Ипотека в залог доли в квартире: Ваш браузер устарел | Тинькофф Банк

Ипотека в залог доли в квартире: Ваш браузер устарел | Тинькофф Банк
Апр 11 2021
alexxlab

Содержание

Ипотека на долю в квартире или доме

1. Что такое доля в недвижимости

2. Выкуп доли или покупка доли?

3. Документы для ипотеки на долю

Многие берут ипотеку на квартиру, кто-то с ее помощью покупает дом, но есть и те, кто используют ипотеку для приобретения комнаты или доли. Если рассматривать Москву и Московскую область, то такие объекты недвижимости как квартира или загородный дом стоят весьма дорого. Поэтому комната или доля изначально обладают большим преимуществом – у них ниже цена. А соответственно и купить их легче. Поэтому ипотека на комнату или долю интересует многих. Ведь с ее помощью можно стать на первую ступень обладания недвижимостью в столице.

В данной статье мы рассмотрим особенности получения ипотеки на долю.

Доля в недвижимости – подразумевает под собой долю в праве владения. Соответственно собственник, имеющий долю в праве владения недвижимостью имеет точно такие же права на данную недвижимость, что и стандартный единоличный собственник, а именно: владение, пользование и распоряжение. Собственников жилья может быть несколько. Доли могут быть равными между всеми собственниками, а могут быть абсолютно разными – у кого-то больше половины, у кого-то всего четверть доли недвижимости и пр.

Для начала разберемся, каким же образом у людей появляется право на долю чаще всего. Собственниками долей как правило становятся супруги, которые уже будучи в браке приобрели недвижимость в общедолевую собственность. Также часто бывают случаи, когда долю в праве получают по наследству несколько наследников. Иногда собственником доли становятся по договору дарения от родственника. А еще распространено владение долями в недвижимости в результате приватизации.

Не путайте долю в недвижимости с комнатой. Право на долю не определяет границ в квартире, а право на комнату это исключительно отдельная комната с обозначенными границами, со своим кадастровым номером и свидетельством о праве собственности.

Обладая правом на долю, вы имеете право находиться и проживать в любой части недвижимости. Обладая правом на комнату, вы имеете право проживать только в этой комнате и пользоваться местами общего владения: санузлом и кухней. В другие комнаты вы не имеете права заходить без разрешения собственника, т.к. это проникновение в частную собственность, то есть практически как проникновение в чужую квартиру.

Выкуп доли или покупка доли?

Есть два вида ипотеки на долю: ипотечный кредит на выкуп последней доли и ипотечный кредит на долю. Их принципиальное отличие заключается в том, кем вы являетесь на момент обращения за кредитом. Если вы собственник доли и хотите купить оставшуюся часть недвижимости, то вам нужен кредит на выкуп доли. Если же вы не имеете отношения к квартире, но хотите купить в ней долю, то вам понадобится стандартная ипотека на долю.

Оформив ипотеку на выкуп последней доли вы станете владельцем всей недвижимости целиком и банк возьмет ее полностью в залог.

Оформив ипотеку на долю вам для проведения сделки понадобится нотариальное согласие всех остальных собственников недвижимости на продажу доли вам за определенную цену. В 2016 году действуют новые правила по оформлению сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу на основании ст. 2, ст. 3 Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Теперь они подлежат нотариальному удостоверению и могут быть совершены не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о продаже.

Банки не всегда выдают ипотеку на долю, так как считают ее более рискованным продуктом. А вот в случае приобретения последней доли, банки значительно охотнее выдают ипотечные кредиты, так как в залог идет вся квартира.

Сам процесс оформления ипотеки на долю практически ничем не отличается от приобретения в ипотеку других объектов. Предоставляются точно такие же документы по заемщику, как и для всех остальных ипотечных программ. Список документов по заемщику стандартный, от вас потребуются:

  • Паспорт, ИНН, СНИЛС, Водительское удостоверение, военный билет (для мужчин в возрасте до 27 лет).
  • Документы по работе, а именно справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, справка по форме банка.

После того, как вы получили одобрение на ипотеку на долю, вам следует собрать необходимые документы по доле:

  • Свидетельство о праве собственности на долю
  • Документы основание
  • Технический паспорт на объект недвижимости
  • Кадастровый паспорт на объект недвижимости
  • Выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности
  • Согласие собственников остальных долей на продажу

Приобретение доли — процесс достаточно трудный, он требует большой затраты сил и нервов, особенно при покупке в ипотеку. Ведь сперва вам нужно получить одобрение по кредиту, а затем одобрение по самому объекту.

Если у вас есть просрочки или какие-то иные проблемы, то рекомендуем вам перед обращением в банк проконсультироваться с ипотечным брокером. Они расскажут вам о доступных программах ипотеки на долю, а также вариантах получения выгодного кредита.

Если же вы уверены в своих силах, то можно сразу обратиться в банк за ипотекой. Но также рекомендуем предварительно приехав со всеми документами провести разговор с менеджером банка. Обсудить вашу ситуацию и заранее постараться понять подходите ли вы под условия банка или нет.

Займы под залог комнаты или доли в квартире: где получить?

Ипотека под залог частной или коммерческой недвижимости — частая операция, которая проводится в нашей кредитной компании. На то, чтобы заложить собственное имущество, людей толкают различные жизненные обстоятельства. Больше всего повезло тем, в чьей собственности находится полноценная квартира, дом или коммерческое здание

Если же у заемщика в собственности имеется только одна комната, он получит отказ во всех банках, куда обратится. Наша компания дает возможность получить займ всем жителям Санкт-Петербурге и Москвы. Также мы работаем с населением указанных областей. Как правильно получить деньги по паспорту под залог читайте ниже.

Правила оформления доли собственности в залог

Юриспруденция не содержит понятия «право собственности на комнату». Что для вас является комнатой, в понимании государства может быть чуланом или коридором. Чтобы в документах не возникало путаницы, введено понятие «доля в квартире». Если вы проживаете в помещении, состоящем из 5 комнат и только одна из них принадлежит вам, по договору будет считаться, что вы являетесь владельцем 1/5 доли квартиры.

  1. Перед тем, как заложить недвижимое имущество в залог, необходимо получить на него свидетельство о праве собственности. Желательно, чтобы такой же документ был и у всех ваших соседей. Право собственности дает возможность распоряжаться своей долей так, как заблагорассудится. При этом не нужно учитывать мнение соседей.
  2. Свидетельство выдается на руки после выделения долей. Данным процессом занимаются специализированные государственные учреждения. Не стоит обращаться в частные компании, так как далеко не все из них обладают лицензионным сертификатом.
  3. После получения заключения о собственности владелец доли должен зарегистрировать свои права на имущество в Росреестре.

Если контрагент является совладельцем комнаты или квартиры, он не сможет использовать ее в качестве залоговой недвижимости. Даже в случае получения согласия от всех остальных совладельцев ни банк, ни частная компания не будут рассматривать в данное имущество как ликвидное.

Требования, предъявляемые к залоговым имуществу

Недвижимость недвижимости рознь. Чтобы получить значительную сумму за свою собственность, необходимо привести ее в надлежащий вид. Имущество должно соответствовать следующему перечню условий:

  1. У объекта должен быть только один собственник.
  2. Внутри помещения, где расположена доля, должен быть выполнен хороший ремонт. Сама комната также должна быть отремонтирована, иметь хороший вид из окна, высокие потолки. Наличие следов от протечек с крыши, трещин в стене, битых окон и прочих «элементов интерьера» приведет к отказу в займе.
  3. Помещение должно располагаться в хорошем районе города. Желательно нахождение рядом с домом остановок, магазинов и развитой инфраструктуры.
  4. Немаловажное значение имеет количество соседей и их характер. Доля в квартире с алкоголиками или шумной компанией не является ликвидным имуществом.

Специалисты нашей компании готовы осмотреть вашу недвижимость, выявить в ней положительные и отрицательные стороны, а также предложить конкретную сумму кредитования после осмотра.

Обращаться за займом под залог доли в квартире в частную компанию гораздо выгоднее, чем в банк. В первую очередь, только пятая часть всех официальных государственных финансовых заведений проводит сделки подобного рода. Во вторую, мы работаем гораздо быстрее, требуем намного меньше и готовы платить, если есть за что.

Как получить займы под залог комнаты в квартире в банке?

На территории Москвы и Санкт-Петербурга существует несколько банковских структур, готовых выдать вам кредит под залог имущества. Следует учитывать, что комнаты продаются гораздо реже, чем полноценные квартиры. Это напрямую отражается на размере процентной ставки и суммы, которую вы получите от банка. Ниже приведён список государственных финансовых учреждений, которые могут выдать вам кредит под залог доли в квартире. Мы не гарантируем, что одна из приведенных структур со стопроцентной охотой даст вам деньги, однако попытать силы стоит.

  1. Сбербанк. Данный финансовый институт стал первым, который начал принимать имущество в качестве залога по кредиту. Согласно официальным источникам, уровень процентной ставки при займе под залог комнаты начинается от 15,5 процента. Если помещение имеет неликвидный вид, ставка увеличивается до 16, 25%. Вероятность отказа очень велика, максимальная сумма кредита составит не более 40% от стоимости комнаты.
  2. Россельхозбанк. Данное учреждение отличается высокими процентными ставками от 16%. Для владельцев комнаты этот уровень увеличивается до 19%. Максимальная сумма займа составит не более 50% от рыночной стоимости залоговой недвижимости.
  3. Альфа-банк предлагает кредитование под залог доли в квартире с процентной ставкой от 20,5%. Не хотелось бы называть банк жадным, однако здесь можно получить не более 35% от ликвидной стоимости недвижимости.

Практически аналогичные условия предлагают такие учреждения, как: ВТБ24, Югра, Фора-банк, Банк Зенит, Ак Барс и так далее. Большинство из этих банков существуют на территории Москвы, Санкт-Петербурга и областей.

Как выгодно оформить ипотеку под залог доли в квартире?

Улучшение собственных жилищных условий можно считать физической потребностью человека. Если вы проживаете в комнате и давно мечтаете о собственной квартире, вам следует обратиться в нашу кредитную компанию. Вполне возможно, что вам отказал уже не один банк, но мы точно сможем вам помочь. Многие заемщики, обращаясь в нашу компанию, говорят необходимости получения кредита наличными. Спешим вас разуверить: при покупке квартиры сегодня актуальны такие методы, как банковский перевод и безналичный расчёт. Допускаются сделки через банковские ячейки, однако работа с наличными намного опаснее, чем с безналичной валютой.

Наша частная кредитная компания готова предоставить вам займ в Москве и Санкт-Петербурге под залог доли в квартире. Среди основных требований к залоговому имуществу числятся:

  1. Наличие в помещении всех коммуникаций и инженерных линий, включая центральное отопление, электричество, водоснабжение и канализацию.
  2. Комната должна располагаться в помещении с крепким и надежным фундаментом, выполненным и цемента, камня или кирпича.
  3. Дом, где находится залоговое имущество, не должен быть аварийным, его не планируют снести или капитально реставрировать.
  4. Длительное рассмотрение заявок касается только той собственности, которая находится внутри коммунальной квартиры.
  5. С особой осторожностью мы относимся к помещениям, в которых зарегистрированы люди пенсионного возраста или несовершеннолетние дети.

Ряд требований также предъявляется и к потенциальному заемщику. В отличие от банка у нас не требуется предоставление обширного пакета документации, справок с места работы или подтверждения доходов. Всё, что нужно, чтобы получить ссуду — предоставить паспорт гражданина Российской Федерации с пропиской на территории Москвы или Санкт-Петербурга в зависимости от города, где вы подаете заявку на кредит.

Мы работаем с людьми старше 65 лет, практически не обращаем внимания на вашу кредитную историю. Обязательным является предоставление полного пакета документации на залоговую недвижимость. В подборку бумаг включаются:

  1. Свидетельство о регистрации прав собственности на имущество.
  2. Кадастровый паспорт и выписка из бюро технической инвентаризации.
  3. Справка об оценке залогового объекта.
  4. Документ, на основании которого появились права собственности.
  5. Выписка из Единого реестра России.

В редких случаях мы оставляем за собой право запросить иную документацию, однако обычно этого не происходит. Все заявки в нашу частную кредитную компанию рассматриваются на протяжении одного дня. Клиент может получить до 80% от рыночной стоимости залогового объекта недвижимости. Это в два раза больше, чем предложит самый лучший банк. Больше информации о нашей компании, а также способах получения финансовых средств, вы сможете узнать у специалистов нашего сайта.

Взять кредит в залог доли квартиры или комнаты

Кредитование под залог доли или комнаты в квартире

Как быть, если вам требуется крупная сумма денег и желательно поскорее? Если вы владеете долевым имуществом — к примеру, комнатой, то у вас есть полное право оформить кредиты под залог своей доли в квартире. При этом вам не нужно согласие других собственников — главное, чтобы ваша доля являлась выделенной, и банк имел все необходимые гарантии ликвидности объекта, который получает в качестве залога. Специалисты сходятся в том, что получение кредитов в залог доли на квартиру являются одной из наиболее сложных в юридическом плане ипотечных процедур. Тем не менее, вы всегда можете добиться желаемого результата, если доверите проведение сделки опытным и проверенным посредникам, к числу которых относятся работники консалтинговой компании Столица финансов.

На что обращают внимание кредиторы?

Как понять, что ваш запрос на получение кредита под залог одной доли в квартире будет одобрен? Для этого недвижимость, которой вы владеете на долевых условиях, должна соответствовать нескольким требованиям:

  • Доля не должна иметь никаких обременений

  • Комната в квартире является вашей собственностью

  • Недвижимость должна быть ликвидной — то есть, пользоваться спросом на рынке жилья

  • Объект, в котором находится жилье, должен быть достроенным, не в аварийном состоянии, после капремонта.

  • В ближайших планах не значится снос недвижимости, реконструкция либо капитальный ремонт.

  • Кредит под залог комнаты вы получите, только если в ней имеются условия для проживания и все необходимые коммуникации.

Будьте готовы к тому, что сумма одобренного кредита не будет превышать 80-ти процентов от реальной стоимости вашей доли в квартире. Скорее всего, банки и вовсе предложат вам сумму примерно равную 50-60 процентам от цены комнаты на рынке жилья.

Что может осложнить процедуру получения кредита?

Банки скорее всего не захотят брать в залог комнаты в таких случаях, когда жилплощадь представляется неликвидной:

  • в числе других владельцев квартиры имеются несовершеннолетние лица

  • если в квартире проживают люди, которые отказываются от приватизации

  • если комната находится в общежитии, деревянном или двухэтажном доме

  • если жилплощадь требует ремонта или реконструкции, находится в аварийном здании, или в здании, которое подлежит сносу

  • если имеется обременение в виде залога или ареста

Вы можете получить залог, но на гораздо меньшую сумму, если ваша жилплощадь находится на первом или последнем этажах здания, либо дом располагается в неудобном месте, далеком от инфраструктуры и транспортных узлов. Также банки обращают особое внимание на личность заемщика — то есть, на наличие работы и трудовой стаж. Также есть шанс получить большую сумму, если вы берете целевой кредит — в этом случае банк будет уверен, что вы израсходуете деньги по назначению и являетесь благонадежным заемщиком.

Помощь профессионалов — залог успеха

Далеко не все банки охотно работают с кредитами под залог доли в квартире, поскольку процедура оформления сделки довольно сложная, а гарантий ликвидности жилья бывает неодстаточно. Поэтому важно доверить свою проблему опытным специалистам, которые не первый год работают в сфере предоставления финансовых услуг. Компания Столица финансов является официальным партнером большинства ведущих банков в нашей стране, благодаря чему может предложить своим клиентам наиболее комфортные и выгодные условия получения кредита в залог доли на квартиру.

 

Залог ипотечной квартиры – нюансы и особенности

Получить ипотечный кредит без залогового обеспечения невозможно. Стоит рассмотреть подробности.

Фото: pixabay.com

Что и как «работает» залогом

Прежде всего, что такое залог? Это имущество или любые ценности, принадлежащие залогодателю и передаваемые им кредитору в качестве обеспечения по кредиту, гарантирующего его погашение. В случае с жильём как залогом по ипотечному кредиту, возникает своего рода парадоксальная ситуация — имущество принадлежит кредитору, но используется заёмщиком. Другое дело, что при срыве обязательств по ипотеке жильё будет реализовано кредитором для погашения кредита.

Ипотечным залогом чаще всего выступают квартира, дом, земля. К залогу есть ряд требований. Прежде всего, заёмщик должен быть собственником недвижимости, выступающей как залог. Второй важный параметр — ликвидность, то есть залог можно довольно быстро и просто продать для получения денежных сумм. Понятно, что стоимость залога должна полностью перекрывать размер ипотечного кредита.

Ипотека в Нижнем Новгороде

Сравните ставки и программы

Посмотреть

В жилой недвижимости, выступающей как залог, не должны быть прописаны несовершеннолетние, не должно быть и иных обременений. Арестованная или являющаяся предметом судебного разбирательства недвижимость стать залогом не может. При совместном владении недвижимостью супругами, требуется согласие каждого из них на использование её в качестве залога. Плохое техническое или аварийное состояние не позволяет рассматривать недвижимость как залог.

Фото: pixabay.com

Земельный участок может быть обеспечением по ипотеке, но банки неохотно принимают землю в залог — есть проблемы с оценкой ликвидности. Влияет и местоположение участка — находящийся в черте города предпочтительнее того, до которого несколько десятков или сотен километров.

Что не может быть залогом

Есть целый ряд ограничений по тому, что не может выступать в качестве залога

Так, не примут в залог:

  • — неприватизированные квартиры,
  • — не сданное в эксплуатацию жильё,
  • — доля в квартире, комната,
  • — апартаменты, пентхаусы и таунхаусы.

Не получится использовать в залог квартиру, приобретённую на средства маткапитала и даже часть от его суммы. Не примут в залог квартиры на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО). А вот входящее в программу реновации жильё залогом стать может.

По поводу того, могут ли быть залогом деньги, нет единой позиции. Законодательно это не запрещено, более того, по ст. 128 ГК РФ наличные и безналичные денежные средства являются объектами гражданских прав. Но в судебной практике долго лидировала позиция, что деньги — это не залог. Сейчас точка зрения изменилась.

Сложности с получением кредита под залог могут возникнуть у руководителей предприятий, их заместителей, главных бухгалтеров, ИП и собственников бизнеса с долей от 5%.

Как снять обременение с квартиры: инструкция

Погашение ипотечного кредита — важное событие. Но рассчитаться с долгом — половина дела. Нужно окончательно расторгнуть отношения с банком, то есть снять обременение на квартиру. Сделать это несложно

Фото: Soren Svendsen/Getty Images

Рассказываем, как снять обременение с жилья.

Обременение на квартиру — частое явление. Обременение означает, что владелец не может распоряжаться своим имуществом в полной мере, например продать, завещать или подарить без согласия третьих лиц. Это ограничение прав собственника.

Обременение может быть добровольным или принудительным. В первом случае владелец сознательно лишает себя части прав на квартиру. Например, взяв кредит под залог. Во втором случае это происходит без его согласия, самый частый вариант — арест имущества.

Важно понимать, что при покупке недвижимости обязательства полностью переходят к новому владельцу.

Фото: Florencia Porter/Unsplash

Виды обременения

Что же может стать причиной для обременения? Есть несколько вариантов.

  • Арест. Основанием могут быть тяжбы между родственниками или долги собственника. В таком случае квартиру нельзя продать, сдать, подарить или завещать до снятия ареста.
  • Рента. Договор ренты обычно заключают пожилые люди с физлицом или компанией, которым они передают свою недвижимость в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Пока в квартире живет получатель ренты, любые юридические действия возможны только с его согласия.

Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

  • Аренда. Люди, снимающие квартиру, не могут распоряжаться ею, но имеют право жить до конца срока, указанного в договоре. Если арендный договор оформлен на год и более, зарегистрирован Росреестром, то пометка об этом есть в ЕГРН.
  • Регистрация в квартире других людей. Когда недвижимость продают, все зарегистрированные в ней люди должны сняться с учета. В противном случае собственник может сделать это через суд. Но есть категории граждан, с которыми даже такой вариант не поможет. Например, несовершеннолетние: чтобы их выписать, от родителей или опекуна потребуется документ, подтверждающий адрес будущей регистрации.
  • Аварийные дома. Помещения в них продать невозможно.
  • Ипотека. Самая распространенная причина. Наличие кредита накладывает определенные ограничения до момента, пока собственник не погасит задолженность, поскольку квартира находится в залоге у банка.

Как снять обременение после погашения ипотеки

Разберемся, как это сделать самостоятельно.

Фото: Jovydas Pinkevicius/Pexels

Документы для снятия обременения

  • Справка о выплате ипотечного кредита. Когда вы полностью рассчитаетесь с банком, нужно написать заявление, чтобы получить справку о закрытии ипотеки.
  • Закладная на квартиру. Документ обязательно нужно забрать. При заключении сделки кредитор взял в залог квартиру, купленную на ипотечные средства. Это своего рода страховка — если вся сумма не будет выплачена, имущество компенсирует потери.

Теперь банк обязан вернуть погашенную закладную на квартиру, то есть с отметкой об отсутствии кредитных обязательств.

Как снять обременение с квартиры: способы

Когда все документы собраны, есть два варианта снять обременение.

  • На помощь приходят многофункциональные центры, для удобства лучше заблаговременно записаться на прием. Сотруднику МФЦ нужно будет представить паспорт собственника, полученную от банка погашенную закладную и заполненное заявление (его можно скачать и распечатать заранее).

В редких случаях залоговая отсутствует. Тогда документы подаются совместно с представителем банка-кредитора.

После приема документов выдается расписка. В ней, помимо перечня принятых бумаг, указан номер заявки, по которому можно отслеживать ее статус на сайте. Это занимает пять — десять рабочих дней.

  • Подать заявление можно и на сайте Росреестра в личном кабинете. Для этого нужно иметь квалифицированную электронную подпись.

Фото: Tetiana Shyshkina/Unsplash

Как проверить отсутствие обременения

После получения подтверждения о снятии обременения необходимо это проверить через выписку ЕГРН. Это можно сделать либо на портале Росреестра, либо в МФЦ.

  • На портале Росреестра в соответствующем разделе нужно ввести кадастровый номер или адрес квартиры. Заказанная выписка из ЕГРН придет в электронном виде на e-mail, указанный в заявке. Подобную услугу за определенную плату предлагают множество сайтов, но почти все они используют данные портала Росреестра.
  • В МФЦ можно получить выписку из ЕГРН. Для этого нужны заявление на получение услуги, паспорт и квитанция об оплате госпошлины. Документ будет готов в течение пяти рабочих дней.

Комментарий эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Снятие обременения — несложная, стандартная процедура. Но порой трудности все же возникают.

Случается, что банк некорректно рассчитывает проценты, на кредитном счете остается пусть небольшой, но остаток. Постепенно на сумму начисляются пени и штрафы, и в результате добросовестный плательщик превращается в должника. При погашении кредита — как ипотечного, так и потребительского — важно незамедлительно получить подтверждение в банке об отсутствии задолженности, это избавит от трудностей в дальнейшем. При наличии такого документа отказать в снятии обременения могут лишь по формальному признаку: из-за отсутствия уплаты госпошлины или обращения ненадлежащего лица.

Заявление о снятии обременения должны подать все собственники помещений. Тот факт, что вы родственник собственника, не будет являться основанием для принятия от вас заявления.

Не следует затягивать с решением вопроса снятия обременения. Сбербанк данный процесс запускает автоматически — писать заявление, приходить в банк, Росреестр или МФЦ не нужно. Единственное, что необходимо проконтролировать, — наличие вашего актуального телефона в распоряжении банка. Если меняли номер, сообщите менеджеру ближайшего отделения.

Если у вас договор не со Сбербанком, не затягивайте. Снимите обременение и получите право свободно распоряжаться своей недвижимостью оперативно. Впоследствии может возникнуть ситуация реорганизации или ликвидации коммерческого банка, что существенно осложнит процесс, а может привести и к судебным спорам.

По итогу снятия обременения получите выписку из ЕГРН, она носит бессрочный характер. Регулярно заказывать выписку смысла не имеет, а вот подать в МФЦ заявление о запрете внесения изменений в ЕГРН без вашего личного присутствия желательно. Так вы обезопасите себя от потенциальных мошеннических действий, количество которых растет, и избавите от риска проведения регистрационных действий без вашей воли. Такое заявление государственной пошлиной не облагается.

Читайте также:

Автор

Алина Курамшина

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

Минэкономразвития РФ начало оценку  регулирующего воздействия законопроекта, который существенно усложнит ипотеку в долевом строительстве. При этом повысится надежность такой ипотеки, произойдет снижение ставок и рост ее объемов.

Законопроектом предлагаются следующие реформы ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ):

1) отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования ‎по ДДУ не должно превышать 80%;

2) рыночная стоимость прав требований по ДДУ определяется независимым оценщиком;

3) доля кредитов с залогом прав по ДДУ не может превышать 40% от размера ипотечного покрытия;

4) невозможность без согласия залогодержателя:

  • одностороннего отказа участника долевого строительства от ДДУ;
  • расторжения ДДУ;
  • замены предмета залога;
  • уступки права до ДДУ;

5) установление права залогодержателя на получение возмещения от компенсационного фонда долевого строительства;

6) объект долевого строительства должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству не позднее шести месяцев с даты государственной регистрации права собственности.

Указанные нововведения обосновываются целями снижения рисков в отношении облигаций, в ипотечное покрытие которых будут включаться права требования по ДДУ. В пояснительной записке авторы законопроекта ссылаются на мнение АИЖК, согласно которому новеллы позволят банкам увеличить объемы и снизить ставки ипотечного кредитования за счет получения доступа к оперативному рефинансированию кредитов, предоставленных для приобретения жилья на первичном рынке. Одновременно, включение в ипотечное покрытие облигаций ‎с поручительством АИЖК прав требований по кредитам, обеспеченным залогом прав по ДДУ, обеспечит повышение кредитного качества ‎и ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг.

Дата окончания общественного обсуждения законопроекта – 15 июня 2017 г.

Нотариальная форма договора ипотеки при долевой собственности на объект недвижимости

Управление Росреестра по Новосибирской области информирует об изменениях действующего законодательства с 4 августа 2018 года.

Так, Федеральным законом от 03.08.2018 N 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемого для включения в состав паевого инвестиционного фонда и ряд других сделок, определенных законом.

То есть с 4 августа 2018 года если участники долевой собственности будут передавать свое имущество в залог, то такой договор теперь тоже подлежит удостоверению у нотариуса (вне зависимости один участник в отношении своей доли, либо все участники долевой собственности одновременно).

Материал подготовлен Управлением Росреестра по Новосибирской области

Об Управлении Росреестра по Новосибирской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.

Контакты для СМИ:

Управление Росреестра по Новосибирской области

Наталья Александровна Самочернова

Начальник отдела организации и контроля

8(383)227-10-79

[email protected]

https://rosreestr.ru/site/

630091, г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28

Мы в ВКонтакте

Изменено 22.08.2018 09:28:47 Просмотров:

Что такое ипотека под залог активов (PAM)

* Эта статья предназначена только для образовательных целей. American Financing не предлагает займы PAM. *

Многие современные покупатели жилья нуждаются в уникальных финансовых решениях для финансирования покупки недвижимости. В этой статье предположим, что вы опытный инвестор, ищущий способ использовать свой портфель в качестве шлюза к следующему объекту недвижимости. Это не несбыточная мечта — вы действительно можете использовать свои инвестиции в процессе покупки дома.

Здесь вступает в игру ипотека под залог активов (PAM). Хотя это может быть подходящим вариантом не для всех, нет никаких сомнений в том, что эта нетрадиционная ипотека может быть выгодной для определенных заемщиков, в основном тех, кто находится в более высокой категории подоходного налога.

Давайте подробнее рассмотрим закладную под залог активов и то, как определить, подходите ли вы для участия в программе.

Что такое заложенный актив

Investopedia определяет заложенный актив как «ценное имущество, которое передается кредитору в обеспечение долга или ссуды.Под «ценным имуществом» мы подразумеваем денежные средства, акции, облигации и другие ценные бумаги или капитал. Думайте о заложенном активе как о залоге, хранящемся у кредитора в обмен на ссуду вам необходимых средств для покупки дома или рефинансирования.

Некоторые заемщики уклоняются от ипотеки под залог активов, потому что они предполагают, что потеряют право собственности на свое ценное имущество. Это мнение далеко от истины! Имейте в виду, что вы будете сохранять право собственности на свои активы до тех пор, пока у вас будет текущий кредит, и вы избежите дефолта по ипотеке.

Заложенные активы становятся все более популярными, потому что они могут значительно снизить первоначальный взнос и процентную ставку, что приведет к краткосрочным и долгосрочным сбережениям для заемщиков.

Определение ипотеки заложенного актива (PAM)

Давайте на мгновение рассмотрим традиционную ипотеку. Если вы не используете программу для первого покупателя жилья или ссуду VA, вам, вероятно, придется внести 20% первоначальный взнос. Конечно, у вас могут быть эти средства на банковском счете, но что, если вы предпочтете заложить активы, чтобы полностью отказаться от первоначального взноса?

Благодаря ипотеке под залог активов заемщики получают большую финансовую гибкость.Помимо того, что им не нужно беспокоиться о первоначальном взносе, они также получают выгоду от отсутствия частного ипотечного страхования (PMI) и более низкой процентной ставки. Возможно, лучшим преимуществом этой ипотеки является то, что заемщик продолжает зарабатывать и сообщать проценты по заложенным активам.

Как пройти

Ипотека под залог активов может многое понравиться. Как упоминалось ранее, эта программа обычно подходит для заемщиков с высоким доходом, которые имеют в своем распоряжении денежные средства и / или инвестиции.Ваш кредитор захочет убедиться, что ваши ценные бумаги имеют более высокую стоимость, чем та, которая требуется для первоначального взноса.

Тот факт, что у вас могут быть активы на спонсируемом сотрудником 401 (k) или индивидуальном пенсионном счете (IRA), не означает, что вы имеете право на ипотеку под залог активов. Вполне вероятно, что банк сочтет эти вложения слишком рискованными, и ваш кредитор откажет в ссуде. Еще одно замечание относительно права на ипотеку под залог активов: если вы закладываете активы и стоимость ваших инвестиций снижается, банк может запросить дополнительные средства для учета снижения.Действуйте осторожно и не забудьте посоветоваться со своим специалистом по финансовому планированию, прежде чем переходить к закладным активам.

Learn: активы и сбережения, необходимые для покупки дома.

Достоинства и недостатки

Еще раз подчеркнем, что ипотека под залог активов устраняет необходимость в первоначальном взносе, позволяет заемщику сохранять право собственности на свои инвестиции и часто имеет более низкую процентную ставку. Заемщики также продолжают получать доход от своих активов, даже если они служат залогом для кредитора.Остающееся преимущество, которое мы не затронули до этого момента, заключается в том, что заемщик избегает налога на прирост капитала от продажи заложенных активов.

Теперь, когда вы знаете о преимуществах ипотеки под залог активов, вот некоторые из недостатков ссуды:

  • Заемщик может потерять как свой дом, так и свои активы в случае неисполнения ссуды.

  • Вместо первоначального взноса заемщик должен быть готов уплатить проценты по кредиту на полную стоимость дома.

  • Заемщик может иметь ограниченные торговые возможности, если заложенные активы являются паевыми фондами или акциями.

Подходит ли вам?

Представьте себе финансирование покупки или рефинансирования другой собственности без необходимости касаться своего сберегательного счета или пересматривать свою инвестиционную стратегию. Хотя некоторым заемщикам это кажется надуманной идеей, она может стать реальностью, если вы воспользуетесь ипотекой под залог активов.

Как мы упоминали в начале статьи, ипотека под залог активов имеет смысл только для определенных заемщиков.Вот почему мы рекомендуем поговорить с опытным кредитором *, прежде чем предполагать, что это ваш лучший вариант финансирования недвижимости.

* American Financing не предлагает ипотечные кредиты под залог активов.

В чем разница между ипотекой и залогом?

Аудитория

ой-Сунил

|

Ипотека и залог часто используются и свободно обмениваются, если употреблять их в обычном понимании.Однако у них очень большие различия.

Залог и ипотека различаются по-разному, и вот разница между ними.

1) Движущиеся и недвижимые активы

Вы всегда говорите: «Я заложил свои акции», вы никогда не говорите, что «Я заложил свои акции». Таким образом, залог используется для движимого имущества, такого как акции, ценные бумаги, срочные вклады и т. Д. С другой стороны, вы никогда не скажете: «Я заложил квартиру».

Короче говоря, ипотека — это термин, который используется для основных фондов, таких как земля, здания, квартиры и т. Д.

2) Право собственности

Когда вы закладываете свои акции, они все равно останутся у вас, и вы будете иметь право на дивиденды и т. Д. Однако, когда вы закладываете свою квартиру, документы остаются у кредитора. Это могут быть как банки, так и любая другая кредитная организация. Хотя в этом случае вы сможете арендовать свою квартиру.

3) Заложенный актив проще продать, чем заложенный

Заложенный актив легче продать кредитору, если заемщик не выплатит сумму.Однако в некоторых случаях в случае заложенного имущества может существовать юридическая сила, и может потребоваться вмешательство Суда.

Теперь давайте объясним разницу между залогом и гиптотекацией на примере:

Залог

Вы можете заложить много всего в Индии, включая золото и финансовые инструменты, такие как акции и схемы сбережений в почтовых отделениях, или даже свою жизнь. страховой полис. В этом случае банк или заинтересованное учреждение получит документы или золото, в зависимости от обстоятельств.Если после необходимых уведомлений происходит невыполнение основной суммы долга и процентов, то банк или финансовое учреждение имеет право продать финансовые инструменты или золото, в зависимости от обстоятельств.

Затем они приступят к взысканию денег из такого заложенного актива.

Ипотека

Одним из лучших примеров предоставления ипотечного актива может быть квартира с ипотечным кредитом. Соответствующий банк будет хранить документы, хотя собственник имеет полное право сдавать недвижимость в аренду.Однако он не может продать имущество, пока не уплачены банковские взносы. Это невозможно, так как банк сохранит оригинал акта купли-продажи и другие важные документы.

Есть и другие важные термины, которые также необходимо изучить наряду с ипотекой и залогом. К ним относятся переуступка и ипотека. Примером ипотеки может быть двухколесная ссуда, которую вы взяли в банке. Транспортные средства будут находиться в совместной собственности банка и клиента. После выплаты кредита банк направит письмо, и владелец может передать автомобиль только на свое имя.

GoodReturns.in

Для статей, связанных с инвестициями, деловых новостей и рекомендаций паевых инвестиционных фондов

Разрешить уведомления

Вы уже подписались на

Избегайте требований о первоначальном взносе путем залога ваших активов

Ипотека под залог активов, также называемая ипотекой с обеспечением активами, или ипотека с интегрированными активами, специально разработана для заемщиков, которые имеют достаточный доход для ежемесячных платежей в пользу дома, но которые все свои наличные деньги вложены в какие-то инвестиции.Ипотека под залог активов позволяет заемщикам извлекать выгоду из сбережения, не тратя их, и избежать требований о первоначальном взносе, заложив свои финансовые активы. В зависимости от кредитора вы можете использовать практически любой тип инвестиций, включая паевые инвестиционные фонды или портфель акций.

Вот как работает ипотека под залог активов. Вы не вносите первоначальный взнос, а вместо этого закладываете свои активы. Допустим, вы хотите купить дом за 100 000 долларов, и у вас есть 20 000 долларов в акциях, депозитных сертификатах или любом другом виде инвестиций.Вы можете либо обналичить инвестиции и использовать эти деньги для первоначального взноса, либо вы можете использовать вложение в качестве залога по ссуде.

Ипотека под залог активов обычно имеет смысл для людей с высокими налогами на прибыль. Этот вид ссуды — отличный вариант, если финансовый актив, который вы закладываете, имеет более высокую ожидаемую норму доходности, чем процентная ставка по ипотеке, или когда активы, которые вы закладываете, могут вызвать у вас проблемы с налогом на прибыль если бы вы конвертировали их в наличные.Ипотека под залог активов также имеет смысл для людей, помогающих родственнику — или очень хорошему другу — купить дом. Вы по-прежнему зарабатываете деньги на своих инвестициях, а у человека, которого вы поддерживаете, есть дом.

Льготы по ипотеке под залог активов:

  • Вы продолжаете владеть заложенными инвестициями и продолжаете получать проценты или прибыль, которую они приносят.
  • Во многих случаях заемщик может избежать необходимости оформлять ипотечную страховку по кредиту.

Недостатки ипотеки под залог:

  • В случае невыполнения обязательств по ипотеке кредитор получит как заложенные вами активы, так и дом.
  • Имейте в виду, что, поскольку вы занимаетесь большей суммой денег, вы платите больше процентов, чем если бы вы обналичили инвестиции и использовали эти деньги для первоначального взноса. Вы должны посмотреть, сколько вы зарабатываете на своих инвестициях и сколько вы платите процентов по ипотеке.

Ипотечные продукты Fannie Mae с заложенными активами

Продукты Fannie Mae по ипотеке под залог активов позволяют покупателям жилья брать взаймы до 100 процентов от продажной цены (или оценочной стоимости, если меньше) дома при наличии залога стабильного финансового актива. Ипотека под залог активов — это ссуды с фиксированной процентной ставкой, полностью погашаемые на срок от 10 до 30 лет, или ссуды с регулируемой процентной ставкой. (доступно только в том случае, если размер заложенного актива превышает 10 процентов, а заемщик вносит взнос не менее 5 процентов).Подходящими критериями являются одноквартирные дома, занимаемые владельцами, основные жилые дома.

Fannie Mae предлагает следующие три продукта по ипотеке под залог активов:

Залог 30 процентов — Эта ипотечная программа требует, чтобы член семьи заложил 30 процентов невыплаченной основной суммы по 100-процентной ссуде LTV. Страхование ипотеки (MI) не требуется.

Залог члена семьи 10 процентов — Эта программа позволяет члену семьи внести 10 процентов от первоначальной невыплаченной основной суммы по 100-процентной ссуде LTV, при условии, что доход заемщика меньше или равен 100 процентам медианы по региону доход, а заемщик вносит не менее 3 процентов в первоначальный взнос и затраты на закрытие.Доходы, превышающие 100 процентов среднего дохода по региону, допускаются при условии, что заемщик вносит 5 или более процентов в качестве первоначального взноса и затрат на закрытие. Страхование ипотеки обязательно.

Самозалог 10 процентов — Эта программа позволяет заемщику заложить минимум 10 процентов от первоначальной невыплаченной основной суммы по 100-процентной ссуде LTV. Страхование ипотеки обязательно.

Заложенный актив

Залог может быть отдан только родителем, бабушкой или дедушкой, братом или сестрой, имеющими право в соответствии с политикой Fannie Mae в отношении подарков, или, в случае самостоятельного залога, заемщиком. Залог должен храниться в виде депозитного сертификата в банке, кредитном союзе или другом депозитарии. Счет может приносить проценты, и проценты могут выплачиваться заемщик.

Залог активов для первоначального взноса

У других кредиторов другие требования. В рамках программы залоговых активов Fannie Mae, если заемщик — или член семьи заемщика — закладывает депозитный сертификат на сумму не менее 5 процентов от продажной цены, заемщик может получить 100-процентное финансирование для проживания на одну семью.

Энтони Б. Сандерс, профессор финансов в Университете штата Огайо, сказал, что при обычной ипотеке больший первоначальный взнос обычно означает лучшую процентную ставку. Кроме того, для первоначального взноса в размере менее 20 процентов обычно требуется приобретение частной ипотечной страховки, чтобы кредитор мог удобнее предоставлять ссуду.

Но покупатели, чьи активы связаны с инвестициями, могут не захотеть ликвидировать эти инвестиции, чтобы получить денежный аванс. Во-первых, может потребоваться уплата налога на прирост капитала, если инвестиции выросли.Кроме того, покупатель может полагать, что инвестиции принесут большую доходность, чем дом. Таким образом, вместо того, чтобы обналичивать инвестиции, заемщик может использовать их в качестве залога для того, что в противном случае было бы первоначальным платежом.

Холден Льюис, финансовый обозреватель Bankrate.com, специализирующийся на финансах и инвестициях, привел пример. Человеку, покупающему дом за 500 000 долларов, может потребоваться первоначальный взнос в размере 30 процентов, или 150 000 долларов, чтобы получить лучшую ставку, а также избежать оплаты частной ипотечной страховки.Но если у этого покупателя была значительная сумма инвестиций, она могла бы заложить некоторые из них в качестве залога на 150 000 долларов и получить ипотеку на все 500 000 долларов. Поскольку стоимость инвестиций колеблется, заложенная сумма включает подушку безопасности. Кредитор может потребовать заложенные активы в размере 130 процентов от суммы, необходимой для первоначального взноса — в данном случае 195 000 долларов в активах.

Гейл Либерман, соавтор книги об инвестировании «Rags to Retirement» (Alpha, 2003), сказала, что такие ипотечные кредиты сопряжены с рисками.Во-первых, по ее словам, залог обычно помещается на счет кредитора и не может быть продан без замены. Кроме того, если стоимость снижается, дополнительные активы должны заменить утраченное обеспечение. По ее словам, наиболее важно то, что если стоимость заложенных активов не может быть сохранена, кредитор может лишить их права выкупа.

Рискованный способ купить дом

Некоторые люди используют свои инвестиционные портфели в качестве залога для первоначальных платежей за дома. Они в ярости?

Этой весной бесчисленное множество американцев будут рыскать по сайтам недвижимости, изучать тематические объявления и стекаться в открытые дома в поисках части раскаленного рынка жилья.И многие из них будут очень обеспокоены тем, что стоимость домов, которые они собираются купить, резко упадет в тот момент, когда они подпишут свои заключительные документы, когда начнется долгожданный обвал жилья.

Самые смелые покупатели могут быть заинтересованы в финансировании своих покупок с помощью малоизвестных средств, называемых закладными под залог активов. Эти ссуды позволяют потребителям использовать свои инвестиционные портфели в качестве обеспечения ипотечных кредитов, а не собирать вместе традиционный первоначальный взнос, при этом имея право на получение наиболее конкурентоспособных ставок по ипотеке.Преимущество: вместо того, чтобы вкладывать деньги в недвижимость, они могут оставаться вложенными в другое место. (Мы объясним механику позже.)

Рискованно? Вы делаете ставку.

Ипотека под залог активов доступна только тем, у кого большой инвестиционный портфель — и, следовательно, можно много потерять. Если фондовый рынок упадет, а инвестиции, заложенные в качестве залога, упадут в цене, держатели могут столкнуться с эквивалентом требования маржи. И если они не смогут найти деньги для удовлетворения заявки, их личные балансы могут выглядеть как балансы Enron примерно за 2002 год.

Ипотека под залог активов не новость: крупные брокерские фирмы начали предлагать ее в начале 1990-х годов, когда фондовый рынок начал стремительно расти. В то время вывод денег с фондового рынка для инвестирования их в скучную старую недвижимость казался совсем не желательным — и поэтому эти ссуды казались привлекательными. Но когда лопнул технологический пузырь, продукты перестали пользоваться популярностью, объясняет Даррен Вайсберг, избранный президент Иллинойской ассоциации ипотечных брокеров.

В настоящее время, однако, NASD (бывшая Национальная ассоциация дилеров по ценным бумагам) опасается, что эти ссуды могут начать привлекать больше внимания.Например, в прошлом году Charles Schwab начал предлагать ипотечные кредиты под залог активов.

Обоснование ипотечных кредитов под залог активов простое: по мере увеличения числа прогнозов пузыря на рынке недвижимости фондовый рынок вскоре может показаться более безопасным вложением средств. Люди, которые считают, что в будущем акции будут превосходить рынок недвижимости — как они это делали на протяжении большей части последних 100 лет — могут предпочесть держаться за своих победителей и избегать уплаты налогов на прирост капитала и комиссионных сборов, взимаемых их брокерами.

Подходит ли вам ипотека под залог активов, даже если вы согласны с этой точкой зрения? Будем честны: наверное, нет.Фактически, NASD выпустил «Предупреждение для инвесторов», предупреждающее людей о рисках, связанных с этими займами. Но в определенных обстоятельствах они могут иметь смысл. Вот что вам нужно знать.

Основы
Как работает ипотека под залог активов? Это немного похоже на покупку дома с маржой.

Заемщики откладывают часть своего инвестиционного портфеля, скажем, от 35% до 45% от стоимости дома, на отдельный «залоговый» счет, который действует как обеспечение для 100% -ной ипотеки. Хотя они по-прежнему владеют ценными бумагами на счете, их торговая деятельность ограничена.Они получают ипотеку через своего брокера и не обременены неприятными частными страховыми выплатами по ипотеке, которые обычно сопровождают ипотечные кредиты со спадом менее чем на 20%. (Пенсионные счета не могут использоваться в качестве залога для закладных под залог активов.)

Если активы на залоговом счете упадут ниже заранее определенного уровня, скажем, 110% от требуемой суммы залога, заемщик может получить так называемую побочный звонок. Когда это происходит, заемщику требуется внести на счет денежные средства или другие ценные бумаги, чтобы поддерживать его на соответствующем уровне.

Риски
Залог под залог, очевидно, не для робких.

Если фондовый рынок падает и у вас нет денег для удовлетворения залогового требования, вы можете быть вынуждены продать ценные бумаги на своем залоговом счете, а также другие инвестиции, чтобы поднять стоимость вашего счета, предупреждает Джон Ганнон, вице-президент по обучению инвесторов NASD.

Имейте в виду: на нестабильном фондовом рынке брокерская фирма может продать ваши ценные бумаги для удовлетворения требований залога, не связываясь с вами.Более того, вы не имеете права выбирать, какие ценные бумаги на вашем счете продаются для удовлетворения требований, — говорит Гэннон.

И вот поистине мрачный сценарий: если вы по какой-либо причине не выплачиваете ипотечный кредит, вы можете потерять свой дом и своих ценных бумаг.

Когда они имеют смысл
Бывают случаи, когда ипотека под залог активов является жизнеспособным вариантом для заемщиков. Вспомните конец 1990-х годов, когда акции были гораздо более выгодным вложением, чем недвижимость. Если вы думаете, что повторение этого сценария не за горами, как полагают некоторые на Уолл-стрит, тогда вы не захотите продавать свои акции и вкладывать выручку после уплаты налогов в качестве первоначального взноса за дом. С залоговым счетом, пока ваши ценные бумаги отложены, вы все равно будете владеть ими. Так что, если рынок пойдет вверх, вы не упустите шанс.

Вы продаете один дом и покупаете другой? Если вы не можете согласовать закрытие в тот же день, ипотека под залог активов может пригодиться в качестве промежуточной ссуды, предполагает Ричард Муски, директор по маркетингу Charles Schwab. Вместо того, чтобы продавать большую часть своих инвестиций и платить прирост капитала для финансирования первоначального взноса за ваш новый дом, вы можете взять ипотеку под залог активов и депонировать выручку от первого дома на заложенный счет после его продажи.(Конечно, есть и другие, менее рискованные способы справиться с этой ситуацией.)

Возможно, вы хотите помочь своему взрослому ребенку получить ипотеку с конкурентоспособной процентной ставкой. Некоторые брокерские фирмы, такие как Merrill Lynch, а также ипотечные компании Fannie Mae и Freddie Mac, позволяют родителям, бабушкам и дедушкам закладывать часть своих активов в качестве залога для 100% -ной ипотеки своих детей или внуков. (Fannie Mae и Freddie Mac требуют залог только 5%, но залог должен состоять из депозитных сертификатов.) Просто убедитесь, что у Джуниора достаточно высокий доход, чтобы ежемесячно выплачивать ссуду, иначе мама и папа рискуют потерять свои ценные бумаги, предупреждает Вайсберг из Иллинойской ассоциации ипотечных брокеров.

Ограничение ваших рисков
Если вы решите взять один из этих займов, вы можете сделать несколько вещей, чтобы защитить себя. Ганнон из NASD советует диверсифицировать свои инвестиции, чтобы снизить вероятность того, что ваш залоговый счет окажется ниже требований вашей брокерской фирмы. Вместо того, чтобы держать на этом счете только одну акцию, включите несколько компаний, а также облигации и паевые инвестиционные фонды.Таким образом, если одна акция резко упадет из-за плохой прибыли, весь ваш портфель не будет раздавлен.

Также важно постоянно следить за своим счетом. Если вы видите, что он падает в цене, подумайте о том, чтобы вложить в него больше денег, прежде чем вы получите дополнительный запрос. Таким образом, вы можете помешать вашей брокерской фирме распродать вложения, которые вы хотите сохранить.

Конечно, если вы обнаружите, что постоянно вкладываете деньги на залоговые счета для удовлетворения требований обеспечения, вы, возможно, совершили ошибку, взяв ипотеку под заложенный актив, вместо того, чтобы просто забрать наличные в первую очередь.Хотя доход от недвижимости может быть не таким высоким в долгосрочной перспективе, утверждает Гэннон, потребители не должны думать о своих домах просто как о вложениях. В конце концов, это единственное ваше вложение, которое согревает вас ночью.

Что такое залог акций и каковы его последствия?

Время чтения: 8 минут.

В недавней новостной статье говорилось, что стоимость акций, заложенных промоутерами в компаниях BSE 500 в течение квартала 2020 года, снизилась до 1.95% по сравнению с 2,34% в предыдущем квартале. Согласно статье, в конце июньского квартала учредителями было заложено акций на сумму 1,3 триллиона фунтов стерлингов, что составляет менее 1% от общей рыночной капитализации Индии.

Посредством этого поста давайте попытаемся понять , что такое залог акций и как он влияет на инвесторов в компании ?


Что такое залог?

Залог относится к передаче актива в качестве обеспечения выплаты долга. — актив подлежит конфискации в случае невыплаты или невыполнения обещания.Например, в случае жилищной ссуды человек может занять деньги в банке / финансовом учреждении, чтобы купить квартиру или построить дом. Залогом в данном случае является сама квартира / дом. Банк / финансовое учреждение обычно предоставляет ссуду до 90% от стоимости квартиры / дома. Таким образом, если стоимость дома составляет 25 лакхов, обычно можно получить до 22,5 лакхов (25 * 90%) в качестве ссуды. В случае, если домовладелец не может погасить ссуду вовремя, кредитор имеет законное право приобрести недвижимость, продать ее и реализовать вырученные средства.

Залог акций учредителями

Залог акций работает аналогичным образом, однако вместо дома закладываются акции листинговой компании. Любой, кто владеет акциями публичной компании, может заложить их и получить ссуду. Однако инвесторы должны обращать внимание на то же самое, когда учредители компании закладывают свои активы.

Инвесторы могут найти подробную информацию о заложенных акциях на веб-сайтах БФБ и НББ.Данные доступны под заголовком схемы владения акциями для каждой компании и будут публиковаться один раз в квартал.

Ниже представлена ​​структура владения акциями Adani Transmission Limited (ISIN: INE931S01010) на июнь 2020 года.

В первом ряду видно, что учредители владеют 82,39 крор акций компании и заложили 29,48 крор этих акций. Это 35,78% всех акций, принадлежащих учредителю, и 26,81% всех акций компании в обращении.

Почему организаторы закладывают акции?
  • Организаторы могут закладывать акции для сбора денег на личные расходы или для размещения новых предприятий , не связанных с существующими.
  • Предположим, что учредитель считает, что цена акций компании занижена и уверен в перспективах компании, он может решить купить больше акций на вторичном рынке. Затем промоутер может решить собрать необходимые средства, заложив свои активы.
  • Организаторам также может потребоваться собрать средства на ордера на исполнение . Варрант на акции, выпущенный непосредственно компанией, дает держателю право покупать акции компании по определенной цене и в конкретную дату. Организатор, заинтересованный в покупке акций путем исполнения варрантов, может принять решение о залоге существующих акций для сбора средств.
  • Когда компании нужно привлечь дополнительные средства, учредители могут заложить свои существующие акции в качестве залога.

Как работает участие промоутера?

Предположим, учредители XYZ Ltd владеют 60% акций компании. Предположим, что в обращении находится 1 крор акций, 60% акций означает, что учредители владеют 60 млн акций. Рыночная цена каждой акции составляет 500 фунтов стерлингов. Таким образом, пакет акций промоутеров стоит 300 крор (60,00,000 * 500).

Теперь предположим, что промоутеры хотят собрать 100 крор рупий для расширения производственных мощностей компании и ищут ссуду в банке.

В соответствии с правилами RBI, соотношение кредита к стоимости (LTV), равное 50%, должно поддерживаться в любое время при кредитовании на основе залога акций. Поскольку предлагаемая сумма кредита составляет 100 крор фунтов, учредители должны будут заложить в банк акций на сумму не менее 200 крор, что соответствует 40 млн акций. Также важно отметить, что любой недостаток в поддержании 50% LTV, возникающий из-за движения цен на акции, должен быть восполнен в течение 7 рабочих дней.

Теперь предположим, что цена акций XYZ Ltd.падает до 450 фунтов стерлингов из-за плохих финансовых показателей. Залог теперь стоит всего (40 * 450) 180 крор, и, как следствие, LTV увеличился до ~ 55% (100/180). Теперь организаторам будет предложено внести больше акций, чтобы поддерживать адекватный LTV на уровне 50%. Если заложить дополнительные 4,44 миллиона акций, стоимость залога может быть увеличена до 200 крор. Предположим, что цена упадет до 350 фунтов стерлингов, промоутеры должны будут внести дополнительные 17,14 миллиона акций. Как только цена упадет до 333 фунтов стерлингов, необходимо будет заложить 60 лакхов акций, чтобы гарантировать, что стоимость обеспечения составляет примерно 200 крор фунтов стерлингов, это вся доля учредителя.

Если в какой-то момент учредители не смогут увеличить залог, заложив дополнительные акции или заплатив наличными для уменьшения обязательства по кредиту, финансовое учреждение продаст акции на рынке, реализует выручку и уменьшит обязательство по кредиту.

Предположим, что из-за чрезвычайных обстоятельств цена акций XYZ Ltd упадет с 500 до 250 фунтов стерлингов в течение нескольких дней. Даже если промоутеры обещают всю свою долю в 60 тысяч акций, залог составит всего 150 крор вон, а LTV в этом случае составит 66.67% (100/150). LTV можно снизить до 50% только за счет продажи акций, реализации выручки и ее использования для уменьшения суммы кредита. Если продано 20 лакхов акций, можно собрать 50 крор. Тогда непогашенная ссуда составит 50 крор (100-50), а заложенная стоимость упадет до 100 крор (150-50), что приведет к LTV в 50% (50/100). Однако выброс 20% всех акций компании в обращении на рынок создаст давление на цену акций, и она будет падать дальше.

Влияние залога акций на цену акций
  • Пока цена акций компании увеличивается на , высокий залог промоутера не представляет никакого риска для инвестора .Однако на падающем рынке, если кредитор прибегает к продаже акций, избыточное предложение еще больше снизит цену акций, увеличивая убытки инвестора.
  • Средства, собранные посредством залога акций, обычно имеют более высокие процентные ставки на и указывает на неспособность учредителя привлекать средства по более низким ставкам . Обслуживание процентов отразится на прибылях компании и может повлиять на финансовые показатели в будущем.
  • Исследования
  • показывают, что компании, учредители которых впервые объявили о предоставлении , имеют тенденцию манипулировать прибылью в сторону увеличения до , по крайней мере, в течение первого года после получения залога.
  • В экстремальных ситуациях промоутеры могут также потерять контроль над своей компанией , когда заложенные акции продаются на открытом рынке.

Следовательно, инвесторы должны следить за процентом заложенных акций и предпочтительно вкладывать средства только в компании с низким или умеренным процентом заложенных акций.

Скринер на Tickertape предоставляет функцию, которая позволяет сортировать компании на основе процента обещаний промоутера.

Сага о Yes Bank и извлечение экономической стоимости акций

Yes Bank Ltd можно изучить, чтобы понять, как учредители извлекают всю стоимость принадлежащих им акций, закладывая акции, прежде чем отказаться или продать свою долю в компании.

Yes Bank Ltd был банком нового поколения и получил свою банковскую лицензию от RBI в 2004 году. В отличие от других банковских предприятий, в которых основное внимание уделялось розничной торговле, руководство Yes Bank стремилось к быстрому росту за счет оптового банковского бизнеса.

После того, как Рана Капур принял руководство в 2011 году, темпы расширения бизнеса ускорились. Кредитный портфель банка вырос с 34 636,6 крор в 2011 году до 2,41 286,5 крор в 2019 году. Фактически, ссудный портфель почти удвоился с 1,32048,7 крор в 2017 году до 2,41 286,5 крор в 2019 году. Как сказано в сообщении банка, доля просроченной ссуды в процентном отношении к ссудному портфелю увеличилась лишь до 3,27% с 1,53%.

Впоследствии RBI проверил бухгалтерские книги банка и выявил большое расхождение между неработающим активом (NPA), указанным банком, и фактическим количеством.В сентябре 2018 года RBI сократил срок полномочий Раны Капура у руля Yes Bank и попросил банк составить план преемственности. В ответ курс акций банка упал примерно на 30% за день.

В том же месяце Рана Капур пообещал, что никогда не будет продавать акции банка.

После негативных наблюдений RBI в октябре 2018 года правление Yes Bank Ltd рекомендовало вернуть бонусы, выплаченные Ране Капур за предыдущие 2 года. Он также не предлагал никаких новых премиальных выплат и рекомендовал приостановить повышение зарплаты до конца 2019 года.

1 марта 2019 года новым генеральным директором был назначен Равнит Гилл, заменивший Рана Капур.

В течение всего этого времени Рана Капур в личном качестве занимал деньги у паевых инвестиционных фондов и NBFC, передав в залог акции Yes Bank. Однако сделка была проведена таким образом, что Капуру не пришлось раскрывать информацию о залоге на фондовых биржах. Согласно общедоступным источникам, в период с июня 2018 по июнь 2019 года заложенный пакет акций в процентах от общего количества акций, принадлежащих промоутерам в Yes Bank, составлял примерно 3.6%. Когда начали поступать новости о заимствовании, банк объявил, что по состоянию на сентябрь 2019 года заложенный пакет акций в процентах от общего количества акций, принадлежащих учредителям, достиг 35,1%. В период с 1 июня по 30 сентября 2019 года акции потеряли ~ 72% своей стоимости.

1 октября 2019 года акции упали еще на 22,7% из-за «принудительной продажи» 10 крор обыкновенных акций банка, что составляло 3,92% доли в банке, кредиторами, использовавшими заложенные вместе с ним акции. К концу декабря 2019 года доля промоутеров в компании упала до 8.3% с 13,1% в предыдущем квартале. К концу марта 2020 года доля упала до 1,4%, а затем до 0% в июне 2020 года.

Организация-промоутер различными путями брала ссуды на основе рыночной стоимости своей доли в банке. Чтобы гарантировать отсутствие негативной реакции акционеров на новости о залоге, этот факт был скрыт, и Рана Капур публично заявил, что никогда не будет продавать акции. Когда организация-учредитель не произвела своевременного погашения, кредиторы продали акции, вернув хотя бы часть причитающейся суммы.Основатели Yes Bank извлекли из акций экономическую ценность, не продав акции. Очень высокую цену заплатили только публичные акционеры. В период с сентября 2018 года по июнь 2020 года акции потеряли ~ 93% своей стоимости.

Аналогичное разрушение стоимости было отмечено в случае с акциями Zee Entertainment Enterprise и Granules India. Если в первом случае акции были заложены учредителями для финансирования других предприятий, во втором случае акции были заложены для финансирования расширения бизнеса. Следовательно, независимо от основных причин залога акций, лучшая стратегия, которую можно принять, — избегать инвестирования в компании с высоким коэффициентом залога.

Подпишитесь на наш еженедельный анализ рынка

Более 3000000 инвесторов читают наш еженедельный информационный бюллетень, чтобы получить подробную информацию об инвестициях, последние новости рынка и финансовые новости.

Warburg Realty: Warburg Realty

A — B К началу
Агентство: Отношения, при которых агент нанимается принципалом для выполнения определенных действий от имени принципала.

Air Rights: Право использовать открытое пространство над землей без права использования поверхности собственности.

Амортизированная ссуда: Ссуда, по которой основная сумма и проценты выплачиваются ежемесячно или другими периодическими платежами в течение срока ссуды.

Оценка: Оценка стоимости имущества оценщиком, который считается экспертом.

Оценка: Налоги на недвижимость в соответствии с установленными ставками.

Balloon Mortgage Payment: Крупный платеж по ипотечной ссуде, превышающий обычный требуемый платеж, часто в конце срока ссуды.

С Вернуться к началу
Оговорка об аннулировании: Условие договора или аренды, которое дает право прекратить выполнение обязательств при возникновении условия или непредвиденных обстоятельств, изложенных в пункте.

Прирост капитала: Налоговый термин, связанный с продажей или обменом основных средств.

Капитальное улучшение: Любое серьезное структурное улучшение недвижимости, которое обычно продлевает срок службы и стоимость собственности.

Убыток капитала: Сумма, на которую выручка от продажи основного капитала меньше затрат на его приобретение.

Caveat Emptor: Латинская фраза для Пусть покупатель остерегается.

Клиент: Работодатель брокера.

Дата закрытия: Дата, когда покупатель становится владельцем собственности.

Заключительный отчет: Подробный отчет о сделке с недвижимостью, показывающий все полученные денежные средства, все начисления и кредиты, а также все денежные средства, выплаченные в рамках сделки.

Облако на титуле: Непогашенное требование или обременение, которое, если оно действительно, влияет или ухудшает право собственности.

Комиссия: Выплата брокеру за оказанные услуги; обычно процент от продажной цены.

Сопоставимых объектов: Объекты недвижимости, указанные в отчете об оценке, аналогичны объекту недвижимости.

Условный договор купли-продажи: Договор купли-продажи имущества, в котором говорится, что договор может быть расторгнут, если условия договора не были выполнены. Контракт обычно является условием только на определенный период времени.

Кондоминиум: Квартира или другая единица, находящаяся в платной собственности, в которой владельцы платят общие сборы за содержание общих частей.

Кондоп: Здание смешанного использования, разделенное на два или более кондоминиума, один из которых является кооперативным.

Кооператив: Квартира или другая единица, принадлежащая корпорации, специально созданной для владения зданием или зданиями, образующими кооперативы. Резиденты квартир, называемые акционерами-арендаторами, владеют акциями и имеют право собственности на аренду, по которой им предоставляется исключительное право пользования приобретенной единицей.

D — E Вернуться к началу
Обслуживание долга: Ежегодная ежемесячная сумма, подлежащая выплате должником в счет погашения заемных средств.

Застройщик: Тот, кто улучшает землю зданиями, обычно в больших масштабах, и продает домовладельцам и / или инвесторам.

Пункты дисконтирования: Дополнительная комиссия за ссуду, взимаемая кредитором, чтобы сделать доходность по ссуде ниже рыночной, конкурентоспособной с ссудами с более высокой процентной ставкой.

Egress: Выход.

Собственный капитал: Доля или стоимость, которую владелец имеет в своей собственности сверх любых ипотечных долгов.

Условное депонирование: Письменное соглашение между двумя или более сторонами, предусматривающее, что собственность будет передана третьей стороне для передачи указанному лицу после выполнения или выполнения какого-либо действия или условия.

Листинг эксклюзивного агентства: Договор листинга, согласно которому владелец назначает брокера по недвижимости своим эксклюзивным агентом на определенный период времени для продажи собственности на заявленных владельцем условиях за комиссию. Владелец оставляет за собой право продать, не платя кому-либо комиссию.

Исключительное право на продажу: Договор листинга, в соответствии с которым владелец назначает брокера по недвижимости своим эксклюзивным агентом на определенный период времени для продажи собственности на заявленных владельцем условиях и соглашается заплатить брокеру комиссия при продаже собственности брокером, владельцем или другим брокером.

Исполнитель: Физическое или юридическое лицо, указанное в завещании для выполнения его положений.

F — G К началу
Доверительный управляющий: Лицо, которое действует от имени другого лица и ведет бизнес или распоряжается деньгами в отношении собственности, которой не владеют лица. Отношения характеризуются доверием и уверенностью.

Оснащение: Личное имущество, прикрепленное к земле или улучшениям, которые становятся частью недвижимого имущества.

Flip Tax: Сумма денег, уплачиваемая покупателем или продавцом при закрытии кооперативной квартиры. Часто это процент от продажи или он может быть основан на расчете на акцию.

Выкупа: Процедура, при которой имущество, заложенное в качестве обеспечения долга, продается для выплаты долга в случае невыполнения платежа или невыполнения условий.

Льготный период: Дополнительное время, разрешенное для выполнения действия или внесения платежа до наступления дефолта.

Аренда земли: Только аренда земли, на которой арендатор обычно владеет зданием или строит здание, как указано в договоре аренды.

H — L Вернуться к началу
Арендатор: Арендатор, который остается во владении арендованным имуществом после истечения срока аренды, и арендодатель, продолжая принимать арендную плату, соглашается с продолжением арендной платы. заполняемость.

Процентная ставка: Процент денежной суммы, взимаемой за ее использование.

Принудительное удержание: Залог, наложенный на имущество без согласия владельца, например налоги и специальные начисления.

Арендатор: Арендатор

Арендодатель: Арендодатель

Залог: Право, предоставленное законом определенным кредиторам, на выплату их долга из имущества дефолтного должника.

Листинг: Контракт между принципалом и агентом, разрешающий агенту оказывать услуги принципалу в течение определенного времени, за который принципал соглашается платить комиссию.

Судебная тяжба: Акт о возбуждении дела.

M В начало
Рыночная стоимость: Вероятная цена, которую готовый, желающий, способный и информированный покупатель заплатит, и готовый, желающий, способный и информированный продавец не примет, ни под каким давление действовать.

Товарный титул: Правовой титул, который арбитражный суд считает настолько свободным от дефектов, что потребует его принятия покупателем.

Встреча умов: Всякий раз, когда все стороны контракта соглашаются с его точными условиями.

Ипотека: Условная передача или залог недвижимости в качестве обеспечения выплаты долга. Также документ о создании ипотечного залога.

Обязательство по ипотеке: Официальное указание кредитной организации о предоставлении ипотечной ссуды на недвижимость в определенной определенной сумме и на определенных определенных условиях.

Залогодержатель: Кредитор по ипотечной сделке.

Залогодатель: Заемщик, который передает свое имущество в качестве обеспечения ссуды.

N — O Вернуться к началу
Отрицательный залог: Кооперативная ссуда на квартиру, предоставленную в здании, совет директоров которого не разрешает финансирование. Вместо залога акций кредитному учреждению, что требует письменного признания залога Советом Кооператива, покупатель соглашается не закладывать акции для каких-либо других целей, отсюда и название «отрицательный залог».«Для ссуды такого рода может потребоваться иное обеспечение.

Чистый листинг: Цена, ниже которой владелец не будет продавать собственность, а брокер не получит комиссию. Нетто-листинг является незаконным в штате Нью-Йорк. Брокер сохраняет любую сумму выше чистой цены.

Предложение и акцепт: Два основных компонента действующего контракта; встреча умов, когда все стороны соглашаются с точными условиями.

Открытый листинг: Листинг, предоставляемый любому количеству брокеров без обязательств по компенсации любому, кроме того, кто первым обеспечивает покупателя, готового, желающего и способного выполнить условия листинга, или обеспечивает принятие продавцом удовлетворительного предложение; продажа недвижимости автоматически прекращает листинг.

Опция: Соглашение о том, чтобы в течение определенного периода времени оставлять открытым предложение о продаже или покупке собственности, обычно на рассмотрение.

P — Q Вернуться к началу
Гарантия исполнения: Облигация, используемая для гарантии конкретного завершения работы в соответствии с контрактом.

Очки: Дисконтные сборы, взимаемые кредиторами для повышения доходности своих ссуд.Один балл равен одному проценту от суммы кредита.

Доверенность: Письменный документ, должным образом подписанный и оформленный владельцем собственности, который уполномочивает агента действовать от имени владельца в объеме, указанном в документе.

Пункт о предоплате: Пункт в ипотеке, который дает залогодателю привилегию выплатить ипотечную задолженность до наступления срока ее погашения.

Заказчик: Работодатель агента или брокера; клиент брокера или агента.

Собственная аренда: Договор аренды в письменном виде в многоквартирном доме кооператива, принадлежащий арендатору / акционеру, дающий право занимать определенную квартиру.

Проспект: Печатное заявление, раскрывающее все существенные аспекты проекта в сфере недвижимости.

Покупка денег Ипотека: Вексель, обеспеченный ипотекой, предоставленной покупателем в качестве залогодателя продавцу в качестве залогодержателя как часть покупной цены недвижимости.

Удовольствие от покоя: Право собственника или лица, находящегося в законном владении, на разрешенное использование собственности без вмешательства во владение.

R Вернуться к началу
Расовое управление: Незаконная практика влияния на выбор жилья человеком на основе его расы.

Готовый, желающий и способный покупатель: Тот, кто готов купить недвижимость на условиях продавца и готов принять позитивные меры для завершения сделки.

Недвижимость: Земля и вообще все, что на ней возведено или прикреплено к ней.

Соглашение о признании: Соглашение между зданием кооператива и банком, предоставляющим ссуду на покупку акций кооператива.

Запись: Акт записи или внесения в книгу публичных записей документов, влияющих на право собственности на недвижимое имущество.

Выкуп: Право залогодателя выкупить собственность путем выплаты долга после истечения срока действия и до продажи при обращении взыскания: право собственника требовать возврата собственности владельца после продажи для уплаты налогов.

Red Herring: Предварительный план предложения для проекта кооператива или кондоминиума представлен генеральному прокурору и арендаторам и может быть изменен.

S Вернуться к началу
Специальная оценка: Оценка, произведенная в отношении собственности для оплаты общего улучшения, в результате чего оцениваемая собственность должна получить особую выгоду.

Specific Performance: Судебный иск, возбужденный в суде справедливости в особых случаях с целью заставить ответчика выполнить условия соглашения или контракта.

Спонсор: Застройщик или собственник, организующий и предлагающий на продажу кондоминиум или кооперативную застройку.

Статут о мошенничестве: Закон штата, который предусматривает, что некоторые инструменты, такие как документы, договоры купли-продажи недвижимости и некоторые договоры аренды, должны быть составлены в письменной форме, чтобы иметь обязательную юридическую силу.

Срок давности: Закон, касающийся периода времени, в течение которого определенные иски должны быть переданы в суд в Нью-Йорке, 6 лет для контрактов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *