Особенности ипотеки (залога) земельного участка Текст научной статьи по специальности «Право»

ПРОБЛЕМЫ АГРАРНОГО И ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ПРАВА

Замалеев Р. Р.,

аспирант МГЮА

ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В современных правовых системах, включая нашу отечественную, ипотека рассматривается как залог недвижимости, то есть наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий и других имущественных комплексов.

В настоящее время ипотека (залог) земельного участка — это верный способ привлечь денежные средства с целью последующей постройки дома, офиса, развития бизнеса, сельского хозяйства и т. д. Наиболее ценными, с точки зрения рынка, в России считаются земельные участки Москвы и Подмосковья, где владение земельным участком является также и вопросом престижа.

Ипотека земельных участков оформляется путем заключения договора, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом1.

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке2.

С точки зрения гражданского законодательства, земельный участок — это недвижимость, а следовательно: 1) земельный участок рассматривается как способ надежного обеспечения обязательств; 2) современная ипотека представляет собой право обратить взыскание на земельный участок при неисполнении должником своих обязательств; 3) притязания кредитора базируются на основе принципа старшинства: залогодержатель при неисполнении должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости земельного участка преимущественно перед другими кредиторами.

1 Пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

2 Пункт 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

Однако, прежде чем стать предметом ипотеки, земельный участок должен пройти несколько этапов, включающих в себя определенные процедуры, урегулированные непосредственно земельным законодательством.

Первым этапом становится формирование земельного участка, которое включает в себя соответствующие процедуры землеустройства и кадастриро-вания. Поскольку земельный участок может быть делимым, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, то при необходимости землеустройству и кадаст-рированию подлежат также и уже сформированные земельные участки.

При этом нужно учитывать, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В Московской области, к примеру, по данным на 2003 г., минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, — 2,0 га, для садоводства — 0,06 га, для огородничества — 0,04 га, а для дачного строительства — 0,06га1.

Вторым этапом является оформление договора об ипотеке земельного участка. Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Ранее в соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств была запрещена. В связи с этим подвергалась сомнению конституционность положения п. 1 ст. 63 данного Закона, поскольку в этом случае устанавливался различный правовой режим в отношении государственной, муниципальной и частной собственности на

1 Статья 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г.

№ 63/2003-0З «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110.

землю, создавались привилегированные условия для залоговых операций с государственными и муниципальными землями. Применение запретительного режима в отношении ипотеки сельскохозяйственных угодий создавало барьеры на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров, и поскольку запрещение залоговых операций с сельскохозяйственными угодьями ослабляло конституционные гарантии единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, запрет на залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения был отменен.

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. В случае, если земельный участок находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано по общему правилу в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.

К договору об ипотеке земельного участка в обязательном порядке должен быть приложен кадастровый план этого участка.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости. Нормативная цена ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или другим группам1. На практике логично и справедливо устанавливается рыночная оценка земельного участка по соглашению сторон, зачастую на основе отчета об оценке, произведенной уполномоченными на то оценщиками. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. К сожалению, на настоящий момент отсутствует единый подход к справедливой оценке зе-

1 Пункт 1 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Собрание законодательства Российской Федерации». 1997. № 13. Ст. 1539.

мельных участков — в связи с этим оценка может быть как неоправданно завышенной, так и наоборот.

Следует особо обратить внимание на то, что если договором не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. Поскольку некоторые из участников земельно-имущественных отношений юридически не совсем грамотны, это правило создает потенциальную опасность злоупотребления кредиторами своими правами.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.

Вполне справедливо положение о том, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости, что непосредственно является выражением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами1.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здание или сооружение, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка — таким образом законодатель позаботился и защитил права третьих лиц, чьи законные интересы непосредственно затрагивает залог земельного участка.

Особое внимание следует уделить основаниям, порядку и правовым последствиям обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации.

1 Пункт 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основанием для обращения взыскания являются неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства. При этом устанавливается правило, по которому, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна1.

Кроме того, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, в случае отказа исполнения его требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства по основаниям, предусмотренным ст. 35, 39, 41 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Для обращения взыскания на земельный участок кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными гражданско-процессуальным и арбитражнопроцессуальным законодательством.

Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Однако следует отметить, что понятие несоразмерности нигде не раскрывается, порождая массу споров и создавая препятствия в осуществлении правосудия. В решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат уплате залогодер-

1 Пункт 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

жателю из стоимости заложенного земельного участка, установить предмет ипотеки — индивидуально определенный земельный участок с кадастровым номером, адресом, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах эта цена устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом), меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.

При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем выступает гражданин при условии, что залог не связан с занятием последним предпринимательской деятельностью, а также в случае, если предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие об ипотеке.

При определении судом срока отсрочки необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. На практике нередки случаи, когда должник производит частичное погашение своих обязательств перед кредитором во время судебных разбирательств или после вынесения решения судом и до завершения исполнительного производства, тем самым, уменьшая суммы, подлежащие удовлетворению из стоимости заложенного земельного участка и поднимая вопрос о соразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества.

Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Альтернативу судебному порядку обращения взыскания составляет соглашение залогодержателя и залогодателя о реализации земельного участка

без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено1. Соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, недействительно и не дает права на применение внесудебных процедур обращения взыскания на заложенное имущество.

Законодательство одновременно содержит перечень оснований, когда обращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипотеки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны имеют право предусмотреть продажу заложенного земельного участка или на публичных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества, если таковым является земельный участок.

Содержание соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должно удовлетворять определенным требованиям. В нем обязательно указываются: название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо — также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения, предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица. Суд может признать соглашение недействительным по иску лица, чьи права нарушены данным соглашением. Реализация заложенного земельного участка на основании взаимного и нотариально удостоверенного соглашения сторон является наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки удовлетворить интересы участников земельно-имущественных отношений.

1 Пункт 1 ч. 2 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ • Президент России

 

 

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

 

Об ипотеке (залоге недвижимости)

 

Принят Государственной Думой                               24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации                                    9 июля 1998 года

 

(В редакции федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ, от 17.07.2009 № 166-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 28.06.2011 № 168-ФЗ, от 01.

07.2011 № 169-ФЗ, от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 07.05.2013 № 101-ФЗ, от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 23.06.2014 № 169-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 217-ФЗ, от 29.12.2014 № 476-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 06.04.2015 № 82-ФЗ, от 05.10.2015 № 286-ФЗ, от 23.06.2016 № 217-ФЗ, от 03.07.2016 № 315-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 01.07.2017 № 141-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 25.11.2017 № 328-ФЗ, от 05.12.2017 № 378-ФЗ, от 31.12.2017 № 486-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 06.06.2019 № 138-ФЗ, от 02.08.2019 № 261-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 22.12.2020 № 447-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 30.12.2020 № 514-ФЗ)

 

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

 

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Абзац введен — Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

 

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

 

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

 

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

 

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

 

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

 

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

 

Статья 5.  Имущество, которое может быть предметом ипотеки

 

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; (В редакции Федерального закона от 25. 11.2017 № 328-ФЗ)

6) машино-места. (Подпункт введен — Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 621 настоящего Федерального закона. (Абзац введен — Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 11.02. 2002 № 18-ФЗ)

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее — права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).  (Абзац введен — Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ; в редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ; от 02.08.2019 № 261-ФЗ)

 

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

 

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

 

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

 

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

 

Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

 

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

 

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

 

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

 

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

11. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

(Пункт введен — Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. (В редакции Федеральных законов от 30.12.2004 № 216-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ; от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

(Абзац исключен — Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (Абзац введен — Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

 

Статья 91. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой

(Наименование в редакции федеральных законов от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

 

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».  (Статья введена — Федеральный закон от 21.12.2013 № 363-ФЗ; в редакции федеральных законов от 05.12.2017 № 378-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

 

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

 

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 61-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа».  (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 03. 04.2020 № 106-ФЗ)

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответс

Глава XI ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) N 102-ФЗ

действует Редакция от 07.05.2013 Подробная информация

Наименование документ	ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16.07.98 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013 с изменениями, вступившими в силу с 19.05.2013) «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)»
Вид документа	закон
Принявший орган	гд рф, сф рф, президент рф
Номер документа	102-ФЗ
Дата принятия	22.07.1998
Дата редакции	07.05.2013
Дата регистрации в Минюсте	01.01.1970
Статус	действует
Публикация	В данном виде документ опубликован не был Документ в электронном виде ФАПСИ, НТЦ «Система» (в ред. от 16.07. 98 — «Российская газета», N 137, 22.07.98, «Собрание законодательства РФ», 20.07.98, N 29, ст. 3400, «Финансовая газета», N 30, 27.07.98 (начало))
Навигатор	Примечания

Глава XI ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

1.1. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.

После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.

4. В случае если земельный участок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, подлежит реализации на основании пункта 4 статьи 56 настоящего Федерального закона, такой земельный участок реализуется в порядке, установленном статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом следующих особенностей:

начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;

организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;

предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора — организатором аукциона.

После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

(в ред. Федеральных законов от 22. 12.2008 N 264-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Абзац 3 — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Пункт 2. — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Пункт 3 — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Пункт 4. — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

3. Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации этот земельный участок считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице предоставившего целевой жилищный заем на приобретение земельного участка федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

(в ред. Федерального закона от 28.06.2011 N 168-ФЗ)

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге земельного участка одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

(в ред. Федерального закона от 28.06.2011 N 168-ФЗ)

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Пункт 3. — Утратил силу.

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

3. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

(в ред. Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ)

4. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

Аспекты регулирования ипотеки земельного участка и здания, расположенного на его территории, принадлежащих одному лицу

Вопросы регулирования прав на землю и прилежащие здания

Ученые-правоведы утверждают, что современный период развития норм земельного законодательства предполагает взаимодействие прав на земельную территорию и на прилежащую недвижимость. При этом указанное взаимодействие прав проявляется в виде 3 следующих направлений:

1. здание, построенное на земле, пользуется приоритетом по отношению к территории участка. На этом принципе основывается регулирование оборота недвижимости в соответствии с ГК РФ;
2. территория и постройка существуют и участвуют в гражданском обороте самостоятельно, независимо друг от друга;
3. при наличии ряда обстоятельств судьба земельного участка обладает наибольшим приоритетом перед правами на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Противоречия направлений взаимодействия прав на землю и на недвижимость

Многие специалисты улавливают нелогичность и противоречивость основных принципов законодательного регулирования гражданско-правовых отношений, действующих в сфере организации прав на недвижимую собственность и земельную территорию, на которой она находится. Наиболее сложными признаются аспекты, касающиеся ипотеки на земли и здания.

Законодательная регламентация

Гражданский кодекс РФ и ФЗ «Об ипотеке» являются основными законодательными актами, устанавливающими нормы права в данной области. Они содержать консолидированную совокупность норм, охватывающих процедуру и условия получения ипотечного кредита на описанные объекты собственности.

1 направление

Первое направление, о котором говорилось выше, описано в п.3 ст. 340 ГК РФ. Норма указывает на то, что ипотека недвижимого имущества, например, здания или сооружения, допускается только в том случае, если по ипотеке берется и участок земли, где стоит постройка.

2 направление

Соответствующее правило можно обнаружить в п.4 ст.340 ГК РФ. Там прописано, что при условии получения ипотеки на участок право залога будет распространяться на стоящие на нем, а также возводимые постройки залогодателя. Иные условия возможны только при наличии соответствующих пунктов в договоре сторон.

Вывод о нормах

Исходя из вышесказанного, можно отметить неоднозначную точку зрения законодателя:

• здание, расположенное на заложенном участке земли, выступает в качестве главного объекта ипотеки. П.3 ст. 340 ГК РФ является основной нормой, которая дополняется следующим пунктом закона. Данную норму, а также ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке» В.В. Чубаров приводит как наглядный пример, чтобы продемонстрировать разногласия. В указанных статьях законодатель четко обозначает принцип, в соответствии с которым стоящие на земле здания, сооружения и другие формы недвижимого имущества пользуются первичным правом, или приоритетом, по сравнению с самой земельной территорией;
• земельный участок, на котором расположена недвижимость, становится главным объектом в договоре ипотечного кредитования, как это следует из содержания п. 4 ст.340 ГК РФ. Одновременно с этим п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке указывает на то, что при ипотеке земли постройки не следуют судьбе участка.

Таким образом, заключая договор об ипотеке на определенный объект, будь то земельная территория или здание, стороны внесут в соглашения условия, касающиеся дополнительного второго объекта ипотеки. При договоре ипотеки на землю дополнительным объектом будет выступать здание или сооружение, стоящее на нем.

При приобретении залога на покупку объекта недвижимого имущества вторым объектом ипотеки будет являться та земельная зона, на которой находится приобретаемая постройка. Одновременно с этим основной и дополнительный объекты будут неразрывно связаны между собой.

Содержание противоречивых норм ГК РФ

Точка зрения Гражданского кодекса

Говоря о п. 3 и п. 4 ст. 340 ГК РФ, можно без сомнения отметить их разительные отличия. Как говорится в п.3 ст. 340 ГК РФ, который имеет императивный характер, ипотека здания допускает одновременную ипотеку земли. При этом договор на 2 объекта кредитования должен быть единым.

Уточняющие нормы

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 указывает на условия применения описанного правила. Оно говорит, что принцип применим только в таких ситуациях, когда залогодатель сооружения является одновременно и собственником земельного участка. Если он передает имущество в залог по договору ипотечного кредитования, а земля не выступает объектом аренды, то этот договор будет признан ничтожным в соответствии с нормами, зафиксированными в ч.2 п. 45 ст. 168 ГК РФ.

Выход законодателя

Так, положение п.4 ст.340 ГК РФ становится диспозитивным. Законодатель смягчает сложившую ситуацию и позволяет залогу на земельный участок распространяться на здания, стоящие или строящиеся на территории, если договором не предусмотрены иные условия. Эта оговорка о праве сторон на внесение в договор особых требований и условий позволяет немного стабилизировать положение, но не исправляет его полностью.

Если ранее мы видели яркое противоречие между принципами, зафиксированными в ГК РФ, а также между нормами, содержащимися в статьях ФЗ «Об ипотеке», то теперь можем проследить за дополнением этих норм логичными оговорками. 

Присутствующий в законе «двойной стандарт» предполагает, что залогодатель может выбирать одну из наиболее удобных конструкций. Так, собственник здания и земли вправе заложить эти объекты собственности одновременно или отдать в залог земельный участок, оставляя за собой права на стоящее на нем сооружение.

О судьбе заложенных вещей

Отходя от императивных норм, законодатель в правовом смысле разделяет сооружения и земельный участок, делая из низ самостоятельные объекты залога. При этом судьба вещей не совпадает.

Это подтверждается регламентаций возможности сторон, действующих в рамках договора ипотечного кредитования, на включение каких-либо иных обстоятельств, условий заключения договора. В рамках иных условий вполне могут быть предусмотрены права на залог земельной территории без учета залога на здания и сооружения, прилежащие к нему.

Единая судьба

Существует принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ней объектов. В соответствии с этим основным принципом гражданского законодательства все прочно связанные с земельной зоной    объекты должны следовать судьбе участка. При этом правило содержит оговорку.

Отступление от принципа единой судьбы связанных вещей

Согласно оговорке правило может быть нарушено в тех случаях, когда это напрямую прописано в федеральных законах или Земельном кодексе РФ. При этом какие-либо отступления от регламентированного законом принципа должно быть обусловлено совокупностью объективных юридических, социальных, экономических, политических и других причин.

В рамках такого понятия норма п. 4 ст. 340 ГК РФ не является неким отступлением от общепринятого в праве принципа. Именно по этой причине он был введен в содержание Гражданского кодекса.

Объекты залога в договоре ипотеки

Фиксация объектов ипотеки – обязанность сторон

Договор ипотечного кредитования на приобретение земельного участка, а также сооружения, связанного с ним, — это сложная сделка, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями отечественного законодательства. Одним из главных условий в договоре такого вида является прямое указание на предмет или предметы залога. В качестве предмета залога по договору ипотеки будет вполне логичным считать земельную территорию и находящеюся на ней постройку.

Нормы ГК РФ требуют, чтобы залогодатель, который передает здание по одному соглашению, закладывал не только постройку. В качестве дополнительного объекта сделки законодатель рассматривает и земельный участок. При этом объектом залога в рамках договора ипотеки может выступать только тот участок, на котором расположен сдаваемый объект недвижимого имущестав в форме здания или сооружения.

Какие предметы договора предусмотрены в законе

Из вышесказанного мы может сделать логичный вывод о том, что в ипотечном договоре должны быть письменно указаны 2 объекта ипотеки, а именно:

1. здание;
2. земельный участок или право на аренду территории.

Дополнительные разъяснения суда

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 содержит в себе некоторые разъяснения, касающиеся фиксации в договоре указанных пунктов. Норма включает требование указывать в качестве предмета залога и здание, и землю. В противоположной ситуации сделка будет признана судом ничтожной, то есть не влекущей никаких юридических прав и обязанностей для сторон договора.

Как зафиксировать объекты ипотеки в договоре

Таким образом, мы видим, что объект недвижимости в виде постройки, как и территориальный участок, должны быть прямо зафиксированы в письменном договоре, заключенном между залогодателем и залогополучателем. Фиксация предмета сделки не ограничивается простым указанием на наименование объекта собственности. Он должен быть подробно описан. При этом характеристика объекта, зафиксированная в договоре, должна соответствовать требованиям, выставленным законодателем.

На что нужно обратить внимание

Стороны должны оговорить пункты касающиеся:

• объемов прав, переходящих к ним после заключения сделки;
• прав, которые не становятся предметом ипотеки автоматически после подписания договора;
• вопроса о том, переходят ли к залогополучателю при заключении соглашения об ипотеке на сооружение:

• права на земельный участок;
• часть прав на земельную зону;
• право на аренду территории.

Недействительность письменного договора

Если какой-то из указанных вопросов не будет рассмотрен сторонами или будет умышленно исключен ими из договора об ипотеке, то такое соглашение будет считаться недействительным. Основаниями недействительности договора будет выступать:

• статья 168 ФЗ «Об ипотеке»;
• пункт 3 статьи 340 ГК РФ.

Общие сведения об имуществе

Закон об ипотеке содержит п. 2 ст. 9, где подробно описывается предмет ипотеки. Норма также описывает те характеристики объекта ипотеки, которые сторонам следует указывать в договоре об ипотеке.

К ним относятся такие свойства как:

• точное и полное наименование предмета залога в рамках договора ипотечного кредитования;
• место нахождения указанного предмета;
• подробное описание предмета залога, включающее его стоимость, площадь и реквизиты документов, подтверждающих права собственности на это имущество. Основное требование к описанию объекта залога – это его достоверность и достаточность, которая позволит идентифицировать имущество.

Также в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» договор должен содержать наименование тех государственных органов, которые произвели государственную регистрацию прав на недвижимость.

Что делать, если в качестве залога выступает арендуемое имущество

В том случае, если имущество принадлежит залогодателю на основании договора аренды, то это арендованное имущество должно быть занесено в договор об ипотеке в соответствующими описаниями. Стороны обязательно должны зафиксировать, что предметом их сделки выступает не просто необремененное имущество, а объект, арендованный залогодателем.

Реквизиты договора аренды

Стороны фиксируют в договоре полные реквизиты документа, подтверждающего арендные права залогодателя. Также они записывают настоящего собственника предмета, который сдал имущество в аренду залогодателю по договору ипотеки.

Срок действия аренды

Обязательным требованием, которое предъявляется к имуществу, принадлежащему на праве аренды, является действующий срок договора сдачи объекта недвижимости в аренду. Срок действия арендного договора в обязательном порядке фиксируется в письменном соглашении ипотечного кредитования.

Приложение к договору ипотеки

Кадастровый план

В качестве обязательного приложения к договору об ипотечном кредитовании законодатель рассматривает кадастровый план. Соответствующее требование содержится в п. 3 ст. 67 Закона об ипотеке.

Аналогичное правило содержится в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон о регистрации говорит о том, что план недвижимого имущества и план земельного участка являются обязательными документами, необходимыми для государственной регистрации сделки.

Содержание плана земельного участка

Кадастровый план должен содержать в себе основные сведения об объекте недвижимости и включать все необходимые описания данного объекта.

Как правило, в нем зафиксированы следующие важные юридические сведения:

• наименование собственника территории;
• полное  наименование государственного органа, выдавшего документ;
• реквизиты бумаги;
• место и дата выдачи кадастрового плана гражданину;
• кадастровый номер земельной зоны;
• местоположение территории;
• площадь участка;
• кадастровая стоимость земли;
• графическое отображение;
• схема, где указаны границы территории;
• данные о наличии каких-либо обременений, наложенных на земельный участок в соответствии с нормами российского законодательства;
• чертеж территории, который наглядно отображает имеющиеся обременения.

Когда кадастровый план не требуется

От сторон не потребуется предоставление кадастрового плана в том случае, если:

1. документ предоставлялся в регистрирующие органы ранее;
2. сведения о кадастровом плане, предоставленном собственником земельной территории, уже занесены в личное дело гражданина.

Если стороны не выполнят условия о внесении данных, касающихся ипотеки на сооружение, земельный участок или права аренды на территорию земли, то такая сделка будет признана незаконной в отношении каждого их перечисленных объектов имущества. А сам договор будет считаться недействительным.

Право залога на здания

Со стороны законодательных органов до их пор остается не проясненным вопрос, касающийся перехода прав на сооружение, стоящее на земле, переданной в залог по договору ипотеки. Ранее существовала норма, которая регламентировала следующий порядок. При ипотеке земли право залога на находящиеся или возводимые на нем постройки не распространялось.

При этом существовало условие, согласно которому право залога не распространялось на вышеназванное имущество, если иных условий не было предусмотрено сторонами в пунктах договора ипотечного кредитования.

Если говорить иначе, то закон предусматривал распространение залога на расположенные на участке здания и сооружения, как иные объекты недвижимого имущества. Но действие залога распространялось исключительно при наличии соответствующих пунктов, оговоренных сторонами сделки в ипотечном договоре. Без прямого указания на такие права в соглашении сторон действие залога в отношении здания и сооружения, стоящего или возводимого на территориальном участке, сданном в залог, определялось правилами п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке.

В настоящее время нормы немного изменены. Так, п. 4 ст. 340 ГК РФ содержит прямое указание на распространение право залога при заключении договора об ипотеке земельного участка в отношении сооружения залогодателя. Современное положение вопроса предполагает, что указанные здания и сооружения следуют судьбе участка, где они расположены. 

Это означает, что сооружение будет считаться сданным в залог, равно как и земельная территория, на которой оно построено или строится. При этом здание считается заложенным даже в том случае, если стороны по каким-либо причинам не предусмотрели в договоре соответствующих пунктов.

Указанные выводы мы делаем на основе ч. 2 ст. 134 ГК РФ. Она содержит в себе правило, согласно которому действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. При этом принцип действует во всех случаях, кроме тех, когда договор сторон устанавливает иные условия. Аналогично стоит поступать и в отношении неотделимых улучшений, которые были внесены в предмет залога по договору ипотечного кредитования, естественно, если в соглашении залогодателя и залогополучателя не содержится каких-либо оговорок по этому поводу.

Ипотека и право аренды

Законодательная конструкция

Пункт 3 статьи 340 ГК РФ говорит о том, что залогодатель сооружения или здания, который обладает правом собственности или правом аренды имущества, выступающего предметом залога, должен предоставлять залогополучателю право одновременного получения здания, участка или правы на его аренду.

Разъяснения суда

Учитывая противоречивые положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ Пленум ВАС РФ дал свои разъяснения по этому поводу. В Постановлении от 24.05.2005 N 11 он указал правило, согласно которому требование об обязательном залоге здания и права аренды на землю, где расположена эта постройка, является излишним и обременительным для участников оборота. По это причине указанная норма теперь не используется.

Так, в нормах законодательного акта указано, что при залоге сооружения, расположенного на арендованной земельной территории, судьба этого права аренды должна следовать судьбе сооружения. Этот принцип распространяет свое прямое действие даже в тех случаях, когда постройка не заложена по договору ипотеки.

Если возникают обстоятельства, требующие обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации, то приобретатель заложенного здания станет полноправным владельцем земель и обладателем права аренды земельного участка.

Ограничения по договору ипотеки при наличии права аренды участка

Нормы цивильного права

Законодатель ссылается на п. 4 ст. 340 ГК РФ, устанавливая правило о возможной ипотеке находящихся или строящихся на закладываемом земельном участке зданий или сооружений исключительно при заключении договора ипотечного кредитования участка, но не права его аренды.

Содержание статьи Гражданского кодекса РФ дает возможность заметить, что регулируя отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, к примеру, здания или сооружения, законодатель мало внимания уделяет вопросу о судьбе земельного участка, этот аспект является слабо урегулированным.

Когда собственник отчуждаемого здания будет одновременно обладать правом собственности на земельную территорию, законодательство будет прямо указывать на его обязанности по отчуждению земель и сооружения в рамках договора ипотеки.

ГК РФ в п. 2 ст. 552 регламентирует условия купли-продажи. Так, в соответствии с этим актом, когда продавец недвижимости является собственником территориальной зоны, где располагается продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на землю. При этом может передаваться не полный земельный участок, а только его часть. Определение доли права собственности над землей будет устанавливаться в соответствии с необходимостью использования участка земли для нормальной эксплуатации товара. Также законодатель оставляет за сторонами возможность самостоятельного изменения каких-либо условий сделки путем внесения в письменный договор определенных пунктов.

Нормы земельного права

Постулаты, описанные в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, немного расширили эти нормы. Они включили в себя указание на то, что отчуждение здания, расположенного на участке земли, если оно принадлежат одному лицу, осуществляется вместе с прилежащей земельной территорией. Статья не допускает отчуждения земельных зон без находящихся на них зданий, строений и сооружений, при условии, что все они являются собственностью только одного гражданина.

В это же время ст. 553 ГК РФ допускает продажу земельного участка, где находится здание, без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, утратила юридическую силу после внесения изменений в земельное законодательство.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ указанное выше правило не может использоваться при следующих обстоятельствах. Так, оно не применяется в случаях, когда:

• отчуждению подлечит не полная постройка, а только часть здания, строения, или сооружения, которая фактически не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждается постройка, расположенная на земельном участке, изъятом из оборота. Юридическая процедура изъятия земельной территории из оборота регулируется ЗК РФ;
• когда отчуждаются строения, находящиеся на ограниченном в обороте участке и принадлежащие одному гражданину, при условии, что федеральное законодательство не дает возможности предоставлять такую земельную зону в собственность гражданам и юридическим лицам.

Взгляды ученых на противоречивое законодательство

Несовершенство закона

Многие мыслители, которые занимаются изучением аспектов правоприменения, указывают на то, что современное законодательство не должно содержать в себе диаметрально противоположных норм. Дело в том, что современное российское гражданское право перенасыщено противостоящими друг другу гражданско-правовыми нормами. Это усложняет понимание закона со стороны граждан и создает множество препятствий на пути к реализации гарантированных Конституцией РФ законных прав граждан.

Диаметрально противоположные подходы законодателя к разрешению юридических вопросов, связанных с регулированием процедуры заключения договора ипотеки на помещение и прилежащую к нему землю воплощаются в нормах Гражданского кодекса. Статьи не согласуются между собой, общий порядок заключения сделок остается незавершенным.

Противоречия норм

Л. Наумова высказывала свое мнение, что Закон об ипотеке противоречит другим нормам в ст. 46. Она мотивировала это ссылкой на статью 35 того же нормативно-правового акта. В норме сказано, что отчуждение земельной территории не допускается без одновременного отчуждения стоящего на ней объекта недвижимого имущества в виде здания или сооружения, если такая постройка принадлежит собственнику участка земли также на праве собственности.

Если передача имущества по залогу влечет за собой отчуждение этого имущества, то логично полагать, что ипотека земельного участка без одновременной ипотеки здания, стоящего на этой земле, спровоцирует признание сделки ничтожной.

Именно этому объект недвижимости, который станет предметом залога по договору ипотечного кредитования, должен быть заложен вместе с земельным участком. Описание этих объектов следует производить одновременно. Таким образом, мы приходим к выводу, что договор об ипотеке земельной зоны с расположенным на ней зданием должен полностью повторять форму и содержание аналогичного соглашения, оформленного в отношении постройки с одновременной ипотекой земельного участка, на котором она располагается.
При этом не стоит забывать, что под постройкой может подразумеваться как готовый объект, сданный для эксплуатации, так и недостроенное здание, то есть объект незавершенного строительства. Ничтожной сделка будет объявлена в том случае, если стороны заключили договор ипотеки с залогом земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости без одновременного залога сооружения или здания.

Разъяснения судебных органов

Позицию Л. Наумовой подтвердило и Постановление Пленума ВАС РФ от 24.05.2005 N 11. Оно указало на невозможность отчуждения территории без прилежащего к ней здания, строения или сооружения. Это правило действует в случае, если постройка принадлежат одному лицу.

Так, сделки, имеющие своей целью отчуждение построек без соответствующего земельного участка или отчуждение территориального участка без прилежащих к нему зданий, если все эти объекты являются личной собственностью одного гражданина, признаются законодателем ничтожными. Аналогичный порядок действует при прекращении права на землю, которое спровоцировано следующими явлениями:

• реквизицией участка;
• конфискацией здания;
• обращением взыскания на указанное имущество. Основания, при которых на имущество может быть наложено взыскание, отмечены в ст. 242, 243, 237 ГК РФ.

Процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и на арестованное имущество должника в процессе исполнительного производства идентичны. Здесь действует общий для всех российских сделок принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, содержащийся в нормах гражданского законодательства.

Ипотека участка с недостроенным сооружением

Однозначный вывод, касающийся ничтожности сделки по ипотеке земельной территории, можно сделать, если залогодатель не заложил вместе с территориальной зоной принадлежащие ей здания, которые в момент оформления соглашения сторон находятся на этом участке. Однако залогодателю и залогополучателю по договору ипотечного кредитования не стоит забывать о том, что Гражданский Кодекс и Закон об ипотеке формально регулируют не только ипотеку земель и зданий, стоящих на ней, но и ипотеку таких участков, где не стоят готовые здания, но происходит строительство. Здания, находящиеся в процессе возведения, станут собственностью владельца участка только после их возведения, введения в эксплуатацию и регистрации.

Если залогодатель владеет землей и сооружением, стоящим на ней

Указанные различия могут стать вполне весомыми основаниями, которые в будущем помогут разграничению сфер регулирования достроенных и недостроенных зданий в рамках их отчуждения по договору ипотечного кредитования. В тех ситуациях, когда залогодатель является собственником земельного участка и стоящего на нем здания, сторонам при составлении соглашение следует неукоснительно соблюдать постулаты, прописанные законодателем в п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. В таких случаях п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке не используются.

О единой судьбе заложенного имущества

Правоведы не раз высказывали свои точки зрения по отношению к судьбе имущества, отчуждаемого в рамках договора ипотеки. Залог по ипотеке в виде земли и построек, по мнению В.В. Витрянского и О.М. Козыря, должен следовать единой судьбе.

Этот принцип был подержан и А.А. Маковской, которая говорила о том, что любые сделки, влекущие отчуждение имущества в виде зданий и земель, на которых они расположены, будь то купля-продажа, мена, доверительное управление или дарение, должны содержать условие о единой судьбе вещей. Предмет конфискации и реквизиции в виде земельных территорий и находящихся на них построек также должен переходить к одному владельцу.

Нормы, зафиксированные правотворческими органами в п. 4 ст. 340 ГК РФ, должны вступать в действие только в случаях, если залогодатель на момент заключения договора владеет исключительно землей, а на территориальном участке нет никаких построенных или недостроенных зданий, строений или сооружений, которые бы входили в его собственность.

Случаи из практики

Важно адаптировать законодательные нормы к жизненным реалиям, которые зачастую могут вызывать спорные ситуации.

Случаи, когда залогодатель не владеет постройками, стоящими его земельном участке

Всегда важно учитывать конкретные обстоятельства того или иного дела по ипотеке. Как правило, юристы, специализирующиеся на гражданском праве, сталкиваются со следующими типичными ситуациями:

• договор ипотеки заключен, но работы по строительству здания или сооружения не были начаты на момент его юридического оформления;
• во время оформления письменного соглашения по ипотечному кредитованию территориальной зоны выяснилось, что на участке присутствует одна постройка или несколько объектов недвижимого имущества. Эти объекты обладают физическими характеристиками недвижимости, однако права на них не были зарегистрированы собственником в надлежащем порядке, регламентированном нормами российского законодательства.

Так как права не были зарегистрированы в государственных органах, объекты недвижимости не могут выступать в качестве полноценного объекта залога по договору ипотеки. Также эти здания не могут быть признаны объектами гражданского оборота. К таким объектам можно отнести недвижимую собственность, которая находится на стадии строительства или самовольные постройки, на возведение которых собственник не получал соответствующего разрешения в государственных структурах;

• на земельном участке, который принадлежит залогодателю, расположены сооружения, которые являются частью собственности иного лица. К примеру, собственником территории выступает арендодатель, а собственником постройки является арендатор земли, которую он получил с целью осуществления строительства объекта недвижимости.

Каждый их трех случаев предполагает то, что у залогодателя нет недвижимости на земельном участке, отчуждаемом в рамках договора ипотеки. Это означает, что от залогодателя нельзя потребовать, чтобы он зафиксировал в договоре в виде объекта залога какое-либо иное имущество, кроме земельной территории, принадлежащей ему на праве собственности.

Случаи, когда сооружения появились после заключения договора

Возможно, что стороны заключили договор ипотечного кредитования, при этом на момент подписания соглашения на отчуждаемой земельной территории не было никаких строений. Постройки могли появиться после вступления в юридическую силу договора об ипотеке.

Строительство могло происходить при следующих обстоятельствах:

• залогодатель земельной территории будет производить строительство на участке;
• залогодатель проведет юридическую процедуру государственной регистрации права собственности в отношении имущества, а именно, объекта незавершенного строительства, который находится на отчуждаемом участке земли. Также залогодатель может ходатайствовать о признании права собственности на самовольно возведенную постройку в судебных органах, которые могут удовлетворить такую заявку при наличии законных оснований;
• залогодатель приобретет права на недвижимость в результате перехода права собственности на объект недвижимости, построенный арендатором. Эта процедура описана в ст. 272 ГК РФ.

В подобных случаях законодательство, регулирующее области ипотечного кредитования с залоговым имуществом в виде земельной территории, должно помочь гражданам найти ответы на интересующие их вопросы. Главная тема, которая будет волновать стороны договора ипотеки — это судьба объектов недвижимости, зарегистрированных или возведенных на участке после официального вступления в силу их договора.

Динамика действующего законодательства

Нормы, прописанные в ГК и Законе об ипотеке, дают возможность сделать ряд полезных выводов. Также они позволяет участникам соглашения использовать прогрессивные методики составления договора и пользоваться своими правами на внесение специфических условий в договор ипотеки.

Так, залогодатель и залогодержатель имеют возможность исключить некоторые объекты из ипотеки. Единственным исключением из общего правила является ипотека земель сельскохозяйственного назначения. Если залогу подлежат сельскохозяйственные территории, то все строения, находящиеся на них и прочно связанные с ними, будут являться предметами залога. Данное правило прописано в п.4 ст.64 Закона об ипотеке.

Многие правовые аналитики предсказывают расширение вышеуказанной нормы. Действительно, довольно логично предположить, что законодатель примет решение о распространении этого правила на все гражданско-правовые отношения в области ипотечного кредитования. Такое общее правило смогло бы распространить единые нормы и устранить существующие коллизии.

Проблемы при заключении договора

Естественно, одной из основных проблем, с которой сталкивается законодатель и гражданин при знакомстве в ГК РФ и другими ФЗ выступает неоднородность и неоднозначность прописанных в них норм, регулирующих кредитные правоотношения. Лица не могут уточнить важные вопросы и зачастую допускают серьезные ошибки при составлении юридической документации, вносят в договоры неверные формулировки. Подобные промахи способны повлечь за собой крупные финансовые потери, не говоря уже о психологическом стрессе.
Кроме этого нельзя не отметить, что при заключении договора об ипотеке земельного участка часто возникает проблема, связанная с государственной регистрацией договора ипотечного кредитования. При регистрации документа уполномоченные должностные лица государственного органа вносят соответствующие сведения в ЕГРП. Они фиксируют информацию только о земле, но если стороны заключили соглашение, по которому права на здания залогополучатель получит позже, то возникают сложности с внесением таких сведений в реестр.

Долевое строительство

Интересен вопрос об объектах, построенных по программе долевого строительства, и регистрации договоров на приобретение такого недвижимого имущества. Данный вопрос относится к области регулирования ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В статье 17 закона можно встретить указание на то, что договор участия в долевом строительстве должен пройти через государственную регистрацию. Постановка на учет осуществляется государственными служащими отдела, расположенного по месту нахождения строящегося
многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

При этом лица, которые получили средства на приобретения такого жилья в рамках ипотеки, должны одновременно зарегистрировать кредитное соглашение. Ипотека будет выступать в роли своеобразной обеспечительной меры, она гарантирует исполнение застройщиком его обязательств по возведению и введению в эксплуатацию сооружения, которые он имеет перед участниками долевого строительства.

Предмет договора об ипотеке

Ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает понятие предмета законной ипотеки. Законная ипотека, призванная обеспечивать исполнение обязательств застройщика, имеет своим предметом имущество, которое принадлежит застройщику, а именно:

• территориальный участок, который находится в собственности застройщика или принадлежит ему на основании договора аренды земельного участка;
• создаваемый или возводимый на участке многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества.

Регистрация соглашения об ипотеке

Окончательное оформление сделки предполагает регистрацию письменного договора, заключенного между сторонами, в государственных органах власти.
Какие данные госслужащие вносят в реестр
Закон о регистрации в п. 3 ст. 25.1 указывает на то, что в единый реестр вносятся записи о:

• заключении договора участия в долевом строительстве;
• изменении содержания договора участия в долевом строительстве;
• расторжении договора участия в долевом строительстве;
• об уступке прав требования в рамках заключенного и действующего соглашения об участии в долевом строительстве.

Правила регистрации договора

В графе об особых отметках должностные лица, производящие государственную регистрацию документа, вносят сведения, касающиеся прав на заложенный земельный участок с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Ипотека регистрируется в отношении того имущества, которым обладает застройщик, выступающий в роли залогодателя.

Таким образом, мы делаем вывод о том, что регистрируется только ипотека принадлежащего застройщику на праве собственности территориального участка, где будут производиться строительные работы. В том случае, если застройщик является арендатором земель, то регистрируется договор ипотечного кредитования, в котором в качестве предмета залога стороны называют право аренды территориальной зоны, предназначенной для возведения здания.

Предметом законного ипотечного кредитования также является строящийся или создаваемый многоквартирный дом или иной вид недвижимого имущества. Эта собственность в соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве будет обеспечивать выполнение застройщиком обязательств перед участниками договора.

Законная ипотека может быть зарегистрирована в государственных структурах при условии, что имущество, признанное предметом залога:

• будет создано застройщиком;
• право собственности застройщика на имущество-залог будет зарегистрировано в порядке, установленном законодательством РФ.

Перед тем, как имущество будет создано, а права застройщика будут оформлены должным образом, должностные лица местного регистрационного органа государственной власти вносят в ЕГРП информацию, связанную с тем, что ипотека земельного участка или права аренды распространяется на создаваемый на этой территории объект недвижимости.

Законодательство, регулирующее области долевого строительства, не регламентирует эти вопросы, однако можно догадаться, что такая отметка в едином реестре адресована органу власти и имеет своей целью обеспечение внесения записи о законной ипотеке. Такой механизм используется государственными органами и при осуществлении регистрационных мероприятий в отношении договора об ипотеке земли.

Правила заключения соглашения

Существует ряд специальных правил, которые были дополнительно введены законодательными органами с целью регулирования ипотечных отношений, когда залог не распространяется на сооружения, стоящие на заложенном участке и принадлежащие залогодателю на праве собственности. Среди таких специальных правил можно отметить следующие нормы:

1. п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке содержит подробные сведения, касающиеся возможности залогодателя территориальной зоны распоряжаться зданиями, являющимися его собственностью, которые не входят в предмет залога по договору об ипотеке. Так, залогодателю дается право на распоряжение указанным недвижимым имуществом. При этом он не обязан спрашивать у залогополучателя разрешение на распоряжение такими зданиями и сооружениями, если они не выступают предметом залога и не были отчуждены в рамках кредитного договора;
2. в ч. 3 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке говорится о правах залогодателя территориального участка на его собственные постройки, а также о правах на участок при обращении взыскания. Если находящееся или строящееся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание не является предметом залога, то залогодатель может при обращении взыскания на землю сохранять свои права на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на земельной территории, как указывает названная норма закона.

Также при обращении взыскания на земельную зону залогодатель получает право ограниченного пользования, или сервитута, той частью участка, которая может быть ему необходима для эксплуатации сооружения в соответствии с его назначением. Соглашение сторон может предусматривать какие-либо иные условия использования части земельного участка.

Перспектива гражданского законодательства в вопросах ипотеки

Указанные нормы были необходимы для регулирования кредитных правоотношений до того времени, пока законодатель не модернизировал конструкцию ипотечного договора. Революционным шагом стало создание правил, в соответствии с которыми договор ипотеки с отчуждением земель, где залогодатель и залогополучатель вправе исключить из предмета ипотеки возводимые на этом участке объекты недвижимого имущества.

Все же необходимость в дополнительном регулировании все еще не отпала, и нормы продолжают помогать гражданам разрешать спорные вопросы в области правоотношений по ипотеке. Принято считать, что необходимость в дополнительных нормах исчезнет после того, как правила, указанные в п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, будут преобразованы в императивные нормы. Изменение этих юридических норм также спровоцировало бы отмену статей, регулирующих право залогодателя без разрешения залогодержателя пользоваться своим недвижимым имуществом, которое не входит в залог по договору.

Вопрос-ответ

Вопрос:  «В договоре залога на землю написано, что все, что будет на ней построено тоже передается в залог. А те постройки, что уже были на участке автоматически передаются в залог (в договоре залога эти постройки не прописаны)?»

Ответ: В соответствии со ст.65 ФЗ-102 от 16.07.2008 года (на момент сегодняшнего дня) «Об ипотеке (залоге недвижимости»)  указано следующее: всё, что построено на земельном участке попадает под общий залог. В п. 2 этой статьи есть небольшая оговорка, что у залогодержателя должна быть необходимая документация постройки. Например, в залог передан земельный участок с расположенным на нем сараем. Если сарай построен с соблюдением норм и зарегистрирован, то вопросов никаких, а если это самострой, то он не будет фигурировать в документах.

Из вашего вопроса вытекает именно та ситуация, когда постройки не зарегистрированы и имеют статус самостроя. Разумеется, в договоре залога эти постройки фигурировать не должны. Выход такой: снимая залог, вы становитесь полноправным собственником всех построек, которые находятся на вашем участке, независимо от того были ли они прописаны в договоре залога или нет. В случае, если вы не сможете выплатить залог, взыскания будут обращены только на то, что у вас прописано в договоре (значит сарай — некапитальное строение, его можно разобрать и просто вывести с участка).

Ипотека в деталях: залог земельных участков — Эксплуатация недвижимости

Риэлторы отмечают, что на земельные участки без строений приходится примерно пятая часть покупательского спроса на загородном рынке. Их предложение в значительной мере формируется за счет участков из состава земель сельхозназначения. Банки принимают в залог и такие наделы.

Для покупки земли с помощью заемных средств может быть использован кредит под залог другой недвижимости, целевой кредит на строительство или же кредит под залог приобретаемого земельного участка.

Строгости земельной ипотеки

Доля ипотечных покупателей на городском рынке не превышает 15%. На загородном доля ипотечных сделок еще меньше. Рост цен на земельные наделы под Петербургом, по данным руководителя отдела консалтинга и аналитики АН «Итака» Яны Долотовой, за первые шесть месяцев 2008 года в некоторых районах Ленобласти составил 100–120%.

И спрос на кредиты для покупки земли, по данным исполнительного директора «Центра жилищного кредитования» Вячеслава Печаткина, растет. При этом значительную долю заинтересованных лиц составляют люди бизнеса, не исключающих инвестиционный смысл покупок.

Предложение спросу отвечает не вполне: кредиты под залог земельных участков предлагают менее десятка банков. По данным Анны Ивановой, начальника отдела по связям с общественностью санкт-петербургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум», это ВТБ 24, Оргрэсбанк, Сбербанк, банки «Возрождение», «Союз», BSGV. С января этого года земельную ипотеку запустил и банк «Санкт-Петербург». В залог принимаются участки (в том числе с недостроем) площадью от 12 соток, пригодные под индивидуальное жилищное строительство. В самое ближайшее время запустят такие программы МБРР.

Сделки на загородном рынке в принципе более «длинные» и трудоемкие из-за объемного пакета документов на земельный участок. По кредитам под залог земельного участка в большинстве случаев необходим более значительный первый взнос, чем под залог квартир: 30–40% (есть предложения 50–70%, но встречаются и 10–20%). Практически все банки, кредитующие под залог земли, назначают более высокие ставки при минимальном первом взносе.

Буквальные понятия

Ипотека земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Земельным кодексом РФ. Залог земельного участка возможен, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 закона «Об ипотеке…»).

На ипотеку земельных участков есть некоторые ограничения. «Согласно ст. 63 того же нормативного акта, – разъясняет заместитель заведующего АФ «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева, – не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (исключения прописаны в п. 1 ст. 62, и касаются земель под жилищное строительство, переданных в обеспечение кредита на обустройство инженерной инфраструктурой)». Также действует запрет на ипотеку части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимума. Для Петербурга норматив составляет две сотки (200 кв. м) для садоводства и огородничества, три сотки для индивидуального жилищного строительства и размещения индивидуального жилого дома и шесть соток – для ведения дачного хозяйства. Наделы меньшей площади не подлежат кадастровому учету и не могут быть переданы в залог.

Гражданский процессуальный кодекс (ст. 446) устанавливает запрет на обращение взыскания на объекты недвижимости, «являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности».

Нормы ст. 446 ГПК, устанавливающие запрет обращения взыскания на те земельные участки, которые не являются основным источником существования должника или объектом его предпринимательской деятельности, Конституционный суд РФ в июле прошлого года признал не соответствующими Конституции РФ.

Однако эти ограничения относятся к обращению взыскания на земельные участки, которые не являются предметом залога по закону об ипотеке, отмечает Марьяна Баларева. Например, взыскание алиментов, или иной задолженности на основании судебного решения и т. п.

В ГПК прописано: «за исключением указанного… имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, в залог может быть передана только та часть, что принадлежит заемщику. Причем эта часть должна быть выделена в натуре (расположение нового участка должно быть согласовано с другими участниками собственности, проведено межевание и кадастровый учет, а затем регистрация права).

Что касается залога земель сельскохозяйственного назначения, то запрет на их ипотеку отменен 2004 году. В новой редакции ст. 63 Закона «Об ипотеке…» исключен текст «ипотека … сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается».

Однако, как напоминает Марьяна Баларева, п. 3 ст. 68 Закона «Об ипотеке…» содержит особые требования к порядку обращения взыскания на участки из земель сельхозназначения (это нельзя делать до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ).

Право на объект

Среди требований к земельному участку, передаваемому в залог, есть обязательные для клиентов любого банка.

Прежде всего, права на участок должны быть зарегистрированы, участок поставлен на кадастровый учет (ему присвоен кадастровый номер и составлен план с обозначением границ).

По закону об ипотеке, «арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. На практике банк чаще всего не примет у физического лица в залог права аренды: участок должен принадлежать продавцу на правах собственности (оформлено свидетельство о собственности и подтверждено выпиской из ЕГРП). В ином случае документ о собственности должен быть оформлен (перерегистрирован) до момента выдачи кредита.

Банк не примет в залог участок, уже находящийся под обременением (например, залога или ренты). Участок не может находиться на территории закрытого административно-территориального образования, в водоохраной, резервной или охранной зоне, зоне национального парка. Участок, принимаемый в залог как обеспечение по кредиту, должен принадлежать к категории «земель поселения» или к категории «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным видом использования – для садоводства, овощеводства, фермерства с разрешением на строительство садового дома.

Одобрение требуемой суммы кредита будет зависеть и от того, как оформлен участок. Часто бывают неправильно составлены документы при переводе земель из одной категории в другую или просто при перепродаже крупных массивов земли.

Обязательно, чтобы участок находился в регионе, где работает банк. Скорее в порядке исключения возможно предоставление кредита для покупки надела в другом регионе –лишь при условии, что там есть филиал кредитной организации, как говорит Вячеслав Печаткин. Тогда заемщик получает одобрение на кредит, например в Петербурге, а деньги – уже в филиале банка по месту расположения участка.

Кроме того, есть менее обязательные требования. Такие как наличие подведенных к участку коммуникаций – электро- , водоснабжение (центральное или местное – скважина, автономная система водоснабжения), канализации (центральная или септик), отопление. Требования по размеру участка также отличаются у разных банков (у одних не менее восьми, у других – не менее 12 соток).

Ликвидация

«Кредитование приобретения земельного участка является для банка гораздо более рискованной операцией по сравнению с аналогичными операциями с квартирами, поэтому мы не видим массовой рекламы на эту тему, – отмечает Евгений Безлюдный, заместитель генерального директора «Центра консалтинга «Петербургская недвижимость».

Рискованность кредитования под залог земли увеличивается из-за неопределенности с ликвидностью участка. Прежде всего, для продажи земельного надела в среднем необходимо больше времени, чем для реализации квартиры. «Обычно участки продаются долго, а суммы сделок с ними нередко существенно отличаются от цен предложений. В случае вынужденной продажи имеются жесткие временные ограничения. Поэтому оценщик должен более или менее достоверно определить величину ликвидационной стоимости, по которой придется продавать предмет залога в случае дефолта», – объясняет Евгений Безлюдный.

Важнейшими параметрами при расчете ликвидационной стоимости являются аналитические данные (сроки экспозиции объектов). Их, как считает Евгений Безлюдный, на рынке практически нет. Кроме того, существует всеобщее заблуждение относительно возможности достоверно оценить как застроенный, так и свободный участок методами сравнительного подхода. Поэтому в кредитовании под залог земли банк – в стремлении минимизировать собственные риски – фактически перекладывает значительную их часть на заемщика.

Например, покупатель запрашивает кредит для покупки участка на береговой линии в Курортном районе по цене $50 тыс. за сотку. Сомнений в том, что этот участок можно продать, у банка не возникает. Вопрос – в течении какого времени? Чтобы наверняка реализовать залог в отведенный законом срок (два месяца), банк выставит объект по ликвидационной стоимости – с дисконтом. Если участок выставить по $35 тыс. за сотку, он будет продан «влет». Поэтому банк выдаст кредит на 50–80% стоимости участка из расчета $35 тыс. за сотку. И тогда уже заемщик рискует (в случае невозможности выплачивать кредит и реализации залога) вложенными деньгами.

Если бы участок был продан за сумму, превышающую сумму кредита вкупе с процентами за фактическое время пользования им, разница (по закону) досталась бы заемщику. То есть банк заинтересован продать залог быстро, а не дорого.

В принципе, решение кредитного комитета о возможности и о сумме кредита, как отмечает Евгений Безлюдный, зависит не только от ликвидности залога, но и от наличия у заемщика других ликвидных активов и от его платежеспособности. Платежеспособность проверяется так же, как и при ипотеке городских квартир, но кредитные риски выше, поэтому сумма кредита в процентном отношении к стоимости участка будет существенно ниже.

Текст: Анна Александрова   

Особенности земельного участка как предмета залога при заключении договора ипотечного кредитования

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Одним из приоритетных направлений ипотечного кредитования на сегодняшний день является залог земельных участков. Сегодня экономика страны переживает кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают еще больший интерес. Повышение ставок по кредитам, тяжелые условия для заемщиков,  сокращение дохода строительных компаний создают неблагоприятные условия для ипотеки. Но все же без ипотеки на рынке недвижимости невозможно.

Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут являться предметом залога. Одним из таких объектов выступает земельный участок, права  на который зарегистрированы в порядке, установленным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако для того чтобы земельный участок мог являться потенциально возможным предметом ипотеки, он должен соответствовать ряду признаков.

Первым признаком земельного участка является его индивидуализированность,

то есть, установление границ земельного участка,  присвоение ему кадастрового номера, что позволяет четко определить его местоположение и размер, что будет свидетельствовать о земельном участке как о потенциальном предмете залога.

Вторым признаком, исходя из естественного происхождения, особой ценности земельного участка, выступает  оборотоспособность. Так, в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Заложенный земельный участок не может находиться, например, на территории Закрытого административно- территориального образования, на что прямо указывает п.1 ст. 3 Федерального Закона «О закрытом административно-территориальном образовании»[2], устанавливая ограничения на право владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, вытекающие из ограничений на въезд и / или постоянное проживание;

Третьим признаком выступает отсутствие запретов на залог земельного участка. В частности, федеральным законодательством установлен ряд случаев, когда залог земельного участка не допускается.

1. Не допускается залог земельного участка, невыделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Так, Ленинским районным судом города Барнаула было рассмотрено дело № 2-424/2011 г. о признании недействительности дополнительного соглашения к кредитному договору и договору ипотеки. При этом, Обществу по дополнительному соглашению к договору ипотеки была передана в залог доля земельного участка, которая в натуре не выделялась. Суд, учитывая несоответствие данных действий требованиям закона, признал такую сделку недействительной в силу ничтожности.
2. Не допускается ипотека земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1. ст. 63, п. 1. ст. 62 Закона об ипотеке).

В настоящее время, ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В.)[4,54]  ведут дискуссию относительно снятия запрета залога на определенные категории земель, находящееся в государственной или муниципальной собственности. При этом они предлагают создание на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее ЗЗФ), который бы являлся эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг городов и районов России посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На сегодняшний день, ЗЗФ получил свое развитие и  довольно активно используется, например, в Воронежской области как антикризисная мера для привлечения инвестиций в экономику района, создания рабочих мест и повышения ликвидности земельных участков.

3. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.  Обращаясь к этой теме, А.В. Фиошин указывает, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)».[5,15] Судебно-арбитражная практика идет по тому же пути, не выделяя в качестве самостоятельного объекта недвижимости часть земельного участка.[6] Между тем,  М.Г. Пискуновой было высказано совершенно диаметрально противоположное мнение. Автор полагает,  что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).[7] Думается, что данная позиция не совсем верна, так как законодатель одним из обязательных признаков предмета ипотеки называет возможность обращения взыскания на имущество, в случае неисполнения обязательства (п.2 ст.6 Закона об ипотеке). Исходя из этого, часть земельного участка не может быть предметом договора ипотеки без соответствующей индивидуализации, после которой она станет не чем иным, как самостоятельным объектом права – земельным участком.

Земельный участок, соответствующий требованиям надлежащего предмета ипотеки должен иметь цену. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). На сегодняшний день в практической деятельности возникают проблемы относительно обязательности установления в договоре ипотечного кредитования независимой оценки земельного участка, передаваемого в залог. В соответствии с п.2 ст. 67  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Как отмечается в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 №26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге”[8] при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Данное положение свидетельствует о том, что если нет спора между контрагентами, то земельный участок, являющийся предметом залога, может быть оценен договаривающимися сторонами самостоятельно. Арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество. Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признании указанного договора незаключенным, поскольку оценка предмета залога по договору об ипотеке (залоге
недвижимого имущества) была установлена по соглашению сторон,
что соответствует требованиям п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», в том числе и п. 2 ст. 6, в силу которого  договор заключен его  сторонами в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрирован
Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Отличительной особенностью залога земельного участка при заключении договора ипотеки является яркое проявление принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следует правовой судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральными законами. В силу ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Таким образом, реализация принципа единства судьбы обусловлена неразрывностью в использовании таких объектов права как земельный участок и зданий, строений, сооружений, находящихся на нем,  а также удобство при обращении взыскания в случае неисполнения обязательств должника, обеспеченных ипотекой.

Несмотря на то, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержатели определять судьбу земельного участка, он не освобождается от обязанностей по использованию земельного участка, в т. ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение и истощение почв.

В заключение, хотелось бы отметить, что соблюдение всех условий, предъявляемых к залогу земельного участка, позволит обезопасить участников гражданского оборота, а также гарантировать беспрепятственную регистрацию договора и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Кредит под залог земельного участка в Россельхозбанке

А

Адыгейский

Алтайский

Амурский

Архангельский

Б

Башкирский

Белгородский

Брянский

Бурятский

В

Владимирский

Волгоградский

Воронежский

Д

Дагестанский

И

Ивановский

Ингушский

Иркутский

К

Кабардино-Балкарский

Калининградский

Калужский

Камчатский

Кемеровский

Кировский

Коми

Костромской

Краснодарский

Красноярский

Курский

Л

Липецкий

М

Марийский

Мордовский

Московский ЦРМБ

Московский Центр корпоративного бизнеса

Н

Нижегородский

Новгородский

Новосибирский

О

Омский

Оренбургский

Орловский

П

Пензенский

Пермский

Приморский

Псковский

Р

Ростовский

Рязанский

С

Самарский

Санкт-Петербургский

Саратовский

Сахалинский

Свердловский

Смоленский

Ставропольский

Т

Тамбовский

Татарстанский

Тверской

Томский

Тувинский

Тульский

Тюменский

У

Удмуртский

Ульяновский

Х

Хабаровский

Ч

Челябинский

Чеченский

Читинский

Чувашский

Я

Якутский

Ярославский

А

Адыгейский

Алтайский

Амурский

Архангельский

Б

Башкирский

Белгородский

Брянский

Бурятский

В

Владимирский

Волгоградский

Воронежский

Д

Дагестанский

И

Ивановский

Ингушский

Иркутский

К

Кабардино-Балкарский

Калининградский

Калужский

Камчатский

Кемеровский

Кировский

Коми

Костромской

Краснодарский

Красноярский

Курский

Л

Липецкий

М

Марийский

Мордовский

Московский ЦРМБ

Московский Центр корпоративного бизнеса

Н

Нижегородский

Новгородский

Новосибирский

О

Омский

Оренбургский

Орловский

П

Пензенский

Пермский

Приморский

Псковский

Р

Ростовский

Рязанский

С

Самарский

Санкт-Петербургский

Саратовский

Сахалинский

Свердловский

Смоленский

Ставропольский

Т

Тамбовский

Татарстанский

Тверской

Томский

Тувинский

Тульский

Тюменский

У

Удмуртский

Ульяновский

Х

Хабаровский

Ч

Челябинский

Чеченский

Читинский

Чувашский

Я

Якутский

Ярославский

ВНИМАНИЕ: залог собственности в ипотечной сделке может быть опасным | Бильзин Сумберг

За последние несколько лет некоторые нетрадиционные кредиторы и несколько банков запросили залог доли владения в заемщиках в качестве дополнительного обеспечения их ипотеки на недвижимость. Типичная причина заключается в том, что это позволяет кредитору избежать длительного и дорогостоящего обращения взыскания, если заемщик не производит платежи по ипотеке.

Хотя вышесказанное верно, оно также позволяет кредитору заменить судебное разбирательство несудебным разбирательством.Взыскание является судебным действием и справедливым разбирательством. Это означает, что маловероятно, что судья в иске о лишении права выкупа разрешит конфискацию собственности за что-либо, кроме серьезного дефолта, который существенно снижает безопасность кредитора. Таким образом, непредоставление отчетов о прибылях и убытках или финансовой отчетности заемщика или поручителя вряд ли позволит кредитору приобрести долю заемщика в собственности путем обращения взыскания.

Кроме того, в случае спора с кредитором по поводу управления ссудой, период времени, необходимый для завершения оспариваемого обращения взыскания, обычно около года, дает возможность рефинансирования и изъятия существующего проблемного кредитора из собственности .

Приведение в исполнение залога не предполагает участия какого-либо суда или судьи для контроля за справедливостью судебного разбирательства. Во многих случаях вся процедура занимает 30-60 дней. Любое несоблюдение условий кредитных документов обычно позволяет кредитору ускорить погашение долга после 10-дневного уведомления и запланировать продажу доли владения. Скорость таких процедур, хотя и благоприятна для кредитора, делает невозможным рефинансирование проблемного или сомнительного кредитора за счет собственности и может даже снизить способность хорошо капитализированного заемщика погасить долг за счет сокращения периода для получения необходимой ликвидности.

В сегодняшней среде кредитования, когда соотношение ссуды к стоимости обычно находится в диапазоне 50-60%, доля заемщика в своей собственности является значительной, и заемщикам следует опасаться предоставления залога собственности в дополнение к ипотеке. Любой такой залог может повлечь за собой потенциальную конфискацию их инвестиций, если они не выполнят или не смогут выполнить все обязательства, указанные в кредитных документах.

Щелкните здесь, чтобы узнать больше по этой теме.

Доли собственности ООО: что лучше — залог или ипотека?

Во Вьетнаме участники компаний с ограниченной ответственностью (LLC) могут использовать свои доли владения, возникающие в результате их вклада в уставный капитал, для обеспечения своих долгов или других гражданских обязательств, обычно в форме ипотеки или залога.Существует некоторая неопределенность в отношении правового статуса залога долей собственности ООО.

Гражданский кодекс признает залог и ипотеку в качестве средств обеспечения безопасности, доступных во Вьетнаме. Гражданский кодекс определяет залог следующим образом: «Залог имущества означает передачу одной стороной (должником) имущества, находящегося в его или ее собственности, другой стороне (кредитору) в качестве обеспечения исполнения гражданского обязательства».

Гражданский кодекс определяет ипотеку следующим образом: «Ипотека имущества означает использование одной стороной (залогодателем) имущества, находящегося в собственности залогодателя, в качестве обеспечения исполнения гражданского обязательства перед другой стороной (залогодателем). залогодержатель) без передачи такого имущества залогодержателю.»

Существенное различие между залогом и ипотекой в ​​соответствии с законодательством Вьетнама заключается в том, что в случае залога имущество, используемое в качестве обеспечения, передается во владение залогодержателю на период действия залога. С другой стороны, с ипотекой , залогодатель сохраняет право владения заложенным имуществом

Гражданский кодекс четко предусматривает использование долей собственности ООО в качестве обеспечения долгов или других гражданских обязательств, указывая, что «имущественные права в отношении частей капитала, внесенных в предприятие»… может использоваться в качестве обеспечения исполнения гражданского обязательства ».

Однако, если залог влечет передачу заложенного имущества во владение залогодержателя, возможно ли это с долей собственности ООО?

В отношении доли в капитале акционерных обществ, позиция по залогам относительно ясна. Указ 163 об обеспеченных сделках (недавно измененный Указом 83 о регистрации обеспеченных сделок) содержит четкие положения, касающиеся прав кредиторов, когда обеспеченное имущество представляет собой ценное бумаги, которыми являются «акции, облигации, переводные векселя, простые векселя, сертификаты денежного депозита, чеки и любые другие ценные бумаги, предусмотренные законом, стоимость которых оплачивается деньгами и которые разрешены для торговли».

Очевидно, что закон признает передачу сертификатов акций во владение кредитора как передачу владения соответствующим имуществом, что подтверждается сертификатами акций.

Однако, хотя сертификаты вклада в уставный капитал подтверждают владение долей собственности ООО и, таким образом, аналогичны сертификатам акций, долями владения ООО нельзя торговать, просто передав сертификат вклада в уставный капитал в обмен на вознаграждение.Доля собственности ООО не может быть передана без специального разрешения соответствующего органа регистрации бизнеса, поэтому нам кажется сомнительным, следует ли рассматривать сертификаты вклада в уставный капитал как ценные бумаги для целей Указа 163.

О конкретных положениях В законодательстве об обеспеченных сделках сертификаты об уставном капитале считаются более похожими на сертификаты о праве землепользования. Залог не может быть предоставлен в отношении прав землепользования, так как невозможно передать кредитору имущественные права, подтвержденные Свидетельством о правах землепользования (то есть сами права землепользования).Тем не менее, ипотека может быть предоставлена ​​без права землепользования; залогодатель должен передать свидетельство о правах землепользования во владение ипотекодержателя, что косвенно не приравнивается к передаче основного имущества.

Залог, однако, часто предпочтительнее ипотеки и рассматривается как высшая форма обеспечительного интереса, когда речь идет о доле владения ООО. Это связано с тем, что в соответствии с Гражданским кодексом залогодержатель прямо имеет право «использовать заложенное имущество и получать от него выгоды и доход, если это согласовано».

Таким образом, стороны могут заключать договоры о залоге акций, в соответствии с которыми залогодержатель имеет право:

(i) осуществлять право голоса, закрепленное за заложенными акциями; и

(ii) получать дивиденды, выплаченные в связи с заложенными акциями.

В Гражданском кодексе нет соответствующего положения, касающегося ипотеки, и, соответственно, нет четкой законодательной основы для заключения ипотечных договоров, предусматривающих осуществление залогодержателем права голоса и права на получение дивидендов.

Заемщики и кредиторы часто желают заключить соглашения об обеспечении, в соответствии с которыми кредитор в качестве обеспеченной стороны может осуществлять права голоса и права на получение дивидендов по обеспеченному имуществу, если это согласовано. Вопрос в том, возможно ли это технически сделать в отношении долей владения ООО.

На практике доли владения ООО часто передаются в залог, в том числе по договорам залога, по которым залогодержатель получает право голоса и права на получение дивидендов, связанных с заложенной долей.Национальное агентство регистрации сделок с обеспечением во Вьетнаме также регулярно демонстрирует готовность и желание регистрировать такие залоги и соглашения о залоге.

Каждая предлагаемая система безопасности во Вьетнаме должна быть тщательно рассмотрена и проанализирована с учетом конкретных обстоятельств. Намерения сторон должны быть четко определены и согласованы, а также должна быть выбрана соответствующая форма обеспечительного инструмента в свете формы собственности, предлагаемой для использования в качестве обеспечения.

Можжевельник Ченг и Марк Фрейзер

© 2021 Euromoney Institutional Investor PLC. Для получения помощи см. Наши часто задаваемые вопросы.

Поделиться статьей

Ипотека | закон | Britannica

Mortgage , в англо-американском праве, любое из ряда связанных устройств, в которых должник (залогодатель) передает процент в собственности кредитору (залогодержателю) в качестве обеспечения выплаты денежного долга.Англо-американская ипотека примерно соответствует ипотеке в системах гражданского права.

Подробнее по этой теме

Имущественное право: Ипотека и залог

Гражданский кодекс Российской Федерации разрешает использование ипотеки и залога в качестве средств обеспечения исполнения юридического обязательства, …

Далее следует краткое описание ипотеки. Для полного обращения, см. имущественного права.

Современная англо-американская ипотека является прямым потомком той формы транзакции, которая возникла в Англии в позднем средневековье. Залогодатель (должник) передал право собственности на землю залогодержателю при условии, что, если залогодатель погасит долг, который он был должен залогодержателю, к определенному времени, залогодержатель передаст землю залогодателю. Если залогодатель не выплатил долг к сроку, указанному в ипотеке, земля полностью переходила залогодержателю.Эта форма сделки была известна под разными названиями в древнем мире и во всей средневековой Европе. Его следует отличать от типов обеспечительных устройств (также известных как в древности, так и в наши дни), в которых должник передает кредитору владение, но не право собственности на имущество (залог в системах гражданского права и контроль земли в раннем английском закона) или в котором должник даже не передает кредитору право владения имуществом, а просто дает право погасить задолженность за счет собственности, если должник не может произвести платеж (залог или ипотека).

Гражданская ипотека позднего средневековья, таким образом, была сильной формой обеспечения. История его развития — это история постепенного ослабления в пользу залогодателя. Уже в конце средневековья для залогодержателя стало практикой позволять залогодателю оставаться во владении землей, и эта практика превратилась в право залогодателя оставаться во владении землей до тех пор, пока он не был в дефолте по долгу.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту.Подпишитесь сейчас

Изначально суды общей юрисдикции строго толковали условия ипотечного кредитования. Однако в XVI и XVII веках английские суды по справедливости выступили на стороне залогодателя. Собственный капитал сначала давал залогодателю право выкупить землю, заплатив причитающуюся сумму, даже после того, как он объявил дефолт по долгу, при условии, что он сделал это в течение «разумного срока». Чтобы лишить права собственности на землю после дефолта залогодателя, залогодержатели предъявили иски по долевому праву, чтобы лишить залогодателя «справедливости выкупа».В качестве условия обращения взыскания, собственный капитал давал залогодателю право на выручку от продажи земли в той степени, в которой от продажи была получена сумма, превышающая непогашенную сумму долга. В большинстве англо-американских юрисдикций законодательство XIX века расширило право залогодателя на выкуп до фиксированного периода после того, как залогодержатель лишился права выкупа. Наконец, во многих англо-американских юрисдикциях законодательство требует, чтобы залогодержатель продавал землю на публичных торгах после того, как он лишился права выкупа, а в некоторых из этих юрисдикций продажа должна проводиться государственным должностным лицом.

В ранний современный период защитные устройства, похожие на ипотеку земли, использовались с личным имуществом, особенно купцами, а в 19 веке использование этой так называемой «ипотеки движимого имущества» было обычным явлением во всем англо-американском мире. Закон об ипотеке движимого имущества развивался иначе, чем ипотека земли, но в большинстве юрисдикций сегодня конечный результат аналогичен. Права кредитора обычно не вступают в игру до тех пор, пока должник не нарушит свои обязательства.Поскольку ипотека движимого имущества обычно использовалась торговцами, а не обычными гражданами, до недавнего времени у должника было меньше средств защиты в таких сделках (как правило, например, не было установленного законом права выкупа). Однако в последнее время широкое использование ипотеки движимого имущества и аналогичных средств обеспечения в сделках по потребительскому кредиту привело к появлению обширного свода регулирующих законов, защищающих интересы потребителей.

Ипотека по-прежнему является наиболее широко используемой формой обеспечения при сделках с землей в англо-американских юрисдикциях.Альтернативные механизмы, такие как договор доверительного управления (в соответствии с которым доверительный управляющий владеет правом собственности и передает его должнику, если он оплачивает долг или продает имущество и делит выручку, если должник не выполняет свои обязательства) или долгосрочный земельный договор ( при этом продавец земли сохраняет за собой право собственности на землю до тех пор, пока покупатель не выплатит причитающуюся сумму), используются в некоторых юрисдикциях, но они все чаще подпадают под действие правил, которые заставляют их действовать как ипотечные кредиты.

Ипотека служит средством содействия наилучшему использованию ограниченных ресурсов общества: людей и земли.Он предусматривает возможность быстрой передачи земли и улучшения или обработки этой земли теми, кто не может купить недвижимость за счет имеющихся у них ресурсов. Пожилой фермер, желающий выйти на пенсию, может продать ферму более молодому фермеру; последний может заложить собственность, чтобы заплатить продавцу полную стоимость и получить достаточно денег для выполнения личных планов фермы.

Ипотека играет еще более важную роль в поддержании рынка жилого жилья, поскольку она позволяет лицам с относительно небольшим личным кредитом приобретать дом, предлагая сам дом в качестве обеспечения ссуды.В Соединенных Штатах федеральное правительство поддержало этот тип транзакции, развивая вторичный рынок ипотечных кредитов. Банки, разместившие ипотечные жилищные ссуды, могут продавать их на вторичном рынке, чтобы привлечь капитал для предоставления дальнейших ссуд. Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию (Freddie Mac) были созданы в 1938 и 1970 годах, соответственно, для покупки ипотечных жилищных кредитов у банков и для хранения или перепродажи их в качестве ценных бумаг другим инвесторам.Операции вторичного рынка имеют тенденцию к тому, чтобы сделать законы и практику различных штатов США более единообразными, поскольку вторичный рынок работает более эффективно, если он имеет дело со стандартизованным продуктом. В 2007–2008 годах вторичному рынку угрожало резкое падение стоимости ценных бумаг, обеспеченных субстандартными ипотечными кредитами, что привело к серьезному сокращению ликвидности на кредитных рынках во всем мире.

Использование квартиры собственника в качестве обеспечения ссуды

Кредитор (обычно банк) подает заявку на регистрацию залога, когда квартира собственника используется в качестве обеспечения ссуды.Залог регистрируется в Информационной системе жилой и коммерческой собственности NLS и заменяет процесс предоставления кредитору сертификата акций в качестве залога.

Для регистрации залога право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в Информационной системе жилой и коммерческой недвижимости. Заявление о регистрации залога также может подаваться одновременно с регистрацией права собственности. Вы можете обратиться к своему управляющему зданием или в службу поддержки клиентов NLS, чтобы проверить, был ли список акций вашей жилищной компании уже перенесен в Информационную систему по жилой и коммерческой недвижимости и подавалась ли также заявка на регистрацию права собственности на квартиру.

Залог может быть оформлен на полную или определенную стоимость квартиры собственника.

К заявлению должно быть приложено согласие собственника или нового получателя, чьи пакеты акций заложены. Залог указан в распечатке квартир собственника.

Время обработки

Оформление залога занимает около 2 месяцев.

Так можно подать заявку на регистрацию залога

1. Убедитесь, что список акций жилищной компании перенесен в Информационную систему жилой и коммерческой недвижимости.
2. Убедитесь, что в квартире есть электронная регистрация права собственности.
3. Заполните заявку (на финском языке) для регистрации залога вашей квартиры.
4. Отправьте заявку и согласие владельца на регистрацию залога в NLS по почте или по электронной почте. Обратите внимание, что обычная незашифрованная электронная почта небезопасна. Отправляйте документы, содержащие конфиденциальную информацию, по защищенной электронной почте или через Securedmail.eu.

Изменение зарегистрированного залога

Кредитор (залогодержатель) может ходатайствовать об изменении залога, зарегистрированного в Информационной системе жилой и коммерческой собственности, например, в отношении его суммы или приоритета.Зарегистрированный залог также может быть снят полностью.

Для изменения зарегистрированного залога требуется согласие лица, положение которого уменьшится в результате изменения. Согласие не требуется для снятия зарегистрированного залога, если заявитель является залогодержателем, отмеченным в Информационной системе жилой и коммерческой недвижимости. Вы можете подать заявление об изменении или отмене зарегистрированного залога, заполнив заявление (на финском языке).

В чем разница между залогом, ипотекой, ипотекой и уступкой

по

Раджеш Гоял

Недавно я получил электронное письмо с просьбой объяснить разница между вышеуказанными условиями, поскольку отправителю был задан этот вопрос в своем интервью.С моим 30-летним опытом работы в банковской сфере это выглядело очень просто, но я понял, что когда я изучал свой закон, мне тоже пришлось вложить много попытка сделать то же самое ясным. Более того, большое количество банкиров даже запутайтесь между этими терминами. Таким образом, в следующих параграфах I постараемся объяснить это простым языком, чтобы даже большинство небанковских служащих или даже студенты могут понять то же самое. Некоторые банкиры тоже могут найти это интересным и полезным на своих внутренних экзаменах / собеседованиях.

В каком контексте действуют условия залога, Использование ипотеки и ипотеки:

Эти термины используются для начисления платы по активам. который предоставляется заемщиком кредитору в качестве обеспечения любой ссуды. Таким образом, один из этих терминов будет обычно использоваться всякий раз, когда человек или коммерческая фирма предоставляет любую ссуду, а банк сохраняет некоторые активы в качестве обеспечения, поэтому что он сможет продать то же самое в случае, если это физическое лицо или фирма не выполнят платежи.

Определение залога, ипотеки и ипотека.

(1) Залог используется, когда ссудодатель (залогодержатель) фактически вступает во владение активами (т.е. сертификатами, товарами). Такие ценные бумаги или товары являются движимыми ценными бумагами. В этом случае залогодержатель сохраняет владение товаром до залогодателя (т.е. заемщик) полностью погашает сумма долга. В случае дефолта заемщика залогодержатель имеет право продать товары, находящиеся в его владении, и скорректировать выручку на причитающуюся сумму (т.е. основную сумму и процентную сумму). Некоторые примеры залогом являются ссуды на золото / ювелирные изделия, ссуды под товар, / запасы, ссуды под залог Национальные сберегательные сертификаты и т. Д.

(2) Ипотека используется для создание обвинения под залог движимого имущества, но здесь владение залог остается у самого заемщика.Таким образом, в случае невыполнение обязательств заемщиком, кредитором (то есть кому товар / ценная бумага заложенный в залог) сначала должен будет вступить во владение ценной бумагой, а затем продать тоже самое. Лучшим примером такой компоновки являются автомобили. Ссуды. В этом случае Автомобиль / Транспортное средство остается у заемщика, но то же самое передается в залог банку / финансисту. В случае если заемщик, дефолты, банки вступают во владение автомобилем после уведомления, а затем продают то же самое и зачислить выручку на ссудный счет.Другие примеры эти ипотеки представляют собой ссуды под залог акций и дебиторов. [Иногда, заемщики обманывают банкира, частично продавая заложенные банку товары, а не поддержание необходимого количества товара на складе. В таких случаях, если банк чувствует, что заемщик пытается обмануть, тогда он может конвертировать ипотеку в залог, т.е. он переходит во владение товарами и хранит их под замком и ключ банка].

(3) Ипотека: используется для предъявление обвинения в отношении недвижимого имущества, которое включает землю, здания или все, что прикреплено к земле или постоянно прикреплено к чему-либо прикреплены к земле (однако, это не включает выращивание сельскохозяйственных культур или травы как их легко можно оторвать от земли).Лучший пример при ипотеке создается, когда кто-то берет жилищную ссуду / жилищную ссуду. В таком случае дом заложен в пользу банка / финансиста, но остается во владении заемщик, который использует для себя или даже может дать в аренду.

Разница между залогом, Кратко об ипотеке и ипотеке:

	Залог	Ипотека	Ипотека
Тип обеспечения	Подвижный	Подвижный	Жилая
Владение ценной бумагой	Остается у кредитора (залогодержателя)	Остается у заемщика	Обычно остается у заемщика
Примеры кредитов	Золотой заем, Аванс против НСК, Аванс против товаров (также отдан под ипотеку)	Ссуды на покупку автомобилей / транспортных средств, выданные против акций и дебиторов	Жилищные займы

Залог, ипотека и Ипотека по законам Индии

Залог : Раздел 172 Закона о контрактах Индии определяет залог как » передача товаров в залог в качестве обеспечения выплаты долга или выполнения обещание «Поклажедатель в этом случае называется Залогодателем, а хранитель называется Pawnee

Чтобы создать действительный залог в глазах Закона, три необходимо отметить важные моменты: (а) Передача владения: Как в залог, в залог тоже требуется передача владения.Например, в деле Налогового управления против Sundarsanam Pictures, AIR 1968, это было сочтено НЕ залог, потому что продюсер фильма взял в долг у финансиста и согласился доставить окончательные копии фильма, когда они будут готовы. Таким образом, было отсутствие доставки товара на момент согласования; (б) Доставка в возврат кредита или обещание что-то выполнить. Следовательно, если ваш друг даст вам свой мотоцикл, чтобы вы пошли в институт, это не залог, а можно назвать простым залогом; (c) Это должно быть в соответствии с контрактом : Доставка должна осуществляться по договору (устному или письменному). Однако необязательно, чтобы доставка и заем происходили одновременно. Доставка возможна даже после получения кредита.

Ипотека: была долгое время не определялся индийским законодательством и использовался больше на основе упражняться. Однако сейчас под секруитизацией и реконструкцией Закона о финансовых активах и обеспечении исполнения залога, ипотека определяется как «обвинение в любом движимом имуществе, существующем или будущем, создан заемщиком в пользу обеспеченного кредитора без предоставления владение движимым имуществом такому кредитору в качестве обеспечения финансового помощь, и включает плавающий заряд и кристаллизацию в фиксированный заряд о движимом имуществе »..

Ипотека: определяется в Раздел 58 «Закона о передаче собственности 1882 года». Это передача интерес в конкретном недвижимом имуществе с целью обеспечения платежа денег, предоставленных в виде ссуды.

Что такое переуступка?

Есть еще один термин (т.е. Присвоение), который иногда путают с вышеуказанными терминами. Задание представляет собой действие взяты с контрактом. Уступка происходит, когда владелец контракта, известный как цедент, передает контракт другой стороне, известной как цессионарий. Цессионарий принимает на себя все обязанности и все преимущества контракта. Когда дело доходит до ссуд, переуступка может относиться к полисам страхования жизни и ипотечный договор от одной стороны к другой. Ипотека и другие контракты иногда содержат положения, ограничивающие или оговаривающие условия для переуступки.

Одним из примеров переуступки является передача держателем полиса страхования жизни (цедент) выгод или доходов по полису кредитору ( правопреемник), в качестве обеспечения ссуды ». В таком случае в в случае смерти цедента сначала выплачивается цессионарий, а остаток (если есть) выплачивается бенефициару полиса. Однако другие страховые полисы, кроме страхования жизни, не могут быть используется для этой цели.

Вы можете оставить свой отзыв / комментарий об этой статье. Пожалуйста, дайте только релевантные комментарии, так как нерелевантные комментарии трата времени на себя и других наших читателей. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus. комментарии в блоге на платформе

Залог имущества и получение займов

Как опекуну вам понадобится разрешение, когда вы закладываете имущество своего клиента для обеспечения ссуды, передаете имущество своего клиента в качестве залога или устанавливаете другое залоговое право.Залог как движимого, так и недвижимого имущества требует разрешения. Если в качестве опекуна вы измените условия ссуды вашего клиента в ущерб своему клиенту, вам потребуется разрешение на это. Под общий залог разрешение не выдается. Если передача залога связана с получением кредита от имени вашего клиента, вам потребуется отдельное разрешение для этого.

Если вы берете ссуду, отличную от гарантированной государством студенческой ссуды, от имени вашего клиента, вам потребуется разрешение на это.Получение кредита будет означать, что клиент является должником. Для изменения условий загрузки и объединения займов также потребуется разрешение.

Как опекун вы не имеете права брать на себя ответственность за долги другого лица от имени вашего клиента без разрешения. Это также относится к основным гарантиям, вторичным гарантиям и залоговым ценным бумагам.

Вам понадобится разрешение, когда вы ссужаете деньги от имени вашего клиента.Только ссудные деньги подлежат разрешению, в то время как условия сделки, когда покупателю предоставляется время платежа на обычных условиях, не подлежат. Если покупателю дается срок платежа при необычных условиях платежа, вам потребуется разрешение на действие. Как правило, мы требуем, чтобы на долг была гарантия, одобренная финансовыми учреждениями.

Рекомендуем заранее подавать заявление на получение разрешения.

Перед тем, как принимать какие-либо решения относительно порученных вам задач, спросите мнение вашего клиента, если это важно, и слушание может быть организовано со значительными трудностями.Однако в слушании нет необходимости, если ваш клиент не может понять смысл или значение действия.

Негативный залог | Martindale.com

В целом

Банки традиционно использовали прием, известный как отрицательный залог («Negative Pledge») в кредитных документах. Отрицательный залог — это соглашение, по которому заемщик-залогодатель обещает кредитору не удерживать имущество залогодателя. Отрицательный залог чаще всего используется в качестве одного из стандартных положений в кредитном договоре или другом кредитном документе, таком как гарантия («Соглашение о негативном залоге») или отдельное соглашение, относящееся к определенному участку недвижимого имущества, принадлежащему заемщику или поручителю. («Конкретный отрицательный залог»).

Цель этой статьи — объяснить ограничения Negative Pledge как инструмента кредитования. В статье подчеркивается, что долг с отрицательным залогом мало отличается от любого другого типа необеспеченного долга. Отрицательный залог не трансформирует необеспеченный долг в обеспеченный долг.

Негативный залог — это обещание не обременять определенное имущество. Его следует отличать от соглашения, создающего обеспечительный интерес или право удержания. Отрицательный залог не предусматривает обращения взыскания и реализации залогового обеспечения, доходы от которого затем могут быть использованы для удовлетворения соответствующего предоставления кредита.Следовательно, Негативный залог, в отличие от ипотечного соглашения или соглашения об обеспечении, не предоставляет кредитору права залога или обеспечения.

Поскольку Отрицательный залог является соглашением между заемщиком или гарантом кредитору, он не будет препятствовать другому кредитору получить залог или обеспечительный интерес в залоге в нарушение условий соглашения между заемщиком и залогодателем в Отрицательном залоге. Отрицательный залог также не будет препятствовать тому, чтобы лицо, удерживающее залог по судебному решению, или управляющий банкротом опередили кредитора Отрицательного залога в спектре приоритета прав кредиторов.

Предположительно нарушение Отрицательного залога повлечет за собой невыполнение обязательств по кредитной документации и / или, возможно, отдельную причину иска со стороны кредитора-получателя за нарушение Отрицательного залога. Однако сомнительно, может ли такое нарушение и отдельный судебный иск, вытекающий из такого нарушения, добавить основание для иска в связи с невыполнением кредита. Фактически, такое отдельное основание для иска о нарушении может быть иллюзорным, потому что само нарушение сделало заложенный актив вне досягаемости кредитора, получившего грант, и в руки (в качестве обеспечения) стороннего кредитора.Правоприменительные меры кредитора, основанные на любом таком нарушении или невыполнении обязательств, могут дополнительно вызвать перекрестный дефолт по кредитным документам вновь обеспеченного кредитора и тем самым побудить такого нового обеспеченного кредитора реализовать имущество, предоставленное в качестве обеспечения.

Конкретный отрицательный залог в качестве ипотеки

Несмотря на то, что отрицательный залог сам по себе не является механизмом обеспечения, некоторые кредиторы используют конкретный отрицательный залог в качестве функционального эквивалента ипотеки, регистрируя его в земельной документации, чтобы уведомить других кредиторов о том, что не должно быть никакого дальнейшего обременения залога. отрицательное заложенное имущество.До внесения изменений в Единый торговый кодекс от 1 июля 2001 г. уведомление об особом отрицательном залоге можно было подавать как финансовый отчет UCC-1 вместе с земельными записями и индексировать по отношению к отрицательному залогу недвижимого имущества, чтобы уведомить об особом отрицательном залоге. Залог.

В середине 1990-х годов Департамент налогообложения и финансов штата Нью-Йорк («Налоговый департамент») своим постановлением расширил определение ипотеки, включив в него особый отрицательный залог недвижимого имущества для целей налога на регистрацию ипотеки штата Нью-Йорк.20 NYCRR 641.6 (b) (9). Это положение требует уплаты ипотечного налога при регистрации Конкретного отрицательного залога, потому что налоговый департамент считает Конкретный отрицательный залог ипотекой для целей ипотечного налога.

Хотя конкретный отрицательный залог не создает залогового права и не обладает атрибутами обеспечения ипотечного кредита, поскольку он не может быть лишен права обращения взыскания для реализации под залог, остается спорным вопрос о том, подлежит ли регулирование налогового департамента юридической силе. Однако до тех пор, пока не будет успешной проблемы, регулирование продолжает оставаться эффективным и должно соблюдаться, поскольку в противном случае потенциальная ответственность за уплату ипотечного налога усложнила бы отношения должника и кредитора.

Следует ли рассматривать Отрицательные залоги, содержащиеся в Соглашении об отрицательных залогах, аналогично Конкретным отрицательным залогам для целей Налогового управления — это другой вопрос. Поскольку в Covenant Negative Pledge не описывается конкретный участок недвижимости, он не содержит необходимых реквизитов для записи. Следовательно, такие Негативные Залоги по Соглашению не следует должным образом рассматривать как ипотеку для целей Налогового департамента. Следует отметить, что постановление налогового департамента конкретно предусматривает, что отрицательный залог считается ипотекой только в том случае, если он действительно зарегистрирован в надлежащих записях о недвижимом имуществе.

Принятие Пересмотренной статьи 9 UCC также влияет на анализ Конкретного отрицательного залога. Как правило, пересмотренная статья 9 упразднила все документы округа, за исключением документов на арматуру и древесину. Таким образом, попытка сделать регистрацию UCC округа индексированной по конкретному объекту недвижимости в поддержку конкретного отрицательного залога, вероятно, должна быть отклонена регистрационной службой округа, поскольку такая заявка не направлена ​​против крепежа или древесины. Подача документов на уровне штата все еще может производиться, однако большинство титульных компаний, выполняющих поиск по недвижимости, обычно ищут записи о недвижимости округа, но обычно не проверяют документы UCC штата.Таким образом, эффективность конкретного отрицательного залога, поданного на уровне штата и уведомляющего об этом, может быть поставлена ​​под сомнение по этой причине.

Заключение

Конкретные отрицательные залоги не предоставляют кредиторского обеспечения для продления кредита и традиционно не рекомендуются адвокатами кредиторов. В свете правил, устанавливающих ипотечный налог на определенные отрицательные залоги, нет особых причин для принятия конкретного отрицательного залога, и, если заемщик осведомлен о правилах налогового департамента, могут возникнуть серьезные проблемы, связанные с ответственностью по ипотечному налогу. что может вызвать дополнительные разногласия при применении принудительных мер.Если должен быть уплачен ипотечный налог, казалось бы, нет причин не брать ипотечный кредит и не платить налог. Однако, если был взят конкретный отрицательный залог, он должен быть зарегистрирован и уплачен ипотечный налог в соответствии с требованиями налогового департамента.

Мы постоянно советуем в отношении конкретных отрицательных залогов не использовать их в качестве замены обеспеченного долга. Они не предоставляют гарантии кредитору и обходятся так же дорого, как ипотека. Кроме того, ценность их предупреждения и, следовательно, сдерживающего воздействия на конкурирующих кредиторов сомнительна.

Некоторые связанные понятия:

Вмешательство в нарушение прав человека: позитивные отрицательные обещания и

Двойные отрицательные залоги:

Обсуждение претензии о «дурном вмешательстве» в связи с нарушением договора о нарушении Отрицательного залога выходит за рамки данной статьи, но должно быть оценено обеспеченным кредитором, который имеет фактическое или конструктивное уведомление о Отрицательном залоге и который берет залог или залог в нарушение того же. Согласно общему праву деликтного права, деликтное вмешательство имеет место, когда лицо умышленно наносит ущерб договорным или другим деловым отношениям истца.Преступное вмешательство в договорные права может иметь место, когда причинитель вреда убеждает сторону нарушить договор против истца или когда причинитель вреда нарушает способность одной стороны выполнять свои обязательства по договору, тем самым не позволяя истцу получить обещанное исполнение. Этот деликт возникает, когда одна сторона побуждает другую сторону нарушить договор с третьей стороной в обстоятельствах, когда первая сторона не имеет права действовать так, как она сделала, и действует, зная о существовании договора.Такое поведение называется подстрекательством к нарушению контракта.

Негативный залог, обсуждаемый в этой статье, следует отличать от того, что комментаторы иногда называют «позитивным негативным залогом», который, помимо чисто негативного залога, также имеет утвердительный элемент, требующий того, чтобы, если залогодатель предоставляет обеспечение в нарушение (сознательно или иным образом) того же самого, он в равной степени и по разумной цене обеспечит правообладателя отрицательного залога или создаст исключение из Отрицательного залога, допускающее обременение, если инструмент, предоставляющий обременение на своих собственных условиях, дает равное и справедливое обеспечение в собственности для отрицательного залога.