой оформления – могут составить конкуренцию ставкам по рефинансированию.

Таблица 1. Еженедельный индекс Русипотеки. Средняя ставка предложения

Дата	На вторичном рынке	На первичном рынке	По рефинансированию кредитов сторонних банков
18. 01.2019	10,38	10,23	10,26
20.03.2019	10,86	10,75	10,72
27.03.2019	10,85	10,75	10,74
17.04.2019	10,82	10,73	10,70
24.04.2019	10,82	10,70	10,70
22.05.2019	10,82	10,70	10,70
19.06.2019	10,53	10,48	10,54
17. 07.2019	10,41	10,37	10,30
24.07.2019	10,41	10,37	10,30
31.07.2019	10,41	10,35	10,30
07.08.2019	10,21	10,20	10,17
15.08.2019	10,10	10,12	10,08
28.08.2019	9,97	9,86	9,92
04.09.2019	9,94	9,83	9,89
11. 09.2019	9,92	9,91	9,85
18.09.2019	9,90	9,81	9,85
25.09.2019	9,85	9,73	9,81
02.10.2019	9,79	9,63	9,70
09.10.2019	9,70	9,54	9,60
23.10.2019	9,61	9,45	9,51
31.10.2019	9,56	9,39	9,44
06.11.2019	9,53	9,37	9,42
13. 11.2019	9,42	9,28	9,76
20.11.2019	9,35	9,27	9,75
27.11.2019	9,27	9,18	9,65
04.12.2019	9,27	9,16	9,07
11.12.2019	9,27	9,13	9,07
18.12.2019	9,20	9,08	8,95
25.12.2019	9,13	9,01	8,90

Источник: КА «Русипотека»

Таблица 2. Доля рефинансирования чужих клиентов. Результаты 2019 года

Банк	Доля в объеме выдачи, %
Сбербанк	0,71
ВТБ	12,72
Газпромбанк	7,89
ФК Открытие	6,16
Альфа-Банк	9,72
Россельхозбанк	5,70
Росбанк	6,13
Дом.рф	2,47
Промсвязьбанк	35,47
Райффайзенбанк	16,43
Абсолют Банк	0,66
ЮниКредит Банк	23,90
Уралсиб	4,62
Совкомбанк	0,05
Возрождение	9,14
Санкт-Петербург	0,86
Ак Барс	1,75
Транскапиталбанк	11,01
Связь-Банк	0,24
Суммарно Дом. рф с учетом дочернего банка	2,77

Источник: КА «Русипотека»

Текст: Игорь Чубаха    Фото: kjpargeter — ru.freepik.com   

Банки не спешат снижать ставки по ипотеке после очередного понижения ключевой ставки ЦБ — Недвижимость

МОСКВА, 18 декабря. /ТАСС/. Банки не стремятся снижать ставки по ипотеке, несмотря на понижение ключевой ставки ЦБ 13 декабря на 0,25 б.п., до 6,25%. Об этом сообщили ТАСС опрошенные представители кредитных организаций.

В этом году ЦБ понижал ключевую ставку пять раз подряд, в частности в октябре сразу на 50 базисных пунктов, что произошло впервые с декабря 2017 года. 13 декабря Банк России понизил ставку на 0,25 б.п., до 6,25%. Следующее заседание совета директоров ЦБ, на котором будет рассмотрен вопрос об уровне ключевой ставки, пройдет 7 февраля 2020 года.

«На данный момент долгосрочные ставки стабильны, мы не планируем снижение ставок. Образование «пузыря» на рынке на текущий момент маловероятно», — сообщил первый заместитель председателя правления Совкомбанка Сергей Хотимский.

В Росбанке также отметили, что текущий процент (от 6,99%) по ипотечным кредитам уже является рекордно низким для банка, но снижение ключевой ставки и стоимости фондирования создает предпосылки для незначительного уменьшения процентных ставок на 20-30 б. п. в ближайшие месяцы либо для отдельных ипотечных программ, либо для всей продуктовой линейки.

«В среднесрочной перспективе и по мере достижения таргетов по инфляции мы видим хорошие возможности плавного снижения ставок до 8%», — сообщили в ВТБ. В банке напомнили, что в этом году банк несколько раз улучшал условия ипотечного кредитования. До конца года клиенты с первоначальным взносом более 50% могут оформить ипотеку в ВТБ под 8,4% годовых.

В Райффайзенбанке не исключают возможности снижения ставок до конца года. Последний раз банк снизил ставку по ипотечным кредитам 18 ноября до 8,39% на жилье в новостройках и до 8,49% на вторичном рынке. В декабре банк ожидает повышение спроса на ипотечные кредиты и роста рефинансирования, добавили в кредитной организации.

Образование «пузыря» на ипотечном рынке

По мнению главного аналитика «Росбанк Дом» Натальи Ващелюк, вероятность появления «пузыря» на рынке незначительна, но умеренный рост цен на недвижимость, скорее всего, продолжится, а предложение жилья, особенно в бюджетном сегменте, будет сокращаться. «При этом снижения средней ставки по ипотеке ниже уровня в 8-8,5% будет сложно достичь без дополнительного смягчения денежно-кредитной политики и развития инструментов долгосрочного фондирования», — сказала она.

Со стороны регулятора были предприняты меры для того, чтобы максимально снизить риск образования «пузыря», считает руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных ипотечных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. Она поясняет, что ЦБ увеличил нагрузку на капитал банков при предоставлении кредитов с первоначальным взносом менее 20%, благодаря этому банки ввели надбавки к процентным ставкам по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, что повлекло снижение доли таких кредитов.

Меры ЦБ

Ранее в ЦБ прогнозировали, что темпы роста ипотеки будут оставаться высокими, но для регулятора важно сохранить высокое качество ипотечных кредитов, поэтому регулятор обсуждает с рынком и введение показателя долговой нагрузки при выдаче ипотечных кредитов. Сейчас дополнительные надбавки к коэффициентам риска применяются по ипотечным кредитам с показателем «кредит/залог» 80-90% (+100 процентных пунктов) и свыше 90% (+200 п.п.).

Россиян ждёт волна уменьшения процентных ставок по кредитам, считают в Госдуме

Недавнее снижение ключевой ставки и решение Центробанка изменить методику расчёта показателя долговой нагрузки заёмщиков благотворно отразится на уровне закредитованности россиян, считают в Госдуме.

Сегодня стало известно, что Банк России внёс изменения в методику расчёта показателя долговой нагрузки заёмщиков. В частности, регулятор разрешил кредитным организациям не пересчитывать в худшую сторону показатель долговой нагрузки заёмщиков в случае, если при реструктуризации кредита их положение улучшается. Таким образом, банку не придётся создавать дополнительные резервы по этим ссудам и процедура изменения условий по ним станет возможной. Правило будет применяться для займов наличными, жилищных кредитов с господдержкой, образовательных ссуд и в случае ипотечных каникул.

«Это решение Центрального банка абсолютно правильное, и я его поддерживаю. Считаю, что это конструктивный подход, который был выработан в том числе благодаря нашим предложениям, которые были озвучены в ходе дискуссии с Банком России», — сказал «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Депутат пояснил, что ситуация, когда банк понижает процент по кредиту, рассматривается как реструктуризация, то есть изменение условий. И по формальным признакам это требовало более жёсткой оценки такого кредита. «Поэтому многие банки не выдавали такие кредиты или не снижали проценты по кредиту. И в результате клиенты, для того чтобы получить более дешёвый кредит, вынуждены были переходить в другие банки», — рассказал глава думского комитета.

По мнению Аксакова, предложенные регулятором меры в конечном счёте позволят снизить уровень закредитованности россиян. Поможет в этом и недавнее снижение Центробанком ключевой ставки до семи процентов годовых.

«С учётом снижения ключевой ставки сейчас будут снижаться проценты и по ипотечным кредитам, и по потребительским кредитам. Насколько я помню, в предыдущий раз, когда два-три года назад снизили ключевую ставку, прокатилась волна снижения процентов по кредитам. Практически до 30 процентов кредитов было реструктурировано в сторону снижения. Поэтому и сейчас можно ожидать новой волны, которая коснётся миллионов россиян», — резюмировал парламентарий.

Путин еще раз поручил снизить в России ставку по ипотеке до 8%.

То же он требовал и в прошлом году

Президент РФ Владимир Путин 27 февраля поручил правительству совместно с ЦБ принять меры, направленные на снижение
процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и менее, а также ввести
«ипотечные каникулы».

Доклад по этому вопросу должен быть представлен президенту до 15
января 2020 года, а далее чиновники будут докладывать о выполнении поручения один раз в полгода.

Впервые Путин озвучил целевой показатель «8% по ипотеке» в послании Федеральному собранию в прошлом, 2018 году, назвав цифру в «7-8%» (при этом в 2015 году он считал ставку 12% «нормальной»).

Позже этот показатель был закреплен в указе «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», который в мае 2018 года был опубликован на сайте Кремля (один из так называемых «вторых майских указов»). Но тогда сроком, в который должно было быть выполнено поручение, был заявлен 2024 год. За год однако указ не был выполнен, как и большинство других «майских указов» Путина.

Одним из немногих банков, которые частично выполнили указ Путина, стал Сбербанк, на него приходится порядка 50% рынка ипотечных кредитов в России. Но он снизил ставки лишь на кредиты на новостройки (по словам главы Сбербанка Германа Грефа – до 7,1-9,5% годовых и лишь при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а также для зарплатных клиентов банка, которым кредит субсидируется застройщиками. При этом снижение ставок не коснулось кредитов на покупку готового жилья (то есть на большинство ипотечных кредитов) и на рефинасирование займов.

Остальные банки (ВТБ, Возрождение, Ак барс, Связь-банк, Юникредит и другие) хотя и снизили ставки на несколько процентных пунктов, пока не укладываются в нужный показатель. По данным ЦБ, средняя ставка ипотечных кредитов в России в 2018 году была 9,5%. В связи с этим не исключено, что банки, как и Сбербанк, отрапортуют о снижении ставок по кредитам, но лишь для отдельных категорий заемщиков с субсидированными кредитами и молодых семей, на которых Путин просил обратить особое внимание.

В послании Федеральному собранию в феврале 2019 года Путин также поручил правительству и Центробанку до 1 июля разработать поправки об «ипотечных каникулах» – отсрочке выплат по ипотеке гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Новое поручение о снижении ставки по ипотеке включает в себя также и поручение о «каникулах».

Публикация 936 (2019), Удержание процентов по жилищной ипотеке

Рисунок A. Полностью ли вычитается мой процент по жилищной ипотеке?

Рисунок A. Полностью ли вычитается мой процент по ипотеке?

Резюме: Эта блок-схема используется для определения того, полностью ли вычитаются проценты по ипотеке налогоплательщика.

Начните здесь

Это начало блок-схемы.

Решение (1)

Выполняете ли вы условия (сноску 1) для вычета процентов по ипотеке?

Сноска 1: Вы должны указать вычеты в Приложении A (Форма 1040).Ссуда ​​должна быть обеспеченным долгом на квалифицированный дом. См. Ранее часть I «Проценты по жилищной ипотеке».

Если нет, вы не можете вычесть процентные платежи как проценты по ипотеке (сноска 2). Сноска 2: См. Таблицу 2 в Части II данной публикации, где указаны другие виды процентных платежей. Остановить здесь

Если да, перейдите к Решению (2)

Решение (2)

Все ли ипотечные кредиты были выданы 13 октября 1987 г. или ранее?

Если да, проценты по ипотеке полностью вычитаются.Вам не нужно читать часть II этой публикации. Остановись здесь.

Если нет, переходите к Решению (3)

Решение (3)

Были ли все ваши жилищные ипотечные кредиты, взятые после 13 октября 1987 года, использовались для покупки, строительства или существенного улучшения основного дома, обеспеченного этой основной жилищной ипотекой, или использовались для покупки, строительства или улучшения второго дома, обеспеченного этой второй жилищной ипотекой, или оба?

Если нет, перейдите к части II данной публикации, чтобы определить лимиты вычитаемых процентов по ипотеке.

Если да, перейдите к Решению (4)

Решение (4)

Были ли у вас (или вашего (а) супруга (а), если состоят в браке, подающие совместную декларацию) остаток по ипотеке 750 000 долларов США или меньше (375 000 долларов США или меньше, если женатая подача документов раздельно) (или 1 миллион долларов США или меньше (500 000 долларов США при подаче заявки в браке отдельно), если вся задолженность была понесена до декабря 16, 2017) в любое время в течение года (сноска 3)?

Сноска 3: Налогоплательщик, который заключает письменный обязательный договор до 15 декабря 2017 г. о завершении покупки основного места жительства до 1 января 2018 г., и который приобретает такое жилье до 1 апреля 2018 г., считается понесшим задолженность по приобретению дома до 16 декабря 2017 г. и может использовать пороговые суммы 2017 г. в размере 1000000 долларов США (500000 долларов США при раздельной регистрации в браке).

Если да, проценты по ипотеке полностью вычитаются. Вам не нужно читать часть II этой публикации. Остановись здесь.

Если нет, переходите к Решению (5)

Решение (5)

Был ли ваш (или ваш (а) супруг (а), если состоят в браке, подаче совместной декларации) задолженность по наследству плюс задолженность по приобретению дома, составляет 750 000 долларов или меньше (сноска 4) (375 000 долларов или меньше при раздельной подаче документов в браке) (или 1 миллион долларов или меньше (500 000 долларов при раздельной регистрации брака) если вся задолженность возникла до 16 декабря 2017 г.) в любое время в течение года (сноска 3)?

Сноска 4: См. Часть II данной публикации для получения дополнительной информации о долге, выплачиваемом ранее, и долге на приобретение жилья.

Сноска 3: Налогоплательщик, который заключает письменный обязательный договор до 15 декабря 2017 г. о завершении покупки основного места жительства до 1 января 2018 г., и который приобретает такое жилье до 1 апреля 2018 г., считается понесшим задолженность по приобретению дома до 16 декабря 2017 года и может использовать пороговые суммы 2017 года в размере 1000000 долларов США (500000 долларов США при отдельной регистрации в браке).

Если да, проценты по ипотеке полностью вычитаются.Вам не нужно читать часть II этой публикации. Остановись здесь.

Если нет, перейдите к части II данной публикации, чтобы определить пределы вычитаемых процентов по ипотеке.

Это конец блок-схемы.

Расчет процентного вычета по ипотеке (HMID)

Вычет процентов по ипотеке (HMID) — одна из самых желанных американских налоговых льгот. Риэлторы, домовладельцы, потенциальные домовладельцы и даже налоговые бухгалтеры рекламируют его ценность.По правде говоря, миф часто лучше реальности.

Ключевые выводы

• Вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам вычитать проценты по ипотеке, выплаченные на сумму до 750 000 долларов из основной суммы кредита.
• Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемый процент, до 750 000 долларов США (с 1 миллиона долларов США) для новых кредитов.
• TCJA также почти вдвое увеличил стандартные вычеты, благодаря чему многим налогоплательщикам нет необходимости перечислять их.
• В результате большинство из них полностью отказались от использования налогового вычета по ипотечным процентам.

Расчет вычета налога с процентов по ипотеке

Большинство домовладельцев теперь ничего не получают

Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, все изменил. Он снизил максимальную сумму основного долга по ипотеке, имеющую право на вычитаемый процент, до 750 000 долларов (с 1 миллиона долларов) для новых ссуд (что означает, что домовладельцы могут вычесть проценты, выплаченные по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов). Но это также почти удвоило стандартные вычеты, что сделало ненужным для многих налогоплательщиков перечислять их. В результате большинство из них полностью отказались от использования налоговых вычетов по ипотечным процентам. Ожидалось, что в первый год после введения TCJA примерно 135,2 миллиона налогоплательщиков выберут стандартный вычет. Для сравнения, ожидалось, что 20,4 млн. Будут внесены в список, и из них 16,46 млн. Потребуют вычета процентов по ипотеке. В США более 80 млн. Непогашенных ипотечных кредитов.S., что предполагает, что подавляющее большинство домовладельцев не получают выгоды от вычета процентов по ипотеке. Взаимодействие с другими людьми

Налоговый вычет по ипотечным процентам — это, пожалуй, наиболее неправильно понимаемый аспект домовладения. Он приобрел почти мифический статус до такой степени, что многие потенциальные домовладельцы продаются на льготы еще до того, как они даже изучат математику, чтобы определить свое право. В основе мифа лежат два основных заблуждения: первое — это ошибочное представление о том, что каждый домовладелец получает налоговые льготы. Во-вторых, каждый доллар, выплачиваемый в виде процентов по ипотеке, приводит к снижению обязательств по налогу на прибыль в соотношении доллар к доллару.

Сейчас вычитание процентов по ипотеке

Заблуждение 1: Вы получите налоговую льготу

Несмотря на шумиху, подавляющее большинство домовладельцев вообще не получают налоговых льгот от налогового вычета процентов по ипотеке. Имейте в виду, что для того, чтобы иметь право на вычет, домовладельцы должны детализировать свои вычеты при определении своих налоговых обязательств.Детализация дает возможность учесть конкретные расходы, включая проценты по ипотеке, налоги на имущество и частичные медицинские расходы. Поскольку проценты по ипотеке часто являются крупнейшими из этих расходов, которые платит налогоплательщик, их вычет часто упоминается как финансовый стимул для покупки дома.

Еще раз, хотя идея является привлекательной в теории, в действительности принятие TCJA означает, что перечисление вычетов по статьям больше не имеет смысла для большинства людей. Для налогоплательщиков, которые не замужем или состоят в браке, но подают документы отдельно, стандартный вычет составляет 12 400 долларов США в 2020 году и 12550 долларов США в 2021 году.Для глав домохозяйств он составляет 18 650 долларов в 2020 году и 18 800 долларов в 2021 году. Для супружеских пар, подающих вместе, стандартный вычет составляет 24 800 долларов в 2020 году и 25 100 долларов в 2021 году.

Налогоплательщикам, у которых нет вычетов, которые в сумме превышают стандартные суммы вычетов, не нужно детализировать и, следовательно, не получать налоговых льгот от уплаты процентов по своим ипотечным кредитам.

Заблуждение 2: это будет большой вычет

Даже для домовладельцев, которые перечисляют свои налоги и имеют право на налоговый вычет по ипотечным процентам, сумма вычета составляет лишь часть суммы процентов, уплаченных по ипотеке.И снова, чтобы полностью понять ситуацию, требуется небольшое вычисление, потому что вычет не является налоговой скидкой.

Вы не получаете налоговой льготы в размере 1 доллара за каждый потраченный доллар; вы получаете гроши на доллар. В отличие от кредита, который обеспечивает снижение фактических налоговых сумм в долларах США, вычет процентов по ипотеке уменьшает сумму общего дохода, подлежащего налогообложению, на основе налоговой категории налогоплательщика.

Для упрощенного примера, налогоплательщику, тратящему 12 000 долларов на проценты по ипотеке и уплате налогов по ставке индивидуального подоходного налога 24%, будет разрешено исключить 12 000 долларов из обязательств по подоходному налогу, что приведет к экономии 2 880 долларов.Фактически, домовладелец заплатил банку 12 000 долларов в качестве процентов, чтобы менее четверти этой суммы было исключено из налогообложения.

Тратить 12000 долларов на уменьшение суммы денег, с которой вы будете платить налоги, на 2880 долларов просто бессмысленно. Что еще хуже, честная оценка фактической чистой экономии должна не учитывать значение стандартного вычета. В таблице ниже приводится сравнение.

Статус налогоплательщика	Стандартное удержание (2021)	Стоимость стандартного вычета в 24% налоговой категории	Стоимость ипотечного вычета на 12000 долларов США в виде процентов	Итог: разница между стандартным вычетом и ипотечным вычетом
Одиночный	12 550 долларов США	$ 3 012	$ 2 880	132 $ в пользу стандартной
Глава домохозяйства	$ 18 800	$ 4,512	$ 2 880	1632 доллара в пользу стандартной
женат	25 100 долл. США	$ 6 024	$ 2 880	3144 $ в пользу стандарта

В нашем примере с процентами по ипотеке в размере 12000 долларов супружеская пара с налоговой категорией 24% получит стандартный вычет в размере 25100 долларов в 2021 году, что составит 6024 доллара в виде сокращенных налоговых платежей. Если бы пара перечислила свои вычеты в Графике А, вычеты по ипотеке составили бы 2 880 долларов. Пара получит налоговую скидку в размере стандартного вычета, даже если у них нет ипотеки. Разница между ними — налоговая льгота, полученная за счет выплаты 12 000 реальных долларов банку в виде процентов по ипотеке — обернулась бы убытком в размере 3 144 доллара. Использование стандартного вычета было бы гораздо разумнее, чем перечисление только для получения налогового вычета по ипотечным процентам.

Даже налогоплательщики, находящиеся в более высоких налоговых категориях, не получат никакой выгоды, если у них нет других вычетов в долларовом эквиваленте, которые нужно детализировать.Налогоплательщик, потративший 12 000 долларов на проценты по ипотеке и уплативший налоги по ставке индивидуального подоходного налога 35%, получит налоговый вычет только на 4200 долларов. Это немного меньше того, что налогоплательщик получил бы от стандартного вычета. «Выгода» от вычета процентов по ипотеке показана в таблице ниже.

Статус налогоплательщика	Стандартный вычет (2021)	Стоимость стандартного удержания в 35% налоговой категории	Стоимость ипотечного вычета на 12000 долларов США в виде процентов	Итог: разница между стандартным вычетом и ипотечным вычетом
Одиночный	12 550 долларов США	4392 доллара.50	$ 4 200	192,50 $ в пользу стандартного вычета
Глава домохозяйства	$ 18 800	$ 6 580	$ 4 200	2380 долларов в пользу стандартного вычета
женат	25 100 долл. США	$ 8 785	$ 4 200	4585 долларов США в пользу стандартного вычета

При такой структуре неудивительно, что налоговые вычеты, предположительно введенные для поощрения покупки жилья, как правило, используются в основном домохозяйствами с более высокими доходами. Из 14,35 миллиона налогоплательщиков в 2019 году, которые, как ожидается, будут претендовать на пособие в 2019 году, 10,56 миллиона находятся в домохозяйствах, зарабатывающих 100000 долларов в год или больше.

Кроме того, существует ограничение на размер вычета процентов по ипотеке. На 2021 год лимитом является выплата процентов по ипотеке на первые 750 000 долларов задолженности для супружеской пары или 375 000 долларов для единого налогоплательщика. Для задолженности, возникшей до 16 декабря 2017 года, существует несколько более высокий предел (1000000 долларов США для совместной регистрации в браке и 500000 долларов США для налогоплательщиков-одиночек).Взаимодействие с другими людьми

Лучший способ

Вместо того, чтобы тратить большие суммы денег на проценты за небольшую взамен, вам будет гораздо лучше платить наличными за свой новый дом. Покупка за наличные сэкономит вам десятки тысяч долларов, потому что вы не будете платить проценты.

Конечно, всегда есть аргумент, что вы могли бы заработать больше денег, выплачивая проценты и инвестируя остаток своих денег на фондовом рынке. Это кажется отличной стратегией, когда рынок растет, но предсказателей, дающих этот совет, нигде не видно, когда фондовый рынок упадет на 40%, стоимость домов упадет на 40%, а их советы по инвестициям заставят домовладельцев задолжать по ипотеке больше, чем дом стоит.

Поскольку не существует инвестиций, которые гарантировали бы более высокую доходность, чем сумма, которую вы сэкономили бы, полностью отказавшись от выплаты процентов, консервативный выбор очевиден. По возможности избегайте выплаты процентов. Расплатитесь с домом быстро, если не можете.

Investopedia требует, чтобы писатели использовали первоисточники для поддержки своей работы. Сюда входят официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. При необходимости мы также ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей.Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и непредвзятого контента, в нашем редакционная политика.

1. Налоговая служба. «Будьте готовы к налогообложению — понимайте изменения налоговой реформы, затрагивающие отдельных лиц и семьи». Проверено 13 июля 2020 г.

2. Конгресс США, Объединенный комитет по налогообложению. «Обзор федеральной налоговой системы по состоянию на 2018 год», страницы 4, 36, скачать «JCX-3-18». Проверено 13 июля 2020 г.

3. Федеральный резервный банк Нью-Йорка.«Отчет о домашнем долге и кредитах (3 квартал 2019 г.)». Page 4 Данные. Проверено 13 июля 2020 г.

4. Налоговая служба. «Тема № 501. Должен ли я перечислить по статьям?» Проверено 13 июля 2020 г.

5. Налоговая служба. «IRS обеспечивает корректировку налоговой инфляции на 2021 налоговый год». Доступ 8 декабря 2020 г.

6. Конгресс США, Объединенный комитет по налогообложению. «Обзор федеральной налоговой системы на 2019 год», стр. 36, скачать «JCX-9-19». Доступ 13 июля 2020 г.

7. Налоговая служба. «Публикация 936 (2019), Удержание процентов по ипотеке». Проверено 13 июля 2020 г.

Сравнить счета

Раскрытие информации рекламодателя

×

Предложения, представленные в этой таблице, поступают от партнерств, от которых Investopedia получает компенсацию.

Удержание процентов по ипотеке | Вычитание процентов по ипотеке

Основные выводы

• В настоящее время вычет процентов по ипотечным кредитам (HMID) позволяет домовладельцам вычитать проценты по ипотечным кредитам, выплаченные на сумму до 750 000 долларов в качестве основного долга, на их первое или второе место жительства.Это ограничение было введено Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к 1 миллиону долларов после 2025 года.

• В 2018 году менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов будут требовать вычета, и эти налогоплательщики получат менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, будут составлять 34 процента требований и получать 60 процентов льгот.

• Хотя HMID рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что этот вычет не увеличивает количество домовладельцев.Однако есть свидетельства того, что вычет увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье.

• До принятия TCJA налоговый кодекс в основном нейтрально трактовал решение о сбережении в жилье, занимаемом владельцем, или о потреблении собственного дохода. Налоговый кодекс добился этого, разрешив вычет процентов по ипотеке, позволив приросту капитала от продажи жилья, занимаемого владельцами, не облагаться налогом, и не облагая налогом вмененную арендную плату.

• Снижение TCJA верхнего предела HMID увеличило эффективную предельную ставку налога на жилье, занимаемое владельцами, особенно на жилье, финансируемое за счет долга.Эти изменения ставят в невыгодное положение домовладельцев, которые полагаются на долги для финансирования своих домов, и увеличивают стоимость сбережений в жилье, занимаемом владельцем.

• Политика, направленная на сокращение разницы в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала, повысит экономическую эффективность. Осуществление вычета налоговой льготы позволит налогоплательщикам с низкими доходами, которые не учитывают статьи, воспользоваться этим положением.

Введение

Согласно действующему законодательству, вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам, перечисляющим свои налоговые декларации, вычитать проценты по ипотеке, выплаченные на сумму до 750 000 долларов в качестве основного долга, по их первому или второму месту жительства.Текущее ограничение в 750 000 долларов было введено в рамках Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к старому ограничению в 1 миллион долларов после 2025 года.

Преимущества HMID достаются в первую очередь налогоплательщикам с высоким доходом, потому что налогоплательщики с высоким доходом, как правило, чаще перечисляют детали, а стоимость HMID увеличивается с ростом цены дома. В то время как общая стоимость HMID снизилась из-за TCJA, доля льгот в настоящее время больше сконцентрирована среди налогоплательщиков с высоким доходом из-за того, что все больше налогоплательщиков выбирают более щедрые стандартные вычеты.

Хотя HMID часто рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что HMID не достигает этой цели. Однако есть свидетельства того, что HMID увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье среди перечисляющих налогоплательщиков.

Хотя вычет процентов по жилищной ипотеке нуждается в реформе, для этого есть обоснование налоговой политики. Поскольку кредиторы платят налоги на получаемые ими проценты по ипотеке, вычет процентов по ипотечным кредитам является подходящим режимом учета процентов для домовладельцев, финансирующих за счет долга.В более общем плане налоговый кодекс относится к жилью более нейтрально, чем к инвестициям в другие активы. Хотя жилье, занимаемое владельцами, является бенефициаром ряда значительных налоговых расходов, эти налоговые расходы означают, что учет жилья, занимаемого владельцами, больше соответствует тому, как он будет учитываться в налоге на потребление.

TCJA снизил сумму основного долга для HMID с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Это увеличило налоговую нагрузку на жилье, занимаемое владельцами, особенно на дома, финансируемые за счет заемных средств.Эти ограничения смещают налоговый кодекс в пользу домовладения, финансируемого за счет долевого участия, и увеличивают налоговую нагрузку на занимаемое владельцами жилье в целом.

HMID можно реформировать несколькими способами. Директивные органы могли бы сделать вычет более эффективным, сократив разницу в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым владельцами, и другими формами капитала. Чтобы решить проблемы распределения, политики могли бы сделать вычет более доступным для налогоплательщиков с низким уровнем дохода, сделав вычет налоговым зачетом.Кроме того, установление фиксированной суммы кредита вместо процента от ипотечной ссуды домовладельца может помешать налоговому кодексу стимулировать покупку более крупных домов.

Фон

Закон о доходах 1913 года сделал все формы личных и деловых кредитов вычитаемыми. В то время многие предприятия находились в ведении семей, и правительство не могло отличить личные интересы от интересов, связанных с бизнесом [1]. На протяжении большей части двадцатого века все проценты по потребительским кредитам подлежали вычету.Эта политика стала дорогой, особенно во время бума кредитных карт 1970-х годов [2]. В результате положения о вычете личных интересов были тщательно изучены в 1980-х годах [3].

Администрация Рейгана существенно не ограничила HMID, поскольку расширила налоговую базу для увеличения доходов в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года. [4] Хотя этим Законом был установлен лимит в размере 1 млн долларов на соответствующую основную сумму, проценты по ипотеке оставались в значительной степени вычитаемыми при разбивке домовладельцев по статьям [5]. После финансового кризиса 2008 года политики начали сомневаться, следует ли разрешить HMID сокращать расходы домовладельцев, если он субсидирует более рискованные ссуды.Этот сдвиг сделал изменения в HMID жизнеспособными для налоговой реформы 2017 года. [6]

Действующий закон

Согласно действующему законодательству, отдельные лица могут вычесть проценты, уплаченные по ипотеке, в размере до 750 000 долларов США в качестве основной суммы из своего налогооблагаемого дохода. Этот предел основной суммы ипотечного кредита был снижен с 1 миллиона долларов в рамках изменений в индивидуальном подоходном налоге в TCJA. Текущий предел в 750 000 долларов применяется до 2025 года, после чего он вернется к уровню, который был до TCJA. [7]

Если основная сумма ипотеки превышает 750 000 долларов, налогоплательщики могут вычесть процент от общей суммы уплаченных процентов.Например, налогоплательщик с основной суммой ипотеки в размере 1,5 миллиона долларов на один дом, приобретенный в 2018 году, сможет вычесть 50 процентов своих процентных платежей в течение срока действия своей ипотеки (750 000 долларов / 1,5 миллиона долларов). Ограничение применяется как к основному, так и к второстепенному жилью. [8] Если человек покупает два дома по 500 000 долларов каждый (на общую сумму 1 миллион долларов), проценты на основную сумму первого дома будут полностью вычитаться, а проценты на 250 000 долларов в основную сумму второго дома будут вычитаться по сниженной ставке. [9]

TCJA также изменил правила вычета процентов по жилищным кредитам. До TCJA проценты по ссудам под залог недвижимости на сумму до 100 000 долларов вычитались в дополнение к процентам, выплачиваемым по основной сумме долга до 1 миллиона долларов. Этот заем можно использовать для покрытия таких расходов, как задолженность по кредитной карте или плата за обучение. После TCJA ссуды под залог недвижимости теперь включаются в основную сумму ипотеки, а проценты вычитаются только в том случае, если они используются для строительства или улучшения подходящего жилья [10].

Учет процентов по жилищной ипотеке в цифрах

The U.По оценкам Министерства финансов США, HMID сократит федеральные доходы на 597,6 млрд долларов в период с 2019 по 2028 годы. Налоговые расходы меньше по сравнению с базовым уровнем до TCJA из-за более низкого предела для основной суммы ипотеки с 2019 по 2025 год, меньшего количества пунктов и более низких налоговых ставок. Таким образом, влияние HMID на доходы вырастет после 2025 года, поскольку срок действия положений TCJA по подоходному налогу истечет. ^[11]

Вычет процентов по жилищной ипотеке снижает налоговые обязательства в наибольшей степени для налогоплательщиков с высокими доходами.На Рисунке 2 показана пропорция деклараций, требующих HMID, и сумма общих налоговых расходов по доходной группе. Оценки Объединенного комитета по налогообложению (JCT) показывают, что как доля налогоплательщиков, которые будут требовать HMID, так и сумма взятых налоговых расходов увеличится с доходом в 2018 году. Менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов будут требовать HMID, и эти налогоплательщики будут брать менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов США, составят 34 процента требований HMID и 60 процентов от общих налоговых расходов.

Существует несколько причин, по которым налогоплательщики с высоким доходом получают большую часть упущенного дохода от HMID. Чтобы получить HMID, налогоплательщик должен указать свою декларацию. По действующему законодательству доля налогоплательщиков, перечисляющих свои отчисления в 2019 году, составит около 13,7 процента. Эта доля значительно ниже, чем та, которая была бы в 2019 году в соответствии с законом до принятия TCJA, которая составила бы чуть более 31 процента. Это связано с тем, что TCJA увеличил стандартный вычет с 6500 долларов в 2017 году до 12000 долларов в 2018 году (с 13000 до 24000 долларов при совместной регистрации в браке).Теперь меньше налогоплательщиков учитывают общие статьи, а доля налогоплательщиков, перечисляющих статьи, увеличивается с увеличением дохода. ^[12]

Таблица 1: Процент разбивки налогоплательщиков по группам доходов

Источник: Модель общего равновесия налогового фонда, апрель 2019 г.
Доходная группа	Действующее законодательство (2019)	Закон до принятия TCJA (2019)
от 0% до 20%	1,20%	3. 70%
от 20% до 40%	2,50%	9,30%
от 40% до 60%	5,30%	21,90%
от 60% до 80%	13,80%	45,30%
от 80% до 90%	30,30%	67,80%
от 90% до 95%	50,20%	82,20%
от 95% до 99%	72,80%	91,50%
от 99% до 100%	91.50%	92,10%
ИТОГО	13,70%	31,10%

Плательщики с более высоким подоходным налогом чаще вносят в список и с большей вероятностью получат выгоду от вычета процентов по ипотеке, поскольку их общие расходы с большей вероятностью превысят значение стандартного вычета. ^[13] Например, домовладелец, который только что получил ипотеку на сумму 200 000 долларов под 5-процентную процентную ставку, получит примерно 10 000 долларов в виде процентных вычетов в течение первого года; 5-процентная ставка по ипотеке в 750 000 долларов будет стоить около 37 500 долларов. [14]

Кроме того, вычеты, как правило, приносят больше пользы налогоплательщикам с высоким доходом, чем налогоплательщикам с низким доходом, из-за нашего прогрессивного налога на прибыль. Лицо, находящееся в нижней налоговой группе, снижает свои налоговые обязательства на 10 центов за каждый вычитаемый доллар, в то время как лицо из верхней налоговой категории снижает свои налоговые обязательства на 37 центов за каждый доллар, который они вычитают с дохода в этой налоговой категории. ^[15]

Удержание процентов по ипотеке и домовладение

Сторонники

HMID утверждают, что вычет поощряет домовладение за счет снижения стоимости домовладения, финансируемого за счет долга.[16] Тем не менее, исследования показывают, что HMID не увеличивает количество домовладельцев. [17] Также не существует взаимосвязи между долей собственников жилья и долей населения, которое учитывается, что говорит о том, что налогоплательщики не полагаются на HMID, чтобы позволить себе жилье. [18]

Исследования действительно показывают, что вычет процентов по ипотеке увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье, ^[19] , что ограничивает способность политики увеличивать домовладение [20]. Таким образом, отмена вычета может привести к увеличению стоимости жилья для некоторых налогоплательщиков, но при этом снизить общий спрос и снизить цены, а также сделать жилье, занимаемое владельцами, доступным для более широкой группы людей.[21]

HMID также может сделать цены на жилье более волатильными. Поскольку вычеты процентов по ипотеке капитализируются в стоимости жилья, цены на жилье в США выше, чем они могли бы быть в противном случае, а более высокие цены на жилье отталкивают людей от переезда [22]. Это означает, что изменения на рынке жилья не всегда включаются в цену отдельных домов, что приводит к большей волатильности цен. [23] Эта нестабильность может быть проблематичной, поскольку неопределенность в отношении цен оказывает негативное влияние на домовладение, возможно, больше, чем какая-либо конкретная жилищная политика. ^[24]

Другие утверждают, что налоговая политика в отношении жилья могла способствовать финансовому кризису 2008 года, побуждая людей покупать дома, которые они не могли себе позволить. [25] HMID более ценен для рискованных заемщиков в США, потому что предел вычета основан на основной сумме кредита, а не на сумме удерживаемых процентов. Это позволяет более рискованным покупателям жилья с более высокими процентными ставками получать выгоду больше, чем менее рискованным покупателям жилья. Тем не менее, неясно, были ли налоговые факторы более важными по сравнению с другими факторами, такими как другая государственная политика, направленная на расширение домовладения.Цены на жилье также выросли в других странах с гораздо другими налоговыми системами, чем в США, что указывает на другие факторы. [26]

Удержание процентов по жилищной ипотеке и налоговый режим жилья

Обсуждение HMID обычно происходит в контексте того, поощряет ли он домовладение. Как обсуждалось выше, исследования показывают, что это не способствует развитию домовладения. Тем не менее, вычет процентов по жилищной ипотеке представляет собой разумную налоговую политику. В целом, к жилью, занимаемой собственниками, как к капитальному активу относятся несколько правильно.Однако этот режим выгоден по сравнению с другими видами инвестиций.

Жилье, как и любые другие капиталовложения, обеспечивает прибыль физическому или юридическому лицу, владеющему активом. Для бизнеса жилье обеспечивает доход за счет арендной платы, которую платит арендатор. Возврат одинаков для человека, который живет в собственном доме, но арендная плата фактически выплачивается им самим. Этот доход физическим лицам называется «вмененным доходом от аренды».

Согласно действующему законодательству, доходы от жилья, занимаемого владельцами, по большей части не облагаются налогом.Физическим лицам не нужно отчитываться или платить налог на вмененный доход от аренды. Налогоплательщики также могут исключить 250 000 долларов прироста капитала (500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков) от продажи дома, занимаемого владельцем, из своего налогооблагаемого дохода, если они прожили в доме два года из предыдущих пяти. ^[27] Этот налоговый режим для жилья, занимаемого владельцами, аналогичен тому, как IRA Рота относятся к пенсионным сбережениям. [28]

Для домовладельцев, которые финансируют покупку дома с помощью ипотеки, проценты, уплаченные кредитору, подлежат вычету, в то время как проценты, полученные кредитором, облагаются налогом.В принципе, такой подход к процентам является нейтральным, поскольку все выплаченные вычитаемые проценты должны совпадать с полученными налогооблагаемыми процентами. На практике, однако, некоторые процентные платежи могут вычитаться заемщиком и облагаться налогом по более низкой ставке или вообще не взиматься с кредитора. Или не подлежит вычету для заемщика и не подлежит налогообложению для кредитора. [29] Это приводит либо к чистой субсидии, либо к налогу на заимствования.

Удержание процентов по жилищной ипотеке и эффективные предельные ставки налога

Влияние подоходного налога на жилье можно резюмировать путем измерения эффективной предельной ставки налога (EMTR) на жилье. EMTR — это итоговая мера, выраженная в виде одного процента, которая оценивает, как налоговая система снижает доходность и, следовательно, стимул для инвестирования в новый актив, например, дом.

EMTR можно рассматривать как налоговый «клин», равный ставке доходности инвестиций до налогообложения за вычетом ставки доходности после налогообложения, деленной на норму прибыли до налогообложения. Например, если налог составляет 3 процентных пункта от 9-процентной ставки доходности до налогообложения, EMTR на актив будет 33,3 процента ((0,09–0,06) /.09). Если предположить, что для обеспечения безубыточности и удовлетворения инвесторов требовалось 6-процентное возвращение после уплаты налогов, то для покрытия налога рентабельность инвестиций должна была увеличиться на 50 процентов [30].

Нулевое значение EMTR означает, что налоги не влияют на решения о предельных инвестициях, а положительное (отрицательное) значение EMTR означает, что налоговый кодекс препятствует (субсидирует) маржинальные инвестиции. Большие различия в EMTR между активами являются признаком экономической неэффективности, поскольку налоговый кодекс поощряет инвестиции в капитал с более низкими EMTR по сравнению с капиталом с более высокими EMTR.[31]

Согласно действующему законодательству, Бюджетное управление Конгресса (CBO) оценивает, что EMTR для жилья, занимаемого владельцами, будет положительным в период с 2018 по 2025 год, в диапазоне от 5,1 процента до 6,8 процента. Жилье, финансируемое за счет акционерного капитала, получает почти нейтральный режим с EMTR -0,4 процента до 2025 года. Напротив, жилье, финансируемое за счет долга, сталкивается с положительным налоговым бременем — от 17,8 процента до 22,5 процента.

В 2026 году EMTR для жилищного строительства упадет ниже нуля, примерно до -3 процентов. Это связано с истечением срока действия изменений в индивидуальном подоходном налоге, принятых в рамках TCJA.Расширение TCJA стандартного вычета ограничило количество участников, которые будут вычитать проценты по ипотеке. А для тех, кто перечисляет, стоимость процентов по ипотеке снизилась из-за уменьшения допустимой основной суммы с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Срок действия этих изменений истекает в 2025 году.

Таблица 2: Эффективные предельные ставки налога на жилье, занимаемое собственниками, после принятия TCJA, 2018-2028 гг.

Источник: Бюджетное управление Конгресса, «Бюджетные и экономические данные», налоговые параметры и эффективные предельные налоговые ставки, EMTR on Capital, апр.2018 г., https://www.cbo.gov/about/products/budget-economic-data.
	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025	2026	2027	2028
Жилье, занимаемое собственником	6,8	6,6	6,2	5,9	5,6	5,4	5. 3	5,1	-3,0	-3,0	-3,1
Финансирование за счет собственных средств	-0,4	-0,4	-0,4	-0,4	-0,4	-0,4	-0,4	-0,3	-3,3	-3,3	-3,3
С привлечением заемных средств	22,5	22,0	21,0	20,1	19,2	18,7	18.3	17,8	-2,3	-2,3	-2,7

Ограничения TCJA по вычету процентов по ипотеке сделали жилье, занимаемое владельцами, менее привлекательным вариантом для инвестиций, сделав его более дорогим. Однако это сократило разрыв в налоговом бремени между жильем, занимаемым владельцами, и другими формами капитала. Этот разрыв может способствовать чрезмерному инвестированию в жилье, занимаемое владельцами, по сравнению с другими инвестициями. [32] Тем не менее, жилье, занимаемое владельцами, привлекательно по сравнению с другими активами, поскольку оно примерно подлежит надлежащему налогообложению, а другие формы — нет.[33] Для контекста, EMTR для всех основных средств (включая жилье, занимаемое владельцами) будет варьироваться от 14,5% до 16,5% в период с 2018 по 2028 год, в то время как EMTR для всех предприятий (включая корпорации C и сквозные организации, за исключением собственника -жилая площадь) составит от 18,4% до 24,4% [34].

Возможные реформы

Политики могут реформировать HMID несколькими способами. Политики могут превратить HMID в налоговую льготу, чтобы сделать политику более доступной для налогоплательщиков с низкими доходами.Политики также могут сделать этот кредит фиксированной суммой, которая не будет меняться в зависимости от стоимости дома налогоплательщика, что не позволит политике поощрять покупку домов большего размера, чем можно себе позволить. Политики могут также уменьшить разницу в EMTR между жильем, занимаемым владельцами, и другими активами, что уменьшит искажения в налоговом кодексе, но для этого потребуются серьезные изменения в налоговом кодексе.

Одним из способов увеличения пособий для домохозяйств с низкими доходами было бы сделать вычет налоговой льготой.Чтобы получить налоговый кредит, налогоплательщикам не нужно будет разбивать их по статьям. Исследования также показали, что замена HMID на кредит, который снижает федеральные доходы на ту же сумму, лучше нацелит субсидии на домовладение налогоплательщикам с более низким доходом, а возвращаемые налоговые льготы принесут наибольшие выгоды нижнему квинтилю налогоплательщиков.

Требование, чтобы любой кредит на домовладение представлял собой фиксированную сумму денег, а не процент от выплаты по ипотеке, также не позволит налоговому кодексу поощрять покупку домов большего размера, чем можно себе позволить.Например, Фихтнер и Фельдман рекомендуют каждому, у кого есть ипотечный кредит, фиксированный кредит в размере 900 долларов США на несколько лет. Такой кредит повысил бы процент домовладения, но, поскольку кредит фиксированный, стоимость кредита не увеличилась бы вместе со стоимостью дома налогоплательщика [36].

Директивные органы могут также уменьшить диспропорции между различными типами капитальных вложений за счет снижения налогового бремени на другие типы основных фондов. Например, CBO изложил три последовательных шага, которые могут изменить U.S. налоговый кодекс от налогообложения дохода от капитала. Во-первых, отменить различные ограничения, наложенные на индивидуальные пенсионные счета, что снизит эффективные налоговые ставки на доход от капитала на индивидуальном уровне. Во-вторых, позволит полностью списать капитальные вложения на расходы, что снизит эффективные ставки для предприятий. Третий шаг — запретить удержание чистых процентов. Все эти реформы в конечном итоге сведут к нулю EMTR всех капиталовложений, включая жилищное строительство. [37]

Отказ от HMID также может уменьшить разницу в EMTR между основными активами.Тем не менее, это повысит эффективную ставку налога на жилье, если вы также не избавитесь от налогообложения полученных процентов — этого можно достичь с помощью широкой реформы порядка учета процентов. [38]

Заключение

В то время как многие считают вычет процентов по ипотеке на жилье политикой, которая увеличивает частоту домовладения, исследования показывают, что этот вычет не увеличивает ставки домовладения. Напротив, вычет увеличивает цены на жилье, делая домовладение более доступным для перечисления налогоплательщиков, что может ограничить способность вычета повлиять на домовладение.Данные подтверждают идею о том, что вычет приносит больше пользы более состоятельным налогоплательщикам, чем налогоплательщикам с низкими доходами, в основном потому, что вычет требует, чтобы человек перечислял детали, а выгода от вычета увеличивается с увеличением цены дома.

Тем не менее, вычет процентов по ипотеке представляет разумную налоговую политику. Этот вычет является частью более широкого набора политик, которые рассматривают сбережения в собственном жилье нейтрально с решением о потреблении. Поскольку некоторые рассматривают HMID как субсидию для домовладения, жилье, занимаемое владельцами, является привлекательным по сравнению с другими формами сбережений, поскольку другие формы капиталовложений плохо рассматриваются в нашем налоговом кодексе. Ограничения TCJA на вычет процентов по ипотеке и более крупный стандартный вычет увеличили налоговое бремя на жилье, занимаемое владельцами.

Директивные органы могли бы повысить экономическую эффективность, приблизив налоговое бремя на занимаемое владельцами жилье к налоговому бремени, возлагаемому на другие основные фонды, либо отменив вычет, либо исключив капитал из налоговой базы. Для тех, кто озабочен распределением, HMID может быть преобразован в налоговый кредит на основе фиксированной суммы в долларах.Это сделало бы полис более доступным для домовладельцев с любым уровнем дохода, поскольку налогоплательщикам не нужно было бы перечислять детали, чтобы претендовать на кредит. Эта политика также означает, что стоимость HMID не будет зависеть от размера ипотеки домовладельца.

Банкноты

---

[1] Деннис Дж. Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке», Law & Contemporary Problems 73 (18 марта 2011 г. ), 102–166, https : //papers.ssrn.com / sol3 / paper.cfm? abstract_id = 1498784.

[2] Роджер Ловенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?» The New York Times , 5 марта 2006 г., https://www.nytimes.com/2006/03/05/magazine/who-needs-the-mortgageinterest-deduction.html.

[3] Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке».

[4] Там же.

[5] H.R. 3838, «Закон о налоговой реформе 1986 года», https://www.congress.gov/bill/99th-congress/house-bill/3838.

[6] Уильям Дж. Гейл, «Пора выпотрошить вычет процентов по ипотеке», Институт Брукингса, 6 ноября 2017 г., https://www.brookings.edu/blog/up-front/2017/11/ 06 / его-время-потрошить-вычет-проценты-по закладной /.

[7] Ипотечные кредиты, оформленные до 15 декабря 2017 г., по-прежнему имеют право на вычет процентов на последние $ 250 000 основной суммы долга. Любая ипотечная задолженность, связанная с рефинансированием, связана с первоначальной датой ипотеки. (Если он был рефинансирован до 15 декабря 2017 года, применимый предел по-прежнему составляет 1 миллион долларов; в противном случае — 750 000 долларов.) Любая новая ссуда не может превышать стоимость первоначальной ссуды. См. Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F). См. Также Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке», 8 января 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11063.pdf.

[8] Налогоплательщики не могут вычитать проценты по ипотеке более чем с двух домов, а второй дом должен использоваться налогоплательщиком в качестве места жительства. Квалифицированное место жительства означает «основное место жительства… налогоплательщика и… 1 другое место жительства налогоплательщика, которое выбирается налогоплательщиком… (и) используется налогоплательщиком в качестве места жительства.См. Кодекс США 26 § 163 (h) (4).

[9] Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке».

[10] См., В частности, Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F) (i) (I), Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке» и Исследовательская служба Конгресса «2019 г. Сезон подачи налоговых деклараций (2018 налоговый год): примеры вычета процентов по ипотечной задолженности и жилищным кредитам », 21 февраля 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11111.pdf.

[11] Министерство финансов США, Управление налогового анализа, «Налоговые расходы», 19 октября 2018 г., https://home.treasury.gov/system/files/131/Tax-Expenditures-FY2020.pdf. По оценкам JCT, стоимость HMID в 2018-2022 годах составит 163,2 миллиарда долларов. См. Объединенный комитет по налогообложению, «Оценка федеральных налоговых расходов на 2018-2022 финансовые годы», 4 октября 2018 г., https://www.jct.gov/publications.html?id=5148&func=startdown.

[12] Скотт Истман, «Сколько налогоплательщиков учитываются в соответствии с действующим законодательством?» Налоговый фонд, сен. 12, 2019, https://taxfoundation.org/standard-deduction-itemized-deductions-current-law-2019/.

[13] Скотт Гринберг, «Кто учитывает вычеты?» Tax Foundation, 22 февраля 2016 г., https://taxfoundation.org/who-itemizes-deductions/.

[14] Стоимость вычета процентов по ипотеке снижается по мере того, как домовладелец выплачивает основную сумму по ипотеке, что делает вычет более ценным в первые годы ипотеки. См. Мори Бэкман, «Как мне рассчитать размер вычета процентов по ипотеке», The Motley Fool , Mar.11 августа 2017 г., https://www.fool.com/retirement/2017/03/11/how-do-i-calculate-my-mortgage-interest-deduction.aspx.

[15] Анна Тайгер и Скотт Истман, «Регрессивность удержаний», Налоговый фонд, 28 июня 2019 г., https://taxfoundation.org/regresstivity-of-deductions/.

[16] Национальная ассоциация риэлторов, «Удержание процентов по ипотеке», https://www.nar.realtor/mortgage-interest-deduction, и обсуждение Вентри-младшего в статье «Случайное удержание: история и критика Налоговая субсидия на проценты по ипотеке. ”

[17] Уильям Дж. Гейл, Джонатан Грубер и Сет Стивенс-Давидовиц, «Поощрение домовладения через налоговый кодекс», Tax Notes , 18 июня 2007 г., https://www.taxpolicycenter.org/publications/encouraging -homeownership-through-tax-code / full, и Эдвард Л. Глезер и Джесси М. Шапиро, «Преимущества удержания процентов по жилищной ипотеке», Рабочий документ NBER № w9284, 19 октября 2002 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=342440.

[18] Глезер и Шапиро, «Преимущества удержания процентов по ипотеке» и Ловенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?»

[19] Дэн Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов», Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР, №831, 13 декабря 2010 г., https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/5km33bqzhbzr-en.pdf?expires=1561745202&id=id&accname=guest&checksum=E62281A3DEF80FC7178B347B097884A1.

[20] Стивен К. Бурасса, Дональд Р. Хаурин, Патрик Х. Хендершотт и Мартин Хоэсли, «Вычеты по ипотечным процентам и домовладение: международный обзор», Швейцарский финансовый институт, серия исследовательских статей N12-06, 13 марта, 2013 г., https://www.nmhc.org/uploadedFiles/Articles/External_Resources/SSRN-id2002865.pdf.

[21] Камила Соммер и Пол Салливан, «Последствия налоговой политики США для цен на жилье, ренты и домовладения», American Economic Review 108 (02): 241-274, февраль 2018 г., https: //files.taxfoundation .org / 201174745 / An-Overview-of-Capital-Gains-Taxes.pdf.

[22] Тамим Баюми и Джелле Баркема, «Мель! Как растущее неравенство подавляет миграцию в США и причиняет вред тем, кто остался », Международный валютный фонд, Рабочий документ МВФ № 19/122, 27 июня 2019 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3411031.

[23] Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов».

[24] Харви С. Розен, Кеннет Т. Розен и Дуглас Хольц-Икин, «Право владения жильем, неопределенность и налогообложение», Серия рабочих документов NBER № 1168, июль 1983 г. , https://www.nber.org /papers/w1168.pdf.

[25] Ребекка Н. Морроу, «Миллиарды налоговых долларов, потраченные на раздувание жилищного пузыря: как и почему не удалось удержать процент по ипотеке», Fordham Journal of Corporate & Financial Law 17: 3 (2012), https: // ir.lawnet.fordham.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://scholar.google.com/&httpsredir=1&article=1308&context=jcfl.

[26] Вьери Чериани, Стефано Манестра, Джакомо Рикотти, Алессандра Санелли и Эрнесто Зангари, «Налоговая система и финансовый кризис», PSL Quarterly Review 64: 256 (2011), 39-94, https: // pdfs.semanticscholar.org/f541/59644c622730a9dee283c9d8512ff2e36220.pdf.

[27] Кроме того, налогоплательщики могут воспользоваться этим исключением на прирост капитала только один раз в два года.См. Эрика Йорк, «Обзор налогов на прирост капитала», Tax Foundation, 16 апреля 2019 г., https://taxfoundation.org/capital-gains-taxes/.

[28] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе», октябрь 2005 г. , https://www.cbo.gov/sites/default/files/109th-congress-2005-2006/reports/ 10-18-tax.pdf.

[29] Алан Коул, «Вычет процентов — проблемы и реформы», Налоговый фонд, 4 мая 2017 г., https://taxfoundation.org/interest-deductibility/.

[30] Маржинальная инвестиция — это инвестиция «безубыточность», которая обеспечит достаточно большой доход, чтобы удовлетворить инвесторов после уплаты налогов. Проекты с доходностью ниже этой безубыточной инвестиции не будут реализовываться, потому что они не принесут прибыли, достаточной для удовлетворения инвесторов. См. Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[31] Там же.

[32] Эрика Йорк, «Три пункта по вычету процентов по ипотеке», Налоговый фонд, декабрь.8, 2017, https://taxfoundation.org/three-points-mortgage-interest-deduction/.

[33] Алан Коул, «Частичная защита вычета процентов по ипотеке», Налоговый фонд, 20 августа 2013 г., https://taxfoundation. org/partial-defense-mortgage-interest-deduction/.

[34] Бюджетное управление Конгресса, «Бюджетные и экономические данные: налоговые параметры и эффективные предельные налоговые ставки», EMTR on Capital, апрель 2018 г., https://www.cbo.gov/about/products/budget-economic-data.

[35] Эрик Тодер, Марджери Остин Тернер, Кэтрин Лим и Лиза Гетсингер, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Urban Institute и Центр налоговой политики, апрель 2010 г., http: // urbaninstitute.org / sites / default / files / alfresco / publishing-pdfs / 412099-Reforming-the-Mortgage-Interest-Deduction.PDF.

[36] Джейсон Фихтнер и Джейкоб Фельдман, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Рабочий документ № 14-17, июнь 2014 г., https://www.mercatus.org/system/files /Fichtner-Reforming-Mortgage-.pdf.

[37] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[38] Коул, «Вычитаемость процентов — проблемы и реформы». ”

Удержание процентов по ипотеке | Правила и ограничения на 2021 год

Что такое вычет процентов по ипотеке?

Покупка дома — это проверенный метод накопления богатства; ты будешь увеличивайте капитал по мере выплаты кредита и роста стоимости дома.

Но есть еще одна финансовая выгода для потенциальных покупателей жилья. Приходите налоговое время каждый год вы можете иметь право на вычет процентов по ипотеке.

Всегда перед подачей заявки проконсультируйтесь с налоговым специалистом, но для некоторых домовладельцев ипотека удержание процентного налога может уменьшить их налогооблагаемый доход на тысячи долларов.

Однако Изменения в налоговом законодательстве за последние несколько лет привели к уменьшению количества Американцы, претендующие на вычет процентов по ипотеке.

Ли вы уже являетесь или начинающим домовладельцем, вот что вам следует знать.

Подтвердите право на получение жилищного кредита (8 февраля 2021 г. )

---

В этом статья (Перейти к…)

---

Кто соответствует требованиям для вычета процентов по ипотеке?

Налог Закон о сокращениях и занятости от 2017 года изменил правила выплаты процентов по ипотеке удержание.

С 2017 г., если вы возьмете стандартный вычет, вы не сможете вычесть ипотечный кредит из интерес.

На 2020 год налоговый год, стандарт вычет составляет 24 800 долларов США для супружеских пар. совместная подача и 12 400 долларов США для одиноких или женатых людей отдельно.

Но если вы используете детализированные вычеты вместо требования стандартного вычета, вы можете вычесть процентов, которые вы платите каждый налоговый год по ипотечной задолженности. Сюда входит любая ипотечная ссуда, используемая для покупки, строительства или улучшения вашего дома.

Вы также можете иметь возможность вычесть проценты по ссуде или кредитной линии (HELOC), если ссуда использовалась для одной из этих трех целей.

Лимиты вычета процентов по ипотеке

Сумма процентов по ипотеке, которую вы можете вычесть, зависит от тип вашего жилищного кредита и способ подачи налоговой декларации.

• Если вы одиноки или женаты и Заполняя вместе и , вы перечисляете свои налоговые вычеты, вы можете вычесть проценты по ипотечной задолженности до 750 000 долларов США
• Если вы состоите в браке и подаете отдельно от супруга / супруги вы можете удерживать проценты по ипотечной задолженности до 375 000 долларов США за каждый налоговый год

Для ипотека, полученная до 2018 года, правила немного другие.

• По любой жилищной ссуде, взятой или до 13 октября 1987 г. , все проценты по ипотеке полностью вычитаются
• Для жилищной ссуды, взятой после 13 октября 1987 г. и до 16 декабря 2017 г. , домовладельцы могут вычесть проценты по ипотечному долгу до 1 миллиона долларов (или 500 000 долларов, если состоят в браке и подача отдельно)
• Лимит в 1 миллион долларов также применяется к домовладельцам, заключившим обязательный договор купли-продажи между 16 декабря 2017 г. и 1 января 2018 г.

Вы можете удерживать проценты по дому долевые ссуды и кредитные линии тоже, пока долги используется для оплаты ремонта или покупки или строительства вашего дома.

Если у вас есть ссуда или кредитная линия на покупку жилья, и средства НЕ были использованы для покупки, построить или существенно улучшить свой дом, тогда процент не может быть вычтено.

Другие требования для получения вычета

Вдоль при нахождении в пределах ограничений IRS, чтобы иметь право на уплату налога на проценты по ипотеке вычет ваш дом должен:

• Указывается как «обеспечение» для обеспечить ссуду — Проценты по кредиту физических лиц или кредитная карта, использованная для ремонта дома, не пойдет на налоговый вычет, потому что этот долг не обеспечен собственностью, такой как задолженность по собственному капиталу дома
• Иметь базовое жилье — В доме должна быть сантехника и другие базовые условия проживания требования для получения права на вычет
• Быть постоянным местом жительства — Владельцы вторых домов, которые также сдают свои дома в аренду, должны живут во втором доме не менее 14 дней (или до 10% дней, когда дом сдается в аренду, если это количество превышает 14 дней), чтобы потребовать вычет на График А. В противном случае проценты должны быть указаны в Приложении E как инвестиционная недвижимость

Как помогает удержание налога с процентов по ипотеке домовладельцев

Письмо выплата долга за приобретение жилья обычно помогает домовладельцам с более высокими доходами. Это потому что домовладельцы с высоким доходом обычно имеют большие остатки по ипотеке и с большей вероятностью купят второй дом или недвижимость для отдыха — и то, и другое увеличивает не облагаемые налогом выплаты процентов по ипотеке.

Это означает, что процент по их жилищной ипотеке с большей вероятностью превысит федеральный доход новый, более высокий стандартный вычет в размере 24 800 долларов США для пар, подающих совместную регистрацию, или 12 400 долларов США для индивидуальных налоговых декларантов.

Агенты по недвижимости и застройщики до сих пор рекламируют этот налоговый вычет как стимул для покупки дома. Они любят утверждать, что это увеличивает количество домовладельцев и помогает людям превратиться из арендаторов в домовладельцев.

Однако благодаря новым стандартным вычетам, установленным Законом о налогах 2017 г., доля домовладельцев не будет учитывать свои налоги и, следовательно, не сможет вычесть проценты по ипотеке.

Какие еще расходы не облагаются налогом?

Ипотека проценты — не единственная стоимость домовладения, подлежащая вычету из налогооблагаемой базы.если ты выберите детализированные вычеты, вы также можете вычесть:

• Ипотечные пункты — Покупатели жилья часто платят вперед наличными, чтобы снизить ставку по ипотеке на весь срок жизни. кредит. Например, доплата 1% от суммы кредита может снизить процентная ставка на 0,25%. Денежные средства, уплаченные за ипотечные баллы, могут иметь право на вычет процентов
• Штрафы за досрочное погашение — Большинство по новым ипотечным кредитам штрафы за досрочное погашение не взимаются, но по старым кредитам может потребоваться их.Если это так, вы можете списать штраф за предоплату в составе вашего налоговый вычет процентов по ипотеке
• Комиссия за просрочку платежа — Даже просроченная Платежные сборы соответствуют требованиям для вычета налога на проценты по ипотеке
• PMI — Конгресс расширил правило позволяя домовладельцам удерживать выплаты по ипотечному страхованию. Это относится к кредиты с частным ипотечным страхованием (PMI), а также субсидируемые государством ипотечное страхование по ссудам FHA, VA и USDA

Налоги на имущество также не облагаются налогом, но они не включается в вычет процентов по ипотеке.Они списаны в другом месте в налоговой форме 1040 Таблицы А.

Итак, что исключает ли налоговый закон из вычета процентов по ипотеке?

• Взносы по страхованию домовладельцев — Взносы по страхованию домовладельцев не облагаются налогом. Однако вы можете списать эти расходы, если у вас есть домашний офис, и вычесть эти расходы в Приложении C
• Прочие расходы на покупку дома — Поиск титула, задаток, расходы на переезд — ни одна из этих затрат не подлежит обложению данным налогом вычет
• Обратные проценты по ипотеке — Поскольку проценты по этим займам подлежат уплате при продаже собственности, они не подлежат вычету из налогооблагаемой базы

Должен вы претендуете на вычет процентов по ипотеке?

Помните, вы можете получить вычет по ипотечному налогу, только если вы перечисляете свои налоги. И это стоит делать только тем налогоплательщикам, списание которых превышает стандартный вычет.

Для Например, предположим, что вы и ваш супруг (а) владеете домом с ипотечной ссудой в размере 315 000 долларов. Ваш Детализированные вычеты могут выглядеть примерно так:

• Проценты по ипотеке: 9 500 долларов США
• Налоги на недвижимость: 3 000 долларов США
• Благотворительные пожертвования: 2 000 долларов США

Ваши общие детализированные вычеты составляют 14 500 долларов. В этом случае, как парная подача вместе вы захотите взять стандартный вычет в размере 24 800 долларов, потому что превышает ваши детализированные вычеты.

Но если бы вы были одиноким домовладельцем с такими же детализированными вычетами — или если бы вы были женатым домовладельцем, подающим отдельно, — вам бы хотелось детализировать их. Это потому, что сумма ваших детализированных вычетов больше, чем стандартный вычет в размере 12 400 долларов США.

Проконсультируйтесь с профессиональным налоговым консультантом

Как с При принятии любого важного решения проконсультируйтесь со специалистом при принятии решения о подаче налоговой декларации. А лицензированный налоговый консультант рассмотрит вашу ситуацию и расскажет, как вычесть проценты по ипотеке — или если нужно вообще.

Как получить проценты по ипотеке вычет

Требовать для вычета процентов по ипотеке налогоплательщик должен использовать Приложение A, которое является частью стандартной налоговой формы IRS 1040.

Ваша ипотека кредитор должен отправить вам налоговую форму IRS 1098, в которой указывается сумма проценты, уплаченные вами в течение налогового года. Ваш кредитный агент должен также предоставить эту налоговую форму онлайн.

Использование в налоговой форме 1098 найдите сумму уплаченных процентов и введите ее в строке 8 Приложения А к вашей налоговой декларации.Выглядит довольно просто, правда?

Заявление удержание усложняется, если вы получаете доход от собственности. Если у вас есть арендуемая недвижимость или дом для отпуска, который вы сдаете в аренду большую часть года, за Например, вам нужно будет использовать расписание E.

Если вы самозанятый и списать коммерческие расходы, вам нужно будет ввести проценты платежи по Графику C.

Если На ваше решение о покупке дома влияет налоговый вычет по ипотечным процентам?

Покупка дом требует ряда финансовых решений.

Вы будете нужно выбрать дом и найти подходящий тип кредита, но вы также решите, как много денег, чтобы отложить и снизить ли процентную ставку с ипотекой точки.

решения продолжаются после закрытия ссуды: если вы выплачиваете ипотеку быстро, сделав более высокие ежемесячные платежи, или вложите дополнительные деньги в другом месте? Если вы получите новую ссуду для увеличения собственного капитала или найдете другой способ финансировать ремонт и проекты?

Все эти решения могут повлиять на способность домовладельца сэкономить деньги за счет ипотеки процентный налоговый вычет.

Для Например, увеличение первоначального взноса уменьшает остаток по кредиту, что снижает процентные платежи, которые могут быть удержаны.

Аналогично, покупка ипотечных пунктов при закрытии снижает процентную ставку нового кредита, что также снижает вычитаемые из налогооблагаемой базы проценты, выплачиваемые кредитору.

А, оф конечно, выплата ипотеки полностью исключает выплату процентов, что может подтолкнуть некоторых налогоплательщиков к более высокой налоговой категории.

Итак, если вы сохраните более высокие выплаты по ипотеке с целью снижения вашего налогооблагаемый доход через вычет процентов по ипотеке?

Только ты и ваш налоговый специалист может ответить на этот вопрос, потому что ответ зависит от ваша уникальная ситуация и ваша финансовая жизнь в целом.

Однако если вы не перечисляете вычеты, вы не можете претендовать на проценты по ипотеке вычет в любом случае. В этом случае налоговый вычет не должен повлиять на ваш дом. решения о покупке и выплате ипотеки.

Подтвердите право на покупку дома (8 февраля 2021 г.)

Политика, лежащая в основе налогового вычета процентов по ипотеке

После Конгресс принял Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA), количество США домохозяйства, требующие вычета процентов по ипотеке, отказались от примерно По данным IRS, с 22% в 2017 году до менее 10% в 2018 году.

После 2017 года меньше домовладельцев списали проценты по ипотеке, поскольку TCJA увеличил стандартный вычет. Это означало, что у меньшего числа американцев был стимул перечислять свои вычеты в IRS.

Также TCJA снизил верхний предел вычета процентов по ипотеке с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместно, и от 500 000 до 375 000 долларов США для одиночные файлы.

В ответ на изменения TCJA Институт Брукингса призвал Конгресс полностью отменить вычет процентов по ипотеке и заменить его единовременным налоговым кредитом в размере 10 000 долларов для каждой новой ипотеки.

текущий налоговый вычет снижает федеральный налогооблагаемый доход налогоплательщика, который имеет возможность изменения налоговой категории налогоплательщика; налоговый кредит снизит сумма подоходного налога, подлежащего уплате независимо от дохода, и может быть востребована Американцы.

IRS ранее использовала налоговые льготы в качестве стимулов для покупателей жилья, последний раз во время жилищный кризис 2009 и 2010 годов. Некоторые штаты по-прежнему предлагают целевые налоги кредиты для поощрения покупки жилья в определенных областях.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Ипотека и Ставки рефинансирования неоднократно устанавливали новые рекордные минимумы в 2020 году.

С такими низкие ставки, выплаты по ипотеке доступны как никогда. Покупатели жилья не необходимы налоговые льготы для стимулирования покупки или рефинансирования.

Но если вы все же решите использовать это, вычет процентов по ипотеке будет хорошим преимуществом, и еще одним способом домовладения может поддержать ваши личные финансы.

Подтвердите новую ставку (8 февраля 2021 г.)

Отчеты по ипотеке не давать налоговых, юридических или бухгалтерских консультаций. Этот материал подготовлен только для информационных целей, не предназначен для предоставления и не должен полагаться на консультации по налоговым, юридическим или бухгалтерским вопросам.Вы должны проконсультироваться со своим налоговые, юридические и бухгалтерские консультанты до совершения любой сделки.

Удержание процентов по ипотеке в 2020

Покупка дома и владение им могут быть дорогими. К счастью, процентные ставки по ипотеке упали до рекордно низкого уровня, что сделало финансирование дома более доступным, а собственное домовладение само по себе может стать средством обогащения.

Есть еще одна финансовая привилегия для домовладельцев: вы можете воспользоваться вычетом процентов по ипотеке, что может снизить налоги, которые вы платите.

Правила IRS относительно вычета процентов по ипотеке могут быть сложными и запутанными. Вот более подробная информация о том, какие проценты имеют право на вычет и какие преимущества вы можете получить, если имеете на это право.

Что такое вычет процентов по ипотеке?

Если у вас есть жилищный заем, вычет процентов по ипотеке позволяет вам уменьшить налогооблагаемый доход на сумму процентов, уплаченных по займу в течение года. Вычет применяется только к процентам по ипотечному кредиту, а не к основной сумме, и для того, чтобы требовать его, вам необходимо детализировать свои вычеты.

Вычет по ипотечным процентам существует уже более 100 лет, хотя правила со временем изменились, в последнее время с принятием Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года.

Подсчитайте, какую выгоду может принести вычет налоговых процентов по ипотеке.

Вычет процентов по ипотеке в 2020 году

Если ваш дом был приобретен до 16 декабря 2017 года, вы можете вычесть уплаченные проценты по ипотеке на ваш первый ипотечный долг в размере 1 миллиона долларов. Для ипотечных кредитов, взятых с этой даты, вы можете вычесть проценты на первые 750 000 долларов.Обратите внимание, что если у вас был контракт до 16 декабря 2017 г., а ипотека была закрыта до 1 апреля 2018 г., считается, что ваша ипотека была оформлена до 15 декабря 2017 г.

Хотя почти все домовладельцы имеют право на получение процентов по ипотеке налоговый вычет, вы можете потребовать его только в том случае, если вы укажете свои вычеты в своей федеральной налоговой декларации, заполнив Приложение A к форме 1040 или аналогичную форму.

Из-за этого вам нужно будет решить, лучше ли вычесть проценты по ипотеке путем разбивки по статьям или использования стандартного вычета.Стандартный вычет в настоящее время составляет 12 400 долларов для одиноких налогоплательщиков и 24 800 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно.

Предположим, вы — одинокий домовладелец, который потратил 15 000 долларов США на проценты по ипотеке в 2019 году. В этом сценарии имеет смысл перечислить ваши вычеты по статьям, поскольку вы уменьшите свой налогооблагаемый доход на большую сумму, чем если бы возьмите стандартный вычет (12 400 долларов).

Как и во всех налоговых вопросах, вам следует подумать о работе с налоговым экспертом, чтобы максимально увеличить ваши вычеты.

Преимущества удержания процентов по ипотеке

Ключевым преимуществом вычета процентов по ипотеке является уменьшение общей суммы налога, который вы платите.

Показательный пример: если вы платите 10 000 долларов в виде процентов по ипотеке и входите в 33-процентную налоговую категорию, вы уменьшите свой налоговый счет на 3300 долларов после вычета 10 000 долларов из вашего дохода.

«Те, кто находится в более высоких налоговых категориях, получат наибольшую выгоду, поскольку они увидят более крупные вычеты», — отмечает Келли Крейн, президент и главный инвестиционный директор Napa Valley Wealth Management, базирующейся в Санкт-Петербурге.Хелена, Калифорния.

На самом деле налогоплательщики с низкими доходами в целом получают меньше льгот, — объясняет Эндрю Лэтхэм, сертифицированный консультант по личным финансам SuperMoney в Санта-Ана, Калифорния.

«Налогоплательщики, которые зарабатывают менее 100 000 долларов, на самом деле получают только 11 процентов выгоды от этого вычета», — говорит Лэтэм со ссылкой на отчет налогового фонда. «Напротив, налогоплательщики, которые зарабатывают 200 000 долларов в год, получают большую выгоду — 60 процентов от общей экономии за счет вычета процентов по ипотеке.”

Право на вычет процентов по ипотеке

Большинство домовладельцев имеют право на вычет процентов по ипотеке, но есть определенные исключения. Например, вы можете вычесть проценты, уплаченные за ваше основное место жительства, но если у вас есть второй дом, который вы сдаете в аренду, могут возникнуть сложности.

«Вторые дома, в которых вы не живете в качестве основного места жительства, имеют право, но если вы сдаете их в аренду, вам необходимо физически оставаться в собственности в течение 10 процентов времени аренды в течение года», — объясняет Джесс. Кеннеди, соучредитель и главный специалист по комплаенсу / генеральный советник Beeline, кредитора в Провиденсе, Род-Айленд.

Если у вас есть второй дом, который сдается в аренду, и вы не отвечаете требованиям 10-процентного использования, дом будет отнесен к категории арендуемой собственности, что имеет другие налоговые последствия.

Если у вас есть второй дом, который вы не сдаете в аренду, вы можете вычесть проценты по ипотеке. Вам также не нужно использовать дом в течение года, чтобы получить право на участие.

Прочие вычеты, связанные с ипотекой

Помимо процентов, уплаченных по ипотеке, в настоящее время вы также можете вычесть взносы по ипотечному страхованию (при условии, что ваш скорректированный валовой доход ниже определенной суммы), ипотечные баллы и комиссии за просрочку платежа .

Вы также можете вычесть проценты, уплаченные по ссуде под залог жилого фонда или кредитной линии собственного капитала (HELOC) или другой кредитной линии, обеспеченной вашим домом, но существуют правила, которые вы должны соблюдать, и определенные платежи, которые вы не можете вычесть. Как правило, финансирование должно было быть использовано для «покупки, строительства или существенного улучшения» собственности, согласно IRS.

«Представьте, что вы открыли кредитную линию для собственного капитала и взяли взаймы 30 000 долларов для замены крыши и еще 20 000 долларов для оплаты обучения вашего ребенка в колледже.Здесь вы сможете вычесть проценты только из 30 000 долларов, потраченных на крышу », — говорит Лэтхэм.

По словам Кеннеди, есть некоторые расходы, которые невозможно перечислить, в том числе:

• Страхование домовладельцев
• Ускоренные выплаты по ипотеке
• Затраты на закрытие / первоначальный взнос
• Депозит / задаток

Как подать заявку на вычет процентов по ипотеке

Ваш кредитор отслеживает уплаченные вами проценты по ипотеке и будет предоставлять эту информацию вам и IRS через форму 1098, которая обычно приходит каждый январь или февраль.

Чтобы потребовать вычет процентов по ипотеке, вам необходимо указать выплаченные проценты, как указано в форме 1098, в Приложении A (с формой 1040 или 1040-SR), строка 8a. Если вы пользуетесь услугами профессионального налогового специалиста, убедитесь, что он или она перечислил ваши вычеты и включил уплаченные проценты по ипотеке в вашу налоговую декларацию.

Как может измениться вычет процентов по ипотеке в будущем

Налоговые эксперты ожидают, что вычет процентов по ипотеке останется в обозримом будущем, поскольку это популярный вариант для домовладельцев и может помочь сделать домовладение более доступным.

«Многие экономисты и политики считают, что отчисления следует отменить и заменить повсеместно более низкими налоговыми ставками, но очень сомнительно, что в ближайшее время произойдут какие-либо серьезные изменения, особенно в связи с приближающимися выборами», — говорит Кеннеди.

Крейн соглашается: «Конгресс, как правило, склонен продвигать домовладение и не принимать законы, снижающие стимулы к покупке и владению домом».

Подробнее:

Налоговые вычеты процентов по рефинансированию ипотеки

Изменения в налоговом законодательстве вступили в силу 1 января 2018 года с принятием Закона о сокращении налогов и рабочих мест (TCJA), который существенно повлиял на налоговый вычет процентов по ссуде для рефинансирования ипотеки.Правила не такие щедрые, как в 2017 году, поэтому вы можете обновить себя, прежде чем рассматривать вопрос о рефинансировании ипотеки, если у вас нет острой необходимости в деньгах.

Вы больше не можете использовать эти средства ни для чего другого, кроме своего дома — по крайней мере, если вы хотите потребовать налогового вычета.

Срок действия большинства этих изменений истекает в конце 2025 года, когда закаты TCJA, если Конгресс не утвердит Закон или не обновит некоторые аспекты законодательства.

Дата ипотеки: 15 декабря 2017 г.

Правила вычета на 2018–2025 годы применяются к рефинансированию первоначальной ипотеки, которая была завершена после 15 декабря 2017 года. Ипотечные кредиты, заключенные до этой даты, погашаются.

Правила TCJA в отношении рефинансирования не применяются, если первоначальная ипотека не вступила в силу в эту дату или раньше, а новая ссуда не может превышать сумму первоначальной ипотеки.

Как чаще всего используются деньги

Имеют ли заемщики право удерживать проценты по кредиту сверх существующей ипотечной ссуды, дополнительно зависит от того, как они используют поступления от рефинансирования и суммы поступлений.

Согласно правилам для ссуд на приобретение жилья, падение процентных выплат может быть вычтено, если заемщики используют средства от ссуды для покупки, строительства или существенного улучшения основного или второго дома. Изменение в старом законе требует, чтобы поступления от собственного капитала использовались только для этой цели, чтобы вычитаться из налогооблагаемой базы. Раньше выручка от ссуды под залог недвижимости могла быть использована на что угодно.

Соответствующее налоговое законодательство запрещает вычеты по выплате процентов по потребительским кредитам, когда заемщики используют избыточную сумму для любых других целей.

Жилищные ссуды под залог собственного капитала и потребительские ссуды

Широкая категория «потребительских ссуд» включает использование денег для оплаты счетов по кредитным картам, автокредитов, медицинских расходов и других личных долгов, таких как просроченные федеральные налоги и налоги штата.

Большинство заемщиков ранее могли обходить эти ограничения на отчисления на потребительские проценты благодаря правилам, действовавшим до 2018 года в отношении жилищных кредитов.

Лимиты по ипотечной задолженности

По данным Налоговой службы, заемщики могут вычесть проценты по ипотечному жилищному кредитованию на первые 750 000 долларов задолженности — или 375 000 долларов, если они состоят в браке, но подают отдельные отчеты.Более высокое ограничение в 1 миллион долларов или 500 000 долларов для каждого, если вы подаете заявление о браке отдельно, применяется, если вы вычитаете проценты по ипотеке из суммы задолженности, возникшей до 15 декабря 2017 года.

Старые правила разрешали налогоплательщикам вычитать проценты на дополнительные 100 000 долларов по задолженности или 50 000 долларов каждая для супружеских пар, подающих отдельные декларации. Лимит на 2018-2025 годы остается на уровне 750 000 долларов или 375 000 долларов каждая для супружеских пар, подающих отдельно, когда рефинансированные ссуды объединяются при приобретении дома ссуды и ссуды под залог собственного капитала.

Также существует общий лимит в 750 000 долларов, или 375 000 долларов каждая для супружеских пар, подающих отдельно, когда рефинансируемые ссуды частично представляют собой ссуды на приобретение жилья и частично ссуды на приобретение жилья.

Другие ограничительные правила

Залогом ссуды должен дополнительно быть дом, для которого были произведены улучшения, и общая сумма долга по дому больше не может превышать его первоначальную стоимость.

Эффект альтернативного минимального налога

Еще одно ограничение распространяется на заемщиков, обремененных альтернативным минимальным налогом (AMT). Сложные правила для этого налога по-прежнему разрешают вычеты процентов по ссудам на приобретение жилья, но они также запрещают вычет процентов по ссудам под залог недвижимости для первого или второго дома, если только средства от ссуды не используются для покупки, строительства или существенного улучшения жилищ. .

Последнее предупреждение: вы должны перечислить

Есть еще одна плохая новость: вы должны внести в список, чтобы претендовать на этот налоговый вычет. Это означает заполнение Приложения А к вашей налоговой декларации по форме 1040 с подробным описанием каждого не подлежащего налогообложению доллара, который вы потратили в течение всего года.Затем вы потребуете вычет из общей суммы.

Возможно, вы не против немного поработать во время уплаты налогов, если это поможет вам сэкономить деньги, но этого может не произойти, потому что стандартный вычет, доступный для налогоплательщиков, значительно увеличился в 2018 году, в том числе из-за TCJA. Начиная с 2020 года налогоплательщики имеют право на следующие стандартные вычеты:

• 24 800 долл. США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместно
• 12 400 долл. США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельные декларации
• 12 400 долл. США для налогоплательщиков единого налога
• 18 650 долл. США для налогоплательщиков, которые соответствуют требованиям главы семьи

Налогоплательщики должны выбирать между перечислением или требованием стандартного вычета.Они не могут делать и то, и другое.Поэтому, если общая сумма ваших детализированных вычетов не превышает сумму стандартного вычета, на который вы имеете право, вы будете платить налог на больший доход, чем вы должны. Как стандартный вычет, так и общая сумма ваших детализированных вычетов вычитаются из вашего налогооблагаемого дохода.

Требование вычета налога с процентов по жилищной ипотеке

Владение собственным домом дает неплохие налоговые льготы. Один из них — удержание процентов по ипотеке.

Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA) несколько повлиял на этот вычет, когда он вступил в силу в 2018 году, но закон , а не полностью исключил вычет из налогового кодекса. Он просто устанавливает некоторые ограничения и ограничения.

Как получить проценты по ипотеке

Чтобы получить проценты по ипотеке, вы должны указать свои вычеты в форме 1040, Приложение A. Это означает отказ от стандартного вычета для вашего статуса подачи — это ситуация «либо / или». Вы можете перечислить или потребовать стандартный вычет, но вы не можете делать и то, и другое.

Укажите расходы на проценты по ипотеке в строках с 8 по 8c Приложения A, а затем перенесите общую сумму из Приложения A в строку 9 формы 1040 2019 года.Этот 1040 отличается от того, который использовался в 2018 налоговом году, поэтому строки не будут такими же.

Определение того, сколько процентов вы заплатили

В начале каждого нового налогового года вы должны получать от своего ипотечного кредитора форму 1098 «Отчет о процентах по ипотеке». В этой форме указывается общая сумма процентов, уплаченных вами в течение предыдущего года, если она превышает 600 долларов США. Вам не нужно прикреплять форму к своей налоговой декларации, потому что финансовое учреждение также должно отправить копию формы 1098 непосредственно в IRS, поэтому IRS уже имеет это.Взаимодействие с другими людьми

Убедитесь, что сумма вычета процентов по ипотеке, которую вы запрашиваете в Приложении A, соответствует сумме, указанной в форме 1098. Сумма, которую вы можете удержать, может быть меньше общей суммы, указанной в форме, в зависимости от определенных ограничений. Храните форму 1098 вместе с копией поданной налоговой декларации не менее четырех лет.

Стоит ли требовать удержания?

Таблица А также покрывает многие другие вычитаемые расходы, включая налоги на недвижимость, медицинские расходы и благотворительные взносы.Иногда все это в сумме превышает стандартный вычет для вашего статуса подачи, поэтому стоит потратить время и усилия, затраченные на перечисление ваших вычетов … а иногда это не так.

Вы сэкономите больше налоговых долларов, пропустив вычет процентов по жилищной ипотеке и потребовав вместо этого стандартный вычет, если сумма всех ваших детализированных вычетов не превышает сумму стандартного вычета, на который вы имеете право.

Начиная с 2020 налогового года, стандартный вычет составляет:

• 12 400 долл. США для налогоплательщиков-одиночек и состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельные декларации, по сравнению с 12 200 долл. США в 2019 налоговом году
• 24 800 долл. США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместную налоговую декларацию, и для соответствующих требованиям вдов (вдов), по сравнению с 24 400 долл. США в 2019 г.
• 18 650 долларов США для тех, кто квалифицируется как глава семьи, по сравнению с 18 350 долларов США в 2019 году

Эти цифры примерно вдвое превышают стандартные вычеты, которые были в 2017 году, те, которые вы использовали бы для налоговой декларации, которую вы подали в 2018 году.В результате, у вас может не хватить детализированных вычетов в целом, чтобы превзойти стандартный вычет, на который вы имеете право в соответствии с вашим статусом подачи.

Обычно рекомендуется заполнить Таблицу A и сравнить общую сумму ваших детализированных вычетов со стандартным вычетом, чтобы определить, какой метод наиболее выгоден для вас.

Какие дома покрываются?

Предполагая, что вы все же решите детализировать, вычеты процентов по жилищной ипотеке имеют несколько квалификационных правил.

Во-первых, вычет процентов по ипотеке включает те суммы, которые вы заплатили по ссудам на покупку дома, по кредитным линиям собственного капитала и по ссудам на строительство. Но TCJA наложил существенные ограничения на долговые обязательства по собственному капиталу, начиная с 2018 налогового года. Вы не можете претендовать на вычет по ссуде этого типа, если не докажете, что она была взята для «покупки, строительства или существенного улучшения» дома, обеспечивающего ссуду.

Другими словами, вам не повезло, если вы рефинансируете обучение вашего ребенка в колледже или медовый месяц.До 2018 года этого не было.

Вычет также ограничивается процентами, уплаченными вами за ваш основной дом и / или второй дом. Проценты, уплаченные за третий или четвертый дом, не подлежат вычету. Это не изменилось.

Ваш дом может быть домом на одну семью, кондоминиумом, передвижным домом, кооперативом или даже лодкой — практически любой недвижимостью, в которой есть «спальные места, кухня и туалет», согласно IRS.

Вы должны быть должником

Вы также должны быть на крючке по ссуде — долг не может быть оформлен на чье-то имя, если это не ваш супруг (а), и вы подаете совместную декларацию.Это должен быть добросовестный кредит, поскольку у вас есть договорное обязательство по его выплате. Ваш дом должен служить обеспечением ссуды, и в ваших ипотечных документах это должно быть четко указано.

Правила совместной ипотеки

Вы имеете право вычесть только те проценты, которые вы заплатили лично, независимо от того, кто из вас получил форму 1098 от кредитора, если вы совместно владеете ипотекой с кем-то еще, кто не является вашим супругом.

Ограничения по кредитам в долларах

Ссуды, используемые для покупки или строительства жилья, называются «задолженностью по приобретению жилья».«Термин относится к любой ссуде, которую вы берете с целью« приобретения, строительства или существенного улучшения »подходящего дома.

Раньше вы могли вычесть проценты по долгам за приобретение дома на сумму до 1 миллиона долларов для вашего основного дома и / или вашего вторичного жилья еще в 2017 году, но TCJA снизил их до 750 000 долларов, начиная с 2018 налогового года. Лимит снижается еще больше. до 375 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельную декларацию.

Пример

Допустим, вы взяли взаймы 800 000 долларов под свое основное место жительства и 400 000 долларов под свое дополнительное место жительства.Оба займа были использованы исключительно для приобретения или существенного улучшения свойств. Вместе ссуды в сумме составляют 1,2 миллиона долларов, что превышает лимит в 750 000 долларов по условиям TCJA.

Вы можете претендовать на вычет процентов по ипотеке только в размере процентов, относящихся к первым взятым вами в долг 750 000 долларов. Проценты, связанные с этими 450 000 долларов, — это просто деньги, которые вы потратили. Вы не получаете за это налоговых льгот.

Исключения из правила 750 000 долларов

IRS признает два исключения из лимита долга в 750 000 долларов по состоянию на 2019 год.Вы можете использовать старый лимит в 1 миллион долларов в двух случаях:

• Вы оформили ипотеку до 16 декабря 2017 г. , если общая сумма этой ипотеки плюс любой унаследованный долг составляет 1 миллион долларов или меньше
• Вы взяли ипотеку 13 октября 1987 г. или ранее , что дает переданный долг

Ссуды на жилищное строительство

Вы можете вычесть проценты по ипотеке, использованной для оплаты расходов на строительство, если вырученные средства используются исключительно для приобретения земли и строительства дома. Расходы, понесенные в течение 24 месяцев до завершения строительства, учитываются в лимите в 750 000 долларов по долгу на приобретение жилья.

Но здесь есть одна загвоздка. Если вы вычитаете проценты по ссуде на строительство на два года, а затем решаете продать недвижимость, а не въезжать и использовать ее в качестве места жительства, вам, возможно, придется изменить свои налоговые декларации за те годы, когда вы вычли проценты, чтобы характеризовать ее как инвестицию вместо этого проценты. Это может ограничить возможность вычета. IRS может захотеть вернуть деньги.

Баллы, которые вы заплатили

Баллы, выплаченные по долгу за приобретение первичного и вторичного домов, полностью вычитаются в год выплаты. Баллы не всегда указываются в форме 1098, но вы можете найти их в выписке по расчету. В противном случае обратитесь к своему кредитору.

Когда обращаться за помощью к налоговому специалисту

Определить размер вычета процентов по ипотеке для дома несложно для одних налогоплательщиков, но не для других. Сложите проценты, указанные в вашей Форме 1098, и введите общую сумму в Таблицу A. Вы можете использовать рабочий лист в Публикации 936 для расчета вашего допустимого вычета.

Однако вы можете узнать у налогового специалиста, купили ли вы или продали недвижимость в течение налогового года, или если ваш долг за приобретение дома превышает лимит в 750 000 долларов. Фактически, имеет смысл обратиться за советом к налоговому профи еще до того, как вы купите или продадите недвижимость, хотя бы для того, чтобы справиться с налоговыми последствиями вашего решения.

.