Инвестиции в коммерческую недвижимость в Германии

Основополагающим фактором успеха при инвестициях в Германии является ваш партнер в этой стране. Его связи, профессионализм, опыт, команда специалистов, имидж и методология реализации транзакций будут оказывать непосредственное влияние на успех ваших инвестиций в Германии. Вашей основной задачей на первоначальном этапе является выбор правильного партнера. Сконцентрируйте своё внимание именно на проверке партнера, потом — на продукте.

Наш Холдинг реализует проекты с доходной недвижимостью Германии с 1977 года, инвестируя капитал в коммерческую недвижимость, — как самостоятельно, так и по заказу инвесторов. На основе полученного опыта реализованных проектов мы разработали прозрачный и понятный механизм построения модели, позволяющий инвестором эффективно решать свои инвестиционные задачи комплексно. В частности, можно кратко отобразить весь путь в несколько этапов.

1. Стратегический этап

   Выбор оптимальной инвестиционной стратегии
   Определение подходящей юридической структуры
   

   Детальный расчёт налогообложения

2. Подготови­тельный этап

   Выбор идеального объекта в соответствии с заданным инвестиционным фокусом
   Проведение экспертиз объекта — юридическая, экономическая,
   техническая
   Подтверждение источника происхождения инвестиционного капитала
   Составление бизнес-плана

3. Этап финан­сирования и оформления сделки

   Оформление банковского кредитования (при необходимости)
   Разработка, согласование и нотариальное заключение договора купли-продажи
   Переход права собственности

4. Этап управления объектом недвижимости

   Управление компанией и инвестиционным объектом
   Ежеквартальные финансовые отчеты
   

   Налоговая отчетность
   Контроль исполнения договоров

5. Этап возврата инвестиций

   Возврат инвестиций инвестору
   Стабильное, периодическое получение дохода
   Возможность продажи компании с действующим объектом недвижимости

Германия — оптимальный и привлекательный рынок для инвестиций в недвижимость

• стабильная экономика
• умеренный (без скачков) рост рынка комерческой недвижимости
• прогнозируемые риски
• низкие ставки по кредитам
• защищенные законодательством инвестиции
• неприкосновенность частной собственности
• разумный уровень цен в сравнении с другими европейскими странами.

Инвестиционная стратегия — почему она необходима?

Многие инвесторы, которые обращаются к специалистам BiG Property, еще не сформировали четкой инвестиционной стратегии. Зачастую наши клиенты и партнеры опираются на свой опыт, полученный в других странах. Для того чтобы выбрать объект, подходящий конкретному инвестору, необходимо определить цель инвестиций и ответить на ряд вопросов, среди прочего:

• Какие риски и уровень доходности приемлемы для вас?
• Планируете ли вы привлекать финансирование или приобретать объект полностью за собственные средства?
• Какова стратегия выхода из проекта?

Рассматривая рынок инвестиций в Германии, можно выделить три основные инвестиционные стратегии:

Стратегия 1.

Высоколиквидный стрит-ритейл:

пешеходная зона в центре городов ТОП-7

На высоколиквидные объекты в центре Мюнхена сегодня нацелены инвесторы всего мира. Это посещаемые торговые центры, регулярно растущие в цене и пользующиеся неизменным спросом.

Однако иностранному инвестору стоит учитывать ряд факторов:

• повышенный спрос оказывает непосредственное давление на рентабельность
• высокие эксплуатационные расходы
• доходность на уровне 0-3% годовых
• дополнительный риск — высокая конкуренция торговых сетей в центре города

При выборе объекта обращайте внимание на потенциал местного рынка и экономические показатели. При общем населении Германии 82 млн человек стоит учитывать, что 70 млн живут за пределами мегаполисов.

Стратегия 2.

Надежные объекты, сданные в долгосрочную аренду ТОП арендаторам и генерирующие ежемесячный доход вне зависимости от конъектуры

40 лет работы на рынке Германии сформировали стратегию BiG Property: мы ориентируемся на торговые объекты, доходные дома, дома престарелых и бизнес-центры стоимостью от 3 млн евро.

• Формула успеха: якорный арендатор с рейтингом ААА + долгосрочный договор аренды 15-25 лет.
• Анализ расположения: объект интересен и удобен для клиентов = перспективен для арендатора = приносит доход инвестору.
• В центре внимания — объекты Core и Core Plus: новые объекты с гарантией от застройщика и объекты, прошедшие модернизацию.

Взвешенная стратегия — для консервативных инвесторов, не склонных к риску и заинтересованных в получении стабильного ежемесячного дохода.

Стратегия 3.

Оппортунистическая. Строительные проекты

Строительный риск считается одним из самых высоких в Германии:

• несоблюдение сроков реализации проекта, банкротство субподрядчика
• договор аренды подписывается перед началом строительства — в случае несоблюдения сроков он попадает под угрозу
• на выходе объект отличается от изначального плана; длительный процесс получения разрешений

Именно поэтому BiG Property выступает в строительных проектах исключительно с интересами капитала. BiG Property покрывает дефицит собственного капитала девелопера и в результате выкупает готовый проект. Так инвестор принимает непосредственное участие в проекте, переложив строительные риски на застройщика.

Строительные проекты оптимальны для инвесторов с подобным опытом. Начинающему инвестору не обойтись без поддержки опытного партнера.

Оптимальные инвестиционные продукты

Какая стратегия подходит именно вам?

Уже при первой встрече можно определить, какая инвестиционная модель подходит идеально для вас и как достичь ваших целей. Мы рассматриваем только проверенные механизмы сохранения капитала и получения дохода в Германии.

Для согласования переговоров и определения инвестиционной стратегии свяжитесь с нами.

Подробно о том, как выбрать подходящий инвестиционный объект! | Инвестиционная компания IIG

Или что необходимо учитывать при  выборе инвестиционного объекта?

Есть ли у конкретного объекта потенциал, можно выяснить только после анализа всех шансов и рисков. Для этого нужно не только хорошо разбираться в недвижимости, но и иметь чутье на изменения и потребности рынка.

В Германии доходная или ее еще называют инвестиционная недвижимость делится на 3 категории: жилая, коммерческая и особая.

Жилая недвижимость

Доходные дома и жилые комплексы в Германии для иностранного инвестора выглядят на первый взгляд одинаково. Почему же инвестирование в Германии имеет очень большую популярность у инвесторов со всего мира и считаются самым надежным и стабильным видом инвестиции? На это влияют многие факторы:

1. Структура собственников

В Германии только 40% жилых квартир и домов находится в собственности у тех, кто в них проживает. Если сравнивать с другими европейскими странами, где этот процент составляет от 52% до 83%, то количество собственников в стране очень низко. Данный факт привел к тому, что рынок аренды стал очень популярным в стране, причем среди разных слоев населения. В Европе есть еще только одна страна с аналогичной ситуацией – Швейцария, но там, к сожалению, воспользоваться таким видом инвестиции могут только местные жители.

2. Устоявшаяся система прав и обязанностей арендаторов и арендодателей

Отношения между арендаторами и арендодателями в области жилой недвижимости четко прописаны в Гражданском кодексе, который обеспечивает защиту интересов как одной, так и другой стороны. Например, в Гражданском кодексе прописаны сроки и причины расторжения длительных договоров аренды, порядок передачи арендуемого жилья, условия повышения арендной ставки, обязанности арендаторов и арендодателей.

Баден-Вюртемберг

3. Цены на жилую недвижимость

В Германии цены на недвижимость стабильны. Рост цен на недвижимость не выше роста потребительской корзины и составляет в среднем 1,5%. Вместе с потребительской корзиной растут и цены на аренду. Именно факт отсутствия завышенных цен и спас рынок немецкой недвижимости от последнего финансового кризиса.

4. Демографическое развитие в стране

Несмотря на низкий уровень рождаемости в стране, наблюдается рост квартиросъемщиков и арендуемой площади. Большая часть квартиросъемщиков будет состоять из одного или двух человек. Число семей-квартиросъемщиков, состоящее из трех и более человек, будет неуклонно падать. Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Количество пустующих помещений также отличается на востоке и западе. В восточных землях это 11%, в западных 3%.

На данный момент самыми лучшими инвестиционными городами считаются города в восточных землях, где есть высшие учебные заведения

5. Надежный денежный поток и устойчивая рентабельность

Надо отметить, при инвестиции в зарубежную недвижимость, по сравнению с нестабильной ситуацией на мировом финансовом рынке жилая немецкая недвижимость дает устойчивую и регулярную прибыль.

6. Выгодные условия финансирования

Немецкие банки охотно финансируют жилую недвижимость. Российские инвесторы также могут воспользоваться финансовыми программами нескольких немецких банков. Благодаря минимальным рискам данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита очень низкие и составляют на сегодня 4,5% фиксированных процента на 10 лет.

7. Развитая система управления недвижимостью

Система управления недвижимостью в Германии существует уже более 60 лет. За это время были созданы подробные законодательные нормы для управляющих компаний. В последние годы стали появляться и русскоязычные компании, с одной из них мы тесно сотрудничаем.

8. Коммунальные услуги

Оплата большей части коммунальных услуг перекладывается на арендаторов. Арендодатель оплачивает только услуги управляющей компании, которые составляют приблизительно 17 евро за квартиру в месяц, а также расходы по техническому содержанию здания, примерно 25 цента за кв.м. Здесь нужно учитывать, что если в доме есть свободные квартиры, то налог на землю, страховки и часть коммунальных услуг оплачивает арендодатель в долевом соотношении, пока данные помещения не будут сданы.

9. Состояние жилого фонда

Более половины объектов недвижимости в стране старше 40 лет. Поэтому при выборе объекта недвижимости нужно обязательно обращать внимание на год постройки или год капитального ремонта. Например, в восточных землях в 90-х годах была отреставрирована большая часть домов, в западных землях в большей части домов в последние 30-40 лет капитального ремонта не проводилось.

10. Основные обязанности арендодателя

• Предоставление жилой площади, пригодной для жилья на срок действия договора.
• Техническое состояние здания и прилегающая территория не должны нести угрозы для окружающих. Сюда, например, в зимний период времени может относиться уборка снега и удаление сосулек.
• Если дом является памятником архитектуры, то элементы старины должны быть сохранены собственником.
• Оплата муниципальных услуг. Например, если перед домом асфальтируют дорогу по решению муниципалитета.

11. Риски

• Низкий уровень технического состояния здания, который может привести к постепенному расселению дома.
• Неуплата арендной платы. Правда, здесь есть много способов снизить данный риск до минимума, включая специальное страхование на этот случай.
• Потеря жильцов. За домом нужно постоянно следить и создавать комфортные условия для проживания. Эту задачу перенимает на себя управляющая компания.

 

Коммерческая недвижимость

Инвестируя в коммерческую недвижимость Германии, можно как и очень хорошо заработать, так и много потерять. С одной стороны – высокая рентабельность, с другой стороны – скрытые коньюктурные колебания. Планируемое повышение стоимости объекта может не оправдаться из-за изменения требований по использованию объекта или увелечения эксплуатационных расходов. Анализируя коммерческую недвижимость, мы обращаем особое внимание на перспективность. К этому относится, как оценка месторасположения, так и оценка здания. Дополнительно делается анализ состава арендаторов и анализ получаемой прибыли на длительный срок. При этом мы прорабатываем различные сценарии, как, например, увелечение издержек на содержание или смена арендатора.

Коммерческая недвижимость имеет в кругу отдельных инвесторов большую популярность. Такой вид инвестиции считается менее надежным, чем инвестиции в жилую недвижимость, но более рентабельным.

1. Законодательная база

Отношения между арендатором и арендодателем урегулированы только частично в законе. Сторонам предоставлена большая свобода в выборе прав и обязательств друг перед другом, которые подробно регулируются договором аренды.

2. Цены на коммерческую недвижимость

Цены на коммерческую недвижимость формируются большей частью, основываясь на финансовых показателях объекта. На стоимость объекта влияют продолжительность договора аренды и доход от аренды. Самыми надежными договорами считаются такие, которые заключены на срок от 10 до 15 лет. Самые высокие показатели по рентабельности имеют коммерческие объекты, где срок договора не ограничен и договор аренды может быть достаточно быстро (от 3-х месяцев до 1 года) расторгнут.

3. Финансирование

Банки оценивают инвестиции в коммерческую недвижимость, как инвестиции повышенного риска, поэтому некоторые банки готовы финансировать приобретение объекта только в том случае, если размер коммерческой площади в составе объекта не превышает 30%. Большое внимание в банках обращают также и на срок договора аренды. Если договор заключен на 10-15 лет с известным в стране арендатором, то есть все шансы получить кредит на такой объект.

4. Коммунальные услуги

Оплата каких коммунальных услуг ложится на плечи арендатора, а каких на арендодателя, регулируется в договоре аренды, а не в законе, как у жилой недвижимости. Поэтому здесь встречаются и договоры, где арендатор несет все расходы, включая расходы на управление и техническое содержание здания, так и договоры, где арендодатель дополнительно несет расходы по оплате налога на землю и расходы по страховкам. Последний вариант может значительно снизить рентабельность объекта. За свободные помещения, как и в жилой недвижимости, платит арендодатель.

5. Управление

Если по договору аренды управлением объекта занимается арендодатель, то он может перепоручить это обязательство управляющей компании. Стоимость таких услуг – 5% от арендной ставки.

6. Риски

• По истечении срока арендного договора арендатор освобождает чаще всего целиком все помещение и арендодатель лишается сразу всего дохода от объекта. До момента въезда нового арендатора арендодатель несёт все расходы по содержанию данного объекта недвижимости.
• Банкротство арендатора. В таком случае даже договоры, заключенные на 10-15 лет, теряют свою привлекательность.
• Срок поиска нового арендатора в разы больше, чем у жилой недвижимости и составляет в среднем 1 год.
• Коммерческие помещения, которые не сданы в аренду, теряют в своей стоимости иногда в несколько раз в отличии от жилой недвижимости.

 

Особая недвижимость

К особой недвижимости относятся отели, общежития, больницы, дома престарелых и другие.

1. Законодательная база

Отличительной особенностью таких объектов является то, что на них распространяются особые нормы, которые надо учитывать. Например: нормы по пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и т.д. То есть собственник возлагает на себя больше ответственности за такие объекты, соответственно несет больше расходов, связанных с управлением и обслуживанием.

При невыполнении какого-либо предписания, муниципальные власти могут закрыть ведение данного бизнеса. Выполнение их требований порой связано с большими денежными затратами, а иногда просто невыполнимо.

При выборе такого объекта для инвестиции необходимо особенно тщательно проверить его на возможные будущие требования муниципалитета, техническую и финансовую возможность их выполнения.

2. Коммунальные услуги

Коммунальные расходы, как правило, намного выше обыкновенного, что связано со спецификой бизнеса. Например, расходы на мебель и инвентарь, повышенная частота уборки помещений, большее количество мусора, а чаще и вывоз специального мусора, расходы на персонал.

3. Управление

Управление такими объектами чаще всего осуществляется специально созданным для этого юридическим лицом, например ГмбХ, которое может принадлежать или собственнику, или арендатору, одновременно занимающемуся управлением объектами.

4. Финансирование

Получить финансирование на такие объекты крайне сложно. Чаще всего такие объекты финансируются под отдельные государственные программы, например, через Банк реконструкции и развития.

 

Инвестиции в недвижимость Германии — JustReal.ru

Германия – одна из наиболее привлекательных стран Евросоюза для инвестиций в недвижимость. Это подтверждает стабильный рост цен на жилье в центральных районах крупных городов, положительный рост наблюдается с 2009 года. За 10 лет квартиры в Мюнхене подорожали более, чем в два раза, в Гамбурге – на 70%. Только за 2018 год цены в этих городах выросли на 13-15%, а в Берлине – на 21%.

Развитый рынок труда привлекает специалистов в крупные города, численность жителей в них увеличивается примерно на 1% в год, при этом темпы строительства не успевают за ростом населения.

По мнению аналитиков крупнейшего банка Германии Deutsche Bank, в перспективе цены продолжат расти, поскольку рынок еще не насыщен и спрос на недвижимость превышает предложение. Прогнозы Европейской комиссии также подтверждают, что рост цен хотя и может замедлиться, но не прекратится в ближайшие годы. По типу иностранных инвестиционных активов доминируют коммерческая и жилая недвижимость, а также девелоперские проекты.

Инвестиции в жилую недвижимость Германии

Самый простой и понятный способ инвестирования для непрофессионалов – покупка недвижимости в Германии  для сдачи в аренду. В будущем апартаменты можно использовать для собственного проживания или выгодно перепродать, но не ранее, чем через 10 лет после покупки. До истечения этого срока придется заплатить налог на прирост капитала в размере 42% от полученной прибыли.

Начинающим инвесторам стоит выбирать наиболее ликвидные активы – апартаменты малой и средней площади, расположенные в центральных районах крупных городов. Наиболее популярны у зарубежных покупателей недвижимости Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Дюссельдорф и Штутгарт. На «большую семерку» приходится почти 70% иностранных инвестиций.

В Германии выгодно сдавать недвижимость в аренду. Каждый второй житель страны снимает квартиру, во Франкфурте и Мюнхене число арендаторов достигает 77%. Большинство квартиросъемщиков предпочитают долгосрочную аренду и остаются на одном месте в среднем 12 лет. Права владельцев недвижимости в Германии надежно защищает закон. В договоре аренды обязательно прописывается её минимальный срок, арендатор оставляет депозит и предоставляет справки о доходах, подтверждающие его способность оплачивать жилье.

Ведущий тренд в инвестициях в жилую недвижимость – покупка микроапартаментов площадью 25-40 кв. м. На небольшие меблированные квартиры очень высок спрос со стороны студентов, специалистов, молодых пар, которые хотят жить в центре, поблизости от университетов и офисов крупных корпораций.

Около 40% домохозяйств в Германии состоят только из одного человека, в крупных городах, таких как Гамбург, Берлин и Мюнхен эта цифра составляет 55%. Люди становятся все более мобильными, легко переезжают в связи с появлением новых рабочих мест и часто не спешат обзаводиться просторным жильем. 

Уже сейчас спрос на маленькие квартиры превышает предложение. Микроапартаменты – более высокодоходная инвестиция, чем стандартные квартиры. Долгосрочная аренда обычной квартиры приносит 2-3% годовых, микроапартаментов – до 4,5%. При этом входной порог для данного вида инвестиций довольно низкий и начинается примерно от 120 тыс. евро.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии и девелопмент

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Германии (доходные дома, отели, магазины, офисы, складские помещения) приносят большую прибыль, чем в жилую, но инвестору необходимо иметь больше опыта и профессионализма, чем покупателю обычной квартиры.

Особенно важен опыт при покупке небольшого гостиничного бизнеса, где собственнику часто приходится самому решать проблемы управления. Владельцы коммерческой недвижимости должны уметь гибко реагировать на изменения рынка. Жилая недвижимость, тем более в крупных и развивающихся городах, будет пользоваться спросом всегда, тогда как офисы и ритейл могут в будущем значительную часть бизнеса перенести в онлайн-пространство. 

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость значительно выше, чем в жилую. Покупателям, располагающим капиталом до 600-700 тыс. евро, стоит обратить внимание на классические жилые объекты, возможно – приобретение нескольких квартир.

Для покупки гостиницы, торгового центра или офисного здания понадобятся вложения от одного до десятков млн евро. При этом, несмотря на высокую стоимость коммерческих объектов, инвестор не обязательно должен иметь всю сумму на руках. Нерезиденты Германии могут оформить кредит на 50 % от стоимости недвижимости под 2 % годовых.

Наиболее высокой доходностью обладают инвестиции в проекты девелопмента и редевелопмента. Среди крупных инвесторов распространены инвестиции в новое строительство или объекты под реконструкцию, где проводятся сделки как самостоятельно, так и в партнерстве с другими инвесторами.

Доходность от перепродажи квартиры после проведенной реновации, включающей перепланировку, ремонт, дизайн, покупку мебели, может достигать 15%. Инвестор также может принять участие в реновации целого здания или строительстве, предоставив свой капитал девелоперу в качестве мезонинного кредита и получать до 8% прибыли в год, не управляя проектом самостоятельно.

Главное, что стоит помнить при инвестициях в коммерческую недвижимость и девелопмент – с высокой доходностью сопряжены большие риски. Сроки строительства могут затянуться, проект не всегда окупается и иногда приносит прибыль меньше рассчитываемой, поэтому рискованными вложениями лучше заниматься инвесторам с опытом.

Привлекательность Германии для инвестиций в недвижимость однозначно высока, а конкретную форму вложений можно выбирать исходя из своих предпочтений и возможностей, учитывая особенности различных видов.

Сравнительная характеристика инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость

Особенности	Инвестиции в жилые объекты	Инвестиции в коммерческие объекты и девелопмент
Бюджет	Низкий. От 100-120 тыс. евро	Высокий. От 1 млн евро
Доходность		Высокая (до 6-7% в год для существующих и до 15% для строящихся объектов
Риски	Низкие	Выше среднего
Ликвидность	Высокая. Квартиры в центральных районах крупных городов продаются, как только появляются на рынке. Также жилье можно использовать для собственного проживания.	Ниже среднего, кроме офисов категории А, стрит-ритейла на центральных улицах города.
Роль инвестора	Пассивная	Активная
Необходимость иметь опыт или профессиональные навыки в сфере инвестиций	Нет	Да

Инвестиции в строительство Германии – что важно знать

Вложив деньги в строительство, можно за год-два увеличить капитал на 20-30% даже на таком стабильном рынке, как немецкий. Но там, где выше прибыли, выше и риски. Разбираемся, с чем сталкиваются иностранные инвесторы в Германии, как реализуются девелоперские проекты и на что обращать внимание, чтобы сделка прошла удачно.

На вопросы об инвестициях в строительные проекты отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.

---

– Много ли сейчас строят в Германии? Большой ли выбор проектов, в которые можно войти в качестве инвестора?

– Если сравнивать с Москвой или Петербургом, то строят меньше. В Германии нет массовой застройки, строят локально, точено. Новых проектов немного, поэтому на них всегда хороший спрос.

– В чем принципиальные преимущества, а в чем недостатки схемы инвестирования в строительство?

– Главное преимущество – высокая прибыль. Доходность таких проектов 20-25%.

Есть разные схемы инвестирования в строительство. Можно готовую новостройку оставить себе и заняться управлением квартирами, а можно после завершения проекта здание продать. Если инвестор оставляет объект себе, то становится собственником совершенно нового здания, которое приносит стабильный доход от аренды и постепенно растет в цене. А если продает, то сразу получает 20-25% доходности.

Минусы: инвестиции в строительство подходят либо для подготовленных инвесторов, либо для тех, кто готов доверять своему партнеру в Германии, например, нам. Процесс достаточно сложный, в проекте участвует много субподрядчиков: котлован роет один, здание возводит другой, коммуникации – третий… Взаимодействие с ними занимает много времени и требует определенного опыта. Соответственно, инвестор должен либо сам в это вникать, либо доверять своему партнеру и большую долю ответственности переложить на него.

 

– Там, где высокая доходность, выше и риск. Какие ключевые риски есть в этой сфере?

– В девелоперских проектах два ключевых риска.

Первый – затягивание сроков. Согласование работ с подрядчиками требует опыта. Если его нет, что-то затягивается, срок реализации увеличивается, и доходность всего проекта в пересчете на время падает.

Второй – рост затрат. Каждый, кто делал ремонт, знает, что часто он обходится дороже, чем планировалось. В строительстве тоже возникают дополнительные расходы. Например, недавно у нас был такой случай. В ходе строительства выяснилось, что участок не идеально ровный – невооруженным глазом этого было не заметить, горки не было, но по факту понадобилось выравнивать. Затраты на досыпку грунта не были заложены в смету, в результате стоимость строительства выросла. Это не такие большие расходы, но все-таки к подобным вещам надо быть готовым.

– Как инвестору выбрать строительный проект? На какие параметры обратить внимание?

– Девелоперские проекты в Германии бывают двух видов – коммерческие (например, по строительству многоквартирных жилых домов) и социальные (детские садики, дома престарелых и т. п.).

В социальных проектах очень важно, чтобы были предварительные договоры с будущими арендаторами. Если они есть, то рисков для инвестора нет. Такие проекты пользуются поддержкой города, а имеющиеся договоры гарантируют последующую сдачу в аренду.

Когда строится жилой дом, который инвестор планирует продавать по квартирам, то важно обратить внимание на цену готовых объектов. Новостройки по определению дорогие, так как в их стоимость закладываются все современные технологии. Соответственно, надо убедиться, что в определенном районе города есть спрос на дорогое жилье.

– Каким капиталом надо обладать, чтобы инвестировать в строительство?

– Если вкладываться в строительство жилья, то нужен капитал от миллиона евро.

В социальных проектах порог входа ниже, потому что они поддерживаются государством и под их реализацию можно привлечь финансирование. Из актуальных предложений минимальная сумма инвестиций – 600 тыс. евро.

Кроме того, мы разработали концепцию, которая позволяет инвестировать в строительство коллективно. У одного проекта будет не один, а несколько инвесторов. В этом случае порог входа снижается до 100 тыс. евро. Сейчас, к примеру, можно коллективно вложиться в строительство детского сада.

– На что может и на что не может влиять инвестор при реализации проекта?

– Мы предлагаем проекты с концепцией. По сути, готовый продукт. Инвестор участвует в них исключительно финансово. Желательно, чтобы он не вмешивался в строительство и не менял специализацию здания, это только усложнит процесс. Инвестор выбирает концепцию, которая его устраивает, а все последующие согласования и сопровождения мы берем на себя.

– На какой стадии проекта лучше в него входить?

– В Германии можно входить в девелоперские проекты только на самых ранних стадиях. Если строительство началось, значит, инвестор уже найден. Соответственно, почти законченных проектов для вложения средств просто нет.

Средний срок реализации проекта – два года.

Видеосюжет об одном из строительных проектов Германии

– Можно ли часть денег взять в кредит или банк неохотно финансирует стройку?

– На социальные проекты можно привлекать финансирование от банка. И мы в этом успешно помогаем. Объем кредитования и ставки зависят от конкретного проекта. Были примеры привлечения даже до 80% от стоимости строительства.

А в случае возведения жилых домов инвестор должен рассчитывать на свои средства, потому что кредит получить будет сложно. Но здесь также есть возможность вкладывать меньше своих денег. Как только стройка началась, со стадии котлована, уже можно продавать квартиры конечным покупателям. Привлечение их денег позволит снизить свои затраты и закончить стройку.

– Инвестиция проходит от физического или юридического лица? Российского или немецкого?

– Целесообразно инвестировать от немецкого юрлица. Для каждого проекта создается новая компания – GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), немецкий аналог общества с ограниченной ответственностью. Если проект долевой, то инвесторы выступают соучредителями юрлица и получают свои доли пропорционально внесенному вкладу.

– В каком порядке осуществляются инвестиции? Владельцем чего ты изначально становишься?

– Наши инвесторы хорошо защищены, так как они становятся владельцами земельного участка. А дальше по ходу строительства – здания, сначала недостроенного, а потом уже готового.

Если инвестор является дольщиком, который вложил 100 тыс. евро, то он имеет долю в немецкой компании GmbH, которой принадлежит участок и здание.

– Каким образом подбираются строительные компании, которые будут вести проект?

– Строительство ведется силами немецких компаний. Мы подбираем подрядчиков с соответствующим опытом, которые себя хорошо зарекомендовали, имеют все разрешения на работу и много реализованных проектов.

– Какого масштаба это компании? Большие, средние или маленькие?

– В Германии, как правило, ведется малоэтажное строительство. Соответственно, мощные компании с какими-то специальными высотными допусками, вроде тех, что строили Москва-Сити, просто не нужны. В основном девелоперские проекты реализуют средние по масштабу фирмы с хорошей репутацией и опытом работы.

– Что происходит в том случае, если фирма разоряется?

– В этом плане наши инвесторы тоже защищены. Во-первых, услуги подрядчика оплачиваются поэтапно. Инвестор всегда платит по факту выполненных работ. Во-вторых, у нас не один подрядчик, а несколько – на разные этапы стройки. Это тоже снижает риски.

– Как долго реализуются проекты по строительству многоквартирных домов или социальных объектов?

– Все наши проекты – малоэтажные, не более четырех этажей. Социальные объекты обычно двухэтажные. Поэтому они быстро строятся. Обычно мы закладываем на реализацию проекта полтора-два года.

Примеры доходных домов в Германии

– Кто будет заниматься продажей квартир в готовом доме? И в какой момент можно начинать продажу?

– Выставлять квартиры на продажу можно с того момента, как начата стройка.

Кто будет этим заниматься – зависит от проекта. Наша компания имеет все разрешения и может сама продавать квартиры инвесторов. Но в некоторых случаях мы делегируем эту задачу нашим партнерам – немецким агентствам по недвижимости. Это технический вопрос.

– Кто получает деньги за проданные квартиры?

– Деньги поступают на счет юрлица, которое инвестор создавал для реализации проекта. Если фирма имеет несколько учредителей, то они получат свои деньги в конце проекта. Сначала средства будут скапливаться на счете компании, а когда проект будет завершен, каждый получит свое вознаграждение.

– Какой доход могут принести такие инвестиции?

– Мы рассчитываем доходность как 20-25% за срок реализации полтора-два года. Некоторые проекты могут принести 30%.

Для сравнения: в случае покупки готовой новостройки большой прибыли ожидать не приходится – объекты довольно дорогие относительно цен на аренду, поэтому приносят не больше 3-4% годовых.

В этом и есть преимущество девелоперских проектов – инвестор получает больше, чем покупатель готовой новостройки.

---

DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00-17:00

DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16-й этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

недвижимость для сдачи в аренду

7 апреля 2017

Среди россиян Германия входит в пятерку самых популярных стран для покупки недвижимости.

Согласно данным Savills, в коммерческую недвижимость Германии общий объём инвестиций в 2016 году составил около 53 млрд евро.

Плюсы инвестиций в недвижимость Германии:

1. Экономическая устойчивость и стабильность. Германия — крупнейшая экономика Европы и четвертая по величине в мире. В 2016 году объём ВВП страны составил 3,3 трлн долл. (четвёртое место в Европе). Доля Германии в ВВП ЕС — более 20 %. Уровень безработицы и темпы роста инфляции — среди самых низких на континенте (соответственно 6 % и 1,7 % по состоянию на декабрь 2016 года).Кроме того, Германия — один из крупнейших экспортеров мира наряду с Китаем и США.

2. Крупный рынок. Германия — самая населенная страна Европейского Союза. Здесь живет 16 % населения ЕС (81,3 млн чел.). В Германии есть четыре города с населением более 1 млн (Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кёльн).

3. Высокий уровень жизни. Согласно отчёту Mercer, в 2017 году в десятке городов мира с самым высоким уровнем жизни оказались сразу три города Германии — Мюнхен, Дюссельдорф и Франкфурт-на-Майне.

4. Отличная инфраструктура. Германия — рынок логистики № 1 в Европе. Развитая сеть транспортных узлов позволяет своевременно доставлять любые товары. В Германии девять крупных международных аэропортов — в Берлине, Гамбурге, Ганновере, Дюссельдорфе, Кёльне, Лейпциге, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Штутгарте.

5. Разнообразие рынков. В отличие от других европейских рынков, инвестиционная активность в Германии не сосредоточена лишь в столице, а распределена по нескольким ключевым центрам. На «большую пятёрку» — Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Мюнхен и Франкфурт-на-Майне — приходится более половины капиталовложений в коммерческую недвижимость. Каждая отдельная земля или город имеют свое законодательство, поэтому инвесторы могут выбирать наиболее выгодные варианты налоговых и строительных кодексов.

6. Множество выгодных предложений. По данным компании Savills, наибольшим спросом пользуются офисы (свыше 45 % инвестиций), за ними идут торговые объекты (около 23 %), дома престарелых, студенческое жильё (в целом более 10 %), отели (около 9 %) и промышленно-складские помещения (примерно 9 %).

7. Ликвидность недвижимости. Рынок Германии изобилует инвесторами, поэтому недвижимость всегда легко продается. Помимо иностранных капиталовкладчиков, на рынке активны местные инвесторы — открытые и закрытые паевые фонды. По данным Savills, с 2012 по 2016 годы в коммерческую недвижимость Германии ежегодно вкладывалось в среднем около 40 млрд евро. Доля иностранных инвестиций составляла примерно 50 %.

8. Доступность банковского финансирования. Ипотечное кредитование в Германии — среди самых выгодных в Европе. Займы выдаются примерно под 2 % годовых на срок до 20 лет. Размер кредита — до 60 %.

9. Развитый рынок аренды. По данным Eurostat, жильё арендуют примерно 47 % немцев, тогда как в остальных европейских странах этот показатель в среднем на 17 % меньше.

10. Доходность.  Германский рынок недвижимости отличается относительной стабильностью: ставки доходности здесь испытывают меньшие колебания, чем в Лондоне и Париже. За 10 лет ставки доходности офисной недвижимости в Германии менялись в диапазоне 3,25–5,5 %, а в Лондоне и Париже — в диапазоне от 3,75 до 6–6,25 %.

В последние годы коммерческая недвижимость Германии приносила бóльшую прибыль (3,25–5,5 %) по сравнению с десятилетними государственными облигациями (0,33–2 %). Однако в связи с ростом цен начальная доходность коммерческой недвижимости в 2016 несколько опустилась. В первой половине 2016 доходность офисов колебалась на уровне от 3,5 % (Берлин, Мюнхен) до 4,4 % (Дюссельдорф). Минимальная начальная доходность торговых объектов — 3,25 % в Мюнхене, максимальная — примерно 4,2 % в Ганновере и Нюрнберге.

«Состоятельные немцы в последние годы повально инвестируют в доходную недвижимость, так как доход на депозитах в банках очень низкий или вообще отрицательный. Вследствие высокого спроса средняя доходность предлагаемых на рынке объектов снизилась, т.е. собственники продают недвижимость дороже. Думаю, что такая тенденция будет сохраняться. Если 3–4 года назад было легко найти качественный объект с доходностью 8 %, то в 2016 году можно было рассчитывать максимум на 4,9 %. Скорее всего, в этом году объекты с доходностью 4,5 % станут роскошью и будут разлетаться „как пирожки“»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.com.

	Офисы	Промышленно-складскиепомещения	Магазины нацентральныхулицах	Торговыецентры
Берлин	3,40	4,90	3,40	4,00
Гамбург	3,40	4,90	3,50	4,00
Дюссельдорф	4,00	4,90	3,50	4,00
Мюнхен	3,20	4,90	3,10	4,00
Франкфурт	4,00	4,90	3,50	4,00

Обзор рынков «большой пятёрки»

Порог входа на рынок доходной недвижимости — 500 тыс. евро в Дюссельдорфе и 700 тыс. евро в Мюнхене. Цены на наиболее интересные объекты для инвестиций в обоих городах начинаются от 1–2 млн евро соответственно. Российские инвесторы предпочитают торговые площади в центральных районах городов за 3–10 млн евро, здания за 2–5 млн евро, сданные в аренду детским садам, сетевые ритейлеры за 2–5 млн и отели за 15–60 млн евро.

Берлин: столица с большим потенциалом

Берлин — столица Германии, крупнейший город страны (3,5 млн жителей) и один из трех самых посещаемых городов Европы. Стержнем экономики города являются малые и средние предприятия. Ключевые отрасли — IT, медицина и биотехнологии, творческая индустрия и электроника.

Согласно данным Savills, в коммерческую недвижимость Берлина объём инвестиций в 2016 году составил 4,9 млрд евро. В восьми районах столицы Германии расположены 10 км главных торговых улиц с магазинами общей площадью 870 тыс. м². Самые престижные места — Курфюрстендамм, Тауэнцинштрассе и Александерплац. Дороже всего сдаются магазины на Тауэнцинштрассе: аренда стоит в среднем 320 евро/м² в месяц. В Берлине много незастроенной земли, поэтому аренда стоит дешевле, чем в других крупных городах Германии.

Тауэнцинштрассе	320
Курфюрстендамм	245
Александерплац	190
Фридрихштрассе	110
Розенталерштрассе	120
Шлосштрассе	94
Мунцштрассе	90
Вильмерсдорферштрассе	85

В Берлине работают офисы многих крупных компаний, среди которых — BVG, Deutsche Bahn, Deutsche Telekom, Lufthansa, Siemens и Vivantes. Фонд офисной недвижимости столицы Германии составляет 19 млн м². Главные деловые районы — Потсдамер-Плац,Лейпцигер-Плац, а также восточная и западная части делового центра. Согласно информации CBRE, стоимость аренды лучших офисов в Берлине достигает 28,50 евро/м² в месяц.

Потсдамерплац,Лейпцигерплаци их окрестности	28,50
Восток центральной части города	26,00
Запад центральной части города	25,00
Район Центрального вокзала	23,50
Веддинг, Пренцлауер Берг	19,00
Кройцберг, Фридрихсхайн	18,00
Тиргартен	18,00
Митте	17,00
Окраины	9,70

Берлин продолжает расти: к юго-востоку от него строится новый район «Берлин Адлерхоф» площадью 420 га. Это «город в городе»: наукоград, деловой и информационный центр. По мнению экспертов, этот проект благоприятно повлияет на развитие рынка студенческого жилья и офисов.

Население Берлина постоянно увеличивается. По прогнозам, к 2030 году здесь будут жить 3,756 млн человек. Арендное жилье пользуется большим спросом. Самые популярные районы — Пренцлауэр-Берг и Кройцберг. Есть также интерес к менее застроенным кварталам района Митте, таким как Веддинг и Моабит, где аренда стоит дешевле. Спрос на жильё превышает предложение, и во второй половине 2016 года стоимость аренды в целом по Берлину превысила 10 евро/м² в месяц.

Шарлоттенбург —Вилмерсдорф	12,00
Митте	13,00
Фридрихсхайн —Кройцберг	12,80
Панков	10,90
Штеглиц —Целендорф	9,90
Темпельхоф —Шёнеберг	9,90
Нойкёлльн	10,00
Трептов —Кёпеник	9,20
Лихтенберг	9,30
Райникендорф	8,20
Шпандау	7,90
Марцан —Хеллерсдорф	7,30

Гамбург: морские ворота Германии

Гамбург — один из важнейших портов Европы. Ключевые отрасли местной экономики — портовые услуги, медиа, банковские услуги и авиакосмическая промышленность.

Согласно данным Savills, в коммерческую недвижимость Гамбурга объём инвестиций в 2016 году составил 4,7 млрд евро. Главные торговые улицы находятся в центре города. Это Шпиталерштрассе, Нойер-Валль, Мёнкербергштрассе и Юнгфернштиг. Дороже всего аренда стоит на Шпиталерштрассе — 275 евро/м² в месяц.

Шпиталерштрассе	275
Нойе Валль	275
Мёнкебергштрассе	245
Юнгфернштиг	200
Постштрассе	220
Герхофштрассе	130
Ганземаркт	120
Гроссе-Бляйхен	145
Хоэ-Бляйхен	85

По данным JLL, фонд офисной недвижимости Гамбурга составляет 14 млн м². Это третий по величине офисный рынок Германии после Берлина и Мюнхена. Главные офисные районы — Центр, Хафенсити и окраина порта. Хафенсити — крупнейший строительный проект в Европе, осуществляемый в городской черте, общая площадь которого составляет 157 га. Аренда офиса дороже всего стоит в центре — до 26 евро/м² в месяц.

Центр	26,00
Хафенсити	23,00
Окраина Порта	20,00– 21,50
Окрестности озера Альстер	24,00
Санкт-Паули	23,00
Санкт Георг	18,50
Альтона — Оттенсен — Баренфельд	16,00
Юг	15,00
Север	14,50
Окраины	14,00

Гамбург — второй по величине город Германии после Берлина. Здесь проживают 1,8 млн человек. По прогнозам, к 2035 году население вырастет до 1,9 млн. Благодаря притоку населения спрос на квартиры достаточно высок. С 2007 по 2015 годы Гамбург отличился самым большим в Германии ростом цен на аренду: совокупное повышение составило 40 %. Однако в течение всего прошлого года средняя стоимость аренды здесь оставалась стабильной на уровне 11,50 евро/м² в месяц, тогда как в целом по Германии наблюдался заметный рост.

Аймсбюттель	13,20
Гамбург-Норд	13,40
Альтона	13,30
Гамбург-Митте	12,20
Вандсбек	10,70
Бергедорф	9,85
Харбург	9,00

Дюссельдорф: деловой центр земли Северный Рейн — Вестфалия

Дюссельдорф — это один из главнейших и самых динамично развивающихся деловых центров Германии. Расположение на западе Германии обеспечивает городу торговые связи с Францией и странами Бенилюкса.

Согласно данным Savills, в 2016 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость Дюссельдорфа составил 2,3 млрд евро. Ключевые торговые районы — Кёнигсалле, Миттельштрассе, Флингерштрассе и Шадовштрассе. Кёнигсалле — самая посещаемая торговая улица Германии и одна из самых дорогих в стране по стоимости помещений. Аренда магазинов достигает здесь 280 евро/м² в месяц.

Кёнигсалле	280
Шадовштрассе	260
Флингерштрассе	220
Миттельштрассе	130
Грабенштрассе	115

Ключевые отрасли городской экономики — IT, реклама, медиа, финансовые услуги и индустрия моды. Большинство жителей (80 %) заняты в сфере услуг. В Дюссельдорфе представлены многие крупные компании, среди которых — C&A Fashion, E.ON, Henkel, Metro, Rheinmetall и Vodafone. Есть также офисы международных компаний — Fujifilm (Япония), HSBC (Великобритания), Huawei (Китай), L’Oréal (Франция), Statkraft (Норвегия) и TATA Steel (Индия). В Дюссельдорфе насчитывается 40 консульств и 33 международные торговые палаты. По данным Knight Frank, фонд офисной недвижимости Дюссельдорфа составляет 9 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Кеннедидамм. Средняя стоимость аренды в 2016 году составила 26,50 евро/м² в месяц.

Банковский квартал	26,50
Деловой центр	26,50
Порт	21,50
Кеннедидамм	22,00
Дерендорф	17,50
Аэропорт	16,50
Север	13,50
Зеештерн	9,5 – 13,5
Графенберг	13,50
Ратинген	14,20
Фридрихштадт	13,50
Восточная частьцентра города	13,50
Запад, Левый берег	18,50

Дюссельдорф — седьмой по величине город Германии. В 2016 численность населения здесь достигла 586,217 тыс. человек. По прогнозам, до 2025 года население будет увеличиваться в среднем на 3,5 % каждый год. Сокращение объёмов строительства в 2015–2016 вызвало рост цен на жильё и стоимости аренды. Только за этот период аренда жилья выросла на 6,5 %. Во второй половине 2016 квартиры в Дюссельдорфе сдавались в среднем за 10,65 евро/м² в месяц.

Хеердт, Лёрик, Нидеркассель, Оберкассель	13,20
Ангермунд, Кайзерсверт, Калькум, Лохаузен,Штокум, Виттлаэр	10,80
Старый город, Карлштадт, Штадтмитте,Пемпельфорт, Дерендорф, Гольцхайм	11,30
Флингерн, Дюссельталь	11,40
Герресхайм, Графенберг, Хуббельрат, Луденберг	10,10
Бильк, Хафен, Хамм, Флеэ, Фридрихштадт,Фольмерсверт	10,90
Лихтенбройх, Мёрзенбройх, Рат, Унтеррат	9,40
Бенрат, Хассельс, Химмельгайст, Холтхаузен,Иттер,Райсхольц, Урденбах, Верстен	9,10
Эллер, Лиренфельд, Унтербах, Феннхаузен	8,90
Гарат, Хеллерхоф	8,40

Мюнхен: крупнейший рынок офисной недвижимости в Германии

Мюнхен — третий по величине город Германии после Берлина и Гамбурга. Он занимает выгодное географическое положение на границе с Альпами и рядом с Италией. В Мюнхене самая низкая в Германии безработица — 4,7 % и самая высокая покупательская способность.

Согласно данным Savills, в 2016 году в коммерческую недвижимость Мюнхена было инвестировано 5,8 млрд евро. Главные торговые улицы — Кауфингерштрассе, Максимилианштрассе и Нойхаузерштрассе. Аренда в Мюнхене стоит дороже всего в Германии. В районе площади Мариенплац и на Кауфингерштрассе стоимость аренды достигает 370 евро/м² в месяц.

Кауфингерштрассе	370
Нойхаузерштрассе	340
Резиденцштрассе	190
Максимилианштрассе	310
Вайнштрассе	250
Театинерштрассе	230
Зендлингерштрассе	210
Таль	120
Леопольдштрассе	80
Гогенцоллернштрассе	65

По данным Colliers, фонд офисной недвижимости Мюнхена составляет 22,72 млн м². Главные деловые районы — Центр, Богенхаузен и Вестэнд. Среди компаний, имеющих офисы в Мюнхене, BMW, MAN, Allianz, Munich RE и Bosch. Ключевые отрасли экономики — IT, страхование, СМИ и высокие технологии. Согласно информации BNP Paribas, стоимость аренды лучших офисов в Мюнхене достигает 36 евро/м² в месяц.

Центр	36,00
Богенхаузен	27,50
Север центральной части	28,00
Юг центральной части	24,00
Швабинг	25,50
Арнульфпарк	28,50
Вестэнд	17,50
Арабеллапарк	18,00
Моосфельд — Рим	18,50
Юг	16,90

По прогнозам экспертов, к 2030 году численность населения Мюнхена составит более 1,7 млн человек. Это самый быстрорастущий город страны. В 2016 году число жителей выросло здесь на 21,2 тыс. человек. Каждый год столицу Баварии посещают около 5,7 млн туристов. Аренда квартир в Мюнхене стоит в среднем 17,55 евро/м² в месяц. Самые высокие арендные ставки — на юге центральной части города в окрестностях Лехеля, в историческом центре, а также на юго-востоке города, вдоль берега реки Изар.

Старый город — Лехель, Людвигфорштадт — Изарфорштадт, Ау-Хайдхаузен, Шванталерхёэ	21,00
Швабинг-Вест, Швабинг-Фрайманн, Богенхаузен	20,20
Максфорштадт, Нойхаузен — Нюмфенбург	19,20
Моозах, Мильбертсхофн — Ам-Харт,Фельдмохинг — Хазенбергль	16,40
Зендлинг, Зендлинг — Вестпарк, Талькирхен — Оберзендлинг — Форстенрид — Фюрстенрид — Золльн, Хадерн, Лайм	16,20
Обергизинг, Унтергизинг — Харлахинг	16,60
Берг-ам-Лайм, Трудеринг — Рим, Рамерсдорф — Перлах	15,20
Аубинг — Лоххаузен — Лангвид, Пазинг —Оберменциг, Аллах — Унтерменциг	15,10

Франкфурт-на-Майне: финансовая столица и банковский центр

Франкфурт-на-Майне славится высоким качеством жизни. Его называют «зеленым городом»: более половины районов в городской черте засажены зеленью. Франкфурт-на-Майне удобен своим близким расположением к основным транспортным путям, а Рейн-Майнский аэропорт является крупнейшим в континентальной Европе.

Согласно данным Savills, в 2016 году в коммерческую недвижимость Франкфурта-на-Майне было вложено 6,3 млрд евро. Ключевые торговые районы города — Цайль, Гётештрассе и Фрессгасс. Магазины, ориентированные на среднего потребителя, сконцентрированы на востоке центральной части города. Люксовые торговые площадки расположены по направлению к западу. Дороже всего аренда в Цайле — 300 евро/м² в месяц.

Цайль	300
Гётештрассе	280
Бокенхаймер	240
Штайнвег	220
Бибергассе	245
Кайзерштрассе	120
Шиллерштрассе	120
Росмарктштрассе	115

Франкфурт-на-Майне — это мировой финансовый центр, стоящий в одном ряду с Лондоном и Парижем. Здесь находятся Европейский центральный банк, Федеральный банк Германии, знаменитая Франкфуртская фондовая биржа, а также Дойче Банк и Коммерческий банк. Ключевые отрасли — банковские и финансовые услуги, а также бизнес-услуги и СМИ. В городе расположены более 70 консульств и 100 торговых палат. Здесь самая большая в Германии доля офисных сотрудников от общего населения города (53 %).

По данным CBRE, фонд офисной недвижимости Франкфурта-на-Майне в 2016 составил 546,4 млн м². Главные офисные районы — Банковский квартал, Деловой центр и Вестэнд. Франкфуртский офисный рынок — самый волатильный в Германии и предоставляет больше всего возможностей для получения прибыли. Высок спрос на офисы в городе со стороны международных корпораций. Среди известных компаний, имеющих офисы во Франкфурте,— DekaBank, McKinsey & Co, Schroder IM, Société Générale и UBS. По информации CBRE, стоимость аренды лучших площадей во Франкфурте-на-Майне достигает 39,50 евро/м² в месяц. Офисы в городе продаются в среднем примерно за 10 тыс. евро/м².

Банковский квартал	19,00–39,50
Вестэнд	15,50–35,00
Деловой центр	12,50–34,00
Вокзальный район	9,00–18,5
Запад делового центра	11,00–20,00
Запад	7,00–14,50
Заксенхаузен	10,00–19,00
Восток	7,50–16,50
Нидеррад	9,00–15,00
Эшборн	7,50–18,50
Север	8,00–14,00
Рёдельхайм	8,00–15,50
Мертон	8,00–14,75
Кайзерляй	8.00–13,00

С 2010 по 2015 население Франкфурта-на-Майне выросло на 5 % в середине 2016 численность населения составила 727,2 тыс. человек. Главная причина роста — внутренняя миграция. Каждый год вплоть до 2025 городу будут требоваться 3,3 тыс. новых квартир. Спрос на аренду велик, и квартиры сдаются в среднем за 13,50 евро/м² в месяц. Самые дорогие районы города — Вестэнд и Бокенхайм.

Вестэнд, Бокенхайм	15,20
Нордэнд	15,00
Борнхайм, Остэнд	14,75
Старый город, район центрального вокзала, Галлус, Гутлёйтфиртль, Инненштадт	14,20
Дорнбуш, Эшерсхайм, Гиннхайм Флугхафн	12,60
Флугхафн, Нидеррад, Оберрад, Заксенхаузен	13,40
Беркерсхайм, Бонамес, Экенхайм, Франкфуртер-Берг, Пройнгесхайм	11,90
Хаузен, Рёдельхайм, Праунхайм	11,80
Фехенхайм, Ридервальд,Зекбах	11,20
Хеддернхайм, Нидерурзель	11,90
Кальбах-Ридерберг, Нидер-Эрленбах, Хархайм, Нидер-Эшбах, Берген-Энкхайм	11,30
Грисхайм, Хёхст, Нид, Зидлинген, Зоссенхайм, Унтерлидербах, Цайльсхайм, Шванхайм	11,20

Юлия Кожевникова, Tranio.Com

Личный опыт: инвестиционная недвижимость в Германии

Мария из Алма-Аты вложила деньги в апартаменты в центре немецкой столицы. При выборе объекта для инвестиций она руководствовалась личными предпочтениями и приобрела недвижимость, в которой сама хотела бы жить. Об особенностях покупки квартир с арендаторами наша героиня рассказала читателям портала Prian.ru.

Досье Prian.ru Покупатель: Мария из Алма-Аты, Казахстан Риэлтор: L&B Immobiliya Регион: Германия, центр Берлина Объект: две квартиры Цена: €72000, €61000 Сделка: лето 2012 года, вторичный рынок

* Из-за того, что приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.
* Вторую квартиру мы покупали по доверенности. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Лично присутствовать не понадобилось.
* В Берлине существует налог на покупку недвижимости. В 2012 году он составлял 4,5%...
— Мария, почему решили приобрести недвижимость именно в Берлине?
— Выбрали Берлин по трем причинам: это столица, цены на жилье относительно небольшие и очень высокий процент населения живет на съемных квартирах, а значит, есть широкий рынок аренды. И, конечно же, понравился город.

— Жилье купили для личного пользования?
— Нет, это было вложение денег.

— Расскажите о своих квартирах подробнее…
— Это две двухкомнатные квартиры в старинных домах. Подробного описания дать не могу, потому что «живьем» их не видела. Мы приобретали жилье с арендаторами, зайти внутрь и обстоятельно все осмотреть было нельзя. Представители агентства показали нам только дом с улицы и подъезд.

— Чем же вы руководствовались при выборе?
— Мы полагались на информацию, размещенную  на сайте агентства по продаже недвижимости. Его специалисты очень помогли нам.

Квартиры выбирали по принципу: где бы сами хотели жить. Они должны были находиться близко к метро, в чистом зеленом районе, в отремонтированном доме. И, конечно же, смотрели на стоимость квадратного метра и арендную плату.

Кстати, меня поразило, в каких квартирах предпочитают жить берлинцы: они любят старинные дома, которым по 100 лет, старые деревянные полы, лестницы, двери, старинную лепнину… Сама бы я уже давно полностью обновила жилье, но это мое субъективное мнение. А немцы от такого «антиквариата» получают удовольствие.

— Что еще удивительного вы открыли для себя в немецкой недвижимости?
— Скорее, не в недвижимости, а в правилах ее содержания. Например, владельцы квартир в старинных домах не могут даже поменять окна или двери без согласования с администрацией. За этим ведется строгий контроль,  чтобы не нарушался облик города. Также, в старинных домах, на мой взгляд, не очень удобные планировки квартир, особенно кухни и санузлы. Но все это без исключения содержится в идеальном порядке, чистенько и аккуратно.

— Как проходил процесс покупки?
— Мы выбрали квартиру, заключили договор с агентством и оплатили их услуги. Потом компания подготовила все необходимые для сделки документы, выслала нам на утверждение предварительный договор купли-продажи. Мы этот договор подробно изучили и внесли некоторые изменения. При этом задали массу вопросов представителям агентства. В основном они касались законодательства Германии и процедуры покупки недвижимости.

После всей подготовительной работы и, определившись с выбором, мы приехали в Берлин и отправились вместе с представителем агентства к нотариусу, где заключили договор купли-продажи. Встреча, естественно, была назначена заранее.

Нотариус зачитал договор, а специалист компании перевел его для нас. После этого обе стороны  сделки поставили свои подписи, и была произведена оплата. Деньги мы внесли на счет нотариуса, а он уже перевел их продавцу. По немецкому законодательству так положено.

Чуть позже, когда мы уже вернулись домой, агентство выслало по почте оригинал договора купли-продажи и выписку из поземельной книги, где мы указаны, как новые собственники недвижимости.

— Какие документы вам понадобились для  совершения покупки?
— Паспорт, когда лично ездили в Германию приобретать квартиру, или доверенность, когда сделку совершали через представителя агентства.

Вторую квартиру мы как раз покупали по доверенности. Агентство выслало нам образец, мы по нему оформили бумагу у нотариуса, перевели на немецкий, поставили апостиль — это штамп особого образца, который обеспечивает правовую состоятельность документа за границей. После этого отправили доверенность в Германию. По ней представители компании заключили сделку от нашего имени. Личного присутствия не понадобилось.
— Примерно сколько времени занял весь процесс покупки вместе с оформлением документов?
— Если считать от начала выбора квартиры и до получения оригинала договора купли-продажи, то несколько месяцев. Это был сложный процесс. Без помощи специалистов из агентства мы бы, скорее всего, ничего не купили.
— Как организованы ваши взаимоотношения с арендаторами? Вы ведь в Германии бываете нечасто…
— Квартиры сданы в долгосрочную аренду, поэтому поиск новых жильцов в ближайшей перспективе нам не грозит.

Сразу же после покупки первой квартиры мы заключили договор с управляющей компанией. Она взяла на себя все обязанности по ее содержанию, получению аренды, оплате коммунальных услуг, общению с домоуправлением и арендаторами, а также решению любых других вопросов. За их услуги мы ежемесячно платим около €60 за каждую квартиру. Компания направляет нам подробный отчет за каждый квартал и за год.

— Ваши квартиры находятся в старинных домах, не приходилось сталкиваться с необходимостью ремонта чего-либо?
— Да, с ремонтом мы уже успели столкнуться. Правда, особенных сложностей это не вызвало. Управляющая компания написала нам, что в одной из квартир необходимо сделать ремонт санузла. К письму прилагались фотографии с аварийной сантехникой. В дополнение к этому мне выслали на согласование смету по ремонту, причем сразу два или три варианта. Я выбрала и утвердила один из них. После окончания ремонта управляющая компания предоставила мне отчет о выполненных работах и фотографии отремонтированного санузла.

— В итоге вы довольны своими приобретениями? Не хотели бы что-то изменить, если бы была такая возможность?
— Мы очень ответственно подошли к покупке недвижимости. По максимуму изучили все возможные вопросы и ситуации, которые могут произойти, до того, как совершить сделку. Поэтому своей покупкой довольны, и оставили бы  все как есть.
А вот сколько процентов годовых мы зарабатываем на этих квартирах, пока сложно сказать. Арендные платежи поступают регулярно, но ведь покупка всегда связана с дополнительными расходами, которые также надо учитывать. Например, гонорар агентства составлял 6% от цены объекта. Хотя, конечно, его сотрудники молодцы, настоящие профессионалы, много вопросов решили. Также в Берлине существует налог на покупку недвижимости. Если не ошибаюсь, в 2012 году он составлял 4,5% от стоимости квартиры. Кроме того, мы заключали договор с налоговым консультантом, который составляет декларацию о наших доходах от аренды и рассчитывает налог, который нужно выплачивать ежегодно. Стоимость декларации, а составляется этот документ на каждую квартиру по отдельности, равна €200. То есть мы ежегодно тратим на это €400. Да, и содержание квартир дорого обходится.  О ремонте санузла я уже рассказывала… Зато как владельцы недвижимости в немецкой столице чувствуем себя «причастными» к Европе.

— А вы сами часто приезжаете в Германию?
— Мы были только в Берлине и окрестностях. Впечатления от города остались хорошие. Я поняла,  что смогла бы здесь жить. Берлинцы — воспитанные, отзывчивые, спокойные и терпеливые люди. Удобный общественный транспорт, отличные дороги, а сам город очень зеленый. Здесь всюду парки, озера, реки, клумбы, много воздуха. К тому же, в Берлине хорошие магазины с приятными ценами — все стоит разумных денег.

 

Беседовала Екатерина Холодова
Фото: Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Инвестиции в недвижимость Германии: лучшие идеи + доходность

Германию с полным правом можно считать финансовым локомотивом Европы. Развитая экономика, социально-ориентированная политика, развитая коммунальная инфраструктура — все это делает инвестиции в недвижимость Германии крайне выгодными.

Перед тем, как рассмотреть возможность инвестирования в немецкую недвижимость, ознакомьтесь на нашем канале с ТОП-7 фактами, которые необходимо знать перед покупкой:

Содержание

1. Почему инвестиции в недвижимость Германии 2019 самые прибыльные в Европейском союзе?

2. Обзор инвестиций в недвижимость в пяти крупных городах Германии
2.1. Инвестиции в недвижимость Германии с целью последующей сдачи в аренду: Берлин
2.2. Мюнхен: туристическая мекка
2.3. Франкфурт: ориентация на премиум-сегмент
2.4. Гамбург: больше населения — больше спрос
2.5. Дюссельдорф: дорогу молодым!

3. Инвестиции в недвижимость Германии: налоги и примерный расчет доходности

4. Инвестиции в недвижимость Германии: ближайшие перспективы

Казалось бы, Испания, Италия или Португалия должны были удерживать пальму первенства по спросу на жилые и коммерческие объекты, но именно Германия является №1 в этом направлении у инвесторов.

В этой статье мы разберемся почему инвестиции в недвижимость Германии с целью последующей сдачи в аренду считаются настолько привлекательными. Кроме того, будет приведена подробнейшая информация о том, в какие объекты лучше всего вкладывать деньги и какие районы Германии являются наиболее привлекательным для инвесторов.

Почему инвестиции в недвижимость Германии 2019 самые прибыльные в Европейском союзе?

Даже несмотря на некоторые сложности с нелегальными иммигрантами, Германия по-прежнему остается очень привлекательным инвестиционным регионом. Достаточно сказать, что инвестиции в жилые и коммерческие объекты в Германии с целью последующей сдачи в аренду в 2017 году превысили 50 миллиардов евро, что является наилучшим показателям для Европейского союза за все время его существования.

Приведем наиболее значимые причины, по которым стоит инвестировать в жилые и нежилые объекты Германии:

• Стабильность на протяжении многих лет

Вот уже больше 20 лет Германия является островком стабильности в мире. Даже кризис ипотечного кредитования затронувший большинство западных стран практически не затронул немецкую недвижимость. Более того, в последние годы жилье в этой стране лишь прибавляет в цене, принося инвесторам стабильным пассивный доход.

В данный момент времени (информация на конец 2018 года) Германия считается одним из ведущих экспортеров мира, составляя достойную конкуренцию США и Китаю.

• Высокий уровень жизни для всех

Германия – социально-ориентированное государство, обеспечивающее достойный уровень жизни не только своим гражданам, но и многочисленным беженцам. Собственно, этим и объясняется стремление людей со всех концов земного шара попасть именно сюда.

Поэтому, далеко не всегда инвестиции в недвижимость Германии происходят с целью последующей сдачи в аренду. Достаточно часто, жилье приобретается с целью личного проживания. И хотя наличие собственной недвижимости не гарантирует получения вида на жительство, оно может стать весомым фактором в получении ВНЖ.

• Большой рынок недвижимости

В Германии проживает порядка 85 миллионов человек. Помимо этого, страну ежегодно страну посещает около 30 миллионов человек. Таким образом, немецкий рынок недвижимости самый крупный в Европейском союзе.

Нельзя не казать о том, что только в Германии имеются уникальные виды недвижимости, которые не встречаются больше в Европе. Здесь с одинаковым успехом можно сдать в аренду и бюджетную квартиру, и роскошный, отдельно стоящий дом.

• Лучшая в Европе инфраструктура

В Германии удалось создать настоящий логистический рай. С одного конца страны в другой можно добраться за несколько часов без особых проблем. По этой причине, можно жить в одной части страны, а работать в другой. Проблем с тем, как добраться до необходимого места не будет. Это сказалось и на стоимости жилья, в Германии нет колоссального разрыва между ценой на квартиру в Берлине и в провинции. Безусловно, разница в стоимости недвижимости есть, но она не столь велика, как в большинстве стран.

• Несколько равнозначных центров недвижимости

Благодаря развитой дорожной и железнодорожной системе в Германии сложилась уникальная ситуация. В большинстве стран рынок недвижимости делится на столичный регион и провинцию. В Германии имеется пять (!!!) равноценных зон, где жилые и коммерческие объекты стоят примерно одинаково.

Инвестиции в недвижимость Германии в 2019 году возможны и оправданы в любую из этих зон. Прибыль гарантировано будет стабильной.

• Доступное ипотечное кредитование

В Германии самые лучшие условия кредитования в Европе. Причем касается это как граждан, так и нерезидентов страны. В большинстве своем, ипотечный кредит выдается под 2-4% годовых, сроком на 15-20 лет и покрыть займом можно до 60% от общей стоимости недвижимости. При таких условиях, инвестиции в жилье в Германии более чем оправданы.

Подробнее ознакомиться с условиями ипотечного кредитования в Германии и других странах Европы можно в видеоматериале на нашем канале:

• Высокая доходность

Несмотря на то, что в Германии нет мест подобных солнечному Тенерифе, это не делает недвижимость страны менее привлекательной. Специалисты утверждают, что доходность инвестиций в немецкую недвижимость не ниже, чем аналогичные вложения денег в Мадриде или Париже. Средний годовой доход – 4,5-5% прибыли от полной стоимости жилья.

• Уникальные особенности немецкого рынка недвижимости

Рынок недвижимости Германии называют рынком продавцов. Дело в том, что в последние 10 лет сложилась крайне необычная ситуация, когда спрос на жилье существенно превышает предложение.

Дело в том, что на инвестиции в недвижимость Германии налоги достаточно велики. В частности, приобретая квартиру нужно быть готовым к тому, что сумма налогов составит 1-3% в год в зависимости от стоимости жилья.

Поэтому, многие немцы и не пытаются приобрести собственное жилье, предпочитая арендовать дом или квартиру на длительный срок. Таким образом, можно не только сэкономить, но и получить помощь от государства по мере необходимости. По немецким законам, если гражданин Германии потерял работу и не может оплачивать съемное жилье, то за него это будет делать государство. Все это привело к тому, что аренда жилья на рынке недвижимости крайне востребована.

Это интересно! В 2017 году в пригороде Берлина произошел необычный случай. Всего лишь за один день квартиру, сдаваемую в аренду, пришло посмотреть больше 500 человек. Таким образом, даже самую небольшую квартирку в большом городе можно сдать в аренду всего лишь за пару дней.

Аналогичным образом дело обстоит с немецкими коммерческими объектами. Инвестиции в недвижимость Германии такого плана ничуть не менее выгодны. Более того, торговых, складских и офисных объектов, сдаваемых в аренду не так много, и их редко выводят на общедоступный рынок. Как правило, выкупить такие объекты недвижимости можно лишь с помощью профессиональных брокеров.

По заверениям финансовых аналитиков, инвестиции в недвижимость Германии 2019 году будут наиболее выгодными именно в коммерческом секторе. Небольшие магазинчики, складские и офисные помещения в Германии способны приносить 5-6% годовых, что является великолепным показателем для Европы.

Обзор инвестиций в недвижимость в пяти крупных городах Германии

Из-за того, что уровень жизни в Германии очень высок, входной инвестиционный порог выше средних европейских значений. Минимальная стоимость жилья начинается от 80 тысяч евро, стоимость коммерческой недвижимости значительно выше и стартует с полумиллиона евро.

У владельцев недвижимости в Германии есть возможность получить вид на жительство. С порядком получения документов можно ознакомиться в нашей статье >>>

«Как получить вид на жительство (ВНЖ) в Германии через покупку недвижимости»

Инвестиции в недвижимость Германии с целью последующей сдачи в аренду: Берлин

Берлин не только столичный город, но и один из крупнейших европейских мегаполисов. Инвестиции в недвижимость Германии с целью последующей сдачи в аренду лучше всего делать именно в столичном регионе. Однако, жилые объекты Берлина играет далеко не самую главную роль в инвестиционном пакете.

Согласно официальным статистическим данным, ежегодные инвестиции в коммерческую недвижимость Берлина составляют порядка 4 миллиардов евро. Особо высоко в этом районе ценятся торговые объекты. Всего лишь за один квадратный метр арендаторы готовы платить от 300 евро ежемесячно. Правильно вложенные деньги в торговые объекты способны окупить себя всего лишь за 8-10 лет.

В Берлине сосредоточены офисы всех крупных предприятий Европы. Поэтому офисные здания также ценится очень высоко. По уровню окупаемости ей далеко, то торговых площадей, но и входной инвестиционный порог намного ниже. Средняя цена за аренду квадратного метра офисной недвижимости – около 22 евро. Вложения в офисные здания окупят себя за 12-15 лет.

Ознакомьтесь с несколькими предложениями элитной недвижимости в Берлине

>>> Шикарная вилла в Берлине

>>> Уютная квартира в Берлине

>>>  Дом в Берлине у озера

Кроме того, численность жителей Берлина возрастает (за счет иммигрантов) с каждым годом. По прогнозам футурологов, уже к 2025 году в городе будет проживать порядка 4 миллионов человек, а значит берлинское жилье будет расти в цене с каждым месяцем. Есть смысл купить квартиру в Берлине (или его пригородах) и попросту дождаться значительного увеличения стоимости.

Мюнхен: туристическая мекка

Бавария – это не только одноименная футбольная команда, но и самая красивая территория в Германии. Мюнхен – третий по численности город страны и главный туристический центр Германии, куда ежегодно приезжает порядка 6 миллионов туристов. Кроме того, на границе с Италией располагаются живописные баварские Альпы.

Инвестиции в недвижимость Германии в Баварии лучше всего делать в жилые объекты. Лишь в период с 2015 по 2017 годы стоимость жилья в Мюнхене выросла на 10%, и тенденция к росту остается неизменной.

Не стоит забывать о том, что именно на территории Баварии располагается огромный завод БМВ со всеми сопутствующими производственными и технологическими комплексами. Спрос на офисную и складскую недвижимость в Мюнхене не столь велик, как в Берлине, но и вложившись в постройки данного типа можно неплохо заработать.

Франкфурт: ориентация на премиум-сегмент

В первую очередь, этот немецкий город ассоциируется с элитным жильем. Здесь много старинных (или стилизованных под старину) зданий, а также имеются виллы и так называемые Altbauhauser – особняки, представляющие собой историческую ценность.

И если по численности населения Франкфурт занимаем последние место в пятерке немецких мегаполисов, то по инвестициям в недвижимость этот город второй после Берлина.

Торговые площади здесь ценятся также высоко, как и в Берлине, и их аренда обходится почти столь же дорого.

Но наибольшую ценность представляет все же элитное жилье. Цена на дома и квартиры серьезно завышены из-за наличия большого количество финансовых учреждений. В частности, здесь располагается Европейский Центральный Банк, Франкфуртская биржа и свыше сотни торговых палат объединенной Европы.

И если удастся осуществить инвестиции в жилой объект во Франкфурте, то можно не сомневаться в том, что проблем с поиском арендаторов не будет в принципе.

Гамбург: больше населения — больше спрос

 Это промышленный центр Германии, в котором сосредоточена не только вся авиапромышленность страны, но и имеются штаб-компании немецких медийных холдингов. Кроме того, Гамбург – главный немецкий порт и логистический хаб, позволяющий добраться до любой точки Европы.

Население Гамбурга растет очень быстро и вполне логично вкладывать деньги в жилые объекты. Если купить квартиру на начальном этапе строительства, а после постройки удачно сдать её в аренду, то оправдать вложения можно будет уже через 10 лет.

Дюссельдорф: дорогу молодым!

Небольшой (всего 500 тысяч жителей), но быстро развивающийся немецкий город, идеально подходящий для молодежи. Здесь нет больших промышленных предприятий, и основная часть жителей города работает в сфере услуг.

Больше всего в Дюссельдорфе IT-компаний, модных домов и парфюмерных фирм. Естественно, что при таких особенностях разумно вкладывать деньги в жилой сектор, а также офисные площади.

Естественно, что догнать по доходам Берлин или Гамбург не удаться, но заработать на инвестициях 4-5% годовых более чем реально.

Инвестиции в недвижимость Германии: налоги и примерный расчет доходности

Чтобы показать насколько выгодны инвестиции в недвижимость Германии следует привести простой расчет прибылей. Конечно же, данные усреднены, но они дают возможность понять есть ли смысл вкладываться в немецкое жилье и коммерческие объекты .

Исходные данные таковы:

1. Небольшая квартира, купленная за 100 тысяч евро
2. 50% стоимости – собственные средства, оставшиеся 50% — ипотечный кредит
3. Процентная ставка – 4,5% годовых
4. Усредненный доход от аренды – 8%
5. Налоги недвижимость – 1% в год от стоимости жилья

Таким образом, ежегодный доход от квартиры составит 8 тысяч евро. Одну тысячу евро ежегодно нужно отдать государству в качестве налога на недвижимость.  Погашение кредита – 2250 евро. Налоги с арендной платы – около 800 евро.

Следовательно, расходы на кредит, налоги на недвижимость и аренду суммарно составят порядка – 4000 евро. Чистая прибыль – 4000 евро.

Подробнее ознакомиться с системой налогообложения в Германии можно в нашей статье >>>

«Налоги в Германии: подоходный, с зарплаты и другие – все, что нужно знать!»

Через 12 лет можно будет полностью погасить кредит (квартира расплатится по ипотеки сама), и чистая прибыль увеличится до 6 тысяч евро в год! И это не считая того, что квартира сама прибавит в стоимости!

Подобное вложение средств станет великолепной альтернативной любому пенсионному фонду, а тем более банковскому вкладу.

Инвестиции в недвижимость Германии: ближайшие перспективы

Инвестиции в недвижимость Германии в 2019 году будут не менее выгодными, чем в предыдущие несколько лет. Немецкое жилье способно окупать себя в кратчайшие сроки и лишь прибавляет в стоимости с течением времени.

Единственный минус — инвестиции в недвижимость Германии предполагают достаточно высокий входной порог, составляющий порядка сотни тысяч евро.