Как гасить ипотеку выгодно: как выгодно рассчитаться с банком

Как гасить ипотеку выгодно: как выгодно рассчитаться с банком
Авг 26 2021
alexxlab

Содержание

Досрочное погашение военной ипотеки

Условия предоставления кредита, который получен по госпрограмме военная ипотека, предусматривают возможность досрочного погашения кредитных обязательств: как полного, так и частичного, при этом без каких-либо санкций. Оно может осуществляться за счет средств маткапитала, личных сбережений или накоплений, которые остались на ИНС.

Досрочно частично гасить военную ипотеку действительно выгодно, так как сокращается срок кредитования, так как уменьшается сумма основного долга, а значит снижается величина переплат по процентам.

Обратите внимание: чем быстрее будет погашен кредит, тем скорее у участника госпрограммы начнут «формироваться» накопления на именном счете, которые впоследствии будут приносить дополнительный доход от инвестиций.

После каждого списания денежных средств, которые были направлены на частичное досрочное погашение ипотеки, осуществляется перерасчет графика платежей.

 

Досрочное частичное «закрытие» военной ипотеки собственными сбережениями военнослужащего

Военнослужащему следует обратиться в банковское учреждение, предоставить заявление с обозначением намерений частично досрочно погасить долг. Каждая организация имеет свою форму заявления, а образец можно найти на официальных сайтах банков. Перед оформлением заявления нужно уточнить:

  • Есть ли требования к минимальной сумме погашения.
  • Когда можно частично досрочно погасить задолженность.
  • На какой счет следует вносить средства, то есть на специальный счет НИС или на расчетный).
  • Как получить «обновленный» график погашения.
  • Как банк оповещает ФГКУ «Росвоенипотека» о выполненном досрочном погашении ипотечного кредита. Это должно быть сделано за десять рабочих дней с момента погашения.

 

Досрочное частичное погашение военной ипотеки средствами с ИНС

Для перечисления остатка накоплений, которые учтены на ИНС, нужно направить заявление в ФГКУ «Росвоенипотека» на имя руководителя, а также приложить к нему копию паспорта участника госпрограммы.  Заявление обязательно должно содержать следующие данные:

  • Номер кредитного договора.
  • Номер договора ЦЖЗ.
  • Адрес места проживания.
  • Адрес электронной почты.
  • Контактный номер телефона военнослужащего.

Вы можете подать документы в ФГКУ «Росвоенипотека» удобным способом, то есть:

  • Направив письмо на официальный email ФГКУ «Росвоенипотека». Рекомендуем отправить заявление в формате PDF (при этом одним файлом), размер прикрепленного документа должен быть не больше 3 МБ. Отправка оригинала не требуется.
  • Через филиал ФГКУ «Росвоенипотека».
  • Заказным письмом.
    Обратите внимание на срок доставки отправления.

Заявление, поступившее от участника госпрограммы, рассматривается за 30 дней. Отследить «статус» обработки заявления, а также узнать дату перечисления денежных средств в счет частичного досрочного погашения, можно на официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека».

Погасить задолженность с использованием накоплений с ИНС можно лишь после выполнения первого платежа по ипотечному кредиту. При переводе остатка накоплений, ФГКУ «Росвоенипотека» уведомляет участника госпрограммы и банк о направлении соответствующих денежных средств. Банк, в свою очередь, выполняет досрочное погашение без письменного согласия военнослужащего. Тем не менее, рекомендуем участнику НИС уточнить у сотрудника банка, нужно ли писать дополнительное заявление для списания средств в счет частичного досрочного погашения кредита.

 

Возможно ли использование маткапитала?

Возможность использования маткапитала для этих целей нужно предварительно согласовать с ПФ РФ и банком. Проконсультируйтесь у специалистов, они подскажут, можно ли перечислить денежные средства маткапитала для решения этой задачи. Сначала обратитесь в ПФ РФ с этим вопросом, а уже после этого – к представителям банка. При получении положительного ответа, соберите необходимый пакет документов, включающий:

  • Заявление о распоряжении денежными средствами маткапитала.
  • Сертификат на маткапитал.
  • Паспорт распорядителя маткапитала.
  • Кредитный договор.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье, купленное с помощью ипотечного кредита.
  • Выписку из домовой книги, а также финансово-лицевой счет.
  • Обязательство, подтверждающее намерение оформить купленную недвижимость в общую собственность всех членов семьи, включая детей, являющихся несовершеннолетними, после полного снятия обременений с нее. Обязательство должно быть заверено у нотариуса.
  • Справку от банка, указывающую точный размер остатка основного долга и задолженности по погашению процентов, начисляемых за пользование кредитом.

Этот пакет документов необходимо предоставить в территориальное отделение ПФ РФ. Заявление будет рассмотрено за тридцать дней с момента подачи. «Положительное» или «отрицательное» решение отправляется заявителю максимум через пять дней с даты его принятия.

Военнослужащий, получивший «положительное» решение от ПФ РФ, должен обратиться в банковскую организацию и предоставить заявление о частичном погашении ипотечного кредита с помощью маткапитала. Перечисление соответствующих денежных средств осуществляется ПФ РФ максимум за два месяца с момента принятия «положительного» решения.

Обратите внимание: современные банки предлагают своим клиентам воспользоваться «личными кабинетами», «интернет-банками» и т.д. С их помощью заемщики могут в режиме реального времени получать актуальные сведения о состоянии счетов, задолженностей по кредитам, проводимым операциям и т.д. То есть данные сервисы можно использовать для уточнения информации о «движении» финансовых средств, в том числе и о частичном досрочном погашении ипотеки.

Например, банк ВТБ24 предоставляет своим клиентам удобный сервис: погашение ипотеки за счет личных сбережений участника госпрограммы можно выполнить по телефону «горячей линии», и для этого не требуется оформление заявления. Применение различных онлайн сервисов позволяет значительно экономить время.

правила Сбербанка, способы ВТБ 24, виды платежей

к содержанию ↑

Выплата ипотеки досрочно

Подобные ссуды выдаются заемщикам на довольно долгий срок. С одной стороны, это замечательно. Ведь ежемесячный платеж по ипотеке может позволить себе практически любая семья, имеющая средний достаток. С другой стороны, вместе с увеличением срока кредитования увеличивается и размер переплаты. Так что польза досрочного погашения ипотеки очевидна. Чем быстрее вы сумеете погасить долг, тем меньше процентов отдадите банку.

Заблаговременное погашение ипотечного кредита бывает двояким:

  • полный расчет с финансовой организацией;
  • частичный возврат долга.

Выгода при досрочном погашении ипотеки будет ощущаться используя и частичное и полное.

Справедливости ради отметим, что к первому способу заемщики прибегают очень редко. Ведь одномоментно придется выложить довольно крупную сумму, а такое может позволить себе не всякий. Именно поэтому частичное погашение ипотечного долга пользуется гораздо большей популярностью. В этом случае клиент периодически вносит немного большую сумму, нежели это предусмотрено договором.

к содержанию ↑

Права заемщика

Но законна ли досрочная выплата ипотечной ссуды? Исходя из действующего законодательства России заемщик имеет на это полное право. При этом банки не имеют оснований отказывать клиенту в таком желании.

Внимание! Досрочно погасить ипотечный заем можно без штрафных санкций и дополнительных платежей, если иное прямо не прописано в договоре. Если сотрудник банка утверждает обратное — он нарушает закон.

До момента подписания следует внимательно изучить договор. Даже если вы не рассматриваете возможность досрочного погашения, убедитесь, что при желании вы сможете это сделать без проблем.

к содержанию ↑

Законодательная база

Еще не так давно ограничения на досрочное погашение ипотечного займа можно было встретить практически в каждом договоре. И это вполне понятно. Ведь чем раньше вы возместите ссуду, тем меньше процентов получит в итоге финансовая организация. Кредитору это не выгодно, ведь в момент опережающего погашения он теряет внушительную сумму.

С 2011 года государство полностью урегулировало это вопрос путем внесения соответствующих поправок к Гражданскому кодексу (NoNo 809–810). Теперь банкиры немного ограничены в правах. Финансовая организация не может:

  • запрещать частичный или полный досрочный возврат долга;
  • взимать с клиентов пени, штрафы либо другие дополнительные платежи, связанные с таким погашением;
  • ограничивать сроки начала преждевременного возмещения долга;
  • устанавливать минимальный размер платежа, зачисляемого в счет более раннего погашения ипотечной ссуды.

За клиентом же закрепляется одна единственная обязанность. Он должен предварительно уведомить кредитное учреждение о возникшем желании внести внеплановый платеж. Срок уведомления чаще всего прописывается в договоре и может составлять от 1 дня до 1 месяца. К примеру, Сбербанк досрочное погашение ипотеки производит не ранее нежели через сутки после того, как вы оповестите об этом своего кредитного менеджера и внесете соответствующую сумму на соответствующий счет.

Интересно досрочное погашение ипотеки в «ВТБ 24». Эта кредитная организация предлагает вообще не посещать отделение банка, а просто позвонить на горячую линию. Можно оставить заявку в телефонном режиме и положить необходимую сумму на счет. Дальше банк все сделает самостоятельно. Очень удобно. А насколько надежно, пусть каждый решит для себя самостоятельно.

к содержанию ↑

Полное заблаговременное погашение жилищной ссуды шаг за шагом

Еще некоторое время назад многие россияне, получив дополнительную прибыль не спешили вносить ее в счет раннего погашения ипотеки. Граждане предпочитали открыть банковский депозит и процентами перекрывать платежи по займу.

Сегодня такая позиция может оказаться невыгодной. Поэтому граждане стараются как можно быстрее сбросить с себя бремя финансовых обязательств. Если вы желаете точно рассчитать, какую выгоду можно получить, рекомендуем вам калькулятор досрочного погашения ипотеки. Калькулятор автоматически произведет точные подсчеты и покажет вам сумму общей выгоды или новый график внесения платежей.

В том случае, когда вы решили полностью рассчитаться с обязательствами вам необходимо:

  1. Посетить отделение кредитной организации и сообщить менеджеру о своем желании.
  2. Получить консультацию сотрудника финансового учреждения о более выгодных вариантах погашения и узнать точный остаток долга на текущий момент и на тот час, когда вы планируете полностью выполнить свои обязательства.
  3. Написать официально заявление по форме, установленной кредитной организацией, о намерении досрочно и полностью погасить ссуду. В заявлении обязательно укажите точную дату проведения операции и полную сумму задолженности на тот момент.
  4. Заранее внесите деньги на тот банковский счет, с которого происходит отчисление ежемесячных платежей.
  5. Дождитесь даты, указанной в заявлении, перезвоните менеджеру и узнайте, произошло ли списание нужно суммы.
  6. Если деньги перечислены, наведайтесь в отделение банка и закажите у менеджера справку о том, что вы не несете кредитных обязательств перед финансовым учреждением.
  7. Дополнительно возьмите выписку о состоянии ссудного счета и получите у кредитной организации закладную с отметкой о том, что ипотечный кредит закрыт.
  8. Обратитесь в отделение Росреестра и подайте заявление о снятии обременения с жилья.
  9. Посетите отделение страховой организации, сопровождавшей договор, и попытайтесь вернуть часть суммы страхового взноса (как это сделать, мы расскажем немного ниже).

к содержанию ↑

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Если вы не можете внести полную сумму, которую должны банку, но очень хотите уменьшить свои долги, вам подойдет частичное досрочное погашение ипотеки. В этом вопросе также нет ничего сложного. Все подготовительные действия будут такими же, как и при полном погашении. Отличие заключается вот в чем. Вслед за тем, как внеплановый платеж будет списан со счета, необходимо посетить кредитное учреждение и запросить у менеджера новый официальный график погашения задолженности.

Обратите внимание! Если при подписании документов вы не заметили, что банк установил минимальный размер внепланового платежа или вынес мораторий на частичное возмещение долга в течение первых месяцев, это может стать основанием для обращения в суд с просьбой принудить банк пересмотреть условия соглашения.

При досрочном частичном погашении ипотеки клиент может выбрать как распорядиться полученной выгодой. Способов может быть два:

  1. В первом случае уменьшается размер платежа. Проще говоря, происходит полный перерасчет всех последующих выплат и клиенту выдается обновленный график, где ежемесячный платеж уменьшен. Срок кредитования при этом остается неизменным.
  2. Во втором варианте уменьшается именно период, на который выдана ссуда. Перерасчет производится таким образом, что сумма помесячного платежа останется такой же, а вот рассчитаться по обязательствам можно будет на несколько месяцев раньше.

Вариант выгоды, которую дает досрочное погашение (частичное) ипотеки, некоторые банки изначально прописывают в договоре. И потом изменить ее будет нельзя. Однако существуют финансовые учреждения, в которых выбрать одно из преимуществ можно каждый раз, в момент внесения незапланированной суммы по ипотечному займу.

к содержанию ↑

Ранняя выплата при аннуитетных платежах — выгодно или нет

При аннуитетном варианте возмещения займа график погашения долга составляется так, что в течение всего периода возврата клиент вносит равные, четко оговоренные платежи. Львиная доля суммы сначала уходит на уплату процентов, а тело долга меняется незначительно.

Если использовать калькулятор ипотеки с досрочным погашением, легко увидеть, что погашение такого займа является выгодным лишь в первые 5–6 лет. А в последней трети срока существенно сэкономить не получится.

Обратите внимание! Внесение незапланированной суммы не отменяет обязательного ежемесячного платежа.

Если вы планируете погасить лишь часть займа, лучше всего выбирать в качестве выгоды уменьшение периода кредитования. Тогда вы заплатите намного меньше процентов и сумеете сэкономить. В этом можно без труда убедиться, используя калькулятор ипотеки. Досрочное погашение ипотечной ссуды можно делать так часто, как вам позволяют ваши доходы. Так что начинать стоит пораньше.

к содержанию ↑

Дифференцированный способ оплаты: стоит ли гасить ссуду пораньше

Это еще более прибыльный вариант для досрочного погашения ипотеки. Калькулятор вам поможет и в этом случае. При дифференцированной оплате большая часть суммы направляется именно на возмещение тела долга, а проценты на оставшуюся часть займа автоматически пересчитываются каждый раз после внесения денежных средств. Чем чаще вы станете вносить внеплановые суммы, тем меньше дополнительных средств придется уплатить.

Преимуществом досрочного погашения при дифференцированных платежах можно назвать тот факт, что вам не обязательно ежемесячно ходить в банк для того, чтобы узнать новый размер платежа. Однако сверяться иногда стоит. Ведь если вы будете вносить внеплановые суммы часто и в большом объеме, есть риск незаметно для себя переплатить банку лишние деньги.

к содержанию ↑

Досрочное возмещение ипотеки средствами материнского капитала

Практически во всех финансовых учреждениях предусмотрена возможность перечислить материнский капитал на погашение ипотеки. Условия подобного рода могут быть прописаны в соглашении изначально или определяться приложением к уже действующему ипотечному договору.

Обратите внимание! При помощи материнского капитала можно возместить только тело долга. Направить средства на уплату штрафов, пени или процентов невозможно.

Погашение ипотеки материнским капиталом происходит только в безналичной форме и при согласии Пенсионного фонда РФ. Чтобы воспользоваться такой возможностью необходимо направить в ПФ РФ заявление установленного образца с просьбой о распоряжении государственной помощью. Дополнительно понадобятся такие документы:

  • кредитное соглашение;
  • сертификат;
  • справка из финансового учреждения об остатке задолженности;
  • удостоверение личности (паспорт) заявителя;
  • документы отца и свидетельство о браке, если ипотека оформлена на него;
  • обязательство включить в перечень собственников ребенка, в том числе несовершеннолетнего, после снятия обременения;
  • если документы оформляет представитель, непременно понадобится нотариально заверенная доверенность.

В отдельных случаях могут требоваться и другие документы. Полный их список следует заранее узнать в Пенсионном фонде и банке.

Важно! Погашение материнским капиталом ипотеки осуществляется на любом этапе. Им можно оплатить первоначальный взнос, а можно погасить основную часть кредита по уже действующему договору.

к содержанию ↑

Субсидия на погашение жилищного займа

Частичное или полное заблаговременное погашение ипотечной ссуды можно осуществить и за счет участия в различных государственных программах. Конечно, такой вариант доступен далеко не всем. На сегодняшний день государственная субсидия на погашение жилищного кредита чаще всего выдается многодетным родителям или молодым семейным парам.

Безусловно, претендентов для участия в программе довольно много, поэтому чтобы воспользоваться государственной поддержкой вам придется доказать, что вы в ней нуждаетесь. Прежде всего необходимо стать на особый учет в органы муниципального управления и собрать полный пакет документов.

Кроме упомянутых выше групп населения, на господдержку и выделение субсидии могут рассчитывать:

  • неполные семьи;
  • лица, чье жилье признано аварийным или непригодным для проживания;
  • военнослужащие;
  • участники боевых действий;
  • молодые госслужащие, к примеру, учителя.

Практически во всех случаях для использования государственных дотаций необходимо документально подтверждать отсутствие жилья или его несоответствие социальным нормам.

к содержанию ↑

Возврат страховки при досрочном возврате ипотеки

В соответствии с законодательством России страхование жизни заемщика при оформлении ипотечной ссуды является актом добровольным. Однако многие кредитные организации буквально вынуждают потребителей воспользоваться такой услугой. Отказ грозит увеличением процента ставки или другими неофициальными санкциями.

Мало кто знает, но при раннем погашении долга страховку можно частично вернуть. Для этого достаточно соблюсти 3 условия:

  • выплатить кредит полностью;
  • убедиться, что страховой случай не наступил;
  • собрать чеки, доказывающие, что был оплачен больший срок страховки, нежели прошло времени фактически.

Чтобы возместить часть страховой суммы при досрочной выплате ипотечного займа необходимо подготовить:

  • паспорт заемщика;
  • ипотечный договор;
  • страховое соглашение;
  • справку из кредитной организации о том, что долг погашен;
  • квитанции и чеки, подтверждающие уплату взносов по страхованию;
  • заявление-претензию о возмещении излишне уплаченных средств.

Все это в течение месяца со дня закрытия ипотеки необходимо отнести в офис страховой организации. Страховщики не слишком любят расставаться с деньгами, поэтому может случиться так, что вам откажут. Тогда стоит произвести некоторые подсчеты и убедиться, что сумма возмещенных страховых взносов действительно стоит того, чтобы за нее бороться. Если ответ окажется положительным, смело отправляйтесь в суд. Согласно статистике 85% решений по таким спорам выносятся в пользу клиента.

Существует и еще один способ. Правда, о нем стоит думать еще на стадии подписания договора ипотеки. Некоторые банки позволяют своим клиентам оплачивать страховку не сразу за весь период, а продлять договор ежегодно. Если вы погасили кредит досрочно, то и страховой полис можно просто не платить. Через некоторое время он будет разорван автоматически. Единственное, что вы потеряете — это сумму неиспользованной страховки за несколько месяцев текущего года, а это не так уж и много.

к содержанию ↑

Советы и «подводные камни» раннего возмещения ипотеки

Парадокс, но досрочное погашение ипотеки способно существенно подпортить вашу кредитную историю. Казалось бы, банк должен быть доволен, что вы возвратили деньги раньше срока и полностью исключили риск того, что вам нечем будет рассчитаться по обязательствам. Но есть и обратная сторона медали.

Финансовая организация рассчитывала на определенную прибыль, которую ей принесет клиент в процессе пользования денежными средствами. А клиент его этой прибыли лишает. Поэтому преждевременное погашение долга непременно будет записано в вашей кредитной истории как отрицательная черта. В дальнейшем это может создать проблемы с получением следующего займа.

Поскольку ранний разрыв договора банку невыгоден, кредитная организация может выискивать надуманные предлоги для того, чтобы не допустить преждевременного погашения. Так что необходимо очень внимательно изучать договор еще до подписания. Особенно те места, что прописаны мелко. Ведь каждый день оттяжки рассмотрения заявления «выливается» в переплату процентов.

Подытоживая все вышесказанное можно отметить, что прежде, чем досрочно закрыть ипотеку, стоит все хорошенько взвесить. Если делать это на поздних сроках, то велика вероятность того, что экономия будет не такой уж и большой, а последствия могут оказаться неприятными. Возможно, в этом случае действительно стоит просчитать вариант с параллельным открытием депозитного вклада. Тогда и кредитная история будет в порядке и переплата в процентах останется минимальной.

Частичное и полное досрочное погашение ипотеки (видео)

Мы сделали подборку видео как выгодно выплатить ипотечный кредит за квартиру.

Что выгоднее: гасить ипотеку досрочно или инвестировать

Если у ипотечного заемщика появляется некоторая сумма свободных средств, возникает сложный вопрос – что правильнее делать: погашать долг за квартиру или распорядиться деньгами по-другому. «Расцветай.онлайн» спросил совета у экспертов.

РБК Новосибирск

В России в целом очевиден тренд на стремление заемщиков гасить ипотеку досрочно. В 2020 году средний срок ипотечных займов составил около 18 лет. По факту закрывают кредиты за меньший срок — в среднем за 10 лет. Это может быть связано как с неуверенностью заемщика в стабильности своего финансового состояния, так и с невозможностью подтвердить перед банком «серую» часть своего дохода, что не позволяет взять кредит на меньший срок.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

По закону, не может быть никаких препятствий преждевременному возврату ипотечного займа. Согласно нормам № 284-ФЗ, заемщик может вернуть средства раньше установленного срока и в этом его права нельзя ограничивать.

В банке «Открытие» констатировали, что досрочно гасить ипотеку выгоднее в начала срока выплат, тем самым заемщик может сэкономить на процентах, начисляемых за использование кредита. В качестве источников для досрочного погашения используют суммы вычета по НДФЛ, годовые премии или вносят небольшую сумму на счет каждый месяц, раз в квартал оформляя на сумму этих платежей досрочное погашение.

«Если срок окончания кредита уже составляет менее трети от общего срока кредитования, то особой выгоды в досрочном гашении нет, так как основной размер переплаты по кредиту (проценты) уже погашен, а вы уже гасите само «тело» кредита», — отметил аналитик банка.

Резюме. Основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первую половину срока, поэтому более активное гашение кредита внушительно экономит ваши средства.

Инвестиции взамен досрочного погашения

Некоторые заемщики рассматривают вторую альтернативу — вместо досрочного погашения ипотечного займа складывать деньги на депозит или инвестировать их в другие финансовые инструменты. Цель такой стратегии — увеличить сумму средств, создать большую «финансовую подушку».

Создание счета с накоплениями на «черный день» всегда является разумной стратегией — в случае временных финансовых затруднений в семье, скажем, если один из созаемщиков увольняется с работы и какое-то время будет искать новую, ипотечные платежи можно гасить с резервного счета, не нанося ущерба бюджету семьи. Такой стратегии формирования финансовых запасов «на черный день» придерживается, по опросу Райффайзенбанка, около трети заемщиков.

Аналитик банка «Открытие» уверен, что схему «инвестировать, а не гасить досрочно» следует рассмотреть только, когда доходность выше ставки кредита на 4-5%. На текущий момент размещение средств на депозитах такой перспективы не дает: ставки по банковскому вкладу сейчас находятся на исторически одном из самых низких уровней.

Доходность от банковских вкладов сейчас ниже, чем ипотечные ставки. Даже если взять льготную ставку ипотечного кредитования под 6,5%, то она окажется всего на 0,4 процентных пункта ниже, чем максимально возможный доход по вкладам (данные сервиса banki.ru, февраль 2021 года). При этом такой доход возможен при размещении крупных сумм на длительный срок.

«По прогнозам аналитиков вскоре ключевая ставка ЦБ РФ снова начнет расти, а вслед за ней будет и повышение ставок по вкладам», — отметила пресс-секретарь банка «Открытие» Лариса Кузнецова.

Если на руках у заемщика оказывается крупная сумма, актуальным остается совет «не складывать все яйца в одну корзину» и диверсифицировать сбережения: часть хранить в банковском вкладе, другую часть — в валюте, третью — вложить в инвестпродукты, но это потребует повышенной финансовой грамотности инвестора. «Акции более доходны, чем облигации, но менее стабильны, — говорит Кузнецова. — За год рынок может либо вырасти, либо упасть, а ценные бумаги некоторых компаний могут подешеветь почти на 100%». Облигации ОФЗ, регионов и муниципалитетов, бумаги крупнейших компаний считаются более надежными. Доходность по ним — около 7 — 8%.

Резюме. Доходность большинства стабильных и низкорисковых финансовых инструментов ниже или примерно равна ставке по ипотечному кредиту. В результате стратегия накопления средств в ущерб планам досрочного погашения кредита не компенсирует заемщику потерь от выплаты процентов по ипотеке и страховки. При этом накопить определенную сумму в качестве «финансовой подушки безопасности» — разумная стратегия при высокой турбулентности экономики.

Как быстро выплатить ипотеку. Как правильно досрочно погасить кредит

Если вы решили купить квартиру в Москве или Подмосковье в ипотеку, то стоит рассмотреть разные варианты снижения долгового бремени. Досрочное погашение ипотеки имеет несомненные преимущества, ведь чем меньше срок, тем меньше процентов по кредиту вы заплатите. Но тут есть масса подводных камней, ведь банкам не выгодно, если клиенты будут отдавать займы раньше и выплачивать меньшие суммы, составляющие доход банка. Давайте рассмотрим, как избежать наиболее проблематичных ситуаций.

  1. Перед заключением договора с кредитной организацией следует убедиться в том, что по документу предусмотрена возможность погашения долга ранее срока. Далеко не все банки дают эту возможность и многие прописывают обязательную уплату штрафа в таком случае. Купить квартиру в Москве, Подмосковье в ипотеку очень просто, но стоит обращать внимание на условия, так как разные компании предлагают разные программы.
  2. Далее следует обратить внимание на то, что срок выплаты ипотечного кредита можно сокращать по-разному. Один из вариантов – увеличение ежемесячной суммы выплаты. Зачастую даже небольшое, до 15%, увеличение выплат, позволяет сэкономить немалые суммы и завершить платежи ранее. Другой вариант – уменьшение основной суммы долга. Это возможно, если вы сразу получили деньги, например, от продажи машины или квартиры. Это также повлияет на срок ипотеки и общую ее стоимости.
  3. При урегулировании ситуации с банком следует обратить внимание на полноту документального оформления. После пересмотра суммы, вам должны выдать новый график выплат.
  4. Если банк предлагает на выбор уменьшение сроков или суммы выплат, лучше выбирать размер выплат, экономить деньги и снова уменьшить общий основной долг. В результате это оказывается выгоднее и эффективнее.
  5. При уменьшении основного долга есть еще одно несомненное преимущество – одновременно становится меньше сумма ежегодного страхового взноса.
  6. Существует масса возможных вариантов уменьшить ипотечное бремя или сократить срок его выплаты. Если вы не планируете делать меньше основную сумму долга, то лучше уменьшить срок, на этом также можно сэкономить.
  7. Еще один вариант – делать один дополнительный платеж каждый год. В итоге этом может существенно сократить сумму долга.
  8. Если у вас несколько кредитов, то начинайте погашение с самого дорогого, то есть, того, где проценты максимальны. Таким образом, вы сможете избавиться от многих проблем.
  9. Стандартно, большая часть суммы первоначальных платежей представляет собой проценты, поэтому, чем раньше вы начнете уменьшать сам долг, тем, соответственно, меньше процентов по нему вам придется платить.

Я получил большую сумму денег. Должен ли я инвестировать его или выплатить ипотечный кредит?

Вы получили крупную единовременную денежную сумму и хотите ее использовать. Должны ли вы выплатить ипотечный кредит или вложить эти деньги? На этот вопрос нет однозначного ответа, поскольку он зависит от ряда ключевых факторов, а именно от аспектов или критериев вашей ипотеки и инвестиций. Проиллюстрировав эти факторы, вы будете лучше вооружены, чтобы сделать этот выбор.

Вопрос сводится к следующему: что из этого — инвестиция или погашение ипотеки — использует больше денег, которые вы получили?

Ключевые выводы

  • Если вы получили непредвиденный доход и имеете ипотечный кредит, у вас может возникнуть соблазн использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки и жить без долгов.
  • Хотя это может показаться разумной стратегией, она также может быть довольно консервативной, поскольку проценты по ипотечным кредитам могут не облагаться налогом, а процентные ставки по ипотечным кредитам, как правило, относительно низки.
  • Использование этих денег для инвестирования в рынок может принести более высокую прибыль, чем процентная ставка, выплачиваемая каждый год по жилищному кредиту, но рынки также сопряжены с риском потерь или низкой доходности.

Выплата ипотеки

Выплата по ипотеке состоит из двух частей: погашения основной суммы и процентных расходов, которые взимаются финансовым учреждением, имеющим вашу ипотеку.Выплата основной суммы идет на выплату первоначальной покупной цены дома, а проценты — это расходы, взимаемые за заимствование денег с течением времени.

Предположим, вы получили единовременный платеж в размере 50 000 долларов, и у вас осталось 10 лет по ипотеке. Если бы вы заплатили за это сегодня, это стоило бы вам 50 000 долларов в качестве основной суммы. Если бы вы продолжали вносить ежемесячные платежи до окончания срока ипотеки, вы бы в конечном итоге заплатили дополнительно 15000 долларов в виде процентных платежей (сумма процентов, которую вы платите, зависит от ставки по ипотеке).Использование этих 50 000 долларов для выплаты сегодня дает экономию в размере 15 000 долларов на будущих процентных расходах.

Что вам нужно учитывать, так это процентную ставку по ипотеке. Если это ссуда с фиксированной процентной ставкой, будет ли эта ставка выше, чем вы можете себе позволить? Могли бы вы получить выгоду от уменьшения суммы задолженности при таких высоких процентах? Если ипотека является регулируемой, как вы думаете, вырастут ли процентные ставки в будущем, что приведет к удорожанию ваших ежемесячных расходов?

Помните, что проценты по ипотеке могут вычитаться из налогооблагаемой базы, поэтому, если вы платите 5% по ипотеке, ваш чистый процентный платеж может быть ближе к 3.75%, если вы входите в группу 25% подоходного налога.

Инвестиции в рынок

Другая сторона вопроса — инвестиционное решение. При оценке инвестиций необходимо учитывать несколько факторов. Во-первых, это ожидаемая доходность — так ли она привлекательна, с высокими ожиданиями роста, или она относится к категории более консервативных паевых инвестиционных фондов или облигаций? Чем привлекательнее вложение, тем больше вероятность, что вы вложите деньги.

Если, например, ожидается, что инвестиции будут приносить 10% годовых в течение следующих 10 лет — такой же срок, как и ваша ипотека, — 50 000 долларов превратятся в почти 130 000 долларов.В этом случае вы захотите вложить деньги в инвестиции и регулярно вносить платежи по ипотеке, поскольку 15 000 долларов, которые вы заплатите в виде процентных платежей, все равно оставят вам 115 000 долларов прибыли.

Однако в наши дни достичь 10% -ной отдачи не так-то просто. При 5% ваши вложения в 50 000 долларов к концу 10 лет превратятся в чуть более 81 000 долларов. Чем выше доходность инвестиций, тем больше у вас шансов инвестировать, чем платить по ипотеке, но учтите, что такая прибыль никогда не гарантирована.

В конечном итоге, если вы считаете, что вложения дадут вам чистую прибыль после уплаты налогов, превышающую ваши чистые процентные расходы по ипотеке, было бы разумнее инвестировать.

Допуск к риску

Для принятия решения критически важно знать свою терпимость к риску — чем больше вы рискуете, тем выше ожидаемая доходность. Фондовый рынок действительно приносит впечатляющую прибыль, но он также может иметь разрушительные последствия, как это было для многих инвесторов в 2000 году, когда лопнул пузырь доткомов.Если вы не можете справиться с риском потери большого процента своего портфеля, при этом все еще не выплачивая ипотечный кредит, для вас может быть безопаснее просто выплатить ипотечный кредит и сэкономить 15 000 долларов.

Что говорят эксперты:

Советник Insight

Марк Стразерс, CFA, CFP®
Sona Financial, LLC, Minneapolis, MN

Многое зависит от характера ипотеки и других ваших активов. Если это дорогой долг (то есть с высокой процентной ставкой) и у вас уже есть ликвидные активы, например, чрезвычайный фонд, то погасите его.Если это дешевая задолженность (низкая процентная ставка), и у вас есть хорошая история, чтобы оставаться в рамках бюджета, тогда сохранение ипотеки и инвестирования может быть вариантом.

Инстинкт некоторых людей состоит в том, чтобы просто списать все долги со своей тарелки, но вы должны быть уверены, что у вас всегда есть готовые средства, чтобы пережить финансовый шторм. Таким образом, лучший курс обычно находится где-то посередине: если вам нужна некоторая ликвидность, выплатите большую часть долга, а оставшуюся оставьте на случай непредвиденных обстоятельств и инвестиций.Просто убедитесь, что вы честно оцениваете, на что вы потратите и каковы ваши риски.

Подумайте дважды, прежде чем досрочно выплатить ипотеку

В следующей статье профессор финансов Wharton Майкл Р. Робертс объясняет, почему некоторым домовладельцам следует подумать о том, чтобы инвестировать любые дополнительные деньги, которые у них есть, а не использовать их для дополнительных выплат по ипотеке.

Нет недостатка в статьях и видео, в которых обсуждаются плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки.Некоторые совершенно уверены в том, что скорейшая выплата ипотеки — однозначно хорошо. Хотя отказ от долгов дает психологическую пользу, финансовые преимущества менее очевидны. Здесь я привожу данные, свидетельствующие о том, что многим домовладельцам может быть лучше инвестировать дополнительные деньги, а не использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки.

Чтобы сделать вещи конкретными, рассмотрим гипотетическую домовладельцу Лену с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой в ​​размере 3,0% в размере 500 000 долларов. Ежемесячный платеж по ипотеке составляет около 2108 долларов.На Рисунке 1 показана экономия процентов и сокращение времени на выплату ипотеки, которые происходят, когда Лена выплачивает больше, чем требуемый ей ежемесячный платеж.

Рисунок 1: Приведенная стоимость сбережений по процентам и количество лет для погашения ипотеки

На рисунке показано, что чем больше Лена платит каждый месяц, тем быстрее она выплачивает ипотечный кредит (более короткие столбцы) и тем больше сбережений по процентам (большие числа в верхней части столбцов). Например, ежемесячная выплата на 10% больше позволяет Лене выплатить ипотечный кредит за 26 лет и сэкономить 22 590 долларов на выплате процентов.[1]

Альтернативные издержки и налоги

Досрочная выплата ипотеки сопряжена с расходами; а именно, дополнительные деньги, использованные для выплаты ипотеки, не могут быть использованы для других целей. Грубо говоря, если бы Лена могла найти инвестицию с доходностью выше, чем ставка, которую она платит по ипотеке, то она могла бы вложить любые дополнительные деньги, использовать прибыль от своих инвестиций для погашения ипотеки и при этом иметь деньги. осталось.

«В общих чертах» оговорка относится к налоговым соображениям.Инвестиционные доходы подлежат налогообложению и, в зависимости от характера доходов (например, доход по сравнению с приростом капитала), облагаются налогом по разным ставкам. Однако еще одна плата за досрочное погашение ипотеки — это более высокие налоги. Проценты по ипотеке не облагаются налогом. Например, процентные расходы Лены за первый год составляют 14 857 долларов. При ставке личного налога в размере 24% это означает экономию на налогах в размере 3 566 долларов США всего за первый год действия ипотеки. По сути, правительство платит домовладельцам, чтобы они взяли долги. Досрочная выплата ипотеки снижает процентные расходы и соответствующий налоговый щит.

Варианты инвестиций

Поскольку Лена должна выплатить ипотечный кредит или столкнуться с серьезными финансовыми последствиями, безрисковое вложение на аналогичный срок является естественной альтернативой вложению. По состоянию на середину февраля 2021 года процентные ставки по долгосрочным надежным инвестициям значительно ниже 3% стоимости ипотеки Лены. Например, доходность 30-летних казначейских облигаций США составляет 2,2%, а доходность долгосрочных муниципальных облигаций с рейтингом AAA — 1,3%. Таким образом, любые альтернативные инвестиции, которые стоит рассмотреть, сопряжены с определенным риском.Возникает вопрос: насколько велик риск?

«В то время как уход от долгов дает психологические преимущества, финансовые преимущества менее очевидны».

Мы можем ответить на этот вопрос, представив, что у Лены есть дополнительные 210 долларов дохода в месяц, и она решает, что делать с этими деньгами. Один из вариантов — инвестировать деньги в рискованный актив, например, в биржевой фонд (ETF), имитирующий индекс Standard and Poor’s (S&P) 500, каждый месяц в течение 30-летнего срока действия ипотеки. Конечно, есть много других вариантов инвестирования, но индекс фондового рынка является показательным.Другой вариант — использовать деньги для внесения чуть более крупных выплат по ипотеке. Поскольку 210 долларов составляют примерно 10% ее выплаты по ипотеке, рисунок 1 выше показывает, что вторая стратегия сократит ее 30-летнюю ипотеку примерно на четыре года и с этого момента высвободит весь ее доход для сбережений. Досрочная выплата ипотеки переводит сбережения в будущее.

Какой вариант лучше? Иными словами, какой вариант позволит Лене через 30 лет сэкономить больше? Мы не можем знать наверняка, не зная о будущих показателях фондового рынка.Однако мы можем использовать прошлое в качестве ориентира. На рисунке 2 ниже представлены четыре панели, от A до D, иллюстрирующие результаты деятельности Лены и ее подверженность рискам при инвестировании в фондовый рынок относительно досрочного погашения ипотеки. [2] Чтобы оценить ее инвестиционные результаты, мы можем взять каждые 30 лет реализованной ежемесячной доходности фондового рынка за последние 100 лет и применить их к ежемесячным сбережениям Лены. Этот процесс генерирует распределение результатов сбережений для Лены через 30 лет, с которыми мы можем сравнить результаты стратегии сбережений в результате досрочной выплаты ипотеки.

Проблема с этим упражнением заключается в том, что оно основано на прошлых доходах. При близких к нулю процентных ставках необходим значительный экономический рост для получения рыночной доходности, близкой к той, что была за последние 100 лет — примерно 11% годовых. Чтобы изучить последствия различных будущих инвестиционных показателей, давайте повторим описанный выше процесс, уменьшив среднюю доходность исторической доходности акций при сохранении того же риска (т. Е. Волатильности).

Панель A показывает, что по мере увеличения отдачи от сбережений Лены, т.е.Т. е. движемся слева направо по горизонтальной оси, ценность вложения денег относительно досрочного погашения ипотеки возрастает. При возврате сбережений в размере 3%, то есть стоимости ее ипотеки, Лене было бы безразлично между накоплением дополнительных денег и досрочным погашением ипотеки, потому что оба варианта приводят к одинаковым средним сбережениям через 30 лет. Нормы сбережений выше (ниже) 3% приводят к более высоким (меньшим) сбережениям Лены, если она вкладывает свои деньги, а не досрочно выплачивает ипотечный кредит.Например, средняя доходность сбережений 5,5%, что вдвое меньше исторической доходности, приводит к дополнительным сбережениям после уплаты налогов в размере 57000 долларов, если Лена инвестирует 210 долларов в месяц вместо того, чтобы использовать их для более быстрой выплаты ипотеки.

Рисунок 2: Эффективность и риск инвестирования в сравнении с ранней выплатой ипотеки

Панель B иллюстрирует относительный риск инвестиционной стратегии. Когда доходность сбережений составляет 3%, как и стоимость ипотеки, выбор между вложением денег и выплатой ипотеки сводится к подбрасыванию монеты; вероятность того, что любой из вариантов приведет к лучшему результату, составляет 50 на 50.Однако, если будущая средняя рыночная доходность, например, составляет 5,5%, вероятность того, что вложение дополнительных денег приведет к меньшим сбережениям, чем досрочная выплата ипотеки, составляет всего 26%. При средней доходности выше 6,5% вероятность того, что вложение дополнительных денег — плохой выбор, равна нулю. Другими словами, не было 30-летнего исторического периода, в котором средняя доходность фондового рынка была бы ниже 3%, даже когда средняя доходность за 100-летний период составляла всего 6,5%.

Так же важно, как понимание вероятности неудачной стратегии, панель C показывает, сколько денег может быть потеряно, когда это произойдет.Когда инвестиционная стратегия работает плохо по сравнению с досрочным погашением ипотеки, Лена может рассчитывать, что через 30 лет на ее сберегательном счете останется на 7000 долларов меньше, если средняя доходность ее сбережений составит 5,5%. Ее общие ожидаемые сбережения по истечении 30 лет составляют 318 000 долларов, что означает, что потери составляют чуть более 2% от ее общих сбережений. Если средняя рыночная доходность в будущем составит всего 1% годовых, Лена может ожидать потерять 27 000 долларов, или 8,5% своих сбережений, по сравнению с тем, что она получила бы, если бы досрочно выплатила ипотечный кредит.

Напротив, панель D показывает, что, если инвестирование превосходит выплату по ипотеке раньше, Лена может ожидать, что на ее сберегательном счете будет на 70 000 долларов больше через 30 лет, когда средняя доходность составит 5,5%. Панели C и D иллюстрируют интересную асимметрию; убытки, когда инвестиционная стратегия не работает, невелики по сравнению с прибылью, когда она работает.

Дополнительные соображения

Другие соображения указывают на преимущества вложения дополнительных денег по сравнению с досрочным погашением ипотеки.Связать сбережения с неликвидным активом, таким как дом, проблематично, когда вам нужны деньги. Для домовладельцев с более высокими ставками подоходного налога экономия налогов от ипотеки еще больше, если основная сумма ипотеки не превышает федерального лимита в 750 000 долларов или 1 миллион долларов для ипотечных кредитов, выданных до 2017 года. Существуют также альтернативные инвестиции (например, фиксированные доход), доступный инвесторам, которые менее рискованны, чем фондовый рынок, но все же предлагают потенциально более высокую среднюю доходность, чем стоимость ипотеки.Есть даже некоторые психологические аргументы в пользу сохранения ипотеки.

С учетом всего сказанного, возможно, в будущем доходность фондового рынка будет значительно ниже 5,5%, что, хотя и удобно, было выбрано в первую очередь для обоснования обсуждения. Япония на протяжении последних 30 лет является хорошим примером стабильно низкой — примерно 1% годовых — доходности акций. Возможно, Конгресс отменит налоговую вычету процентов по ипотеке или повысит налог на прирост капитала. Все возможно, поэтому перенаправлять деньги из ипотеки в рискованные инвестиции — это… рискованно.Кроме того, если ваш инвестиционный горизонт значительно короче 30 лет, например 10 лет, профиль риска может сильно отличаться от обсуждаемого здесь. Родственные, пожилые домовладельцы, приближающиеся или выходящие на пенсию, могут иметь меньший аппетит к риску.

В конечном счете, досрочное погашение ипотеки не обязательно является разумным с финансовой точки зрения решением для всех; принятие обоснованного решения.

Майкл Р. Робертс — профессор финансов Уильяма Х. Лоуренса в Уортонской школе Пенсильванского университета.

***

[1] Экономия на процентах измеряется в приведенной стоимости, потому что доллар, полученный сегодня, стоит больше, чем доллар, полученный через 30 лет с сегодняшнего дня. Деньги, полученные сегодня, можно инвестировать сегодня; деньги полученные позже не могут.

[2] Я предполагаю, что Лена ежемесячно инвестирует сумму, равную 10% от своей ежемесячной ипотечной ссуды, 2108 долларов, в общий индекс фондового рынка США, ее доход облагается налогом по ставке 24%, и она сталкивается с налогом на прирост капитала в размере 20% от любой инвестиционный доход в конце 30-летнего периода.

Как получить прибыль от инфляции

Как 15-летний инвестор в недвижимость, автор, писатель Rich Dad Advisors и давний ведущий подкаста об инвестировании в недвижимость, я обнаружил, что домовладельцы и инвесторы все еще отстаивают в значительной степени устаревший идеал «окупаемой» собственности. Инфляция — лишь одна из многих причин рассмотреть возможность сохранения ипотеки.

Что такое инфляция?

Инфляция — это скорость роста цен. Это приводит к снижению покупательной способности вашего доллара, которая со временем «размывается».Вот почему ваш буррито Chipotle за 8 долларов скоро будет стоить 9 долларов. Вот почему в 1913 году пачка жевательной резинки Ригли, стоившая вам 4 цента, сегодня будет стоить один доллар.

Почему вы должны думать об инфляции

Вы не думаете об инфляции так много, как следовало бы, потому что вы никогда не видели «счет за инфляцию» вместе со счетом за электричество, счет за Интернет, счет по кредитной карте или счет Netflix. Инфляция коварна — невидимый налог, тайный вор.

Из-за неизбежного обесценивания доллара вы не будете держать миллион долларов в банке в течение трех десятилетий.Через 30 лет уровень инфляции в 4% сократит ваш миллион долларов до 308000 долларов покупательной способности.

От древних римлян, грубо обрезавших край денариев, до количественного смягчения Федеральной резервной системы США в 2000-х годах, правительства и центральные банки подпитывают свой инфляционный мандат.

Насколько выгодна инфляция держателям ипотечных кредитов?

Через 30 лет уровень инфляции в 4% сократит вашу ипотеку в миллион долларов до всего лишь 308 000 долларов долгового бремени с поправкой на инфляцию.

Инвесторы в недвижимость имеют возможность брать займы под долгосрочные ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой, привязанные к доходной собственности — в любом масштабе. Когда вы заимствуете таким образом, ваша ежемесячная основная сумма и процентные платежи полностью передаются арендаторам. Зачем спешить с выплатой кредита, если и арендаторы, и инфляция разрушают ваш долг за вас?

Когда вы являетесь бенефициаром этой ситуации, вы должны спросить, почему вы должны вносить дополнительные основные платежи по ипотеке. Когда вы это сделаете, вот что вы скажете: «Привет, мистер Лорд.Банкир, вот вам еще 100 долларов! Не плати мне за это проценты. Если он мне понадобится, я заплачу вам гонорар и докажу вам, что снова отвечаю требованиям ».

Вместо того, чтобы использовать дополнительные 100 долларов для выплаты ипотечного кредита, что, если бы вы использовали их для инвестирования в недвижимость? Если вы считаете, что недвижимость создает богатство, вы хотите контролировать больше собственности, а не меньше. Вы не можете сократить свой путь к богатству.

Возьмите ссуду в миллион долларов и учесть, скажем, 10% инфляцию за пару лет, и в конечном итоге вам придется выплатить ее только в номинальном (только номинальном) выражении.Ваш кредитор не требует от вас погашения в долларах с поправкой на инфляцию. Таким образом, получается всего 900 000 долларов, которые вам нужно вернуть в реальном выражении.

Со временем рост предложения валюты означает рост заработной платы, рост потребительских цен и повышение арендной платы за вашу недвижимость. Вот почему вернуть долг становится все проще. Получение прибыли от инфляции — ваш самый тихий центр богатства как инвестора в недвижимость. Это «дружелюбный фантом».

Если у вас есть, например, амортизируемый ипотечный платеж в размере 1250 долларов с фиксированной ставкой на недвижимость, которую вы сдаете в аренду другим лицам, эта сумма не будет расти вместе с инфляцией.Но ваш доход от аренды будет. Это также со временем увеличивает ваш денежный поток. Отсутствие ссуды означает отсутствие выгод от инфляции.

Инфляция передает богатство от кредиторов к заемщикам. Кредиторам выплачиваются разводненные доллары. (Инфляция также перераспределяет богатство от старых к молодым, потому что у пожилых людей больше активов, а у молодых — больше долгов.) Инвесторы в недвижимость находятся в оптимальном положении, чтобы воспользоваться этим. Рост глобализации и технологий может замедлить рост инфляции, но я не верю, что он может повернуть вспять.Чтобы создать богатство, вам нужно думать и действовать иначе, чем толпа.

Важно отметить, что каждый источник долга надежно привязан к приносящему доход активу — собственности, стоимость которой превышает сумму этого долга. Если стоимость ваших активов временно упадет, как это было у многих в 2007-2010 годах, вы действительно будете обеспокоены тем, что они по-прежнему приносят доход? Риск все еще существует. Вы должны тщательно выбирать этот актив, приносящий денежные потоки, в районе метро, ​​который прогнозирует рост числа рабочих мест и населения, чтобы у вас было разумное ожидание, что недвижимость останется занятой арендатором, платящим за аренду.

Почему долг получает дурную славу?

Долг вызывает негативные чувства, потому что ваш первый опыт работы с долгом, вероятно, был связан с чем-то, что не приносило дохода. Вы работали сверхурочно в выходные, чтобы произвести оплату за Honda. Вы пошли на жертвы, чтобы оплатить расходы по кредитной карте за обед в стейк-хаусе Morton’s, который вы потратили шесть месяцев назад. Вы заплатили за свою машину — ваша машина никогда не платила вам.

Но если вы используете умный долг, связанный с доходным домом на одну семью или домом из восьми домов, теперь вы находитесь на вершине долга, а не в ловушке под ним.

Каковы ваши итоги?

Вы одалживаете — массово

Если у вас есть значительный капитал только в нескольких объектах, сделайте переводы капитала через рефинансирование с выплатой наличных и 1031 обмен с отсроченным налогом. Это создает меньшие позиции капитала в большем количестве объектов недвижимости. Во-первых, это означает, что у вас будет более разумный долг. Во-вторых, поймите, что ваш капитал не теряется — он передается только для увеличения кредитного плеча. В-третьих, вы можете лучше диверсифицироваться по разным регионам, хеджируя рыночный риск.В-четвертых, с более высокими прогнозируемыми денежными потоками вы сделали шаги в сторону от долговой свободы и к финансовой свободе. Наконец, вы спокойно получаете прибыль от инфляции.

Ваша валюта будет продолжать терять ценность. Вместо того, чтобы вызывать разочарование, теперь вы знаете, как сделать инфляцию прибыльной. Фактически, я болею за инфляцию. У некоторых людей столько безнадежных долгов, что они не могут спать. Если бы у меня не было достаточно умных долгов на , я бы не мог спать. Неудивительно, почему «долг» — мое любимое четырехбуквенное слово.

Стоит ли выплачивать ипотеку за арендуемую недвижимость раньше срока?

Одна из важнейших стратегий покупки и владения арендуемой недвижимостью — использование кредитного плеча . В идеальном случае вы приобретете недвижимость в основном на заемные деньги. Тогда доход от аренды недвижимости будет не только для выплаты ипотечного кредита, но и для получения небольшой прибыли. Через много лет эта прибыль будет расти, а ваша ипотека сократится. В конце концов у вас будет собственность, которая будет представлять собой виртуальный банкомат.

Но могут быть моменты, когда вы решите, стоит ли когда-либо раньше выплачивать ипотеку за арендуемую недвижимость. Это непростое решение, и вот некоторые соображения.

Совет: Не упускайте возможности инвестировать более эффективно. Fundrise позволит вам получить кусок пирога с недвижимостью, инвестируя в REIT — инвестиционные фонды недвижимости

Почему вы ДОЛЖНЫ выплачивать ипотеку по своей арендуемой собственности досрочно

Бывают случаи, когда выплачивают ипотеку на арендуемую недвижимость раньше будет иметь смысл.Вот некоторые из этих ситуаций:

Когда у вас отрицательный денежный поток по собственности

Если ежемесячный платеж по ипотеке приводит к потере денег на имущество, вы фактически субсидируете проживание вашего арендатора. Но если вы можете превратить это в положительный денежный поток путем выплаты ипотеки, недвижимость мгновенно станет успешной инвестицией, и тем более по мере роста будущего денежного потока.

Когда вам нужен доход, превышающий списание налогов

Часто причиной владения арендуемой недвижимостью является списание налогов.Эти списания уменьшают ваши налоговые обязательства по другим источникам дохода.

Одна из причин, по которой арендуемая недвижимость может быть столь эффективной для списания налогов, заключается в том, что налогооблагаемый убыток от собственности обычно связан с амортизацией. Это означает, что у вас есть «бумажная потеря» собственности, а не фактическая потеря.

Например, предположим, что вы получаете безубыточный доход от собственности, исходя из фактического дохода от аренды и денежных расходов. Но из-за обесценения он приносит налоговые убытки в размере 5000 долларов за год.Несмотря на то, что это не настоящая потеря в долларовом выражении, ее можно использовать для уменьшения ваших налоговых обязательств по другим источникам дохода.

Но если вам нужна недвижимость с реальным доходом, может быть лучше, если вы выплатите ипотеку. Например, предположим, что у вас есть ипотечный кредит на арендуемую недвижимость в размере 100 000 долларов. Выплатив его, вы получите фактический денежный доход в размере 800 долларов в месяц. Это будет отличным поводом погасить ипотеку за сдаваемую в аренду недвижимость.

Связано: Инвестиции в коммерческую недвижимость с помощью RealtyMogul — это захватывающий способ приумножить ваши инвестиции способами, которые не всегда возможны с небольшой недвижимостью.

Когда вы хотите выйти на пенсию

Как правило, все виды долгов должны быть выплачены, как только вы выйдете на пенсию. Как и в случае с приведенным выше примером, выплачивая ипотеку за арендуемую недвижимость, вы максимизируете ежемесячный доход, который она приносит. Кроме того, если вы решите продать собственность в какой-то момент после выхода на пенсию, вы получите больше денег от продажи собственности, если она не имеет ипотечного кредита.

Когда доходность по оплаченному ипотечному кредиту выше, чем то, что еще вы можете инвестировать в

Вот здесь вам нужно вычислить некоторые цифры.Допустим, ипотека на арендуемую недвижимость имеет процентную ставку 6%. В течение последних нескольких лет вы также получали среднегодовую доходность в размере 4% от вашего инвестиционного портфеля.

Поскольку процентная ставка по ипотеке выше, чем доходность вашего портфеля, вы выйдете вперед, выплатив ипотеку. Вы можете обменивать деньги, вложенные в ваш портфель под 4% в год, на выплату 6% -ой ипотеки. Это будет означать возврат ваших денег на 2% выше, чем вы получаете в настоящее время.

Связанный вопрос: Следует инвестировать или погасить долг?

Эта стратегия может иметь смысл в сегодняшних условиях сверхнизких процентных ставок. По правде говоря, гораздо правильнее сравнивать доходность инвестиций с фиксированной процентной ставкой с процентной ставкой, которую вы платите по ипотеке. Это потому, что обе ставки верны.

Доходность портфеля акций может быть не совсем действительной, поскольку она колеблется с течением времени. Бывают годы, когда акции легко превосходят ставку, которую вы платите по ипотеке.Есть и другие, когда они будут серьезно отстать от него.

В этом отношении погашение ипотеки за арендуемую недвижимость может быть еще более выгодным долгосрочным вариантом. Это особенно верно, если вы считаете, что фондовый рынок движется вниз или входит в то, что может оказаться долгосрочным медвежьим рыночным трендом. Выплата 6% -ной ипотеки на арендуемую недвижимость может оказаться неожиданной удачей по сравнению с рынком, на котором вы можете потерять 25% или более своего портфеля акций в течение следующих трех или четырех лет.

Связано: 8 способов досрочно погасить ипотеку

Почему не следует выплачивать ипотеку досрочно

Точно так же, как бывают случаи, когда досрочная выплата ипотеки на арендуемую недвижимость имеет смысл, бывают и случаи и обстоятельства, при которых вы, вероятно, не захотите этого делать.

Примеры включают:

Когда вам нужно кредитное плечо для покупки большего количества арендуемой недвижимости

Самая основная проблема при досрочном погашении ипотеки на арендуемую недвижимость заключается в том, что для этого требуется капитал.На самом деле, для этого обычно требуется очень много. Как только вы выплатите ипотеку, вы потеряете доступ к этим деньгам. Он представляет собой капитал, который можно использовать для покупки другой сдаваемой в аренду собственности.

Если у вас есть одна арендуемая недвижимость, которая обеспечивает комфортную окупаемость инвестиций, вы можете приобрести другую арендуемую недвижимость в будущем. Досрочная выплата за текущую арендуемую недвижимость, безусловно, улучшит денежный поток по этой конкретной инвестиции. Однако это может лишить вас возможности приобрести аналогичные инвестиции в будущем.

Когда вам нужно списание налогов

Если вам действительно нужно списание налогов для уменьшения источников налогооблагаемого дохода, возможно, вы не захотите досрочно погашать ипотеку. Конечно, это обычно имеет смысл только в том случае, если потеря арендуемой собственности относится к тому типу бумажных потерь, который мы обсуждали ранее. Это тот вид, когда вы, по крайней мере, получаете безубыточность по собственности на кассовой основе, но амортизационные расходы создают налогооблагаемый убыток.

Если этот налоговый убыток важен для вашей ситуации с подоходным налогом, вы почти наверняка захотите оставить ипотеку непогашенной.

У вас положительный денежный поток, даже с ипотекой

Если у вас есть реальный положительный денежный поток по собственности даже с ипотекой — это означает, что доход от аренды более чем покрывает выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость, страхование, техническое обслуживание и другие расходы — вы, вероятно, не захотите, чтобы погасили ипотеку.

Подробнее: Правило 1%: как определить, является ли дом хорошей инвестицией в недвижимость

Основная идея заключается в том, что доход от аренды приносит вам ежемесячную прибыль и в то же время постепенно выплачивает вниз по ипотеке, пока она не будет выплачена полностью, когда ваш денежный поток действительно начнет расти.Это успешное вложение в недвижимость. Кроме того, его, вероятно, лучше всего оставить без внимания со стороны основных стратегий… вроде досрочного погашения ипотеки.

Вы можете получить более высокий доход на свой капитал, чем выплачиваете проценты по ипотеке.

Допустим, вы зарабатываете 7% от своего инвестиционного портфеля, а ставка по ипотеке на недвижимость составляет 6%. Выплатив досрочно ипотеку — предположительно, ликвидировав часть своего инвестиционного портфеля — вы фактически потеряете деньги на бирже.Это связано с тем, что доходность вашего инвестиционного портфеля выше, чем процентная ставка по ипотеке на арендуемую недвижимость.

Просто будьте осторожны, сравнивая «яблоки с яблоками» при этом. Это означает, что убедитесь, что доходность, которую вы получите от своего инвестиционного портфеля, представляет собой, по крайней мере, относительно стабильный доход. Это означает, прежде всего, ваш процентный доход или дивидендный доход. Поскольку более высокодоходные инвестиции, включая ценные бумаги, приносящие проценты и дивиденды, имеют тенденцию быть более рискованными при более высокой доходности, вам также необходимо учитывать текущий уровень портфельного риска.

Связано: Как перебалансировать свой портфель

Если вы задумываетесь о досрочном погашении ипотечного кредита на арендуемую недвижимость, у вас есть над чем подумать. Все будет зависеть от ваших личных обстоятельств. Вы должны принять во внимание ставку, которую вы платите по ипотеке. И, конечно же, задайте вопрос о альтернативных издержках: « W , что еще я мог бы сделать с деньгами? », кроме выплаты ипотеки.

Расплатиться по ипотеке или инвестировать в недвижимость?

Ключевые выводы:


Как финансово подкованный домовладелец, вы можете получать немного дополнительных денег каждый месяц.Решение о том, что делать с сэкономленными деньгами, полностью зависит от вас, но большинство домовладельцев оказывается в уникальном затруднительном положении: выплатят ипотеку или инвестируют .

Не существует универсального подхода к инвестированию в недвижимость, и решение о том, ускорить ли выплаты по ипотеке, полностью зависит от вас. Тем не менее, стоит рассмотреть преимущества обоих вариантов. Вы никогда не узнаете, какое решение будет для вас правильным, пока не проведете небольшое исследование.Продолжайте читать, чтобы узнать больше о преимуществах инвестирования или выплаты ипотеки.

Выплати ипотеку или инвестируй в недвижимость

Выплата ипотеки — трудный подвиг для многих домовладельцев, поэтому они часто ухватываются за эту возможность. Тем не менее, перенаправив деньги, необходимые для выплаты ипотеки, многие домовладельцы могут оказаться перед уникальной возможностью: инвестировать в недвижимость. Сейчас нет правильного или неправильного ответа, когда дело доходит до вопроса «должен ли я платить по ипотеке или инвестировать», но каждый вариант имеет уникальные преимущества, которые домовладельцы должны тщательно взвесить, прежде чем принять тот или иной путь.

Для начала рассмотрим очевидную причину выплаты ипотеки: душевное спокойствие. Многие домовладельцы получают удовлетворение от владения домом без выплат по ипотеке, и это справедливо. Возможность выплатить ипотечный кредит — это то, чем можно гордиться. Выплачивая ипотечный кредит, домовладельцы могут оказаться свободными от долгов и иметь большую долю в своих домах. Эти преимущества могут легко превратиться в другие льготы, такие как снижение стоимости жизни (с меньшими ежемесячными выплатами) и экономия на выплате процентов.Вы можете даже обнаружить, что выполнили некоторые из этих действий на пути к выплате ипотечного кредита; например, после того, как вы совершили определенную сумму платежей, вы можете обнаружить, что больше не отвечаете за частное ипотечное страхование.

Если выплата ипотеки дает столько преимуществ, почему не все это делают? Хотя существует множество льгот для выплаты ипотеки, есть также льготы для инвестирования в недвижимость. Важно смотреть на свое финансовое здоровье в целом, а не сосредотачиваться исключительно на выплатах по ипотеке.Инвесторы в недвижимость могут добиться успеха, выплачивая ипотечный кредит до определенного момента и делегируя средства на другие инвестиции (при этом, конечно, все еще производя выплаты по ипотеке). Это может открыть для домовладельцев множество возможностей за счет диверсифицированных инвестиций.

По словам Крейга Хоторна, инвестора и энтузиаста экономики из Modest Money, подавляющему большинству домовладельцев лучше направить деньги на разумные инвестиции. «Ценность начисления сложных процентов слишком велика, чтобы ее игнорировать», — говорит Хоторн, который указывает, что добавление 250 долларов в месяц на инвестиционный счет с 25 лет со скромной годовой доходностью 8% будет означать, что к 65 годам портфель будет стоить 878 тысяч долларов. тогда как инвестирование 250 долларов в месяц с 35 лет принесет всего 375 тысяч долларов к 65 годам.”

Инвестируя в недвижимость, домовладельцы могут быть удивлены, обнаружив более высокую общую прибыль и налоговые льготы. Например, во многих случаях доходность инвестиционной собственности выше, чем стоимость ипотеки с течением времени. Благодаря этому многие инвесторы найдут долгосрочную безопасность и потенциально стабильный источник дохода. Вы также можете заметить, что ваша недвижимость со временем улучшается, что может еще больше укрепить вашу долгосрочную финансовую безопасность. Я должен добавить, что решение инвестировать, а не платить по ипотеке, сопряжено с определенным риском.Однако, учитывая все обстоятельства, есть несколько преимуществ по обе стороны медали, и домовладельцы должны быть готовы подумать, какой план им подходит.

Факторы, которые следует учитывать перед досрочной выплатой ипотеки

Согласно данным FiveThirtyEight, только 32 процента американцев имеют 100-процентную долю в своих домах, что означает, что их ипотека либо полностью выплачена, либо у них никогда ее не было. Большинство домовладельцев стремятся пополнить ряды этих 32 процентов; однако выплата ипотеки не должна быть вашей единственной финансовой целью как домовладельца.Есть много способов позаботиться о своем финансовом здоровье, продолжая при этом платить по ипотеке. Если у вас есть лишние деньги каждый месяц и вы задаетесь вопросом: «Должен ли я выплатить ипотечный кредит?», Вам следует учитывать следующие факторы:

  • Ваши сбережения: Если досрочное погашение ипотеки означает истощение ваших сбережений, тщательно обдумайте решение, прежде чем забегать вперед. Помните, что возникают непредвиденные расходы, и обратите внимание на то, сколько денег вы действительно можете сэкономить, прежде чем принимать решение.

  • Налоги: Обратите внимание на свою налоговую стратегию и на то, полагаетесь ли вы на ежегодный вычет процентов по ипотеке. Обратите внимание на то, повлияет ли выплата ипотеки на ваши вычеты и каким образом.

  • Финансовые цели: Спросите себя, каковы ваши финансовые цели как сейчас, так и на пенсию. Позволяет ли выплата ипотеки вам добиться этого? Подумайте, есть ли у вас на горизонте другие важные цели, например, погашение задолженности по студенческой ссуде или кредитной картой.

  • График: Планируете ли вы остаться в своем доме надолго? Если вы предвидите, что останетесь в своем доме, выплачивая ипотечный кредит, когда это будет более разумно. Этот фактор может не иметь такого веса, как другие, но вы должны учитывать, как долго вы планируете жить в своем доме.

  • Жизненный этап: В зависимости от того, на каком этапе карьеры вы находитесь, некоторые финансовые решения могут быть более или менее рискованными. Например, если вы приближаетесь к пенсии и надеетесь погасить ипотеку до этого, использование дополнительных денежных средств для этого может иметь наибольший смысл.


[Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать работу, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНЫХ онлайн-курсах по недвижимости от опытных инвесторов в недвижимость. ]


Факторы, которые следует учитывать перед инвестированием в недвижимость

Обдумывая, стоит ли использовать лишние деньги для инвестирования в недвижимость, вы можете обнаружить, что некоторые из необходимых факторов совпадают. Когда дело доходит до вашего финансового положения, вы всегда должны помнить о нескольких вещах.Вам будет полезно тщательно продумать свои соображения. Вот лишь некоторые из факторов, которые следует учитывать:

  • Тип инвестиций: Если вы решите инвестировать в недвижимость, существует ряд возможностей, и важно изучить каждую из них, чтобы решить, какая из них лучше всего соответствует вашей ситуации. Вы можете добиться успеха в аренде частной или коммерческой недвижимости. Прежде чем делать какие-либо выводы, изучите свои варианты.

  • Допуск к риску: Это то, о чем следует подумать при рассмотрении любого типа инвестиций, даже вне сферы недвижимости. Поймите, на какой риск вы готовы и способны, и осознайте последствия.

  • Возможная доходность: Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, вам, возможно, придется немного подождать, прежде чем вы увидите свои доходы. Оцените, согласуется ли ваш график инвестирования с потенциальной окупаемостью инвестиций в зависимости от того, какой путь вы выберете.

  • Инвестиционный портфель: Оцените свое текущее финансовое положение. Как и при оценке ваших финансовых целей, вам следует подумать, есть ли для вас смысл диверсифицировать свои инвестиции и расширять свой финансовый портфель.

  • Define Success: Изучите, что для вас значит финансовый успех и как потенциальные инвестиции соответствуют этому видению. Если путь, по которому вы сейчас идете, не приближает вас к вашим финансовым целям, возможно, пора подумать об инвестировании.

Как минимизировать риск инвестирования

Вы захотите свести к минимуму любой риск, связанный с невыплатой ипотечного кредита на арендуемую недвижимость и вместо этого использовать свои деньги для инвестиций в другую недвижимость. Владельцы инвестиционной собственности имеют несколько вариантов, которые могут снизить финансовый риск или быть готовыми в случае потери работы или аналогичной чрезвычайной ситуации. Вот несколько способов минимизировать риск инвестирования:

  • Сделайте запасной план: Среди инвесторов в недвижимость существует несколько различных мнений о том, сколько денег вам следовало бы сэкономить на случай чрезвычайной ситуации.Обычно финансовые консультанты рекомендуют отложить расходы на 3–8 месяцев. Это даст вам достаточно времени, чтобы оценить свою ситуацию в случае потери работы и решить, что делать дальше. Ваших резервов должно хватить на покрытие личных расходов и расходов на аренду недвижимости.

  • Застрахуйтесь: Различные формы страхования помогут вам и вашим близким в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Защита дохода поможет, если вы не сможете работать.Медицинское страхование и страхование жизни также необходимо для защиты себя и своей семьи. Настоятельно рекомендуется иметь множество видов страхования, чтобы быть готовым к любым серьезным жизненным событиям.

  • Приоритет выплат по ипотеке: Как только вы начнете видеть прибыль от своих инвестиций, вы можете использовать ее для погашения своей личной ипотеки, пока не решите инвестировать позже. Важно отметить, что за любую часть вашего дохода, которая не используется для выплаты ипотечного кредита, начисляются проценты.В этом случае выплата ипотеки должна быть в верхней части вашего списка приоритетов.

Сводка

Осознавать, что у вас есть дополнительные деньги каждый месяц, — это прекрасное чувство, и решение, что с ними делать, не должно лишать этого смысла. Решите ли вы выплатить ипотечный кредит или инвестировать в арендуемую недвижимость, полностью зависит от вас, и у обоих есть многочисленные преимущества. Не существует ипотечного или инвестиционного калькулятора, который бы точно сказал вам, что делать; вместо этого я рекомендую любому, кто выбирает между ними двумя, провести свое исследование.Вы можете быть удивлены, какой вариант лучше для вас. Что бы вы ни решили делать, вы должны гордиться тем, что вообще можете принять это решение.

Вы недавно домовладелец и решаете, выплачивать ли ипотеку или инвестировать ? Поделитесь своим путешествием в комментариях ниже; Я хотел бы получить известие от вас.


Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток.Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей любого конкретного инвестора.Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную инвестиционную консультацию. Эта информация предназначена только для образовательных целей.

Плюсы и минусы выплаты ипотеки до выхода на пенсию

Если у вас есть средства досрочно погасить ипотечный кредит, но вы решили этого не делать, вы, по сути, предпочитаете инвестировать заемные деньги. Это имело бы смысл, если норма прибыли на ваши активы превышает процентную стоимость вашей ипотеки с учетом рисков и налогов.Для большинства людей это не так.

Ключевые выводы

  • Если вы думаете о выплате ипотечного кредита до выхода на пенсию, сравните плюсы и минусы каждого варианта.
  • Одним из плюсов выплаты по ипотеке является то, что это гарантированный, безрисковый доход.
  • Одним из недостатков выплаты ипотеки является снижение ликвидности, так как намного легче получить доступ к средствам, хранящимся на инвестиционном или банковском счете.
  • Исследование, проведенное Центром пенсионных исследований, пришло к выводу, что «всем, кроме [небольшого] меньшинства, будет лучше выплатить свою ипотеку.”

Плюсы к выплате ипотеки

Одним из плюсов выплаты по ипотеке является то, что это верный способ получить безрисковый доход. Вы можете инвестировать в безопасные, безрисковые активы, такие как депозитный сертификат или казначейство. Однако вы редко получите более высокую доходность от этих инвестиций, чем процентная ставка, которую вы платите по ипотеке.

Возможно, вы захотите пойти на риск и подойти к инвестированию с долгосрочной перспективой. Чтобы это сработало, вам нужно будет инвестировать свои деньги в акции (лучше всего начинать с фондовых индексов), чтобы иметь наилучшие шансы получить доход, превышающий стоимость вашей ипотеки.

Главный риск — это неправильное управление инвестициями с вашей стороны. Например, большинство инвесторов получают доход ниже среднего, потому что они принимают эмоциональные, а не рациональные инвестиционные решения.

Имейте в виду, что долг — это ставка на вашу способность вернуть деньги в будущем. Хотя большинству людей нравится рисковать, стоит подумать не только о процентной ставке. Если бы жизненные события оставили вас в месте, где вы не смогли бы выплатить ипотеку, куда бы вы пошли? Если вы не можете работать, чтобы приносить доход, у вас есть несколько вариантов.Выплата ипотеки до выхода на пенсию — наименее рискованный вариант для большинства людей.

Минусы погашения ипотеки

Самым большим недостатком досрочного погашения ипотеки является снижение ликвидности. Намного легче получить доступ к средствам, хранящимся на инвестиционном или банковском счете, чем к средствам в форме собственного капитала. Как только ваш жилищный заем будет выплачен, подумайте об открытии кредитной линии собственного капитала, чтобы у вас была ликвидность или вы могли получить доступ к собственному капиталу в своем доме, если вам это необходимо.

Исследование

показало, что большинство из них должны выплатить свою ипотеку

Центр пенсионных исследований провел исследование пенсионеров, доходов и ипотечных кредитов. Он пришел к выводу, что в семьях пенсионеров выплата ипотеки лучше для всех, кроме нескольких человек.

Небольшой процент людей, для которых они обнаружили, что невыплата ипотечного кредита является лучшим решением, были готовы вложить в акции сумму, равную или превышающую сумму, которую они взяли в ссуду для своей ипотеки. В этом исследовании изучались как риски, так и налоги, и было обнаружено, что для большинства пенсионеров погашение ипотеки является лучшим вариантом, если у них есть для этого средства.

Какие активы следует использовать для выплаты ипотеки?

Если вы вышли на пенсию и хотите досрочно выплатить ипотечный кредит, как вы поступите с ликвидацией активов для этого?

Во-первых, конвертируйте безрисковые инвестиции в налогооблагаемые счета. Почему? Вы обмениваете один безрисковый актив на другой; например, ваш сберегательный счет для дома без ссуды.

Во-вторых, конвертируйте инвестиции с низким уровнем риска в налогооблагаемые счета. Здесь вы обналичиваете инвестиции, которые могут принести более высокую прибыль.Вы обмениваете их на свободный и чистый дом, которым владеете. Это высвобождает доход, который вы можете вложить в другие активы или сэкономить.

Прежде чем использовать свои активы для досрочного погашения ипотеки, вы можете учесть влияние налогов на снятие средств и ипотеку.

В-третьих, если вам больше 59 1/2 лет, вам следует подумать о снятии средств со счетов с отсроченным налогом. Вы можете использовать их для выплаты части ипотеки. (Будьте осторожны при этом.)

Снятие средств со счетов с отсроченным налогом включается в ваш налогооблагаемый доход в том году, в котором вы снимаете средства.Если вы возьмете большую часть денег из IRA или 401 (k), дополнительный доход может подтолкнуть вас к более высокой налоговой категории. Вы можете избежать этого последствия, разбив крупные выплаты на более мелкие, которые будут сниматься в течение нескольких лет.

The Balance не предоставляет налоговых, инвестиционных, финансовых услуг или советов. Информация предоставляется без учета инвестиционных целей, устойчивости к риску или финансовых обстоятельств конкретного инвестора и может не подходить для всех инвесторов.Инвестирование сопряжено с риском, включая возможную потерю основной суммы долга.

Стоит ли быстрее погашать ипотеку?

Выплатив ипотеку быстрее, вы сэкономите на процентах и ​​сэкономите перерыв в срок действия кредита.

Поскольку ипотека обычно является наиболее значительным долгом вы будете иметь в своей жизни, расплата за это также приносит душевное спокойствие и чувство выполненного долга.

Три способа погасить ипотеку быстрее

Есть много способов погасить ипотечный кредит быстрее.Вот 3 основные параметры:

Увеличьте частоту платежей

Частота ваших платежей будет влиять на то, как долго вы будете платить верните вашу ипотеку. Выполняя платежи каждые 1-2 недели, вы выплачивать эквивалент одного дополнительного ежемесячного платежа каждый год. Это означает, что вы быстрее выплатите ипотечный кредит. Ты вернешься займите основную сумму быстрее и сэкономьте на процентах.

Досрочные выплаты

Вы можете использовать неожиданный приток денежных средств, например, налоговую декларацию, наследство или годовой бонус для досрочного погашения ипотеки.

В течение того же календарного года вы можете внести предоплату до 10% от суммы основная сумма займа без пени. Однако могут взиматься некоторые сборы.

С предоплатой вы быстрее погасите основную сумму и сэкономите на процентах.

Вот пример того, как можно сэкономить на процентах по ипотеке с фиксированные выплаты и процентные ставки на протяжении всего периода амортизации:

Сумма ипотечного кредита: 300 000 долларов США

Фиксированная процентная ставка: 2.50%

Периодичность выплат: ежемесячно

Без предоплаты
С предоплатой 30 000 долларов после 5-го года
Выплаченные проценты $ 103 170 $ 85 598
Итого выплат (основная сумма и проценты) $ 403 170 $ 385 598
Экономия на процентах $ 0 $ 17 572
Количество лет до погашения ипотеки 25 лет 22 года и 1 месяц

Внести дополнительные платежи

С каждой выплатой основного долга и процентов можно прибавлять до 1 раза сумма вашего платежа.Так вы сможете погасить кредит быстрее.

С этими дополнительными платежами вы быстрее вернете основную сумму и сэкономьте на процентах.

Вот иллюстрация ускоренного погашения с использованием дополнительных платежей:

Сумма ипотечного кредита: 300 000 долларов США

Фиксированная процентная ставка: 2,50%

Сумма платежа: 1343 доллара США.90

Периодичность выплат: ежемесячно

Без доплаты
С добавлением 200 долларов за каждый платеж, начиная с 6-го года
Выплаченные проценты $ 103 170 $ 91 453
Итого выплат (основная сумма и проценты) $ 403 170 $ 391 453
Экономия на процентах $ 0 $ 11716
Количество лет до погашения ипотеки 25 лет 21 год и 10 месяцев

В определенных ситуациях вам, возможно, придется заплатить комиссию при ускорении ипотечного кредита. платежи.Например, сборы будут применяться, если вы пересматриваете договор или выплачиваете ваш заем полностью до срока погашения или погасить более 10% от суммы главный.

Факторы, которые следует учитывать, прежде чем быстрее погасить ипотеку

Помните, если вы быстрее выплатите ипотечный кредит, у вас будет меньше денег. доступны для других вещей. Вот почему финансовые консультанты рекомендуют чтобы домовладельцы проверяли, что они соответствуют следующим условиям, прежде чем выбрав ускоренные платежи:

  • У вас должен быть запас на случай чрезвычайной ситуации в размере не менее 3–6 месяцев расходов, чтобы прокормить себя, если возникнет такая необходимость.Советуем против использования этих денег для более быстрой выплаты ипотеки.
  • У вас есть и другие виды сбережений.
  • Не позволяйте ускорению выплаты ипотечного кредита повлиять на других финансовые цели (оплата обучения детей, покупка вторая собственность и т. д.).
  • Убедитесь, что у вас нет долга под более высокую процентную ставку, чем ваша ипотека, например, личный заем или кредитная карта. Ты должен расплатиться Ваши долги с самыми высокими процентными ставками в первую очередь сэкономят деньги.

Сценарии, которые помогут вам принять решение

Хотя идея избавиться от большого долга привлекательна, спешка погасить ипотеку как можно быстрее — не всегда лучшая стратегия.

Вам необходимо оценить, быстрее ли погасить ипотечный кредит. лучший вариант для вас.

Например, самозанятый человек с колеблющимся доходом может решили воспользоваться несколькими прибыльными годами, чтобы окупить свои ипотечный кредит быстрее.Это облегчило бы их финансовое бремя в будущем.

Домовладелец, который собирается выйти на пенсию, может решить выплатить ипотечный кредит быстрее, пока они еще работают. Когда их доход капли, у них будет меньше расходов.

Чем быстрее владелец окупит свой дом, тем быстрее он сможет использовать собственный капитал для других проектов, таких как ремонт или покупка недвижимости в аренду.

Учитывать состояние экономики.Например, если ипотека процентные ставки высокие, а рыночная доходность низкая, вам следует подумать о быстрой выплате ипотеки. И наоборот, если рынок предлагает более высокую доходность, чем процентные ставки по ипотеке, инвестирование могло бы быть лучшим вариантом. Вот пример суммы, инвестированной в сберегательный продукт по сравнению с та же сумма использовалась для погашения ипотеки.

Ежемесячная экономия или дополнительная сумма платежа: 250 долларов

Процентная ставка сбережений: 7%

Сумма ипотечного кредита: 250 000 долларов США

Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту: 3.4%

Продолжительность: 15 лет

Экономия 250 долларов США Дополнительный ежемесячный платеж в размере 250 долларов США по ипотечному кредиту
Интересы Накоплено 34 241 $ Сэкономлено 11 304 $
Основной Накоплено 45000 $ Возвращено 45000 долларов
Итого 79 240 долл. США 11 304 долл. США

Ставки по ипотеке в настоящее время находятся на минимальном уровне, так что погасите свои Быстрая ипотека, вероятно, не лучшая стратегия.Вы бы не спасли много по интересам, и вы ограничите свои сбережения. Вместо, воспользуйтесь этой возможностью, чтобы создать чрезвычайный фонд для работы с неожиданными событиями и подарит вам душевное спокойствие. Вы также могли инвестировать в RRSP или TFSA, чтобы воспользоваться преимуществами, предлагаемыми эти планы и финансирование другого проекта.

Чтобы помочь вам сделать осознанный выбор, исходя из ваших потребностей и финансовых возможностей. ситуации, обратитесь к консультанту по ипотеке.Они тебе помогут принять лучшее решение для вас.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.