Как сдать сайт в аренду / АйТи-Лекс corporate blog / Habr

Часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда доменное имя зарегистрированно на физическое лицо (одного из собственников бизнеса), разработка сайта финансировалось со счета организации с оборотными средствами, а используется сайт в коммерческой деятельности другой компании.

Периодически клиенты просят перевести отношения сторон в юридическое русло, оформив договор аренды сайта. Однако не все так просто. С какими проблемами можно столкнуться при сдаче сайта в аренду читайте ниже.

С точки зрения российского законодательства и судебной практики сайт представляет собой составное произведение, которое включает программное обеспечение, элементы дизайна, тексты и другие объекты авторских и смежных прав.

Если рассмотреть вопрос еще глубже, сайт можно отнести к информационной системе, в состав которой входят технические средства, информация в базах данных, и обеспечивающие ее обработку информационные технологий (в т.ч. программное обеспечение).

Главной проблемой применения договора аренды сайта выступает требование законодательства о сдаче в аренду только индивидуально определенных вещей (ст.607 ГК РФ).

Используемое для хостинга сайта оборудование, как правило, не может быть индивидуализировано, программное обеспечение также не является вещью в отличие от его носителя.

Поэтому сдача сайта в аренду возможна только в форме договора аренды программно-аппаратного комплекса, который можно индивидуализировать. То есть для хостинга сайта должен использоваться отдельный сервер, который принадлежит арендодателю на законных основаниях (собственность или аренда с правом сдачи в субаренду).

Дополнительно у арендодателя должно быть право на сдачу программного обеспечения в прокат. Если это не самописный движок, исключительные права на который на 100% принадлежат владельцу сайта, то сдать его в аренду не получится. В большинстве случаев лицензионные договоры на использование движка сайта (CMS) стороннего разработчика содержат прямой запрет на его сдачу в прокат.

Таким образом, у арендодателя должно быть исключительное право на программное обеспечение сайта или право сдачи его в прокат, полученное по лицензионному договору с правообладателем ПО.

Только при таких условиях сервер с установленным на нем экземпляром программного обеспечения сайта (движок сайта и база данных) могут сдаваться в аренду.

Во всех остальных случаях, договор аренды сайта ничтожен как противоречащий прямому указанию закона на предмет договора аренды.

В связи с ничтожностью договора аренды стороны такого договора не могут ссылаться на его условия при возникновении гражданских и налоговых споров.

Помните, что не все написанное на бумаге имеет юридическую силу. Уделяйте должное внимание особенностям законодательства.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости является темой этой статьи. Здесь будут рассмотрены такие вопросы, как аренда торговых нежилых помещений или складов, а также как сдать в аренду коммерческую недвижимость.

Эта информация будет полезна бизнесменам, а также владельцам нежилых помещений, ну и вообще всем, кто интересуется этой темой.

Содержание статьи:

Цели аренды коммерческой недвижимости

Успех бизнеса сильно зависит от того, удачно ли выбрано помещение для ведения дел. Особенно это касается сферы услуг и торговли. Красивый, привлекательный магазин в центре города притягивает большое количество покупателей.

Различные офисы тоже лучше расположить в оживленных районах города. Каждая компания должна иметь уютный офис для работы и приема клиентов. Даже при наличии у вас интернет-магазина, заказы нужно где-то собрать и выдавать. Кроме того, офис в этом случае необходим для решения спорных вопросов с клиентами.

Плюсы аренды коммерческой недвижимости:

• небольшие денежные траты, по сравнению с покупкой;
• оформление документов не представляет сложностей;
• наличие возможности всегда переехать в другое место, сменив арендодателя;
• большой выбор помещений, особенно в крупных городах.

В итоге, это быстро и выгодно, не то что покупка этого же помещения. Если у вас, наоборот, есть помещение для сдачи в аренду, это тоже сулит вам выгоду. Конечно, это надёжный источник пассивного дохода.

Покупка коммерческих площадей является хорошим вариантом инвестирования денежных средств. Заниматься поиском подходящего помещения для бизнеса является довольно хлопотным мероприятием. Гораздо проще и быстрее найти нужный объект с помощью услуг профессионального посредника.

СПРАВКА! Далеко не каждый начинающий бизнесмен может купить нежилое помещение для своего бизнеса. Тогда то и всплывает решение об аренде.

Советы для аренды коммерческой недвижимости

Занимаясь выбором помещения для аренды, нужно быть очень внимательным. От функциональных характеристик и параметров помещения зависит, насколько быстро вы начнёте там работать и будет ли выбранный объект полностью вам подходить.

Сначала нужно понять, будете ли искать помещение своими силами или обратитесь за помощью к агентству. Последний вариант более надёжен и безопасен, при выборе первого варианта необходимо очень много свободного времени.

1. Проверяйте работу вытяжки и вентиляционной системы

Этот пункт является очень важным, так как в выбранном помещении будете находиться вы вместе со своими работниками. К тому же, если вы заведуете рестораном, кафе или магазином продуктов, то отсутствие хорошей вентиляции будет для вас реальным препятствием.

Пищевые продукты необходимо хранить в соответствующих условиях, а наличие посторонних запахов не должно отталкивать покупателей и беспокоить продавцов. К тому же, санитарные службы не позволят вам разместить там предприятие питания или магазин с продуктами, если в нем будет только общедомовая вентиляция.

2. Обратите внимание на зону для погрузки-разгрузки

Для владельцев ресторанов, кафе, магазинов ещё одним важным моментом является удобная зона для погрузочно-разгрузочных работ.

Необходимо посмотреть, не выходит ли участок зоны погрузки-разгрузки на проезжую часть или во внутренний двор жилого дома. Если вы будете оказывать помехи жильцам или автомобилистам, то они постоянно будут жаловаться на вас.

3. Обратите внимание на электрические мощности

Если ваш бизнес связан с использованием холодильников, станков, электрических духовок и других энергозатратных приборов, то вопрос полноценного электроснабжения для вас особенно актуален. Кабели с электричеством должны быть достаточно емкими, чтобы обеспечить ваши нужды в электричестве в полном объёме.

4. Заключение договора

Перед тем, как поставить на договоре аренды свою подпись, нужно очень внимательно прочитать все его условия.

Договор аренды коммерческой недвижимости в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

• период аренды, стоимость и способы оплаты;
• если вы арендует помещение вместе с оборудованием, то обязательно понадобится опись имущества;
• ответственность сторон за нарушение договора должна быть прописана;
• условия, при которых договор может быть расторгнут.

Обычно расходы за коммуналку, вывоз мусора и другие подобные расходы берет на себя арендатор. Но арендодатель при возникновении необходимости берет на себя оплату капитального ремонта, включая замену электропроводки или сантехнических коммуникаций при выходе из строя, а также налоги.

ВАЖНО! Стоит заранее обсудить с арендодателем вопрос страхования помещения. Будет ли вообще составлен такой договор, а если нет, то кто будет оплачивать убытки при возникновении непредвиденных ситуаций.

5. Проверка документов на собственность

Этот пункт обязательный, — вы должны проверить наличие у владельца документов о праве собственности на данное помещение — договор купли-продажи, выписка из Росреестра.

Если вы не убедитесь в наличии этих документов, то в один прекрасный момент можете очень удивиться, когда объявится настоящий владелец помещения и выгонит вас на улицу. Кроме того, важно, чтобы арендуемое помещение не было арестовано за долги, не состояло в залоге и не имело никаких других обременений.

Если вы не знаете тонкостей жилищного права, то вам лучше попросить помощи у профессионалов, занимаясь арендой или покупкой нежилых помещений.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — пошаговая инструкция

Если вы имеете в собственности торговое помещение, склад, офис или другую недвижимость, которая стоит без дела и к тому же требует дополнительных расходов на содержание, то давно пора получать деньги с этого помещения, а не терять их. Его можно сдать в аренду физ лицу или предпринимателю и каждый месяц получать стабильный доход.

Сдавать в аренду нежилое помещение несложно. Эта процедура прописана в статье 34 Гражданского Кодекса РФ. Наиболее большое значение здесь имеет заключение с арендатором грамотного договора аренды. Почитайте ее, чтобы не платить налоги. Для упрощения этой процедуры ниже представлено пошаговое руководство.

1. Выбор риэлтерского агентства

Если вы будете работать через посредника, то сначала нужно выбрать риэлтерское агентство. Посмотрите, какие есть предложения в интернете, газетах, а лучше спросите у родных и друзей, нет ли у них контактов надёжных компаний.

При выборе нужно обращать внимание на опыт работы компании на рынке, ее репутацию и наличие большой базы данных.

2. Определение размера арендной платы

Для определения стоимости аренды вашего помещения, можно воспользоваться двумя вариантами. Первый заключается в самостоятельном просмотре базе данных своего города с целью выяснения примерного диапазона цен за аренду похожих помещений. Второй вариант заключается в передаче этой задачи риелтору.

Стоимость аренды зависит от следующих факторов:

• размер и состояние помещения;
• место нахождения вблизи или вдали от центра города;
• расположение близко или далеко от транспортных развязок;
• общая ситуация в вашем городе на рынке коммерческой недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если вы хотите сдать свое помещение побыстрее, то просто немного уменьшите цену.

3. Поиск арендатора

Если вы наняли риелтора, то поиском арендатора будет заниматься он. Он будет запускать рекламную компанию или займётся поиском клиентов по своим каналам.

Чтобы немного помочь риелтору, можно своим руками повесить баннер на здании или на окнах помещения. Часто помещения на первых этажах домов сдаются в аренду сетевикам, например Пятерочке или Магниту.

4. Подготовка документов

В случае работы риелтора, бумагами также займётся он. Профессионалы знают все тонкости документальной работы и подготовят их гораздо качественнее и быстрее.

Если вы всем занимались сами, то теперь придется обратиться к профессионалам или хотя бы поискать образцы договоров в интернете и подправить их под себя.

5. Заключение договора аренды

Этот этап является финальным в сдаче помещения. Риелтор должен составить этот документ самостоятельно согласно всем правилам. Вы только должны будете проверить все его пункты и исправить то, что вызывает у вас вопросы.

4 способа поиска арендаторов коммерческой недвижимости

1. Интернет

Уровня пользовательского владения компьютером вполне достаточно для поиска арендаторов через интернет. Для этого существуют сайты с бесплатными объявлениями и специализированные ресурсы.

Если вы не знаете таких сайтов, то просто забирайте в поисковую строку «сдам офис» или что-то подобное и открывайте появившиеся ссылки. На них вы обязательно найдете желающих снять ваше помещение. Кроме того, вы можете создать там свое объявление о сдаче офиса и желающие будут звонить вам сами.

2. Газеты и журналы

Хоть сейчас и наступил век интернете, всё ещё многие люди продолжают покупать и читать газеты и журналы. Благодаря этому, найти себе потенциальных клиентов можно из объявлений в этих изданиях. Бывает, что такие объявления о сдаче в аренду коммерческой недвижимости оставляют сами агентства недвижимости, когда нуждаются в этом.

3. Друзья и знакомые

Этот способ хорош для тех, кто имеет много знакомых и друзей. Если вы являетесь предпринимателем с опытом, то конечно вы легко сможете найти тех, кто хочет либо сам снять у вас помещение, либо знают других людей, которые нуждаются в этом.

СПРАВКА! Хорошо конечно сдавать в аренду свое помещение знакомым, но не забывайте при этом оформлять документы по всем правилам.

4. Агентство недвижимости

Любое риэлтерское агентство имеет свою базу данных. В нее внесены возможные арендаторы, продавцы и покупатели. Поэтому можно обратиться туда и поставить перед риелтором задачу поиска клиента. После чего просто ждать результатов.

Возможные риски для арендодателя коммерческой недвижимости

Абсолютно все арендодатели переживают по поводу состояния своего помещения во время сдачи его в аренду. Все хотят получать от этого прибыль, а не убытки.

1. Использование помещения в других целях 

Если договор составлен правильно, то в нем обязательно должно быть указано, с какой целью будет использоваться помещение и как оно будет эксплуатироваться.

Если же арендатор прописал в договоре, что помещение будет использоваться как склад, а в итоге вы видеть там магазин розничной торговли или что-то ещё, то спокойно можете оштрафовать его и расторгнуть договор, не возвращая стоимость аренды.

2. Пропажа или повреждение имущества

Если произошла такая ситуация, что вы сдали в аренду помещение человеку, который в итоге что-то сломал, испортил само помещение, то вы можете потребовать с него возмещение причиненного ущерба в полном объеме. При этом он должен возместить вам не только траты на ремонт, но и стоимость сломанного оборудования.

Такая ответственность не предусмотрена, если ваше имущество пострадало в результате наводнения, пожара или других непредвиденных обстоятельств.

3. Отказ арендатора платить за аренду

Для того, чтобы наказать рублем арендодателя за отказ платить вовремя, договор аренды должен быть составлен правильно. В нем должна быть написана сумма ежемесячной оплаты и сроки, в которые она должна быть внесена.

Риски для арендатора коммерческой недвижимости

Арендатор тоже может опасаться каких-то действий хозяина помещения, которые могут быть незаконны.

1. Аренда помещения у человека, который не является его собственником

Чтобы этого избежать, всегда нужно просить правоустанавливающие документы. Если их не будет, то составленный договор можно считать недействительным. Если хозяин затрудняется с предоставлением документов о собственности, то можно самому получить выписку из Росреестра, обратившись в МФЦ.

СПРАВКА! Эта услуга платная, но зато вы не потеряете деньги на аренду чужого помещения.

2. Замена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Такое еще действительно бывает, причем нередко. Подписав договор и внеся предоплату, человек получает ключи. На следующий день он приходит в арендованное помещение, а замки уже поменяны. Владелец тоже испарился. Такая ситуация называется мошенничеством, по факту которого можно возбуждать уголовное дело.

3. Субаренда

Такая ситуация происходит, когда вы снимаете помещение и не проверяете документы на него. То есть сдать его вам мог совсем другой человек. К примеру, вы снимете его на полгода, заплатив вперед, а через неделю заявится настоящий хозяин этого помещения и попросит вас покинуть его территорию. Ну и конечно, при этом найти субарендатора не удастся. Чтобы такого избежать, нужно общаться и заключать договора только с прямым владельцем помещения.

Заключение

Прочитав эту статью, вы узнали, что аренда коммерческой недвижимости является выгодным и необходимым способом ведения бизнеса.

Может ли самозанятый сдавать в аренду не свою квартиру

У меня есть загородный дом, а у моей мамы — маленькая студия в городе. Свой дом я предполагал сдавать, но потом в нем захотела жить мама. А чтобы я мог получать доход, на который рассчитывал, она предложила мне сдавать ее квартиру. Я собираюсь делать это легально, как самозанятый.

Как правильно все оформить? Должна ли мама дать мне нотариальную доверенность на распоряжение ее квартирой? И вообще, могу ли я, будучи самозанятым, сдавать не свою, а чужую недвижимость?

Владимир

Владимир, моим первым порывом было ответить так: если мамина квартира находится в одном из регионов, где можно стать самозанятым, то регистрируйтесь на здоровье. Сейчас при регистрации в качестве плательщика НПД по виду деятельности «аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, свою вы квартиру сдаете или чужую, сдаете ли вы ее на самом деле и есть ли у вас квартира в принципе. Налог платите — и отлично.

Марина Суховская

юрист

Но порыв прошел, уступив место очевидным сомнениям. Это сейчас налоговики не проверяют самозанятых, а что будет завтра, неизвестно. Кроме того, у инспекций есть все сведения о том, какой именно недвижимостью владеет человек. К тому же, согласитесь, гораздо спокойнее все делать по закону.

В вашем случае я вижу два подходящих варианта.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообще

Рассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Вариант 1

Зарегистрировать в качестве самозанятой маму

Он, пожалуй, самый оптимальный. Для регистрации понадобится:

1. Сама мама (для селфи) и ее паспорт, если регистрироваться через мобильное приложение «Мой налог».
2. Мамин ИНН и пароль от ее личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС, если будете регистрироваться через веб-кабинет для самозанятых. Тогда мамино присутствие необязательно.

Т—Ж подробно писал в отдельной статье про все способы регистрации в качестве самозанятого. Добавлю только, что вы можете сделать регистрацию на свой смартфон или компьютер, чтобы не беспокоить маму дальнейшей работой в приложении: формированием чеков, уплатой НПД и пр.

По общему правилу заверять такую доверенность у нотариуса не надо. Но сходить к нему придется, если вы планируете заключать с жильцами долгосрочный договор аренды или найма — на год и более. Такой договор надо регистрировать в Росреестре, предварительно уплатив госпошлину в размере 2000 Р. А без нотариально удостоверенной доверенности ваш договор не зарегистрируют.

Кстати, в начале 2020 года на сайте для самозанятых ФНС разъяснила, что человек вполне может платить налог 4%, если он получает доход от сдачи в аренду квартиры третьим лицом по доверенности на управление имуществом. Прямо ваш случай.

Вот это разъяснение ФНС

Вариант 2

Заключить с мамой договор безвозмездного пользования ее квартирой

Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.

2

Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.

Что такое ссуда

После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.

Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.

Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.

В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.

Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.

Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Аренда — Википедия

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 12 января 2020; проверки требуют 2 правки. Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 12 января 2020; проверки требуют 2 правки.

Аре́нда (лат. arrendare — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату другому собственнику.

Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землёй или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. На юге и западе России в имперский период (нынешние Польша, Литва, Беларусь, Украина), в разговорной речи к заведению типа «корчма» также применяли слово аренда^[1].

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ.

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

• Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.
• Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

• Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон
• Долгосрочный: 5-49 лет
• Среднесрочный: 1-5 лет
• Краткосрочный: до 1 года

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Аренда транспортных средств[править | править код]

Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают транспортные средства.

Лизинг[править | править код]

Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей^[2]. Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаться от её формализации в нормативных документах российского гражданского права.

Субаренда[править | править код]

Субаренда — передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Аренда нематериальных активов[править | править код]

Аренда нематериальных активов — аренда любых нематериальных активов (прав интеллектуальной собственности, программ, торговой марки), подразумевающая право передачи прав использования или распространения данного актива.