Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Рекомендации по проверке застройщика и составлению договора долевого участия

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства.

В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

• нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
• существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства. 

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

• строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
• существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
• изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда.

Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

• застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
• платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

214-ФЗ ДДУ — инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

И почему ДДУ нельзя заменить договором инвестирования или купли-продажи.

Важный момент, который нужно понимать при участии в долевом строительстве: оформление ДДУ – это не покупка квартиры напрямую. Почему? Потому что квартиры в новостройке еще просто не существует.

В нее нельзя вселиться сразу, как при покупке квартиры на вторичном рынке. Заключая такой договор, покупатель вкладывает свои средства в возведение своего будущего жилья.

То есть фактически, участие в долевом строительстве – это инвестиция. Покупка доли в бизнесе, которая по завершении строительства обеспечит вам дивиденд в виде квартиры (заранее оговоренной части построенного имущества) – согласно приобретенной доле. Потому дольщиков иногда называют “соинвесторами” – то есть лицами, которые производят инвестицию совместно с другими лицами.

Ведь когда дом готов, сдан в эксплуатацию и застройщик продает в нем квартиры, не распроданные на этапе стройки, он заключает уже не ДДУ, а договор купли-продажи. Хотя это по-прежнему первичный рынок. Потому что в этом случае объект уже есть. Приобретается конкретное, физически существующее жилье, которое можно потрогать.

Продавать квартиры в еще не построенном доме по договору купли-продажи застройщик права не имеет. Самого объекта купли-продажи еще нет.

Но тут есть большое “НО”: финансирование строительства в рамках ДДУ – это особый, отдельный вид правоотношений. И потому заменить договор долевого участия на договор инвестиции тоже нельзя. И снова вопрос – почему?

Долевое строительство vs. инвестиция

Инвестиционные отношения регулирует Федеральный закон об инвестиционной деятельности (39-ФЗ). И вот как он трактует понятие инвестиционной деятельности: “вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта”.

Здесь получение квартиры в рамках долевого строительства вполне может быть расценено как “иной полезный эффект”. Да и покупка жилья по ДДУ не принуждает человека самому жить в полученной квартире – ее можно перепродать, сдать в аренду, то есть фактически получить прибыль.

Обращаем внимание на эти два важных пункта – “получение прибыли” и “осуществление практических действий”.

Долевое же строительство и права, обязанности и гарантии по нему, как мы знаем, регламентирует закон 214-ФЗ. И он не прописывает получение прибыли как основную цель “долевки”. В первой же его статье сказано, что он регулирует отношения, по которым у участников долевого строительства возникает право собственности на объекты этого строительства.

То есть цель заключения ДДУ – приобрести жилое помещение, которое на момент подписания договора не является объектом предпринимательской деятельности. Поэтому пункт “прибыль” здесь не фигурирует. Кроме того, дольщик не участвует непосредственно в реализации строительства и не имеет возможности лично сколь бы то ни было действенно контролировать целевое и своевременное использование вложенных денежных средств. То есть пункт “осуществление практических действий” снимается тоже.

Еще один момент – заключая договор инвестирования, человек берет на себя и прибыль от него, и риски по нему. Проще говоря, если при строительстве дома у застройщика кончились деньги, инвесторам надо будет дополнительно “скинуться” на завершение проекта, сообразно своим долям в этом бизнесе.

В случае же договора долевого участия вся материальная и коммерческая ответственность ложится на застройщика. То есть если дольщик внес по ДДУ всю сумму, то он вправе требовать свою квартиру – без каких-либо дополнительных доплат и невзирая на экономические затруднения строительной компании.

Таким образом, дольщики, фактически являясь соинвесторами, имеют значительно больше прав и больше защиты – благодаря договорам долевого участия. Оформление других видов договоров всех этих гарантий не дает. Еще раз обратимся к 214-ФЗ: его действие “не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве”.

То есть если, например, застройщик предлагает оформить договор инвестирования вместо ДДУ, мотивируя тем, что участие в долевом строительстве – это инвестиции, значит, он пытается обойти закон.

И снова о “серых” схемах

Об этом уже наверняка знают и помнят все, но на всякий случай повторим еще раз: покупка жилья в долевом строительстве должна осуществляться только в рамках 214-ФЗ.

То есть по договору долевого участия. Закон предусматривает еще две возможности – жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты, но именно ДДУ даст вам максимальные права и гарантии.

Напомним также, что с 1 июля 2017 года действуют новые правила включения пострадавших граждан в реестр “пострадавших дольщиков”. И в них строго оговаривается – в реестр включаются только те люди, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в рамках 214-ФЗ.

Любые другие варианты – предварительные договоры долевого участия, договоры купли-продажи, долговые векселя, договоры инвестиции – это “серые” схемы. “Серые”, потому что есть вероятность, что покупатели получат свои квартиры и по ним тоже. Но есть вероятность, что и не получат.

То есть попытка обойти 214-ФЗ не означает, что застройщик непременно “кинет” покупателя. Возможно, он кристально честен, а ищет лазейку потому, что компания не может соответствовать всем требованиям закона – последние поправки сделали его очень строгим. Вот только с тем же успехом это может быть мошенник, который планирует взять деньги и скрыться с ними. 50 на 50.

Но современный дольщик опытен – ему не нужны лишние риски. Поэтому только ДДУ и 214-ФЗ.

Покупка квартиры у застройщика без потери денег и жилья

Многие россияне опасаются покупать жилье в не сданном доме, особенно когда застройщик предлагает нестандартные варианты совершения сделки.

При желании приобрести квартиру в новостройке вы можете как оформить покупку еще строящегося жилья по договору долевого участия, так и приобрести уже готовую квартиру, но по предварительному договору купли-продажи или договору о переуступке – если право собственности на объект пока не оформлено. Мы расскажем о тонкостях договоров и о том, какой вариант лучше выбрать.

Договор цессии, или уступка прав требования по договору долевого участия

Это один из вариантов приобретения квартиры в сданном жилом комплексе, если застройщик еще не оформил право собственности на жилье. По данному соглашению одна сторона передает другой права требовать выполнение обязательств.

Первое звено цепи – дольщик. Он заключает с застройщиком договор долевого участия. В качестве дольщика может выступать как организация (риелторская контора, подрядчики застройщика), так и частное лицо. Если дольщик (цедент) решает продать квартиру, а право собственности на нее еще не оформлено, заключить договор купли-продажи нельзя. Но можно оформить соглашение о цессии и уступить покупателю (цессионарию) свое право требования на указанное жилье. Это называется переменой лиц в обязательстве.

Заключить договор цессии в долевом участии можно в любой момент до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, то есть после официального введения построенного дома в эксплуатацию. Застройщик завершил строительство, госкомиссия приняла дом – жильцы могут въезжать!

Цедент («продавец» квартиры) передает цессионарию (покупателю квартиры) оригиналы документов, подтверждающих его права на заключение договора о переуступке. Вы должны получить на руки оригинал зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия или его заверенную копию, а также оригиналы платежных документов по договору либо справку от застройщика опроведенной оплате. Узнайте больше о роли нотариуса в совершении сделки купли-продажи квартиры: https://rosreestr.net/info/chem-polezen-notarius-pri-oformlenii-jilya-i-kogda-on-deystvitelno-nuj

Если продавцом квартиры является организация, оплачивать переуступку прав следует только после государственной регистрации договора цессии. По закону юридическим лицам запрещено принимать от покупателя деньги за жилье до регистрации сделки. С оплатой частному лицу лучше тоже не торопиться, договоритесь по известному правилу: сначала стулья – потом деньги.

В некоторых случаях договор цессии можно заключить и после сдачи жилья. Как правило, это промежуток времени между получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию и постановкой дома на кадастровый учет. После этого Росреестр будет отказывать в регистрации договоров цессии, но на практике встречаются исключения.

Конечно, как и любая другая сделка, переуступка тоже имеет свои недостатки. Самый главный риск покупки квартиры по договору цессии до введения дома в эксплуатацию – в случае просрочки сдачи дома застройщиком расчет неустойки будет идти из минимальной суммы, по которой квартиры приобретал посредник (цедент). То есть в момент строительства комплекса застройщик продает жилье по цене ниже рыночной в 2-3 раза различным компаниям, которые в дальнейшем задорого перепродают жилье. Конечный покупатель объекта получит размер неустойки не от тех денег, которые заплатил он, а от суммы первоначальной продажи жилья. Но это единственное отличие договора цессии от договора долевого участия, потому что фактически конечный покупатель встает на место первоначального дольщика и приобретает все его права по переуступке.

Предварительный договор купли-продажи

Существует несколько вариантов предварительного договора купли-продажи строящегося объекта, по которым вы можете приобрести квартиру напрямую у застройщика. Одни из них законные и дают гарантию проведения чистой сделки, другие построены на мутных схемах и обмане покупателя.

Суть предварительного договора сама по себя сложная: продавец продает покупателю то, чего у него на данный момент нет – но в перспективе появится чуть позже. Либо предмет договора существует, но прав на него у продавца не имеется: например, в случае регистрации ипотеки в пользу банка до дачи согласия банком или до полного погашения кредита продавец не может распорядиться объектом и продать другому лицу.

По сути, договор долевого участия тоже является своего рода предварительным договором купли-продажи несуществующего, будущего жилья. Застройщик продает жильцам квартиры, которые обещает построить, а пока договор заключается за «воздух». Есть и такие варианты купли-продажи жилья, когда здание сдано в эксплуатацию, но право собственности на квартиру еще не зарегистрировано – соответственно, у застройщика нет права распоряжаться этим объектом.

Если дом не введен в эксплуатацию, а вам предлагают заключить договор купли-продажи квартиры – это прямое нарушение закона. В данном случае правомерными являются только договоры долевого участия, иначе вы рискуете не получить квартиру от застройщика, и вместо празднования новоселья придется доказывать в суде свое право на новое жилье – если оно успешно достроится. Вы также можете попасть в ситуацию, когда застройщик продает одну квартиру сразу нескольким покупателям – и тогда суд признает права на объект только за первым подписавшим договор, остальные покупатели останутся без денег и без жилья.

Если дом введен в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый «мертвый период», когда застройщик больше не может продавать квартиры по договорам долевого участия, но и для договоров купли-продажи время еще не пришло. По окончании этого времени застройщик обязан перезаключить с покупателями все предварительные соглашения на основные договоры купли-продажи и зарегистрировать переход прав на введенное в эксплуатацию жилье.

Существенные условия предварительного договора купли-продажи

Главный недостаток предварительных договоров купли-продажи – Росреестр их не регистрирует. Поэтому получается, что данные договоры лежат за сферой законного регулирования, никто не может проверить число предварительных договоров между застройщиком и потенциальными покупателями каждый квартиры, коих на один объект может насчитываться десяток. Но стоит отметить, что крупная компания с репутацией никогда не будет заниматься подобными черными схемами, поэтому тщательно выбирайте компанию, которая построит вам новое жилье.

Предварительный договор обязывает продавца заключить основное соглашение с покупателем, однако на практике застройщики могут бессовестно уклоняться от выполнения обязательств, игнорируя граждан и пропуская сроки, даже если вы уже внесли аванс. Заставить продавца выполнять условия договора можно только с помощью суда – он поможет зарегистрировать переход права собственности через Росреестр даже в случаях, когда застройщик исчезает из поля зрения.

Что еще нужно знать при заключении договора с застройщиком, читайте в нашей статье: https://rosreestr.net/info/dogovor-s-zastroyshchikom-chto-nujno-znat-chtoby-ne-byt-obmanutym

Виды договоров при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья. Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства. Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок. В спорной ситуации принципиальное значение имеет схема взаимодействия гражданина и строительной компании — тип заключенного договора и, конечно, его условия. Избежать возможных неприятностей и финансовых потерь поможет вдумчивое отношение к оформлению бумаг на стадии заключения сделки.

Действия:

1. Узнаем виды договоров при покупке недвижимости
2. Уточняем обязательное содержание договора на приобретение недвижимости
3. Контролируем нюансы со стоимостью квартиры в договоре
4. Проверяем документы застройщика

Действие 1

Узнаем виды договоров при покупке недвижимости

Существует несколько видов соглашений, которые можно заключить с целью привлечения частных инвестиций для строительства жилья. Основной правовой документ, который сегодня регулирует взаимоотношения застройщика и покупателя, — это федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214. В соответствии с ним заключается большинство сделок на первичном рынке. ФЗ-214 предусматривает всего три варианта привлечения денежных средств физических лиц: договор участия в долевом строительстве, жилищный сертификат и участие в ЖК или ЖСК. Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны.

Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости:

1. 1 Договор долевого участия

   Договор долевого участия или ДДУ — самая популярная и безопасная схема взаимодействия инвестора и застройщика. Она разработана в соответствии законом «Об участии в долевом строительстве», который максимально защищает интересы инвестора — физического лица в процессе привлечения капитала на первичном рынке. Одно из главных преимуществ ДДУ в том, что этот тип соглашения подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, является одним из трех законных способов привлечения денежных средств физических лиц, наряду с жилищными сертификатами и участием в ЖК и ЖСК. Он считается гарантией защиты от двойной продажи квартиры, а также того, что в случае банкротства застройщика требования дольщика будут обеспечены залогом.

   Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

2. 2 Договор уступки прав требования

   Вторая по распространенности схема покупки первичного жилья — переуступка прав требования или цессия. Это соглашение между физическими лицами, которое заключается, когда человек решает продать строящуюся квартиру до получения прав собственности на квадратные метры. Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации.

   Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором. Закон допускает также одновременный перевод долга. Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат.

   В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим. Это значит, что все условия установлены без вас, и внести поправки в договор невозможно. В итоге, новый покупатель получит права по переуступке далеко не в том объеме, на который он рассчитывал. К примеру, в самый неподходящий момент выяснится, что по условиям соглашения инвестор не вправе требовать от застройщика отчетность по квалификации рабочих или качеству стройматериалов.

   Покупателя должен насторожить договор переуступки прав в ситуации, когда строящаяся квартира уже успела перейти через несколько рук. Если хотя бы одно из предыдущих соглашений окажется юридически неграмотным, у нового владельца могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности.

3. 3 Договор паенакопления в ЖСК

   Это относительно новая форма приобретения недвижимости на российском рынке первичного жилья, которая в перспективе может распространиться на треть сделок. Она предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. По сравнению с ДДУ для застройщика такая схема более привлекательна, а для покупателя — более рискованна, так как договор паенакопления не требует обязательной регистрации. Благодаря этому квадратные метры в ЖСК будут стоить дешевле, однако не каждый банк даст ипотеку на такую недвижимость. От затягивания сроков строительства или двойной перепродажи жилья пайщик защищен хуже дольщика, однако в случае банкротства застройщика ему проще взять судьбу дома в свои руки. Также отличие в том, что после завершения строительства кооперативного жилья будущему владельцу квартиры помимо акта приема-передачи жилья придется еще получить справку о выплате пая.

   Возможность совершения сделок на первичном рынке путем членства в жилищно-строительных кооперативах и покупки жилищных сертификатов предусмотрена п.2 ст.1 214-ФЗ, однако такие соглашения не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве.

До 2005 года на первичном рынке недвижимости встречались и более экзотические формы взаимодействия застройщика и покупателя. К примеру — предварительный договор купли-продажи, вексель на приобретение квартиры, договор займа или договор подряда. Соглашение о покупке строящегося жилья могло быть задокументировано с помощью договора участия в инвестировании строительства жилого дома, инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости, договора соинвестирования и т.д. Однако после вступления в силу 214-ФЗ 1 апреля 2005 годатакие соглашения считаются незаконными.

Предварительную информацию о типе договора, по которому продаются квартиры в интересующем вас жилом комплексе, можно уточнить, напрямую связавшись с застройщиком. Контактные данные строительной компании, а также другая полезная информация о первичных объектах, обычно представлена в карточке каждой новостройки на крупных порталах недвижимости.

Рис. Пример раздела «Новостройки Москвы и Подмосковья» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Уточняем обязательное содержание договора на приобретение недвижимости

На практике очевидно, что не так важно название договора, как его содержание. Перед тем, как отдавать деньги застройщику, покупателю стоит убедиться, что документ содержит все принципиальные пункты и условия.

В договоре долевого участия при покупке недвижимости должно быть указано:

1. 1 Объект, который перейдет в собственность покупателя, — конкретная квартира в новостройке
2. 2 Стоимость квартиры
3. 3 Стороны сделки, которые обозначаются как «правообладатель» и «правоприобретатель» (будущий владелец квартиры)
4. 4 Подробное описание объекта недвижимости

   Важно перечислить все ключевые параметры — строительный адрес дома, тип проекта, номер секции или подъезд, этаж, метраж квартиры и количество комнат согласно проектным документам.

5. 5 Описание дома

   Этот пункт добавляется в договор, если дом строится не по типовому проекту. В этом случае имеет смысл дать краткую характеристику инженерному и лифтовому оборудованию, отделке и остеклению будущего здания.

6. 6 Основания для заключения договора

   В этом пункте необходимо перечислить документы, которые позволяют застройщику вести работы над проектом, — постановление администрации, инвестиционный контракт, переход прав и т.д.

7. 7 Срок сдачи дома

   В договоре должен быть указан точный срок, в который застройщик обязан передать квартиру инвестору — это позволит покупателю в случае необходимости защитить свои интересы в суде. Также важно прописать размер неустойки за задержку строительства, а также условия и порядок возврата денег при расторжении договора одной из сторон.

8. 8 Сумма инвестиций

   В договоре указывается точная сумма инвестиций покупателя, срок внесения денег и штраф за задержку обязательных выплат.

9. 9 Условия о гарантийном сроке на объект

   Гарантийные строки в рамках ДДУ определяются условиями договора и нормами ФЗ-214. Они могут быть различатьсяв зависимости от проекта, однако минимум, установленный законом, — 5 лет со дня передачи объекта дольщику. В этот период застройщик будет нести ответственность за результат строительных работ, избежать которой сможет лишь доказав отсутствие своей вины в суде.

10. 10 Способы обеспечения обязательств застройщиком

    Закон обязывает застройщика дополнительно обеспечить свою ответственность перед покупателем. Для этого предусмотрено два варианта: страхование и поручительство банка. В обоих случаях девелопер обязан позаботиться об обеспечительных мерах до регистрации ДДУ и предоставить дольщику всю необходимую информацию о банке-поручителе, страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

В случае участия в ЖК и ЖСК, помимо договора покупателю недвижимости необходимо еще и вступить в кооператив с выплатой пая.

Действие 3

Контролируем нюансы со стоимостью квартиры в договоре

Важнейший пункт договора о приобретении строящейся недвижимости касается стоимости квартиры. Она может быть указана как в конкретной валюте — рублях или долларах, так и в «условных единицах». В этом случае в соглашении необходимо четко прописать, как рассчитываются у.е. Если порядок оплаты предусматривает рассрочку, указывается величина взноса и сроки расчёта.

Наиболее предпочтителен вариант, когда в договоре есть пункт, что цена квартиры окончательна и пересмотру не подлежит. Однако всегда есть опасность, что после финального обмера готового объекта площадь может оказаться больше или меньше заявленной. На этот случай полезно включить в документ дополнительную сноску о порядке компенсации. Иногда в соглашениях с застройщиком предусматривается колебание стоимости квадратного метра в случае удорожания строительства. Чтобы обезопасить свой кошелек, покупателю важно уточнить пределы доплаты и вписать это условие в договор.

Для инвестора принципиально, чтобы в договоре с застройщиком был указан именно тот расчетный счет, на который будут перечисляться деньги. Каждый будущий платеж, особенно если покупка происходит в рассрочку, должен сопровождаться выдачей квитанции.

Для покупателя квартиры значительно надежнее проводить все платежи застройщику через банк, даже если они будут сопровождаться конвертацией валют или комиссией.

Действие 4

Проверяем документы застройщика

Грамотное заключение договора покупки квартиры невозможно без тщательной проверки документов застройщика. В идеале, для изучения бумаг стоит пригласить специалиста — профессионального юриста или риэлтора.

Строительная компания обязана предоставить клиенту:

1. 1 Разрешение на строительство

   Без наличия этого документа покупателю не стоит даже рассматривать вопрос о покупке первичного жилья. Важно, чтобы разрешение было оформлено на то же юридическое лицо, что и все прочие бумаги застройщика.

2. 2 Инвестиционный контракт

   Это базовый документ, который позволяет покупателю квартиры быть в курсе условий строительства дома. В нем указаны обязательства застройщика по созданию инфраструктуры, этапы и сроки строительства, а также перечислено, сколько квартир будет передано новым жильцам бесплатно. Для многих покупателей жилья важно знать, сколько семей из неблагополучных районов могут стать их потенциальными соседями.

3. 3 Проектная декларация

   Этот документ содержит общие сведения об объекте недвижимости, важнейшие из которых — реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок и его кадастровый номер, а также тип новостройки и сроки ввода дома в эксплуатацию. Проектная декларация должна публиковаться на сайте застройщика и предъявляться по первому требованию.

4. 4 Проектная документация и заключение госэкспертизы

   Для обычного покупателя важно само наличие проектных документов и положительного заключения государственной экспертизы. Это значит, застройщик согласовал коммуникации будущего дома и схемы расположения сетей. Инженеры и специалисты по строительству могут квалифицированно оценить архитектурные, технические и конструктивные решения проекта, которые представляются в текстах и чертежах проектной документации.

5. 5 Документы на землю

   Участок, на котором будет возведен дом, может принадлежать застройщику на праве собственности или долгосрочной аренды. Главное, чтобы в свидетельстве было указано, что землю разрешено использовать для многоэтажного жилищного строительства. В противном случае у застройщика могут быть проблемы с вводом жилья в эксплуатацию. А покупка незаконной новостройки в природоохранной зоне и вовсе неоправданный риск — велика вероятность, что через несколько лет готовый дом снесут.

6. 6 Договор страхования или поручительство банка

   С 1 января 2014 года на застройщиков возложены дополнительные обязательства перед покупателем. Выбор между поручительством и страхованием остается за строительной компанией. Это станет дополнительной «подушкой безопасности» для инвесторов — в случае банкротства девелопера их потери компенсируют.

Покупателю не стоит забывать и о своих обязанностях перед застройщиком. При заключении сделки будущий инвестор должен предоставить паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет и нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам?

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия. Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку. Тем не менее купить квартиру в Вологде по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?

Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство. Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа. Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.

Не все готовы перейти на работу по 214-ФЗ, ведь это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками, так как покупатель в любой момент может расторгнуть договор при несоблюдении сроков. Застройщик должен быть максимально открыт, должен регулярно отчитываться, что не всех устраивает.

Алексей Харитонов

Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.

ДДУ: ответственность застройщика регламентирована

ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.

Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).

Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.

ДДУ не способен защитить покупателя, например, от доплаты за «лишние метры», появившиеся в процессе строительства, плохого качества квартиры, зафиксированного при приеме работ, а также срывов сроков строительства, которые застройщик имеет право сдвигать неограниченное количество раз, заранее предупредив дольщика.

Алексей Харитонов

ЖСК: больше свободы – меньше гарантий

Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Вологде и Вологодской области. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.

Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).

Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.

Минусом схемы можно назвать отсутствие ответственности ЖСК за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику. А в случае если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.

Константин Плюхин

Сертификаты: почти не используется

Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.

Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.

Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.

Серые схемы продажи жилья

Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет. Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя. При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость. При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.

Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.

Заключение предварительных договоров позволяет привлечь деньги дольщиков и начать строительство уже на этапе разработки документации по проекту. Это не соответствует требованиям 214-ФЗ и очень рискованно, однако на это идут и дольщики, и застройщик: дольщик покупает недвижимость по самой выгодной цене, а застройщик получает возможность начать работы.

Ирина Доброхотов

Мнение риэлторов

Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом. С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах — продажи по ЖСК. Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.

Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.

Покупка квартиры по Договору участия в долевом строительстве

1. Выбор квартиры

   Покупка начинается с выбора квартиры — это можно сделать на сайте в разделе Квартиры или в офисах Архитектурно-Строительного Центра «Правобережный» при личном общении со специалистами отдела реализации.

2. Бронирование квартиры

   Когда выбор сделан, конкретную квартиру можно БЕСПЛАТНО забронировать на срок от 3-х до 14-и дней — в зависимости от необходимости привлечения ипотечного кредита. В течение оговоренного срока бронирования Вам необходимо предоставить специалистам отдела реализации информацию о возможном графике платежей по будущему договору участия в долевом строительстве, а также информацию о том, кто будет участником по договору. В зависимости от привлечения ипотечного кредита, использования средств материнского капитала или иных особенностей, в состав участников по договору могут, а иногда и должны, включаться супруги или несовершеннолетние дети.

   На этом этапе Вы можете самостоятельно обратиться в банк-партнер с заявкой на ипотечный кредит или воспользоваться помощью специалистов отдела реализации. По окончании срока бронирования Вам необходимо передать специалистам отдела реализации копии необходимых документов (паспортов, свидетельств о рождении, прочих документов) в соответствии с выбором списка участников, сделанном на предыдущем шаге.

3. Изготовление и подписание договора

   После получения документов и информации о выбранном способе оплаты и графике платежей по договору, специалисты отдела реализации начинают создание договора участия в долевом строительстве и его подготовку к подписанию. Подготовка длится от 2-х до 5-и рабочих дней в зависимости от использования ипотечного кредита при оплате договора. Подписание договора всеми лицами, участвующими в договоре, происходит в офисе отдела реализации.

4. Открытие счета эскроу

   После подписания, договор участия в долевом строительстве передается в банк-агент, которым для Архитектурно-Строительного Центра «Правобережный» является ПАО Сбербанк, где в течение 1-го — 2-х рабочих дней производится подготовка к открытию счета эскроу для участника долевого строительства.

   Счет эскроу открывается в ПАО Сбербанк для любого участника долевого строительства, независимо от способа оплаты договора.

Памятка для Участника — процедура открытия счета эскроу.

Памятка для Участника — процедура открытия счета эскроу — ипотека.

   Для завершения процедуры открытия, Участнику необходимо лично с паспортом посетить офис ПАО Сбербанк в городе Верхняя Пышма по адресу Успенский проспект, дом 125 для подписания соответствующего договора. Счет эскроу будет открыт, и у Участника, после  регистрации договора долевого участия в строительстве, появится возможность перейти к следующему этапу — оплате.

5. Регистрация договора

   После подписания, договор участия в долевом строительстве передается специалистами юридического отдела Архитектурно-Строительного Центра «Правобережный» на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, которая занимает от 7-и до 10-и дней. Только с момента государственной регистрации договор участия в долевом строительстве приобретает полную силу, а покупатель квартиры получает официальный статус участника долевого строительства. 

6. Оплата

   Оплата денежных средств должна осуществляться строго по графику платежей, согласованному до заключения договора участия в долевом строительстве и указанному в нем. Она может производиться двумя способами — наличными денежными средствами через отделения ПАО Сбербанк или безналичными переводами по реквизитам, указанным в договоре открытия счета эскроу.

7. Приемка квартиры, подписание акта приема-передачи и получение ключей

   Заключительным этапом схемы покупки квартиры, в рамках заключения договора участия в долевом строительстве, является приемка квартиры участником, которая сопровождается подписанием акта приема-передачи и получением ключей. Подписание акта приема-передачи — это официальное завершение договора участия в долевом строительстве. Сроки для проведения приемки указываются в договоре. Кроме того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, участник получает специальное уведомление с подробным описанием всей процедуры приемки. Поскольку к моменту начала срока приемки квартир дом уже эксплуатируется, завершением процедуры приемки является заключение договора с управляющей компанией.

8. Оформление квартиры в собственность

   В заключение, рекомендуем в кратчайшие сроки после подписания акта приема-передачи самостоятельно зарегистрировать свое право собственности на приобретенную квартиру.

К списку квартир

Что необходимо знать при подготовке к участию в долевом строительстве

 Жилищный вопрос для большинства граждан России всегда стоял достаточно остро. В настоящее время участие в долевом строительстве – главная, а в некоторых случаях и единственная, возможность для миллионов наших сограждан существенно сэкономить при приобретении нового жилья. Долевое участие предполагает внесение денежных средств за покупку квартиры вперёд, за весьма продолжительный срок до постройки и сдачи нового жилого дома в эксплуатацию. В некоторых случаях квартиры приобретаются ещё на стадии котлована, в других в процессе строительства дома. Но в тех, и в других случаях дольщики рискуют.

 Сегодня мы подготовили подборку вопросов-ответов, которые могут быть полезны тем, кто решил вступить в долевое строительство. Разъяснения даёт начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашской Республике Эльби Николаева.

— Решил приобрести квартиру в строящемся доме. Застройщик предлагает подписать предварительный договор. Но как-то боязно подписывать документ с таким названием. Что значит предварительный договор и стоит ли его подписывать?

 — Вступая в долевое строительство необходимо понимать, что в гражданско-правовых отношениях предусмотрены предварительные договоры, но нужно иметь ввиду, что такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре. В этом случае дольщик не защищён от возможной «двойной» продажи и рискует оказаться у разбитого корыта. Помимо «Предварительного договора» иногда застройщики предлагают подписать «Договор об инвестировании строительства». Такой договор тоже не пройдёт регистрацию в Росреестре.

 Запомните, по закону государственной регистрации подлежат только договоры участия в долевом строительстве или договоры переуступки права требования. Поэтому обратите внимание на то, чтобы в строящемся доме заключался «Договор участия в долевом строительстве» либо «Договор переуступки права требования». Только оформление таких договоров даёт долевику гарантии, прописанные в федеральном законе об участии в долевом строительстве.

 — Долго выбирал квартиру, но остановился на строящемся жилье. Скоро дом будет сдан в эксплуатацию. Представитель застройщика убедил меня в выгодности приобретения квартиры в строящемся доме и предлагает заключить договор долевого участия. На какие пункты договора особо следует обратить внимание, чтобы не попасть впросак?

 — Самое главное обратить внимание на раздел договора относительно оплаты. Закон об участии в долевом строительстве содержит требование о том, что оплата по договору участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации договора. Следовательно, если вас просят произвести оплату до регистрации договора в Росреестре, это незаконно, а порой чревато необратимыми последствиями.

 Также внимательно ознакомьтесь с пунктом договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию и сроке передачи квартиры участнику долевого строительства. Избегайте расплывчатых формулировок. Гораздо лучше, если в договоре указан конкретный месяц и год сдачи дома в эксплуатацию, а также точный срок передачи готового объекта.

 Не лишним будет выяснить, как прописан в договоре пункт об оплате коммунальных услуг. Вас должно смутить, если указано, что дольщик должен вносить взносы за коммуналку с момента сдачи дома в эксплуатацию. По правильному обязанность по оплате коммунальных услуг должна возникнуть с момента передачи квартиры. Подписав договор с первым условием, можете попасть на дополнительные траты.

 — Переезжаю в другой регион, поэтому решил отказаться от участия в долевом строительстве, слышал, что можно как-то продать ещё недостроенную квартиру. Подскажите, как правильно это сделать.

 — Вы, как участник долевого строительства, не можете продать квартиру. Вы вправе переуступить ещё недостроенную квартиру, полностью расплатившись с застройщиком, либо с переводом долга на нового покупателя. В случае проведения полной оплаты согласие застройщика на уступку не требуется.

 Необходимо помнить, что договор уступки может быть заключен только на основании прошедшего государственную регистрацию договора долевого участия. Если, к примеру, вы заключали с застройщиком предварительный договор, который не прошёл регистрацию в Росреестре, то договор уступки оформить будет невозможно. Договор уступки может быть оформлен до момента подписания передаточного акта с застройщиком.

 — Узнал от знакомых, что продаётся квартира в недостроенном доме. Предлагают приобрести её по доступной цене по договору уступки. Есть ли какие-нибудь риски в покупке такой квартиры?

 — Риски есть всегда. Но чтобы обезопасить себя при покупке жилья в недостроенном доме, прежде всего, необходимо удостовериться, что квартира «чистая», то есть не имеет никаких ограничений в виде запретов и арестов. Чтобы убедиться в достоверности данного факта, необходимо заказать через МФЦ выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Причём информацию надо запрашивать не на квартиру, поскольку как объект недвижимости она ещё не существует, так как долевое строительство ещё не завершено, а на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом. Именно в этой выписке отражаются сведения о наличии обременений.

 Кроме того, если вы собираетесь приобрести квартиру по договору уступки права требования, следует убедиться, что первый покупатель имеет на руках зарегистрированный в Росреестре договор участия в долевом строительстве. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия.

 Если дом уже достроен, надлежит убедиться, что первоначальным участником долевого строительства не оформлен с застройщиком акт приёма-передачи. Узнать эту информацию можно, обратившись непосредственно к застройщику. После оформления акта передачи заключить договор уступки не получится. Здесь уже надо будет подписывать обычный договор купли-продажи.

 Прежде чем приступить к сделке, полезно выяснить, не относится ли строящийся многоквартирный дом к числу проблемных объектов. Узнать эти сведения можно на сайте Наш.дом.рф. Вполне допустимо, что люди побыстрее хотят избавиться от долгостроя и предлагают привлекательную цену, надеясь на то, что покупателя можно будет ввести в заблуждение.

 — Есть какие-нибудь общие рекомендации, что необходимо предпринять лицам, желающим вступить в долевое строительство?

 — Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на её репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Эту информацию можно найти в свободном доступе в интернете.

 Изучите сайт застройщика. Добросовестные строительные компании размещают на нём как можно больше информации: проектные декларации, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства, обустройство придомовой территории. Кроме того, на сайте можно найти сведения о социальной инфраструктуре и экологическом состоянии района, транспортной доступности.

 Перед тем, как вложиться в долевое участие любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства в интернете на сайте Наш.дом.рф. В системе опубликованы актуальные и подробные данные о застройщиках и строящихся объектах. ЕИЖС полезна также тем, что дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика. Кроме того, можно подобрать себе жилье в разных городах России.

 При встрече с представителем застройщика нужно выяснить, есть ли документ, подтверждающий право застройщика на земельный участок, на котором будут идти строительные работы. Это может быть либо право собственности на землю, либо договор аренды земельного участка, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

 Также необходимо удостовериться, что у строительной компании есть действующее разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона об участии в долевом строительстве, которое должно быть выдано контролирующим органом. На территории Чувашской Республики это – местное Министерство строительства. Не поленитесь ознакомиться с содержанием проектной декларации по строительству МКД.

 Не стесняйтесь задать интересующие вас вопросы о доме и условиях договора. Если представитель скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

 Подводя итог, можно отметить, при подписании договора долевого участия нужно всегда быть внимательным, тщательно проверять все условия, ознакомиться с разрешительной документацией. Анализируйте всю информацию, нелишним будет изучить историю выбранного застройщика. И только если вы уверенны на 100% в строительной организации и в том, что ваше будущее жильё действительно будет построено, регистрируете договор и оплачивайте покупку.

Определение ипотеки с участием

Что такое ипотека участия?

Термин «ипотека с участием» относится к типу жилищной ссуды, которая позволяет различным сторонам объединяться и делиться любым доходом или выручкой от сдачи в аренду или продажи части заложенной собственности. Соглашения могут включать партнерство между заемщиками, между заемщиками и кредиторами или между разными кредиторами.

Ипотека с долевым участием снижает риск для участников и позволяет им повысить свою покупательную способность.Поэтому многие из этих ипотечных кредитов, как правило, имеют более низкие процентные ставки, особенно когда задействованы несколько кредиторов.

Ключевые выводы

• Ипотека участия распределяется между несколькими заемщиками, которые также делят доход или доходы, полученные от аренды или продажи собственности.
• Эти ипотечные кредиты наиболее распространены при сделках с коммерческой недвижимостью.
• Кредиторы долевой ипотечной ссуды, как правило, нетрадиционны, например, предприниматели, которые хотят инвестировать в недвижимость без необходимости напрямую развивать или поддерживать недвижимость.
• Ипотека с долевым участием может снизить риск дефолта, что приведет к снижению процентных ставок.

Как работает ипотека с долевым участием

Когда-то распространенная в прошлом, ипотека участия в некоторой степени все еще финансируется. В них участвуют две или более сторон, которые соглашаются взять на себя риск финансирования объекта недвижимости в обмен на определенный процент прибыли, полученной от его аренды или продажи.

Как отмечалось выше, два или более заемщика могут решить объединиться в этот тип кредита.В других случаях заемщики и кредиторы или несколько кредиторов могут объединиться, чтобы получить долю в капитале. Эти типы ссуд дают заемщикам большую покупательную способность, а также снижают риск дефолта кредиторов.

Ипотека участия часто используется в сделках с коммерческой недвижимостью, таких как покупка офисных зданий и жилых комплексов, которые предполагают постоянный доход от аренды.

Участвующие стороны обычно делят чистый операционный доход (NOI) — сумму доходов от эксплуатации объекта за вычетом операционных расходов.Типичное разделение прибыли будет 55/45, при этом кредитор получит меньшую долю. Кредитор получает часть доходов от перепродажи — часто всю прибыль сверх определенного ориентира, включая погашение основной суммы кредита.

Вы можете использовать ипотеку участия для финансирования покупки коммерческой недвижимости или другого актива, который вы собираетесь сдавать в аренду, например лодки.

Условия погашения долевых ипотечных кредитов различаются в зависимости от кредитора и типа соглашения.Некоторые могут потребовать выплаты только процентов. В других случаях от заемщика (-ов) могут потребовать уплату основной суммы и процентов — точно так же, как при традиционной ипотеке. Однако бывают случаи, когда кредиторы требуют выплаты по размеру. Это когда остаток выплачивается в конце ссуды.

Эмитенты ипотечных кредитов часто являются нетрадиционными кредиторами. Это могут быть предприниматели, которые ищут инвестиции в недвижимость, не заботясь о собственном развитии или обслуживании.В других случаях такими кредиторами могут быть пенсионные фонды, ищущие качественные инвестиции, которые приносят больше, чем облигации, но не обладают волатильностью акций. Принимая участие в такого рода соглашениях, эти инвесторы фактически действуют как молчаливые партнеры.

Особые соображения

Заемщики отказываются от значительного капитала в обмен на более низкую процентную ставку кредитора по ипотеке с долевым участием. Но в зависимости от структуры сделки экономия на процентах может компенсировать потерю капитала.В ближайшей перспективе это может позволить заемщику построить более солидную недвижимость, чем они могли бы себе позволить в противном случае.

Кредиторы должны уделять внимание проблеме мониторинга денежных потоков. Они должны проверять бухгалтерские книги заемщика, чтобы убедиться, что заявленные чистые доходы верны. В противном случае кредитор не узнает, допустил ли застройщик дополнительные расходы, чтобы сообщить о более низкой чистой прибыли. Более того, разработчик может сократить расходы на усовершенствования или даже средства безопасности, поскольку он несет расходы на весь ремонт, но получает только часть чистой прибыли — это форма морального риска.

Особое внимание пенсионным фондам привлекают встроенные средства защиты от инфляции для долевых ипотечных кредитов. Большинство пенсий включают корректировки на стоимость жизни (COLA), которые увеличивают выплаты в периоды инфляции. Поскольку цены на недвижимость обычно отслеживают инфляцию, ипотека долевого участия обеспечивает более высокую доходность капитала в периоды инфляции.

Преимущества долевой ипотеки

Преимущество ипотеки участия для заемщика заключается в более низкой процентной ставке, взимаемой кредитором.Это компенсирует уменьшение доходов по ссуде за счет потока доходов и будущих доходов от продаж.

С точки зрения заемщика, ссуды участия аналогичны вводным ставкам, предлагаемым с ипотекой с регулируемой ставкой (ARM). Однако разница в том, что низкая ставка остается стабильной на протяжении всего срока ссуды. Поскольку они могут участвовать в прибылях, кредиторы также могут снизить риск, связанный с любым возможным дефолтом.

Разделение капитала 101

Разделение капитала 101: Пример сделки

Энди Сиркин (Часть 1 из 2)

Введение

Совместное использование акций звучит как простая форма долевой собственности.И инвестор, и арендатор вносят свой вклад в первоначальный взнос, арендатор живет в доме, поддерживает его и вносит ежемесячные платежи, а стороны разделяют оценку дома. Но более внимательный анализ открывает множество сложных вопросов. В этой брошюре рассматриваются основные вопросы: владение и владение, финансовые взносы, ремонт и улучшение, а также права владельцев в конце доли в капитале.

Этот материал взят из книги The Equity Sharing Manual , впервые опубликованной John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу).Хотя она остается полезной и актуальной, она не так актуальна и полна, как более поздняя статья «Вопросы и ответы по разделу акционерного капитала», и мы предлагаем ознакомиться с этой статьей, прежде чем читать эту.

Иллюстрации и примеры в этой брошюре основаны на долевом владении 3321 Elm Street продавцом / инвестором Лорой Дэвидсон и арендаторами Джорджем и Мэри Смит. Лаура заплатила 150 000 долларов за Elm Street за четыре года до получения доли в капитале и задолжала около 115 000 долларов по ипотеке.Смиты были арендаторами, накопившие сбережения в размере 15 000 долларов. Стороны согласовали цену в 200 000 долларов и новую ипотеку с регулируемой процентной ставкой на 40 лет на сумму 180 000 долларов. Смиты внесли 14 500 долларов наличными, Лаура внесла 500 долларов наличными и 10 000 долларов капитала. Когда мы говорим, что Лаура вложила 10 000 долларов в капитал, мы имеем в виду, что она получила на 10 000 долларов меньше от продажи, чем она получила бы без участия в капитале.

Пример — пример предположений транзакции

Стоимость ул. Вяза
Закупочная цена	200 000 долл. США
Затраты на закрытие (комиссия за ссуду, комиссия за оценку, страхование титула, проверки и комиссии за условное депонирование)	4 000
Гонорары адвокатов	1 000
Итого	205 000 долл. США
Оплата за ул. Вязов
Новый заем	$ 180 000
Smith Cash	14 500
Дэвидсон Кэш	500
Капитал Дэвидсона	10 000
Итого платеж	205 000 долл. США

Стороны договорились о доле владения в размере 55% для Smiths и 45% для Laura.По истечении пятилетнего срока Смиты могут стать единоличными владельцами улицы Вязов, выплатив Лауре взносы плюс 45% вознаграждения. Если бы не было выкупа, собственность была бы продана, вклады владельцев возвращены, а прибыль делится 45/55.

Финансовые взносы

Распределяют ли владельцы долевого участия все расходы?

Владельцы долевого участия разделяют первоначальные затраты на покупку собственности, включая первоначальный взнос и затраты на закрытие сделки. Эти затраты называются «Первоначальные взносы в капитал».Владельцы также разделяют расходы на капитальный ремонт и усовершенствования, которые называются «Дополнительные капитальные вложения». Первоначальный и дополнительный взносы в капитал могут быть разделены в соответствии с любой формулой, разработанной собственниками, и возмещаются до распределения любой прибыли. Прочие расходы, включая выплаты по ипотеке, налоги на имущество, страхование и текущее обслуживание, не распределяются; им платит оккупант. В отличие от капитальных взносов, эти платежи не возмещаются.

Какие затраты считаются первоначальными взносами в капитал?

Перечень затрат, учитываемых первоначальным капитальным вложением владельцев улицы Вязов, типичный:

Пример — авансовый платеж и затраты на закрытие

Авансовый платеж	$ 20 000
Пункты ссуды (комиссия кредитору в зависимости от суммы ссуды — здесь 1% от 180 000 долларов США)	1,800
Комиссии других банков (включая оценку)	250
Страхование титула (для кредитора и владельцев)	850
Комиссия за условное депонирование	700
Сборы за инспекцию	350
Запись и нотариальные сборы	50
Гонорары адвокатов	1 000
Итого	25 000 долл. США

Часто владельцы должны платить сумму страховки и налог на имущество при первой покупке собственности.Не включайте эти затраты в качестве первоначальных взносов в капитал, потому что они не являются частью затрат на покупку; скорее, это предоплата стоимости владения недвижимостью.

Если в долевом участии участвует продавец / инвестор, владельцы должны решить, будут ли затраты продавца на закрытие сделки считаться частью первоначального взноса в капитал. Затраты продавца на закрытие сделки — это те транзакционные издержки, которые обычно оплачиваются продавцами. Они часто включают комиссионные с продаж и налоги на передачу (также называемые «марками»), но этот обычай варьируется от места к месту и всегда является предметом переговоров сторон.Включение затрат продавца на закрытие в качестве первоначального взноса в капитал означает, что арендатор будет оплачивать дополнительные затраты на закрытие только потому, что он получил долю капитала с продавцом, а не с другим инвестором. Исключение этих затрат означает, что продавец / инвестор оплатит затраты дважды: один раз в начале доли в капитале и еще раз во время выкупа или продажи. Чтобы уравновесить эти опасения, мы рекомендуем, чтобы затраты продавца на закрытие сделки не учитывались в составе первоначального взноса в капитал.

После того, как вы согласитесь, какие затраты будут считаться первоначальными взносами в капитал, вы должны решить, сколько будет вносить каждый собственник.Распределение первоначальных взносов в капитал владельцами улицы Вязов типично для доли участия покупателя / продавца в капитале. Smith’s внесла 5% первоначального взноса (10 000 долларов США) и оплатила покупателю закрытие сделки (4 000 долларов США). Стороны разделили гонорар адвоката (по 500 долларов каждая). Лаура внесла 5% от покупной цены (10 000 долларов) в капитал, что означает, что она получила 190 000 долларов в виде выручки от продажи, а не 200 000 долларов, которые она получила бы, если бы не получила долю в капитале.

Что делать, если у арендатора небольшой первоначальный взнос или нет?

Риск инвестора возрастает по мере уменьшения первоначального взноса арендатора.У арендатора, который вносит небольшой первоначальный взнос или не вносит его совсем, на ранних стадиях акционерного капитала мало или совсем нет собственного капитала. Этот недостаток капитала увеличивает вероятность того, что арендатор нарушит свои обещания инвестору, потому что арендатору нечего терять. Кроме того, невыполнение обещаний усугубляет последствия для инвестора, поскольку инвестор не может компенсировать свои убытки за счет собственного капитала арендатора.

Пример — первоначальный взнос арендатора и риск инвестора

Предположим, что Смиты не производят ежемесячных платежей и покидают улицу Вязов через три месяца после закрытия.Убытки будут включать в себя все расходы на владение (ипотека, страхование, налог на имущество и техническое обслуживание), затраты на процесс восстановления (гонорары адвоката, арбитражные сборы, судебные издержки) и любые расходы на перепродажу (комиссионные, заключительные расходы).

Перепродажа ул. Вязов	200 000 долл. США
Погашение кредита (с дополнительными комиссиями банка)	<183 000>
Затраты на перепродажу (6,5% от 200 000 долларов США)	<13 000>
Трехмесячные расходы на владение	<4,602>
Банковские просроченные сборы	<102>
Гонорары адвокатов	<1,500>
Расходы по выкупу заложенного имущества	<1,500>
Общий убыток	<3704>

Лаура потеряет 14 204 доллара — ее первоначальный взнос в капитал в размере 10 500 долларов плюс дополнительные 3 704 доллара — и Смиты потеряют свой первоначальный взнос в капитал в размере 14 500 долларов.Сравните ситуацию, если Смиты не сделали Первоначального взноса в капитал: Лаура теряет 28 704 доллара — ее первоначальный взнос в капитал в размере 25 000 долларов плюс прибавка 3 704 доллара — и Смиты ничего не теряют.

Инвесторы, которые имеют долю в капитале с небольшим или нулевым начальным вкладом арендатора, заслуживают очень высокого процента вознаграждения в обмен на высокий риск. Будьте особенно внимательны, чтобы исследовать кредитоспособность и стабильность работы арендатора, и потребуйте, чтобы арендатор вносил вклад в «Резервный фонд».

А как насчет вложений после покупки?

Жильцы продолжают вкладывать время и деньги в собственность на протяжении всей доли в капитале, но никакие инвестиции не должны возмещаться, если только собственники заранее не согласятся рассматривать это как дополнительный вклад в капитал. Соглашение о возмещении конкретной инвестиции может быть заключено до или во время доли в капитале, но всегда должно предшествовать инвестированию. Это правило гарантирует, что оба собственника будут контролировать, какие инвестиции будут возмещены, и что ни один из них не может делать плохие или неэффективные инвестиции за счет другого.

Пример — возмещение без предварительного соглашения

Предположим, соглашение с улицей Вязов позволяло Смитам вносить любые улучшения, которые они хотели, за свой счет, но при условии, что им будет возмещена стоимость этих улучшений в конце доли в капитале. Мэри Смит, у которой очень своеобразный вкус к мебели, решает поручить своей подруге Джоан, которая только что получила лицензию подрядчика, установить новые кухонные шкафы. Они выбирают фиолетовый шпон с ручками из золотых акульих зубов.Шкафы стоят 30 000 долларов, и установка не так уж плоха для первой попытки.

Во время выкупа Elm Street оценивает акции на сумму 225 000 долларов. Оценщик не уверен, как выглядела кухня раньше, поэтому она не знает, увеличили ли новые шкафы стоимость недвижимости. Не для протокола она отмечает, что никакие кухонные шкафы не могут прибавить 30 000 долларов или больше к стоимости недвижимости, и что эти плохо установленные и уродливые шкафы, вероятно, снизили стоимость. Эта неудачная инвестиция, о которой Лаура не говорила, обойдется ей в 13 500 долларов (45% от 30 000 долларов) плюс любые потери в стоимости собственности.

Этот пример показывает несправедливость принуждения одного владельца платить за решения, которые он не принимал. Чтобы избежать этой несправедливости, потребуйте от обоих владельцев согласия до того, как какие-либо расходы станут возмещаемыми. Если вы согласны с конкретными дополнительными взносами в капитал перед покупкой, включите их в договор о долевом участии. В противном случае создайте короткий письменный договор, подтверждающий, что вложение будет считаться дополнительным капитальным вложением. Установите твердое правило, согласно которому никакие инвестиции не возмещаются без письменного контракта.

Получают ли собственники проценты на вложенные деньги после покупки?

Проценты на дополнительные взносы в капитал не обоснованы, если взнос осуществляется в соответствии с долей владения. В этом случае «процентами» могут быть доли владельцев в увеличении стоимости имущества в результате внесения взносов. Интерес оправдан, если вклад осуществляется не долей владения. В этом случае доли владельцев в увеличении стоимости собственности не будут пропорциональны их взносам, и выплата процентов может частично компенсировать разницу.Также обратите внимание, что проценты на деньги, вложенные во время покупки (в отличие от последующих), являются фатальными для распределения капитала, поскольку они превращают договоренность в ссуду для налоговых целей и лишают владельцев налоговых льгот, связанных с разделением капитала.

Пример — проценты по дополнительным взносам в капитал

Предположим, владельцы улицы Вязов устанавливают новую ванну за 10 000 долларов. Предположим, что ванна увеличивает стоимость недвижимости на 15 000 долларов, что означает, что владельцы получили прибыль в размере 5 000 долларов или 50% от своих инвестиций.Лаура и Смиты разделяют эту прибыль 45/55. Если они разделят стоимость ванны 45/55, каждый из них получит 50% прибыли от своих инвестиций. Но что, если Смиты оплатили всю стоимость ванны в размере 10 000 долларов? Если бы они получали только 55% прибыли (0,55 x 5 000 = 2750), их доходность упала бы с 50% до 27,5% (2 750/10 000). В то же время Лаура заработала бы дополнительно 4500 долларов, даже если бы она ничего не вкладывала в ванну. Один теоретический способ справиться с этой несправедливостью — отдать Смитам всю прибыль в размере 5000 долларов.Но на практике невозможно определить, что ванная добавляла определенную сумму к стоимости недвижимости. Предоставление Смитам процентов на их вложения в 10000 долларов — единственный практический способ их компенсировать.

Возмещаются ли ежемесячные платежи арендатору?

Жильцу обычно не возмещаются ежемесячные платежи, и он принимает на себя риск того, что эти платежи будут меняться от месяца к месяцу или увеличиваться в течение срока долевого участия. Избежание этих рисков является одним из основных стимулов для инвестора участвовать в долевом участии, а не покупать арендуемую недвижимость.

Жильцу следует возместить, если его ежемесячный платеж, даже с учетом налоговых льгот, значительно превышает арендную плату за аналогичную недвижимость. Это будет верно, если владельцы занимают очень большую часть покупной цены (90% или более) или если собственность с долевым участием находится в районе, где цены на жилье относительно высоки, а арендная плата относительно низка. В этих ситуациях возмещенная часть ежемесячного платежа называется «Ежемесячным капитальным взносом».Большинство владельцев долевого участия согласовывают фиксированную сумму ежемесячного взноса в капитал на основе ожидаемых ежемесячных платежей. Согласованная сумма является обязательной независимо от фактических платежей. Такой подход дает арендатору некоторое облегчение от ожидаемых высоких ежемесячных платежей, но возлагает риск увеличения на его плечи. Вот как владельцы улицы Вязов рассчитали ежемесячный взнос Смита.

Руководство по расчету ежемесячного взноса в капитал

Шаг 1. Рассчитайте общую сумму ежемесячных платежей.

Процентная ставка по ипотеке 6,25% *	$ 938
Уменьшение основной суммы залога *	84
Налог на имущество	202
Страхование	30
Взносы ассоциации домовладельцев	100
Итого ежемесячный платеж	$ 1 354

* Разбивка ипотечного платежа между основной суммой и процентами со временем изменится.В этом примере используется разбивка первого платежа.

Шаг 2: Рассчитайте ежемесячные расходы после уплаты налогов.

Проценты, вычитаемые из налога	$ 938
Налог на имущество, вычитаемый из налога	202
Утраченная часть (в связи с арендной платой инвестору) *	<220>
Чистый вычет арендатора	$ 920
Ожидаемая налоговая экономия (920 долларов x.33 **)	306
Затраты после уплаты налогов (1354 — 306 долл. США)	$ 1 048

** Этот расчет предполагает 33% налоговую ставку.

Шаг 3: Рассчитайте дополнительный ежемесячный платеж в течение срока действия доли в капитале.

Ежемесячная стоимость после уплаты налогов	$ 1 048
Рыночная стоимость аренды	<1 000>
«Экстра» ежемесячный платеж	$ 48
Всего более 5 лет (60 x 48)	$ 2 880

Шаг 4: Скидка до текущей стоимости.

Общий дополнительный ежемесячный платеж дисконтируется до приведенной стоимости, поскольку все платежи не будут инвестированы сразу. «Дисконтирование» платежа отвечает на следующий вопрос: сколько денег нужно было бы вложить сегодня, чтобы обеспечить ежемесячный доход, достаточный для осуществления всех платежей? Чтобы в этом разобраться, вам понадобится бухгалтер, компьютер или модный калькулятор. Здесь, используя ставку дисконтирования 8%, ответ — 594 доллара. Это становится ежемесячным капитальным вложением.

Некоторые владельцы рассчитывают ежемесячный взнос в капитал на основе фактических, а не прогнозируемых ежемесячных платежей.Они вычитают арендную стоимость из фактических ежемесячных расходов арендатора после уплаты налогов. Разница, некоторым образом дисконтированная для отражения даты взноса, становится ежемесячным капитальным взносом арендатора. Этот подход сложен с точки зрения бухгалтерского учета и перекладывает часть риска роста непредсказуемых ежемесячных затрат на инвестора. Большинство инвесторов не пойдут на этот риск.

Право собственности на долевое имущество

Каким образом удерживается право собственности на долевую собственность?

Документ о долевом участии в собственности должен определять отношения каждого собственника со всеми остальными собственниками.Часто существует несколько типов отношений, связанных с одной долей капитала. Это происходит, когда некоторые или все владельцы являются супружескими парами.

Пример — Право собственности на долю в капитале

«Джордж К. Смит и Мэри А. Смит, муж и жена, в качестве совместных арендаторов в отношении 55% -ной доли владения без разделения, и Лора М. Дэвидсон, незамужняя женщина, в отношении 45% -ной доли неразделенной собственности, все в качестве общих арендаторов. . »

Язык определяет два отношения: отношение Смитов к Лоре и отношение Джорджа и Мэри Смит друг к другу.

Последние пять слов, «все как арендаторы», устанавливают отношение Смитов к Лоре. Эти отношения — общая собственность. Такое обладание титулом позволяет достичь двух целей. Во-первых, он защищает интересы каждого владельца от конфискации кредиторами другого владельца. Во-вторых, он устанавливает, что в случае смерти Лауры ее интересы не перейдут автоматически к Смиту. Вместо этого интерес Лауры перейдет в соответствии с ее завещанием или, в случае его отсутствия, в соответствии с законом.То же самое произойдет, если оба Смита умрут одновременно. Совместная аренда — это наиболее распространенный способ для не связанных между собой людей владеть правом собственности на долевую собственность.

Слова «как совместные арендаторы» в середине абзаца устанавливают родство Георгия и Марии друг с другом. Эти отношения являются совместной арендой. Это означает, что в случае смерти Джорджа или Мэри другой автоматически получит все 55% акций Smith. Совместная аренда — это наиболее распространенный способ для связанных людей владеть правом собственности на долевую собственность.Он популярен, потому что автоматически передает собственность после смерти без завещания или участия суда. Как правило, перевод бесплатен и не предполагает задержек и периодов ожидания. Тем не менее, состоящие в браке совладельцы должны спросить у юриста по недвижимости или эскроу-агента лучший способ владения, доступный в их штате.

Семейные партнеры, не состоящие в браке, которые покупают как одну пару в рамках доли в капитале, представляют особые проблемы, поскольку они не имеют преимуществ законов о семейных отношениях, регулирующих их отношения и разлучение.По этой причине у них должен быть свой собственный договор о совместной собственности, в котором описаны права и обязанности каждого человека в паре, а также то, что произойдет с их совместной долей, если они разойдутся.

Является ли доля участия партнерством?

Владельцы долевого участия могут создать партнерство, но это плохая идея. При определенных обстоятельствах во многих государствах один партнер может связать другого соглашением, а кредиторы одного партнера могут получить доступ к активам другого.Чтобы избежать этих последствий, в договоре о долевом участии должно быть прямо указано, что партнерство не предполагается.

Размещение долевой собственности

Как оккупант защищает свое право на занятие?

Соглашение о долевом участии дает арендатору исключительное право на занятие. Эксклюзивность не позволяет инвестору претендовать на право жить в собственности с арендатором или вместо него.

При каких обстоятельствах может быть потеряно право на занятие?

Право на проживание условно.Если арендатор не выполняет свои обязательства, включая ежемесячные платежи и обслуживание собственности, его право на проживание теряется.

Может ли проживающий владелец съехать?

Обещание арендатора использовать собственность в качестве дома часто является важным фактором, убеждая инвестора в приобретении доли в капитале. Инвестор предполагает, что владелец-арендатор будет лучше заботиться о собственности, чем арендатор. Если бы арендатор мог выехать по своему желанию, инвестор никогда не мог быть уверен, что его первоначальные ожидания оправдаются.По этой причине большинство договоров о долевом участии требуют, чтобы арендатор использовал недвижимость в качестве основного места жительства на протяжении всего срока действия доли в капитале. Но в случае, если перевод на работу или болезнь вынуждают арендатора переехать, а плохие рыночные условия не позволяют продавать, арендатору должно быть разрешено сдавать недвижимость в аренду с согласия инвестора.

Что делать, если собственники намерены сдавать недвижимость в аренду?

В некоторых сделках по долевому участию собственники планируют сдавать в аренду часть или всю собственность.Это может быть правдой, если в собственности есть две или более квартиры, есть место, где проживает свекровь, или это дом для отдыха, который будет сдаваться в аренду на какое-то время года. Это также может быть правдой, когда арендатор планирует съехать до окончания срока долевого участия. В этих условиях у сторон есть два варианта. Согласно одному из вариантов, арендатор сохраняет арендную плату, оплачивает счета и самостоятельно получает прибыль или убыток. В этом случае инвестор не рискует, но не получает вознаграждения. Согласно другому варианту, оба собственника разделяют доходы и расходы во время аренды.

Ремонт и улучшение

Оба владельца несут ответственность за ремонт и улучшение?

Большая часть обязанностей по обслуживанию, ремонту и усовершенствованию долевой собственности ложится на арендатора. Жильцу необходимо знать, когда требуется работа, и выполнить ее. Единственная обязанность инвестора — одобрять и вносить средства в определенную работу. Наш договор о долевом участии делит работу на пять категорий и определяет, какие виды работы требуют одобрения инвестора и / или вклада.

Пример – Категории ремонтов и улучшений

• Категория 1: Текущее обслуживание
  «Текущее обслуживание» — это работа, необходимая для поддержания собственности в состоянии, эквивалентном ее состоянию на момент начала доли участия в капитале, и стоит менее 500 долларов. Некоторые распространенные примеры текущего обслуживания включают ландшафтный дизайн и мелкий ремонт сантехники и электричества. Эту работу должен оплатить арендатор, расходы не возмещаются, и одобрение инвестора не требуется.
• Категория 2: Ремонт повреждений, нанесенных оккупантом
  «Ремонт повреждений, вызванных оккупантом» — это работа, которая необходима из-за того, что арендатор сделал или не сделал. Ухудшение, вызванное нормальным износом, не считается Ущерб, причиненным арендатором, если только оно не было усугублено невыполнением арендатором планового технического обслуживания. Некоторые распространенные примеры повреждений Occupier включают разрушение полов домашними животными и пожары на кухне. Арендатор должен оплатить эту работу независимо от суммы, затраты не возмещаются, и одобрение инвестора не требуется.
• Категория 3: Необходимый ремонт
  «Необходимый ремонт» — это работа, которая необходима для поддержания собственности в состоянии, эквивалентном ее состоянию на момент начала долевого участия, не связана с Ущерб, причиненным жильцом, и стоит более 500 долларов. Некоторые распространенные примеры необходимого ремонта включают замену крыши и покраску. Каждый собственник оплачивает свою долю стоимости, оба получают компенсацию. Инвестор должен утверждать стоимость работ, но не необходимость ремонта.
• Категория 4: Крупные повреждения
  «Серьезные повреждения» — это необходимые ремонтные работы, стоимость которых превышает 5000 долларов, например, катастрофические убытки от наводнений или землетрясений.Если крупный ущерб не покрывается страховкой или если страховка покрывает менее 75% стоимости ремонта, любой владелец может принудительно продать собственность. Это положение защищает каждого собственника от принуждения другого платить за ремонт, который он не может себе позволить. Важно убедиться, что выбранный вами лимит отражает стоимость и состояние собственности.
• Категория 5: Дискреционное улучшение
  «Дискреционное улучшение» — это любая работа, не попадающая в другие категории.Некоторые распространенные примеры дискреционного улучшения включают добавление комнат и ремонт. Инвестор должен одобрить любое дискреционное улучшение, если затраты будут возмещены. Инвестор также должен одобрить любое дискреционное улучшение, стоимость которого превышает 1000 долларов США, независимо от того, будут ли затраты возмещены. Это требование позволяет инвестору контролировать основные изменения в собственности.

Схема — сводка категорий ремонта и улучшений

Тип	Определение	Совместное использование затрат	Общее решение
Текущее обслуживание	Требуемый ремонт стоимостью менее 500 долларов	Нет	Нет
Оккупанты Урон	Вызвано оккупантом и ненормальным износом	Нет	Да, если сумма превышает 500 долларов США
Необходимый ремонт	Требуемый ремонт на сумму более 500 долларов	Есть	Есть
Крупный урон	Требуемый ремонт на сумму более 5000 долларов	Да, но один владелец может принудительно продать собственность, если страховка не покрывает более 75% стоимости
Дискреционные улучшения	Не требуется обслуживание	Только с согласия владельцев	Да, если стоимость превышает 1000 долларов США или если стоимость будет возмещена

Как арендатор узнает, что работа необходима?

Арендатор проводит регулярные проверки, чтобы определить, когда необходимы работы.

Что делает арендатор, если требуется работа?

После обнаружения проблемы с ремонтом арендатор должен получить хотя бы одну заявку на работу от «Квалифицированного рабочего». «Квалифицированный работник» — это тот, кто имеет все лицензии, требуемые по закону для выполнения работы, и имеет не менее двух (2) лет опыта выполнения аналогичной работы. Если первая ставка превышает 500 долларов, арендатор должен получить еще как минимум две ставки. Требование нескольких заявок обеспечивает точную смету. Точность особенно важна при долевом участии, поскольку стоимость часто определяет, должен ли инвестор вносить средства.Нет необходимости делать ставки только тогда, когда арендатор намеревается выполнить работу сам и не ожидает возмещения затрат.

Что делать, если работа экстренная?

В чрезвычайной ситуации арендатор должен быстрее получить требуемые предложения, а предложения должны предусматривать более быстрое завершение работ. К чрезвычайным ситуациям относятся неисправности систем отопления, водопровода, электричества, кровли или фундамента или любые другие опасные состояния.

Что делать, если инвестор считает, что все ставки завышены?

Возможно, арендатор не будет искать самую низкую ставку, потому что он знает, что только высокая ставка вызовет разделение затрат.По этой причине инвестору дается короткое время, чтобы попытаться получить более низкую ставку, прежде чем владельцы выберут ставку.

Что происходит после выбора ставки?

Арендатор подписывает письменный договор с квалифицированным рабочим, каждый собственник вносит свою долю, если необходимо, и работа начинается немедленно. Оккупанты контролируют работу.

Кто несет ответственность, если работа идет плохо?

Арендатор должен настойчиво обеспечивать соблюдение прав владельцев, если рабочий не выполняет свои обязанности, и добиваться завершения работы первоначальным рабочим или другим квалифицированным рабочим.Требуется письменный договор с рабочим, потому что арендатору очень трудно выполнять эти обязанности без него. Любые расходы (кроме рабочего времени), связанные с заменой плохого рабочего или предъявлением иска к нему, распределяются таким же образом, как и первоначальная стоимость работы.

Что делать, если арендатор хочет работать сам?

Домовладельцы обычно ремонтируют и улучшают свой собственный дом, и это не менее верно для арендаторов долевого участия.К сожалению, работа арендатора является самым серьезным источником споров о долевом участии.

Список — Зоны споров о работе занятых

• Качество изготовления
• Объем работ
• Размер оплаты труда оккупантов
• Количество затраченных труда и материалов
• График платежей или момент времени, когда арендатор получает кредит за работу
• Ответственность за перерасход средств

Пример — общий трудовой спор с арендатором

Предположим, Мэри Смит, которая намеревается получить лицензию на заключение контракта и начать бизнес со своей подругой Джоан (из фиолетовых шкафов), решает отремонтировать ванную комнату на улице Вязов.Они установили бюджет в 10 000 долларов. Все согласны с тем, что каждый владелец будет оплачивать свою долю стоимости материалов, оцениваемую в 4000 долларов, и оплату труда Мэри из расчета 15 долларов в час в течение примерно 400 часов. Все они друзья и не заморачиваются письменным контрактом.

Сначала все идет хорошо. Смит платит за все материалы, полагая, что они выставят счет Лоре за ее долю, когда работа будет закончена. Затем случается катастрофа: водопровод взрывается, повреждая каркас и арматуру. Необходимо закупить новые материалы, но у Смитов кончились деньги.Мэри уже проработала более 1000 часов и потратила 15000 долларов на материалы. Ремонт ванной комнаты уже обошелся в 30 000 долларов, и его необходимо переделать за дополнительную плату не менее 20 000 долларов. Смиты считают, что они много работали и жили в беспорядке в течение нескольких месяцев, и ожидают, что Лора, по крайней мере, оплатит свою долю затрат. Лаура готова заплатить свою долю из первоначально согласованных 10 000 долларов, но только после того, как будет нанят квалифицированный подрядчик или пока Смиты не завершат строительство туалета. Сторонам предстоит решить крупный спор.

Соглашение о долевом участии должно предотвращать этот тип споров, устанавливая правила для работы арендаторов.

Перечень — Правила работы наемных работников

• Правило 1: Одобрение инвестора
  Требуется одобрение инвестора для любых крупных или технических работ. Крупная работа повлияет на капитал инвестора, и он имеет право знать об этом, даже если не ожидается никакого вклада или возмещения.
• Правило 2: Конкурсные предложения для сравнения
  Если арендатор ожидает возмещения затрат, потребуйте, чтобы он получил предложения подрядчика на работы, чтобы помочь установить стоимость.Этот процесс защищает обоих владельцев, гарантируя, что ценность, которую они приписывают работе, не будет ни слишком низкой, ни слишком высокой.
• Правило 3: Письменный договор
  Попросите обоих владельцев подписать подробный письменный договор на выполнение работ. Это гарантирует, что не возникнет недопонимания или споров по поводу того, что было согласовано.
• Правило 4: Избегайте почасовой оплаты труда
  Большинство жильцов неопытны. Они работают медленнее, чем профессионалы, и не могут оценить количество часов, необходимых для выполнения работы.Кроме того, инвестор не будет контролировать количество потраченных часов и будет выписывать пустой чек, если согласится оплачивать неограниченное количество часов. Уменьшите вероятность возникновения споров, используя фиксированную плату, а не почасовую оплату труда.
• Правило 5: Ограничьте затраты на материалы
  Неопытные рабочие часто тратят материалы в процессе обучения. Уменьшите вероятность возникновения споров, установив потолок затрат на материалы.
• Правило 6: Будьте предельно конкретными
  Укажите фиксированную плату, фиксированную дату завершения и фиксированный график компенсации в вашем письменном контракте.

Пример — контракт на работу с арендатором

• Мэри снесет существующую ванную комнату, уберет мусор, сделает каркас из новой древесины, установит плитку на стены и пол (образец плитки прилагается), установит новые приспособления (фотографии или номера моделей прилагаются) и покрасит (образец цвета прилагается) .
• Мэри получит 10 000 долларов за работу в четыре этапа: 25% при подписании этого соглашения, 25% при завершении работы на 25%, 25% при завершении работы на 75% и 25% при завершении.Каждый владелец будет платить свою долю собственности из этих сумм.
• Мэри завершит работу к 1 декабря 1995 года.
• Мэри будет нести ответственность за предоставление всех рабочих и материалов.
• Если возникнут какие-либо разногласия по поводу этого соглашения, собственники будут следовать процедурам разрешения споров, указанным в их контракте о долевом участии.

Оккупант	Дата		Инвестор	Дата

Что делать, если арендатор хочет улучшить собственность?

Улучшения — это очень спорный вопрос при долевом участии и обычно подробно обсуждается сторонами до того, как они согласятся на долю в капитале.Как правило, арендатор хочет использовать свой дом, как и любой другой домовладелец. Это означает свободу проводить любые улучшения и требовать от инвестора разделения затрат или возмещения затрат. Инвестор боится «улучшений», которые фактически снижают стоимость собственности, таких как фиолетовые шкафы, и выписки бланка чека, который позволяет арендатору тратить деньги инвестора или капитал инвестора без согласия инвестора.

Договор о долевом участии должен уравновешивать желания арендатора и интересы инвестора.Если арендатор ожидает, что инвестор внесет свой вклад в стоимость работ, или если арендатор ожидает возмещения стоимости работ в конце доли в капитале, улучшение напрямую повлияет на доходность инвестора. Следовательно, должно потребоваться одобрение инвестора, и инвестор должен иметь право отказать в этом одобрении. Утверждение должно быть в форме подробного письменного описания с описанием объема работ, затрат и вклада каждого собственника в затраты и / или права на возмещение.

Если арендатор не ожидает ни вклада инвестора, ни возмещения затрат, инвестор принимает на себя гораздо меньший риск. Небольшие улучшения без возмещения практически не влияют на инвестора, и арендатору должно быть разрешено производить их по своему усмотрению. Крупные улучшения могут снизить стоимость собственности, если они плохо спроектированы или построены, и инвестор должен иметь возможность не одобрить их, если у него есть разумные основания. В соглашении должен быть указан потолок, позволяющий определить, когда улучшение является «небольшим».В нашем соглашении этот потолок установлен на уровне 1000 долларов (см. Пример 3.6.1.A.).

Жильцы часто запрашивают полное разрешение на проведение улучшений за свой счет и получают компенсацию только в том случае, если стоимость недвижимости возрастает. Это не работает. Невозможно определить, связано ли увеличение стоимости собственности с улучшением, и как. Увеличение стоимости недвижимости может быть частично или полностью связано с удорожанием рынка; без улучшения значение могло даже увеличиться еще больше.Вы не можете предположить, что улучшение было стоящим только потому, что стоимость недвижимости увеличилась. Даже если бы вы могли сделать это предположение, вы не смогли бы установить справедливую сумму для возмещения арендаторам. Единственная информация, которую вы будете иметь, — это стоимость работы, и ее стоимость может не зависеть от ее стоимости. Плохие дизайнерские решения и / или качество изготовления могут означать, что арендатор потратил слишком много, в результате чего стоимость превысила ценность; и наоборот, осторожные траты и удача могут привести к тому, что ценность будет выше затрат. Справедливым возмещением будет стоимость улучшения, сумма, на которую улучшение повысило стоимость собственности, но ни один оценщик не может сказать вам стоимость улучшения.Мораль: держитесь подальше от всеобщего разрешения на улучшение жилья.

Что делать, если арендатор задумал перед покупкой определенные улучшения?

Укажите, какие улучшения будут внесены, когда они будут внесены, как они будут финансироваться и будут ли возмещены затраты в соответствии с вашим соглашением о долевом участии.

---

---

Об авторе

Энди Сиркин помогал структурировать сделки по долевому участию с 1985 года.Помимо консультирования домовладельцев, покупателей жилья и частных инвесторов по вопросам долевого финансирования и подготовки документации для более чем 500 соглашений о долевом участии, он консультировал и готовил копии веб-страниц, контракты и соглашения для шести стартапов по долевому участию, а также работал с местными предприятиями. правительства, церкви и образовательные учреждения для структурирования программ долевого участия. Он также консультировал государственных прокуроров по двум делам, связанным с мошенничеством и незаконным участием в акционерном капитале.Он является автором книги The Equity Sharing Manual , впервые опубликованной John Wiley and Sons в ноябре 1994 года (закажите книгу).

Помогаем арендаторам сэкономить на покупке

Вс | Ваши деньги

Холден Льюис, Bankrate.com — 2 июня 2002 г.

Арендаторы зарабатывают кредиты, которые они могут погасить при покупке нового дома.

Крупнейший в стране собственник квартир помогает бывшим арендаторам вносить авансовые платежи за новые дома от выбранных строителей.

Equity Residential, www.equityapartments.com, инвестиционный фонд недвижимости, которому принадлежит почти 250 000 квартир в 35 штатах, называет это программой «Аренда с долей капитала». Арендаторы автоматически получают кредиты в размере от 15 до 25 процентов ежемесячной арендной платы, в зависимости от того, где они живут. Когда арендаторы выезжают, они могут получить ваучер на сумму всех накопленных кредитов, который они могут погасить при покупке недавно построенного дома, построенного выбранным застройщиком. Они могут использовать кредит на акции как часть первоначального взноса, чтобы покрыть расходы на закрытие или оплатить такие улучшения, как создание более качественных кухонных шкафов, чем стандартные.Они не могут взять кредит на акции наличными.

Программа ничего арендаторам не стоит. Арендаторам не нужно платить комиссию, и программа не увеличивает ежемесячную арендную плату. Жильцы автоматически включаются в программу, когда подписывают договор аренды.

На первый взгляд программа «Рента с капиталом» звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой — классический предупреждающий знак. Но это не так хорошо, чтобы быть правдой. Компания Equity Residential приняла твердое деловое решение, когда запустила программу. Хотя существуют ограничения, которые ограничивают привлекательность программы, она предлагает беспроигрышную ситуацию для Equity Residential, ее арендаторов и строителей.

«Мы получаем от этого продление срока аренды, — говорит Рик Коннер, директор по стратегическому развитию бизнеса Equity Residential.

Средняя продолжительность пребывания арендатора, не пользующегося программой, составляет 12 месяцев; средний срок пребывания человека, который в конечном итоге обналичивает чек на акции, составляет 18 месяцев. Когда арендаторы остаются дольше, затраты Equity Residential снижаются, потому что у компании меньше пустых квартир и ей не нужно так часто перекрашивать и переплачивать.

Equity Residential начала программу в 1998 году.В том году шесть человек выкупили акции при покупке домов. Их число увеличилось примерно до 90 в 1999 году, 150 в 2000 году и 300 в 2001 году. По оценкам, в 2002 году ваучерами будут пользоваться 400 человек. Стоимость сертификатов акций в среднем по стране составляет примерно 2500 долларов, с большими вариациями на разных рынках.

Кредиты переносятся из одного жилого комплекса в другой. Арендатор мог переехать из комплекса Саммервуд около Окленда в Осеннюю бухту около Атланты и продолжать наращивать капитал.Позже их можно было выкупить при покупке таунхауса в Редвуд-Коув, жилом комплексе Beazer Homes за пределами Атланты.

Программа приносит пользу строителям, потому что они могут продавать дома, не платя комиссионных агентам по недвижимости, и они продают напрямую арендаторам Equity Residential через ежемесячные информационные бюллетени управляющей компании и мероприятия, такие как вечеринки у бассейна.

Для арендаторов наиболее важным недостатком программы является ограничение на то, где можно потратить ваучеры.На большинстве рынков Equity Residential имеет сделку с одним или несколькими застройщиками, которые строят жилые комплексы. Ваучеры могут быть обналичены только в новых домах, построенных выбранными строителями. Покупателей не могут представлять агенты по недвижимости.

Ваучеры можно обменять на до 3 процентов покупной цены дома на большинстве рынков и до 2 процентов на других.

Эти ограничения означают, что программа не предназначена для людей, которые планируют покупать ранее занятые дома или дома, не входящие в застройки, построенные выбранными строителями.Ваучеры с ограничением в 2 или 3 процента от покупной цены не должны использоваться в качестве единственного источника первоначального взноса.

«Это почти как автоматическое списание, при котором деньги помещаются на сберегательный счет», — говорит Руди Кавазос, представитель находящейся в Хьюстоне компании Money Management International, которая управляет некоммерческими офисами Консультации по потребительскому кредитованию в четырех штатах.

Среди строителей, участвующих в программе, — Beazer, Cambridge, Centex, KB, Morrison и Ryland.

Доля Жилая — Квартиры в аренду — Аренда квартир

Наша страсть — обеспечить отличный образ жизни там, где люди больше всего хотят жить, работать и отдыхать.
Место, где можно побыть самим собой и укрыться от дневного стресса.
Добро пожаловать домой, где вы можете общаться со старыми друзьями и заводить новых.
Наши льготы для резидентов созданы, чтобы сделать это возможным.

Обслуживание службы

Мы заботимся о том, чтобы ваш дом был гостеприимным и готовым с первого дня и на каждом этапе пути.
Поддержание открытых линий связи и быстрое решение проблем — ключ к счастливому дому.

Испытайте свою любовь

Ваш переезд должен быть исключительным, а дом — подходящим. Мы уверены, что вам понравится ваш новый дом, но если вы решите уехать в первые 30 дней, вы заплатите только за те дни, в которых остановились.

подробнее »

Мы настолько уверены, что вы останетесь довольны своей новой квартирой, что гарантируем это! Если вы недовольны своей квартирой в течение первых 30 дней аренды, мы разрешим вам отменить ее, и вам придется заплатить только за те дни, которые вы прожили с нами. * Это очень просто.

Вы должны сообщить руководству о причине вашего недовольства квартирой и предполагаемой дате вашего выезда.Дата выселения должна быть в пределах первых 30 дней с даты передачи ключей от апартаментов.

* Вы платите арендную плату только за количество дней, в течение которых квартира была у вас в законном владении, а также за ущерб, нанесенный квартире сверх нормального износа. Вы не можете применять какие-либо бесплатные концессии по аренде (на полные или частичные месяцы) к своим обязательствам по выплате арендной платы в соответствии с Гарантией полного удовлетворения. Арендная плата включает общую ежемесячную сумму арендной платы (базовая арендная плата плюс ежемесячные ежемесячные платежи, такие как плата за домашнее животное, крытая парковка, коммунальные услуги, стиральная / сушильная машина и т. Д.). Несмотря на то, что администрация сохранит невозвращаемую плату за въезд и все сборы, связанные с подачей заявления и процессом въезда, невозвращаемая плата за домашнее животное будет возвращена.

Доступ в пути

Отправляйте запросы на обслуживание, платите за аренду
и более через наш веб-сайт только для резидентов и мобильный сайт, чтобы ваши дела продолжались, где бы вы ни находились.

Создание сообщества

Знакомство со своими соседями, обмен интересами и заведение друзей — это часть того, что делает Equity properties такими динамичными сообществами, которыми они и являются.

Знай своих соседей

Создайте свой собственный профиль, чтобы поделиться со своими
соседями на нашем веб-сайте только для резидентов, и присоединитесь к одному из наших мероприятий Mix & Mingle.

Присутствие друга

— это подарок.

И мы добавим еще кое-что.
Пригласите своих друзей в сообщество Equity и получите от нас подарок.

Очень удобный

Эти дополнительные услуги имеют льготы, что делает жизнь в сообществе акций
еще более удобной и полезной.

Колеса, когда они вам нужны

Наше партнерство с Zipcar дает вам специальную скидку, а также 50 долларов США в виде бесплатных миль.

Перейти на сайт »

Мебель в мгновение ока

Мебели нет? Без проблем! Когда вы живете с нами, вы автоматически получаете одобрение Cort Furniture.Получите скидку 25% в первый месяц.

Перейти на сайт »

Жизнь случается

Меняются рабочие места, меняются предпочтения. Жизнь может увести вас в новые места.
Мы сделаем все возможное, чтобы помочь вам в этом.

Возьмите нас с собой

Новые семейные планы? Новая работа в другом конце города?
Мы поможем вам найти еще один дом Equity, который вам понравится, когда придет время сделать шаг.

подробнее »

Если вам нужно переехать, пока вы живете с нами, наша программа трансфера предназначена для облегчения переезда. У нас есть другие сообщества на нескольких крупных рынках, и мы можем помочь вам найти подходящий дом в нужном месте. Свяжитесь с командой сообщества для получения дополнительной информации.

Мечтайте немного мечты

Зарабатывайте кредиты каждый месяц и используйте их на
при покупке дома один день.

Найдите строителя в вашем районе »

подробнее »

Вот как это работает

За каждую ежемесячную арендную плату Equity будет возвращать вам от 15 до 20 процентов в форме безналичных арендных кредитов (начисление зависит от рынка). Вы автоматически зачислены — никаких регистрационных сборов или минимальных требований к проживанию.Начните зарабатывать кредиты в день переезда! Эти кредиты могут быть использованы для покупки нового дома у одного из наших участвующих строителей по всей стране.

Чем дольше вы остаетесь с нами, тем больше вы получаете арендных кредитов.

Когда вы будете готовы купить новый дом, обратитесь в свой офис управления. Ваш менеджер предоставит вам сертификат Rent with Equity® Rewards, отражающий ваши начисленные арендные кредиты.Вы можете обменять свой сертификат на скидки до 3% от стоимости нового дома, построенного любым из наших участвующих строителей, включая скидки на покупную цену, опции и обновления или затраты на закрытие.

Положения и условия

• Каждый житель автоматически включается в программу.
• Зачисление бесплатное.
• Минимальный срок проживания не требуется.
• Кредиты на аренду начисляются на основе суммы арендной платы и количества месяцев проживания, как только выплачивается арендная плата за первый месяц.
• Жители должны выполнять условия аренды и иметь хорошую репутацию. Они должны соответствовать своим финансовым обязательствам перед Equity Residential и должны соблюдать надлежащие процедуры для прекращения аренды, будь то в конце или в середине срока аренды.
• Программа Rent with Equity® Rewards может быть изменена или отменена в любое время без предварительного уведомления.

Предложение строительных кредитов

• Резиденты не могут пользоваться услугами агента по недвижимости при использовании своих арендных кредитов с участвующим строителем.
• Арендные кредиты можно использовать с любым участвующим строителем по всей стране.
• Кредиты на сертификат Rent with Equity® Rewards переводятся в скидки, предоставляемые застройщиком покупателю.
• Арендные кредиты можно использовать вместе с большинством других опубликованных предложений участвующих строителей. Существуют исключения. Кредиты, используемые с KB Home, могут быть объединены с другими поощрениями KB с максимальной общей скидкой 3%.
Сертификат
• должен быть представлен участвующему строителю при подписании договора купли-продажи.
• После подписания договора купли-продажи никакие дополнительные арендные кредиты не могут быть применены к покупке.
• Соседи по комнате зарабатывают кредиты самостоятельно, исходя из общей арендной платы за квартиру.
• Для покупки дома можно использовать только один сертификат Rent with Equity® Rewards. Кредиты не могут быть объединены для одной покупки.
Награды
• Rent with Equity могут быть использованы только жителем жилого сообщества Equity Residential. Житель Equity Residential должен быть одним из покупателей дома, чтобы использовать вознаграждения.
• Кредиты на аренду передаются жильцу и продолжают накапливаться, если они переезжают в любое другое жилое сообщество Equity Residential по всей стране.
• Кредиты не могут быть переданы другому лицу. Их может использовать только тот, кто их накопил.
• Кредиты на аренду действительны в течение 120 дней с даты выезда жителя из жилого сообщества Equity Residential.
• Если Equity Residential продает сообщество, у жителей этого сообщества есть один год с даты продажи, чтобы использовать свои арендные кредиты с участвующим строителем.
• Кредиты не могут быть использованы для авансового платежа.
• Участвующий застройщик определяет, как кредиты применяются к покупке нового дома, но он должен оплатить все кредиты до максимально допустимого процента.
• Если резидент имеет кредиты на сумму, превышающую максимальный процент от покупной цены, скидка прекращается на максимуме.
• Даты начала программы зависят от рынка.

Найдите ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о программе Rent with Equity® Rewards.Просто нажмите на любой из вопросов ниже.

Что такое Rent with Equity® Rewards?

Rent with Equity® Rewards — это комплексная программа покупки жилья, разработанная, чтобы помочь нашим жителям реализовать свою мечту о владении домом. Equity Residential имеет партнерские отношения с ведущими компаниями в сфере покупки жилья, что позволяет нам предлагать вам специальные услуги и финансовые вознаграждения при покупке дома.

Как я могу подписаться на аренду с помощью Equity® Rewards?

Все жители Equity Residential по всей стране автоматически зачисляются в эту программу бесплатно.

Может ли мой друг или член семьи воспользоваться программой Rent with Equity® Rewards?

Rent with Equity® Rewards может использоваться только жителем жилого сообщества Equity Residential.Житель Equity Residential должен быть одним из покупателей дома, чтобы использовать вознаграждения.

Могу ли я использовать агента по недвижимости, назначенного консультантом по покупке дома, если я решу работать с одним из ваших участвующих строителей?

Кредиты на аренду переводятся в скидку, предоставляемую участвующим строителем вам за прямую работу с ними. Equity Residential Жители не могут использовать агента по недвижимости, назначенного консультантом по покупке жилья, при погашении кредитов у участвующего застройщика.

Как я могу найти участвующего строителя в моем районе?

В вашем офисе управления есть информация об участвующих строителях в вашем районе, или вы можете выполнить поиск по штатам, чтобы найти участвующих строителей для вашего района.

Могу ли я использовать кредиты на аренду у строителя по моему выбору?

Только строители, участвующие в программе Rent with Equity® Rewards, будут использовать ваши арендные кредиты.

Могу ли я купить новый дом в любой точке США, используя кредиты на аренду?

Ваши арендные кредиты могут быть использованы для покупки нового дома на любом рынке, где находятся наши участвующие строители.

Как рассчитываются мои кредиты на аренду?

Equity Residential предоставляет вам кредиты каждый месяц в размере от 15% до 20% от вашей базовой арендной платы (процент начисления зависит от рынка).Один доллар равен одному арендному кредиту. Например: если ваша ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов США, а процент начисления составляет 20%, вы будете зарабатывать 200 арендных кредитов каждый месяц.

Как скоро я начну накапливать арендные кредиты?

Вы начинаете зарабатывать кредиты, как только выплачиваете арендную плату за первый месяц.

Где я могу узнать, сколько кредитов я заработал?

Позвоните или посетите свой лизинговый офис в рабочее время, чтобы узнать, сколько арендных кредитов вы заработали.

Я готов купить дом с участвующим строителем. Как использовать кредиты на аренду?

Когда вы будете готовы купить дом, посетите свой арендный офис, чтобы получить сертификат Rent with Equity® Rewards. Затем предъявите свой сертификат торговому агенту участвующего строителя при подписании договора купли-продажи. Кредиты могут быть использованы для оплаты покупной цены, опций, обновлений или закрытия.Участвующий застройщик определит наилучший способ использования ваших кредитов, но вы получите полную стоимость своих кредитов, но не более 2–3% от покупной цены (максимальный процент зависит от застройщика). После того, как вы подпишете договор купли-продажи, вы не сможете добавить дополнительные кредиты к покупке вашего дома. Кредиты не имеют денежной стоимости.

Как мне получить кредит, если я делю квартиру с соседями по комнате?

Соседи по комнате зарабатывают кредиты независимо от общей арендной платы за квартиру.Например: если ежемесячная арендная плата за квартиру составляет 1000 долларов США, а процент начисления составляет 20%, каждый сосед по комнате получает 200 арендных кредитов Rent with Equity® Rewards в месяц. Обратите внимание: на покупку дома можно использовать только один сертификат Rent with Equity® Rewards. Кредиты не могут быть объединены для одной покупки.

Что произойдет с моими арендными кредитами, если я перееду в другой жилой комплекс Equity Residential?

Ваши арендные кредиты перемещаются вместе с вами и продолжают накапливаться, пока вы продолжаете жить в жилом сообществе Equity.

Срок действия моих кредитов на аренду истекает?

Срок действия

арендной платы истекает через 120 дней после того, как вы переедете из жилого сообщества Equity Residential. Если Equity Residential продала сообщество, в котором вы сейчас живете, ваши кредиты будут действительны в течение одного года с даты продажи.

Должен ли я использовать конкретного ипотечного кредитора, чтобы погасить мои кредиты у участвующего застройщика?

№Многие из наших участвующих строителей имеют ипотечных кредиторов, которых вы можете использовать для покупки нового дома. И мы понимаем, что участвующие застройщики могут предлагать особые стимулы в обмен на использование своей предпочтительной ипотечной компании, но использование ваших арендных кредитов с участвующим застройщиком не зависит от использования ипотечного кредитора застройщика.

Рентабельность капитала для инвесторов в недвижимость

Рентабельность собственного капитала — это процентная мера прибыли, полученной от инвестиционной собственности в сфере недвижимости, по отношению к собственному капиталу в этой собственности.Он может быть рассчитан на первый год владения на основе вложенных денежных средств, разделенных на денежный доход от аренды и т. Д.

Его также можно рассчитать в последующие годы на основе прогнозируемой стоимости недвижимости за вычетом остатка по ипотеке. Это будут текущие инвестиции в акционерный капитал, которые вы бы вложили в недвижимость, скорректированные на любое увеличение стоимости и выплаты по ипотеке.

Измерение рентабельности собственного капитала в будущие годы

В отличие от некоторых других расчетов ROI, возврат инвестиций; этот измеряет вашу отдачу от меняющегося числа.Денежные средства, которые вы вкладываете в первоначальный взнос, не изменились, но с годами меняются другие факторы, которые изменяют вашу рентабельность капитала. Это из-за изменений вашего капитала. Во-первых, давайте посмотрим, какие преимущества дает вам владение арендуемой недвижимостью:

• Выплата ссуды : Продолжая выплаты по ипотеке, вы выплачиваете основную сумму ссуды, и ваш капитал увеличивается, потому что ваша задолженность меньше по сравнению с ее стоимостью.
• Повышение стоимости : Ваш дом со временем дорожает.Таким образом, уменьшая размер своей задолженности, вы также увеличиваете ее ценность. Разница между ними растет; беспристрастность.
• Денежный поток : Каждый месяц вы будете делать банковские операции наличными, деньгами, уплаченными в виде арендной платы, превышающей выплаты по ипотеке и другие расходы.
• Экономия по налогу на прибыль : Амортизация — огромное преимущество. Каждый год вы можете вычесть из арендного дохода часть стоимости конструкции в качестве амортизации. Вы ничего не тратили, но вычеты такие же, как и у вас.

Это удивительные преимущества, которые делают недвижимость намного лучше других инвестиционных активов. Однако мы видим, что есть пара из них, которые меняют наш капитал, который неуклонно растет.

Пример рентабельности капитала

Давайте посмотрим на пример эквити в действии. Вы покупаете дом для сдачи в аренду за 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов. В год покупки вы видите, что она стоит 100 000 долларов, но ваша задолженность составляет всего 80 000 долларов, так как у вас есть первоначальный взнос в размере 20 000 долларов в качестве капитала.Допустим, ваш годовой положительный денежный поток составляет 3600 долларов, или 300 долларов в месяц сверх ипотеки и расходов. Итак, наша рентабельность собственного капитала составляет 3600 долларов / 20 000 долларов, или 0,18 = 18% рентабельности капитала. Вы гуру инвестиций!

Теперь давайте перенесемся на 10 лет вперед. Вы выплатили ипотечный кредит, и дом вырос в цене и теперь стоит 118 000 долларов. Ваш остаток по ипотеке снизился с 80 000 до 66 000 долларов. Теперь посмотрите на свой капитал. 118 000–66 000 = 52 000 долларов, ваше новое эквити в нашем простом примере.Теперь снова проведем расчет ROE. Вы получаете немного больше арендной платы, так что ваш денежный поток теперь составляет 4400 долларов в год. 4400 долларов США / 52 000 долларов США = 8,5% прибыли на капитал.

Что произошло? Это просто; по мере роста собственного капитала вы, конечно, не могли бы так быстро увеличить арендную плату. Итак, это все еще отличное вложение? Посмотрите, что вы можете сделать сейчас с 52 000 долларов. Возможно, пришло время продать и реинвестировать.

Плюсы и минусы инвестирования в аренду квартиры | Финансы

Автор: Шерил Д. Нэнси-Нэш | Рецензент: Алисия Бодин, сертифицированный главный финансовый тренер Ramsey Solutions | Обновлено 28 января 2019 г.

Кому не нужен дополнительный источник дохода? Дни, когда нужно было заниматься чем-то одним, похоже, давно прошли.Теперь задача состоит в том, чтобы выяснить, как заработать дополнительные деньги.

Безусловно, идея о сборе ежемесячных арендных платежей за квартиру или апартаменты является привлекательной идеей. Несомненно, во многих городах не хватает арендной платы, а спрос высок, что ставит вас как владельца недвижимости на место водителя. Тенденция людей, желающих жить ближе к работе, вряд ли исчезнет. Недвижимость, расположенная недалеко от центра города или рядом с которой легко добраться до работодателя, сулит хорошие условия для желательной базы арендаторов, которая остается стабильной из года в год.

Если у вас нет времени поиграть в домовладельца, наймите управляющую компанию, которая возьмет на себя все хлопоты. Вам нужно будет сопоставить затраты с вашим временем, энергией и тем, как дополнительные расходы влияют на вашу общую прибыль. Так что, если все это вызвало у вас интерес, сделайте более глубокое погружение и посмотрите на плюсы и минусы.

Налоговые льготы по недвижимости

Инвестиционная недвижимость также имеет налоговые льготы. Вы можете списать свои расходы = «https:> на такие элементы, как реклама, страхование, плата за управление недвижимостью и многое другое, тем самым уменьшив свой налогооблагаемый доход.Кроме того, если вы используете выручку от продажи своей квартиры, чтобы купить еще больше инвестиционной недвижимости, вы можете отложить прирост капитала и вернуть налоги. Насколько это умно?

Амортизация — это большое дело. Вы можете ежегодно списывать часть стоимости своей квартиры. Есть еще хорошие новости. Квартиры обесцениваются более 30 лет, а это означает, что вы ежегодно списываете большую сумму по сравнению с другими типами недвижимости.

В лучшем случае вы не только получите ежемесячный денежный поток, но и со временем ваша собственность будет расти в цене с ростом рыночной стоимости.

Понимание рисков

Безрисковых инвестиций не существует, и вложения в квартиры не исключение. У вас может не возникнуть проблем с поиском арендаторов, но другие вещи могут пойти не так. Может быть, арендатор теряет работу или расстается со своим партнером и не может позволить себе квартиру в одиночку. Кроме того, есть семьи с детьми, которые творчески придумывают новые способы нанесения ущерба вашей собственности.

Квартирное владение — не панацея. Есть вероятность, что могут возникнуть значительные налоговые расходы, когда вы «нажмете» на своих инвестициях.Знайте, что если вы владеете им более года, вы должны будете иметь долгосрочную ставку прироста капитала, которая составляет от 0 до 20 процентов, в зависимости от вашей налоговой категории. Пятнадцать процентов федеральных налогов — это типичный показатель, и ваш штат тоже захочет получить свой кусок пирога.

Это еще не конец плохих новостей. Если вы обесценили недвижимость, вам необходимо «вернуть» часть списанной собственности при продаже по вашей предельной ставке налога на прибыль. В этом случае вам придется платить федеральные налоги и налоги штата.

Тогда есть деньги, которые вам понадобятся в виде резервов на ремонт, а также непредвиденные вакансии. Помните, что многие из ваших ежемесячных расходов являются фиксированными. Эти счета необходимо оплачивать, что бы ни происходило.

Поймите, что даже если у вас есть управляющий недвижимостью, ваша собственность все равно потребует вашего времени и внимания на каком-то уровне. И, в отличие от акций, вы не можете сразу продать свои инвестиции. Если по какой-либо причине вам нужно продать в спешке, вы можете серьезно проиграть.

Модели долевого участия предлагают устойчивое домовладение

Программы долевого долевого владения недвижимостью облегчают более широкий доступ к недорогим возможностям домовладения с низким уровнем риска для семей с низкими доходами. One Roof Community Land Trust удовлетворяет потребность в качественном доступном жилье и обеспечивает поддержку до и после покупки для покупателей жилья в Дулуте, штат Миннесота, и прилегающих районах. Программа Сан-Франциско по владению недвижимостью по ставке ниже рыночной уравновешивает создание благосостояния для существующих владельцев жилищных единиц с ограниченным правом собственности с сохранением доступности для будущих покупателей. One Roof Community Housing был основан активистами на низовом уровне, чтобы предоставить доступные возможности домовладения для жителей Дулута, штат Миннесота.Социальные и экономические выгоды стабильного домовладения, особенно потенциал для повышения благосостояния семей с низким и средним уровнем доходов, хорошо задокументированы.1 Однако домовладение по-прежнему остается недоступным для многих из этих домашних хозяйств, особенно после экономический кризис. (См. «Пути к домовладению для домохозяйств с низкими доходами и меньшинств»). Хотя цены на жилье упали во многих населенных пунктах, а процентные ставки достигли рекордно низких уровней, строгие стандарты кредитования и значительное снижение доходов домохозяйств не позволили многим заинтересованным покупателям с низкими доходами от становления домовладельцами.Центр жилищной политики сообщает, что с 2008 по 2010 год у арендаторов, зарабатывающих не более 120 процентов среднего дохода по региону, доходы своих семей снизились на 4 процента, даже если стоимость жилья выросла на 4 процента. В результате количество арендодателей с тяжелым бременем — те, кто платит более половины своего дохода на оплату жилья — выросло за этот период на 2,8 процента2. Между тем, кризис отчуждения права выкупа повысил осведомленность о рисках, связанных с домовладением для низких цен. -доходные семьи и семьи меньшинств, а также потребность в решениях, которые помогают достичь, а также сохранить домовладение.Столкнувшись с этими проблемами, все большее количество сообществ обращаются к долевому домовладению. Совместное долевое домовладение предлагает альтернативу аренде и традиционному домовладению. Этот термин относится к набору программ, которые создают долгосрочные и доступные возможности домовладения путем введения ограничений на перепродажу субсидируемого жилья. Как правило, некоммерческая или государственная организация предоставляет субсидию для снижения покупной цены единицы жилья, делая ее доступной для покупателя с низкими доходами.Эта субсидия может быть явной в форме прямой финансовой помощи или неявной в форме стимулов для застройщиков для инклюзивного жилья. В обмен на субсидию покупатель соглашается разделить любое повышение цены на жилье во время перепродажи с организацией, предоставляющей субсидию, что помогает сохранить доступность для последующих покупателей жилья. Хотя существует несколько типов программ долевого владения недвижимостью, Рик Джейкобус, директор Cornerstone Partnership Initiative в NCB Capital Impact, и Джеффри Любелл, исполнительный директор Центра жилищной политики, описывают два основных подхода: ссуды с долевым участием и программы удержания субсидий.3 Ссуды с долевым вознаграждением — это вторая ипотечная ссуда, предоставляемая государственным или некоммерческим агентством, которую покупатели полностью выплачивают при перепродаже вместе с процентом от повышения стоимости дома. Эти средства затем реинвестируются, чтобы сделать домовладение доступным для другого покупателя с низким доходом4. При более распространенном подходе к долевому удержанию, ограничения перепродажной цены гарантируют, что субсидия остается за домом5. CLTs), жилищные программы с ограниченным доступом и жилищные кооперативы с ограниченным участием. CLT повышают доступность за счет удаления стоимость земли от продажной цены дома — покупка домовладельцами строение, но арендовать землю у CLT, который сохраняет за собой право собственности. Ограничения по ценам перепродажи встроены в аренда земли для сохранения доступности для будущих покупателей, имеющих право на доход. В настоящее время более 250 CLT работает в 46 штатах и ​​округе Колумбии.6 В жилищной программе с ограниченным действием Ограничения на перепродажу записываются с документ собственности и обычно остаются действует более 30 лет.Оценки указать количество ограниченных в действиях единиц жилья от 100 000 до 300 000 человек по всей стране.7 Жители малообеспеченного жилья кооперативы являются акционерами; вместо единицы жилья покупатели приобретают доля в кооперативе, что дает им право занимать один единица жилья по гораздо более низкой цене. Ограничения на цену перепродажи кооперативных акций обеспечивают доступность. Национальная ассоциация жилищных кооперативов оценивает количество кооперативных единиц с ограниченной или нулевой долей участия в 425 000 единиц.8 Максимальные цены при перепродаже домов с долевым участием в этих моделях устанавливаются с использованием формул, основанных на оценочной стоимости дома на момент перепродажи, изменениях индекса потребительских цен или увеличении медианного дохода в районе. Несмотря на то, что различные типы программ долевого участия различаются по структуре, все они отличаются общим упором на владение собственником, долгосрочную или постоянную доступность и распределение капитала.9 Эти определяющие особенности позволяют моделям долевого участия облегчить более широкий доступ к доступным ценам. домовладение для малообеспеченных семей.«Не менее важно», — отмечает Джон Эммеус Дэвис, один из ведущих национальных авторитетов в области долевого жилищного строительства, — эти альтернативные модели сохраняют «эту возможность для одного и того же класса людей в течение очень длительного периода времени, предотвращая при этом потерю населения ( и частные) субсидии, которые в первую очередь сделали это жилье доступным »10. На рынках, где цены на жилье растут быстрее, чем доходы домохозяйств, и в облагораживающихся районах, механизмы долевого участия создают для рабочей силы жилье, которое остается доступным в долгосрочной перспективе, предоставляя работникам больше местных варианты жилья, позволяя общинам сохранять основных сотрудников.Для местных органов власти, имеющих дело с большими объемами незанятого и заброшенного жилья в результате кризиса отчуждения, долевое домовладение предлагает возможность преобразовать пустующие объекты в постоянно доступное жилье и сохранить любые государственные субсидии, вложенные в них. Программы долевого участия также помогают снизить некоторые риски, связанные с домовладением, для семей с низкими доходами и меньшинств. Как отмечает Джеффри Любелл: «Есть два основных способа, с помощью которых долевое домовладение снижает риски.Во-первых, покупая дома по ценам ниже рыночных, покупатели жилья с долевым участием в значительной степени защищены от падения стоимости жилья. По-прежнему можно потерять деньги при покупке дома с долевым участием, но это намного сложнее, поскольку цены должны значительно упасть, прежде чем владельцы долевого участия будут вынуждены продать с убытком. Во-вторых, покупка менее дорогого совместного долевого дома может высвободить средства в бюджетах некоторых покупателей для инвестирования в другие классы активов, такие как пенсионные сбережения, сбережения на образование и т. Д., улучшая диверсификацию активов »11. В то же время домовладельцы имеют возможность наращивать капитал. Оценка семи программ долевого владения домом, проведенная Urban Institute, показывает, что, несмотря на ограничения на перепродажу, домохозяйства, участвующие в этих программах, получали значительную прибыль от продажи своих домов. Исследование, в котором также анализировались результаты, связанные с доступностью, надежностью владения и мобильностью для программ, показывает более низкие уровни просрочек и потерь права выкупа среди владельцев долевого жилья по сравнению с владельцами жилья по рыночной цене.12 Отдельное исследование, проведенное по заказу Национальной сети общинного земельного фонда (CLT Network), показало, что в конце 2010 года только 1,3% жилищных ссуд CLT имели серьезные просрочки по сравнению с 8,6% обычных жилищных ссуд по рыночной ставке13. Многие из этих льгот проиллюстрированы в следующих примерах двух типов программ долевого участия, действующих в населенных пунктах с совершенно разными условиями на рынке жилья: CLT, обслуживающий север Миннесоты, и жилищная программа с ограниченным доступом, которая продвигает доступное домовладение в Сан-Франциско, Калифорния.Эти программы, обе из которых включены в исследование Urban Institute, показывают, что модели долевого участия могут эффективно продвигать долгосрочные доступные возможности домовладения как на сильных, так и на слабых рынках жилья. Один из 10 CLT в штате Миннесота, Земельный фонд северных сообществ (NCLT) был основан в 1990 году активистами на низовом уровне, чтобы предоставить доступные возможности домовладения семьям с низкими и средними доходами в городе Дулут и его окрестностях. В январе 2012 года NCLT объединилась с Neighborhood Housing Services of Duluth, организацией с аналогичной миссией, и образовала One Roof Community Housing.Как и большинство общинных земельных трастов в стране, One Roof Community Housing структурирован как некоммерческая некоммерческая организация, освобожденная от налогов, управляемая советом директоров, который ежегодно избирается более чем 500 членами14. Модель CLT — это трехсторонняя структура управления, которая уравновешивает интересы нескольких групп заинтересованных сторон. Типичный совет CLT включает равное представительство арендаторов земельного фонда; жители общины; а также государственные должностные лица, местные лидеры или защитники, которые следят за интересами сообщества.Правление 15 One Roof, состоящее из 16 членов, следует этой классической структуре; Одна треть правления организации состоит из представителей малообеспеченных районов, в том числе четырех домовладельцев CLT. Деятельность One Roof Community Housing направлена ​​на удовлетворение уникальных жилищных потребностей обслуживаемого сообщества. Средний доход домохозяйства Дулута составляет 41092 доллара, что почти на 30 процентов ниже, чем в среднем по штату. Более одной трети жителей платят более 30 процентов своего дохода на расходы по ипотеке в городе, где средняя стоимость домов, занимаемых владельцами, составляет 151 300 долларов.16 «В Дулуте действительно старый жилищный фонд и очень низкие доходы, и хотя некоторые говорят, что в городе много доступного жилья, для семей с низкими доходами это сложно, когда им приходится тратить много своего времени и доходов на обновление домов, — отмечает Джефф Кори, исполнительный директор One Roof.17 Чтобы удовлетворить эту потребность в качественном доступном жилье, земельный фонд строит и восстанавливает дома, которые он продает семьям, получающим менее 80 процентов среднего дохода в районе (AMI) — фактического среднего дохода домохозяйства. нынешних домовладельцев земельного фонда составляет около 60 процентов AMI. Семья Олсона владеет домом, принадлежащим обществу с одной крышей, и сдает землю под ним в аренду за небольшую ежемесячную плату. Земельный фонд в настоящее время восстанавливает пустующие, испорченные объекты недвижимости, которые он приобретает в результате продажи права выкупа в округе, Национальной программы первого выбора и других банковских программ18. Работы по восстановлению проводятся собственной строительной компанией One Roof, Common Ground. «Нам пришлось действовать иначе, чем в местах с высокой стоимостью собственности, таких как Бостон или Остин», — говорит Кори.«У нас не так много жилья, которое строится в масштабе, как в некоторых общинах — мало застройщиков жилья, занимаемого владельцами, и нет генеральных подрядчиков, которые специализируются на строительстве доступного жилья. Нам не удалось привлечь подрядчиков к участию в торгах на нашу работу, поэтому мы начали строить сами ». Отремонтированные дома, все из которых включают элементы зеленого строительства, продаются покупателям, имеющим право на доход, по ценам на 20-25% ниже оценочной стоимости19. Как и в случае с большинством CLT, One Roof создает эту субсидию, сохраняя право собственности на землю под домами .Покупатели заключают договор аренды земли на 99 лет и ежемесячно платят небольшую арендную плату земельному фонду. Чтобы дома, которые должны быть постоянно заняты собственником, оставались доступными для последующих покупателей с низким доходом, One Roof использует формулу перепродажи, основанную на оценке; домовладельцы получают 25 процентов от любой оценки оценочной стоимости собственности и 100 процентов инвестиций в соответствующие критериям капитальные улучшения, произведенные в доме. За исключением ограничений перепродажи и проживания, домовладельцы One Roof пользуются многими из тех же прав и вознаграждений, что и владельцы домов по рыночной ставке, такими как предсказуемые выплаты по ипотеке, конфиденциальность и возможность накопления богатства.Владельцы платят налоги на недвижимость и могут свободно переделывать или улучшать свои дома CLT, которые в конечном итоге могут быть переданы наследникам.20. Когда домовладелец хочет продать дом земельного фонда, у него есть возможность выбрать One Roof в качестве своего агента по недвижимости. У организации есть своя риэлторская компания, брокерская компания, через которую она размещает и продает дома земельного фонда. Опять же, рынок жилья с более низкими ценами означал, что One Roof необходимо было в полной мере участвовать в индустрии недвижимости. «Наши цены не так сильно отличаются от рыночных ставок, что, если бы мы показывали нос риэлторам, мы могли бы разместить рекламу в газете, и люди прибегали бы к нам.Они наши коллеги и деловые партнеры, и работа с ними помогает нам выполнять нашу миссию в обществе », — отмечает Кори. Обучение покупателей жилья необходимо для того, чтобы помочь покупателям стать информированными и успешными домовладельцами. One Roof предлагает бесплатные индивидуальные консультации для покупателей жилья и требует, чтобы покупатели, подающие заявку на получение домов земельного фонда, прошли восьмичасовой курс обучения для покупателей жилья, сертифицированный HUD, и посетили ознакомительную сессию о программе общинного земельного фонда. Хотя это не требует от заявителей получения ипотеки с фиксированной процентной ставкой, земельный фонд требует предварительного утверждения ипотеки от одного из четырех участвующих кредиторов с единой крышей и имеет право просматривать и утверждать ипотечные кредиты перед покупкой.Строгие стандарты кредитования, последовавшие за кризисом потери права выкупа, привели к тому, что многие покупатели жилья в земельные фонды не смогли получить ипотеку. Четверть CLT, участвовавших в опросе 2011 года, проведенном в партнерстве с CLT Network, сообщили, что покупатели, прошедшие квалификацию по их программам, часто не могли приобрести дома, потому что не могли претендовать на получение ипотеки. Почти половина респондентов назвали более высокий кредитный рейтинг и требования к первоначальному взносу в качестве основных препятствий для обеспечения финансирования.21 Создание и поддержание партнерских отношений с кредитными учреждениями является одним из способов гарантировать, что покупатели жилья CLT смогут преодолеть это препятствие на пути к приобретению жилья. One Roof Community Land Trust приобретает и восстанавливает пустующие, разрушенные объекты недвижимости и продает отремонтированные дома семьям из района Дулут, зарабатывающим не более 80 процентов среднего дохода в районе. Покупателям жилья с одной крышей предлагается беспроцентная вторая ипотека для покрытия первоначального взноса и затрат на закрытие в размере от 2000 до 6000 долларов. Дополнительные 2 000 долларов в виде финансирования с помощью работодателя также доступны покупателям, которые работают в двух районных медицинских центрах, если они покупают дома недалеко от места работы.22 Чтобы помочь владельцам содержать свои дома в хорошем состоянии, One Roof распространяет информационные бюллетени, предлагает бесплатные уроки по уходу за домом и управляет библиотекой предоставления инструментов. Жители общины могут бесплатно брать в библиотеке инструменты для выполнения необходимого ремонта и других проектов по благоустройству дома. Кроме того, организация помогает домовладельцам CLT, которые не могут выплатить свои ипотечные платежи из-за временных неудач, таких как неотложная медицинская помощь, путем предоставления небольших беспроцентных ссуд, выплачиваемых непосредственно кредитору.Домовладельцы, потерпевшие дефолт из-за длительных финансовых трудностей, направляются в лютеранские социальные службы для получения консультации по предотвращению потери права выкупа. Этот тип поддержки перед покупкой и постоянное управление «помогают объяснить, почему владельцы домов CLT редко становятся просроченными», — говорит Эмили Таден, менеджер по исследованиям и разработке политики сети CLT и автор исследования об уплате права выкупа CLT. «Юридические контракты на долевое домовладение не являются самодостаточными, и проблемы, с которыми сталкиваются домохозяйства с низкими доходами, не исчезают полностью только потому, что их дом доступен по цене.CLT знают об этом, поэтому они постоянно управляют своим домом и домовладельцами ». 23 Однако такое долгосрочное опекунство обходится дорого, и CLT требуют больших капиталовложений для создания жилищного портфеля. Большая часть капитального финансирования One Roof поступает из средств программы HOME и Community Development Block Grant (CDBG), предоставляемых местными муниципалитетами; другие источники включают Государственное агентство жилищного финансирования Миннесоты и Жилищный фонд Большой Миннесоты. Кроме того, организация получает значительный комиссионный доход, включая арендную плату, плату застройщика и комиссию за недвижимость, для финансирования своей деятельности. Оценка One Roof, проведенная Институтом урбанистики (до слияния), показала, что земельный фонд успешно поддерживает доступность и увеличивает благосостояние своих домовладельцев. Хотя минимальный доход, необходимый для покупки дома земельного фонда, немного увеличился, дома остаются доступными для большинства домохозяйств с низким доходом. Домовладельцы One Roof в среднем получали доход от перепродажи 38,7% в годовом исчислении, а 95% домовладельцев, купивших за 5 лет до периода исследования, сохранили свой статус домовладельцев.Кроме того, только 1,1% домов CLT — почти все из которых финансировались за счет 30-летней ипотечной ссуды с фиксированной ставкой — находились в процессе отчуждения по состоянию на декабрь 2009 года по сравнению с 4,4% домов в районе Дулута24. для Института земельной политики Линкольна, в котором авторы сравнивали программу земельного фонда с одной крышей с другой жилищной программой для малоимущих в Дулуте, обнаружили, что траст использовал более эффективное использование субсидий и сохранял доступность для нескольких поколений покупателей с низкими доходами. .25 На сегодняшний день компания One Roof переработала субсидии на сумму более 3,25 миллиона долларов, провела 67 перепродаж и помогла 295 малоимущим семьям получить домовладение; от одной трети до половины этих семей составляют матери-одиночки с детьми-иждивенцами. One Roof Community Housing уникален по объему услуг, которые структурированы таким образом, чтобы отражать рыночные условия и потребности сообщества. «Я думаю, что мы разные в том, что очень немногие земельные фонды делают все то же, что и мы. Есть пара CLT, в штате которых есть риелторы, довольно много выступают в роли застройщиков, а у некоторых может быть собственная строительная компания, но я не знаю ни одного земельного фонда, который бы отвечал за все три », — замечает Кори.Он подчеркивает, что CLT, работающие на рынках недорогого жилья, должны иметь жизнеспособный бизнес-план и отличать свой продукт от того, что есть на рынке: «Мы должны быть сильнее типичного некоммерческого застройщика жилья, потому что мы не уходим за домами. построены. Мы несем ответственность за поддержание сильного организационного потенциала для выполнения роли управления нашими домами и домовладельцами в будущем ». Имея под управлением 228 подразделений, организация в настоящее время работает над расширением своей географической зоны обслуживания.26 В отличие от жилищного фонда с одной крышей, программа владения по ставке ниже рыночной (программа ниже рыночной) в Сан-Франциско помогает домохозяйствам на одном из самых дорогих рынков жилья в стране со средней стоимостью дома 785 191 доллар США, что более чем в четыре раза превышает медианное значение по стране27 Согласно исследованию, подготовленному для жилищного управления мэрии Сан-Франциско, в 2011 году только 7 процентов домов, выставленных на продажу по рыночной цене, были доступны для семей, зарабатывающих 80 процентов AMI.28 Неудивительно, что доля домовладений в Сан-Франциско, составляющая 37,5 процента, составляет почти половину от общенационального показателя домовладельцев.29 С 1992 года город расширяет свой жилищный фонд по доступным ценам в рамках Программы доступного жилья с инклюзивным доступом. Программа, в которую неоднократно вносились поправки на протяжении многих лет, в настоящее время требует, чтобы 15 процентов жилищных единиц во всех застройках, состоящих из 5 или более единиц, были зарезервированы для семей с низким и средним доходом. Требование о резервировании увеличивается до 20 процентов, если единицы предоставляются за пределами площадки или если разработчики решают платить взносы вместо предоставления доступных единиц.В рамках программы «Ниже рынка» городские власти предоставляют инклюзивные единицы в выставленных на продажу застройках по доступным ценам ниже рыночных для тех, кто впервые покупает жилье и зарабатывает не более 100 процентов AMI. Продажные цены на квартиры с двумя или тремя спальнями ниже рыночной в жилом комплексе Millwheel South в районе Догпатч в Сан-Франциско варьируются от 280 000 до 350 000 долларов. Стеф Дьюи с рефлексом Более 850 объектов программы «Ниже рынка» — большинство из них — кондоминиумы — входят в портфель города.Эти единицы находятся в ведении Жилищного управления, которое также управляет Программой доступного жилья для инклюзивного жилья. Департамент публикует информацию о квартирах ниже рыночной, которые можно купить на своем веб-сайте, и требует, чтобы разработчики рекламировали эти квартиры как минимум в пяти местных газетах, которые охватывают городские домохозяйства с низким и средним доходом и меньшинства30. , имеющие право на доход покупатели должны участвовать в семинаре для впервые покупателя жилья, проводимом назначенными консультационными агентствами по жилищным вопросам.Эти агентства получают от города средства CDBG для содействия консультированию по вопросам домовладения и наращивания потенциала в общинах меньшинств. Покупатели должны финансировать свою покупку с помощью ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой на срок от 15 до 40 лет от утвержденных кредиторов. Сотрудники жилищного управления проверяют ипотечные кредиты, чтобы убедиться, что покупатели не подвергаются хищнической практике кредитования. Как для новых, так и для перепродажных единиц покупатели выбираются посредством публичной лотереи из числа квалифицированных кандидатов. Жилищное управление предлагает потенциальным домовладельцам помощь с первоначальным взносом и заключительными расходами в размере от 10 000 до 36 000 долларов.31 Фонды структурированы как долевые ссуды на повышение стоимости, которые должны быть погашены домовладельцем во время перепродажи вместе с определенным процентом повышения цены собственности; сумма прироста стоимости дома, подлежащая разделу с городом, зависит от части первоначальной покупной цены, покрываемой ссудой. Чтобы защитить долгосрочную доступность единиц жилья ниже рыночной, ограничения на перепродажу фиксируются в свидетельстве о собственности; покупатели подписывают вторичный договор доверительного управления и связанные с ним документы, подтверждающие наличие ограничений.Такие ограничения или ковенанты являются широко используемым механизмом сохранения доступности. Сотни юрисдикций по всей стране применяют ограничения на действия, чтобы наложить контроль на доступные жилые единицы, построенные посредством инклюзивного зонирования, и многие CLT используют их вместо долгосрочной аренды земли, особенно для строительства кондоминиумов. Однако, в отличие от аренды земли CLT, продолжительность периода доступности в жилищных программах с ограниченным законодательством может варьироваться в зависимости от законодательных актов штата. Некоторые штаты устанавливают ограничение на период доступности, в то время как очень немногие прямо определяют или разрешают бессрочные ограничения доступности.32 Ограничения, налагаемые на объекты в Сан-Франциско ниже рыночной, действуют в течение всего срока реализации проекта и остаются в силе после потери права выкупа; для квартир, которые были созданы до июня 2007 года, ограничения применяются в течение 50 лет, но перезапускаются каждый раз при продаже единицы.33 Квартиры, которые должны быть постоянно заняты владельцем, могут быть переданы наследникам только в том случае, если наследники соответствуют всем требованиям. квалификация программы (имеющий право на доход, впервые покупатель жилья). Жилищное управление следит за соблюдением требований, требуя от владельцев ниже рыночных подавать ежегодную справку о заселении и сообщать о любых изменениях в статусе собственности.Офис также оставляет за собой право первого отказа в покупке выставленных на перепродажу объектов ниже рыночной. В 2007 году город пересмотрел свою программу домовладения в ответ на меняющиеся рыночные условия. Ранее цена при перепродаже единиц ниже рыночной определялась по одной из двух формул: изменение индекса потребительских цен или формула, основанная на ипотеке. Последняя формула рассчитывает цену перепродажи путем получения выплаты по ипотеке, доступной (определяемой как не более 33 процентов валового дохода) для семьи, получающей 100 процентов AMI.Наряду с 10-процентным первоначальным взносом формула учитывает процентные ставки, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и расходы на страхование на момент перепродажи. Эта формула «обеспечила идеальную доступность», — отмечает Мирна Мельгар, которая в то время курировала изменения в программе «Ниже рынка» в качестве директора по домовладению Жилищного управления34. Однако, когда процентные ставки начали расти в 2006 году, домовладельцы, купившие свой документ, — ограниченные единицы, когда ставки были низкими, оказались вынуждены продавать в убыток.В ответ город изменил формулу перепродажи. «Мы приняли решение пожертвовать идеальной доступностью, чтобы обеспечить большую предсказуемость для индивидуальных домовладельцев», — объясняет Мельгар. По новой формуле цена перепродажи рассчитывается на основе изменений в AMI, что обеспечивает более стабильную возможность наращивания капитала для владельцев. Продавцы получают цену перепродажи без учета ссуд, затрат на закрытие и любой совместной признательности, связанной с оказанием городской помощи в оплате первоначального взноса. Продавцам также возмещаются расходы на капитальный ремонт домов 10 лет и старше, хотя эта сумма ограничена 7 процентами от цены перепродажи дома.35 Мельгар отмечает, что формула AMI может со временем сделать единицы ниже рыночной, особенно при высоких процентных ставках. Но, учитывая сильный рынок жилья в городе, программа по-прежнему удовлетворяет потребность в доступном жилье для семей с умеренным доходом. «Ряд домовладельцев смогли построить« гнездышко »и перейти к домовладению по рыночным ценам, что и является целью программы», — отмечает Мелгар. Оценка Urban Institute программы «Под рынком» подтверждает этот вывод на основе анализа 771 продажи и перепродажи в период с 1999 по 2009 год.Результаты исследования показывают, что в течение этого 10-летнего периода единицы жилья ниже рыночной были приобретены впервые покупателями со средним доходом домохозяйства около 60 000 долларов США по средней цене, составляющей почти половину оценочной стоимости единиц. Более того, домовладельцы, участвовавшие в программе, смогли получить годовой доход в размере 11,3% от перепродажи36. Программа владения Сан-Франциско, однако, не лишена проблем, и главная из них — ограниченный доступ к кредитам для многих семей с ограниченным доходом. Немногие кредиторы готовы предоставить первую ипотеку для единиц ниже рыночной.Покупатели из нижней части шкалы доходов, которым удается получить ипотеку, часто сталкиваются с высокими сборами ассоциации домовладельцев в некоторых районах, что значительно снижает доступность. Еще одна проблема связана со значительным объемом ресурсов, необходимых для охвата и обслуживания большого процента городских домохозяйств из числа меньшинств. Жилищное управление преодолевает некоторые из этих проблем, поддерживая сеть сторонних организаций. «Ключ — в хороших партнерах», — отмечает Мельгар. «Город делает хорошую работу по обучению кредиторов и титульных компаний, консультационных агентств по финансированию, а также по привлечению заинтересованных сторон к любым политическим решениям.Все это важно для того, чтобы программа оставалась здоровой и продуктивной ». 37 Долевое домовладение продолжает набирать популярность как жизнеспособная альтернатива традиционному домовладению. Программы долевого участия доказали свою эффективность в предоставлении стабильных и доступных возможностей владения домом для семей с низкими доходами, которые в противном случае были бы исключены из цен на рынке жилья. В то же время эти программы обеспечивают максимальное использование государственных ресурсов, инвестируемых в доступное жилье. Домовладельцы реализуют многие из тех же преимуществ, которые предлагает традиционное домовладение, только с гораздо меньшим риском.Неотъемлемые гарантии, такие как обязательное образование для покупателей жилья и требования к ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой, постоянный мониторинг и другие меры по управлению, которые являются частью моделей долевого участия, поддерживают жизнеспособность домовладения. Не менее важно, что программа One Roof CLT в Дулуте и программа «Ниже рынка» в Сан-Франциско показывают, что, независимо от рыночных условий, модели долевого участия, которые уравновешивают сохранение доступности и создание богатства, могут помочь домохозяйствам с низкими доходами создать капитал и переехать вверх по жилищной лестнице. : A Гибридная модель Кристофер Э. Герберт и Эрик С. Бельски. 2008. «Опыт домовладения малообеспеченными домохозяйствами и домохозяйствами из числа меньшинств: обзор и обобщение литературы», Cityscape 10: 2, 7–10. Лаура Уильямс. 2012. «Ежегодный взгляд на проблемы доступности жилья для работающих домашних хозяйств Америки», Housing Landscape 2012, Center for Housing Policy. Рик Джейкобус и Джеффри Любелл.2007. «Сохранение доступного домовладения: континуум стратегий», Центр жилищной политики, 6. Ипотечные кредиты с долевым участием, финансируемые из частных источников, в которые долевой капитал не реинвестируется для сохранения долгосрочной доступности жилья, не классифицируются как долевая собственность на жилье. Якобус и Любель, 6; Джон Эммеус Дэвис. 2006. Долевое домовладение: изменение ситуации в отношении жилья с ограничением перепродажи, занимаемого собственником жилья , Национальный институт жилищного строительства, 5–6. Райан Шеррифф и Джеффри Любелл. 2009. «Что в имени? Разъяснение различных форм и целей политики «Совместное участие в программе домовладения» и «Совместное признание», Центр жилищной политики. “США Справочник CLT », веб-сайт Национальной сети общинного земельного фонда ( www.cltnetwork.org/About-CLTs/US-Directory-of-CLTs ). По состоянию на 4 ноября 2012 г. Дэвис, 18. Национальная ассоциация жилищных кооперативов.2012. «Жилищные кооперативы в США», 86. . Дэвис, 3. Джон Эммеус Дэвис. 2007. «К общей повестке дня: рост жилищного фонда с долевым участием», Shelterforce 29: 1, 26–7. Интервью с Джеффри Любеллом, июль 2012 г. Кеннет Темкин, Бретт Теодос и Дэвид Прайс. 2010. «Уравновешивание доступности и возможностей: оценка доступных программ домовладения с долгосрочным контролем доступности», Вашингтон, округ Колумбия: Институт городского развития. Эмили Таден. 2012. «Стабильное домовладение в условиях нестабильной экономики: просрочки и потери права выкупа остаются низкими в общинных земельных трастах», 9–10. Эмили Таден. 2012. «Результаты комплексного исследования CLT 2011», 9. . Дэвис 2006, 19. Бюро переписи населения США. Исследование американского сообщества, 2006–2011 гг. Интервью с Джеффом Кори, июль 2012 г. В рамках Национальной программы первого выбора, государственно-частного партнерства между HUD и Национальным фондом стабилизации сообществ, получателям грантов Национальной программы стабилизации HUD, включая местные органы власти и некоммерческие организации, предлагается право преимущественной покупки домов, лишенных права выкупа.Приобретенные дома можно отремонтировать, сдать в аренду, перепродать или снести. Министерство жилищного строительства и городского развития США. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого взгляда, чтобы помочь общинам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа закладных», пресс-релиз, 1 сентября 2010 г. Интервью с Джеффом Кори. «Land Trust Home по сравнению с обычным домом, » Веб-сайт жилого фонда с одной крышей ( www.1roofhousing.org/buy-a-home/what-is-a-clt/lt-home-vs-conventional/ ).По состоянию на 10 июля 2012 г. Эмили Таден. 2012. «Результаты комплексного исследования CLT 2011 года», 35–46. Веб-сайт жилищного сообщества с одной крышей ( www.1roofhousing.org ). По состоянию на 10 июля 2012 г. Интервью с Эмили Таден, июнь 2012 г. Кеннет Темкин, Бретт Теодос и Дэвид Прайс. 2010. «Оценка совместного владения недвижимостью: пример земельного фонда северных сообществ», Вашингтон, округ Колумбия: Urban Institute, 11, 20. Микки Лаурия и Эрин Комсток.2007. «Эффективность общинных земельных трастов: сравнение доступного домовладения», Кембридж, Массачусетс: Институт земельной политики Линкольна, 22. Интервью с Джеффом Кори. Бюро переписи населения США. Исследование американского сообщества, 2006–2010 гг. Жилищное управление мэрии Сан-Франциско. 2012. «Справочник: исследование рынка жилья», 35. . Бюро переписи населения США. Краткие сведения о штатах и ​​округах ( www.census.gov/quickfacts/fact/table/US/PST045216 ).По состоянию на 4 ноября 2012 г. Город и округ Сан-Франциско. 2007. «Программа доступного жилищного инклюзивного жилья: Руководство по мониторингу и процедурам», 55–9. «Обзор программы владения BMR», веб-сайт Управления жилищного строительства мэрии Сан-Франциско ( sf-moh.org/index.aspx?page=291 ) . По состоянию на 22 июня 2012 г. Национальная общинная земельная сеть. 2011. «Внедрение ограничений на владение», Кирби Уайт, изд., Техническое руководство CLT , 6. Город и округ Сан-Франциско, 20–5. Интервью с Мирной Мельгар, август 2012 г. Веб-сайт жилищного управления мэрии Сан-Франциско. Кеннет Темкин, Бретт Теодос и Дэвид Прайс. 2010. «Оценка совместного владения недвижимостью: пример общегородской инклюзивной программы доступного жилья в Сан-Франциско», Вашингтон, округ Колумбия: Институт городского развития, 5–6, 11. Интервью с Мирной Мельгар. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт 2024 © Все права защищены.