Что такое договор долевого участия: Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке: особенности заключения соглашения – условия, плюсы и минусы, защита прав

Что такое договор долевого участия: Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке: особенности заключения соглашения – условия, плюсы и минусы, защита прав
Сен 29 2020
admin

Содержание

договор долевого участия в строительстве новостройки

Покупка квартиры в строящемся объекте может стать как выгодным вложением капитала, так и обернуться полной потерей вложенных денежных средств. При участии в долевом строительстве рисков для граждан предостаточно. Однако, несмотря на это, многие решаются на покупку, так как стоимость жилья на этапе возведения дешевле стоимости готового жилья в среднем на 30%.

Содержимое страницы

Долевое строительство широко распространено в России и позволяет либо купить квартиру дешевле, либо инвестировать финансы и получить неплохую прибыль, так как дело достаточно рентабельное.

Покупка квартиры в строящемся объекте

Процесс долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов регулируется федеральным законом. Отношения застройщика и дольщика чаще всего закрепляются договором ДДУ.

Понятие ДДУ

Расшифровка понятия вряд ли вызывает у кого-то трудности. ДДУ расшифровывается, как «договор долевого участия в строительстве». Понятие подразумевает под собой привлечение денег граждан для строительства и возведения многоквартирных домов на законных основаниях. По сути это единственный тип договора, на основании которого граждане (физические лица) имеют право участвовать в финансировании, и правительство разрешает привлекать финансы физических лиц для осуществления деятельности юридического лица. Фактически физическое лицо, являющееся участником строительства, является инвестором.

Некоторые люди не в полной мере представляют себе, что такое долевое строительство квартир. Процесс участия в долевом строительстве выглядит следующим образом:

  1. Создается некая строительная компания, и она получает разрешение на владение земельным участком (приобретает в собственность или арендует).
  2. На этой земле компания решает построить многоквартирный дом или жилой комплекс с апартаментами.
  3. Застройщик выставляет предложение на рынке недвижимости, и желающие могут купить квартиру на этапе возведения дома.
  4. Договор цессии или участия в строительстве подписывается, дольщики дают деньги компании, она на эти деньги начинает строить дом с нуля.
  5. Когда заканчивается строительство, дом сдается в эксплуатацию, начинают функционировать все инженерные системы коммуникации, застройщик передает квартиру покупателю (дольщику, который уже давно выплатил деньги за жилье): сначала подписывается акт приема-передачи квартиры, потом передаются ключи и оформляется право собственности нового владельца.

Все условия сотрудничества, права и обязанности сторон прописываются в ДДУ. Поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать. По возможности дать его юристу или специалисту для ознакомления.

Правила для покупателей жилья

Важно! Заключить ДДУ можно на любом этапе строительства до сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Чем ближе срок окончания стройки, тем меньше риск гражданина и выше стоимость квадратного метра.

Закон о долевом строительстве

Процесс долевого строительства полностью регулируется Федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». С юридической точки зрения долевым строительством является строительство городского жилья на деньги физических и юридических лиц (а не самого застройщика). Поэтому гражданин, который покупает квартиру на этапе строительства, фактически выкупает не квадратные метры, а право требовать квартиру по завершению стройки и ввода дома в эксплуатацию.

Договору долевого участия в ФЗ-№214 посвящена отдельная статья №4, состоящая из 11 пунктов и регулирующая некоторые моменты, касающиеся правовых отношений между застройщиком и дольщиком. К примеру, в пункте 1 говорится о том, что застройщик обязан построить многоквартирный дом в определенные сроки и передать жилье покупателю после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик должен выполнить обязательства по выплате денег за квартиру в установленные сроки и в установленном размере, а затем принять квартиру. В пункте 3 статьи 4 освещается очень важный момент: ДДУ в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра.

А в пункте 4 обозначается, что соглашение должно содержать описание предмета договора, сроки передачи жилья дольщику, стоимость ДДУ, а также срок гарантии на построенный объект.

Вопросы регулирования процесса долевого строительства и действия ДДУ обговариваются в еще нескольких статьях указанного закона:

  1. Статья 5 ФЗ-№214 регламентирует все вопросы, касающиеся стоимости сделки. В ней указано, что цена заключенного договора не может меняться в будущем вне зависимости от сложившихся обстоятельств. Еще статья регулирует стоимость, порядок выплаты и ответственность за нарушение обязательств.
  2. Статья №6 строго обязует строительную компанию указывать конкретные сроки передачи жилья покупателю и не нарушать этих сроков.
  3. В статье №8 описывается алгоритм передачи жилья покупателю.
  4. Статья №7 регламентирует вопросы, касающиеся выполнения гарантийных обязательств застройщиком. Если качество постройки не соответствует государственным нормам, придется вернуть деньги дольщику. Даже после сдачи объекта долевого строительства, у застройщика могут оставаться обязанности по обслуживанию сданного дома до определенного срока.
  5. В статье №9 рассматриваются вопросы, касающиеся расторжения ДДУ.
  6. Статья №11 затрагивает вопросы переуступки прав, если вы решили продать еще недостроенную квартиру (такое часто встречается при инвестировании проектов с целью получить долю прибыли от перепродаж квартир на этапе строительства).

Плюсы и минусы покупки квартиры по ДДУ

Каждый вид договора или соглашения имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Также и с договором долевого строительства. С одной стороны заключение ДДУ повышает безопасность сделки для дольщика, но не дает 100% гарантии, что он получит квартиру, которую оплатил заранее. Поэтому рассмотрим ниже, чем хорош договор долевого строительства, и какие отрицательные моменты появляются при его заключении.

Плюсы заключения ДДУ:

  1. Покупка реального объекта недвижимости. Законодательством предусматривается, что в ДДУ должно содержаться подробное описание объекта купли-продажи и самого объекта строительства.
  2. Снижение рисков обмана. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре в обязательном порядке согласно законодательству, то есть вы покупаете то, что действительно строится или начинает строиться.
  3. Цена договора остается неизменной. С момента заключения соглашения ни одна из сторон не имеет право изменять цену квартиры в меньшую или большую сторону. Если после подписания договора резко возросли цены на строительные материалы, покупатель может быть спокоен, его эта проблема не коснется.
  4. Наличие жестких требований. Договор долевого участия гарантирует вам, что вы получите именно то, что оплачивали. Права застройщика во многом ограничиваются требованием получения согласия от дольщика при намерении внесения изменений в проект или условия соглашения. Это значит, что без согласования с вами изменения не произойдут. А если произойдут, то строительная компания ответит по закону.
  5. Наличие гарантий. Гарантийные обязательства строительной компании четко и в полном объеме должны быть прописаны в договоре о долевом участии в строительстве жилья. В случае возникновения проблем и начала судебных тяжб, дольщик может ссылаться на договор, в котором все указано.
  6. Возможность взыскания неустойки. Для дольщика будет плюсом тот момент, что при возникновении просрочки по сдаче дома или выявлении иных форм нарушения договора со стороны застройщика, покупатель может подать в суд на взыскание неустойки. Этот пункт действует в связи с внесением изменений в существующий закон с целью защиты прав дольщиков.
  7. Возможность прервать договор как в одностороннем, так и в двухстороннем порядке в любой момент. Такие права прописываются заранее.

На что застройщик тратит деньги

Важно! Иногда строительная компания предлагает заключить предварительный договор по долевому участию в строительстве. ПДДУ и ДДУ – не одно и то же, они принципиально отличаются друг от друга. Предварительное соглашение не регистрируется в государственных органах и не имеет юридической силы.

Минусы заключения ДДУ:

  1. Риск банкротства застройщика из-за повышения цен на стройматериалы, так как покупателя данный вопрос не касается, а расходы застройщика увеличиваются. При подобных изменениях и повышениях цен строительные компании нередко банкротятся, так как денег не хватает, а дольщики остаются ни с чем. Это не оборачивается ничем приятным для покупателя.
  2. Увеличение сроков оформления. Сроки покупки квартиры и оформления сопутствующих документов увеличиваются, так как ДДУ нужно регистрировать в Росреестре.
  3. Необходимость выплаты цены квартиры за короткий срок. При заключении ДДУ вы не сможете получить рассрочку на 5 или 10 лет. Максимум, который обычно строительные компании предоставляют дольщикам – это 6 месяцев, иногда до 5 лет. Поэтому приходится вносить всю сумму сразу или оформлять ипотеку в банке под проценты.
  4. К подводным камням ДДУ можно отнести и то, что преждевременно расторгнуть договор непросто. По закону об участии в долевом строительстве, расторгнуть договор можно при наличии веских оснований на то и предоставления неопровержимых доказательств возникшей ситуации. Но гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителей разрешают покупателю расторгать договор ДДУ без веских на то оснований.

Заключение договора ДДУ

Покупка апартаментов в строящемся доме и долевое участие в строительстве по договору ДДУ – единственный случай в законодательстве РФ, когда покупатель не признается коммерческим партнером застройщика (так как фактически финансирует его деятельность), а признается потребителем. Поэтому в защиту прав дольщиков встают не только ДДУ и закон об участии в долевом строительстве, но и гражданский кодекс РФ и закон о защите прав потребителя. Надо ли говорить о том, что заключение договора долевого строительства — наиболее надежный способ приобретения жилья в строящемся объекте, хотя и он не дает полной гарантии.

Какие права дает ДДУ дольщику

При заключении указанного договора дольщики приобретают много прав, которые могут отстаивать в судебном порядке при возникновении неожиданных обстоятельств:

  1. Контроль за расходом средств, благодаря изменениям, вступившим в силу в начале 2018 года или изменениям, готовящимся к принятию. По новому законодательству застройщик должен вести определенную отчетность о финансовом состоянии компании на нынешний момент и предоставлять их в уполномоченный орган.
  2. Наличие доступа к документации. По закону застройщик обязан представить дольщику документы для более подробного изучения. Это могут быть проектная декларация или иной серьезный документ.
  3. Право получить квартиру. Строительная компания обязана достроить дом любыми методами, хоть деньгами привлеченных инвесторов, хоть собственными средствами или финансами, полученными взаймы от банков.
  4. Право на получение уведомления об окончании стройки за 14 дней.
  5. Возможность взыскания денежных неустоек и штрафов за задержку сроков сдачи домов.

Как не стать обманутым дольщиком

На что обратить внимание при составлении договора ДДУ

Договор по ДДУ – очень важный документ. Перед подписанием его нужно тщательно изучить. При возможности, дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Многие люди, подписывая не глядя бумаги и не разбираясь в них, ставят себя в опасное положение, так как в случае обмана застройщиком не смогут доказывать свою правоту в полной мере.

Важно! В ДДУ все условия, права и обязанности сторон должны быть прописаны максимально точно и прозрачно. Не должно быть формулировок с двойственным смыслом или пунктов, противоречащих друг другу.

При ознакомлении с договором обратите внимание на следующее:

Как не стать обманутым дольщиком

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

  1. Данные строительной компании (наименование юридического лица, реквизиты, контакты, в том числе юридический адрес) должны совпадать с данными, которые указаны в разрешительных документах. Также должны быть указаны данные директора и ссылка на учредительный устав компании.
  2. Обращайте внимание, с кем заключаете договор: с самим застройщиком, который фигурирует в остальных документах, или с ООО и иным юрлицом. Будьте осторожны, если вас заставляют заключать соглашение с иной организацией, отличной от застройщика. В случае обмана и мошенничества, ООО легко ликвидируется, долги списываются, застройщик спокойно продолжает работать дальше, дольщик остается ни с чем, так как компании, с которой он подписывал договор, просто нет.
  3. В ДДУ не должно быть пунктов, которые дают право застройщику изменять какую-либо документацию в одностороннем порядке.
  4. В случае когда сдачей документов для регистрации в росреестре занимается представитель компании, проверьте у него наличие действующей нотариальной доверенности и права заниматься такой деятельностью.
  5. В строке «Предмет договора» важно, чтобы было прописано, что именно указанный застройщик обязан передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с законом ФЗ-№214.
  6. В информации о строящемся объекте должны быть указанны данные конкретного дома, объекта новостройки, в которой вы покупаете квартиру: количество этажей, лоджий, квартир, их площадь, адрес дома и т.д. Это гарантирует, что вы будете иметь право требовать квартиру именно там, где договорились изначально.
  7. Ваша квартира, за которую вы передаете деньги, также должна быть подробно описана. В ней должны быть выделены отличительные черты, которые позволят в дальнейшем дифференцировать ее от других квартир в этом же доме. Должны быть прописаны площадь квартиры, количество комнат, этаж, подъезд, планировка. Такой подход дает гарантию, что вы не получите угловую квартиру вместо квартиры в среднем подъезде, а также при выявлении каких-то неточностей сможете обсудить с застройщиком неустойку или исправление недостатков.
  8. Цена в соглашении должна быть прописана и за квартиру, и за квадратный метр. После сдачи квартиры сотрудники БТИ для составления технического паспорта объекта будут делать замеры площади, которая всегда отличается на 1-2 квадратных метров от прописанных изначально. Если квадратов оказалось больше, дольщик доплачивает деньги, если меньше – застройщик возвращает разницу.
  9. Сроки передачи ключей от квартиры должны быть указаны конкретно. Часто бывает так, что в договоре прописана дата завершения строительства, а не передачи квартир дольщикам. После того как дом возведен, застройщик может еще долгое время оттягивать время заселения жильцов по разным причинам. Поэтому уточняйте дату именно передачи ключей от жилья. И прописаны должны быть цифры в дате, к примеру, 1.01.2019, а не фразы «первое полугодие», «последний квартал года» и т.п.
  10. Срок сдачи должен быть обозначен словами «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи».
  11. Проверьте, как прописана гарантийная ответственность. Гарантия на объект должна быть не менее 5 лет, а на работу коммуникационных систем – не менее 3 лет.
  12. Проверьте гарантии на возведение объекта. Застройщик должен вам показать документы, которые подтвердят то, что ваши деньги идут на строительство вашего дома, а не на иные цели (они должны быть переданы в компенсационный фонд долевого участия), а также страховые документы, подтверждающие наличие страховки.
  13. Расчет за квартиру начинается с момента регистрации ДДУ в Росреестре и никак не раньше. Порядок расчета прописывается в договоре. Если застройщик попросил внести часть денег до регистрации ДДУ якобы для подтверждения вашей платежеспособности, отказывайтесь и предоставьте ему доказательства в иной форме, к примеру, получите выписку с банковского счета.
  14. ДДУ признается действительным до момента полного исполнения обязательств обеими сторонами соглашения. Объект будет признан качественно построенным только в том случае, если он введен в эксплуатацию.
  15. Обратите внимание на список форс-мажорных ситуаций для прекращения выполнения застройщиком своих обязательств. Он не должен быть слишком длинным. Допускаются такие обстоятельства, как природные катаклизмы, чрезвычайная ситуация из-за пожара, взрыва, войны.
  16. ДДУ обязательно должен содержать пункты, касающиеся порядка расторжения договора, а также размеров штрафов и неустоек. Также должны быть прописаны условия и порядок возмещения расходов дольщика, если будут обнаружены важные недостатки в новостройке.

Заключение договора долевого строительства

Обязательные условия договора

В юриспруденции есть такое понятие, как существенные условия договора. Это такие условия, без описания которых, договор признается не заключенным и не имеющим юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома существенными условиями являются:

  1. Наличие описания отличительных характеристик объекта: площадь, этаж, количество комнат, планировка, расположение на этаже и т.п., которые соответствуют указанным характеристикам в проектной документации и позволяют идентифицировать вашу квартиру при приеме-передаче.
  2. Сроки сдачи. В договоре могут фигурировать две даты, которые прописаны конкретно: срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику. Должно быть отмечено, что при нарушении сроков строительная компания обязана по закону уплатить неустойку дольщику за каждый день просрочки.
  3. Стоимость ДДУ. Прописывается полная стоимость договора, с указанием цены за квадратный метр, а также сроки и условия расчета (единовременно или в рассрочку, с привлечением кредитных средств, материнского капитала или собственных накоплений). Должно быть отмечено, что цена договора не подлежит изменению. Можно прописать пункт, что при обоюдном согласии при возникновении определенных обстоятельств, цена может быть изменена.
  4. Гарантийный срок. Должен быть прописан гарантийный срок на построенный объект. Стандартная гарантия на новостройку – 5 лет. Указание наличия гарантий предполагает, что при обнаружении дефектов в полученной квартире, застройщик обязан устранить их за свой счет или компенсировать расходы владельца квартиры на самостоятельные ремонтные работы по избавлению от изъянов.
  5. Страхование выполнения застройщиком своих обязательств. В договоре должен быть указан способ, какие гарантии строительная компания дает дольщику касательно того, что его деньги пойдут на строительство его дома (перевод инвестиций в компенсационный фонд, использование счетов ЭСКРОУ, оформление договора страхования).

Строительство многоквартирного дома

Прочие условия договора

В договор по согласию сторон могут быть внесены дополнительные условия долевого строительства, которые необязательны, но могут быть.

В качестве иных условий в ДДУ могут быть прописаны:

  1. Порядок подписания акта передачи квартиры (при каких условиях и обстоятельствах дольщик может принять, а при каких отказаться от предоставляемого объекта).
  2. Возможность уступки прав требования другому покупателю (фактически дольщик может продать недостроенную квартиру, которую уже оплатил).
  3. Условия и обстоятельства для одностороннего расторжения ДДУ дольщиком.
  4. Порядок урегулирования претензий, касающихся объекта долевого строительства, соблюдения условий договора и т.д.

Часто в ДДУ застройщик ссылается на различные законодательные акты. Но участие в долевом строительстве регулируется отдельным федеральным законом №214, который будет иметь довлеющее значение в различных ситуациях. Поэтому остальные условия будут признаны не имеющими юридической силы. К примеру, если застройщик прописывает в договоре срок гарантии на новостройку 3 года ссылаясь на какие-то нормативные акты, этот пункт не будет иметь юридической силы, поскольку при возникновении споров, стороны обращаются к закону о долевом строительстве, где прописано, что срок гарантии – 5 лет.

Образец договора ДДУ

ДДУ – это строго регламентированный законом документ. Но к его оформлению и составлению застройщики подходят по-разному, что не запрещено законом. У каждого юридического лица могут быть свои условия, свои формулировки и т.п. Документ подлежит обязательной регистрации договора в органах Госреестра, поэтому если допущены какие-то ошибки или нет существенных условий, договор просто не пройдет проверку и не будет зарегистрирован. Поэтому наличие чего-то противозаконного в ДДУ – исключено.

Договор долевого участия

Заключение

Таким образом, ДДУ при покупке квартиры в новостройке более выгоден для дольщика по сравнению со вступлением в ЖСК или иными видами закрепления отношений со строительной компанией. Этот документ защищает права дольщика и дает ему немало полномочий. Последние изменения в федеральном законе ФЗ-№214 усиливают защиту прав участников долевого строительства. Согласно поправкам в законе, участник долевого строительства теперь вправе требовать с застройщика неустойку за несвоевременную сдачу дома или за нарушение других условий соглашения. Дольщики могут контролировать и быть в курсе, куда тратятся их деньги. Важным пунктом является возможность досрочного расторжения ДДУ в одностороннем порядке, при которой застройщик должен вернуть средства покупателю вместе с процентами за пользование деньгами. В ДДУ дольщик признается соинвестором, но имеет намного больше возможностей для защиты своих прав, чем коммерческие партнеры строительной компании, потому что граждане при участии в долевом строительстве дополнительно защищаются законом, как потребители.

Вопрос — ответ

Вопрос: с какого момента застройщик вправе заключать ДДУ?

Ответ: после получения разрешения на строительство, строительная компания может начать оформлять ДДУ при условии наличия иных документов, требующихся по закону для ведения деятельности.

Вопрос: можно ли вложить материнский капитал?

Ответ: да, это не запрещено законом.

Вопрос: что такое предварительный договор о долевом участии?

Ответ: предварительный договор очень похож на ДДУ, но с иными юридическими последствиями. Он не регистрируется в госорганах. В нем говорится о том, что в будущем стороны заключат настоящий ДДУ, а на данный момент подписываются бумаги об обязанности это сделать.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году — PR-FLAT.RU

ДДУ (договор долевого участия) — это договор в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году — PR-FLAT.RU

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году

Моментом вступления ДДУ в силу считается именно регистрация (по месту расположения строящегося жилого комплекса) в Росреестре. Данный законодательный факт очень важен и на практике означает то, что все расчеты за квартиру в новостройке должны осуществляться только после выхода договора долевого участия с регистрации. Механизм направлен на то, чтобы обеспечить дополнительную безопасность покупателям от возможных мошеннических действий.

В настоящее время застройщики еще имеют право использовать средства дольщиков на строительство домов. Жилплощадь передается покупателям после сдачи дома в эксплуатацию. Общие условия, права и обязанности сторон фиксируются письменно в ДДУ.

В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:

  • стоимость жилья и порядок взаиморасчетов;
  • адрес жилого комплекса, этажность, общая площадь и другие основные характеристики;
  • срок завершения строительства;
  • если в квартире уже сделана отделка, то ДДУ должно содержать ее описание, включая используемые материалы.

Если Вы не уверены в том, что сможете самостоятельно оценить корректность составленного соглашения, то правильным вариантом будет привлечение юриста. При отсутствии хотя бы одного обязательного пункта в договоре ДДУ, он просто не будет зарегистрирован в Росреестре (МФЦ).

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году — PR-FLAT.RU

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году

Непосредственно перед заключением ДДУ, следует также ознакомиться с документами застройщика и проектной документацией:

  • обязательным документам является акт на ведение строительных работ, выданный местными органами самоуправления, с действительным сроком действия;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю, или договор долгосрочной аренды на участок где ведется строительство, с информацией о целевом использовании данной территории;
  • проектная декларация жилого комплекса;
  • учредительная документация девелопера, его финансовая отчетность.
Согласно законодательству, все вышеперечисленные документы должны быть размещены на официальном сайте застройщика. Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году — PR-FLAT.RU

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году

Основным плюсом приобретения недвижимости по договору долевого участия является экономия, так как покупка квартиры на этапе строительства позволяет зафиксировать стоимость жилья, которая в большинстве случаев ниже, чем стоимость тех же метров в момент сдачи дома в эксплуатацию.

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году — PR-FLAT.RU

Что такое ДДУ? Договор долевого участия по 214 ФЗ в 2018-2019 году

 

Напомним, что с 1 июля 2019 года вступают в действие изменения закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Ключевым нововведением является запрет на использование привлеченных от покупателей денежных средств – все суммы будут размещаться на специальных эскроу счетах, открытых в уполномоченных банках.

Долевое строительство — Википедия

Долевое строительство (англ. shared-equity construction; buyer-funded construction, исп. construcción de la equidad «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства участников долевого строительства (дольщиков) — граждан или юридических лиц — для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства (дольщики) — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости[1].

Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство[1].

Долевое строительство возникло в Аргентине[источник не указан 815 дней]. Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путём замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом[2][неавторитетный источник?][источник не указан 815 дней].

Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Такая схема оказалась удобной благодаря тому, что покупатели получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства[источник не указан 815 дней].

Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %[2][неавторитетный источник?][источник не указан 815 дней].

Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи[источник не указан 815 дней].

Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство[2][неавторитетный источник?][источник не указан 815 дней].

На начальном этапе формирования долевого строительства, схемы продажи жилья в строящихся домах не регламентировались законом и оказывались опасными для покупателя. Имели место обманы покупателей недобросовестными застройщиками, наиболее распространёнными из которых были двойные продажи, в других случаях застройщики достраивали текущие объекты за счет новых дольщиков, превращаясь в финансовую пирамиду.

Чтобы защитить покупателей от двойных продаж[3], был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.[1] Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве, которые по 214-ФЗ требовалось регистрировать в Росреестре, также застройщику запрещалось продавать квартиры до получения разрешительных документов на строительство[4].

Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.[5][источник не указан 1653 дня]

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.[неопределённость][источник не указан 1653 дня]

Договор долевого участия (ДДУ): как правильно заключить и на что обратить внимание — Рынок жилья

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества застройщикам. Разберемся вместе с юристами, на что необходимо обратить внимание до подписания документа.

Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.

Во первых строках

Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Как купить квартиру в новостройкеПокупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть >>
Стоит обратить внимание на то, что по уставу от лица организации, как правило, может выступать только генеральный директор, и желательно, чтобы ДДУ был подписан именно им. Если договор завизирован иным менеджером, значит, он действует по доверенности. Юристы предупреждают, что этот вариант может в случае дальнейших судебных разбирательств вызвать осложнения.

Если продажу будущей квартиры осуществляет посредник, к договору следует приложить документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на реализацию объекта.

В тексте предельно четко указывается предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании строительства, об уступке права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию, – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в «шапке» документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».

Чтобы быть легитимным, ДДУ должен также содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. А с этого года обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств.

Наконец, в договоре должен быть четко указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он отвечает в течение пяти лет, за технологическое и инженерное оборудование – в течение трех лет. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств незаконны, напоминают юристы.

Без любого из перечисленных пунктов договор считается незаключенным. Равно как в случае отсутствия его регистрации в Росреестре.

«Портрет» квартиры

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Порой стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной.

Юристы настаивают, что, хотя ФЗ-214 не запрещает вносить пункт о пересмотре цены, и тот и другой варианты нарушают права дольщика. В соответствии с законом о защите прав потребителя, напоминают в юридической компании «Центр Правовой Защиты», если покупателю передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если площадь больше, то ни о какой доплате речи идти не может. В судебной практике по этому вопросу нет единообразия.

Неотъемлемой частью ДДУ является подробное описание объекта недвижимости на момент передачи владельцу с полным перечнем всех атрибутов – вставленных оконных блоков, входной двери, стяжки полов и т. д. Если квартира строится с чистовой отделкой, то перечислено в документе должно быть всё, вплоть до класса обоев на стенах. Закон о долевом строительстве не предписывает этого впрямую. Но важно помнить, что устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то что в договоре указан линолеум, впоследствии к делу не пришьешь.

Иногда продавцы пытаются включить в договор и пункт о праве изменить проектную документацию строящегося дома, а также произвести изменения в объекте, в том числе его этажность, планировку квартиры, без согласования с дольщиком. С точки зрения юристов, это недопустимо: согласно положениям ФЗ-214, а также закону о защите прав потребителей, покупатель должен быть информирован о приобретаемых им товарах (работах, услугах).

О сроках и форс-мажорах

Особое внимание следует обратить внимание на прописанные в договоре сроки. В первую очередь – на срок самого ДДУ: он должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагает вручить новоселам ключ от квартиры. По закону это допустимо, но не слишком благоприятно для дольщика. В соответствии с ФЗ-214, если строительная компания не выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. То есть придется ждать последнего дня квартала и еще два месяца «сверху» – прежде чем предъявлять претензии.

Впрочем, зачастую застройщик пытается «подстелить соломки». Он включает в договор условие о том, что несет ответственность за срыв сроков только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Другой вариант превентивных мер – необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. К форс-мажору традиционно относятся обстоятельства непреодолимой силы – войны, стихийные бедствия, атаки террористов. Однако в ДДУ в этот перечень порой включают нормативные акты правительства, бездействие контрагентов или низкие зимние температуры.

Нередко строительные организации пытаются минимизировать свою ответственность не только за нарушение сроков строительства, но и за его качество. Например, включают пункт, утверждающий, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства является подтверждением его соответствия проектной документации, строительным нормам и правилам, а также договору. То есть разрешение представляется неким знаком качества, исключающим саму возможность дальнейших претензий со стороны дольщика. Но в квартире могут быть существенные недоделки, которые ФЗ-214 предписывает в разумный срок устранить либо выплатить за них денежную компенсацию.

Деньги счет любят

Особое внимание следует обратить на все пункты, связанные с денежной стороной сделки. В договоре должна быть четко прописана цена объекта. В идеале в рублевом выражении. Но нередко стоимость квадратного метра указывается в условных единицах, причем иногда – без фиксации в тексте документа курса у.е. Это однозначно ухудшает условия договора для участника долевого строительства, утверждают в юридической компании «Бачурин и партнеры».

Долевка – лидер надежностиМногие знают, что покупка квартиры по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья >>В документе должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких источников (собственных средств или банковского займа) осуществляется оплата покупки дольщиком. Следует обратить внимание на то, с какого момента обязательства покупателя квартиры перед застройщиком считаются исполненными. Строительные компании предпочитают думать, что это происходит после зачисления средств дольщика на их счет. В итоге несколько дней, пока осуществляется проводка денег через банк, покупатель жилья очень сильно рискует. Специалисты юридических компаний настаивают, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банковских организаций, обслуживающих строительную компанию, а значит – обязательства выполнены в момент внесения денег в банк.

Немаловажно также четко прописать, кто именно, застройщик или участник долевого строительства, занимается процессом регистрации прав собственности достроенного объекта недвижимости и, соответственно, несет все сопутствующие расходы. А также с какого момента дольщик оплачивает коммунальные платежи. Нередко строительные организации стараются внести в договор пункт, по которому все расходы на «коммуналку» перекладываются на будущих владельцев квартир сразу после ввода дома в эксплуатацию. По закону это должно произойти только после передачи объекта недвижимости по акту, а между этими двумя событиями может пройти полгода и более.

Наконец, следует обратить внимание на порядок расторжения договора, а особенно – на размер неустойки, которую придется выплатить участнику долевого строительства в том случае, если отношения разорваны по его инициативе. Он варьируется от 1% до 15% от стоимости объекта. Но так как в ФЗ-214 строгие рамки «наказания» для дольщика не предусмотрены, то придется просто помнить о возможных финансовых потерях. Естественно, если договор расторгнут из-за того, что застройщик просрочил выполнение своих обязательств или построил некачественное жилье, ни о каких штрафных санкциях для дольщика и речи быть не может.

В заключение следует отметить, что не всегда дольщику следует упорно настаивать, чтобы подробно и детально были расписаны абсолютно все пункты договора. Дело в том, что «по умолчанию» в случае судебных разбирательств будет действовать закон о защите прав потребителя, который стоит на страже интересов физических лиц.



 

Текст: Елена Денисенко    Коллаж: pressfoto.ru   

Что такое переуступка квартиры в новостройке: договор переуступки прав собственности на квартиру в строящемся доме

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

 

🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Что такое договор долевого участия при покупке квартиры

Особенности договора долевого участия

Все большую популярность приобретает покупка жилья в строящемся доме. Многое объясняет цена: она намного ниже, чем на вторичном рынке. При приобретении такой квартиры застройщик предлагает оформить договор долевого участия.

Подписывая документ, гражданам следует заострять внимание на особо значимых моментах.

Нюансы договора

Покупая жилье, следует внимательно изучить все параметры документа. Договор долевого участия (ДДУ) – двусторонняя сделка приобретения квартиры, построенной на финансы будущих покупателей. Соглашение имеет ряд особенностей:

  • необходимость регистрации в Росреестре – только в этом случае договор признают действительным;
  • срок получения права собственности – покупатель приобретает ее после сдачи дома в эксплуатацию, подписания акта приемки.

Учитывая особенности, следует тщательно подходить к выбору застройщика. Это поможет избежать срывов сроков, возможных рисков при сдаче. Преимущества договора долевого участия:

  • относительно низкая стоимость строящегося объекта;
  • новизна;
  • возможность выбора квартиры – этаж, сторона, метраж;
  • гарантии качества;
  • обязанность застройщика регистрации соглашения в кадастровой палате;
  • двойная неустойка в пользу участника долевого строительства;
  • наличие проекта.

Застройщик несет ответственность перед будущим покупателем независимо от возникших обстоятельств. Права, обязанности по соглашению передаются по наследству.

Правовой основой договора долевого участия, не являющегося сделкой купли-продажи, служит Федеральный Закон № 214. Соглашение заключают в простой письменной форме. Участники договора – застройщик с одной стороны, дольщик – другой. Их права, обязанности определяются соглашением.

Основные положения договора

Законодательство РФ не устанавливает единого образца ДДУ, оставляя пространство для творчества застройщикам. В договоре обязательно должны присутствовать следующие положения:

  • строительная организация – полное название юридического лица, реквизиты. Договор скрепляет подписью генеральный директор. В его отсутствие это действие совершает доверенное лицо, что не противоречит закону;
  • характеристики объекта – адрес месторасположения, кадастровый код участка, предварительный номер квартиры, этаж, планировка;
  • основания пользования строительной организацией земельным участком – аренда, право собственности;
  • разрешение на ведение монтажных работ;
  • стоимость квадратного метра – обязательно положение о неизменности цены;
  • площадь квартиры – общая, жилая. Любое ее изменение в сторону увеличения, уменьшения ведет к изменению стоимости жилья;
  • состояние будущей квартиры – окна, двери, сантехника, внутренняя отделка. Расписывается детально, вплоть до марки обоев;
  • гарантийный срок на возводимое застройщиком жилое здание – по закону он составляет 5 лет.

К договору прилагают проект квартиры, жилого комплекса, придомовой территории.

В соглашении о долевом участии существует два срока:

  1. Сдача в эксплуатацию жилого комплекса;
  2. Подписание передаточного акта.

По закону максимальный промежуток времени между сроками – 9 календарных месяцев.

В договоре определяют финансовые вопросы участников соглашения. Закрепленная стоимость квартиры в российских рублях исключает возможность ее внезапного удорожания. В соглашении определяют, за счет каких средств строительная компания выполняет письменные обещания – личные сбережения дольщика или ипотека.

Серьезным пунктом договора является определение момента, когда дольщик начинает производить оплату за коммунальные услуги. Расходы по этой статье могут быть определены со срока сдачи жилого комплекса в эксплуатацию или подписания передаточного акта.

Особое место имеет порядок аннулирования договора. Он определяет размер неустойки, за вычетом которой строительная фирма вернет денежные средства при прекращении обязательств. Расторжение договора по инициативе дольщика в случае нарушения сроков сдачи объектов не влечет штрафных санкций.

Выбирая квартиру в новостройке, современный покупатель обращает внимание на различные факторы: от общей концепции жилого комплекса, репутации застройщика до наличия социальной инфраструктуры, удобной транспортной развязки.

Важной составляющей приобретения качественной недвижимости является юридическая сторона. Заключенный в установленном порядке договор долевого участия позволит избежать мошенничества, сохранить денежные средства, стать обладателем хорошей квартиры.

ДДУ что это в новостройке

Договор долевого участия при приобретении квартиры в новостройке Санкт-Петербурге

Строительство многоквартирного жилья на вкладываемые финансовые средства их будущими владельцами стало в РФ достаточно частой практикой. Но россиянам известны далеко не все существующие особенности покупки недвижимости с помощью такого способа.

По этой причине в нашем материале рассказано об оформлении долевого участия, имеющихся преимуществах и разных недостатках подобного способа приобретения квартиры, а также о том, на что именно рекомендуется обращение внимания при тщательном выборе надежного застройщика.

База новостроек по ДДУ

ДДУ — что это такое?

ДДУ, или договор долевого участия, сегодня является вариантом приобретения недвижимости, возводимой на финансовые средства непосредственных владельцев.

По ДДУ в осуществляемом долевом строительстве участвующая сторона, именуемая застройщиком, берет обязательство в оговоренный и указанный срок собственными силами или при необходимости с привлечением каких-либо других лиц провести строительство высотного дома или другой пригодной для проживания недвижимости. Затем, после оформления разрешения на полную эксплуатацию возведенного объекта, нужно выполнить его передачу непосредственному участнику проводимого долевого строительства.

Вторая сторона сделки обязана уплатить присутствующую в договоре цену, а также обязательно принять готовый объект, если есть разрешение на его эксплуатацию (ФЗ No214).

Такой вид проводимой сделки обладает своими особенностями, одной из которых является необходимость процедуры регистрации договора ДДУ. Лишь после процедуры внесения такого договора в действующий Росреестр подготовленный документ признается полностью действительным.

Еще одной важной особенностью такого метода является срок получения полного права собственности именно на ту квартиру, которая передается покупателю лишь после возведения дома с его сдачей в полную эксплуатацию и с обязательным подписанием специального акта передачи. Также достаточно важным считается тщательный выбор надежного застройщика и предотвращение сотрудничества с мошенниками.

Новостройки по ДДУ с отделкой

Пошаговая инструкция при покупке жилья по ДДУ

При процедуре покупки жилья по сделке ДДУ непосредственными дольщиками осуществляются следующие важные действия:

1.       Выбор подходящего банка при использовании заемных средств.

2.      Проведение выбора надежного застройщика с хорошей репутацией, а также тщательная проверка всех собранных документов, например, проверяется действительность важных учредительских документов, подготовленное и полученное разрешение на ведение жилищного строительства, проводится обсуждение условий предстоящего сотрудничества.

3.     Выбор соответствующей компании, занимающейся оказанием услуг собственникам квартир после их заселения в построенные дома. Причем принятие решения осуществляется на проводимом собрании проживающих жильцов.

4.     Проведение оформления подготовленной документации.

На всех этапах осуществления сделки ДДУ очень важно проявление внимательности, помогающей избежать в будущем различных неприятностей.

Квартиры построенные по ДДУ в сданных домах

Отличие договоров

Существующая разница между заключаемыми договорами ДДУ и ЖСК находится в юридической плоскости. Например, работу с ДДУ регулирует ФЗ-214 «О принятии долевого участия при возведении многоквартирных домов…», а проводимую работу с ЖСК – действующий Федеральный Закон No 215, то есть «Закон о ЖСК». Также для понимания осуществляемой работы кооператива перед сделкой рекомендуется изучение пятого раздела российского ЖК.

Заключаемые договора ДДУ являются схемой, при использовании которой жилые квартиры в возводимых новостройках могут быть проданы после регистрации документа в Росреестре. После процедуры регистрации договора покупатель становится инвестором осуществляемого долевого строительства жилья и начинает называться дольщиком.

Заключаемые договора ЖСК являются схемой продажи пока не возведенных квадратных метров при помощи специальных паев и осуществляемых паевых взносов. Но разговор идет о вхождении в созданное сообщество всех будущих жильцов, собирающихся построить дом. После заключения необходимого договора с ЖСК покупатель становится пайщиком. После прочтения нашей статьи все желающие могут изучить и скачать ДДУ или договор ЖСК.

Новостройки комфорт-класса по ДДУ

Преимущества и некоторые недостатки ДДУ и ЖСК

 

Преимущества ДДУ

Недостатки договора ДДУ

Гарантия получения построенной квартиры или полный возврат финансовых средств

Долгое оформление пакета документов из-за требуемой регистрации договора

Отсутствие у застройщика возможности по изменению цены в одностороннем порядке

Выплата неустойки при досрочном погашении всей стоимости квартиры

Расторжение соглашения, а также взыскание неустойки при недобросовестности строителей

Сжатый срок положенных выплат за жилье, а также ограниченный срок сдачи жилого дома

Предоставление гарантий на недвижимость и проведенные коммуникации

Пятилетний период для выплаты оформленной рассрочки

 

Преимущества ЖСК

Недостатки ЖСК

Действие программ рассрочки положенного платежа при покупке недвижимости

Сжатые сроки положенных выплат, а также существенная переплата по займу

Масса обязательств со стороны застройщика

Вероятность увеличения суммы положенного паевого взноса из-за инфляции

Возможность принятия участия владельца жилья в проводимых общих собраниях

Ответственность владельца недвижимости за действия ЖСК

Отсутствие обязательства вступления в ЖСК

Уплата ежемесячных взносов за совершаемые действия ЖСК

 Новостройки по ДДУ в ипотеку

Регистрация ДДУ

Договор ДДУ заключается для защиты многочисленных дольщиков от разных рисков, которые связаны с покупкой жилой недвижимости. При произошедшем срыве положенного срока сдачи жилого объекта в точном соответствии с действующим договором ДДУ действует система штрафных санкций, которой может воспользоваться покупатель недвижимости.

Сроки регистрации ДДУ в Росреестре зависят от количества обращений.

Условия

Срок

Первая регистрация поданного договора

18 выделенных рабочих дней

Подаваемое заявление по вторым и третьим заключенным договорам

7 рабочих дней

Подача заявления через действующие многофункциональные центры

Увеличение допустимого срока на два дня

Электронная регистрация договора ДДУ

С постепенным развитием новейших современных технологий гражданам стала доступна регистрация заключенного договора ДДУ удаленно в электронной форме. Это позволяет занятым людям не терять время на очереди и многочисленные поездки в государственные структуры.

Порядок прохождения удаленной регистрации договора ДДУ:

−     Вход на сайт Росреестра

−     Выбор раздела под названием «Электронные услуги»

−     Следующим шагом становится выбор пункта «Государственная регистрация прав»

−     В открывшемся пункте «Подача заявления на проведение регистрации прав» выбирается «Регистрация прав собственности»

−     Нажимается клавиша под названием «Выбор деталей осуществляемого запроса»

−     Выполняется переход в пункт «Подача заявления на проведение регистрации прав»

−     Затем заполняются пустые графы, причем кадастровый присвоенный номер берется в пункте ДДУ «Предмет основного договора»

−     Выбирается вид оформляемого объекта

−     Указывается адрес такого объекта с размещением данных непосредственного застройщика

−     Проставляется галочка о необходимости выписки из ЕГРН

−     Для получения выписки в бумажном виде покупатель должен посетить МФЦ или оставить данные действующей электронной почты, а полученный документ распечатывается самостоятельно

−     Выполняется прикрепление сканированных копий подготовленных документов

−     Последним этапом становится использование электронной подписи после предварительного приобретения права на нее

Преимуществом использования новейших технологий становятся взимаемые 70% государственной пошлины от общей стоимости

Преимущества электронного варианта регистрации ДДУ:

1.       Электронная регистрация выполняется за пять дней.

2.      Снижение госпошлины и финансовых затрат на доставку пакета документов курьерской службой.

3.     Минимальное влияние возможного человеческого фактора.

Недорогие новостройки по ДДУ

Как проверяется регистрация ДДУ в росреестре?

В любом выполненном деле могут присутствовать некоторые недоработки, поэтому при получении выписки из ЕГРН осуществляется проверка зарегистрированного документа.

Поэтому выполняется вход на сайт Госреестра и переход в раздел под названием «Электронные услуги». В графы вносится кадастровый номер зарегистрированного документа и другие важные необходимые данные. После выбора графы «Поиск» появляется список всех договоров, среди которых присутствует подтверждение произошедшей регистрации по присвоенному ранее кадастровому номеру. При отсутствии в списке необходимого документа рекомендуется повторение процедуры поиска через неделю.

Новостройки в рассрочку

Затягивание срока сдачи квартир по ДДУ

ДДУ в своем роде является риском, ведь могут быть сорваны сроки сдачи строящегося жилья, к чему не всегда приводит вина застройщика. Достаточно часто сроки срываются по разным независимым причинам, что мало интересует будущих владельцев недвижимости.

Совет! Если в подготовленном договоре не отображаются сроки сдачи готового жилья, то он считается недействительным.

Каждый из дольщиков может при необходимости рассчитывать на полное финансовое возмещение произошедших неудобств, но только после принятия судебного решения.

При подготовке иска дольщик должен помнить о том, что:

§ судом принимается необходимое решение на основании некоторых доказательств, причем им не проводится личное расследование;

§ аргументируется причина подачи претензии и наступившие для дольщика негативные последствия;

§ размер неустойки должен быть рассчитан дольщиком самостоятельно.

Также к застройщику применяются остальные актуальные способы воздействия, например:

·      внесение сбора за предстоящее судебное разбирательство;

·      выплата полученного морального ущерба с приведением аргументации;

·      штрафные суммы, указанные в договоре.

Если в поданном иске отсутствует просьба об отмене договора, он по-прежнему остается действующим. В этом случае в суде обязательно оговариваются дальнейшие сроки выполнения передачи здания для постоянной эксплуатации. Если просрочен срок сдачи возводимого дома, возможно повторное обращение в судебный участок для взыскания положенной неустойки. Расчет неустойки может быть проведен самостоятельно в режиме онлайн на специализированных сайтах, но суд чаще всего не назначает решение о выплате полной суммы.

Новостройки с использованием материнского капитала

Расторжение ДДУ

Сегодня расторжение заключенного ДДУ считается радикальным принимаемым решением, обладающим своими преимуществами и недостатками. При отказе дольщика от имеющегося права требования передачи квартиры очень трудно получить от застройщика сумму заключенного договора вместе с процентами без долгой судебной тяжбы. Так что в этом случае есть риск потери недвижимости и денежных средств.

Также ценность объекта на первоначальной стадии строительства является более низкой по сравнению со стадией завершения. Поэтому при отказе от заключенного договора дольщик получит денежную сумму гораздо меньше текущей стоимости на отечественном рынке.

Преимуществом расторжения ДДУ является возможность для дольщика взыскания положенных процентов за использование застройщиком денежных средств. Также расторжение заключенного договора становится выгодным при небольшом росте цен на жилую недвижимость или их произошедшем падении, что в некоторых случаях позволяет прилично заработать.

Совет! Очень важной перед заключением ДДУ является проверка компании-застройщика на уровень платежеспособности.

Квартиры студии в новостройках.

Оформление недвижимости в полную собственность по ДДУ

Недвижимость по ДДУ в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в ЕГРН. В результате полученной выпиской из ЕГРН при необходимости будет подтверждено право собственности на купленное жилье.

Участники выполняемого долевого строительства не станут полноправными собственниками недвижимости, пока застройщиком не будут выполнены следующие условия:

1.       Составление застройщиком протокола с четким распределением в доме площадей под квартиры и коммерческие помещения.

2.      Заказ в БТИ техпаспорта новостройки, в котором указывается поэтажный план всего здания и его важные технические характеристики.

3.     Оформление акта приема-передачи жилого объекта.

4.     Получение требуемого разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.

5.     Внесение дома в ЕГРН и на обязательный кадастровый учет.

6.     Подача запроса на присвоение жилому дому необходимого почтового адреса.

Только после таких действий дольщики могут зарегистрировать положенное право собственности на недвижимость, которая была куплена на этапе строительства по заключенному ДДУ.

Квартиры в центре Петербурга

Налоговый вычет по ДДУ

Право на положенный налоговый вычет считается прекрасной возможностью возвращения крупной денежной суммы, в результате затраченной на приобретение жилья. Но многие дольщики с трудом понимают, как выполняется положенный налоговый вычет по заключенному договору ДДУ.

Для получения такого вычета необходимо выполнение ряда следующих требований:

1.        Человек, претендующий на получение вычета, должен являться гражданином РФ.

2.       Человек должен иметь постоянное место деятельности в организации, выполняющей перечисление налогов в российский бюджет.

3.      Налоговый вычет по действующему договору ДДУ может быть получен при независимости сторон.

Также имеющимся правом на такой вычет обладает дольщик и остальные лица, купившие квартиру. В подобной ситуации становится важным следующее условие:

Ø Дольщик должен являться собственником квартиры

Ø Законные супруг или супруга дольщика также должны являться собственниками жилья по ДДУ

По-другому, правом на положенный налоговый вычет при необходимости могут воспользоваться оба супруга. При этом сумма вычета будет увеличена пропорционально количеству собственников. То есть муж с женой получат в результате большее количество денег при выполнении всех положенных требований.

Важно! Для получения положенного вычета по ДДУ ожидается подписание необходимого акта передачи и последующее оформление квартиры в полную собственность. За недостроенный дом получение вычета невозможно.

Новостройки эконом-класса

Многих граждан интересует вопрос о том, взимается ли налог при продаже приобретенной квартиры по так называемой переуступке ДДУ. Процедура переуступки прав стала способом, при котором изменяется покупатель в договоре ДДУ, с которого налог не взимается. В соответствии с российским действующим законодательством облагается налогом только продавец. Лишь после оформления жилья и полного завершения этой процедуры с покупателя взимается налог на собственность.

Есть вопросы?

Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

Получить бесплатную консультацию

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *