Что уменьшать — срок или платёж — Финансы на vc.ru
{«id»:72096,»url»:»https:\/\/vc.ru\/finance\/72096-chto-umenshat-srok-ili-platezh»,»title»:»\u0427\u0442\u043e \u0443\u043c\u0435\u043d\u044c\u0448\u0430\u0442\u044c \u2014 \u0441\u0440\u043e\u043a \u0438\u043b\u0438 \u043f\u043b\u0430\u0442\u0451\u0436″,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/finance\/72096-chto-umenshat-srok-ili-platezh»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/finance\/72096-chto-umenshat-srok-ili-platezh&title=\u0427\u0442\u043e \u0443\u043c\u0435\u043d\u044c\u0448\u0430\u0442\u044c \u2014 \u0441\u0440\u043e\u043a \u0438\u043b\u0438 \u043f\u043b\u0430\u0442\u0451\u0436″,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.
130 514 просмотров
Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении
Содержание статьи (кликните, чтобы посмотреть)
В 2011 году был принят закон «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ».
Благодаря внесенным поправкам кредиторы получили возможность на законной основе отказывать заемщикам в возврате излишне уплаченных процентов. В пункте 6 статьи 809 указано, что при досрочном погашении ипотеки банк вправе требовать с заемщика все проценты по кредиту, которые были начислены включительно до дня возврата суммы займа.
При этом способ возврата кредита — целиком или частями — значения не имеет.
Соответственно, сумма пересчитывается, и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства.
Если разница между желаемым и действительным размером процентов не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК, суд может не удовлетворить иск заемщика.
Стоит ли досрочно погашать жилищный кредит
Если есть сложности с возвратом и перерасчетом процентов, стоит ли предпринимать усилия для досрочной выплаты долга? Практика показывает, что стоит. В любом случае заемщик экономит средства которые бы пришлось отдавать банку в виде процентов при дальнейшем использовании займа.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
Когда именно лучше это делать, зависит от метода начисления процентов. Существует две схемы расчета процентов по ипотеке:
- Наиболее распространенная аннуитетная схема подразумевает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком способе расчета в первые годы сумма процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех выплат в банк без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи займа, тем ниже становится доля процентов в ежемесячном платеже.
- Более выгодный для заемщика способ расчета — дифференцированный. Он встречается редко, поскольку размер платежей в первые годы намного отличается от ежемесячных выплат в конце срока. Изменяющаяся доля процентов прибавляется к постоянной сумме, которая идет на погашение основного долга. Для клиента дифференцированный метод расчета более выгоден: при небольших сроках кредитования переплата намного ниже, чем при аннуитетной схеме.
Если у вас аннуитетная ипотека, лучше всего проводить досрочное погашение в первые годы кредитования, когда сумма процентов составляет значительную часть всех выплат. В случае дифференцированного метода расчетов не имеет значения, когда вы произведете внеплановое закрытие займа: это выгодно в любой момент.
Виды досрочного погашения ипотеки
Заемщик может единовременно закрыть долг перед банком или производить досрочное погашение частями. Сравним эти варианты по степени выгодности для клиента:
- Если заемщик выплачивает основной долг целиком до даты окончания договора ипотеки, банк не имеет право получить проценты, которые начисляются в оставшийся срок займа. Данный вариант позволяет клиенту неплохо сэкономить и невыгоден для банка.
- При частичном досрочном погашении банк предлагает два варианта изменения кредитного графика: снижение суммы платежей или уменьшение срока ипотеки. С точки зрения экономии денег выгоднее сокращать срок займа, чем уменьшать платежи.
Частичное досрочное погашение для банка выгоднее, чем полная выплата ипотеки до окончания срока действия договора. В 2019 году банки крайне редко включают пункты о санкциях при досрочном частичном или полном закрытии займа. Конкуренция в ипотечном сегменте растет, и банки стараются привлекать клиентов максимальной лояльностью.
Считаем переплату
Прежде чем обращаться к кредитору с соответствующим заявлением, следует рассчитать сумму, которую вы хотите вернуть. Для этого нужно вычислить величину процентов за использование кредита согласно условиям договора с учетом срока досрочной выплаты.
Сделать это можно с помощью онлайн-калькулятора ипотеки на сайте вашего банка. Далее нужно подсчитать, сколько заемщик реально отдал денег за использование займа.
Проще всего сделать это с помощью графика платежей, на котором указаны доли основного долга и процентов в каждой выплате.
Для более точных расчетов (а они понадобятся при подаче заявления с претензией в банк) необходимо использовать формулу подсчета процентов, которую использует конкретный кредитор.
к содержанию ↑Досудебное обращение в банк для возврата процентов при досрочном погашении
Итак, вы путем подсчетов определили, что разница между реальными и фактическими процентами по займу достаточна для обращения в суд. Более точно формулировку относительно прав банка не возвращать излишне полученный доход смотрите в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок действий при полном досрочном погашении ипотеки с требованием вернуть переплату:
- подайте в банк заявление о полном досрочном погашении жилищного кредита. В договоре указано, за какой срок до предполагаемой даты расчета нужно предоставить заявление. Обычно это 30 календарных дней;
- произведите досрочную выплату основного долга в оговоренный срок;
- получите у кредитора справку о полном погашении ипотеки. Также необходимо забрать закладную на квартиру с отметкой банка о погашении займа;
- снимите обременение с квартиры в Росреестре;
- произведите точный подсчет суммы переплаты с помощью банковской формулы расчетов кредита;
- напишите заявление в банк с указанием расчетов и требованием вернуть переплату;
- получите у кредитора официальный отказ исполнить ваше требование либо согласие и ждите поступления денег на счет;
- в случае получения отказа готовьте документы для судебного обращения.
Обращение в суд
Итак, вы получили отказ от банка вернуть переплаченные проценты и подаете иск против кредитора. Обращаться нужно в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца.
Судебная практика по таким делам весьма разнообразна: судьи попеременно принимают сторону то частного заемщика, то банкиров. Нередко истцу удается добиться своего после нескольких неудач.
Мнение эксперта
Попов Игорь Северинович
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.
Например, в 2015 году жительница алтайского края Ирина Шиченко затеяла тяжбу со Сбербанком. Речь шла о возврате переплаты за досрочное погашение потребительского кредита.
По сути механизм здесь такой же, как в ипотеке, поэтому данный прецедент необходимо принять во внимание.
В районном суде гражданке отказали в удовлетворении иска. Суд мотивировал отказ тем, что попытка пересчитать проценты приводит к изменению условий договора.
А заемщик не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия на то кредитора. Разумеется, банк был против того, чтобы пересчитывать проценты.
Но истица не оставила идею получить компенсацию от банка. В том же году ее муж в качестве ее представителя подал апелляцию в краевой суд.
И там супруги получили отказ с аналогичной мотивацией. Суд снова постановил, что попытка изменить условия договора незаконна.
Следующим этапом в этой истории стало обращение супругов с жалобой на решение краевого суда в Верховный суд. И здесь заемщиков ждала победа: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть переплату женщине. Доводы судей районного и краевого суда Верховный суд признал несостоятельными с точки зрения правовых норм.
Почему Верховный суд принял решение в пользу истца? Кредит представляет собой банковскую услугу, которую заемщик по факту покупает у кредитора. На кредит распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
И заемщик вправе отказаться от услуги (равно как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи). Соответственно, заемщик вправе требовать перерасчета процентов с учетом реального времени пользования займом.
Если вы планируете обращаться в суд, будьте готовы к затяжным рассмотрениям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует учитывать расходы на госпошлины, адвоката и так далее. Если вы уверены в своей правоте — идите до конца.
к содержанию ↑Возврат излишне уплаченной страховой премии
При сокращении срока пользования кредитом размер страховой премии тоже должен быть меньше, чем фактически выплатил заемщик. Переплату по страховке можно вернуть по такой же схеме, как и переплату по ипотечным процентам.
Сначала надо провести досрочное погашение, потом взять справку в банке об отсутствии долга, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов. Если страховщик отказывается удовлетворить требование заемщика, можно обратиться в суд.
Сложнее обстоит дело с возвратом денег по страховке, которую клиент оформил непосредственно в банке. Необходимо тщательно изучить договор страхования и уточнить, имеются ли в нем ограничения на возврат излишне уплаченной страховой премии.
Если вы сами некогда подписали документ, по которому при досрочном погашении вы не можете получить часть страховой премии обратно, добиться справедливости будет сложно.
После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% от суммы ипотечных процентов. Сделать это можно при наличии официально подтвержденного налогооблагаемого дохода.
к содержанию ↑Возврат процентов при досрочном погашении ипотеки
Надежда Тихонова Последние изменения: февраль, 2021 805
Мнение эксперта
Попов Игорь Северинович
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.
Огромное количество людей в настоящий момент оформляют кредиты на недвижимость. Однако мало кто знает, что существует возврат процентов при досрочном погашении ипотеки и это отличная возможность сэкономить.
Актуальным данный возврат является только для ипотеки, выплачиваемой через аннуитетный платеж. Каждый месяц заемщик гасит долг равными суммами.
В начале кредита их основную часть составляют проценты, а в конце срока основной долг.
В такой ситуации многие думают, что даже раннее погашение ничего не изменит, ведь основная сумма процентов уже выплачена и экономия невозможна.
На самом деле это не так, всегда можно сделать расчет и заплатить банку лишь те проценты, которые могли быть начислены за реальный срок погашения кредита.
- Что нам говорит законодательство
- Варианты погашения
- Возвращать проценты или нет
- Налоговый вычет по ипотеке
- Расчет процентов на возврат
- Процедура возврата процентов
Что нам говорит законодательство
Таким образом не важно, будут ли в настоящий момент выплачены проценты или же в процессе выплат, можно будет пересчитать сумму.
Центробанк также дал свои разъяснения по данному вопросу.
к содержанию ↑Если заемщик раньше выплатил основную сумму, то проценты с него взиматься не могут. В той же ситуации, когда банк уже получил эти деньги, они обязательно должны быть возвращены заемщику. Подобное правило работает с любыми банковскими организациями.
Варианты погашения
Ипотека оформляется на достаточно длительный срок. Многие заемщики хотят как можно быстрее избавится от этого обязательства и досрочно выплатить свой долг. Это можно сделать в двух вариантах:
- Увеличение суммы ежемесячного платежа.
- Единомоментное досрочное погашение.
В первом варианте обязательно нужно обговаривать с банком какие именно изменения это понесет. В договорах часто предусмотрено 2 варианта. Первый из них на уменьшение срока кредита, второй же на уменьшение ежемесячного платежа. Выгоднее оказывается первый, ведь в таком случае проценты также уменьшаются. Если же заранее определенной системы в договоре не предусмотрено, то следует связываться с банком и указывать, что дополнительный взнос идет на погашение основного тела долга. Таким образом, и проценты будут уменьшаться, ведь они начисляются лишь на фактический оставшийся долг.
Другой вариант предусматривает погашение ипотеки полностью. Это возможно на любом сроке. Некоторым удается уже к половине долга собрать необходимую сумму, другие же просто гасят последние несколько месяцев. Именно в такой ситуации необходимо делать пересчет процентов.
Основная их часть в большинстве программ заложена в начальные платежи, именно поэтому переплата уже совершена авансом.
к содержанию ↑Возвращать проценты или нет
Досрочное погашение ипотеки в большинстве случаев экономит средства заемщика. По возможности многие клиенты банка стараются пойти именно на такой вариант.
Однако есть несколько подводных камней.
В первую очередь это отношение банков.
На самом деле в кредитной истории отмечается досрочное погашение и многие организации это не приветствуют, ведь таким образом банк намного меньше зарабатывает.
Вторым неприятным фактором становится налоговый вычет.
Те, кто имеют на него право могут получить его только в том случае, если не возвращали проценты. Не будет возможности оформить и возврат и сам вычет на одну и ту же сумму.
В таком случае необходимо делать тщательный расчет и рассматривать какой вариант понесет с собой меньше затрат.
к содержанию ↑Налоговый вычет по ипотеке
Каждый заемщик вправе вернуть 13 процентов от суммы переплаты по ипотеке. Это обязательно нужно учитывать, если решено сделать возврат.
Для получения подобного налогового вычета обязательно нужно быть официально трудоустроенным. В таком случае будет учитываться белая заработная плата. Есть два варианта получения подобного вычета:
- У заемщика не будут отниматься 13 процентов от заработной платы некоторый срок. Он будет делиться, пока не погасится вся сумма вычета.
- 13 процентов будут возвращаться раз в год с учетом всех расчетов. Это также будет продолжаться, пока не произойдет полное погашение вычета.
При возвращении процентов подобная сумма должна быть отнята от них. Учитывая это, некоторым
Обязательно нужно учитывать все моменты перед тем, как рассчитывать на какую сумму имеет право заемщик по возврату процентов. Даже незначительная ошибка может стать причиной отказа.
к содержанию ↑Расчет процентов на возврат
Для возврата процентов необходимо тщательно подготовиться. Не стоит опасаться, судебная практика показывает, что даже при отказе банка, суд будет на стороне заемщика, если он решил досрочно выплатить весь долг.
В первую очередь необходимо сделать расчет. Для этого понадобятся все документы по кредиту. Необходимо ознакомиться с некоторыми тонкостями:
- Проценты начисляются каждый день. Для удобства в графике могут быть установлены платежи раз в месяц и отметки об оставшейся сумме процентов согласно им. Однако, на самом деле точная цифра будет меняться ежедневно.
При досрочном погашении не будет считаться, если сумма была отправлена на счет заранее. Расчет полностью произойдет лишь в дату на расписании платежей. Поэтому проценты будут также начисляться именно до этой даты. - Заявление на досрочное погашение рассматривается 30 дней. С учетом того, что во время этого срока идут проценты, банки стараются максимально отсрочить дату досрочного погашения. Поэтому ближайший месяц и более необходимо учитывать в своих расчетах процентов.
- Обязательно нужно перед планированием погашения взять в банке официальные документы об остатке. Это касается и процентов, и основного долга. Цифры названные по телефону или же присланные на емейл могут быть не верны. Лучше всего отправиться за бумагой в само отделение и исходя из нее делать необходимые расчеты.
- Необходимо учитывать налоговый вычет. Чаще всего организация самостоятельно уже отнимает его от суммы процентов, однако лучше дополнительно уточнить подобную информацию и иметь ее в виду при собственных расчетах.
Подобные действия может быть достаточно сложно выполнить обывателю. Необходимо точно высчитать сумму, чтобы в дальнейшем указывать ее в документах. Однако есть возможность всегда обратиться к профессиональному юристу, кредитному консультанту или же в бухгалтерию на работе и попросить помощи с подобным вопросом.
к содержанию ↑Процедура возврата процентов
Осуществлять возврат необходимо только лишь после полного пересчета процентов.
- Необходимо проверить, что вы имеете право на возврат, что не получали налоговый вычет, а также уточнить сумму.
- После этого первым шагом становится составление претензии в банк. Этот документ может быть разной формы. Нередко сами банки предлагают конкретное оформление. За бланком можно обратиться в отделение или же получить консультацию по данному поводу дистанционно.
- В случае отказа и при верно оформленных документах каждый имеет право обратиться в суд. Подается иск о возврате процентов, а также можно дополнительно добавить компенсацию за пользование чужими средствами с банка. Ее размер может быть различным в зависимости от начальной суммы иска. Все издержки по данному вопросу в случае положительного решения будет нести ответчик.
Мнение эксперта
Попов Игорь Северинович
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.
В большинстве случаев банк сразу соглашается с требованиями, ведь судебная практика показывает, что эти дела решаются в пользу истца практически во всех случаях.
Возвращение процентов по ипотеке уже реальная практика и каждый заемщик должен воспользоваться данным своим правом при досрочном погашении. Аннуитентный платеж вовсе не обязывает гасить проценты за весь срок, даже если в последствии будет решено пользоваться кредитом намного меньше.
Таким образом досрочное погашение ипотеки в любом случае будет выгодно заемщику, если он не оформлял налоговый вычет, главное сделать правильные расчеты.
к содержанию ↑Когда заёмщик может вернуть деньги переплаченные за выплату ипотеки
Больше половины добросовестных заёмщиков гасят свою ипотечную задолженность раньше срока окончания договора, при этом при оформлении кредитного займа специально указывая долгий срок. Существует два варианта, являющихся основанием пересчёта суммы платежа банком при которых можно рассчитывать на возврат уплаченных процентов:
- Частичное досрочное погашение. То есть заёмщик регулярно или несколько раз сознательно платит деньги превышающие ежемесячный обязательный платёж по ипотеке. В этих случаях банк,чтобы не упустить свою выгоду и для того,чтобы вы не претендовали на возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеке предлагает, либо сократить срок действия договора, либо уменьшить сумму ежемесячного платежа. При этом заёмщик тоже не проигрывает, так как банком делается пересчёт суммы с вычетом уже выплаченной;
- Полное досрочное погашение. Это означает, что момент действия кредитного договора заёмщик закрывает всю сумму задолженности единовременным платежом. Аннуитентная платёжная система всех банков в этот момент формирует переплату по процентам, так как она была основана на более длительном периоде и вот именно вот эту разницу заемщики могут вернуть.
Именно второй случай и служит законным основанием ситуации при котором можно смело обращаться в банк и требовать возместить разницу в переплате, но только за тот период времени, когда уже была внесена полная оплата и договор не действовал.
к содержанию ↑Законные основания предусматривающие права заёмщика на возмещение процентов регламентированы нормативно-правовыми актами Российской Федерации и разъясняющим регламентом Центробанка РФ.
Как рассчитывать сумму возвращаемых процентов
Прежде чем, обратится в банк с требованиями по возврату за досрочное погашение ипотеки, необходимо самостоятельно подготовится и произвести подсчёт. Важно учитывать следующие факты:
- Что проценты по кредитному договору начисляются ежедневно, хотя условно его высчитывают исходя из ежемесячного интервала выплат;
- Датой полного погашения, считается ни день внесения полной суммы, а первая календарное число следующего платежа. Как правило, берётся расчёт из 30 дней после поступившего заявления от заёмщика о полной выплате по ипотечной задолженности и соответственно все они ещё считаются фактическим пользованием кредитными деньгами;
- Все расчёты следует выполнять на основании официальных документов банка о поступлении денег на счёт в качестве процентов или же уже суммы основного долга. И обязательно вместе с этими документами необходимо запросить в банке закрывающую справку, о том что у вас нет долгов, а у них претензий;
- Если вы имеете право на налоговый вычет по процентам по ипотеке, то его необходимо также учитывать.
к содержанию ↑Если самостоятельно подсчитать суммы выплат сложно, то можно обратится за помощью к финансовому консультанту или даже в бухгалтерию по месту работы.
Как происходит возврат переплаченных ипотечных процентов
Подготовив всё необходимое, далее следует обратится в банк с заявлением в письменной форме (претензия). В каждом учреждении предусмотрена своя письменная форма, правильно заполнить которую вам должен помочь специалист по работе с клиентами. Затем согласно регламенту банка начинается процесс принятия и рассмотрения заявления.
Стандарты обслуживания, говорят о том, что на это уйдёт не менее десяти рабочих дней дней, но максимальный срок рассмотрения заявки и возврата денег не превышает тридцати (если более, то это уже основание для обращения в суд). Для того,чтобы узнать конкретные сроки можно их предварительно изучить на официальном сайте банка или у консультанта по телефону.
Если банк отказывается возвращать переплаченные проценты по ипотеке и тем более не объясняет причины, то следующим вашим шагом должно стать подача искового заявления в суд.
к содержанию ↑Судебная практика по делам о возврате процентов по ипотеке при досрочном погашении
Как правило, во время судебных тяжб банки теряют много финансов на судебных издержках, а поэтому доводить дело до судебного заседания и участвовать там в качестве ответчика им крайне не выгодно и они стараются решить вопрос не допуская передачи дела в суд. Если вдруг такая ситуация всё-таки возникло, то не всегда суд принимает сторону добросовестного ипотечного заёмщика.
Практика складывается из противоречивых прецедентов. Суд может встать и на сторону банка.
Обосновывается это тем, что банк начислял проценты только за фактическое пользование кредитом на остаток задолженности. Каждый раз при внесении суммы досрочного гашения, банк выдавал заемщику новый график платежей с перерасчетом.
В некоторых ситуациях, истец по делу добавляет в свои исковые требования по отношению к банку ещё и моральную компенсацию, которую обычно суд удовлетворяет в частичном размере если она была обоснована и имеет документальную доказательную базу.
к содержанию ↑Важно: В любом случае, решив предъявлять претензии и тем более иск к банку, нужно реально оценивать свои шансы и стоит ли оно того. Не забывайте о последствиях «бадания» с финансовыми организациями, ведь вряд ли в будущем кто-то захочет кредитовать такого заемщика.
Возможно ли такое?
Ответ: возможен. Если платежи аннуитетные (т.е.) и совершаются заёмщиком раз в месяц в одном и том же размере.
Согласно ст. 810 Гражданского Кодекса РФ гражданин имеет право погасить кредит досрочно (не за 15, а за 5 лет, допустим).
В связи с этим возникает дилемма: заёмщик не пользовался деньгами банка предполагаемый срок, следовательно, может вернуть свои деньги, которыми он гасил проценты банку досрочно. Ведь он погасил всю сумму, которую должен был по договору постепенно выплачивать в течение определённого отрезка времени.
Чем меньше это срок, тем меньше переплата банку по установленному проценту. Не секрет, что большую часть времени заёмщик выплачивает именно проценты банку, а не тело основного долга.
Такой документ как Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13.09.2011 №147 («Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о кредитном договоре» защищает права простого гражданина, обратившегося в банк за кредитом вернуть переплаченные ему же средства.
к содержанию ↑Необходимые условия
Мнение эксперта
Попов Игорь Северинович
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.
Для этого необходимо иметь официальное трудоустройство и добросовестно выплачивать страховые взносы, а работодателю заёмщика – налоги. Вернуть переплаченные банку денежные средства можно только за счёт работодателя.
Т.о. человек, взявший займ на целевые нужды и выплачивающий его самостоятельно, имеет полное право рассчитывать на возмещение переплаты.
к содержанию ↑В каких случаях будут запреты со стороны банка?
Это является нарушением закона РФ «О защите прав потребителей», а именно ст. 16, а также п.2 ст. 809 ГК РФ. За это Банк, оперирующий таким договор можно привлечь к административной ответственности, написав простую жалобу в Роспотребнадзор по ст. 14.8 КоАП РФ.
Как же в таких случаях вернуть излишне уплаченное?
Заёмщик имеет право обратиться в банк с заявление о возвращении ему переплаченных средств по ипотечному кредиту.
Если в течение 30 дней после отправления в банк вышеуказанного заявления (претензии) никакой реакции банка не последовало, в таком случае необходимо продолжить действовать через суд, направив иск в ближайшее отделение. При наличии указанных условий гражданин имеет право вернуть как минимум 50% от суммы претензии, указанной в заявлении банку.
Расчет процентов на возврат
- Проценты начисляются каждый день. Для удобства в графике могут быть установлены платежи раз в месяц и отметки об оставшейся сумме процентов согласно им. Однако, на самом деле точная цифра будет меняться ежедневно.
При досрочном погашении не будет считаться, если сумма была отправлена на счет заранее. Расчет полностью произойдет лишь в дату на расписании платежей. Поэтому проценты будут также начисляться именно до этой даты. - Заявление на досрочное погашение рассматривается 30 дней. С учетом того, что во время этого срока идут проценты, банки стараются максимально отсрочить дату досрочного погашения. Поэтому ближайший месяц и более необходимо учитывать в своих расчетах процентов.
- Обязательно нужно перед планированием погашения взять в банке официальные документы об остатке. Это касается и процентов, и основного долга. Цифры названные по телефону или же присланные на емейл могут быть не верны. Лучше всего отправиться за бумагой в само отделение и исходя из нее делать необходимые расчеты.
- Необходимо учитывать налоговый вычет. Чаще всего организация самостоятельно уже отнимает его от суммы процентов, однако лучше дополнительно уточнить подобную информацию и иметь ее в виду при собственных расчетах.
Написание заявления
Правила составления
Для начала процесса подаётся заявление (письменная претензия), исполненное в полу-свободной форме, в письменном или печатном виде. К документу правильно будет прикрепить также копию договора и справку о закрытии ссудного счета.
Какие пункты содержатся?
В заявлении на возврат налога за проценты по ипотеке, которые являются излишне уплаченными, как правило, заполняются пункты:
- Наименование банка.
- Данные заемщика: ФИО, паспортные данные.
- Номер кредитного договора, дата его подписания.
- Общая величина ссуды, срок, ставка и иные параметры (берутся из договора).
- Дата окончательного расчёта с банком по кредиту.
- Размер излишне уплаченных процентов и их расчет.
- Номер счёта или карты, куда необходимо сделать возврат средств.
Куда подавать?
Претензия отправляется в то отделение банка, где заключался договор. Срок действия заявления равен 3 годам, за это время по закону заёмщику должны вернуть его деньги. Стоит отправить её либо заказным письмом либо передать работнику банка под роспись, это удостоверит факт передачи заёмщиком претензии банку.
к содержанию ↑Как быть, если вам отказали?
Если гражданин получает отказ в возврате переплаты, то это решение банка можно оспорить в судебном порядке.
Отказать банк может на основании условий подписанного сторонами ипотечного договора, о том, что возможность досрочного погашения кредита запрещена. Можно заметить, эта схема противоречит букве закона, а именно Закону о защите прав потребителя, ст.16.
Что предпринять, если это необоснованно?
В таком случае на банк нужно незамедлительно подавать иск в суд. Т.е. отказ банка и в этом случае будет неправомерным.
Процедура для суда будет следующая:
- Желательно найти опытного юриста, который в курсе всех подводных камней и тонкостей бизнеса. Он поможет составить заявление с учётом самого притязательного взгляда и всевозможных «придирок» ответчика.
- Затраты на юриста и судебные издержки лучше будет включить в иск. Если дело как говорится «выгорит», то все расходы проигравшая сторона должна будет возместить истцу.
- Подать заявление в ближайшее отделение суда.
- Все квитанции и чеки подготовительных расходов гражданина к суду необходимо будет также приложить к делу.
- Ответ банка на заявление/письмо заёмщика пойдут в общий пакет документов.
- Можно также потребовать возмещение неустойки от банка в размере 1/300 от суммы переплаты за каждый день «простоя», в том случае если учреждение отказалось возвращать переплаченные средства. В подавляющем большинстве случаев, судебные дела о взыскания с банка переплаты по кредиту заканчиваются победой заявителя. Кроме суда, с тем же пакетом документов можно обратиться в Роспотребнадзор или Общество по защите прав потребителей.
На то он и банк, чтобы брать или отдавать, а получать ещё больше. Но главное в этом деле стоять твёрдо на своей правой позиции.
Бегать по инстанциям, писать заявления, собирать справки и документы. Помните, что в этом вопросе закон на вашей стороне.
Зная закон, можно выиграть приз, о котором другие даже и не догадываются. Учите свои права и будьте здоровы!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
к содержанию ↑Ипотековед
Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России
Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн
Возврат процентов при досрочном погашении ипотеки в Сбербанке и других банках: порядок действий, калькулятор, судебная практика
Покупка квартиры с использованием заемных средств для большинства семей – единственный способ обзавестись собственным жильем. Ипотечный кредит подразумевает много дополнительных расходов – оплата страховки, первый взнос, государственные пошлины, проценты за использование денег.
Мало кто знает, что некоторые из них можно возместить абсолютно законным способом. Клиент может рассчитывать на возврат процентов при досрочном погашении ипотеки.
В статье разберемся, что для этого потребуется.
к содержанию ↑Ловушка аннуитетных платежей
При таком способе оплата задолженности происходит ежемесячно одинаковой суммой на протяжении всего времени кредитования. Исключение может составлять только последний платеж, который является корректирующим.
Из графика платежей, который является неотъемлемой частью ипотечного договора, видно, как происходит распределение внесенной суммы, сколько идет на погашение основного долга, а сколько в счет оплаты за пользование деньгами. Из этого же документа видно, что первые несколько лет большая доля ежемесячной платы уходит именно на уплату процентов, основной долг же сокращается очень незначительно.
к содержанию ↑В этом то и заключается главная ловушка такого вида платежей. Потому что проценты, предусмотренные за весь срок кредита, оплачиваются за первые несколько лет. Кредитор получает оплату за использование кредита авансом. Именно эта особенность аннуитетных платежей позволяет рассчитывать на возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки.
Выгодно ли досрочно гасить кредит
Кредитные организации, опираясь на законодательство, не ставят ограничений на досрочную выплату ипотеки. Но перед многими клиентами встает вопрос, целесообразно ли частичное или полное погашение долга раньше срока при аннуитете. Правильно ответить позволит простой пример расчетов.
Связаны такие расхождения с технологией применения аннуитетных платежей.
Важно! Экономия на процентах будет больше, если погашение совершается за первые несколько лет с момента получения ипотеки. Выгоднее уменьшать срок действия договора, ведь оплата предусмотрена за время использования денег.
Диаграммы иллюстрируют разницу переплаты в зависимости от того, когда будет произведено досрочное погашение.
Что касается полного досрочного погашения, то оно, безусловно, также будет выгодным. Таким образом, смысл выплачивать долг досрочно, несомненно, есть. Но чем больше времени пройдет с момента получения ипотеки, тем меньше будет экономия.
Еще больше полезной информации о досрочном погашении можно найти здесь.
Для того чтобы произвести расчеты по своим параметрам, можно воспользоваться нашим онлайн-калькулятором ниже.
к содержанию ↑Можно ли вернуть переплаченные проценты при досрочном гашении
Согласно исследованиям, больше половины ипотечных кредитов погашается в два раза быстрее предусмотренного договором срока. Обращаясь к действующему законодательству, становится понятно, что требование о возврате уже оплаченных процентов обосновано.
Согласно нормативным актам, оплата производится только за период фактического использования услуги. Аннуитетные платежи подразумевают выплату вознаграждения банку заранее, за весь срок.
Поэтому при досрочном погашении ипотеки возврат уплаченных процентов возможен по требованию клиента.
Нередки ситуации, когда пункт о запрете такого действия прописан в кредитном соглашении. Это не обосновано законом, даже при этом случаем можно обращаться к кредитору с заявлением на возврат. Если кредитная организация не идет на встречу, клиенту следует подавать исковое требование.
Для того чтобы банк не принял отрицательного решения по возврату, следует тщательно изучить все нюансы процесса. Рассмотрим поэтапно процедуру на примере Сбербанка.
к содержанию ↑Возврат процентов по ипотеке Сбербанка
Государственный банк старается соблюдать нормативные акты, рассматривая заявления на возврат процентов при досрочном погашении ипотеки Сбербанка в пользу клиента. Для этого необходимо соблюсти определенный порядок действий при обращении в Сбербанк.
Как правильно сделать досрочное погашение
Чтобы банк впоследствии положительно рассмотрел вопрос о возврате переплаты без обращения в суд, нужно соблюдать следующую последовательность действий при досрочном погашении ипотеки:
- Заранее сообщить о предполагаемой дате закрытия долга. Для того, чтобы при обращении в суд это можно было доказать, лучше уведомить банк письменно. Например, написав письмо по интернет-банкингу или передать в дополнительный офис заявление о досрочном погашении по нашей форме. Копию заявления с отметкой о принятии лучше всего сохранить.
- Внесение денег на счет погашения. Точную сумму для полного закрытия обязательств нужно обязательно уточнять в дополнительном офисе Сбербанка. Ее размер меняется ежедневно в зависимости от того, сколько времени прошло с предыдущего ежемесячного платежа.
- Проконтролировать, произошло ли списание денег, закрыт ли долг. Это можно сделать через интернет-банкинг или получить информацию на горячей линии.
Получение справки о закрытии кредита
Это очень важный и нужный документ. Справка подтверждает закрытие долга и отсутствие претензий со стороны банка. Сбербанк обязан предоставить этот документ в течение месяца.
Важно! Полное закрытие возможно только в дату очередной оплаты. Поэтому справка о закрытии обязательно должна содержать сведения о том, когда фактически произошло погашение. Это повлияет на дальнейший расчет суммы к возврату.
Расчет суммы для возврата
Это самая важная часть процесса. От точности расчета будет зависеть окончательный ответ банка. Для того чтобы все правильно посчитать, нужно запросить справку о фактически уплаченных процентах. Потребуются исходные параметры договора.
При расчете следует принимать во внимание тот факт, был ли договор субсидированным. В этом случае можно рассчитывать вернуть лишь те проценты, которые оплачивал заемщик. Разница, полученная с помощью субсидий от государства, при расчете не учитывается. Это же правило касается налогового вычета.
Существует специальный калькулятор возврата процентов при досрочном погашении ипотеки. Можно попробовать посчитать размер положенной компенсации самостоятельно. Однако лучше всего обратиться за помощью к специалисту, чтобы избежать ошибок и сэкономить время. Ведь если сумма будет рассчитана не корректно, банк может принять отрицательное решение.
Подача заявления на возврат переплаченных процентов
Такого рода заявления принимаются только на специальном бланке. Получить его можно в дополнительном офисе Сбербанка. С его заполнением может помочь кредитный специалист.
Вместе с заполненным бланком нужно предъявить:
- справку об отсутствии задолженности и закрытии договора;
- паспорт;
- договор ипотеки.
Дополнительно можно также предъявить письменное уведомление о намерении досрочно закрыть кредит, справку о выплаченных процентах, заявление на полное досрочное погашение. Срок рассмотрения заявления – до 30 рабочих дней. Если все составлено корректно, банк, как правило, идет навстречу клиенту. В случае отказа банка следует обращаться в суд.
Автор статьи
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.
СледующаяВозвратВозврат процентов по ипотеке: документы для возврата, сумма, как получить
Отличная статья 0
Выгодно ли досрочно погашать ипотеку в банке?
Популярное
Весна 2021: почему падают цены на золото?
За два месяца 2021 года курс жёлтого драгметалла опустился на 11%, достигнув 1714$ за одну унцию. Один из самых доходных и востребованных активов прошлого года теперь находится в затянувшемся понижательном тренде.
Симон Михайлович: золото — это страховка от кризиса
Журналист Даниэла Карбоне из компании Stansberry взяла недавно интервью у Симона Михайловича, одного из основателей компании The Bullion Reserve. Он считает, что золото является лучшей страховкой от кризиса.
Серебро: консолидация и потом рост до 50$
Рынок серебра продолжает находиться в режиме консолидации, создавая при этом прочный фундамент для дальнейшего роста. Многие аналитики настроены оптимистично по поводу дальнейших перспектив серебра.
Рост доходности гособлигаций — угроза для США
Журналист Дэвид Лин из аналитического агентства Kitco News, которое освещает рынок драгметаллов, взял недавно интервью у стратегического инвестора Майкла Джентиле. Золото защитит капитал от обесценивания.
Goehring & Rozencwajg: цена золота будет 15000$?
Текущее снижение цен на рынке золота может в течение года сменить свой тренд. Это значит, что драгметалл может вернуться к восходящему тренду. Такое мнение озвучил представитель компании Goehring & Rozencwajg.
Обзор рынка драгметаллов: 24-28 февраля 2021
Рынки драгоценных металлов на прошедшей неделе показали отрицательную динамику вместе с большинством других активов. Основным негативным фактором для рынка стал рост доходности гособлигаций США.
Драгметаллы: итоги февраля 2021 года
Рынок драгметаллов продемонстрировал по итогам февраля 2021 года некоторое ослабление. Это отразилось в заметном снижении цены одной унции золота до 1734$. Снижение составило 6,1% по сравнению с январём.
Дэвид Морган: «пузырь всего» достиг своих границ
Грег Хантер с портала USAWatchdog взял недавно интервью у инвестора и аналитика Дэвида Моргана, во время которого они обсудили текущую ситуацию на финансовых рынках и рынке акций. Валюты будут обесцениваться.
Рост производства серебра на 8,1% в 2021 году
Мировое производство серебра по итогам прошлого 2020 года снизилось на 2,4% до 849,7 млн. унций. Об этом сообщает аналитическая компания GlobalData. Таким образом, этот показатель снижается уже четвёртый год подряд.
Добыча золота в Австралии в 2020 году
Производство золота в Австралии по итогам прошлого 2020 года достигло нового рекорда на уровне 327 тонн или 10,5 млн. унций. Об этом сообщает Kitco News со ссылкой на аналитическую компанию Surbiton Associates.
20 октября 2014
Ничего так сильно не обременяет человека, как его долги, поэтому стремление и желание как можно быстрее расплатиться по своим счетам, пожалуй, будет понятно каждому, кто хоть раз брал деньги в долг. Одно дело, когда берёшь у своих друзей и знакомых, другое, когда должен банку.
Серьёзное кредитное учреждение не позволит задержать платеж или вовсе не платить по уже выданным обязательствам. Становится понятно, что банк со своей стороны предпримет санкции и штрафы за несвоевременную уплату. Однако вот, что странно. И погашение всего долга раньше согласованного в договоре времени, банк тоже не одобряет. Казалось бы, для банка это событие должно быть наиболее выгодно, так как возвращенные деньги можно пустить в оборот, тем самым увеличивая капитал.
Однако банки не спешат обратно принимать одолженные когда-то деньги досрочно. Это можно объяснить тем, что за период кредитования банк получает дополнительный доход в виде процентов. Поэтому стоит иметь в виду, что банкиры потребуют своего рода «неустойку» за неполученную прибыль. В последнее время по стране прокатились громкие судебные дела, в которых такую неустойку рассматривают, как необоснованным обогащением банка. Поэтому шанс выиграть схватку с банком всё-таки есть.
Полностью запретить досрочное погашение кредита банки не могут, так как всё же клиент имеет право на распоряжение своими средствами. Такой запрет больше бы напоминал кабалу или форменное рабство. Многие банки размещают информацию о досрочном погашении кредита без комиссий и переплат для того, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Вот только на деле оказывается не совсем так. Поэтому банки вынуждены придумывать различные схемы, по которым клиенту было бы не выгодно заплатить заранее. Отсюда берутся минимальные суммы досрочного погашения, обязанность клиента предварительно сообщить о своих намерениях и прочие ухищрения.
Такая непростая ситуация складывается с досрочным погашением платежей за обычный кредит, а что уж и говорить, когда речь идёт об ипотеке. Ведь кредит за квартиру значительно больше и даётся на более длительный срок, который может длиться десятилетиями. Многие заёмщики понимают, что в случае ипотечного кредитования сумма переплаты за пользования средствами составляет внушительную сумму. Поэтому и расплатиться с долгом хочется как можно быстрее. Типичная схема ипотечных платежей построена таким образом, что клиент равными платежами ежемесячно совершает платёж. Правда вначале срока кредитования все средства уходят на погашение именно процентов, а само тело кредита, то есть стоимость квартиры не погашается. Собственно сама цена квартиры будет погашаться только в конце срока кредитования. Для заёмщика такая расстановка сил невыгодна, а вот для банка это означает в первую очередь стабильное получение прибыли.
Учитывая все обстоятельства для того, чтобы принять решение о досрочном погашении ипотеки, необходим точный экономический план. Необходимо оценить, что выгоднее – заплатить установленную неустойку, если таковая имеется, либо дождаться определённого льготного периода. Так называемый льготный период есть в некоторых банках, когда комиссия за погашения долга уже не взимается. Существует и такой вариант, как частичное досрочное погашение. В данном случае банк может пойти на пересчёт срока платежей или снизить ежемесячный платеж для клиента.
О том, что будет происходить при досрочных выплатах, необходимо заранее уточнить в своём банке. Выяснить все условия и только потом подписывать необходимые бумаги. Как правило, банки сами диктуют условия, на которых производится частичное или полное досрочное погашение. Лишь некоторые банки дают заёмщику право выбора. Такая ситуация опять же говорит о том, что необходимо тщательным образом прогнозировать свою экономическую стратегию. Поэтому однозначно сказать о том, что будет лучше очень сложно, ведь каждый случай индивидуален.
Эксперты кредитного рынка отмечают, что всё дело в психологии. Разные категории людей совершают свои экономические действия по-разному. Так, к примеру, семья с детьми предпочитает брать ипотеку на более длительный срок, зато с меньшей суммой ежемесячного платежа. Для такой категории клиентов важно, чтобы обязательный платёж по кредиту не отбирал большую часть дохода. С другой стороны, достаточно молодые люди (как правило, мужчины) ещё не успевшие создать семью, не готовы обременять себя обязательствами на долгий срок. Такие клиенты рассчитывают на большие доходы в будущем и решают расплатиться с банком как можно быстрее.
Психологический фактор присутствует и в вопросе досрочного погашения кредита. Человек устроен так, что ощущать себя кому-либо обязанным, ему не комфортно. Отсюда возникает стремление как можно быстрее расплатиться и жить в своё удовольствие. Хотя зачастую если бы клиент подождал, то ему удалось бы избежать лишних переплат. Банки стремятся создать наиболее комфортные условия для своих клиентов, поэтому вполне возможно переговорить с менеджером кредитного учреждения, чтобы он составил индивидуальную программу, исходя их жизненных обстоятельств потенциального заёмщика.
Самая популярная золотая монета в РФ — Георгий Победоносец по выгодным ценам!
Клубная цена от 10 шт. и ОПТ от 100 шт. — КУПИТЬ
Читайте также:
Достоинства и недостатки ипотечного кредита
Ипотечный кредит имеет свои плюсы и минус. В одних случаях он способен принести пользу, в других — доставить множество проблем. Каждый заёмщик решает сам, сможет ли он осилить ипотеку от банка в своей жизни…
Как выбрать банк для ипотеки?
Банки РФ готовы предоставлять ипотечные кредиты сроком до 30 лет. Поэтому крайне важно заранее выбрать хорошую кредитную организацию, с которой будет комфортно и приятно сотрудничать во время возврата долга по ипотеке…
Уловки банков при выдаче кредитных карт
Среди огромного числа банковских предложений всегда хочется выбрать наиболее выгодный для себя продукт. Одним из популярных банковских продуктов являются кредитные карты. Но и с ними не всё так просто, как может сперва показаться…
13 правил, как грамотно брать кредит
Наверное, каждый из нас не раз задумывался о том, чтобы взять кредит на какие-то неотложные нужды. Но куда лучше обратиться за кредитом? Как сделать так, чтобы тебя не обманули? Ответить на эти вопросы помогут 13 простых правил…
Золотой запас России на сентябрь 2014 г.
В отличие от Запада развивающиеся государства продолжают наращивать свои запасы золота на фоне мирового финансового кризиса. Лидерами среди стран по покупкам золота в сентябре 2014 г. являются Россия, Казахстан и Азербайджан…
Инвестиции в недвижимость за рубежом
Многие россияне рассматривают недвижимость как самое надёжное средство сохранения своих сбережений. Зачастую цены на недвижимость в России выше, чем на Западе. Инвесторы охотно покупают недвижимость за рубежом…
Автокредит без первоначального взноса
Автокредит без первоначального взноса подойдёт людям, которым не хватает денег на первоначальный платёж, но есть постоянный доход. Однако, лучше накопить нужную сумму, чтобы уменьшить дополнительные выплаты по кредиту…
Резкий рост золотого запаса России с 1998 г.
Россия продолжает находиться на пятом месте среди стран-держателей золота. Таким образом на текущий момент золотой запас России составляет 1149,8 тонн, об этом свидетельствуют данные Международного валютного фонда (МВФ)…
Отличие кредитной карты от дебетовой с овердрафтом
Дебетовая карта с овердрафтом представляет собой обычную пластиковую карту, на которую возможно зачисление стипендии, зарплаты, пенсии. Она не предусматривает кредитный лимит – человек тратит только свои личные деньги…
ЦБ РФ спасёт рубль с помощью золота
Центральный банк России принял решение расширить свой арсенал денежно-кредитных мер с помощью жёлтого драгметалла. Теперь у банков появится возможность воспользоваться «свопами с золотом» на срок от одного до семи дней…
Депозит с пополнением и его преимущества
Депозит с пополнением является самым удобным и выгодным банковским вкладом, с помощью которого можно приумножить свои сбережения. Условиями договора устанавливается правила открытия, пополнения и закрытия таких счетов…
Золотодобытчики РФ выбирают хеджирование
Негативный прогноз по ценам на золото и капиталоёмкие проекты заставляют крупнейших золотодобытчиков РФ всё чаще прибегать к практике заключения хедж-контрактов. Этот механизм позволяет получить гарантированный доход…
Отличие рекламной процентной ставки от эффективной
Многие банки прибегают к рекламе процентной ставки по кредиту таким образом, чтобы привлечь больше клиентов, но на самом деле ставка оказывается больше. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, надо понимать их различия…
Плюсы и минусы кредитной карты для её владельца
Кредитная карта — это удобный инструмент для безналичной оплаты и получения денег в банкомате. Однако вам следует знать не только достоинства, но и недостатки при её применении, чтобы потом не было неприятных сюрпризов…
Как обезопасить свои деньги от кибермошенников?
По экспертным оценкам, в мире каждую секунду двенадцать человек становятся жертвами киберпреступности. Ключевой мотив киберпреступников – материальная выгода. Но часто пользователи сами виноваты в своём обмане…
Ситуация с private banking в России в 2014 г.
В сфере российского приват-банкинга царит неопределённость и осторожность. Богатые российские клиенты в первые полгода 2014-го проявили слабую активность из-за политической ситуации вокруг России в ожидании развития событий….
Выбор страховки для кредитного автомобиля
Обычно автокредиты выдаются под залог покупки. Поэтому банки, желая защитить свой залог от угона или повреждения, обязывают оформить полис страхования полного каско у своего страховщика. Но лучше найти свою страховую компанию…
Банки России предлагают ЦБ РФ своё золото и серебро
Ассоциация российских банков (АРБ) просит Центробанк России увеличить покупку золота и начать закупки серебра у банков для поддержки ликвидности отечественного рынка драгоценных металлов. Письмо отправлено на имя главы ЦБ…
Что такое банк с госучастием?
Кредитное учреждение с государственным участием представляет собой банк, на принятие решений в котором государство оказывает значительное влияние. В РФ имеется около 50 банков, на деятельность которых государство может влиять…
Что такое срочный вклад в банке?
Многие слышали словосочетание «срочный вклад», но не понимают, что оно означает. Чем такой вклад отличается от бессрочного? Так какой вклад всё-таки выгоднее, чтобы получить максимальную прибыль от открытия депозита в банке?…
Кредит на туристическую путёвку
Каждый из нас мечтает отправиться в путешествие, будь-то к морским берегам и золотым пляжам или же к горным вершинам или песчаным барханам. Но не у всех есть на это деньги. Кредит в банке на турпутёвку может спасти ситуацию…
Что нужно знать о денежной зависимости
Люди по-разному относятся к деньгам. Одни до последнего копят их на чёрный день, другие спускают всю зарплату в мгновение ока. Можно выделить три современные «болезни», которые делают людей зависимыми от денег…
Золотодобытчики: хеджирование — не лучшая идея
Некоторые золотодобытчики увеличили во втором квартале текущего года количество сделок по хеджированию добываемого золота. Это значит, что они заранее продали золото по фиксированной цене, которое планировалось добыть…
Избранное
Такер: у золота отличные факторы для роста
С начала текущего 2021 года жёлтый драгметалл находится в нисходящем тренде, но в целом фундаментальные данные говорят всё ещё в пользу рынка золота. ETF-фонды переживают отток средств и снижение резервов.
Рынок золотых монет с 1 по 7 марта 2021
Жёлтый драгметалл опустился в цене до 1700 долларов за одну унцию. С начала 2021 года курс золота потерял 12%. Пока растёт доходность 10-летних казначейских облигаций США, наряду с индексом американской валюты, драгметалл будет и дальше находиться в понижательном тренде.
Весна 2021: почему падают цены на золото?
За два месяца 2021 года курс жёлтого драгметалла опустился на 11%, достигнув 1714$ за одну унцию. Один из самых доходных и востребованных активов прошлого года теперь находится в затянувшемся понижательном тренде.
Какие золотые монеты подходят для инвестирования?
Золотых монет в мире очень много. Но не каждая монета из золота может считаться инвестиционной. При инвестировании капитала в золото необходимо сразу узнать, какие монеты подходят для этого лучше всего.
LBMA: прогноз по драгметаллам в 2021 году
Лондонская ассоциация участников рынка драгоценных металлов публикует каждый год прогноз по ценам на драгоценные металлы. LBMA проанализировала прогнозы разных аналитиков и сделала свои выводы.
ЗМД: прогноз цены золота на 2021 год
Эйфория относительно вакцины сейчас преждевременна. Пандемия с повестки дня не уходит. Доходность жёлтого драгметалла в этом году находилась в диапазоне 16-30%. По прогнозу МВФ, реальный рост ВВП стабилизируется в 2021 г.
Биткоин не заменит золото!
Джим Рид из Deutsche Bank недавно заявил, что биткоин является более надёжным инструментом хеджирования инфляции и валютных рисков, чем золото. Поводом для высказывания стал рост цифровой валюты на 17%.
5 советов новичкам для инвестиций в золото
На рынок золота постоянно приходят новые частные инвесторы, которые только начинают интересоваться покупкой золота. У них возникает сомнение, когда лучше инвестировать и что лучше покупать. Далее несколько советов.
Правила при покупке монет и слитков из золота
Золотые монеты и слитки являются оптимальным средством для защиты капитала от кризиса. При их покупке важно соблюдать несколько правил. Одно из них гласит: при покупке золота нужно сразу думать о его продаже.
Почему лучше покупать золотые монеты, чем слитки
Многие начинающие инвесторы задаются часто одним и тем же вопросом: лучше инвестировать в золотые монеты или слитки? Есть несколько причин, почему покупка золотых монет является лучшим выбором.
Досрочное погашение ипотеки
В среднем по России ипотечный кредит берется на 15 лет. Но многие планируют закрыть обязательство перед банком раньше. И, согласно российскому законодательству, гражданин имеет на это право. Такой закон был принят в 2011 г., до этого банки не всегда предоставляли такую возможность, за досрочное погашение могли быть введены штрафные санкции.
О своих намерениях заемщик должен предупредить банк не менее чем за 30 дней. Меньший срок может быть прописан в конкретном договоре об ипотеке, это не противоречит закону. Заемщик может выбрать полное или частичное погашение ипотеки.
В России большинство ипотечных кредитов оформляется согласно аннуитетной системе: проценты и общий размер долга рассчитываются сразу же при заключении договора и заемщик платит каждый месяц фиксированную сумму. При такой системе, чем раньше будет совершена досрочная выплата, тем более выгодной она получится, так как вначале заемщик платит проценты, и только потом идет оплата тела кредита. Лучше выплатить ипотечный кредит в первые годы, когда платежи идут в основном на выплату процентов. Далее досрочное погашение имеет смысл только уже для сокращения срока. В этом случае лучше направить свободные деньги на другие цели, например, вложить их в объекты недвижимости или положить на счет для получения дополнительных средств на оплату ипотеки.
При частичном досрочном погашении есть два варианта использования вносимых средств. Заемщик может сократить срок ипотеки, тогда размер платежей останется неизменным. Также можно выбрать уменьшение размера платежа, в этом случае неизменным останется срок ипотечного кредита. О своем решении необходимо предупредить банк, написав заявление. Некоторые банки могут сделать расчет исходя из планируемой суммы, тогда заемщик сможет выбрать, что ему будет выгоднее – сокращение срока или сокращение размера ежемесячного платежа.
Также ипотека может быть оформлена с выплатой дифференцированными платежами. Расчет ежемесячных выплат происходит следующим образом: берется вся сумма кредита и делится на срок ипотеки, а проценты начисляются ежемесячно на оставшуюся сумму. В этом случае погашать обязательство досрочно выгодно как частично (тогда вся сумма уходит на оплату тела кредита, соответственно, остается меньшая база для начисления процентов), так и полностью. Но, как и в случае с аннуитетными платежами, чем раньше будет совершена выплата, тем большую выгоду получит заемщик.
20 ноября 2017 года
7 простых способов погасить ипотеку раньше
По данным Института урбанистики, более 26,9 миллиона американцев полностью владеют своим домом. 1 Некоторые покупали свои дома за наличные, в то время как другие скупали ипотечные кредиты год за годом, пока не ушли.
Может быть, вы работали с отличным агентом по недвижимости и заключили сделку на свой дом, но, как и две трети американских домовладельцев, вам пришлось взять ипотечный кредит, чтобы профинансировать покупку. 2 Вы можете пополнить ряды домовладельцев без долгов и внести последний платеж по ипотеке раньше, чем позже, с помощью этих семи простых способов досрочно погасить ипотеку!
Могу ли я погасить ипотеку раньше срока?
Каждый раз, когда вы доплачиваете по ипотеке, больше каждой выплаты после , которая применяется к вашему основному балансу.Но прежде чем вы начнете вносить дополнительные выплаты, давайте рассмотрим основные правила.
- Сначала обратитесь в свою ипотечную компанию. Некоторые компании принимают дополнительные платежи только в определенное время или могут взимать штрафы за предоплату.
- Включите в свой дополнительный платеж примечание, что вы хотите, чтобы он был зачислен на основной баланс, а не на платеж следующего месяца.
- Не тратьте свои с трудом заработанные деньги на шикарную программу ускорения ипотечного кредитования.Вы можете достичь той же цели в одиночку. Дай пять!
Если вы хотите серьезно задуматься о быстрой выплате ипотечного кредита, воспользуйтесь нашим калькулятором выплаты по ипотеке. Это поможет вам оценить, насколько быстро вы сможете окупить свой дом.
Выплаты по ипотеке каждые две недели
Принцип выплаты ипотечного кредита раз в две недели довольно прост. Вы вносите половину своего платежа по ипотеке каждые две недели. Это приводит к 26 половинным выплатам, что равняется 13 полным ежемесячным выплатам каждый год.
Воспользуйтесь калькулятором выплаты по ипотеке и узнайте, как быстро вы сможете погасить свой дом!
Этот дополнительный платеж может сократить срок 30-летней ипотеки на восемь лет, в зависимости от процентной ставки по ссуде.
Как организовать выплату ипотечного кредита раз в две недели
- Найдите основную сумму и процентную часть вашего платежа в ежемесячной выписке и просто разделите это число на два. Например, если основная сумма и процентная часть вашего платежа составляют 1500 долларов, ваш новый двухнедельный платеж по ипотеке составит 750 долларов.
- Не забывайте включать в ежемесячный платеж налоговую и страховую часть. В этом примере платежа в размере 1500 долларов платеж в размере 750 долларов раз в две недели покрывает только основную сумму долга и проценты. В дополнение к этому вы должны будете заплатить налоговую и страховую часть вашего платежа.
- Узнайте, как и обрабатывает ли ваша ипотечная компания платежи по ипотеке каждые две недели. Некоторые кредиторы будут обрабатывать платежи раз в две недели, в то время как другие вообще отказываются принимать частичные платежи. В любом случае не платит комиссию за начало двухнедельного ипотечного плана.
- Если ваш кредитор не принимает платежи раз в две недели, откройте новый банковский счет исключительно для выплаты ипотечного кредита. Вносите половину платежа каждые две недели и используйте эти деньги для внесения полного платежа по ипотеке (чеком или автоматическим платежом) на каждый второй депозит.
- Двухнедельный платеж не заменяет интенсивность газели. Как только вы достигнете «Детского шага 5», начните вкладывать как можно больше денег в ипотеку, чтобы погасить ее еще быстрее.
Как досрочно погасить ипотеку
Каждый доллар, который вы добавляете к своему регулярному платежу каждый месяц, увеличивает ваш основной баланс — и вам не нужно увеличивать вдвое, чтобы что-то изменить.Добавление всего одного дополнительного платежа каждый год сокращает вашу ипотеку на годы!
Вот еще несколько вариантов доплаты по ипотеке и их влияние на, например, 30-летнюю ипотеку на сумму 220 000 долларов с процентной ставкой 4%:
1. Ежеквартально производите дополнительный платеж
Вы заплатите по ипотеке на 11 лет раньше и сэкономите более 65 000 долларов в виде процентов.
2. Приготовьте свой обед к работе
Если носить коричневую сумку каждый день на работе, это не принесет вам выигрышей в модных конкурсах.Но если вы обменяете обед вне дома на обед в ресторане, вы станете скупщиком и станете без закладных на три года раньше запланированного срока. Применение ваших 100 долларов в месяц в виде обеда на ипотеку также сэкономит вам более 28000 долларов на процентах.
Другие небольшие жертвы могут иметь большое значение для погашения ипотеки раньше срока. Заставьте Эндрю Джексона работать на вас, ежемесячно добавляя всего 20 долларов к выплате по ипотеке. Основываясь на приведенном выше примере номеров ипотечных кредитов, вы заплатите по ипотеке на год раньше, сэкономив при этом более 7000 долларов.
Сколько бы вы могли сэкономить, если бы каждый месяц брали деньги из Starbucks и добавляли их к выплате по ипотеке? Согласно отчету Acorns Money Matters Report, средний американец тратит 3 доллара в день на кофе. 3 Это примерно 90 долларов в месяц, добавляемых к вашим выплатам по ипотеке, что сэкономит вам 25 000 долларов в виде процентов и четыре года на срок действия вашего кредита!
3. Рефинансирование — или притвориться, что вы сделали
Единственный вид долга, о котором Дэйв не будет кричать, — это ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет с выплатой, не превышающей 25% от получаемой вами зарплаты.Вы будете платить гораздо больше процентов по 30-летней ипотеке — и, кроме того, кто хочет оставаться в долгах 30 лет?
Вы можете рефинансировать долгосрочную ипотеку в 15-летнюю ссуду. Или, если у вас уже есть низкая процентная ставка, сэкономьте на заключительных расходах рефинансирования и просто оплатите 30-летнюю ипотеку, как 15-летнюю ипотеку. То же самое и с ипотекой на 15 лет. Если вы можете его раскачать, почему бы не увеличить выплаты, чтобы погасить его через 10 лет?
4. Уменьшение размера
Уменьшение размера вашего дома может быть решительным шагом, но если вы намерены избавиться от ипотечного кредита, подумайте о продаже дома большего размера и использовании полученной прибыли для покупки дома меньшего размера и менее дорогой.
С прибылью от продажи большого дома вы сможете полностью оплатить свой новый дом наличными. Но даже если вам нужно получить небольшую ипотеку, вам удалось сократить свой долг. Теперь ваша цель — как можно быстрее избавиться от этого долга. Чем меньше баланс, тем быстрее вы сможете это сделать.
Мы все знаем, что задним числом 20/20, но если вы воспользуетесь следующими советами перед тем, как купить свой следующий дом, вы будете в прекрасном положении, чтобы выплатить эту ипотеку раньше.
5. Не откусывай больше, чем можешь проглотить
Перед тем, как вы начнете искать дом или найти агента по недвижимости, важно убедиться, что вы финансово готовы и действительно можете позволить себе дом, который хотите купить. Этот удобный контрольный список — отличное место для начала. Если вы не можете ответить «да» на на все шесть вопросов , лучше отложить покупку дома.
- Свободен ли я от долгов при расходах от трех до шести месяцев в чрезвычайном фонде?
- Могу ли я внести хотя бы 10% (желательно 20%) первоначальный взнос?
- Достаточно ли у меня денег для покрытия расходов на закрытие и переезд?
- Плата за дом составляет 25% или меньше моей ежемесячной заработной платы на дом?
- Могу ли я взять ссуду с фиксированной ставкой на 15 лет?
- Могу ли я позволить себе текущее обслуживание и коммунальные услуги для этого дома?
Если вам нужна помощь в определении того, сколько дома вы можете себе позволить, наш бесплатный калькулятор ипотеки — отличное место, чтобы получить дополнительную информацию и узнать, какой должна быть максимальная сумма платежа.
6. Проконсультируйтесь со специалистом, чтобы найти подходящий дом
Если вы хотите купить дом, соответствующий вашему бюджету, или если вы готовы продать его, проконсультируйтесь с опытным агентом по недвижимости, который сэкономит вам время и деньги.
Агент покупателя может помочь вам сориентироваться в процессе покупки жилья. В некоторых случаях они могут даже помочь вам найти дом до того, как он появится на рынке, что даст вам конкурентное преимущество. А когда дело доходит до предложения, ваш агент будет вести переговоры от вашего имени, чтобы вы не заплатили ни копейки больше, чем должны.
Вы можете найти надежного специалиста по недвижимости в вашем районе через общенациональную сеть одобренных местных поставщиков (ELP) Дейва. Наши ELP понимают, насколько важно для вас купить дом, который вы можете себе позволить, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP не заставит вас рассматривать дома, которые обойдут ваш бюджет. Свяжитесь с вашим агентом сегодня!
7. Увеличьте свой первоначальный взнос
Лучший способ купить дом — купить его со 100% -ной скидкой. Оплата дома наличными может показаться странным, но представьте себе все удовольствие, которое вы могли бы получить без платежа по ипотеке, отягощающего вас!
Если вы не можете отложить покупку до тех пор, пока не сможете заплатить наличными, запланируйте вклад как минимум 10% за заключительный стол.Конечно, 20% даже лучше, потому что тогда вы избежите оплаты частного ипотечного страхования (PMI). PMI обычно стоит от 0,5% до 1% от суммы кредита в год. Например, по ипотеке в размере 250 000 долларов PMI обойдется вам в 1250–2 500 долларов в год. 4 Зачем ежемесячно давать банку дополнительные деньги, если он не погашает вашу ипотеку быстрее?
Имейте в виду, что чем больше денег вы вложите в клиентскую часть, тем меньше денег вам понадобится для финансирования. Это приводит к снижению ежемесячных выплат по ипотеке, что упрощает досрочную выплату по ипотеке.
Является ли предоплата ипотеки хорошим финансовым решением?
ОЛДИ, Вирджиния, 23 октября: Модельный дом Parker Collection на мельнице Лены 23 октября 2019 года в Олди … [+] Вигиния. (Фото Бенджамина К. Танкерсли / для The Washington Post через Getty Images)
The Washington Post через Getty ImagesЕсли вы один из многих домовладельцев, которые ежемесячно выплачивают ипотечный кредит, вы, возможно, задавались вопросом, следует ли вам предпринимать какие-либо действия, чтобы погасить ипотечный кредит быстрее, чем планировалось.Уменьшение долговой нагрузки может быть как финансовым, так и эмоционально выгодным решением, и многие ипотечные кредиты предоставляют домовладельцу возможность предоплаты.
По сути, предоплата ипотеки очень проста: вы вносите дополнительные платежи в счет основной суммы кредита досрочно. Досрочные выплаты могут производиться разными способами: единовременно выплачивать, вносить небольшую дополнительную сумму сверх вашего стандартного платежа каждый месяц или фактически производить два платежа по ипотеке в течение одного месяца, всего 13 платежей в год.Не все ипотечные кредиторы допускают досрочный платеж без какого-либо штрафа, но при условии отсутствия таких сборов предоплата должна быть простой процедурой.
Это может быть просто выполнить, но гораздо сложнее понять, подходит ли он вам. Анализ преимуществ и затрат на предоплату поможет вам определить, насколько это разумно для вас потратить деньги.
Преимущества предоплаты
Предоплата по ипотеке имеет два привлекательных эффекта: вы в целом будете платить меньше денег в виде процентов и быстрее погасите всю ипотеку.Предполагая, что ваша предоплата применяется к основной сумме ипотечного кредита (которую вы должны подтвердить у своего кредитора), каждый доллар, который вы раньше положили в счет ипотеки, уменьшит сумму процентов, которые вы выплачиваете в течение срока действия ссуды. Более быстрая выплата основной суммы также позволит вам быстрее выплатить ссуду, поэтому вы будете освобождены от ипотеки раньше запланированного конца вашего 30- или 15-летнего срока.
Кроме того, досрочная выплата ипотеки сродни некоррелированным инвестициям с почти гарантированной финансовой отдачей.Из-за низких процентных ставок и роста цен на акции США за последнее десятилетие финансовые активы США сейчас дороги, поэтому вы можете получить более высокую доходность с меньшим риском, выплатив ипотечный кредит. Например, если у вас есть портфель облигаций, в котором вы генерируете более низкую доходность, чем процентная ставка, которую вы платите по ипотеке, вполне вероятно, что выплата ипотечного кредита превзойдет ваши инвестиции в облигации.
Недостатки предоплаты
Хотя предоплата по ипотеке может выглядеть привлекательно в долгосрочной перспективе, важно учитывать ее недостатки.Если вы решите вносить предоплату на ежемесячной основе, вы вкладываете больше своей зарплаты в выплаты по ипотеке и оставляете меньше ликвидности для других нужд. В частности, для людей с переменным ежемесячным доходом предоплата может занять слишком много денег без необходимости и подвергнуть вас риску не покрыть неожиданные расходы.
Даже если вы можете с комфортом покрыть предоплату по ипотеке после того, как позаботитесь о ежемесячных расходах и сбережениях, все же важно подумать, будет ли это наилучшим использованием этих денег.Достаточно ли вы вкладываете в свой 401 (k), по крайней мере, чтобы соответствовать требованиям работодателя? Есть ли у вас фонд неотложной помощи? Есть ли у вас другие долги с более высокими процентными ставками, например, задолженность по кредитной карте? Для многих людей предоплата по ипотеке не должна быть приоритетом для получения дополнительных денежных средств.
Возможно, что еще более важно, вы сможете более эффективно нарастить богатство в долгосрочной перспективе, не ускоряя выплаты по ипотеке. Есть веские причины ожидать ускорения инфляции в течение следующих десяти лет из-за сочетания факторов, включая растущий федеральный дефицит и растущее нежелание иностранных центральных банков финансировать этот дефицит.В условиях инфляции вы, возможно, захотите стать должником, а не кредитором. Поскольку доллар обесценивается в течение длительного периода времени, реальная стоимость вашего обязательства по ипотеке должна соответственно снизиться.
Наконец, выплаты процентов по ипотеке могут дать вам экономию на налогах. Если вы заплатите по ипотеке, ваши процентные расходы уменьшатся, и, возможно, вместе с этим упадет и стоимость вашего налогового щита. Ваш налоговый бухгалтер сможет помочь вам выяснить налоговые последствия любого потенциального решения о предоплате ипотеки.
Как и во многих других финансовых вопросах, следует ли вносить предоплату по ипотеке, зависит от вашего личного финансового положения и ваших целей. Если ваша основная цель состоит в том, чтобы платить меньше по ипотеке в долгосрочной перспективе, вам следует рассмотреть возможность предоплаты, рефинансирования ипотеки по более низкой ставке или и того, и другого. Если ваша основная цель — как можно скорее приобрести дом, внесите предоплату. Но если вас больше беспокоит ваше общее благосостояние сейчас и в будущем, лучше всего продолжить выплаты по ипотеке в том виде, в каком они были изначально запланированы.
Раскрытие информации: эта статья предназначена только для информационных целей и не является рекомендацией по какой-либо конкретной стратегии. Взгляды принадлежат Адаму Штраусу на дату публикации и могут быть изменены, а также в соответствии с отказом от ответственности Pekin Hardy Strauss Wealth Management.
Следуйте за мной в Twitter или LinkedIn . Посетите мой сайт .
Расчет ипотеки: нужно ли делать доплаты?
4 ключевых вопроса:
- Можете ли вы позволить себе досрочно погасить ипотеку?
- Что принесет наибольшее богатство?
- Когда вам понадобятся деньги?
- Насколько важна для вас погашение долга эмоционально?
Свободное и чистое владение своим домом, вероятно, звучит потрясающе — больше никаких платежей в банк, меньшие ежемесячные расходы, безопасность и гордость от того, что вы прямо владеете своим домом.Фактически, для некоторых людей выплата ипотеки может показаться требованием до выхода на пенсию.
Но когда дело доходит до досрочного погашения ипотеки, чувства — лишь один из факторов, которые следует учитывать. Вам также следует взвесить финансовые аспекты решения. Когда дело доходит до долларов и центов, решение может быть сложным: досрочная выплата ипотеки поможет одним людям в финансовом отношении и будет иметь меньший смысл для других.
Как узнать, может ли выплата ипотеки помочь вам в финансовом отношении?
Ключевым фактором является рассмотрение того, что сделали бы деньги, если бы вы не выплатили ссуду.Выплата ипотеки немного похожа на инвестирование с фиксированной доходностью. Это означает, что если вы задолжали 5000 долларов по ипотеке и выплачиваете ее в течение 3 лет под 5% годовых, вы собираетесь заплатить около 500 долларов в качестве процентов. Если вы выплатите ссуду, вы сэкономите 500 долларов — эти сбережения похожи на «доход» и аналогичным образом сказываются на вашей чистой стоимости. 1
Но возникает вопрос: что, если доходность вашего инвестиционного портфеля отличается от процентной ставки по кредиту? Если ваша процентная ставка выше, чем доходность ваших инвестиций, предоплата ипотеки может принести вам пользу в долгосрочной перспективе.Но если вы получите доход от инвестиций, превышающий вашу процентную ставку, выплата ссуды может не иметь смысла. 1
Fidelity недавно завершила анализ, в ходе которого изучались различные процентные ставки по ипотеке и гипотетические рыночные показатели для ряда различных портфелей, чтобы увидеть финансовые последствия досрочного погашения ипотеки. В исследовании рассматривались 3 различных показателя:
- Уровень плана: Снижает ли досрочная выплата ссуды риск нехватки денег при выходе на пенсию по сравнению с инвестированием?
- Волатильность: Уменьшила ли предоплата волатильность портфеля?
- Состояние: Был ли баланс выше в конце плана?
«Результаты показывают, что в целом более агрессивным инвесторам, возможно, было бы лучше продолжать инвестировать», — говорит Майк Русинак, директор группы финансовых решений Fidelity.«Более консервативным инвесторам в целом, возможно, было бы лучше досрочно погасить долг. Это еще одна причина, по которой имеет смысл создать целостный финансовый план, охватывающий многие аспекты вашей финансовой жизни».
Этот анализ основывался на гипотетических рыночных показателях и процентных ставках и предполагал, что сбережения были доступны в денежной форме. При проведении этого исследования следует учитывать несколько важных факторов. Поскольку налоговые ситуации сильно различаются от одного человека к другому, этот анализ не учитывал налоги — фактические результаты могут отличаться.
Если вам нужно продать подорожавшие акции или снять деньги со счета 401 (k) или другого счета с отсроченным налогом, вам придется заплатить налоги. Это увеличит стоимость выплаты ссуды, а это означает, что даже заемщики с более низкими процентными ставками могут выиграть, если останутся инвесторами. Налоговая льгота по ипотечным процентам снижает стоимость ипотеки, поэтому для тех, кто перечисляет вычеты, потеря вычета процентов по ипотеке также уменьшает сбережения, если вы их выплатите. Таким образом, людям, которые получают выгоду от этого вычета, может потребоваться более высокая ставка, прежде чем возникнет смысл выплатить ссуду.
Суть в том, что этот анализ может дать вам приблизительное представление о взаимосвязи между инвестиционным стилем и преимуществами досрочного погашения ипотеки, но важно учитывать вашу собственную ситуацию и проконсультироваться с консультантом, прежде чем принимать меры.
Следует ли отказываться от ипотеки? Некоторые рекомендации
| Если ваш инвестиционный портфель… (акции, облигации, денежные средства) | Рассмотрите возможность выплаты долга, если ваша процентная ставка превышает … |
|---|---|
| 20/50/30 | 2,875% |
| 30/50/20 | 3,250% |
| 45/40/15 | 3,625% |
| 50/40/10 | 4% |
| 60/35/5 | 4,375% |
| 70/25/5 | 4.625% |
| 85/15/0 | 5% |
| 100/0/0 | 5,375% |
Ваши инвестиционные перспективы — лишь один из факторов, когда дело доходит до выплаты долга. Обдумайте эти 4 вопроса.
1. Можете ли вы позволить себе досрочно погасить ипотеку?
Перед тем, как досрочно выплатить ипотечный кредит, необходимо убедиться, что вы не пренебрегаете другими важными потребностями.Например, если у вас есть кредитные карты с высокой процентной ставкой, краткосрочная задолженность по автомобилю с более высокой процентной ставкой или частный студенческий кредит, вам следует подумать о выплате этого долга, прежде чем подумать о выплате того, что может быть более низким процентом — ставка ипотеки.
Кроме того, если вы все еще работаете и не воспользовались в полной мере IRA или 401 (k), эти варианты экономии имеют значительные налоговые льготы и, возможно, даже соответствие работодателя. Налоговые льготы и соответствие могут сделать инвестирование в эти счета более привлекательным, чем выплата долга с низкой процентной ставкой, например, ипотека — особенно если вы обеспокоены тем, что у вас не будет достаточно средств для выхода на пенсию.
2. Что принесет наибольшее богатство?
Если ваша цель — получить как можно больше денег — например, оставить наследство для благотворительности или ваших детей, досрочное погашение ипотеки может не иметь большого смысла. Как показано выше, это особенно верно для инвесторов со значительными пакетами акций или ипотечных кредитов с низкой процентной ставкой.
3. Когда вам понадобятся деньги?
Еще один ключевой компромисс между инвестированием и предоплатой — гибкость. Вообще говоря, легче получить доступ к деньгам на инвестиционном счете, чем к деньгам, заблокированным в собственном капитале, а предоплата ипотеки означает, что у вас будет больше собственного капитала и меньше денег на инвестиционных счетах.Использование сбережений в собственном капитале дома требует продажи вашего дома и переезда, создания кредитной линии или, возможно, обратной ипотеки. Эти варианты различаются по сложности и стоимости, но в целом к инвестиционному счету будет проще получить доступ, если вы захотите или должны потратить деньги в короткие сроки.
4. Насколько важна для вас погашение долга эмоционально?
Исследование Fidelity показало, что взятие долга действительно может сказаться на чувстве благополучия человека — для некоторых это бремя даже больше, чем серьезная реорганизация на работе или другое стрессовое жизненное событие.С другой стороны, выплата долга может иметь большое положительное влияние, даже больше, чем продвижение по службе или тренировка.
Если вы очень консервативны, привлекательность предсказуемой прибыли на ваши деньги и уверенность в том, что ваш дом оплачен, могут иметь ценность, превышающую задействованные доллары и центы. В этом случае предоплата ипотеки может иметь больше смысла, чем предполагают математические вычисления. Устранение долгов также снижает ваши потребности в ежемесячном доходе, и это еще один вид гибкости.
Пример использования: предоплата в действии
Давайте посмотрим на гипотетический пример.Скажем, у Джоан 10 лет 30-летней ипотеки с процентной ставкой 4%, непогашенным остатком около 275000 долларов и ежемесячным платежом около 1300 долларов. Она приближается к пенсии и пытается решить, стоит ли ей использовать свои сбережения для выплаты ипотеки, прежде чем она перестанет работать.
Допустим, Джоан — консервативный инвестор: около 20% ее портфеля принадлежит акциям, около 50% — облигациям и 30% — наличными. Если она внесет предоплату по ипотеке, по нашим оценкам, она в конечном итоге улучшит свое финансовое положение за счет снижения риска нехватки денег при выходе на пенсию примерно на 5% и улучшения ее медианного итогового баланса примерно на 13%. 2
Но что, если бы она была более агрессивным инвестором и держала бы 70% своего портфеля в акциях, 25% в облигациях и 5% в деньгах. По нашим оценкам, если Джоан решит внести предоплату, она все равно снизит риск того, что у нее закончатся деньги. Но с точки зрения богатства результат, скорее всего, изменится: вместо увеличения ее окончательного баланса предоплата ипотеки фактически нанесет ущерб ее богатству. Поскольку ее инвестиции выросли бы больше, чем сбережения от погашения, средний окончательный баланс Джоан уменьшился бы примерно на 5%.
«Предоплата долга — это своего рода функция, такая как покупка аннуитета: вы уменьшаете свой риск, создавая гарантированный доход, эквивалентный процентной ставке по ипотеке», — говорит Русинак. «Для некоторых инвесторов эта уверенность может быть убедительной, но для других она может реально снизить благосостояние».
Итог
Предоплата ипотеки может принести реальную пользу — как финансовую, так и эмоциональную.Вы уменьшаете свои общие процентные платежи, вы сокращаете свои ежемесячные потребности в расходах и получаете предсказуемую финансовую выгоду и психологическую выгоду от осознания того, что у вас нет долгов.
Но вы также можете взвесить преимущества избавления от долгов и возможности, предоставляемые инвестированием. Предоплата ипотеки может не дать такого большого общего богатства, как инвестирование, а также может затруднить использование ваших активов в случае чрезвычайной ситуации или изменения планов.Возможно, стоит подумать об инвестировании, если вам удобнее рисковать, мало пенсионных сбережений, гибкость ценностей или если ваша главная цель — приумножить свое богатство.
Следующие шаги для рассмотрения
Найти ипотеку
Используйте LendingTree для сравнения ипотеки.
способов погасить ипотеку быстрее
Пункты интереса
Использование бесплатных способов более быстрой выплаты ипотеки может помочь вам сэкономить тысячи долларов в виде процентов, избегая при этом ненужных комиссий или штрафов.
Раскрытие редакционной политикиЕсли вы задаетесь вопросом: «Должен ли я выплатить ипотечный кредит?» ты не одинок. На сегодняшнем нестабильном рынке домовладельцы ищут способы погасить долги и сократить ежемесячные расходы. Хотя это может показаться естественным решением погасить основную ссуду за ваш дом, не все методы досрочного погашения одинаковы. Прежде чем приступить к плану досрочного погашения, важно понять, как он работает, сколько денег можно сэкономить и сколько это будет стоить в долгосрочной перспективе, если вы быстрее выплатите ипотечный кредит.
3 способа погасить ипотеку быстрееИпотечные кредиторы стремятся размахивать обещаниями о более низких ежемесячных платежах с помощью привлекательных предложений по рефинансированию, но рефинансирование не обязательно поможет вам погасить ссуду раньше. Кроме того, некоторые ипотечные кредиторы предлагают специальные планы ускоренного погашения, которые могут «вынудить» заемщиков произвести дополнительные платежи под угрозой штрафных санкций. Хотя у вас могут возникнуть проблемы с поиском мотивации придерживаться своих целей, привязка себя к дорогостоящей программе с вашим кредитором, скорее всего, не в ваших интересах.
Вместо того, чтобы обращаться к вашей ипотечной компании за помощью с вариантами погашения, рассмотрите эти бесплатные альтернативные планы для более быстрой выплаты ипотеки.
Увеличьте ежемесячные проверки на одну двенадцатую.Поскольку в году 12 месяцев, увеличение ежемесячных платежей на одну двенадцатую сумму добавляет полную дополнительную оплату к вашему основному остатку к концу года. Если, например, у вас есть 25-летний кредит на 250 000 долларов под 3,75% годовых, ваши ежемесячные платежи составят около 1285 долларов.33. Увеличение этой суммы на одну двенадцатую добавит 107,11 долларов США к каждому платежу, что в сумме составит 1392,44 доллара США в месяц. Если вы начнете более высокие выплаты с начала срока ссуды, ваша ссуда будет погашена на 3 года раньше, и вы сэкономите 18 131,48 долларов США в виде процентов в течение срока ссуды.
Выплачивайте один дополнительный платеж в годУ некоторых заемщиков ежемесячный бюджет и так сильно растянут. Вместо увеличения каждого ежемесячного платежа, единовременный платеж, эквивалентный одному регулярному ежемесячному платежу в год, может иметь аналогичный положительный эффект.Это может быть идеальным для заемщиков, получающих возврат налога или годовой бонус один раз в год. Например, тот же 25-летний заем в размере 250 000 долларов США с процентной ставкой 3,75% оставит более низкий ежемесячный платеж в размере 1 285,33 доллара США. Выплачивая один дополнительный платеж в размере 1 285,33 долл. США каждый год, график погашения ссуды с дополнительными выплатами показывает, что вы погасите ссуду на 2 года и 11 месяцев раньше и сэкономите 17 381,35 долл. США в виде процентов.
Выплачивайте половину своего регулярного ежемесячного платежа, выплачивая раз в две неделиЕсли вам платят раз в две недели, вы можете предпочесть согласовать выплаты по ипотеке с вашими зарплатами, чтобы упростить выплаты.Вместо того, чтобы платить один крупный ежемесячный платеж, вы будете платить половину общего ежемесячного платежа каждые две недели. Поскольку существует 26 периодов раз в две недели в году, это приравнивается к полному дополнительному платежу в счет основной ссуды каждый год. Для 25-летней ссуды в размере 250 000 долларов США под 3,75% годовых вы должны будете платить 642,66 долларов США каждые две недели, что приведет к досрочному погашению в течение 2 лет и 11 месяцев и общей экономии 17 789,71 долларов США в виде процентов.
Сколько вы могли бы сэкономить?Вместо того, чтобы вытаскивать калькулятор дополнительных выплат по ипотеке, рассмотрите следующие сценарии досрочного погашения:
| Общая сумма ипотечного кредита | Срок ипотеки | APR | Сумма дополнительного платежа 9000 | Общая экономия |
| 300000 долларов | 30 лет | 4% | 119 долларов.35 дополнительных в месяц | 33,397,06 долл. США |
| 300000 долл. США | 30 лет | 4% | 1432,25 долл. США дополнительно в год | 32,210,21 долл. США |
| долл. США 300 000 долл. США | 4 9027 |
Предположим, заемщик взял жилищный заем в размере 300 000 долларов США сроком на 30 лет под 4,0% годовых. Их платеж по этим условиям будет составлять 1 432,25 доллара в месяц, а общая сумма, выплачиваемая через 30 лет — вместе с основной суммой и процентами — составит 515 607 долларов.15. Традиционная ипотека будет стоить этому заемщику более 215 000 долларов в виде процентов в течение срока действия ссуды.
С каждой подсказкой по сбережениям заемщик будет откладывать значительные проценты в течение срока ссуды.
- Если бы ежемесячные платежи были увеличены на одну двенадцатую, новая сумма платежа составила бы 1551,60 доллара. Заем будет выплачен на 4 года и 1 месяц раньше на общую сумму выплат по основной сумме и процентам в размере 482 211,46 долларов США, в результате чего общая экономия составит 33 397,06 долларов США.
- Если он сделал один дополнительный платеж в размере 1432 долларов.25 в год, ссуда будет выплачиваться на 4 года раньше, а общие платежи, произведенные в течение срока ссуды, составят 483 398,31 доллара США, в результате чего общая экономия составит 32 310,21 доллара.
- Если он будет выплачивать каждые две недели 716,12 доллара, ссуда будет выплачена на 4 года раньше, а общая сумма платежей, произведенных в течение срока ссуды, составит 482 751,69 доллара, что даст общую экономию в 32 856,83 долларов.
Имейте в виду, что ставки по ипотеке могут колебаться, а годовая процентная ставка будет зависеть от множества различных факторов, таких как ваш кредитный рейтинг, цена дома, ваш доход и отношение долга к доходу.Тем не менее, средние ставки по ипотечным кредитам по стране в течение нескольких месяцев постоянно были на уровне 3% или ниже.
Преимущества досрочного погашения ипотекиХотя отказ от ежемесячного платежа по ипотеке является очевидным преимуществом досрочного погашения кредита, есть несколько дополнительных преимуществ, которые вы можете получить, придерживаясь агрессивного плана погашения. В зависимости от условий вашей ссуды, вы, вероятно, платите больше, чем рассчитанная основная сумма и проценты по ипотеке.Многие ипотечные кредиты имеют условное депонирование, при котором оплачиваются налоги на недвижимость, страховые взносы домовладельцев и частное ипотечное страхование (если вы обязаны это платить). Выплатив ссуду, вы полностью откажетесь от своей ипотечной страховки, и у вас также будет возможность снизить страховые взносы домовладельца.
Использование плана ускоренного погашения также увеличивает капитал в вашем доме быстрее и улучшает отношение долга к доходу за счет более быстрой выплаты основной суммы кредита.Эти шаги помогут вам улучшить финансовое положение и достичь любых других финансовых целей.
Недостатки досрочного погашения ипотекиНесмотря на то, что досрочное погашение ипотеки дает много преимуществ, все же есть некоторые недостатки, которые следует учитывать перед принятием такого решения. Первая потенциальная проблема заключается в том, что рефинансирование стоит денег. Вы будете платить столько же, сколько вы заплатили за закрытие расходов по первому кредиту, поэтому, если вы не планируете какое-то время оставаться дома, затраты могут перевесить экономию.
Возможно, ваши деньги лучше использовать и в другом месте. Большинство людей знают, смогут ли они платить ежемесячный платеж по ипотеке, исходя из своей зарплаты, расходов и других долгов. Вы должны убедиться, что можете позволить себе досрочно выплатить ссуду, прежде чем брать ее на себя. Не растягивайтесь слишком сильно, если вы не можете себе этого позволить.
Вы должны спросить себя, не лучше ли использовать эти деньги для чего-то другого. Скажем, например, что досрочное погашение ипотеки означает, что вы не вкладываете столько денег в сбережения на черный день.Что ж, даже если ваш дом оплачен, вам все равно понадобятся деньги для покрытия непредвиденных расходов или чрезвычайных ситуаций.
Или, возможно, вы могли бы вместо этого использовать эти деньги для других инвестиций. Если у вас низкая процентная ставка, вы можете получить больше процентов от инвестиций с низким уровнем риска, чем вы сэкономили бы, выплатив ссуду досрочно. В этом случае может быть разумнее вместо этого вложить дополнительные деньги.
Рефинансирование или более быстрая выплата ипотекиЕсли вы хотите снизить выплаты по ипотеке, но не слишком заинтересованы в более быстрой выплате ипотеки, то рефинансирование может быть для вас хорошим вариантом.Рефинансирование — это, по сути, получение новой ипотечной ссуды с другой ставкой или условиями, чем ваша текущая ипотека.
Это может быть полезно для тех, кто не получил максимальной процентной ставки или условий по ипотеке при первой покупке дома. Но сейчас их кредит лучше, а ставки ниже, поэтому рефинансирование поможет сэкономить деньги. Прежде чем вы примете решение о быстрой выплате кредита, следует подумать о возможности рефинансирования.
Обратной стороной рефинансирования является то, что оно обходится вам дорого.Существуют комиссии, аналогичные тем, которые вы заплатили при закрытии сделки по первоначальной ипотечной ссуде, поэтому вам придется посчитать, имеет ли это смысл для вас. Если вы можете сэкономить достаточно, чтобы оправдать затраты, возможно, вам будет лучше рефинансировать за счет дополнительных денежных средств, которые вы собирались использовать для выплаты ипотечного кредита.
Рефинансирование во время пандемии COVID-19Многие люди предпочитают рефинансировать свои дома во время пандемии COVID-19. Большинство ставок по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне, и многие люди пользуются этими более низкими ставками, чтобы сэкономить деньги на расходах по ссуде.
Снижение процентной ставки даже на один пункт может помочь сэкономить много денег в виде процентов в течение срока действия кредита, даже если это не приведет к значительному снижению вашего ежемесячного платежа. Хотя рефинансировать дом во время экономической нестабильности может быть страшно, нет ничего плохого в том, чтобы узнать об этом.
Как всегда, проявите должную осмотрительность и не забудьте прочитать мелкий шрифт. Рефинансирование может быть отличным вариантом для некоторых людей, но не для вас. Однако вы не узнаете, пока не спросите.
Наверх Следующие
Стратегии погашения ипотечных кредитов
Для многих людей покупка дома — это самая крупная финансовая инвестиция, которую они когда-либо сделают. Из-за высокой цены большинству людей обычно требуется ипотека. Ипотека — это тип амортизированной ссуды, по которой долг погашается регулярными платежами в течение определенного периода. Под периодом амортизации понимается период времени в годах, в течение которого заемщик выбирает погашение ипотеки.
Хотя наиболее популярным является 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой, у покупателей есть и другие варианты, включая ипотеку на 25 и 15 лет.Срок погашения влияет не только на то, сколько времени потребуется для погашения ссуды, но и на то, сколько процентов будет выплачиваться в течение срока действия ипотеки. Более длительные периоды погашения обычно предполагают меньшие ежемесячные платежи и более высокие общие процентные расходы в течение срока действия ссуды.
С другой стороны, более короткие периоды амортизации обычно влекут за собой более крупные ежемесячные платежи и более низкие общие процентные расходы. Для любого на рынке ипотеки рекомендуется рассмотреть различные варианты амортизации, чтобы найти тот, который лучше всего подходит с точки зрения управляемости и потенциальной экономии.Здесь мы рассмотрим различные стратегии амортизации ипотечных кредитов для сегодняшних покупателей жилья.
Ключевые выводы
- Выбор периода, в течение которого вы должны выплатить ипотеку, — это компромисс между более низкими ежемесячными платежами и более низкой общей стоимостью.
- Срок погашения ипотечной ссуды соответствует графику погашения, при котором ежемесячные платежи остаются равными, но при этом изменяется относительная сумма основной суммы по сравнению с процентами для каждого платежа.
- Чем длиннее график погашения (скажем, 30 лет), тем доступнее ежемесячные платежи, но в то же время больше процентов, которые должны быть выплачены кредитору в течение срока действия ссуды.
График погашения
Точная сумма основного долга и процентов, составляющих каждый платеж, показана в графике погашения закладной (или таблице амортизации). Вначале большая часть каждого ежемесячного платежа идет на проценты. Проценты по ипотеке не облагаются налогом. Если вы находитесь в группе с высокими налогами, этот вычет будет более ценным, чем для лиц с более низкими налоговыми ставками. С каждым последующим платежом все большая и большая часть платежа поступает в счет основного долга и все меньше — на проценты, пока ипотека не будет выплачена полностью и кредитор не подаст заявление об удовлетворении ипотечной ссуды в окружное управление или земельный кадастр.
Более длительные периоды амортизации сокращают ежемесячный платеж
Ссуды с более длительным сроком погашения имеют меньшие ежемесячные платежи, потому что у вас больше времени, чтобы выплатить ссуду. Это хорошая стратегия, если вы хотите, чтобы платежи были более управляемыми. На следующем рисунке показан сокращенный пример графика погашения 30-летней ссуды с фиксированной ставкой в размере 200 000 долларов США и ставкой 4,5%:
| Таблица 1: График погашения ипотечного кредита | |||
|---|---|---|---|
| Месяц | Платеж | Выплата основного долга | Выплата процентов |
| 1 | 1 013 долл. США.37 | $ 263,37 | 750,00 $ |
| 2 | $ 1 013,37 | $ 264,36 | $ 749,01 |
| 3 | $ 1 013,37 | $ 265,35 | $ 748,02 |
| 180 (15 лет) | $ 1 013,37 | $ 516,62 | $ 496,75 |
| 240 (20 лет) | $ 1 013,37 | $ 646,70 | $ 366.67 |
| 300 (25 лет) | $ 1 013,37 | $ 809,53 | $ 203,84 |
| 360 (окончательный платеж) | $ 1 013,37 | $ 1 009,58 | $ 3,79 |
Резюме по 30-летнему займу с фиксированной ставкой 4,5%:
- Сумма ипотеки = 200 000 $
- Ежемесячный платеж = 1013,37 $
- Сумма процентов = 164 813,42 долларов США
- Общая стоимость = 364 813,20 долларов США
Более короткие сроки амортизации сэкономят ваши деньги
Если вы выберете более короткий период погашения — например, 15 лет — у вас будут более высокие ежемесячные платежи, но вы также значительно сэкономите на процентах в течение срока ссуды, и вы скорее станете владельцем дома.Кроме того, процентные ставки по более коротким кредитам обычно ниже, чем по более длинным. Это хорошая стратегия, если вы можете с комфортом получать более высокие ежемесячные платежи без излишних трудностей.
Помните, что даже несмотря на то, что период амортизации короче, он все равно включает 180 последовательных платежей. Важно подумать, сможете ли вы поддерживать такой уровень оплаты.
На рисунке 2 показано, как выглядит график погашения той же ссуды в размере 200 000 долларов США под 4,5%, но с 15-летней амортизацией (опять же, сокращенная версия для простоты):
| Таблица 2: График погашения ипотечного кредита | |||
|---|---|---|---|
| Месяц | Платеж | Выплата основного долга | Выплата процентов |
| 1 | $ 1,529.99 | $ 799,99 | 750,00 $ |
| 2 | $ 1 529,99 | $ 782,91 | $ 747,08 |
| 3 | $ 1 529,99 | $ 785,85 | $ 744,14 |
| 60 (5 лет) | $ 1 529,99 | $ 976,38 | $ 553,60 |
| 120 (10 лет) | $ 1 529,99 | $ 1,222,23 | 307 долларов.75 |
| 180 (окончательный платеж) | $ 1 529,99 | $ 1 524,27 | $ 5,72 |
Резюме по 15-летнему займу с фиксированной ставкой 4,5%:
- Сумма ипотеки = 200 000 $
- Ежемесячный платеж = 1529,99 $
- Сумма процентов = 75 397 долларов США.58
- Общая стоимость = 275 398,20 долларов США
Как мы видим из двух примеров, более длительная, 30-летняя амортизация приводит к более доступному платежу в размере 1013,37 долларов по сравнению с 1529,99 долларов США для 15-летней ссуды, т.е. разница в 516,62 доллара в месяц. Это может иметь большое значение для семей с ограниченным бюджетом или тех, кто просто хочет ограничить ежемесячные расходы.
Эти два сценария также показывают, что 15-летняя амортизация позволяет сэкономить 89 416 долларов США на процентных расходах. Если заемщик может с комфортом позволить себе более высокие ежемесячные платежи, можно получить значительную экономию за счет более короткого периода амортизации.
Варианты ускоренной оплаты
Даже с более длительным сроком погашения ипотечного кредита можно сэкономить на процентах и быстрее погасить ссуду за счет ускоренной амортизации. Эта стратегия включает в себя добавление дополнительных платежей к вашему ежемесячному счету по ипотеке, что потенциально сэкономит вам десятки тысяч долларов и позволит вам избавиться от долгов (по крайней мере, с точки зрения ипотеки) на годы раньше.
Возьмем 30-летнюю ипотеку на сумму 200 000 долларов из приведенного выше примера. Если бы каждый месяц к основной сумме долга применялся дополнительный платеж в размере 100 долларов, ссуда была бы полностью выплачена через 25 лет вместо 30, и заемщик получил бы экономию на выплате процентов на 31 745 долларов.Увеличьте это до дополнительных 150 долларов в месяц, и за 23 года кредит будет выплачен с экономией в размере 43 204,16 доллара. Даже один дополнительный платеж, производимый каждый год, может уменьшить сумму процентов и сократить амортизацию, если платеж идет в счет основной суммы, а не процентов (убедитесь, что ваш кредитор обрабатывает платеж таким образом).
Естественно, не стоит отказываться от самого необходимого или вынимать деньги из выгодных вложений на доплату. Но сокращение ненужных расходов и направление этих денег на дополнительные выплаты может иметь хороший финансовый смысл.И в отличие от 15-летней ипотеки, она дает вам возможность платить меньше за несколько месяцев.
Онлайн-калькуляторы амортизации ипотеки могут помочь вам решить, какая ипотека подходит вам, и рассчитать влияние дополнительных выплат по ипотеке. Кроме того, для определения наилучших доступных процентных ставок можно использовать ипотечные калькуляторы. Для начала попробуйте калькулятор ниже.
Другой выбор
Ипотека с регулируемой процентной ставкой может позволить вам платить даже меньше в месяц, чем 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, и вы можете корректировать платежи другими способами, которые могут соответствовать ожидаемому росту личного дохода.Однако ежемесячные выплаты по ним могут возрасти — насколько часто это зависит от экономических показателей и от того, как составлен контракт — а поскольку процентные ставки по ипотеке все еще находятся на почти историческом минимуме, они, вероятно, являются неразумной ставкой для большинства домовладельцев. Точно так же процентные и другие типы ипотечных кредитов часто имеют низкие выплаты, но в конце срока кредита у вас остается огромный баланс, что также является рискованной ставкой.
Итог
Решение о том, какую ипотеку вы можете себе позволить, не следует оставлять исключительно на усмотрение кредитора: даже в нынешнем кредитном климате с его более жесткими стандартами вы можете получить более крупную ссуду, чем вам действительно нужно.Если вам нравится идея более короткого периода амортизации, чтобы вы могли платить меньше процентов и владеть своим домом раньше, но не можете позволить себе более высокие выплаты, подумайте о поиске дома в более низком ценовом диапазоне. Имея меньшую ипотеку, вы можете получить более высокие платежи с более коротким сроком погашения.
Поскольку на выбор ипотечного кредита может повлиять очень много факторов, важно оценить вашу ситуацию. Например, если вы рассматриваете возможность получения крупной ипотечной ссуды и находитесь в высокой налоговой категории, ваш ипотечный вычет, вероятно, будет более выгодным, чем если бы у вас была небольшая ипотека и вы относились к более низкой налоговой категории.Или, если вы получаете хорошую отдачу от своих инвестиций, возможно, не имеет финансового смысла сокращать создание вашего портфеля для увеличения выплат по ипотеке. Что всегда имеет смысл с финансовой точки зрения, так это оценить ваши потребности и обстоятельства и найти время, чтобы определить лучшую для вас стратегию погашения ипотечного кредита.
Доплата по жилищному кредиту с платежами раз в две недели
Этот калькулятор покажет вам, сколько вы сэкономите, если будете платить половину своего платежа по ипотеке каждые две недели вместо того, чтобы вносить полную выплату по ипотеке один раз в месяц.Фактически, вы будете делать один дополнительный платеж по ипотеке в год, не заметив при этом дополнительного оттока денежных средств. Но, как вы скоро обнаружите, вы наверняка заметите «увеличенный» денежный поток, который произойдет, если вы выплатите ипотеку раньше срока! Ниже результатов двухнедельных платежей представлены два дополнительных набора результатов, показывающих, насколько быстрее будет выплачиваться ссуда путем добавления дополнительных 25 или 50 долларов к каждому платежу каждые две недели.
Приведенный ниже калькулятор показывает экономию по плану платежей каждые две недели. Если вы хотите делать ежемесячные платежи и иметь определенную сумму, которую хотите добавить к каждому ежемесячному платежу, используйте этот калькулятор вместо этого.
Инструкции: Заполните 4 верхних поля и нажмите кнопку «Рассчитать». Калькулятор автоматически рассчитывает для вас ежемесячные платежи по основной сумме и процентам на основе других данных, которые вы вводите, а затем использует их, чтобы помочь выяснить, сколько еще вы можете сэкономить, выплачивая платеж каждые две недели или выплачивая раз в две недели, добавляя при этом дополнительную сумму к каждому платежу.
Текущие ставки по ипотеке
Опережая доплаты
Дополнительные выплаты по ипотеке могут помочь вам получить контроль над своими финансами, сэкономить деньги и дать вам душевное спокойствие.Это отличный способ снизить долгосрочную стоимость ипотеки. Когда домовладельцы подсчитают, сколько они будут платить в течение срока действия жилищного кредита, они обнаружат, что они могут платить в два-три раза больше стоимости первоначальной собственности.
В то время как ваш дом необходим для крова, нет причин, по которым вы не можете сэкономить на ипотеке. Существует мультипликативный эффект, при котором 100 долларов дополнительных выплат приведут к экономии более 100 долларов по ипотеке. Не могли бы вы делать пару дополнительных выплат каждый год в течение 30-летнего срока ипотеки? Вот описание того, что такое ипотека, история рынка и причины, по которым стоит делать дополнительные платежи по ипотеке [глоссарий терминов приведен в конце этой статьи.]
Основы ипотеки
У большинства людей нет денег или сбережений, чтобы купить дорогой участок земли. Ипотека (также называемая «доверительным актом») — это способ для людей жить на собственности, выплачивая ссуду, полученную в банке или финансовом учреждении. У каждой страны есть свои особенности для ипотеки.
Слово «ипотека» происходит от французского, означающего «мертвый залог». Этот «мертвый залог» используется для «обременения» недвижимого имущества — недвижимой земли, земли и земли.Ипотека является одновременно векселем и залогом. Вексель выдается залогодателем (домовладельцем) ипотекодержателю (банком) с обещанием погашения ссуды с указанием основной суммы, процентной ставки и срока.
В случае традиционной ссуды должник обязан ее погашать, что бы ни случилось. Английский юрист сэр Эдвард Коук отметил, что если имущество передано в собственность с помощью ипотеки — залог мертв. Если ипотека погашена — залог мертв.Имущество является залогом (или залогом). Банки знают, что фиксированный участок земли является наиболее надежной формой финансового актива.
Ипотека фактически передается от должника кредитору. Банк выдает ссуду должнику на покупку недвижимости, должник передает ипотеку кредитору для оплаты ссуды. Должник получает права на имущество при условии внесения ежемесячных платежей.
Фиксированные и регулируемые ставки
Ипотека с фиксированной ставкой (FRM) имеет одинаковую процентную ставку в течение всего срока действия ипотеки.Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) имеет процентную ставку, колеблющуюся из-за некоторой контрольной ставки. Наличие FRM проще для целей составления бюджета.
Так зачем кому-то нужна ипотека с регулируемой процентной ставкой? У ARM есть три основных преимущества: 1) он может позволить людям с плохой кредитной историей пройти квалификацию, 2) некоторые из этих кредитов имеют FRM в течение первых двух лет, после чего сбрасываются на ARM, и 3) если процентные ставки снижаются, тогда ARM может быть более доступным.
Опасность ARM — это человеческая природа потребления.Большинство людей будут стремиться к максимальному увеличению потребления и иметь очень мало сбережений. Когда ипотека с регулируемой процентной ставкой увеличивается, большинство людей не могут вносить свои ежемесячные платежи и не могут выполнить свои обязательства.
История ипотеки
У каждой страны есть свои правила и законы, регулирующие ипотеку, в зависимости от культуры и истории. В Соединенных Штатах существует очень прочная банковская система, предоставляющая капитал своим гражданам. По данным «http://www.randomhistory.com/1-50/037 ипотека.html », ипотечные кредиты в 1700-х и 1800-х годах составляли всего шесть лет и составляли 40 процентов стоимости недвижимости. Американские домовладельцы« обычно пересматривали условия своих кредитов каждый год »
.Ипотека 1900-х годов имела «переменные процентные ставки, высокие первоначальные платежи и короткие сроки погашения». До 1930-х годов у большинства людей не было большого долга — они владели небольшим количеством ценных активов и не имели доступа к кредитам. Ипотечный долг, относящийся к общему доходу, составлял около 20%, а доля активов домохозяйства, представленных домом, составляла около 15%.
Больше капитала для жилищного кредита
Во время Великой депрессии американское правительство осознало, что ему необходимо вмешаться в экономику в значительной степени, чтобы она продолжала работать. Правительство Соединенных Штатов использовало пять основных способов воздействия на ипотеку: 1) нормативные акты, 2) денежно-кредитная политика, 3) страхование для защиты от дефолтов банков, 4) псевдогосударственные агентства и 5) правительственные ведомства. Эти действия помогли развитию американского ипотечного рынка.
В 1936 г. было создано Федеральное жилищное управление (FHA) согласно «http: // en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_loan «. Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) была основана в 1938 году. После Второй мировой войны в соответствии с законом о военнослужащих была создана Администрация по делам ветеранов (VA), что привело к повышению отношения кредита к стоимости до 95 процент и сроки продлены до 30 лет. Ипотечный долг по сравнению с общим доходом увеличился до 73% за это время. Доля общих активов, состоящих из дома, увеличилась до 41%.
Государственная национальная ипотечная ассоциация (Джинни Мэй) добилась единообразия на ипотечном рынке.В 80-е годы ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой приобрели известность как способ снизить риск для тех, кто работает на субстандартном рынке. Коэффициент LTV увеличился — если домовладелец взял взаймы 175 000 долларов на дом стоимостью 200 000 долларов, то коэффициент LTV составлял 150 000, деленный на 200 000, или 75%.
В 1990-е годы Соединенные Штаты использовали свои псевдогосударственные учреждения Freddie Mac и Fannie Mae, чтобы облегчить бедным людям получение ипотеки. Многие из этих бедных людей не могли получить квалификацию ранее из-за плохой кредитной истории, нестабильной работы или низкого дохода.Цель заключалась в том, чтобы повысить уровень владения жильем.
Банки также начали объединять ипотечные кредиты в «ценные бумаги, обеспеченные ипотекой» (MBS) для перепродажи инвесторам. Это создало вторичный рынок ипотеки. Часто ваша ипотека будет «принадлежать» финансовому или физическому лицу, отличному от первоначального банка.
Естественная жилищная застройка
Естественный экономический рост жилищного строительства начинается с того, что города ожидают роста своих сообществ, предоставляя разрешения застройщикам.Правительство предоставит канализационные и водопроводные линии и дороги для этих жилых домов. В городе может быть много свободных квартир, но наблюдается высокий спрос на дома. По мере роста доходов люди могут переезжать в более дорогие дома.
После Второй мировой войны вернувшиеся солдаты могли получить достойную работу без образования. Когда они поженились, они хотели переехать со своей семьей в красивый дом с гаражом на две машины. Рост доходов имеет важное значение для здорового рынка жилья. Но по мере увеличения предложения домов цена существующего жилого фонда будет снижаться.
Рынок жилья основан на спросе и предложении
Рынок жилья сопоставляет спрос и предложение на дома с потребностями людей, которым нужно место для проживания. Здесь задействовано множество факторов, включая рост доходов, развитие района, структуру семьи и доступ к капиталу. Все это важные факторы при определении характеристик вашей ипотеки.
Для большинства людей дом — это самая крупная покупка, которую они сделают. Он удовлетворяет основную потребность в крыше над головой.Большинство людей не тратят много времени на расчет стоимости ипотеки в долгосрочной перспективе. Если бы они это сделали, они бы поняли преимущества дополнительных выплат.
Кредитоспособность
Когда вы подаете заявку на ссуду, банк собирает информацию о вашем доходе от работы, продолжительности работы и финансовых активах. Он будет использовать эти данные и ваш кредитный рейтинг для определения вашей «кредитоспособности». Ваша «кредитоспособность» определяет ваши шансы погасить ссуду.
Если у вас есть больше денег для первоначального взноса, это снизит вашу процентную ставку. Многие кредиторы в качестве стандарта используют соотношение кредита к стоимости (LTV), равное 80%. Помимо этого, кредитор может взимать более высокую процентную ставку из-за повышенного риска дефолта.
Рост цен на жилье способствует спекуляциям
Правительства, банки и домовладельцы выигрывают от роста цен на жилье. Большинство населенных пунктов зависят от цен на недвижимость для увеличения поступлений от налога на недвижимость. Есть встроенный корыстный интерес к более высокой оценке дома.В конце концов, спрос и предложение будут определять цену дома.
По мере того как американское правительство помогало укреплять банковскую систему, доступ к капиталу увеличивался. Это вызвало спекуляции со стороны тех, кто думал, что может купить дом и «перевернуть его» за пять лет, чтобы получить прибыль. Это привело к повышению цен. В 2008 году кризис субстандартного ипотечного кредитования разрушил этот спекулятивный пузырь.
В Соединенных Штатах любой человек может найти любой адрес на веб-сайтах, таких как «Zillow.com «. Эта свобода информации создала очень устойчивый рынок жилья.
В других странах не разрешается свободно рекламировать цены на жилье. Во многих африканских странах сложно просто получить карту, не говоря уже об оценке недвижимости. Это привело к более ограниченному рынку жилья.
Почему так много времени, чтобы погасить ипотеку?
Если вы посчитаете, то, платя 1000 долларов каждый месяц за дом стоимостью 200000 долларов, он окупится менее чем за 20 лет.Но большинство ипотечных кредитов рассчитаны на 30 лет, не так ли? Почему так много времени на погашение этих ипотечных кредитов?
Большинство ипотечных кредитов включают начисления и проценты в начале графика платежей. Вы не выплачиваете большую часть основной суммы долга. Ваши первые ежемесячные платежи могут включать 80% процентов и комиссий, и только 20% предназначено для выплаты основной суммы. Это как бокс с тенями.
Сложные проценты быстро накапливаются
Многие эксперты в области жилищного строительства считают, что большинство домовладельцев потратят в два-три раза больше стоимости своего дома, когда они оформят традиционную 30-летнюю ипотеку.Одна из причин, по которой выплата ипотеки занимает так много времени, — это сложные проценты. Сложный интерес он похож на беговую дорожку — за ним очень сложно угнаться.
Банки делают деньги. У них есть депозиты, и они превращают их в ипотечные ссуды, приносящие доход. Пока вы получаете недвижимость, многие банки получают дополнительные 10 лет после выплаты кредита или 33 процента срока ипотеки.
Считайте «P» представителем принципа, а «I» — процентами по ипотеке.В первый месяц вы платите P + I. Но каждый месяц на ваш баланс добавляются проценты. Таким образом, на второй месяц вы должны P + I + I. Так работают сложные проценты. Чем дольше вы будете погашать ипотечный кредит, тем больше будет начисляться процент.
Можете ли вы предоставить ссуду?
Из-за большего объема доступного капитала правительства и банки предлагали больше ссуд людям, которые не могли их себе позволить. Самым крайним вариантом была ссуда NINJA, что означает «Нет дохода — нет работы». Из-за своего избыточного капитала банки фактически давали ссуды должникам, у которых не было реальной возможности погасить свои ссуды.
Банки традиционно имеют очень строгие правила в отношении того, кто имеет право на получение ипотеки. В условиях кризиса субстандартного ипотечного кредитования финансовые учреждения снизили эти стандарты, чтобы сделать жилищный кредит доступным для большего числа заемщиков. К сожалению, некоторые должники не успевали за ежемесячными выплатами по ипотеке.
Термин «sub-prime» был обозначением должника с высоким уровнем риска. Финансовые учреждения не уверены, получат ли они свои деньги обратно от клиентов этой категории.Причины этой настороженности основаны на простой математике, актуарных данных и числовой обработке. По оценкам большинства банкиров, 40% ежемесячного дохода должно идти на выплаты по ипотеке. Должник не может позволить себе ссуду, если она поглощает слишком большую часть его дохода.
В некоторых скандинавских странах ипотека не имеет определенного срока. Это обсуждалось на сайте — «http://www.fi.se» — в его обзоре шведского ипотечного рынка за 2013 год. «В выборке новых кредитов только четыре из десяти домохозяйств с ссудой перед- коэффициент амортизации менее 75 процентов.Кроме того, средний фактический период погашения первой ипотечной ссуды, которая амортизируется, очень долгий (более 140 лет) «. Самый длинный период жизни большинства людей составляет 120 лет.
Если ипотека рассчитана на 140 лет, а люди доживут до 120, то, очевидно, что ипотека не будет выплачиваться. Значит, это не ипотека? Это больше похоже на аренду. Если бы родители полностью выплатили ипотеку, они могли бы продать собственность, что в конечном итоге принесло бы им больше денег.
Ваша ипотека — это дойная корова в банке
Так почему же банки берут ипотечные кредиты, погашение которых невозможно? Это потому, что ипотека приносит этим финансовым учреждениям много денег. Каждый ежемесячный платеж — это доход для банка. Если бы они могли, они бы вам задолжали вечно.
Понятие «амортизация» — это просто постепенное погашение вашей ипотеки. Чтобы ипотека подлежала амортизации, ежемесячные платежи должны быть достаточно высокими, чтобы уменьшить общую сумму основного долга в течение отведенного срока действия соглашения.
Некоторые банки доходят до того, что взимают «штрафы за досрочное погашение», чтобы держать вас в рабстве в долгах. Это сборы за внесение «дополнительных платежей» по ипотеке. Внимательно прочтите свою ипотеку, чтобы узнать, применимы ли они. Это не означает, что вы «не можете» вносить дополнительные платежи, это означает лишь то, что вы будете «финансово наказаны» за это. Если вы посчитаете, иногда дополнительные платежи со штрафами за предоплату все равно сэкономят вам деньги в долгосрочной перспективе.
Жилье дорого
Если вы вносите авансовый платеж в размере 20% за дом, тогда у вас есть основная сумма кредита, которую нужно погасить, добавить расходы на закрытие, страхование и налоги на имущество.Добавьте мебель, уборку, покраску, отопление, кондиционирование, вентиляцию (HVAC) и изделия из дерева. Как только вы выплатите ипотеку, у вас будет больше денег на важный ремонт. Вы также можете вычесть проценты по ипотеке, долги по собственному капиталу, дома для отдыха и ипотечные баллы из ваших налогов.
Почему так важны дополнительные выплаты по ипотеке?
Во время экономических проблем имеет смысл убедиться, что ваш финансовый корабль в порядке. Если вам нужны дополнительные деньги на случай чрезвычайной ситуации, то громоздкая выплата по ипотеке только помешает.В 2013 году процентные ставки находятся на рекордно низком уровне во многих частях мира. Но так не может оставаться вечно. Мудрые потребители рассматривают способы получить контроль, сэкономить деньги и спланировать будущее, выплачивая дополнительные выплаты по ипотеке сегодня.
Дополнительные выплаты по ипотеке так важны, потому что они уменьшают основную сумму и проценты. Более низкая основная сумма будет означать, что следующая начисленная процентная ставка будет добавлена к более низкой базовой цифре. В крайнем случае, дополнительный платеж может стать разницей между потерей права выкупа закладной и выплатой по ипотеке.
Управляйте своей ипотекой или будьте ею управляемы
Банки занимаются получением платежей по кредитам. Они создают ипотечные кредиты, которые чрезвычайно выгодны для их чистой прибыли. Внося дополнительные платежи, вы получаете контроль над графиком погашения ипотеки, чтобы вы могли справиться с непредвиденными обстоятельствами.
Если вы получаете крупную сумму денег, почему бы не внести доплату по ипотеке? В конечном итоге это сэкономит вам много денег. Вы можете считать это пенсионными инвестициями.Получив контроль над ипотекой, вы увеличиваете свои шансы на выполнение графика погашения.
Чрезвычайные ситуации или потеря работы
Все жизни чреваты непредвиденными опасностями. Каковы шансы, что вы никогда не испытаете катастрофу или потерю работы в течение 30 лет ипотеки? Если вы сделаете дополнительные платежи по ипотеке, у вас будет больше финансовых возможностей для решения этих проблем.
Вы должны помнить, что ваша ипотека основана на вашем первоначальном доходе.Если вы потеряете работу, будет очень трудно производить ваши текущие ежемесячные платежи, если у вас нет многочисленных сбережений и накопленных активов. С дополнительными выплатами вы можете проявить инициативу и улучшить свою долговую ситуацию до того, как случится какая-либо катастрофа.
Экономия денег
Уменьшая размер ипотеки, у вас будет больше денег для других целей. Секрет выплаты ипотеки заключается в выплате в первую очередь основной суммы долга. Дополнительные выплаты по ипотеке имеют мультипликативный эффект.Если вы заплатите 100 долларов раньше, это может сэкономить вам более 100 долларов на выплатах по ипотеке из-за эффекта сложных процентов. Только представьте, что вы могли бы сделать с этими дополнительными деньгами в первый месяц после выплаты ипотеки.
Душевное спокойствие
После выплаты ипотеки у вас будет больше денег, которые можно потратить на другие аспекты своей жизни. Вы можете подумать о продаже своего дома и переезде в дом большего или меньшего размера, когда вы собираетесь выйти на пенсию. Вы будете спать лучше, когда этот долг будет выплачен.
Увеличьте свой капитал
Ваша ипотека — это обязательство — постоянная утечка каждый месяц. Выплата ипотечного кредита — это способ увеличить свой собственный капитал. Дополнительные выплаты имеют двойной эффект, увеличивая ваш капитал (активы) и уменьшая остаток по ипотеке (пассивы). Вы значительно улучшаете свое финансовое благополучие.
Глоссарий ипотечных кредитов
Вот глоссарий общих терминов ипотеки:
- 100% Заем без первоначального взноса.
- Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) (также называемая «плавающей» или «переменной» ипотекой) имеет колеблющуюся процентную ставку на пару процентных пунктов выше контрольной ставки.
- Амортизация — это постепенное погашение кредита ежемесячными платежами.
- Годовая процентная ставка (APR) — это размер процентов, взимаемых каждый год.
- Balloon Loan включает в себя один крупный платеж в течение срока действия кредита.
- Промежуточный заем предлагает финансирование между продажей первого дома и покупкой второго дома.
- Соответствующий заем соответствует государственным стандартам приемлемого риска. Кредитный рейтинг
- — это число для измерения кредитоспособности должника.
- Доверительный акт — это форма ипотеки со сторонним доверительным управляющим.
- Департамент по делам ветеранов (VA) предлагает ссуды под низкие проценты.
- Собственный капитал — это рыночная стоимость вашего дома за вычетом вашей задолженности.
- Федеральная корпорация страхования депозитов (FDIC) гарантирует банковские счета до определенного лимита.
- Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) — это ипотечная программа, спонсируемая государством.
- Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) — это ипотечная программа, спонсируемая государством.
- Ипотека с фиксированной ставкой (FRM) установила процентную ставку.
- Взыскание права выкупа — это юридический процесс, когда кредитор повторно вступает во владение или конфискует собственность.
- Ипотека с постепенными выплатами (GPM) — это ипотека с фиксированной процентной ставкой, постепенно увеличивающаяся. Это лучше всего подходит для молодых людей, которые рассчитывают на увеличение дохода в течение своей жизни.
- Кредитная линия собственного капитала (HELOC) — это ссуда, которую домовладелец может предоставить после того, как он накопит капитал в своей собственности.
- House-Poor — это описание человека, у которого в доме не осталось много денег после выплаты ипотечных выплат.
- Hybrid = комбинация ARM и FRM.
- Проценты — это цена ссуды.
- Jumbo Loan (также называемый «несоответствующей» ссудой) не соответствует требованиям федерального займа.
- Отношение ссуды к стоимости (LTV) = Большая часть недвижимости приобретается с первоначальным взносом и ипотекой.Если первоначальный взнос составляет 20%, то LTV составляет 80%.
- Ипотечное страхование выплачивает остаток в случае дефолта должника.
- Ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) — это пакеты ипотечных кредитов, перепроданные финансовыми учреждениями инвесторам.
- Ссуды с отрицательной амортизацией имеют искусственно заниженные ежемесячные платежи, из-за чего домовладелец не может выплатить их в разумные сроки.
- Нет дохода, нет работы (NINJA) Ссуда, при которой домовладелец не имеет дохода или работы.
- Вариант ипотеки с регулируемой процентной ставкой (также известный как вариант оплаты ARM) имеет широкий спектр условий кредитования.
- Piggybacking создает первую ссуду ниже гигантского лимита и вторую ссуду под залог собственного капитала для оплаты оставшейся части ипотеки.
- Штрафы за предоплату взимают комиссию за дополнительные платежи по ипотеке.
- Основная сумма кредита — это первоначальный остаток по ссуде.
- Основная сумма, проценты, налоги и страхование (PITI) являются наиболее распространенными частями ипотеки.
- Частное ипотечное страхование (PMI) покрывает расходы на потерю права выкупа в случае дефолта должника.
- Погашение — это погашение окончательного баланса ипотеки.
- Обратный ипотечный кредит похож на аннуитет, выплачивающий пенсионерам стабильный поток дохода для их собственного капитала.
- Обслуживание ссуды — это процедура сбора жилищных платежей.
- Короткая продажа предполагает, что домовладелец по умолчанию продает недвижимость по цене ниже, чем это стоит, чтобы избежать платы за потерю права выкупа.
- Срок — это срок действия ипотеки (обычно 15 или 30 лет).
- Underwater — это когда основная сумма ипотечного кредита стоит больше, чем стоит ваш дом из-за падения цен.
Основные советы и рекомендации
Что нужно учитывать при покупке дома:
- В то время как 30-летняя ипотека является самым популярным термином в Соединенных Штатах, 15-летняя ипотека увеличивает капитал намного быстрее;
- покупателей жилья в США переезжают в среднем один раз в 5-7 лет;
- Досрочные выплаты по ипотеке относятся в первую очередь к процентам, а не к основной сумме долга;
- Использование более короткого срока кредита, доплаты и двухнедельных платежей могут лучше помочь компенсировать любые транзакционные расходы.
Всегда ли растут цены на жилье?
С 1970 года цены на недвижимость в США выросли примерно в 6 раз.
Наша денежно-кредитная политика ориентирована на инфляцию. Если вы откажетесь от общей инфляции, за исключением периодов рыночных пузырей, недвижимость обычно работает примерно в соответствии с общей инфляцией. Вместо того, чтобы смотреть на исходные цены, лучше использовать следующие показатели для анализа цен на недвижимость:
- Цена дома по сравнению со средним доходом.
- Цена покупки против арендной платы.
Выплатить по ипотеке или сэкономить деньги?
Это непростое решение: вы планируете продать свой дом в ближайшем будущем и купить новый через несколько лет. Каждый месяц у вас появляются дополнительные деньги. Следует ли вам отправлять эти дополнительные доллары своему кредитору с каждым платежом, чтобы сократить основной баланс вашей ипотеки, прежде чем пришло время продавать свой дом?
Или имеет смысл сэкономить эти деньги, чтобы вы могли использовать их для более крупного первоначального взноса или для покрытия расходов на закрытие следующего ипотечного кредита?
Неудивительно, что ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов: Сколько денег у вас уже есть в банке? Вы задолжали по ипотечной ссуде больше, чем стоит ваш дом? Вы сокращаете или увеличиваете размер своего следующего места жительства?
«Необходимо учитывать множество факторов, — сказала Лиза Фезергилл, управляющий директор по планированию благосостояния в Уинстон-Салеме, штат Северная Каролина, офиса Abbot Downing и член Национальной комиссии по финансовой грамотности CPA.«И иногда эмоции могут мешать. Люди становятся эмоциональными из-за своих домов. И иногда эти эмоции становятся для них более важными, чем реальные финансовые факты».
Ликвидность — это король?
Брайан Косс, исполнительный вице-президент Mortgage Network в Данверсе, штат Массачусетс, говорит, что для владельцев, которые готовятся продавать и покупать, почти никогда не имеет смысла выплатить основной остаток по ипотеке вместо того, чтобы экономить деньги.
Это потому, что покупателям часто требуются большие суммы денег в процессе покупки жилья, даже если они продают дом одновременно.Они могут рассчитывать на значительную прибыль от своей продажи, прибыль, которую они могут инвестировать в первоначальный взнос и закрытие расходов по новой ипотеке. Но время часто не работает: как покупатели могут покрыть свой первоначальный взнос или заключительные расходы, если они еще не получили наличные от продажи своего дома?
«Во время этого процесса возникает очень много потребностей в ликвидности», — сказал Косс. «Даже если вы собираетесь получить ипотеку с низкой стоимостью и низким первоначальным взносом, вы никогда не знаете, для чего вам понадобятся деньги.Возможно, вам понадобится ремонт в вашем новом доме. Возможно, сборы или затраты на закрытие будут выше, чем вы думали. Есть необходимость беспокоиться о расходах на переезд. Я никогда не слышал, чтобы люди говорили, что покупка дома дешевле, чем они думали. А если у вас есть накопленные сбережения, чтобы покрыть эти расходы? Это может иметь решающее значение ».
Косс также сказал, что сегодняшние низкие ставки по ипотеке означают, что имеет больше смысла откладывать, чем выплачивать ипотечный кредит. Если процентная ставка по ипотечному кредиту находится в диапазоне от 3 до 4 процентов, и этот процент по ипотеке не подлежит налогообложению, погашение остатка по кредиту может не обеспечить достаточной финансовой выгоды, чтобы окупить ваши усилия.
Нет капитала — или отрицательный капитал — и скупка?
Конечно, всегда есть исключения. Пары, которым не хватает собственного капитала в своем доме — они могут даже больше задолжать по ссуде, чем текущая стоимость их дома — или которые планируют купить более крупный и дорогой дом при следующей покупке, могут лучше доплатить на основной баланс текущего ипотечного кредита. каждый месяц, — сказал Фезергилл.
Эти покупатели могут захотеть внести больший первоначальный взнос за свой следующий более дорогой дом, чтобы их новая ипотека не была слишком большой.Владельцы, выплачивающие существующую ипотеку, могут увеличить капитал и заработать больше денег при продаже. Затем они могут вложить эти большие доходы в более крупный первоначальный взнос.
Featherngill говорит, что те же владельцы могут по своему усмотрению хранить свои лишние деньги на сберегательном счете или другом инвестиционном инструменте. Проблема, однако, в том, что если эти владельцы захотят продать их всего за два или три года, у них может не хватить времени, чтобы заработать достаточно высокий доход от этих вкладов, чтобы они окупились.
«Если вы ищете краткосрочные варианты, то даже с лучших счетов денежного рынка или сберегательных счетов выплачиваются проценты менее 1 процента», — сказал Фезергилл.«Вложение ваших денег в ипотеку может оказать вам большее влияние».
Достаточно капитала?
Владельцы, у которых уже есть значительный капитал в своих домах, имеют большую гибкость, когда речь идет о любых дополнительных денежных средствах, которые они получают каждый месяц. Это особенно верно для тех владельцев, у которых достаточно капитала в своих домах, чтобы покрыть свой первоначальный взнос и заключительные расходы по следующей ипотеке.
А если у вас много капитала и вы сокращаетесь, покупаете дом меньшего размера и менее дорогой? Тогда у вас есть множество вариантов получения дополнительных денег каждый месяц.
Featherngill говорит, что эти владельцы должны сопротивляться искушению выплатить свою ипотеку и вместо этого использовать эти деньги как-то иначе.
Этот «другой путь» может означать вложение дополнительных денег в сберегательную кассу, деньги, которые владельцы позже могут использовать, чтобы помочь обставить свой новый дом. «Или это может означать что-то еще, — сказал Фезергилл.
«Увеличивают ли они свои пенсионные сбережения? Если нет, они могут использовать эти дополнительные деньги, чтобы увеличить свои пенсионные сбережения», — сказала она.«Нужно ли им откладывать деньги на образование ребенка в колледже? Если они хотят иметь достаточно капитала в своем доме, имеет смысл использовать эти дополнительные деньги для некоторых других финансовых нужд, а не платить еще больше по ипотечной ссуде».
Посередине?
Но что, если ты посередине? У вас есть собственный капитал в вашем доме, но не так много. Вы получите прибыль от продажи дома, но ее недостаточно, чтобы покрыть первоначальный взнос или затраты на закрытие следующего дома, который вы покупаете.
Армандо Роман, управляющий директор компании Axiom Financial Advisory Group в Скоттсдейле, штат Аризона, говорит, что он советует домовладельцам быть осторожными: откладывать дополнительные деньги для чрезвычайного фонда вместо того, чтобы вкладывать их в более крупные ежемесячные выплаты по ипотеке.Почему? Вы никогда не знаете, когда что-то дорогое в вашем нынешнем доме разорвется.
«Что делать, если ваш водонагреватель сломается или у вас внезапно протечет крыша?» — спросил Роман. «Вам нужно будет исправить это, прежде чем продавать свой дом. Вам нужно, чтобы ваш дом был в лучшем состоянии. Это может быть дорого. Если у вас нет накопленных сбережений, что-то вроде поломки водонагревателя может финансовые проблемы.»
Вы никогда не сможете предсказать, когда что-то пойдет не так с домом, даже если вы относитесь к тому типу людей, которые внимательно следят за обслуживанием и обслуживанием дорогостоящей бытовой техники в вашем доме.
«Приятно доплачивать по ипотеке, — сказал Роман. «Я понимаю чувство выполненного долга, которое приносит сокращение вашего долга. Но я всегда нервничаю, когда у людей нет подушки безопасности. Если у вас недостаточно больших сбережений, что вы будете делать, если что-то пойдет не так раньше? вы выставили свой дом на продажу? Возможно, вам придется прибегнуть к ремонту с помощью кредитной карты с высокой процентной ставкой «.