Ипотека (залог) земельного участка
Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распространяются и на залог земельного участка) (ст. 334, 340 и другие статьи ГК РФ), а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.
Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем.
В договоре о залоге (ипотеке) должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер. Кроме того, договор о залоге земельного участка должен быть подвергнут государственной регистрации.
Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен и письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.
Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного обязательства по решению арбитражного суда. Обращает на себя внимание то, что Федеральным законом «Об ипотеке» земельные участки разделены по признаку целевого использования на те, что могут быть предметом ипотеки. Согласно ст. 62 Закона это — участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Статьей 63 установлен перечень участков, не подлежащих ипотеке: это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Таким образом, наиболее ценная часть земель сельскохозяйственного назначения — сельскохозяйственные угодья оказались исключенными из ипотечных отношений. Это положение существенно и необоснованно ограничивало право распоряжения угодьями. Однако право это было восстановлено решением Конституционного Суда Российской Федерации, отменившим упомянутую норму Федерального закона «Об ипотеке».
§ 5. Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него, на торгах
Отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательством. Земельным кодексом РФ также установлены некоторые специальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (см. ст. 30, 38). Это прежде всего договоры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и возможность заключения договоров без проведения торгов.
Понятие и Предметом торгов могут выступать любые
содержание торгов земельные участки, не изъятые из оборота
и не ограниченные в обороте согласно земельному законодательству.
В соответствии со ст. 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов согласно той же статье может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Если иное не предусмотрено в законе или извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
Порядок проведения торгов
Ипотека, залог на земельные участки
По договору залога недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель) являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными федеральными законами.
Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитным договорам, по договорам-займа и по иным обязательствам, если иное не предусмотрено федеральным законом
Существенные условия:
его оценка
Существо, размер и срок основного обязательства обеспечиваемого ипотекой
Форма. Простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора. Эта форма получила своё закрепление с декабря 2004 года. До требования нотариального удостоверения.
Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.
Ипотека:
это договор
способ обеспечения исполнения обязательств
Вид обременения имущества
Глава 11 закона об ипотеке закрепляет особенности залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федеральных законов.
Существует возможность передать в залог арендные права на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Не подлежат ипотеке земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Правила ипотеки земельных участков на которых расположены здания и сооружения принадлежащие залогодателю:
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное.
На земельном участке заложенном по договору об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном законом порядке возводить здания и сооружения если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Цена, то есть залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению залогодателя залогодержателю
Особенности сделок с землей сельхоз назначения (как категория земель)
Купля—продажа. При продаже земельных участков и земель сельхоз назначения субъект РФ или, в случаях установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов
Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока до истечения которого будет осуществлен взаимный расчет. Срок не может быть более чем 90 дней, извещение отправляется под расписку. В случае если субъект или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней, то со дня поступления извещения продавец в течение года вправе продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. По цене более высокой или поменяются другие существенные условия, продавец обязан отправить новое извещение иначе сделка будет считаться ничтожной.
Аренда земель сельхоз назначения.
По договору аренды земельного участка сельхоз назначения в аренду могут быть переданы земельным участка по прошедших государственный кадастровый учет. Если земельный участок находится в долевой собственности, то Договор аренды такого земельного участка заключается или со всеми участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенности.
Срок договора аренды такого участка не может быть более 49 лет. Может устанавливаться минимальный срок. Площади земельных участков и земель сельхоз назначения одновременно находящиеся у одного арендатора не ограничиваются
Ипотека, залог на земельные участки
По дорогу залога недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель) являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными федеральными законами.
Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитным договорам, по договорам-займа и по иным обязательствам, если иное не предусмотрено федеральным законом
Существенные условия:
Предмет
его оценка
Существо, размер и срок основного обязательства обеспечиваемого ипотекой
Форма. Простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора. Эта форма получила своё закрепление с декабря 2004 года. До требования нотариального удостоверения.
Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.
Ипотека:
это договор
способ обеспечения исполнения обязательств
Вид обременения имущества
Глава 11 закона об ипотеке закрепляет особенности залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федеральных законов.
Существует возможность передать в залог арендные права на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Не подлежат ипотеке земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Правила ипотеки земельных участков на которых расположены здания и сооружения принадлежащие залогодателю:
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное.
При ипотеке земель сельхоз назначения ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости
На земельном участке заложенном по договору об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном законом порядке возводить здания и сооружения если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Цена, то есть залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению залогодателя залогодержателю
Особенности сделок с землей сельхоз назначения (как категория земель)
Купля—продажа. При продаже земельных участков и земель сельхоз назначения субъект РФ или, в случаях установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов
Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока до истечения которого будет осуществлен взаимный расчет. Срок не может быть более чем 90 дней, извещение отправляется под расписку. В случае если субъект или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней, то со дня поступления извещения продавец в течение года вправе продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. По цене более высокой или поменяются другие существенные условия, продавец обязан отправить новое извещение иначе сделка будет считаться ничтожной.
Аренда земель сельхоз назначения.
По договору аренды земельного участка сельхоз назначения в аренду могут быть переданы земельным участка по прошедших государственный кадастровый учет. Если земельный участок находится в долевой собственности, то Договор аренды такого земельного участка заключается или со всеми участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенности.
Срок договора аренды такого участка не может быть более 49 лет. Может устанавливаться минимальный срок. Площади земельных участков и земель сельхоз назначения одновременно находящиеся у одного арендатора не ограничиваются
27. Ипотека земельных участков.
По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных участков.
По общему правилу залог участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Особенности залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования частью участка, необходимой для использования объектов недвижимости.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
3. Ипотека (залог) земельных участков
Институт ипотеки начинает свое существование с 1998 года с принятием Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Также к основным нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О залоге» 1992 года, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Земельный кодекс РФ.
Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта (земельного участка).
С юридической точки зрения, залог – обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета.
Залог следует использовать прежде всего для получения кредитов на долгосрочные мероприятия – улучшение земель, строительство производственных объектов, а также на приобретение новых земельных участков.
Ипотека – разновидность залога недвижимого имущества (земли, строений) с целью получения ссуды. Она предоставляет кредитору-залогодателю право преимущественного удовлетворения его требований в пределах суммы зарегистрированного залога.
В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются путем:
реализации заложенного имущества;
реализации залогового права;
вступлением кредитора во владение имуществом.
Документом о залоге недвижимого имущества, дающим кредитору право продажи заложенного имущества, является закладная. Закладную составляют в нотариальной конторе, а о залоге недвижимости делают отметку в кадастровой информации.
На рынках кредитных ресурсов ипотека выступает в двух основных формах:
Ипотечный кредит – это долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.
Ипотечные облигации – долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие процент.
По договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности и предоставленные для:
садоводства и животноводства;
индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
личного подсобного хозяйства;
земельные участки, занятые зданиями и сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.