Ипотека на загородную недвижимость | процентные ставки, условия получения

	Кредит	Сумма	Ставка, % годовых	Срок	Первон. взнос, %	Возраст, лет	Обеспечение	Дополнительно	Заявка
		от 500000 до 30 млн.	от 8,4%	до 25 лет	от 20%	23-65	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 500000 до 30 млн.	от 7,77%	от 3 лет до 25 лет	от 15%	21-65	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 500000 до 30 млн.	от 9,7% до 10,6%	от 3 лет до 30 лет	от 40%	21-65	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 500000 до 12 млн.	от 4,7% до 5,5%	от 3 лет до 30 лет	от 15%	21-65	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок / Рефинансирование
		от 300000 до 30 млн.	от 7,35%	от 5 лет до 25 лет	от 10%	19-75	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 300000 до 30 млн.	от 7,65%	от 5 лет до 25 лет		19-75	Залог приобретаемой недвижимости	Рефинансирование
		от 300000 до 9,5 млн.	от 7,9% до 8,4%	до 30 лет		21-75	Залог имеющейся недвижимости, Залог приобретаемой недвижимости	Рефинансирование
		до 20 млн.	от 7,89%	от 3 лет до 25 лет		21-65	Залог имеющейся недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 100000	от 14%	от 2 мес. до 4 мес.	от 10%	18-65	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 600000 до 6 млн.	8,59%	от 3 лет до 30 лет		18-70	Залог имеющейся недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 600000 до 6 млн.	от 7,99% до 9,59%	от 3 лет до 30 лет	от 15%	18-70	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок
		от 600000 до 6 млн.	от 7,99% до 8,59%	от 3 лет до 30 лет	от 15%	18-70	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 500000	от 7,3% до 9,5%	от 3 лет до 30 лет	от 15%	21-75	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок	Заявка
		от 500000 до 26 млн.	12,75%	от 1 года до 30 лет	от 40%	21-65	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 300000	от 7,39%	до 25 лет		20-65	Залог имеющейся недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 300000	от 7,89%	до 25 лет	от 40%	20-65	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 500000 до 15 млн.	от 10,5% до 11,5%	от 1 года до 15 лет		22-65	Залог имеющейся недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок / Нецелевой
		от 500000 до 30 млн.	от 11% до 11,5%	от 1 года до 25 лет	от 30%	22-65	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 600000	8,49%	от 3 лет до 30 лет	от 15%	21-70	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 600000	от 7,69% до 8,49%	от 3 лет до 30 лет	от 10%	21-70	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок
		от 500000 до 26 млн.	от 8,09% до 8,39%	от 1 года до 20 лет		21-65	Залог имеющейся недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 500000 до 26 млн.	от 7,89% до 10,99%	от 1 года до 30 лет		21-65	Залог имеющейся недвижимости, Залог приобретаемой недвижимости	Нецелевой / Рефинансирование
		до 3251000	7,9%	от 1 года до 25 лет	от 15%	21-45	Залог приобретаемой недвижимости
		от 500000 до 40 млн.	от 8,5%	от 1 года до 25 лет	от 30%	18-75	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 600000 до 50 млн.	7,99%	от 3 лет до 30 лет		21-70	Залог приобретаемой недвижимости	Рефинансирование
		от 300000	от 8%	от 1 года до 30 лет	от 25%	21-75	Залог имеющейся недвижимости, Залог приобретаемой недвижимости, Поручители	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 300000	от 8,8% до 9,3%	от 1 года до 30 лет	от 25%	21-75	Залог имеющейся недвижимости, Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок
		от 300000	от 7,3% до 7,7%	от 1 года до 30 лет	от 15%	21-75	Залог имеющейся недвижимости, Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 100000 до 5 млн.	от 2,7% до 3%	до 25 лет	от 10%	21-75	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок / Рефинансирование
		от 300000 до 3,3 млн.	7,5%	от 3 лет до 27 лет	от 10%	22-50	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок / Рефинансирование
		до 650000	22,5%	до 6 мес.			Поручители	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 300000	от 8,9% до 9,4%	от 1 года до 15 лет	от 15%	21-70	Залог имеющейся недвижимости, Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок / Рефинансирование
		от 300000 до 6 млн.	от 0,1% до 4,7%	от 1 года до 30 лет	от 15%	21-75	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок
		от 300000	от 0,9% до 7,6%	от 1 года до 30 лет	от 15%	21-75	Залог имеющейся недвижимости, Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок
			от 8,3% до 11%	от 1 года до 30 лет		21-75	Залог приобретаемой недвижимости	Рефинансирование
		от 100000 до 4 млн.	от 9,3% до 9,5%	от 1 года до 25 лет	от 40%	21-65	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
			от 7,8% до 8,65%	от 1 года до 30 лет	от 15%	21-65	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок
		от 100000 до 20 млн.	от 7,95% до 8,85%	от 1 года до 30 лет	от 15%	21-75	Залог приобретаемой недвижимости	Вторичный рынок
		от 100000 до 20 млн.	от 9,3% до 11,5%	от 1 года до 30 лет		21-75	Залог имеющейся недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок
		от 300000 до 3 млн.	от 2,7% до 3%	от 1 года до 25 лет	от 15%	21-75	Залог приобретаемой недвижимости	Первичный рынок / Вторичный рынок

Ипотека на загородную недвижимость — База знаний BN.ru

Когда специалисты говорят «ипотека на загород», подразумевается, что речь не об объектах в многоэтажных домах. При этом спрос на подобные ипотечные продукты никогда не был массовым.

Как только макроэкономическая ситуация в стране ухудшается, такие продукты банкиры сворачивают первыми. Причиной тому – дополнительные риски загородного рынка, cвязанные со статусом земли, границами участков, строительством инженерных сетей и т. д.

В целом рынок загородной недвижимости чересчур неоднороден и гораздо труднее поддается классификации по сравнению с городским. Соответственно, банки испытывают определенные трудности при оценке стоимости загородного объекта, если он был построен по индивидуальному проекту. Поэтому кредиты выдаются в основном на приобретение объектов типовой застройки, то есть домов в организованных коттеджных поселках.

Наконец, загородная ипотека не может быть массовой по самой своей природе. Ведь загородная недвижимость – это не та покупка, которая предназначена удовлетворить первостепенные потребности клиента. Массовый спрос в этот сегмент придет тогда, когда возрастут запросы и покупательная способность рядового россиянина.

Ипотечный залог на загородку

Обеспечением по такому кредиту может выступать залог земельного участка, а также возводимые на нем строения. Ряд банков допускают, чтобы земельный участок находился в долгосрочной аренде.

Специалисты выделяют следующие минусы загородной ипотеки.

Более высокая процентная ставка. Она обычно на 1,5-2,0% выше процентной ставки на приобретение квартиры в городской черте. Размер минимального первоначального взноса тоже больше.

Более дорогая обязательная страховка, без которой получить ипотеку невозможно.

Более объемный пакет необходимых документов, который должен собирать потенциальный заемщик, ведь добавляются документы на земельный участок.

Ипотека на коттеджи

Вообще-то большинство строителей коттеджных поселков не верят, что привлечение ипотечных программ будет заметно способствовать росту спроса на их объекты. И не прилагают усилий, чтобы привлечь на этот рынок банкиров.

Следует уточнить, что спросом у покупателей преимущественно пользуются объекты, которые находятся относительно близко к городу. Две трети потенциальных покупателей принципиально не готовы рассматривать варианты с объектами, расположенными от Петербурга дальше чем в 20 км.

Да и сами банки обычно проводят для себя условную границу и, если поселок находится за ней, не дают кредиты. У одних банков это 30 км от ближайшего города, у других – 50 км. Причина в том, что в случае конфликта с заемщиком банкам придется судиться не в городских судах, а в судах области. Тратить силы на такие путешествия совершенно не хочется.

Кроме того, даже у части коттеджных поселков, расположенных в пригородах, транспортная доступность оставляет желать лучшего. И это дополнительно уменьшает число потенциальных заемщиков.

Домик в кредит: как получить ипотеку на загородную недвижимость

По словам Простаковой, ставки по ипотеке на загородную недвижимость, в среднем по рынку варьируются в диапазоне от 10,5% до 13%.

На итоговый размер процентной ставки, как правило, влияют размер первоначального взноса и категория клиента (например, зарплатные клиенты банка могут рассчитывать на дисконт до 0,5% от базовой ставки по кредиту).

Программы господержки при покупке дома — материнский капитал и сертификаты — действуют и на загородном рынке, говорят банкиры. Например, с помощью маткапитала можно погасить часть первоначального взноса. Здесь работают те же правила, что и в городе: потребуется справка о том, сколько денег осталось на счету материнского капитала, а также сам сертификат. Эксперт также напоминает, что заемщики должны будут выделить долю в купленном доме своим детям.

Требования к заемщикам

На загородном рынке жилья требования банков к заемщикам заметно отличаются от городских программ, предупреждают эксперты. Может внушить опасения сам заемщик, например, его кредитная история.

Причем, по словам риелторов, получить отказ может даже клиент с высоким уровнем платежеспособности. В большинстве случаев кредитная история заемщика служит основным параметром, в соответствии с которым банки решают, выдавать человеку ипотечный заем или нет.

Но чаще виной отказа становится объект, утверждает Соковцева. На рынке очень много домов, которые неправильно оформлены юридически. Даже для того, чтобы продать их без ипотеки, юристам компании часто приходится долго с ним работать и выводить из «серой» зоны.

Важно помнить, что в качестве залога банки требуют не только дом, но и землю, на которой дом построен, говорит Соковцева. Тогда вопрос в ее стоимости и, опять же, ликвидности и юридической чистоте.

Также в качестве залога можно использовать имеющуюся недвижимость (например, квартиру или иной объект недвижимости, соответствующий требованиям банка), добавляет Простакова.

Даже если размер первоначального взноса перекрывает стоимость участка и оплатить предстоит фактически лишь дом, все равно ипотека будет выдана на участок плюс дом, потому что строение не может существовать отдельно от земли, на которой оно находится, предупреждает Москатов. И обременение будет наложено и на участок тоже.

Ипотека на загородный дом в АО «Татосцбанк» г. Казань

*При отсутствии первоначального взноса необходимо предоставить дополнительный залог, рыночной стоимостью (определенной Отделом оценки и мониторинга залогового имущества АО «ТАТСОЦБАНК») не менее 15% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

**Необходимо предоставление подтверждающих документов: — Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал; — Документ (справка, уведомление и т.п.) из территориального органа Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала (Действителен для предоставления в банк в течение 30 календарных дней с даты выдачи)

Информация о полной стоимости кредита будет доведена до сведения заемщика/созаемщика(ов) до и после заключения кредитного договора в каждом конкретном случае, так как полная стоимость кредита зависит от срока кредита, размера первоначального взноса и других факторов.


Иные платежи

1. Единовременная оплата страховой премии страховщику за заключение договора
   страхования предмета залога, являющегося обеспечением по договору ипотечного кредита,
   по тарифам страховщика.
   
2. Единовременная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права
   собственности по договору купли-продажи недвижимости, за регистрацию ипотеки.
   
3. Единовременная оплата страховой премии страховщику за заключение договора
   добровольного страхования заемщиком/созаемщиком(ами) своей жизни, потери
   трудоспособности заемщика/созаемщика(ов), риска потери права собственности на предмет
   залога в течение всего срока действия кредитного договора по тарифам страховщика.
   

Факторы, влияющие на базовую процентную ставку:

— 0,2%

годовых для физических лиц, являющихся держателем зарплатной карты банка.
— 0,2% годовых для физических лиц, являющихся учредителями и соучредителями компаний, а также индивидуальными предпринимателями, у которых открыт расчетный счет в Банке и их сотрудникам.
+ 0,5% годовых для физических лиц, являющихся учредителями и соучредителями компаний, а также индивидуальными предпринимателями.
+0,3% годовых для физических лиц, подтверждающих доход справкой по форме банка.
+ 1,0% годовых для заемщиков/созаемщиков, желающих не страховать свою жизнь, а также постоянную потерю трудоспособности, если страхование предусмотрено выбранным продуктом кредитования.
+ 0,5% годовых для заемщиков/созаемщиков, желающих не страховать утрату права собственности на недвижимое имущество, если страхование предусмотрено выбранным продуктом кредитования.
+ 1,0% годовых для заемщиков/созаемщиков, желающих не страховать утрату и повреждение недвижимого имущества.  При определении индивидуальной процентной ставки все надбавки, установленные условиями настоящего продукта, суммируются.

Кредитный договор может быть расторгнут досрочно, до истечения срока действия договора в
одностороннем порядке заемщиком до дня фактической выдачи кредита.

Заемщик соглашается с тем, что банк вправе уступить права (требования) по кредитному
договору любому новому кредитору, в том числе не являющемуся кредитной организацией. В
этом случае, в соответствии с законодательством Российской Федерации, банк обязан передать новому кредитору документы, удостоверяющие права (требования), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования, а также сведения, необходимые для заключения и исполнения соответствующего договора уступки права (требования).

Кредит на дом | Покупка дома в ипотеку с АТБ

Несколько уступая по популярности заёму на квартиру, кредит на дом тем не менее представляет главную альтернативу покупке жилой площади в многоэтажке. Количество желающих проживать в коттедже в ипотеку в черте города либо иметь загородную недвижимость неуклонно растет, и помочь в приобретении такого рода недвижимости способен кредит от АТБ. Мы предлагаем Вам два варианта кредитования: заём на готовое частное жилье и на строительство.

Покупка в кредит готового дома

Задумали приобрести дом в ипотеку? АТБ выдает заёмы на здания с земельным участком, части домов, таунхаусы и коттеджи. Залогом в данном случае может являться и имеющаяся, и приобретаемая недвижимость. Чтобы банк одобрил ипотечный кредит на дом, последний должен быть:

• пригодным для круглогодичного проживания;
• оборудован системами отопления, водоснабжения, канализации;
• расположен в пределах населенного пункта с хорошей транспортной доступностью и возможностью подъезда;
• возведен на участке, назначение которого – индивидуальное пользование.

Процентная ставка по такому кредиту – от 11,5%*, первоначальный взнос – от 50%. Требования к заемщику стандартные, возможно использование дополнительных опций АТБ для оптимизации условий договора.

Как получить ипотечный кредит на строительство?

Кредитование такого рода осуществляется под залог имеющейся недвижимости (квартиры). Взять ипотеку можно на постройку дома либо для завершения уже начатого строительства (в том числе покупки недостроенного объекта). Процентная ставка по условиям программы – от 12,25%*. Требования к заемщику также являются стандартными, основное требование к будущей постройке – ее возведение на земле, предназначенной для проживания и не находящейся в аренде.

У каждого из представленных решений есть свои преимущества. Так, приобретение готового коттеджа в ипотеку позволит уже в ближайшее время переселиться в него. Многие семьи пользуются данной возможностью и для покупки дачи – достаточно предусмотреть соответствие объекта предъявляемым к нему требованиям в рамках программы, и очень скоро Вы вместе с детьми сможете проводить выходные и праздники за городом, отдыхая на природе и с комфортом. Ну а кредит на строительство дома подойдет тем, кто хочет не просто воплотить мечту, а принять в ее воплощении непосредственное участие!

Выбирайте свой вариант и обращайтесь в АТБ – мы поможем осуществить Вашу мечту!

*использование программы «Назначь свою ставку»

Как взять ипотеку на коммерческую недвижимость? / Альбомы / Arendator.ru

Коммерческая ипотека, бизнес-ипотека, ипотека на коммерческую недвижимость — названий много, а суть одна: вам нужно помещение для бизнеса, а собственных денег на него нет, поэтому приходится обращаться в банк. Стоит ли этого бояться, рассказываем в сегодняшнем ролике.

Что такое бизнес-ипотека?

Бизнес-ипотека — это банковский кредит, предоставляемый индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для покупки нежилых объектов  с целью использования их в коммерческой деятельности.

Преимущества бизнес-ипотеки:

• быстрое получение помещения в собственность;
• экономия на аренде;
• возможность получения дополнительного дохода от сдачи в аренду.

Но условия у таких кредитов, как правило, более жесткие, чем при жилищной ипотеке: срок кредитования может быть меньше, а первоначальный взнос, процентная ставка и пакет необходимых документов – больше. Банки объясняют это повышенными рисками в сфере коммерческого кредитования. И риски действительно есть, но об этом – чуть позже.

Справка:

Придется сильно постараться, чтобы получить бизнес-ипотеку сроком более чем на 10 лет, и с процентной ставкой менее чем 10%.

Первоначальный взнос, как правило, является обязательным условием и редко бывает меньше 20-25%.

Бизнес-ипотека с нулевым взносом тоже бывает, но такой кредит выдадут только с дополнительным залогом (на движимое или недвижимое имущество) либо на очень короткий срок.

При этом некоторые банки готовы предоставить заемщикам отсрочку по выплате основного долга на срок от 6 месяцев до 1 года.

Что можно купить в бизнес-ипотеку?

• офис,
• склад,
• помещение под магазин или производство,
• участок земли.

Требования к заемщику (для юрлиц):

• Резидентство РФ;
• наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
• отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами и векселей, а также открытой процедуры банкротства.

Требования к заемщику (для физлиц):

• Гражданство РФ
• Возраст – от 21 до 65 лет.

Кроме того, и для физических, и для юридических лиц имеет значение «возраст» бизнеса – чем дольше заемщик осуществляет коммерческую деятельность, тем, разумеется, лучше. К новичкам, чей опыт в данной сфере не превышает 6 месяцев, банки относятся с вполне понятной настороженностью.

Важно!

У банков есть требования не только к заемщику, но и к помещению, приобретаемому в кредит. Последнее в обязательном порядке должно относиться к объектам капитального строительства. Характеристики таких объектов закреплены в  пункте 10 статьи 1 ГК РФ, но в упрощенном виде основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.

Сам процесс оформления бизнес-ипотеки ничем не отличается от обычного жилищного кредита – вы изучаете условия в разных банках, выбираете подходящий, оставляете заявку в отделении или на официальном сайте, предоставляете необходимый пакет документов (учредительные и регистрационные документы юрлица или ИП, финансовая отчетность) и ждете решения.

А вот дальше, если банк ипотеку одобрил, начинается самое интересное.

Деньги выдаются под залог приобретаемого объекта. Но в российском законодательстве есть определенные «пробелы» касательно коммерческой недвижимости. На практике это приводит к тому, что залоговое обременение (оформление закладной) на нежилое помещение может быть наложено только после передачи заемщику права собственности на него (заключения сделки).

Проще говоря – банк вынужден сначала выдать заемщику кредит, и только потом, после подписания договора купли-продажи, получает возможность оформить залог на помещение. И это, конечно, риск для банка – в течение какого-то времени кредит остается необеспеченным. Именно поэтому схема приобретения помещения в бизнес-ипотеку чаще всего выглядит так:

• Заемщик (покупатель помещения) находит подходящее помещение, оформляет кредит и вносит первоначальный взнос (аванс по сделке)
• Банк выдает ему документ, гарантирующий передачу недостающей суммы продавцу после оформления помещения в залог
• Покупатель предоставляет этот документ продавцу и перечисляет ему аванс
• Между покупателем и продавцом оформляется договор купли-продажи помещения, покупатель становится собственником помещения
• Между банком и новым собственником помещения (бывшим покупателем) оформляется залоговый договор, на помещение накладывается залоговое обременение
• Продавец (бывший собственник) получает остаток суммы сделки от банка

В общем, вполне понятно, что далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку. И далеко не все потенциальные заемщики готовы ее взять.

А как вы относитесь к бизнес-ипотеке? Что лучше для бизнеса – снимать помещение или купить его в кредит? Делитесь своим мнением в комментариях и обязательно подписывайтесь на наш канал — мы знаем еще много полезного о жилой и коммерческой недвижимости!

5 тенденций в области жилищного строительства на 2021 год: ставки по ипотеке, цены на жилье, миграция

В 2021 году ставки по ипотечным кредитам вырастут с рекордно низких значений, рост цен на жилье замедлится, а американцы продолжат миграцию в менее густонаселенные регионы и на рынки недорогого жилья.

Это по мнению экспертов по жилищному строительству, выступавших на прошлой неделе на виртуальной конференции Национальной ассоциации редакторов недвижимости.

Тенденция 1: ставки по ипотечным кредитам вырастут в 2021 году

Ставки по ипотечным кредитам упали до новых минимумов, став еще одним рекордом на прошлой неделе. Однако по мере того, как экономика улучшается и пандемия коронавируса стихает, темпы роста будут расти, говорят экономисты по жилищным вопросам.

Национальная ассоциация риэлторов ожидает, что в 2021 году ставки по ипотечным кредитам составят в среднем 3,1 процента по сравнению с 3 процентами в 2020 году. Ассоциация ипотечных банкиров утверждает, что в 2021 году ставки по ипотечным кредитам составят в среднем 3,3 процента.

Это означает, что бум рефинансирования в 2020 году должен резко замедлиться. вторая половина 2021 года, говорит Майкл Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров.

Однако окно рефинансирования не закроется полностью. По словам Фрэнка Нотафта, главного экономиста компании CoreLogic, занимающейся данными по недвижимости, около 20 миллионов американцев имеют ссуды под ставку выше 4 процентов. Он ожидает, что многие из них рефинансируют в 2021 году, даже если ставки будут расти.

Тенденция 2: цены на жилье будут расти, но не так быстро

Стоимость домов в этом году резко выросла в результате низких ставок по ипотеке, ограниченного предложения домов на продажу и высокого спроса.

Экономисты в сфере жилищного строительства ожидают замедления роста цен в 2021 году.CoreLogic сообщает о росте цен в стране на 7,3% за 12 месяцев, закончившихся в октябре. По словам Нотафта, к 2021 году этот темп снизится до 4,1 процента.

NAR ожидает роста цен на жилье на 3 процента в 2021 году. Резкий рост цен на жилье в этом году вызвал новые опасения по поводу ужесточения ограничений на доступность.

«Я просто надеюсь, что цены на жилье вырастут умеренно, чтобы условия доступности не вышли из-под контроля», — говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.

Тенденция 3: американцы стекаются в пригороды

Пандемия COVID вызвала споры о судьбе городов. На данный момент переезд американцев из городских центров в пригороды и небольшие города «однозначен», — говорит Роберт Дитц, главный экономист Национальной ассоциации домостроителей.

«Это ускорение уже существующих тенденций, — говорит Дитц.

Дитц говорит, что на рынках Среднего Запада, которым давно пренебрегали, может появиться новый спрос. Он назвал Канзас-Сити, Колумбус и Индианаполис местами назначения для покупателей, ищущих выгодные покупки.

«Люди уезжают с дорогих рынков, таких как Калифорния», — говорит Нотафт.

Поскольку американцы проводят больше времени дома, многие покупатели ищут дома побольше с домашними офисами, домашними спортзалами и просторными дворами.

«Даже люди, которые были очень довольны своим домом до пандемии, теперь некоторые из них говорят:« Мой дом слишком мал », — говорит Юн.

Тенденция 4: Некоторые домовладельцы будут бороться, но боль будет приглушенной

Десятилетие прироста рабочих мест исчезло в первый месяц рецессии из-за коронавируса, отмечает Юн.Это головокружительное падение на рынке труда США восстановило многие потерянные рабочие места.

«Гипотетически, даже если бы произошло некоторое снижение цен, скажем, на 5 процентов, рынок жилья легко справился бы с этим», — говорит Юн. «Это не вызовет проблем с потерей права выкупа».

Юнь говорит, что нуждающиеся домовладельцы смогут продать свой путь к выходу из беды.

Рик Шарга, исполнительный вице-президент RealtyTrac, также прогнозирует, что в 2021 году количество потерь права выкупа вырастет, но последствиями можно будет управлять.В то время как некоторые домовладельцы могут объявить дефолт, большинство из них продадут недвижимость до потери права выкупа.

«Домовладельцы сейчас находятся на рекордном уровне собственного капитала», — говорит Шарга.

Хронический дефицит домов на продажу и в стадии строительства поддерживает цены.

«Мы увидим рост числа случаев потери права выкупа. Но важно помнить, с чего мы начинаем, — говорит Фратантони. «У нас сейчас самый низкий уровень потерь права выкупа за 40 лет. Они собираются подняться выше. Но из-за того, что у многих домовладельцев есть доля в капитале, вы просто не увидите, чтобы они лишились права выкупа закладной.

Тенденция 5: рынок кредитов VA в огне

Объем ипотечных кредитов, выданных Министерством по делам ветеранов США, резко увеличился, говорит Крис Бирк, директор по образованию Veterans United Home Loans.

«Это был поистине исторический год», — говорит Бирк. «Это был самый большой год в истории кредитования VA».

Объем кредитов VA увеличился почти вдвое с 2019 по 2020 год. Это был первый случай, когда VA выдало более 1 миллиона кредитов в год.

Спрос на молодых людей растет, говорит Бирк.Ссуды VA не требуют первоначального взноса и имеют жесткие требования к кредитным рейтингам, что позволяет ветеранам ускорить свои планы покупки жилья.

«Им не нужно тратить годы на откладывание первоначального взноса. Им не нужно создавать безупречный кредит », — говорит Бирк. «Они могут выйти на рынок жилья намного раньше своих гражданских коллег».

VA ссуды когда-то были второстепенными, составляя всего 2 процента от общего объема ссуд. По его словам, ссуды VA сейчас составляют около 10 процентов ипотечного рынка.Бирк говорит, что ссуды VA в основном развеяли представление о том, что они «уступают» другим типам ипотечных кредитов.

Подробнее:

Доходы Финансирование недвижимости | Банковское дело в сфере недвижимости | Регионы

Наша команда по финансированию доходной недвижимости предоставляет широкий спектр интегрированных финансовых решений для региональных и национальных фондов, владельцев и застройщиков доходной недвижимости. Мы предоставляем строительные ссуды и срочные ссуды с целью приобретения, строительства или ремонта любого количества типов собственности.

Кредитование строительства

Regions предоставляет кредиты на строительство квалифицированным застройщикам для финансирования строительства новой коммерческой недвижимости. Мы предлагаем конкурентоспособные условия и цены при различных уровнях кредитного плеча. Группа Income Property Finance предоставит ссуды на строительство следующих типов недвижимости.

• Многосемейный
• Офис
• Промышленное
• Розничная торговля
• Гостиничный бизнес
• Специализированная недвижимость

Мост и срочное кредитование

Банкиры по операциям с недвижимостью

Regions имеют опыт оказания вам помощи в вопросах базовой, дополнительной стоимости или изменения положения для всех основных типов недвижимости.Regions предлагает решения без права регресса и регресса с конкурентоспособными ставками, гибкой структурой и условиями.

Постоянное финансирование

Fannie Mae
Как лицензированный кредитор Fannie Mae, занимающийся андеррайтингом и обслуживанием (DUS), Regions предоставляет долгосрочное финансирование без права регресса для широкого спектра многоквартирных домов, включая садовые комплексы, многоэтажные жилые дома и кооперативы. , студенческое общежитие и промышленное жилье.

Жилищное строительство и городское развитие (HUD)
В качестве кредитора и обслуживающего лица с лицензией FHA / HUD, имеющей лицензию MAP и LEAN, Regions предоставляет долгосрочное финансирование без права регресса для многоквартирных домов и объектов здравоохранения, включая садовые комплексы и многоэтажные жилые дома. , помещения для престарелых и учреждения для квалифицированного ухода.

Коммерческая секьюритизация с ипотечным покрытием (CMBS)
В качестве прямого кредитора и участника коммерческих секьюритизации с ипотечным покрытием (CMBS), Regions предоставляет долгосрочное финансирование без права регресса для различной коммерческой недвижимости, занимаемой не владельцем недвижимость, включая офисную, торговую, промышленную, гостиничную, многоквартирную, промышленное жилье и складские помещения.

Life Company Placements
Regions выступает в качестве консультанта и организует постоянное долговое финансирование с низким уровнем заемных средств через отношения с установленной сетью кредиторов компаний по страхованию жизни.

Аккредитивы

Regions имеет рейтинг инвестиционного уровня от трех основных рейтинговых агентств, что привело к широкому признанию наших резервных аккредитивов на рынке.

Ценность моего дома резко выросла. Что теперь? — Советник Forbes

Экономическая неопределенность может волновать страну прямо сейчас, но это не останавливает продажи жилья. В некоторых районах, например в пригородах Нью-Йорка, снова начались войны ставок. В июле один дом в Оранж, Н.По данным New York Times, у Дж. Было 97 показов и 24 предложения.

В том же месяце в пригороде Вашингтона, округ Колумбия, по данным Washington Post, было продано жилой недвижимости на сумму 5,3 миллиарда долларов по сравнению с 4,2 миллиарда долларов годом ранее, что демонстрирует, насколько велик спрос в некоторых частях страны. Этот спрос привел к резкому росту средних цен на жилье. По данным агентства недвижимости Redfin, цены в сентябре на 13% выше, чем в тот же период прошлого года, что является самым большим ростом с 2013 года.

«Мы наблюдаем действительно интересные тенденции, возникающие в связи с COVID, которые вызывают изменение спроса до рекордно высокого уровня, в то время как предложение доступности находится на рекордно низком уровне», — говорит Дэвид Дж. Уилк, доцент кафедры финансов и директор программы по недвижимости в Школе бизнеса Фокса Университета Темпл.

Это означает, что многие дома, особенно близкие к большим городам, вдруг стали стоить намного дороже. Для домовладельцев это завистливая позиция: их капитал вырос.Но что им с этим делать? Вот три варианта.

1. Продам свой дом

Цены высокие, пора продавать, правда? Как и все в сфере недвижимости, все зависит от обстоятельств.

Продажа может быть правильным шагом для пожилых домовладельцев, которые хотят уменьшить размер дома до дома меньшего размера, кондоминиума или жилья старше 55 лет. Это также может быть идеальным для домовладельцев, заинтересованных в переходе на рынок жилья с более низкими ценами — если время подходящее и вы абсолютно точно знаете, куда хотите пойти.

Дотти Херман, генеральный директор Douglas Elliman, брокерской фирмы на Манхэттене, говорит, что сейчас неплохое время для того, чтобы вывести деньги из пригородов, чтобы переехать в город, если вы этого хотите, особенно на Манхэттен, где продажи были вялыми. этой весной и летом.«Если вы действительно любите Нью-Йорк и верите, как и я, что он вернется, это прекрасное время для покупок в городе», — говорит она, добавляя, что может пройти еще три-четыре года, прежде чем цены вырастут.

Остерегайтесь: ваш новый дом может стоить дороже

Если вы хотите остаться в том же районе, скачок цен на ваш дом, скорее всего, означает, что дом, который вы хотите, совершил такой же скачок.

Вы все еще можете подумать о повышении цены, особенно если ваш образ жизни изменился из-за пандемии, и вы ожидаете, что он несколько изменится, когда мы окажемся на другой стороне. Это может означать, что в доме будет больше людей, и потребуется соответствующее пространство. «Если вы можете работать из дома и вам не нужно каждый день ездить на работу, это кардинально меняет вашу матрицу принятия решений», — говорит Уилк.

Падение процентных ставок может иметь смысл

Плюс, при рекордно низких процентных ставках по 30-летним ипотечным кредитам, получение более крупной ипотеки сейчас может иметь смысл в долгосрочной перспективе. Просто убедитесь, что вы по-прежнему можете позволить себе платежи и не обязательно рассчитываете, что этот дом также станет большой выплатой в будущем, потому что рынок жилья цикличен и в конечном итоге снова упадет.

«Спешить продать или купить дом в краткосрочной перспективе — не разумный шаг», — говорит Дэнни МакОлифф, CFP, советник по благосостоянию и руководитель отдела планирования Perigon Wealth Management. «Принятие решений, основанных на том, что вы можете себе позволить, и которые имеют смысл для вас и вашей семьи, это будет лучше в долгосрочной перспективе».

Если вы подумываете о том, чтобы перейти от высоких к дешевым ценам, Герман предупреждает, что вам следует, по крайней мере, сначала жить в этом месте, арендуя, чтобы посмотреть, действительно ли оно вам нравится.Это особенно актуально для пожилых людей, которые мечтают сменить более холодный климат на более теплые места.

Имеет смысл не только прочувствовать область, в которой вы хотите жить, чего вы не сможете достичь во время отпуска, но вы также узнаете, хватит ли у вас темперамента так долго находиться вдали от семьи. В противном случае вам придется обналичить деньги прямо сейчас, а выкупить придется обратно — и кто знает, каким будет рынок тогда.

2. Проведите оценку вашего дома, чтобы отказаться от ипотечного страхования

Частное ипотечное страхование (PMI) обычно добавляется к ежемесячному платежу по ипотеке, если вы заложили менее 20% на недвижимость при ее покупке.PMI существует для защиты кредиторов в случае вашего ухода. Но если ваш дом внезапно стал стоить больше, у вас может быть достаточно капитала, чтобы запросить отмену PMI.

Для этого вам нужно показать кредиторам, что стоимость дома увеличилась, что означает оплату его оценки. Обычно они стоят от 450 до 550 долларов. Между тем, PMI обычно стоит от 0,05% до 1% от суммы кредита в год, что означает, что оценка окупается.

Если вы остаетесь на месте, вам также следует переоценить свою страховку, чтобы убедиться, что она соответствует нынешней стоимости вашего дома, — говорит МакОлифф.Это связано с тем, что политика, основанная на более низкой цене, может не покрыть текущую стоимость дома, если произойдет худшее, и вам придется отстроить заново.

«В частности, вы хотите убедиться, что страхование жилья в вашем полисе домовладельцев будет достаточным для восстановления вашего дома, если произойдет что-то катастрофическое», — говорит он, добавляя, что эти полисы обычно исключают страхование от землетрясений и наводнений.

3. Забрать капитал

При столь низких процентных ставках другой вариант — изъятие капитала.Вы можете использовать эти деньги для ремонта своего нынешнего дома — который может быть освобожден от налогов, говорит МакОлифф, — или для погашения долга по кредитной карте с высокими процентами, если только потом вы не накапливаете долг снова.

Вы можете получить капитал несколькими способами, в том числе через кредитную линию собственного капитала (HELOC) или рефинансирование с выплатой наличных, когда вы вытаскиваете капитал, ну, наличными. Домовладельцы в возрасте от 62 лет также могут получить обратную ипотеку, которая позволяет им брать взаймы из собственного капитала дома.

Герман говорит, что деньги, полученные из акционерного капитала, можно было бы использовать для покупки другой собственности, в качестве второго дома или для сдачи в аренду. Но думайте о том, чтобы стать арендодателем только в том случае, если вы терпимы к этому и можете покрыть ипотеку в случае, если недвижимость пуста между арендаторами или арендаторы перестают платить.

Просто убедитесь, что вы не забираете весь капитал. Люди, попавшие в беду в 2007 и 2008 годах, «вытащили весь свой капитал», — говорит Герман. «Когда цены упали, они застряли, потому что они использовали весь капитал своего дома для чего-то другого.Так что не испытывайте удачу и не лишайте свой дом всей его старой и новой собственности, иначе вы можете получить дом, который стоит меньше, чем вы должны.

победителей и проигравших (и несколько сюрпризов) — советник Forbes

Даже в мрачные экономические и психологически тяжелые времена некоторые маяки света обнаруживают себя.

Во время Великой депрессии это была киноиндустрия. Согласно отчету Ричарда Бутша, профессора социологии, американистики, кино и медиа из Университета Райдера в Нью-Джерси, с 1929 по 1933 год «звуковые фильмы» привлекали около 73 миллионов кинозрителей в неделю в кинотеатры по всей стране.Пик посещаемости был в 1930 году, когда 90 миллионов человек каждую неделю стекались в театры, спасаясь от своих проблем с помощью киноэкрана.

Перенесемся на девять десятилетий вперед до 2020 года. В условиях глобальной пандемии, унесшей более миллиона жизней во всем мире, оставившей без работы миллионы американцев, вынудившей предприятия навсегда закрыться и шокировавшей индустрию путешествий и гостеприимства, одним из этих маяков стал Рынок жилья.

В этом году ставки по ипотечным кредитам упали до рекордных минимумов, стоимость домов росла с головокружительной скоростью, домовладельцы накопили более 1 триллиона долларов в виде собственного капитала, а миллионы заемщиков сэкономили деньги, рефинансируя свои ипотечные кредиты.

В третьем квартале 2020 года ипотечное кредитование вошло в историю с крупнейшим отдельным кварталом по покупкам (455 миллиардов долларов), рефинансированию (867 миллиардов долларов) и общему кредитованию (1,3 триллиона долларов) за всю историю, по данным Black Knight, ипотечной технологии, данных и поставщик аналитики.

Практически во всех областях рынок жилья не оправдал ожиданий. Однако не все выиграли от бума. Покупатели жилья впервые сталкиваются с растущими ценами на жилье, что делает практически невозможным проникновение на рынок жилья даже с низкими ставками по ипотеке.

Поскольку мы приближаемся к концу года, который — к лучшему или худшему — не скоро будет забыт, мы рассмотрим крупнейших победителей и проигравших на рынке жилья в 2020 году, а также то, что удивило инсайдеров жилья.

Победители рынка жилья 2020 года

Ставки по ипотеке

Ставка по ипотеке была высшей точкой для людей, желающих купить и рефинансировать в 2020 году, упав до самого низкого уровня — 2,67% для 30-летней фиксированной ставки — за почти 50 лет эти данные отслеживались, согласно Freddie Mac’s Primary Mortgage. Обзор рынка.С начала января, когда 30-летняя фиксированная ставка составляла 3,72%, ставки неуклонно снижались.

Федеральная резервная система сдерживала ставки, проводя агрессивную денежно-кредитную политику в начале пандемии. Без его стратегии покупки облигаций ставки по ипотечным кредитам могли бы резко взлететь.

И более высокие ставки ослабили бы мощный рынок ипотечных кредитов, что могло бы замедлить рост цен на жилье в дополнение к тому, что займы стали бы более дорогими для покупателей жилья, а рефинансирование было бы менее выгодным для домовладельцев.

«Я считаю, что низкие ставки больше повлияли на поддержку ценообразования, чем на увеличение количества транзакций», — говорит Гэри Бисли, генеральный директор Roofstock, торговой площадки для покупки и продажи инвестиционной собственности. «Причины, по которым люди хотели переехать, существовали бы даже при более высоких процентных ставках, но эти более высокие ставки послужили бы сдерживанию роста цен».

Низкие ставки были тем толчком, который нужно было некоторым колеблющимся покупателям, чтобы уйти от заборов, говорит Джули Басби, брокер по недвижимости в Compass Real Estate в Чикаго.Обратной стороной этих невиданных ранее ставок было то, что они создавали массивный затор в трубопроводах кредиторов, в результате чего закрытие сделок откладывалось на несколько недель или дольше.

«Один побочный эффект, который мы действительно заметили, заключается в том, что кредиторы увеличили время обработки платежей», — говорит Басби. «Быстрое закрытие сделок стало трудным, поскольку кредиторы завалены рефинансированием и покупками».

Продажа дома

Продажи домов растут, несмотря на то, что цены на дома продолжают расти. В октябре продажи вторичного жилья выросли до 6 годовых с учетом сезонных колебаний.85 миллионов, пятый месяц подряд рост, согласно последнему отчету Национальной ассоциации риэлторов. Продажи жилья выросли на 26,6% за тот же период прошлого года.

Процент американцев, владеющих домом — 67,4% в третьем квартале 2020 года — был самым высоким за 12 лет. В третьем квартале 2019 года ставка составила 64,8%. Агенты по недвижимости были ошеломлены возвращением рынка жилья после медленного начала обычно напряженного весеннего сезона.

«Вначале Covid-19 вызывал беспокойство у многих покупателей и продавцов, учитывая большую экономическую неопределенность», — говорит Ноа Крагеруд, владелец и риэлтор Ark Realty Group для Келлера Уильямса в Портленде, штат Орегон.«Даже такие риэлторы, как я, очень беспокоились, получим ли мы работу или заработаем в ближайшие месяцы. Когда процентные ставки упали, мы поняли, что спрос все еще существует, и люди по-прежнему хотели продать или переехать в другой дом, который соответствовал бы их меняющимся потребностям ».

Повышение стоимости дома

Если бы вы были домовладельцем в 2020 году, рост цен на жилье был бы большим выигрышем. Согласно последнему индексу цен на жилье от CoreLogic, аналитической компании, цены на жилье в октябре росли по сравнению с прошлым годом самыми быстрыми темпами с апреля 2014 года.

На национальном уровне цены на жилье в октябре выросли на 7,3% по сравнению с тем же периодом прошлого года, что повысило уровень собственного капитала и сделало домовладельцев немного богаче.

Согласно отчету CoreLogic, в третьем квартале 2020 года собственный капитал вырос на 10,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В расчете на ипотеку это ежегодное увеличение на 17 000 долларов, что в совокупности составляет около 1 триллиона долларов.

Рефинансирование

Домовладельцы рефинансировали почти 2 миллиона ипотечных кредитов только в третьем квартале 2020 года, увеличившись на 84.5% к аналогичному периоду прошлого года.

Активность рефинансирования увеличилась в 183 из 215 столичных статистических областей, которые компания ATTOM Data, занимающаяся обработкой данных по недвижимости, проанализировала в своем отчете о выдаче ипотечных кредитов на жилую недвижимость в США за третий квартал 2020 года, поскольку ставки по ипотечным кредитам продолжали снижаться, расширяя круг подходящих заемщиков.

По данным Black Knight, в середине декабря, когда ставки по ипотечным кредитам продолжают снижаться, сейчас есть 18,8 миллиона подходящих кандидатов на рефинансирование.Согласно определению Black Knight, подходящие кандидаты на рефинансирование включают заемщиков с показателем 720 FICO или выше, которые имеют не менее 20% собственного капитала в своих домах, имеют хорошую репутацию по жилищному кредиту и могут сэкономить не менее трех четвертей процентного пункта. их ставка по ипотеке за счет рефинансирования.

Неудачники на рынке жилья 2020

Первые покупатели жилья

Рынок жилья 2020 года был непростым для того, чтобы пробиться во многих районах страны для тех, кто впервые покупает жилье. Множество историй о том, как многочисленные заявки поднимали цены на жилье и вынуждали покупателей ограничивать бюджет.

По данным ATTOM Data,

авансовых выплат по ипотеке были самыми высокими с 2000 года. Это происходит из-за того, что доступность кредитов по-прежнему ограничена после того, как кредиторы отозвали свои услуги в начале пандемии в начале марта, что означает, что некоторым покупателям жилья, вероятно, пришлось вложить больше денег, чтобы претендовать на ипотеку.

В целом по стране средняя сумма кредита на приобретенные дома — 275 500 долларов — подскочила в третьем квартале на 24,2% по сравнению с тем же периодом 2019 года. Это также было на 10,3% выше, чем медианные цены в предыдущем квартале, что подтолкнуло некоторых впервые покупающих — говорит Гленн Ла Маттина, старший вице-президент по операциям в National Realty Investment Advisors.

«Мы слышали, как многие покупатели говорят, что собираются взять перерыв, потому что не хотят участвовать в торгах», — говорит Маттина.

Сюрприз: не все рынки были трудными

Многие мотивированные покупатели жилья, которые оказались на дорогих рынках, решили уйти, во многом благодаря гибкости работы на дому, которую представила Covid.

Пригороды за пределами крупных городов стали популярными направлениями, поскольку людей привлекали доступные цены на жилье — особенно по сравнению с дорогими городами, такими как Сан-Франциско и Нью-Йорк.

«Во время пандемии мы видели, как больше людей стекается в пригороды, чем когда-либо прежде», — говорит Тим ​​Паскарелла, президент Ross Mortgage Corporation в Трое, штат Мичиган.

Большие города

Крупные города пострадали в этом году, поскольку Covid закрыл рестораны, развлекательные заведения и рабочие места, заставив людей проводить больше времени в собственных домах. А в больших городах, таких как Лос-Анджелес и Нью-Йорк, эти дома обычно очень дорогие и очень маленькие. А иногда приходится делиться ими с соседями по комнате.

Это время в помещении дало многим людям возможность поразмышлять о том, что для них важно, и оказалось, что пространство было приоритетом номер один.

«Я видел самые большие негативные последствия в мегаполисах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско. Сумма денег, закачиваемая в эти крупные города людьми, просто живущими и занимающимися там бизнесом, значительна », — говорит Паскарелла. «Люди, которые платили большие деньги, чтобы жить в этих районах, предпочитают жить где-нибудь дешевле и безопаснее, работая из дома.”

Согласно недавнему отчету Redfin, онлайн-рынка недвижимости, с прошлого года количество людей, желающих покинуть Нью-Йорк и Лос-Анджелес, увеличилось на 50%.

Самыми популярными направлениями для людей, желающих жить за пределами своего метро, ​​были Сакраменто, Лас-Вегас и Феникс.

«Те, кто впервые покупают жилье, действительно столкнулись с большим количеством проблем в этом году, чем в прошлом. С начала пандемии в Калифорнии зафиксирован рекордно низкий уровень запасов (количества домов, имеющихся в наличии для продажи).Низкий уровень запасов приводит к высоким ценам на жилье », — говорит Сюзанна Сейни, риэлтор Active Realty в округе Ориндж.

На Манхэттене многие пожилые миллениалы с семьями, которые, возможно, болтали о том, чтобы покинуть город (еще одна весна!), Вероятно, приняли решение за них, когда наступил Covid. Они внезапно начали работать из дома со своим партнером, детьми, домашними животными и учителями Zoom.

«С марта по июнь активность в Нью-Йорке упала до (тривиального) уровня, поскольку покупатели физически покинули рынок», — говорит Джон Уолкап, главный операционный директор и соучредитель UrbanDigs, фирмы по анализу данных о недвижимости.

Сюрприз: с недвижимостью в Нью-Йорке может быть все в порядке

Нью-Йорк особенно сильно пострадал от Covid-19 на ранних стадиях пандемии, и недвижимость пострадала настолько, что эксперты по недвижимости опасались массового исхода. Перенесемся к падению, и Нью-Йорк медленно начал восстанавливать свои позиции.

Оказывается, цены на жилье в Бруклине остаются стабильными, а во многих других частях города наблюдаются улучшения по сравнению с прошлым годом.

В целом численность населения Нью-Йорка уменьшилась всего на 0.01% с 2019 по 2020 год.

По мере того, как миллениалы покидают большие города в поисках более доступного жилья в таких местах, как Техас и Флорида, появляется целое поколение молодых, энергичных людей, которые через пару лет займут их место после колледжа. Представители поколения Z, скорее всего, привезут свои немногочисленные мирские вещи со всех уголков страны и переедут в тесные квартиры с завышенными ценами, плохими видами и туалетами, как это сделали поколения до них.

И они получат то, чего не получат остальные из нас с домашними тренажерными залами и задними дворами: весна в Нью-Йорке.

Подъем пригородов | HIST 1302: США после 1877 г.

В то время как электрический трамвай конца девятнадцатого века облегчал движение за границу благоустройства, семена пригородной нации были посеяны в середине двадцатого века. В разгар Великой депрессии, в 1932 году, около 250 000 семей лишились своего имущества из-за отчуждения права выкупа. Год спустя половина всех ипотечных кредитов в США оказалась непогашенной. Уровень потери права выкупа составлял более 1000 в день.В ответ на это в рамках «Нового курса» FDR была создана Корпорация жилищного кредитования (HOLC), которая начала приобретать и рефинансировать существующие ипотечные кредиты под угрозой дефолта. HOLC ввел амортизированную ипотеку, позволяющую заемщикам выплачивать проценты и выплатить основной долг в течение двадцати-тридцати лет вместо стандартной пятилетней ипотеки, которая предусматривала крупные выплаты в конце контракта. Хотя домовладельцы платили больше за свои дома в рамках этой новой системы, право собственности на жилье было открыто для множества людей, которые теперь могли обрести жилищную стабильность, снизить ежемесячные платежи по ипотеке и накапливать капитал и благосостояние по мере роста стоимости собственности со временем.

Кроме того, Федеральное жилищное управление (FHA), еще одна организация «Нового курса», расширило доступ к домовладению за счет страхования ипотечных кредитов и защиты кредиторов от финансовых потерь в случае дефолта. Хотя к 1964 году лишь немногим более трети домов имели ипотеку, обеспеченную FHA, ссуды, обеспеченные FHA, имели волновой эффект, поскольку частные кредиторы предоставляли все больше и больше жилищных ссуд даже по ипотечным кредитам, не обеспеченным FHA. Хотя это началось в разгар Великой депрессии, влияние государственных программ и субсидий, таких как HOLC и FHA, полностью ощущалось в послевоенной экономике и способствовало росту домовладения и возвышению пригородов.

Хотя программы внутренних расходов, такие как HOLC и FHA, помогли создать контуры новой потребительской экономики, участие Соединенных Штатов и победа союзников во Второй мировой войне вывели страну из депрессии и в устойчивый экономический бум. Расходы военного времени резко возросли, и после войны устойчивые расходы способствовали дальнейшему росту. Государственные расходы предоставили ссуды ветеранам, субсидировали корпоративные исследования и разработки и построили систему межгосударственных автомобильных дорог. В десятилетия после Второй мировой войны бизнес процветал, объединение в профсоюзы достигло пика, заработная плата росла, а устойчивый рост поддерживал новую экономику потребления.Закон о перестройке военнослужащих (законопроект о военнослужащих), принятый в 1944 году, предлагал жилищные ссуды под низкие проценты, стипендию для учебы в колледже, ссуды для открытия бизнеса и пособия по безработице.

Быстрый рост домовладений и рост пригородных сообществ способствовали послевоенному экономическому буму. Пригородные кварталы домов на одну семью прорывались через окраины городов. Уильям Левитт построил первый Левиттаун, архетип пригородного сообщества, в 1946 году на Лонг-Айленде, штат Нью-Йорк.Приобретая массовые площади, «разделяя» участки и нанимая бригады для строительства бесчисленных домов с экономией на масштабе, Левитт предлагал ветеранам и их семьям доступное жилье в пригороде. Левитт стал пророком новых пригородов, возвещая о массовой внутренней миграции. Доля пригородов в населении страны увеличилась с 19,5% в 1940 году до 30,7% к 1960 году. Доля домовладений выросла с 44% в 1940 году до почти 62% в 1960 году. В период с 1940 по 1950 год пригородные поселения с населением более 10 000 человек выросли 22.1%, а запланированные сообщества выросли с поразительной скоростью — 126,1%. Как отмечает историк Лизабет Коэн, эти новые пригороды «росли как грибы в размерах территории и населения, в которых они жили». Между 1950 и 1970 годами население пригородов Америки почти удвоилось и составило 74 миллиона, причем 83 процента всего прироста населения приходилось на пригороды.

Послевоенный строительный бум затронул бесчисленное количество отраслей. По мере того как производители возвращались к потребительским товарам после войны и по мере развития пригородов, продажи бытовой техники и автомобилей резко выросли.На фоне роста заработной платы и сбережений в военное время домовладельцы также использовали недавно созданные планы рассрочки платежей, чтобы покупать новые потребительские товары сразу, вместо того, чтобы копить годами для совершения крупных покупок. Массовое распространение кредитных карт, впервые выпущенных в 1950 году, еще больше расширило доступ домовладельцев к кредитам. Подпитываемые кредитами и больше не находящиеся в тупике из-за депрессии или ограничений военного времени, потребители покупали бесчисленное количество стиральных машин, сушилок, холодильников, морозильников и, внезапно, телевизоров. Доля американцев, у которых был хотя бы один телевизор, увеличилась с 12% в 1950 году до более 87% в 1960 году.Эта новая пригородная экономика также привела к увеличению спроса на автомобили. Доля американских семей, владеющих автомобилями, увеличилась с 54% в 1948 году до 74% в 1959 году. Потребление моторного топлива выросло с 22 миллионов галлонов в 1945 году до 59 миллионов галлонов в 1958 году.

Несмотря на то, что к 1950-м годам автомобили существовали уже несколько десятилетий, автомобильная культура за это десятилетие действительно стала национальной модой. Артур С. Бейс, август 1950 г., выпуск журнала «Наука и механика». Викимедиа.

Рост пригородов преобразил сельскую местность Америки, поскольку рост пригородов отвоевал миллионы акров сельских территорий, превратив аграрные сообщества в пригородные пейзажи.По мере того как пригородные домовладельцы уходили из городов в новые застройки, новые застройки уводили все больше и больше сельскохозяйственных рабочих с земли, часто выталкивая их в те самые города, из которых бежали жители пригородов.

Процесс субурбанизации стимулировал движение американцев и повернул колеса новой потребительской экономики. На макроэкономическом уровне послевоенный экономический бум превратил Америку в страну экономического изобилия. Получать ссуды для обеспеченных покупателей никогда не было так просто, потребительские товары никогда не были более доступными, а хорошо оплачиваемых рабочих мест никогда не было так много.И все же, под совокупные номерами, образцы расового неравенства, дискриминаций по половому признаку, и экономического неравенство выстояли и допросили человек предположений благополучного общества.

В 1939 году оценщики прибыли в солнечную Пасадену, штат Калифорния. Вооруженные тщательно продуманными анкетами для оценки условий застройки города, оценщики хорошо разбирались в политике Корпорации жилищного кредитования (HOLC). В одном районе большинство построек было оценено как «удовлетворительное», и было отмечено отсутствие «строительных опасностей или угроз наводнений».Однако оценщики пришли к выводу, что на этот район «пагубно пострадали 10 негритянских семей, проживающих в этом районе». Хотя оценщики пришли к выводу, что «негры принадлежат к лучшему классу, кажется неизбежным, что стоимость владения и собственности упадет на более низкий уровень».

В то время как субурбанизация и новая экономика потребления привели к беспрецедентному богатству и изобилию, плоды этого экономического и пространственного изобилия не достигли всех американцев одинаково. Новые экономические структуры и пригороды послевоенного периода, возможно, породили столько же неравенства, сколько и изобилие.Богатство, создаваемое бурно развивающейся экономикой, фильтруется через социальные структуры со встроенными привилегиями и предрассудками. Как раз когда многие белые американские семьи среднего и низшего класса начали свой путь восходящей мобильности, переехав в пригород с помощью государственных расходов и государственных программ, таких как FHA и GI Bill, многие афроамериканцы и другие расовые меньшинства оказались систематически закрытыми. из.

Взгляд на отношения между федеральными организациями, такими как HOLC и FHA, и частными банками, кредиторами и агентами по недвижимости, рассказывает историю стандартизованной политики, которая привела к сегрегированному рынку жилья. В основе методов оценки HOLC, которые применялись и частными сторонами, лежало пагубное утверждение, что районы с преобладанием представителей смешанной расы и меньшинств являются кредитными рисками. В сотрудничестве с местными кредиторами и агентами по недвижимости HOLC создал Карты безопасности жилого фонда для выявления областей кредитования с высоким и низким уровнем риска. Люди, знакомые с местным рынком недвижимости, заполнили единые анкеты по каждому району. Основываясь на этой информации, HOLC присвоил каждому району буквенную оценку от A до D и соответствующий цветовой код.Наименее безопасные районы с наибольшим риском для получения ссуд получили оценку D и красный цвет. Банки отказывались предоставлять ссуду в этих «красных» областях.

Чернокожие общины в таких городах, как Детройт, Чикаго, Бруклин и Атланта испытали «красную черту» — процесс, с помощью которого банки и другие организации отмечали районы меньшинств на карте красной линией. Это сделало видимыми районы, которые, по их мнению, были непригодными для их обслуживания, лишив чернокожих жителей ссуд, жилья, продуктов и других предметов первой необходимости в современной жизни. Красная карта Большой Атланты.

1938 Бруклин Редлайн карта. UrbanOasis.org через национальные архивы (NARA II RG 195, запись 39, папка «Brooklyn (Kings Co.)», вставка 58). Под редакцией ASommer, PlaNYourCity.

Такие фразы, как «подрывные расовые элементы» и «расовые опасности» пронизывают выделенные красным цветом файлы описания геодезистов и должностных лиц HOLC. Например, в районе Эхо-Парк в Лос-Анджелесе сосредоточены японцы и афроамериканцы, а также «немало русских и мексиканцев».Карта безопасности и исследование HOLC отметили, что «неблагоприятное расовое влияние, которое заметно усиливается, неизбежно приводит к снижению стоимости, арендной платы и быстрому снижению желательности жилья».

В то время как HOLC было довольно недолговечным агентством Нового курса, влияние его карт безопасности сохранилось в Федеральном жилищном управлении (FHA) и в Администрации ветеранов отпуска законопроектов GI (VA). Обе эти правительственные организации, которые установили стандарт, которому следовали частные кредиторы, отказались поддержать банковские ипотечные кредиты, которые не соответствовали картам безопасности HOLC. С одной стороны, займы, обеспеченные FHA и VA, были огромным благом для тех, кто имел право на них. Миллионы американцев получили ипотечные кредиты, на которые в противном случае они не имели бы права. Но ипотечные кредиты, обеспеченные FHA, были доступны не всем. Расовые меньшинства не могли получить ссуды на улучшение собственности в их собственных кварталах — это рассматривалось как кредитный риск — и им было отказано в ипотеке для покупки собственности в других районах из опасения, что их присутствие расширит «красную черту» на новое сообщество. Левиттаун, олицетворение новой пригородной Америки, разрешал покупать дома только белым.Таким образом, политика HOLC и частные застройщики повысили уровень владения жильем и стабильность для белых американцев, одновременно создав и усилив расовую сегрегацию.

Изоляционные структуры послевоенной экономики подтолкнули афроамериканцев и другие меньшинства к протесту. Со временем федеральное правительство попыталось исправить расовую сегрегацию, созданную или, по крайней мере, частично облегченную его собственной политикой. В 1948 году Верховный суд США по делу Shelley v. Kraemer отменил явно расовые договоренности о жилом районе, сделав незаконным явный учет расы при продаже дома.Однако пройдут годы, прежде чем законы о жилищном строительстве, принятые в 1960-х годах, смогут дать федеральные силы в дополнение к попыткам простых людей обеспечить равный доступ.

В 1950-х и начале 1960-х многие американцы переехали в пригороды, чтобы насладиться новой потребительской экономикой и поискать хоть какую-то нормальность и безопасность после нестабильности депрессии и войны. Но многие не смогли. Контуры послевоенного американского общества формировались как ограничениями, так и возможностями жилья.

жилья 1929-1941 гг. | Энциклопедия.com

Введение
Краткое изложение проблемы
Содействующие силы
Перспективы
Воздействие
Известные люди
Основные источники
Предлагаемые темы исследования
Библиография
См. также

«Буквально тысячи душераздирающих случаев неспособности трудящихся продлить истекающую ипотеку на благоприятные условия и последующая потеря домов были одной из трагедий этой депрессии »(цитируется по Glaab and Brown, A History of Urban America, 1983, p. 299). Президент Герберт Гувер (служил в 1929–1933 гг.) Написал эти слова в письме во время своего пребывания у власти. Проблема отчуждения права выкупа недвижимости быстро приобрела остроту с началом Великой депрессии. В 1932 году 273 тысячи человек лишились крова. В течение следующего года вывозили тысячу ипотечных кредитов в день.

С тех пор, как городские поселения впервые появились в Америке в восемнадцатом веке, выбор, строительство и покупка жилья были оставлены на усмотрение отдельного человека. Жилье не считалось соответствующей обязанностью правительства.Однако с середины девятнадцатого века социальные реформаторы признали некоторую часть жилья в городах неадекватной и потребовали изменений. В 1929 году, с началом Великой депрессии, жилищные проблемы быстро обострились. Строительство новых домов практически остановилось, ремонт остался незавершенным, а трущобы расширились. Особое внимание привлек жилищный кризис. Многие считали, что рост строительной активности является ключом к стимулированию восстановления экономики.

Другой критической жилищной ситуацией, с которой столкнулись американцы в первые годы Великой депрессии, было лишение права выкупа закладной.Тысячи домовладельцев не смогли производить выплаты по жилищным кредитам, известным как ипотека. Эта ситуация, называемая дефолтом, привела к закрытию ипотечного кредита держателем ипотечного кредита, как правило, банком. При обращении взыскания банк налагает арест и выставляет на аукционе имущество заемщика для погашения ипотеки. К 1933 году от 40 до 50 процентов всех ипотечных жилищных кредитов в Соединенных Штатах были просрочены. Система жилищного финансирования приближалась к полному краху. Невыполнение обязательств и последующее обращение взыскания по ипотечным кредитам стали одним из основных факторов банковского кризиса начала 1930-х годов.

Начиная с 1930-х годов, федеральное правительство США, признавая необходимость государственного вмешательства, решало жилищные проблемы с двух основных и различных направлений. Во-первых, в начале 1930-х годов Конгресс принял три меры по облегчению проблем как домовладельцев, так и банков и, как следствие, возобновления строительства нового здания. Во-первых, во время пребывания президента Герберта Гувера в Белом доме был принят Закон 1932 года о банке жилищного кредита. Затем, как часть широкомасштабной экономической политики Нового курса при президенте Франклине Делано Рузвельте (служил в 1933–1945 гг.), Был принят Закон о рефинансировании домовладельцев 1933 года, в соответствии с которым была создана Корпорация ссуд домовладельцев (HOLC) и Национальный закон о жилищном строительстве 1934 г., когда было создано Федеральное жилищное управление (FHA).HOLC начинался как агентство по оказанию чрезвычайной помощи, чтобы остановить лавину дефолтов домовладельцев. Это было достигнуто путем рефинансирования неустойчивых ипотечных кредитов. Долговечным наследием HOLC стали долгосрочные ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой и установление единых национальных методов оценки во всей отрасли недвижимости. Непреходящим наследием FHA стали долгосрочные ипотечные ссуды, застрахованные федеральным правительством, и установление национальных стандартов жилищного строительства. Бенефициарами этих программ, как правило, были белые люди из среднего класса, которые в первую очередь могли позволить себе покупать дома.Их дома обычно строили на окраинах городов, в пригородах.

Второй крупный жилищный фронт касался городских трущоб. Инициативы в этой области включали федеральное правительство, использующее средства государственных налогов для строительства жилья для тех, кто не мог платить за жилье по рыночным ставкам. Жилищный закон Вагнера-Стигалла 1937 года, принятый Новым курсом, стал первым жилищным законодательством, в котором федеральное правительство признало жилье социальной потребностью. Постепенно идея предоставления временного жилья нуждающимся превратилась в предоставление постоянного жилья наиболее обездоленным членам общества.Эти постройки почти всегда располагались в самых бедных районах центральных городов. В отличие от получения помощи для частных домовладельцев, получить государственную поддержку жилищных программ для наиболее нуждающихся граждан в Америке 1930-х годов было намного сложнее. В результате в конце 1930-х гг. Инициативы в области государственного жилья имели весьма ограниченный успех.

Хронология:

1931–1932:

Более 3600 банков приостанавливают операции.

1931:

Президент Герберт Гувер созывает Национальную конференцию по жилищному строительству и домовладению, чтобы обсудить чрезвычайную ситуацию в строительной отрасли и растущее число случаев закрытия домов.

21 июля 1932 года:

Конгресс принимает Закон о чрезвычайной помощи и реконструкции, касающийся жилищного строительства для малоимущих.

22 июля 1932 года:

Президент Гувер подписывает Закон о федеральном жилищном ссудном банке, устанавливающий денежный резерв для ипотечных кредиторов.

13 июня 1933 г .:

Конгресс принимает Закон о рефинансировании домовладельцев, который учреждает Корпорацию ссуд домовладельцев (HOLC) для сокращения потерь права выкупа домов путем рефинансирования ссуд домовладельцев.

28 апреля 1934 года:

Конгресс принимает Закон о ссуде домовладельцев 1934 года, еще более укрепляющий HOLC.

27 июня 1934 года:

Конгресс принимает Национальный закон о жилищном строительстве, которым учреждается Федеральное жилищное управление (FHA).

3 сентября 1937 г .:

Президент Франклин Д. Рузвельт подписывает Национальный закон о жилищном строительстве (Закон о жилищном строительстве Вагнера-Стигалла) 1937 года, в соответствии с которым создается Жилищное управление Соединенных Штатов (USHA).

3 февраля 1938 г .:

Приняты поправки, либерализирующие Национальный закон о жилищном строительстве 1934 года.

1940:

Завершено первое всеобъемлющее общенациональное жилищное обследование. Обследование жилищного фонда будет проводиться каждые десять лет одновременно с переписью.

Создание Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) в рамках Корпорации финансирования реконструкции (RFC) в 1938 году завершило жилищную программу Нового курса. Fannie Mae покупала ипотечные кредиты у кредиторов, таких как банки, тем самым увеличивая доход кредиторов. средства для увеличения ипотечных и строительных кредитов. В совокупности жилищная политика Нового курса устранила большую часть рисков жилищного кредитования. FHA и Fannie Mae не строили домов и не давали ссуды. Однако их поддержка дала банкам уверенность в том, что строительные и жилищные ссуды будут выплачиваться за счет государственных средств, если по ссудам наступит дефолт. Таким образом, банки охотнее выдавали ссуды как строителям, так и домовладельцам.Это стимулировало строительство и послужило основой для жилищного бума после Второй мировой войны (1939–1945). Мечта о собственном доме стала доступной для всех, кроме самых бедных.

Отношение американцев к вмешательству государства в жизнь людей коренным образом изменилось с началом Великой депрессии. Депрессия нанесла тяжелый удар как строительной отрасли, так и домовладельцам. С 1929 по 1933 год строительство жилой недвижимости упало на 95 процентов. Затраты на ремонт снизились с 50 миллионов долларов до 500 тысяч долларов. В 1932 году от 250 до 275 000 человек потеряли свои дома из-за потери права выкупа. Для сравнения, в 1926 году 68 000 домов были лишены права выкупа. К 1933 году количество отчуждений выкупа достигло ужасающей цифры — более тысячи каждый день. Стоимость жилья упала примерно на 35 процентов. Дом, который до Великой депрессии стоил 6000 долларов, в 1932 году стоил примерно 3900 долларов. К началу 1930-х годов многие люди задолжали больше денег по существующим ипотечным кредитам, чем уменьшенная стоимость их дома.Из-за потери или сокращения занятости и потери своих домов многие семьи среднего класса впервые ощутили вкус обнищания.

Еще в 1930 году президент Герберт Гувер осознал, что ухудшение ситуации в сфере недвижимости и строительства подрывает и без того находящуюся в напряжении экономику. Общее число безработных продолжало стремительно расти, и примерно треть безработных работали в строительстве. В 1931 году Гувер созвал Президентскую национальную конференцию по жилищному строительству и домовладению. Целью конференции, на которой присутствовало более четырехсот специалистов в области жилищного строительства, было рассмотрение чрезвычайных ситуаций в строительной отрасли и случаев отчуждения права выкупа закладных.

Конференция сформулировала четыре рекомендации. Рекомендации, в конечном итоге, легли в основу федеральной жилищной политики двадцатого века. Это были: (1) амортизация долгосрочных ипотечных кредитов; (2) поощрение низких процентных ставок по ипотеке; (3) опускание стоимость строительства дома; и (4) предоставление государственной денежной помощи частным усилиям по строительству жилья для малоимущих.(Амортизация означает погашение ссуды периодическими, обычно ежемесячными, выплатами основного долга [сумма ссуды] и процентов [деньги, уплаченные за использование денег кредитора]. Сумма ежемесячного платежа остается неизменной на протяжении всего периода окупаемости. Результатом является уменьшение основного баланса с возможным погашением кредита в полном объеме.) Участники конференции также заявили, что они твердо уверены, что частный сектор может достичь этих целей с помощью планирования и сотрудничества. Однако, заглядывая в будущее, они строго предупреждали, что крах частного сектора приведет к вмешательству государства в жилищный сектор.

Две неудачные программы

Не согласившись с идеями, выдвинутыми Национальной конференцией, Национальная ассоциация строителей жилья немедленно ответила, что частные подрядчики не могут строить дома по доступным ценам в одиночку. Они требовали срочной государственной помощи. Принимая во внимание эту точку зрения и рекомендацию рассматриваемой конференции, администрация Гувера в 1932 году испробовала два подхода. 22 июля 1932 года президент подписал Федеральный Закон о жилищном ссуде.Закон установил денежный (ссудный) резерв для ипотечных кредиторов — в основном банковских учреждений. Этот резерв увеличит денежную массу, доступную для жилищных ссуд, чтобы стимулировать строительство нового жилья и сократить потери права выкупа закладных. Однако программа оказалась неэффективной, поскольку она не была разработана как экстренная мера. Ссуды не могли быть предоставлены тем, кто задолжал более 40 процентов стоимости своего дома. Например, человек может задолжать 4 000 долларов за дом за 10 000 долларов. До Великой депрессии 1929 года, когда их дом стоил 10 000 долларов, они были бы квалифицированы, потому что они не были должны более 40 процентов стоимости своего дома.Однако, если стоимость их дома снизилась к 1932 году до 6000 долларов, их ипотека на 4000 долларов была значительно выше 40 процентов, поэтому они не могли претендовать на это. Фактически, после начала депрессии стоимость дома для всех резко упала. В течение первых двух лет действия закона частные домовладельцы подали в банки 41 000 заявок на получение прямых кредитов. Были одобрены только три.

Вторая попытка президента Гувера — Закон о чрезвычайной помощи и строительстве 1932 года — оказалась столь же неэффективной.Этот закон позволил RFC предоставлять ссуды корпорациям, созданным специально для строительства жилья для малоимущих и улучшения жилищных условий в трущобах. Загвоздка заключалась в том, что законодательство требовало от штатов освобождать эти корпорации от всех налогов. В то время только штат Нью-Йорк имел законные полномочия делать такие исключения. Законодательные собрания других штатов не имели общественной поддержки для принятия таких налоговых льгот. В результате единственным проектом, когда-либо начавшимся в соответствии с этим законодательством, была деревня Knickerbockers Village в Нью-Йорке.

Ни один из подходов Гувера не остановил спад в жилищной отрасли или быстро ухудшающееся положение домовладельцев. На данный момент формируется основа для реалистичной системы жилищной ипотеки и Улучшение жилищных условий для всех, задуманное на конференции Гувера в 1931 году, оказалось под угрозой из-за волны общественного разочарования неэффективными программами Гувера. В марте 1933 г. проблемы перешли к новой администрации Рузвельта.

Человек из страны

Франклин Д.Рузвельт, вступивший в должность 32-го президента США 4 марта 1933 года, в душе и сердце был сыном своей страны. Он считал, что в стране выросли «лучшие люди». В своем идеальном мире Рузвельт решил бы жилищную проблему, переселив всех обратно на землю — в сельские районы. Но утопия Рузвельта резко контрастировала с действительностью. Несмотря на широко распространенное недовольство населения городской жизнью в период депрессии, отток населения из сельскохозяйственных районов в города продолжался в течение 1930-х годов.Сельскохозяйственная отрасль находилась в экономическом упадке с начала 1920-х годов, и в промышленных центрах городов казалось, что возможности трудоустройства больше. Рузвельт был практичным человеком и знал, что проблемы городского жилья в эпоху Великой депрессии должны быть решены в городских условиях.

Рузвельт и разработчики политики Нового курса столкнулись с выбором между двумя разными путями решения жилищных вопросов. Они могли поддержать предложения либералов в Конгрессе, таких как сенатор Роберт Ф. Вагнер, о крупномасштабных проектах государственного жилья европейского типа. С другой стороны, они могли разработать меры по стимулированию строительства частных домов и индивидуального домовладения — путь, по которому пытался пойти Гувер. Новые дилеры в основном приняли подход Гувера, но пошли дальше. Рузвельт считал, что владение частным домом является фундаментальным элементом американского образа жизни. У него было представление об идеальном доме как отдельно стоящей конструкции, окруженной небольшим участком земли. Многосемейные жилища его мало интересовали. Рузвельт решил, что в связи с тем, что почти 30% безработицы в стране приходится на рабочих строительного сектора, он должен сделать особый упор на возрождении жилищного сектора.Помощь Нового курса для жилищного строительства и домовладельцев пойдет по иному пути, чем более поздние попытки Нового курса решить проблему жилищного строительства в центре города для бедных.

Новый курс помощи для домовладельцев и строительной индустрии

Корпорация жилищных займов 13 июня 1933 года Конгресс принял Закон о рефинансировании домовладельцев, учредивший Корпорацию жилищных займов (HOLC) . Цель HOLC состояла в том, чтобы остановить поток отчуждений домовладельцев в городских районах.Ситуация с потерей права выкупа не только опустошила домовладельцев, но и подорвала активы банков и других кредитных организаций. Обычно, когда банки закрывают недвижимость, они продают изъятую собственность покупателю для покрытия ипотечной ссуды. Покупатели часто были инвесторами, надеющимися перепродать собственность с целью получения прибыли. Однако, поскольку рынка ипотечных кредитов не существовало, было мало покупателей. Те, кто покупал ипотечные кредиты, платили чрезвычайно низкие цены, которые редко покрывали сумму кредита для банка.

HOLC заменил неработающий Закон о федеральном жилищном кредитном банке Гувера.Он предоставил ссуды для рефинансирования десятков тысяч ипотечных кредитов в случае опасности дефолта или потери права выкупа. Под рефинансированием понимается оформление ссуды на новых условиях выплаты основной суммы долга и процентов, что облегчает домовладельцу выплату ссуды. HOLC даже помог людям, потерявшим дома еще в январе 1930 года, восстановить свои дома. Второй акт, Закон о ссуде домовладельцев 1934 года, был принят в следующем году. Этот закон гарантировал выплату основной суммы и процентов по ссудам HOLC за счет государственных средств, если домовладелец не сможет произвести платежи по своей ссуде.

К февралю 1936 года HOLC рефинансировал 992 531 ссуду на общую сумму более 3 миллиардов долларов. Рефинансированные ссуды не только остановили бесчисленные потери права выкупа, но и сократили просроченные налоги на имущество. Это позволило общинам оплачивать зарплату в школе, полиции и других службах. Миллионы также были потрачены на ремонт и перепланировку домов. Тысячи мужчин получили работу в строительстве. Созданы тысячи новых рабочих мест в производстве, транспортировке и продаже строительных материалов.Задуманный как агентство по чрезвычайным ситуациям, HOLC прекратил принимать займы в июне 1935 года и выдал последние займы в июне следующего года. К тому времени HOLC рефинансировал до одной пятой всех заложенных городских домов в стране. Следующие пятнадцать лет HOLC собирал платежи и в 1951 году прекратил свою деятельность. Несмотря на то, что он занимался наиболее проблемными жилищными ипотечными кредитами, HOLC завершил операцию без потерь для правительства и даже вернул в казну 14 миллионов долларов.

Чтобы предложить аналогичную помощь сельским районам, в 1933 году Конгресс принял Закон об экстренной ипотеке для фермерских хозяйств, направленный на отчуждение ферм, и Закон о рефинансировании ипотеки фермерских хозяйств от 31 января 1934 года, который был создан по образцу успешного HOLC.Кроме того, чтобы поддержать фермеров в их борьбе за сохранение своей земли, Конгресс принял законы Фрейзера-Лемке о банкротстве федеральных ферм 1934 и 1935 годов. Законы Фрейзера-Лемке предоставили серьезное финансовое облегчение фермерам, имеющим большие долги. Эти законы изменили общие законы о банкротстве для фермеров, чьи долги намного превышали их стоимость. своих ферм. Суды по делам о банкротстве могут уменьшить размер своей задолженности примерно до той же суммы, что и стоимость фермы, гарантируя, что фермер не останется безнадежно в долгах даже после продажи своей фермы.Фермер также имел возможность сохранить свою собственность, если он мог выплатить свои урезанные долги.

План рефинансирования HOLC важен в истории, потому что он ввел и усовершенствовал практическую долгосрочную амортизирующую ипотеку. Эта амортизированная ипотека произвела революцию в сфере жилищных кредитов и недвижимости, сделав жилищную ипотеку доступной для простых американцев. По амортизированной ипотеке кредит был полностью погашен в конце срока кредита. Амортизированные ссуды HOLC позволили домовладельцам выплачивать установленный ежемесячный платеж в счет основной суммы долга и процентов в размере 5 процентов в течение 15 лет.В конце 15-летнего периода ссуды ссуда была полностью погашена, и человек владел своим домом «бесплатно и без оплаты». Такой подход контрастировал с типичной ипотекой, взятой в 1920-е годы, в период бума жилищного строительства. Именно в этот более ранний период роста цен на жилье покупатели начали использовать ипотечные кредиты для финансирования покупки жилья. Типичная ипотека была на пять или десять лет и не была полностью выплачена в конце периода ссуды. Покупатель должен был либо взять другую ссуду на оставшуюся часть, либо выплатить ее крупным платежом.Например, покупатель мог купить дом за 5000 долларов и взять ипотечный кредит на 3000 долларов сроком на пять лет под обычную процентную ставку от шести до восьми процентов. По прошествии пяти лет он все еще может быть должен 1500 долларов, которые он сможет выплатить или рефинансировать. Эта практика оставила покупателя во власти сил денежного рынка, над которыми он не мог повлиять. Если бы деньги были легкими, он мог бы рефинансировать. Если бы времена были трудными, а денег было мало, как в 1930-е годы, было бы невозможно рефинансировать. Если он не сможет выплатить ссуду, это приведет к потере права выкупа.Ипотечные кредиты с амортизацией HOLC избавили от необходимости вносить крупный платеж в конце периода ипотеки, а также снизили ежемесячные платежи.

Подробнее о…

Красная линия

Красная линия к последней четверти двадцатого века была стандартным термином в лексиконе городских дел. Redlining сослался на тот факт, что владельцы собственности в определенных районах не могли легко получить кредит на покупку или ремонт собственности, потому что кредитные учреждения списали эти районы как участки с высоким риском.

Redlining возникла в начале 1930-х годов как рейтинговая система для Home Owners Loan Corporation (HOLC). Система недооценивала густонаселенные, смешанные по расовому признаку или стареющие районы. Четыре категории качества HOLC были первой, второй, третьей и четвертой с соответствующими кодовыми буквами A, B, C и D и цветами зеленого, синего, желтого и красного цветов. А или зеленые зоны были новыми или всегда востребованными, например, жилыми районами для профессионалов. Этнически смешанные районы никогда не были пятерками.Участки B, или синие, «все еще желательны»; Области C «определенно сокращались». Районы D, или красные, имели физический износ и перспективы низкого дохода. Районы чернокожих всегда были красными, как и районы, где царил вандализм.

Оценщики HOLC буквально оценили каждый квартал в каждом городе, проведя красными линиями вокруг менее «желательных» областей, отсюда и практика красной линии. Полученная информация затем была записана на секретные «Карты безопасности жилых домов» в местных офисах HOLC. HOLC продолжал предлагать ссуды во всех областях, но Федеральное управление жилищного строительства (FHA) приняло карты несколько лет спустя и отказалось страховать ссуды в рискованных красных зонах.Точно так же частные банковские учреждения, явно находящиеся под влиянием правительственных карт, не выдавали ссуды в красных и большинстве желтых областей. Красная черта в значительной степени способствовала дальнейшему ухудшению состояния внутренних районов городов, препятствуя притоку капитала в эти районы. Такая дискриминация продолжалась, по крайней мере, до начала 1970-х годов, внося свой вклад в отчаяние и разочарование чернокожих и смешанных в расовом отношении общин. В то время эта практика стала незаконной.

HOLC внес второй важный вклад, установив стандартизированные методы оценки по всей стране.Поскольку HOLC занимался проблемной ипотекой, у него должен был быть способ предсказать полезный срок службы дома, который его просили рефинансировать. Оценщики HOLC хорошо обучены единым процедурам. Они записывают характеристики дома, такие как тип конструкции; ценовой диапазон других близлежащих домов; спрос на продажи; требуется ремонт; и описания занятий, уровня доходов и этнической принадлежности жителей района. Конечная цель заключалась в том, чтобы суждение одного оценщика имело смысл и было понятным инвесторам в других частях страны.Хотя эта практика способствовала повышению уровня и стандартизации американских методов оценки недвижимости, у нее также была обратная сторона, которая сохранялась на протяжении десятилетий, называемая красной чертой. Красная линия возникла, когда оценщики нарисовали красные линии на картах, обозначая районы смешанной расы или этнического происхождения. Районы, отмеченные красной линией, считались опасными для кредитов. Хотя HOLC продолжал беспристрастно выдавать ссуды в этих областях, на протяжении десятилетий другие кредиторы были склонны предоставлять ссуды только в «хороших» областях.Эта практика увековечила дискриминацию и фактический упадок некоторых сфер. Примечательно, что Федеральное жилищное управление приняло превосходные методы оценки HOLC, но также и его карты с новыми чертами.

Федеральная жилищная администрация 27 июня 1934 года Конгресс принял Закон о национальном жилищном строительстве, учредив Федеральное жилищное управление (FHA). В отличие от HOLC, который был создан как агентство по чрезвычайным ситуациям, FHA было постоянной программой Нового курса.Закон был разработан, чтобы удовлетворить желание президента Рузвельта стимулировать строительство без государственных расходов. Он хотел программу, основанную на частном предпринимательстве. FHA оказало сильное влияние на жизнь Америки на протяжении всего ХХ века. Заявленные цели закона заключались в поощрении: (1) надежного жилищного финансирования на разумных условиях; (2) повышение стандартов жилищного строительства; и (3) стабильный общенациональный ипотечный рынок. Все это должно было быть достигнуто за счет частного предпринимательства.Само правительство не будет давать прямых займов.

Несмотря на три долгосрочные цели, непосредственной целью закона было стимулирование занятости в строительной отрасли, что, вероятно, повлияет на всю экономику. Мало того, что строительство новых домов было прекращено, но и общая нехватка средств привела к тому, что дома пришли в упадок. И новое строительство, и ремонт, и реконструкция обеспечат рабочие места и в то же время увеличат благосостояние американцев за счет увеличения стоимости их домов.

Закон через FHA по существу достиг своих целей. Во-первых, FHA застраховала ипотечного кредитора от дефолта заемщика. Если заемщик допустил дефолт, FHA выплатит кредитному учреждению сумму, причитающуюся по невыплаченной ссуде. В период с 1934 по 1 декабря 1937 года для страхования FHA было принято более 250 000 ипотечных жилищных кредитов на сумму более 1 миллиарда долларов. Банкиры освободили ссудные деньги, так как несли на себя очень небольшой риск, если ссуда испортится. С гарантией ипотечного кредита процентные ставки упали на два-три процентных пункта, что сделало кредиты более доступными.Во-вторых, FHA помогло гарантировать, что застрахованные ссуды не испортятся, сделав ссуды приемлемыми для среднего американца. Авансовые платежи были резко сокращены. Требовалось снижение не более чем на 20 процентов. В 1938 году эта сумма была дополнительно снижена до 10 процентов. Затем, продолжая тенденцию HOLC, FHA увеличило период погашения своих гарантированных ипотечных кредитов до 25 или 30 лет. Этот период времени значительно сократил ежемесячный платеж, так как ссуда выплачивается полностью в конце периода ссуды. FHA настояло на том, чтобы все ссуды были погашены.Амортизация обеспечивала единую стабильную сумму платежа на весь срок кредита. FHA также установило минимальные строительные стандарты, чтобы жилище не имело серьезных структурных или механических дефектов. Это, в свою очередь, обеспечивало удовлетворение собственностью как собственника, так и его фактическую стоимость.

Изменения резко увеличили число американцев, которые могли позволить себе покупку жилья. По словам Кеннета Т. Джексона в своей книге « Crabgrass Frontier, » Строители приступили к работе, и в 1936 году началось строительство и продажи жилья.Их количество выросло до 332 000 в 1937 году, до 399 000 в 1938 году, до 458 000 в 1939 году, до 530 000 в 1940 году и до 619 000 в 1941 »(1985, стр. 205). В 1933 году количество новых домовладельцев составляло только 93 000.

К сожалению, Это также привело к обратным результатам. FHA фактически способствовало упадку внутренних районов города, вытеснив большую часть среднего класса в пригороды. Во-первых, FHA отдавало предпочтение односемейным проектам в пригородных районах. Оно препятствовало созданию многоквартирных домов, предлагая только невыгодные условия ссуды на многосемейные старты. Во-вторых, кредиты на ремонт существующих домов были небольшими. Семья может так же легко купить новый дом, как и отремонтировать старый. В-третьих, пытаясь установить стандарты строительства, FHA требовало таких требований, как минимальный размер участка, расстояние от улицы и расстояние от прилегающих построек. Эти требования исключили из кредитных гарантий FHA целые категории многих типов жилья в городе. Многие городские резиденции. были слишком близко к улице. Следовательно, существующие дома, не соответствующие этому или двум другим требованиям, не могут быть застрахованы FHA.Например, с 1935 по 1939 год статистические данные со всего Сент-Луиса, штат Миссури, показали, что 92 процента новых домов, застрахованных FHA, находились в пригородах.

FHA стремилось достичь своих целей стабилизации ипотечных рынков по всей стране еще двумя способами: (1) создание ипотечных ассоциаций; и (2) создание Федеральной корпорации по страхованию ссуд и сбережений. Согласно правилам FHA, ипотечные ассоциации должны были быть частными корпорациями, покупающими и продающими ипотечные кредиты, застрахованные FHA, по всей стране. Деятельность этих корпораций должна была быть почти полностью ограничена ипотекой застрахованного жилья. Этот процесс может перемещать средства из районов, где имеется много ипотечных средств, в районы, где местных ипотечных фондов недостаточно. Только одно такое объединение было образована 10 февраля 1938 г. фактически как филиал RFC. Она называлась Национальной ипотечной ассоциацией Вашингтона, но сменила название на Федеральную национальную ипотечную ассоциацию или, как ее называют сегодня, Fannie Mae.

Последним положением закона 1934 года была учреждена Федеральная ссудно-сберегательная страховая корпорация (FSLIC).FSLIC страховал сбережения вкладчиков в ссудо-сберегательных ассоциациях на сумму до 5000 долларов. Это страхование было аналогично страхованию вкладчиков банков Федеральной корпорацией страхования депозитов (FDIC). Ссудо-сберегательные ассоциации в основном предоставляли ипотечные ссуды.

В Национальный закон о жилищном строительстве 1934 года были внесены поправки и дальнейшая либерализация с принятием Национального закона о жилищном строительстве 1938 года. Конгресс принял дополнительные поправки в 1939 и 1940 годах. Обе программы, HOLC и FHA, помогли американцам, которые с небольшой помощью смогли купить дом.Стандарты оценки; долгосрочная, низкопроцентная, амортизированная, застрахованная ипотека; и строительные стандарты расширили возможность владения домом для постоянно расширяющейся группы и привели к развитию пригородных территорий. Однако эта политика не дошла до бедных жителей центральной части городов. Программы «Нового курса» другими способами также пытались улучшить условия в трущобах и предоставить бедным адекватное жилье.

Помощь малообеспеченным жильцам в городских районах

До Великой депрессии политические и общественные лидеры мало беспокоились о состоянии внутренних районов городов.Лишь несколько социальных работников и градостроителей пытались решить проблемы трущоб, бедности и плохих жилищных условий. Сделав важный поворот в политике, администрация Рузвельта напрямую вовлекла федеральное правительство в строительные программы. В течение первых ста дней 1933 года Конгресс принял Закон о восстановлении национальной промышленности от июня 1933 года. Четыре цели этого закона заключались в создании рабочих мест, улучшении жилищных условий для бедных, удалении или ремонте трущоб и поощрении частного сектора к крупномасштабным усилиям по планированию общин. .В соответствии с этим законом было учреждено Управление общественных работ (PWA) для предоставления недорогого жилья и проектов по очистке трущоб.

Отдел жилищного строительства PWA попытался привлечь частных застройщиков, поощряя заявки на получение федеральных займов. Однако эти частные застройщики, похоже, больше интересовались выгрузкой на федеральное правительство нежелательной городской собственности по высоким ценам, а не развитием жилищных проектов для малоимущих. В результате правительство нашло приемлемыми только семь заявок из пятисот, поданных частными корпорациями.Отказавшись от этого подхода в феврале 1934 года, Жилищный отдел стал напрямую участвовать в проектах по расчистке трущоб и строительству недорогого жилья, инициировав проекты и руководя строительством.

За четыре с половиной года работы компания начала несколько проектов в таких районах, как Атланта, Кливленд и Бруклин, район Нью-Йорка. Однако в целом программа не продвинулась в решении жилищной проблемы. PWA построила или запустила 49 проектов, содержащих менее 22 000 единиц.Тем не менее, Отдел жилищного строительства пролил свет на тот факт, что трущобы и нехватка надлежащего жилья охватили всю страну, затрагивая как небольшие общины, так и большие города.

На местном уровне мэр Фиорелла Ла Гуардиа учредил Управление жилищного строительства города Нью-Йорка (NYCHA) для работы с обветшалыми многоквартирными домами в трущобах. NYCHA обратило внимание на Нижний Ист-Сайд, где 90 процентов жилых домов были старше 35 лет, более 50 процентов не имели центрального отопления или туалетов в квартирах, а примерно 17 процентов не имели горячей воды.Хотя NYCHA означало ну, результаты принудительных улучшений означали еще больше бездомных для очень бедных. Вынужденные произвести дорогостоящие улучшения в разгар Великой депрессии, многие домовладельцы решили просто заколотить здания. Всего за два года было закрыто 10 000 многоквартирных домов, уничтожив 40 000 жилых домов. Некоторые люди, затронутые закрытием, стали бездомными, а другие переехали с семьей в другое место. Те арендодатели, которые все же повысили арендную плату, подняли арендную плату выше того, что могли себе позволить семьи с низким доходом, вытеснив их на улицы Нижнего Ист-Сайда.

Между 1934 и 1937 годами штаты все больше интересовались возможностями федеральных жилищных программ и заставляли Рузвельта действовать. Основную поддержку федеральным жилищным проектам оказал сенатор Роберт Вагнер от Нью-Йорка. Он внес в Конгресс законопроекты о жилищном строительстве в 1935 и 1936 годах, но не получил поддержки от президента Рузвельта до 1937 года. 1 сентября вступил в силу Национальный закон о жилищном строительстве 1937 года, более известный как Закон о жилищном строительстве Вагнера-Стигалла. USHA), созданный законом, взял на себя проекты PWA.Однако USHA действовало совсем иначе, чем централизованное вашингтонское управление проектами PWA. В соответствии с законом Вагнера-Стигалла все программы по расчистке трущоб и жилищному строительству с низкой арендной платой должны были осуществляться в самих населенных пунктах. Закон был уполномочен предоставлять ссуды местным государственным учреждениям — так называемым местным жилищным властям (LHA) — для строительства проектов жилья с низкой арендной платой. Эти ссуды были ограничены до 90 процентов от стоимости разработки проекта. Остаток стоимости был увеличен на местном уровне, обычно за счет продажи облигаций LHA.После завершения проекта USHA субсидировало арендную плату, делая ежегодные взносы в каждый жилищный проект. Оплата составляла разницу между арендной платой, которую платят малообеспеченные семьи, занимающие жилье, и фактической стоимостью предоставления жилья.

Еще одной важной особенностью закона было расчистка трущоб и строительство новых домов. На каждую построенную новую жилую единицу приходилось ликвидировать одно жилище из трущоб. Это называлось «эквивалентным исключением».

Тот факт, что ответственность за формирование местного жилищного управления и предоставление налоговых льгот для проектов возлагалась на сообщество, сделало эти проекты полностью добровольными.Если сообщество не хотело запятнать свой имидж государственным жильем, оно просто отказывалось создавать жилищное агентство. В результате эта политика, как и многие другие программы Нового курса, опирающиеся на местную администрацию, неизменно усиливала расовую дискриминацию и сегрегацию. В этом случае, если община хотела заблокировать доступ меньшинств к их

на объекте

Операции жилищного управления США
по состоянию на 31 декабря 1940 г.
Арендная плата, доходы и субсидии	Статус
Количество проектов	140
Количество квартир	47,995
Средняя месячная арендная плата за жилье	$ 12.71
Среднемесячная арендная плата за жилье с предоставленными коммуникациями	18,08 долл. США
Ожидаемый средний годовой доход семьи по проектам	799,00 долл. США
Данные о присуждении строительных премий	Статус строящиеся или завершенные проекты	344
Количество жилых единиц	118 045
Общая сметная общая стоимость нового жилья	507 077 000 долл. США
Расчетная заработная плата	$ 133 843 000

через недорогое жилье, они могли отказаться от участия в программе.Благодаря таким решениям меньшинства останутся в ловушке приходящих в упадок городских районов.

К 1 января 1941 года Жилищный закон Вагнера-Стигалла имел очень ограниченное влияние. Лишь 118 000 единиц семейного жилья находились в стадии строительства или завершения. Из них 39 000 единиц были открыты для размещения, 36 456 единиц были заняты. Хотя основная функция закона заключалась в предоставлении жилья, а не занятости, программа действительно предоставила тысячи рабочих мест в строительстве и смежных отраслях, которые поставляли строительные материалы.В 1941 году президент Рузвельт прокомментировал в примечании к указу от октября 1937 года, учреждающему USHA, успех агентства по обеспечению занятости в строительной отрасли и смежных отраслях: «Хотя основная функция нового закона заключалась в предоставлении жилья, а не занятости Дело в том, что программа обеспечила тысячи людей работой не только на строительстве, но и на шахтах, заводах и фабриках, поставляющих материалы ». (Рузвельт, Публичные документы и адреса Франклина Д.Рузвельт: 1928–45, 1941, стр. 470). Закон также укрепил отношения сотрудничества между национальными и городскими властями в области создания, планирования, строительства и эксплуатации недорогого жилья. Несмотря на то, что он претерпел множество изменений, основные отношения все еще существуют.

К 1940 году возникла новая потребность в жилье, поскольку страна готовилась к войне. Проблема обеспечения жильем огромного количества оборонщиков на верфях, в военных городках, швейных и технических предприятиях стала первоочередной.В Исполнительном указе № 8632 президент Рузвельт внес поправки в Закон о жилищном строительстве Вагнера-Стигалла, чтобы развивать, строить и поддерживать проекты защитного жилья.

1940 — Первая перепись жилищного фонда

Связанным жилищным вопросом была потребность в точных статистических данных о домовладении, типах строений и стоимости домов. Эта информация долгое время была доступна только на местном уровне. Но поскольку в жилищной отрасли участвуют федеральные агентства, потребовались новые общенациональные статистические данные.Прежде чем FHA смогло разумно гарантировать ипотеку или USHA могло справедливо ссудить или предоставить деньги на расчистку трущоб, каждый должен был иметь определенную информацию. Им нужны были достоверные данные о рынке жилья, уровне вакантных площадей, доступности кредитов и предложении жилья. В 1939 году сенатор Вагнер представил в Конгресс законопроект, предусматривающий полное обследование жилищного фонда в рамках регулярной переписи населения, проводимой каждые десять лет. Законопроект прошел легко, и в 1940 году была проведена первая общенациональная перепись жилищного фонда.

Home Sweet Home

Еще в восемнадцатом веке американцы относились к своей зоне частной жизни — домашнему семейному пространству — уникально.Это пространство было личным убежищем от общества в целом, свободным от внешнего контроля. Первый идеальный американский дом включал в себя много земли. По мере развития городов в 1800-х годах они считались центрами прогресса и культуры. Меньшие города строились по образцу городских и стремились создать образ роста. Жители городов приехали определять свой семейный дом в виде дома, двора и микрорайонов с подъездными дорогами.

По мере того как в середине и конце 1800-х годов города разрастались в города, привилегированные городские жители имели тенденцию переезжать на расширяющиеся границы и строить комфортабельные дома.Иммигранты приезжали в Соединенные Штаты тысячами и обычно селились в центре городов, где имелись рабочие места. Все люди, как привилегированные, так и недавно иммигрировавшие, должны были находиться в нескольких минутах ходьбы от места работы или остановок общественного транспорта.

К общественному транспорту относились железнодорожные линии и троллейбусы. Пригородные деревни возникли вдоль линий троллейбусов и канатных дорог, обслуживающих города. Недавно появившиеся жители среднего класса переехали в конец трамвайной линии, где было место для дома и сада.Между 1888 и 1918 годами трамвайные линии расходились от центральных деловых районов, образуя большие пригородные кольца. Электрические тележки перемещались в четыре раза быстрее, чем гужевые системы, и могли эффективно доставлять пассажиров на работу и с работы в основных районах города.

Низкие цены на землю и дома, хорошие заработки и эффективный транспорт позволили даже рабочему классу владеть частными домами вдоль транспортных маршрутов. Бедные, однако, оставались сосредоточенными в центральной части города, не имея возможности позволить себе жилье или арендную плату за пределами города, не говоря уже о том, чтобы добраться до работы на троллейбусе.Жилища внутри города становились все более скудными, многочисленные семьи теснились в небольших непроветриваемых помещениях. К 1910 году «новый американский город» был разделен по классам и экономическим функциям и включал в себя гораздо больший участок земли, чем старый пешеходный город. По мере того, как пригородные районы росли, новое изобретение — автомобиль — произвело дальнейшую революцию в американском городе.

Автомобиль и бунгало

В 1898 году на каждые 18 000 человек приходился только один автомобиль, маленькое детище велосипеда.В 1900 году Рэнсом Э. Олдс начал сборку простой, недорогой и утилитарной модели своего «веселого олдсмобиля». В 1905 году в пути было шестьдесят пятьсот человек. К 1913 году на каждые восемь человек приходилось одно транспортное средство. В том же году Генри Форд представил движущуюся сборочную линию для выпуска своей модели T. В 1927 году американцы проехали 26 миллионов автомобилей по быстро расширяющейся дорожной сети.

Жители своих веселых Oldsmobiles и Model T исследовали окраины своих городов и мечтали о доме для одной семьи в пригороде.В 1920 году 46 процентов американских семей были домовладельцами, а 51,2 процента американцев были городскими жителями. За семь лет с 1922 по 1929 год ежегодно строилось 883 000 новых домов. Эти темпы более чем удвоили темпы строительства домов по сравнению с предыдущим семилетним периодом. Рост заработной платы и падение цен на строительство домов неуклонно стимулировали строительную отрасль, равно как и освобождение от налога на недвижимость, которое государства начали принимать. Новые пригороды разбросаны по краям каждого крупного города. Доступ к автомобильным дорогам оказался критически важным, и средства на строительство новой дороги поступили от налогоплательщиков.

The Ladies Home Journal , самый успешный журнал первой четверти двадцатого века, начал публиковать планы домов, называемых бунгало. Бунгало стоимостью от 1500 до 5000 долларов представляло собой скромный, но привлекательный полутораэтажный дом в пределах легкой экономической доступности для растущего среднего бизнеса. учебный класс. Пригородный квартал за кварталом, заполненный американскими бунгало.

Хотя самые состоятельные люди платили наличными за свои дома, большинство покупателей жилья из среднего и низшего среднего класса получили ипотеку в банке или ссудо-сберегательной ассоциации.В течение 1920-х годов первые ипотечные кредиты были ограничены от половины до двух третей оценочной стоимости дома. Это означало, что покупателям нужно было внести как минимум одну треть стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Первая ипотека составила в среднем 58 процентов от оценочной стоимости недвижимости. Это означало, что средний первоначальный взнос на самом деле составлял 42 процента от стоимости дома. Если покупателям не хватало средств на первоначальный взнос, они могли взять «вторую» ипотеку, чтобы компенсировать разницу. Процентные ставки в 1923 году обычно составляли от шести до восьми процентов.Поскольку покупка в кредит или получение ссуд стали обычным явлением в годы бума 1920-х годов, многие американцы могли позволить себе и дом, и машину. Однако американские бедняки, неспособные позволить себе американскую мечту, остались в стареющих центральных районах городов.

Трущобы

По мере того, как шторы развевались на окнах загородных бунгало, окруженных белыми частоколами, внутренние части крупных городов приходили в упадок. Жилища городской бедноты становились все более ветхими и переполненными.Чтобы вместить массовый наплыв бедных иммигрантов, большие комнаты некогда фешенебельных жилищ были разделены на крошечные комнаты без света и вентиляции. По мере того как население продолжало расти, санитарные сооружения были перегружены. Такие районы превратились в то, что многие называют трущобами, для которых характерны нищета, преступность и грязь. В некоторых городах трущобы будут состоять из больших территорий многолюдных многоквартирных домов или многоэтажных многоквартирных домов с низкими стандартами вентиляции и водопровода и находящимися в разной степени изношенности.Часто их заселяли обедневшие иммигранты.

Заинтересованность помещиков в прибыли была намного больше, чем в благосостоянии тех, кто занимал их многоквартирные дома. Больше квартир означало больший доход от аренды для домовладельца. Жилые постройки были поспешно возведены на каждом сантиметре земли. Эти сооружения поднимались все выше и выше, закрывая солнечный свет соседям, делая комнаты мрачными и запыленными.

Еще в 1880-х годах бедность, преступность, болезни, невежество и алкогольная зависимость процветали в ужасно перенаселенных районах не только северо-восточных городов. но и в городах Среднего Запада, таких как Чикаго.В 1890 году Джейкоб Риис привлек внимание общественности к ужасным условиям Нижнего Ист-Сайда в Нью-Йорке, опубликовав свои фотографии трущоб в книге «Как живет другая половина». На изображениях Рииса изображены узкие улочки и переулки, заполненные людьми; веревки для белья натянуты от одного здания к другому. Было показано, как семьи, в том числе дети, трудятся в переполненных многоквартирных домах, изготавливая сигары, свитера и другие товары. Грязные улицы были заполнены открытыми рынками, где продавались продукты и одежда.Риис показал бездомных, спящих на тротуарах и в переулках, или за столиками в ресторанах. Более 290 000 человек на квадратную милю заполнили Ист-Сайд. Преступность и проблемы со здоровьем в других районах, таких как Ист-Сайд — Саут-Энд Бостона, Район Питтсбург-Хилл, Бассейн Цинциннати — стоят их соответствующим городам намного больше долларов, чем налоговые поступления, предоставленные этими районами местным органам власти.

Хотя существование трущоб было признано, ни правительства штатов, ни местные, ни федеральные власти не понимали их причины достаточно хорошо, чтобы предложить значимую помощь.До 1930-х годов жилищная реформа в Америке означала изучение условий трущоб и принятие кодексов для улучшения плотности, вентиляции и санитарии. Нью-Йорк принял первые жилищные кодексы в 1867, 1879 и 1901 годах. Согласно правилам 1901 года, «образцовые» многоквартирные дома должны были быть построены с вентиляционными шахтами для вентиляции, но шахты оказались лишь источником неприятных запахов, сохраняющих ужасные условия. .

В процветающие 1920-е, пока они продолжали расти, люди переезжали на окраины, города закрывали глаза на проблемы трущоб.Но на самом деле условия были настолько плохими, что даже предприниматели стали сторониться рынка жилья с низкими доходами, а большинство частных инвесторов потеряли интерес.

Первые усилия федерального правительства в области жилищного строительства

Первые усилия федерального правительства США в области жилищного строительства не были результатом ни сознательной попытки помочь бедным, ни усиленного духа реформ. Скорее это была военная силовая акция. В июне 1918 года, через год после вступления Соединенных Штатов в Первую мировую войну (1914–1918), Конгресс выделил 110 миллионов долларов на две отдельные программы строительства жилья для рабочих, переезжающих в промышленные районы для производства оружия.Поскольку война закончилась всего пять месяцев спустя, в результате этих усилий было всего несколько событий — Yorkship Village в Камдене, Нью-Джерси; Атлантик-Хайтс в Портсмуте, Нью-Гэмпшир; и Юнион Парк Гарденс в Уилмингтоне, Делавэр.

После Первой мировой войны правительство США вернулось к делу управления и приняло меры невмешательства. политика в отношении жилья. Однако Великая депрессия и последующий закон о новом курсе положили конец этой политике невмешательства. Жилье стало центральным вопросом в недавно сформировавшихся федерально-местных отношениях 1930-х годов.

Дом в деревне

Поскольку Франклин Д. Рузвельт считал, что сельская жизнь воспитывает в людях превосходные качества и что все люди живут в деревне лучше, он фактически считал города довольно безнадежными. Рузвельт, как и многие ученые того времени, считал, что городское население в будущем останется стабильным или даже сократится. Это отношение во многом отражалось в раннем подходе к жилищному строительству Нового курса. Рузвельт отказался одобрить государственное жилье как важную часть своего движения к выздоровлению.Он даже сопротивлялся защите жилищного подразделения PWA от его врагов в частном секторе. Банки, агентства недвижимости и строительства считали государственное жилье социалистическим.

Рузвельт горячо поддержал FHA, созданный в Законе о жилищном строительстве 1934 года, поскольку он не вовлекал федеральное правительство напрямую в строительство или финансирование и позволял многим американцам покинуть город и купить дом в пригороде. Среднестатистический американец считал дом на одну семью с двором идеальным жилищем.FHA решительно поддержало эту точку зрения, поскольку оно обычно страхует ипотечные ссуды для домов белого среднего класса в пригородах. Напротив, после более чем 12 лет оказания помощи в строительстве и ремонте домов ни одно жилье на Манхэттене не получило покрытия FHA.

Государственное жилье — самый спорный жилищный вопрос

Девелоперы, жилые дома, банкиры, конгрессмены из сельских районов, фискальные консерваторы и те, кто обеспокоен государственными расходами, ведущими к государственному долгу, выступали против государственного жилья.Кампании против постоянно ухудшающегося состояния городских трущоб достались либералам, социальным реформаторам и благотворительным организациям. К середине 1930-х годов организованные профсоюзы также определили расчистку трущоб путем сноса и строительство достойного жилья для малоимущих людей как законные области для действий федерального правительства. Сенатор Роберт Ф. Вагнер представил Конгрессу закон о государственном жилищном строительстве в 1935, 1936 и 1937 годах. Жилищный закон 1937 года, Закон о жилищном строительстве Вагнера-Стигалла, был принят только после того, как Рузвельт, осознав, что вопрос о жилищном строительстве с низким доходом необходимо решать, поддержал его.В соответствии с этим законом было создано Управление жилищного строительства США (USHA), которое немедленно начало работу над проектами.

Хотя это и было долгожданным достижением для тех, кто долгое время боролся за законопроект Вагнера, он встречал решительные возражения на широком фронте. Интересы в сфере недвижимости, банковского дела и жилищного строительства считали, что государственное строительство вытеснит частные фирмы из жилищного бизнеса. Их беспокоит рост федеральных расходов, налогов и падение стоимости собственности. Недовольные новым жилищным партнерством между федеральными и городскими властями, они выступали за самоуправление, права штатов и индивидуальную инициативу.Они использовали свое влияние в Вашингтоне, чтобы подавить инициативы в области государственного жилья после 1937 года.

Конгрессмены и сенаторы из сельских округов также выступили против законопроекта Вагнера. Они считали, что государственное жилье принесет пользу в первую очередь жителям крупных городов. Консерваторы опасались высокой стоимости упомянутых выше жилищных проектов. Они использовали любую возможность, чтобы сократить средства USHA. Вместе противостояние привело к свертыванию программ государственного жилищного строительства перед началом Второй мировой войны.

Международные перспективы

В то время как к 1980 году государственное жилье все еще составляло только 1 процент жилищного фонда США.Южный рынок жилья, широкое участие Европы в сфере государственного жилья стало нормой. В индустриальных странах, таких как Великобритания и Германия, государственное жилье в 1930-е годы было стандартной частью государства всеобщего благосостояния. Во время депрессии он составлял 46 процентов рынка Англии и Уэльса и 37 процентов рынка жилья Франции. После Великой депрессии правительства Великобритании и Японии продолжали покупать недорогую землю в отдаленных районах, придя к выводу, что это был единственный практический способ приобретения земли для проектов государственного жилья.

В государственных жилищных проектах в Советском Союзе проживало большинство граждан России, и они давно укоренились в политической идеологии. Государственное жилье также является важным средством решения огромных социальных проблем в странах третьего мира. Независимо от того, возникла ли необходимость или руководствуется политической идеологией, государственное жилье является важным институтом в большинстве стран мира.

В то время как правительство в Соединенных Штатах на местном, государственном и национальном уровнях оставалось в значительной степени оторванным от жилищных проблем в течение 1920-х годов, европейские законодатели активно занимались этим вопросом, особенно после Первой мировой войны.Великобритания положила начало европейскому движению за государственное жилье с принятием британского Закона о жилищном строительстве 1919 года. В 1920-х годах и Великобритания, и Германия построили более миллиона «домов героев» для ветеранов Первой мировой войны при государственной поддержке. Правительство Нидерландов разместило пятую часть своего населения в государственном жилье. В Советском Союзе все жилье быстро перешло в ведение правительства.

Эдит Элмер Вуд, широко путешествующий американский сторонник жилищной реформы, в 1919 году написала Жилье для неквалифицированного наемного работника .С публикацией своей книги Вуд стала международной фигурой в жилищной реформе. К началу 1930-х годов Вуд увидел, что несколько групп, в том числе Национальная конференция по государственному жилищному строительству, лоббируют участие правительства США в строительстве жилья для людей, которые не могут позволить себе адекватное жилье. Однако до Нового курса только два штата, Нью-Йорк и Северная Дакота, брали на себя даже ограниченную ответственность за обеспечение жильем своих беднейших граждан. Еще один пример того, что правительство США не участвует в жилищном строительстве, было на Международном конгрессе городов в 1932 году.Встреча способствовала расширению государственных жилищных программ для малообеспеченных слоев населения. Только одна присутствовавшая делегация, делегация США, сообщила об отсутствии прямых связей между правительством страны и правительствами города. Международные инициативы в области государственного жилья оказали лишь ограниченное влияние на решение жилищных проблем в Соединенных Штатах.

Частные деньги строят частные дома в пригородах

Никакие агентства «Нового курса» не оказали более продолжительного или мощного воздействия на американцев и американские города за последнюю половину двадцатого века, чем HOLC и FHA.Несмотря на недолгий срок, HOLC установил стандартизированные процедуры оценки и впервые ввел долгосрочную ипотеку с низкой процентной ставкой и самоокупаемостью. FHA застраховало ипотечные кредиты, чтобы кредиторы не подвергались риску, расширило льготные условия для заемщика по амортизированной ипотеке и установило национальные строительные стандарты для жилищного строительства. В 1944 году Закон о реорганизации военнослужащих (закон о военнослужащих) создал ипотечную программу при Администрации ветеранов (VA). Ипотечная программа VA в значительной степени построена по образцу своей политики после процедур и отношения FHA.Вместе FHA и VA имеют выдающийся послужной список. VA помог шестнадцати миллионам солдат и моряков, вернувшихся со Второй мировой войны, приобрести дома. К концу 1972 года FHA помогло почти 11 миллионам людей улучшить свои дома. Между 1934 и 1972 годами количество американских семей, живущих в частных домах, выросло с 44 до 63 процентов. В 1950-х и 1960-х годах почти половина всего жилья требовала поддержки FHA или VA.

После Второй мировой войны уникальная американская мечта о частном доме на одну семью, окруженном двором в безопасном пригородном районе, стала возможной для всех, кроме бедных.Пригороды появлялись и быстро росли. В 1946 году семьи могли купить дом за 5150 долларов. Гарантия FHA по ипотеке означала, что покупателям требовалось всего около 550 долларов для первоначального взноса, а долгосрочная ипотека обеспечивала выплату всего 29,61 доллара в месяц в течение 25 лет. Ни FHA, ни VA напрямую не давали ссуд. Ссуды поступали от частных банковских учреждений и направлялись индивидуальным домовладельцам, обеспечивая страхование ссуд и устранение рисков для кредиторов.

Сегодня обычные ссуды используются чаще, чем ссуды FHA или VA.Они не застрахованы ни FHA, ни VA, но схемы, принятые в 1930-х годах, сохраняются в обычных кредитах. Частные банки предлагают обычные ссуды, которые представляют собой долгосрочную (обычно на пятнадцать или тридцать лет) амортизированную закладную. Обычные условия ссуды предлагают выбор фиксированных процентных ставок или регулируемых ставок, которые начинаются с очень низких и переходят к заранее определенному максимуму. Они требуют как минимум 20 процентов или меньше, если заемщик оформляет частную ипотечную страховку. В 2000 году доля домовладельцев в США достигла нового рекордного уровня — 67.7 процентов. В общей сложности 71,6 миллиона семей владели своими домами.

Кратко

Купить дешевле, чем арендовать

В 1939 году Wilmington Construction Company построила четыреста шестикомнатных домов к северу от Уилмингтона, штат Делавэр. Эта разработка при поддержке FHA получила название Edgemoor Terrace. Он продемонстрировал использование технологий производственной линии трактов, включая стандартизованные модели и размеры участков, методы строительства и модели домов. Дома продаются за 5150 долларов с первоначальным взносом в 550 долларов.Ипотечная гарантия FHA означала, что покупатели платили невероятно низкий ежемесячный платеж в размере 29,61 доллара, который включал в себя основной долг, проценты, ипотечное страхование и налоги. Квартира такого же размера в Нью-Йорке снималась за 50 долларов в месяц.

Сразу после Второй мировой войны появились трактаты, в которых использовались похожие методы. Левиттаун, расположенный в 25 милях к востоку от Манхэттена, в конечном итоге включал 17 400 отдельных домов. Дома были в стиле Кейп-Код с гостиной и камином, двумя спальнями и одной ванной.Они были размером примерно 750 квадратных футов. Тысячи молодых семей, стремившихся сбежать из крошечных квартир или тесных квартир с родственниками родственников, стекались в Левиттаун, где купить было дешевле, чем арендовать.

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae) завершили революцию в сфере жилищного финансирования, инициированную Новым курсом. Fannie Mae возникла в результате Закона о жилищном строительстве Вагнера-Стигала 1937 года, а к 2000 году Fannie Mae стала полностью частной.Джинни Мэй отделилась от Fannie Mae в 1968 году и сегодня является государственной ассоциацией, действующей при Департаменте жилищного строительства и городского развития (HUD). До конца двадцатого века Fannie Mae и Ginnie Mae покупали пакеты ипотечных кредитов. Это позволило денежным средствам перемещаться из регионов с исторически высоким уровнем капитала в более бедные регионы. В результате у бедных регионов было больше кредитов, чем в предыдущие годы. В национальном масштабе ипотечные фонды направлялись с северо-востока на юг и запад и из городов в пригороды.В 2000 году Fannie Mae и Ginnie Mae были основными покупателями обычных кредитов, продолжая перемещать деньги по стране. Деньги переводились из тех мест, где было достаточно ссудных денег, в более бедные районы, выравнивая количество доступных ссуд по стране.

Жилищное законодательство Нового курса ввело в действие финансовую структуру, с помощью которой на частные деньги были построены пригороды и Солнечный пояс (юг и запад). Основными бенефициарами были семьи белого среднего класса, которые миллионами покидали неблагополучные в расовом отношении города.Правительство США приняло политику в соответствии с пожеланиями большинства своих граждан. Такие методы оценки недвижимости HOLC, как «красная черта», дискриминируют расовые и этнические меньшинства и старые промышленные города. Однако HOLC оказал помощь безотносительно к своим рейтингам во всех районах городов. Но, в отличие от HOLC, FHA, действуя на основании информации HOLC, отдавало предпочтение однородным пригородам, а не промышленным или более старым смешанным районам городов. FHA часто отказывало в выдаче ипотечных кредитов исключительно из-за географического положения.Тем самым федеральное правительство практически одобряет этническую и расовую дискриминацию. Что еще более важно, частные предприятия, банки, а также ссуды и сбережения приняли практику FHA отказывать в ипотеке из-за местоположения. К середине 1980-х годов федеральная жилищная политика сыграла важную роль в ухудшении состояния городских центров. Бедняки не участвовали в послевоенном жилищном бума в Америке. Государственные жилищные программы пытались улучшить их положение.

Государственное жилье

Многие проекты государственного жилья Нового курса, построенные в рамках Управления США по охране здоровья, быстро превратились в трущобы.В то время как жилищное строительство в городах перед Второй мировой войной было неадекватным, с перераспределением средств во время войны стало намного хуже. Даже во время войны реформаторы жилищного строительства выдвигали предложения по государственному жилью, очистке трущоб, модельным городам, а также региональному и городскому планированию. Но американское деловое сообщество не хотело никакого плана, который, казалось бы, мешал развитию частной недвижимости. Раздались крики о «европейском социализме» и «коммунистическом фронте». Только в 1949 году другой закон о жилищном строительстве, Национальный закон о жилищном строительстве 1949 года, не включил в себя обязательство по федеральной реконструкции городов и государственного жилья.Закон 1949 года связал расчистку трущоб с восстановлением, как и ранее принятый Закон Вагнера-Стигалла о жилищном строительстве 1937 года. На этот раз был введен новый термин — городское развитие. Однако расчистка трущоб обычно ставилась выше восстановления. Для работы на частном рынке недвижимости частные фирмы будут строить государственное жилье через местные жилищные органы. Жилищный закон 1954 г. был попыткой ускорить расчистку трущоб, и в нем термин «городское развитие» был заменен на «обновление города». Чернить Американцы назвали обновление городов «переселением негров», так как новые дорогие многоэтажные квартиры и торговые центры начали расти.На протяжении многих лет многие проекты были в первую очередь направлены на благоустройство, например, замену трущоб площадями и спортивными аренами.

Только в 1965 году партнерство между городом и федерацией, начавшееся в эпоху Нового курса, возродилось. Президент Джон Ф. Кеннеди (служил в 1961–1963 гг.) Предложил жилищный департамент на уровне кабинета министров. Наконец, во время войны с бедностью президента Линдона Б. Джонсона (служившего в 1963–1969 гг.) Законом о жилищном строительстве и городском развитии 1965 г. был создан кабинет министров жилищного строительства и городского развития (HUD).Война с бедностью была всеобъемлющей социально-экономической программой 1960-х годов в традициях Нового курса с целью избавить Соединенные Штаты от бедности. Война была сосредоточена в основном на расовых меньшинствах, живущих в разрушающихся городских центрах. Ключевым отличием от «Нового курса» было то, что кампания 1960-х годов проводилась в период общего экономического процветания.

К сожалению, закон 1965 года призвал HUD проводить политику развития новых зеленых городов для переселения людей в страну.Города Гринбелт — это новые сообщества, построенные на окраинах городских районов для переселения бедняков из центральной части города. Политика оказалась даже менее успешной, чем ограниченные города Зеленого пояса Нового курса, и вскоре была заброшена. В целом, с 1933 по 1970 год было построено только 893 500 единиц жилья для малоимущих, и значительное количество из них — 143 000 — предназначалось для престарелых. Примечательно, что в 1972 году проект государственного жилья Прюитт-Иго в Сент-Луисе, когда-то известный своим прогрессивным дизайном, был снесен, поскольку не подлежал ремонту.К 1974 году концепция государственного жилья была серьезно дискредитирована.

Подробнее о…

Greenbelt Towns

Из всех экспериментов New Deal города Greenbelt были самыми смелыми и новаторскими. Вдохновленный теориями англичанина Эбенезара Ховарда «города-сада» начала века, Рексфорд Г. Тагвелл, администратор Управления по расселению, приступил к строительству новых городов. Тагвелл цитируется в книге Марка Гельфанда, Народ городов: Федеральное правительство и городская Америка, 1933–65, 1975, стр.133):

Моя идея — выйти за пределы населенных пунктов, подобрать дешевую землю, построить целую общину и заманить в нее людей. Затем вернитесь в города и снесите целые трущобы и сделайте из них парки.

Окруженные полосой открытой земли, общины Тагвелла должны были иметь приличное жилье, высокий уровень социальных и образовательных услуг и быть ограниченными 10 000 жителей. Построенные государством, но сданные в аренду местным кооперативам, состоящим из жителей, города помогут решить жилищную проблему города.Тагвелл надеялся построить 3000 городов. Фактически были построены три: Гринбелт в Бервине, штат Мэриленд; Гринхиллз около Цинциннати, Огайо; и Гриндейл за пределами Милуоки, штат Висконсин. Строительство городов с нуля оказалось очень дорогостоящим, из-за чего арендная плата за квартиры поднялась с уровня бедных до среднего. Как и в случае с большинством утопических предприятий, вначале города были наполнены энергичными молодыми жителями, но с чрезмерными правилами и собраниями рвение угасло. Города Гринбелта так и не достигли своей цели служить образцом для будущего развития.

Вопреки американской традиции частной собственности многие объявляли общины «коммунистическими городами». С ними постоянно боролись интересы в сфере недвижимости. После Второй мировой войны они были проданы правительством с большими убытками. Три общины оставались частными жилыми сообществами в двадцать первом веке.

Департамент жилищного строительства и городского развития — дополнительные обязанности

После трудного начала HUD в течение 1980-х и 1990-х годов развивался для решения широкого круга вопросов.Агентство отвечает за национальную политику и программы, направленные на удовлетворение жилищных потребностей Америки, улучшение и развитие сообществ и обеспечение соблюдения федеральных законов о справедливом жилищном обеспечении. Депрессивные «программы бедности» предполагали, что бедность может быть устранена простым изменением жилищных условий бедных. Получив уроки из попыток эпохи депрессии, вместо того, чтобы решать проблему жилья для малоимущих только на одном фронте, HUD начал действовать на многих направлениях. HUD предоставляет жилищную помощь малоимущим в виде жилья с «помощью» и государственного жилья.Помощь в предоставлении жилья широко известна как Раздел 8. Он помогает семьям с низкими доходами с помощью субсидий на аренду в частных многоквартирных комплексах или арендных домах. В соответствии с программой сертификации Раздела 8 HUD определяет сумму арендной платы, которую может позволить себе заплатить домохозяйство, а затем выплачивает разницу до полной рыночной арендной ставки. Это во многом похоже на субсидии в соответствии с Национальным законом о жилищном строительстве 1937 года. В пределах стандартного диапазона арендной платы это позволяет арендаторам предоставляется большая свобода выбора в отношении того, где они хотят жить.

HUD обеспечивает профессиональное обучение, поощряет местные предприятия нанимать жителей государственного жилья и привлекает жителей к руководству и управлению своими застройками.Он также обеспечивает соблюдение Федеральных законов о справедливом жилищном обеспечении, которые запрещают жилищную дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, пола, религии, семьи с детьми и инвалидности. Программы HUD также помогают бездомным, инвалидам и жертвам СПИДа с помощью помощи в аренде жилья и различных программ по уходу за убежищами.

Блок-грант на развитие сообщества помогает сообществам и лицам с низким и средним доходом, предоставляя гранты на ремонт жилья, улучшение таких объектов, как канализационные системы, строительство районных центров и помощь частным предприятиям в экономическом развитии.

FHA, агентство New Deal, основанное в 1934 году, сегодня работает под управлением HUD. Деятельность FHA значительно расширилась. FHA помогает впервые покупателям и другим лицам, которые могут быть не в состоянии внести первоначальный взнос по обычным кредитам, путем предоставления ипотечного страхования.

FHA также помогает в предоставлении доступного арендного жилья, страхуя ссуды на строительство многоквартирных жилых домов. Это отражало новые тенденции в политике двадцатого века. В годы Великой депрессии FHA не существовало поддержки многоквартирных домов.По состоянию на октябрь 1996 года FHA обеспечило ипотечное страхование 6,5 миллионов частных домов на общую сумму 401 миллиард долларов. По состоянию на сентябрь 1996 года FHA застраховала 15 935 многоквартирных домов, насчитывающих 2 миллиона единиц жилья.

Екатерина Бауэр (1905–1964). После окончания колледжа Бауэр начал работать в жилищной корпорации Нью-Йорка в 1920-х годах. Корпорация строила модельное садовое сообщество. Бауэр провел начало 1930-х годов в Европе, изучая решения жилищных проблем.По возвращении в 1934 г. она опубликовала «Современное жилье». Уверенная, что государственное жилье было ответом Америки на обеспечение достойным жильем для всех, она стала главным лоббистом профсоюзов по программе строительства жилья с низкой арендной платой. Бауэр участвовала в разработке Национального закона о жилищном строительстве 1937 года. После принятия закона она стала консультантом Управления жилищного строительства США и помогла разработать его политику. Она предпочитала строить проекты на пустующих землях, а не на участках трущоб.

Пол В. Беттерс (1906–1956). Беттерс служил исполнительным секретарем Американской муниципальной ассоциации (AMA), свободной федерации муниципалитетов, сформированной для обмена идеями на различных этапах управления городскими властями. Беттерс, представляющий 7000 членов AMA, неоднократно выступал перед Конгрессом, обсуждая городские проблемы. В 1933 году Беттерс организовал Конференцию мэров США (USCM). Он помог сделать USCM эффективным лобби для городов с населением более 50 000 человек.

Марринер Экклс (1890–1977). Экклс, банкир из Юты, приехал в Вашингтон, округ Колумбия, чтобы работать вместе с министром финансов Генри Моргантау-младшим в качестве специального помощника по денежным и кредитным вопросам. Он участвовал в разработке Федерального закона о жилищном строительстве 1934 года, в соответствии с которым был создан FHA. Затем Эклс принял должность главы Совета Федеральной резервной системы, где он оставался до 1951 года. Экклс верил, что государственные расходы стимулируют экономику для сохранения американской экономической системы. Во время экономического спада 1937 года он сыграл важную роль в убеждении Рузвельта возобновить расходы, которые пошли на пользу США.S. Жилищное управление.

Джон Х. Фейи (1873–1950). Журналист и издатель из Новой Англии, Фейи помог создать Торговую палату Соединенных Штатов в 1912 году и был ее президентом с 1914 по 1915 год. Президент Рузвельт назначил Фэи членом правления HOLC в июне 1933 года, а затем в ноябре 1933 года его председателем. Фэи занимал эту должность до выхода на пенсию в 1948 году.

Корделл Халл (1871–1955). Председатель Банковского комитета Сената в 1933 году сенатор Халл спроектировал закон, чтобы остановить отчуждение прав выкупа домов.В результате 13 июня 1933 года Конгресс принял Закон о рефинансировании домовладельцев, санкционировавший HOLC.

Гарольд Л. Икес (1874–1952). Икес, сильный прогрессив, который не любил доминирование бизнеса в муниципальных органах власти, стал известен своей честностью и приверженностью хорошему управлению. Он стал влиятельной фигурой в «Новом курсе». Избранный президент Рузвельт назначил его секретарем внутренних дел. Когда был принят Закон о восстановлении национальной промышленности (NIRA) 1933 года, Рузвельт также назначил его главой Управления общественных работ (PWA), агентства, созданного в соответствии с NIRA.Он курировал жилищное управление PWA.

Фьорелло Ла Гуардия (1882–1947). Ла Гуардиа родился в Нью-Йорке и служил республиканцем на 65-м и 66-м Конгрессах, прежде чем уйти в отставку и присоединиться к армейскому авиационному корпусу во время Первой мировой войны. Избран мэром Нью-Йорка в 1933 году, он оказался агрессивным, энергичным и энергичным. неподкупный. Его избрание мэром положило начало периоду тесного сотрудничества между правительством Нью-Йорка и администрацией Рузвельта. В 1934 году La Guardia основала Нью-Йоркский Городское жилищное управление, которое занимается городскими трущобами.Он считал, что программы помощи Рузвельта, в том числе Управление прогресса работ (WPA), спасли города. Он занимал пост президента Конференции мэров США с 1936 по 1945 год.

Чарльз Э. Мерриам (1874–1953). Мерриам, социолог из Айовы, помог основать Совет по исследованиям в области социальных наук, который он возглавлял с 1923 по 1927 год. Затем он создал то, что стало Комитетом по исследованиям социальных тенденций (1929–1933). В 1933 году администратор общественных работ назначил Мерриама в консультативный комитет недавно сформированного Национального совета по планированию.Его работа в этих различных группах была сосредоточена на разработке национальной политики, способствующей экономическим и социальным улучшениям в обществе США. Он был сторонником городской жизни и настаивал на том, чтобы федеральное правительство уделяло внимание городским проблемам. Он расширил определение общественных работ, включив в него более широкое планирование в различных областях как частным, так и государственным секторами. Мерриам работал над налаживанием партнерских отношений между городом и государством.

Генри Б. Стигалл (1873–1943). Избранный в Палату представителей США в 1914 году, Стигалл долгое время был сторонником федерального страхования вкладов, но неохотно поддерживал государственное жилье.Он опасался, что программы государственного жилья принесут пользу только городам, и были социалистическими. Он не поддерживал жилищный закон сенатора Вагнера, пока президент Рузвельт не убедил его сделать это. Тем не менее, знаковый жилищный закон 1937 года частично носит его имя — Закон о жилищном строительстве Вагнера-Стигалла.

Натан Штраус (? -?). Штраус, старый друг сенатора Роберта Вагнера, работал в Управлении жилищного строительства Нью-Йорка. Президент Рузвельт назначил его главой вновь созданного жилищного управления США в 1937 году.

Рексфорд Тагвелл (1891–1979). Тагвелл получил экономическое образование в Уортонской школе финансов и Университете Пенсильвании. Он покинул Колумбийский университет, чтобы присоединиться к администрации Рузвельта в качестве помощника министра сельского хозяйства. Неформально его основная роль была экономическим советником президента. Тагвелл сыграл важную роль в создании Закона о регулировании сельского хозяйства. В 1935 году Рузвельт назначил Тагвелла главой Управления по переселению (РА). Главной целью РА было переселение бедных фермеров в более благоприятные районы, но другой целью было создание приусадебных поселений с проживанием в семье с низкодоходным жильем под названием «города зеленого пояса».«Города были весьма противоречивыми, и на самом деле арендная плата была слишком высокой для бедных.

Роберт Ф. Вагнер (1877–1953). Избранный в Сенат США в 1926 году, Вагнер сосредоточился на проблемах безработицы. Когда началась Великая депрессия, он сосредоточился на попытках федерального правительства уменьшить экономический стресс, трудовые вопросы и социальное страхование. В 1935 году он продолжал настаивать на расширении государства всеобщего благосостояния. Его особенно интересовало государственное жилье, и он представил государственное жилье законопроект в 1935, 1936 и 1937 годах.Когда президент Рузвельт, наконец, поддержал закон, он был принят как Жилищный закон Вагнера-Стигалла 1937 года и учредил Жилищное управление США.

Эдит Элмер Вуд (1870–1945). Американский реформатор жилищного строительства Вуд утверждал, что социальное поведение обусловлено жилищем. Изучив жилье в европейских странах, она выступила за государственное жилье. Она лоббировала в правительстве США замену трущоб, что, в свою очередь, снизило бы уровень преступности и правонарушений. Вуд написал Жилье неквалифицированного наемного работника, , опубликованный в 1919 году, и стал международным деятелем в области жилищной реформы.Вместе с Екатериной Бауэр и другими в 1930-х годах она работала в сфере общественного строительства жилья для людей, которые не могли позволить себе достойное жилье.

Национальный закон о жилищном строительстве 1934 года

Следующие слова были произнесены в Конгрессе президентом Рузвельтом 14 мая 1934 года, когда он подчеркнул необходимость принятия Национального закона о жилищном строительстве 1934 года для стимулирования строительной отрасли (Рузвельт, 1938, стр. p. 232):

Могу я обратить ваше внимание на некоторые важные предложения по законодательству, которые должны улучшить условия для тех, кто живет в домах, тех, кто ремонтирует и строит дома, и тех, кто инвестирует в дома?

Многие из наших домов находятся в упадочном (ветхом) состоянии и не подходят для проживания людей.Они нуждаются в ремонте и модернизации, чтобы довести их до уровня времени. Сейчас требуется много новых домов, чтобы заменить те, которые не стоит ремонтировать.

Защита здоровья и безопасности людей требует скорейшего проведения этого ремонта и строительства. Федеральное правительство должно немедленно выступить с инициативой по сотрудничеству с частным капиталом и промышленностью в этой консервации недвижимости «.

Федеральное жилищное управление (FHA)

Президент Рузвельт объявил о доступности домов, финансируемых за счет кредитов, застрахованных FHA. в соответствии с Национальным жилищным законом 1934 года.Как подчеркивал Рузвельт, многие семьи с низкими доходами теперь могут позволить себе жилье, и полученные в результате выплаты по ипотеке не стали чрезмерным бременем для их ежемесячных расходов. Теперь жилье могло позволить себе широкий круг людей. FHA, однако, помогало в основном белым домовладельцам из среднего класса в пригородах. области (Рузвельт, Публичные документы и адреса Франклина Д. Рузвельта: 1928–45, 1938, стр. 236).

Записи FHA показывают, что более половины семей, покупающих дома по плану FHA, имеют годовой доход в размере 2 500 долларов и менее; и что большинство из них покупают дома за плату в размере 25 долларов в месяц или меньше.Девять из десяти новых домовладельцев по плану FHA используют менее одной пятой своего дохода для оплаты ежемесячных платежей за свой дом.

Пренебрежение городами

Комитет по национальным ресурсам утверждал в своем историческом отчете 1937 года, озаглавленном «Наши города: их роль в национальной экономике», что проблемы городов в значительной степени игнорировались федеральным правительством. Комитет был создан Законом о восстановлении национальной промышленности в 1933 году для руководства национальным экономическим планированием и консультирования президента и Конгресса по необходимой социальной и экономической политике.Обеспокоенность ухудшением состояния внутренних районов городов и попытки спланировать городскую среду будут постоянной чертой национальной политики на протяжении оставшейся части двадцатого века (цитируется по Glaab and Brown, A History of Urban America, 1983, p. 298):

Правительство Соединенных Штатов не может оставаться равнодушным к обычной жизни американских граждан просто потому, что они находятся в том, что мы называем «городами». Санитария, образование, жилье, условия труда и жизни, экономическая безопасность — короче говоря, общее благосостояние всех граждан — являются заботой Америки, поскольку они находятся в пределах федеральной власти и ответственности в соответствии с Конституцией.

Закон о жилищном строительстве Вагнера-Стигала 1937 года

17 марта 1938 года президент Рузвельт, с энтузиазмом воспринявший начало работ по первым пяти проектам в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1937 года, написал эти слова в записке Натану Штраусу: глава жилищного управления США (USHA), созданного в соответствии с законом (цитируется по: Джексон, Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States, 1985, стр. 224):

Сегодняшний день знаменует начало новая эра в экономической и социальной жизни Америки.Сегодня мы начинаем наступление на трущобы этой страны, которое должно продолжаться до тех пор, пока у каждой американской семьи не появится достойный дом.

• Изучите множество программ, предлагаемых Министерством жилищного строительства и городского развития (HUD) в начале двадцать первого века. FHA все еще играет роль в HUD? Как HUD помогает малообеспеченным лицам, проживающим в жилье HUD, разработать долгосрочные стратегии улучшения своей жизни?
• Если бы вы были членом семьи, столкнувшейся с потерей дома, как бы эта возможность повлияла на вас, вашу школьную работу, ваши семейные отношения.Напишите в дневнике свои мысли.
• Свяжитесь с кредитным специалистом местного банка и возьмите у него интервью о типах ипотечных кредитов, доступных сегодня. Какие факторы принимают во внимание банкиры при оформлении жилищного кредита семье?
• Изучите архитектурный стиль американского дома-бунгало.

Источники

Дэвис, Перл Джанет. Недвижимость в американской истории. Вашингтон, округ Колумбия: Пресса по связям с общественностью, 1958.

Гельфанд, Марк I. Нация городов: федеральное правительство и городская Америка, 1933–65. Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета, 1975.

Глааб, Чарльз Н. и А. Теодор Браун. История городской Америки, 3-е изд. Нью-Йорк: Macmillan Publishing Co., Inc., 1983.

Huthmacher, J. Joseph. Сенатор Роберт Ф. Вагнер и рост городского либерализма. Нью-Йорк: Атенеум, 1968.

Джексон, Кеннет Т. Граница Крабграсс: субурбанизация Соединенных Штатов. Нью-Йорк: Oxford University Press, 1985.

Рузвельт, Франклин Д. Публичные документы и адреса Франклина Д. Рузвельта: 1928–45. New York: Harper & Brothers, 1950.

Дополнительная литература

Duchscherer, Paul. Бунгало: Дом искусств и ремесел Америки. Нью-Йорк: Penguin Books USA, 1995.

Жилищное строительство и городское развитие (HUD), [процитировано 8 ноября 2001 г.], доступно во всемирной паутине по адресу http://www.hud.gov.

Кеннеди, Дэвид М. Свобода от страха: американский народ в депрессии и войне, 1929–45. Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета, 1999.

Ланкастер, Клэй. Американское бунгало, 1880–1930 годы. New York: Dover Publications, 1995.

Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда, Нью-Йорк, [процитировано 8 ноября 2001 г.], доступно во всемирной паутине по адресу http://www.tenement.org.

Риис, Джейкоб А. Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Нью-Йорк: Dover Publications, Inc., 1971.

Банковское дело , Повседневная жизнь

Первый покупатель дома MA

Арлингтон		До 7500 долларов в счет первоначального взноса за недвижимость по рыночной стоимости или до 3000 долларов за доступное жилье. Ссуда ​​выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250
Бостон		3% от стоимости покупки в качестве первоначального взноса за дом на 1-2 семьи и 5% за дом на 3 семьи.	1 человек: 107 520 долларов США 2 человека: $ 122 880 3 человека: $ 138 240 4 человека: $ 153 480 Денежные средства не могут превышать 75 000 долларов США	1.5% от цены покупки
Брейнтри	Соседний завод Южный Масса	До 20 000 долларов в счет первоначального взноса и закрытия.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250 Денежные средства не могут превышать 75 000 долларов США	3% от цены покупки
Кембридж	Город Кембридж	6% от стоимости покупки в счет первоначального взноса.Заем выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250
Челси	Консорциум северных пригородов	До 7500 долларов в счет первоначального взноса за недвижимость по рыночной стоимости до 3000 долларов за доступное жилье. Ссуда ​​выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250
Эверетт	Консорциум северных пригородов	До 7500 долларов в счет первоначального взноса за недвижимость по рыночной стоимости до 3000 долларов за доступное жилье. Ссуда ​​выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250
Мальден	Консорциум северных пригородов	До 7500 долларов в счет первоначального взноса за недвижимость по рыночной стоимости до 3000 долларов за доступное жилье. Ссуда ​​выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250
Медфорд	Консорциум северных пригородов	До 7500 долларов в счет первоначального взноса за недвижимость по рыночной стоимости до 3000 долларов за доступное жилье. Ссуда ​​выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250
Мелроуз	Консорциум северных пригородов	До 7500 долларов в счет первоначального взноса за недвижимость по рыночной стоимости до 3000 долларов за доступное жилье. Ссуда ​​выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250
Куинси	Соседний завод Южный Масса	До 20 000 долларов в счет первоначального взноса и закрытия.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250 Денежные средства не могут превышать 75 000 долларов США	3% от цены покупки
Сомервилль	Город Сомервилл	80 Программа для покупателей, впервые приобретающих жилье, до 5 000 долларов в счет покрытия расходов. Кредит выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства. Не комбинируется с программой 110.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250 Экономия не может превышать 15% от покупной цены
Сомервилль	Город Сомервилл	80 Программа до 15% от продажной цены в счет первоначального взноса. Не комбинируется с Программой 110 или Программой предоплаты 80.	1 человек: 67 400 долларов США 2 человека: 77000 долларов США 3 человека: $ 86 650 4 человека: $ 96 250 Экономия не может превышать 15% от покупной цены
Сомервилль	Город Сомервилл	110 Программа до 3 500 долларов на покрытие расходов на закрытие.Ссуда ​​прощается через 5 лет, пока недвижимость остается вашим основным местом жительства. Не может сочетаться с программой 80.	1 человек: 107 520 долларов США 2 человека: $ 112 640 3 человека: $ 126 720 4 человека: $ 140 690 Экономия не может превышать 15% от покупной цены
Винтроп	Консорциум северных пригородов	До 7500 долларов в счет первоначального взноса за недвижимость по рыночной стоимости или до 3000 долларов за доступное жилье. Ссуда ​​выдается через 5 лет, если недвижимость остается вашим основным местом жительства. Добавить комментарий Отменить ответ Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены * Комментарий * Имя * Email * Сайт 2024 © Все права защищены.