Расторжение кредитного договора через суд

Единственная ситуация, в которой имеет смысл писать в банк заявление о расторжении, это когда вы готовы идти до конца и обращаться в суд. В этом случае заявление нужно для того, чтобы подтвердить попытки договориться с банком «по-хорошему», иначе у суда будет дополнительное основание для отказа. Естественно, наличие заявления – это необходимое, но не достаточное условие для того, чтобы суд принял решение о расторжении вашего договора. Главное и самое сложное – вам нужно доказать суду, что после заключения договора существенно изменились условия, причем это невозможно было ни предвидеть, ни преодолеть.

В качестве существенно изменившихся условий многие заемщики называют увольнение с работы, длительные болезни, всевозможные семейные или финансовые проблемы и т.д. Однако даже если эти доводы подкрепляются необходимыми документами, суд редко встает на сторону должника. Грубо говоря, суд обычно придерживается такой позиции, что все эти риски заемщик должен был проанализировать при подписании кредитного договора. Например, в увольнении нет ничего неожиданного, рано или поздно всем приходится менять работу, и если заемщик не предусмотрел такой вариант – это его проблемы.

Шансы на расторжение договора повышаются, если возникли какие-то совсем уж форс-мажорные обстоятельства – пожар, стихийные бедствия, военные действия и т.д. Однако даже в этом случае нет никакой гарантии, что суд примет сторону заемщика. Позиция суда может основываться на том, что заемщик мог воспользоваться услугами страховых компаний и застраховаться от любых неожиданностей. Собственно говоря, суду не требуется на «бытовом» языке обосновывать свое решение, достаточно сослаться на абстрактную формулировку закона, которая мало что скажет простому человеку (не юристу).

Тем не менее, исключения все-таки бывают, и иногда суд с пониманием относится к аргументам заемщика. Если вы хотите попытаться, вам нужно просто подготовить и отнести в суд исковое заявление о расторжении кредитного договора. Предсказать исход судебного процесса со 100%-ной гарантией нельзя, однако опытный кредитный адвокат может оценить шансы в зависимости от специфики вашей конкретной ситуации. Если вы все-таки намерены обращаться в суд, мы рекомендуем сначала проконсультироваться со специалистом – хотя бы по телефону, но лучше на личном приеме.

Полезная информация

Расторжение кредитного договора — услуги банковского юриста в финансовых и кредитных спорах в Москве и МО

Кредитный договор может быть расторгнут по инициативе банка или заемщика согласно Гражданскому Кодексу РФ. Процедура расторжения чаще всего нужна заемщикам. Она позволяет уменьшить размер долга и добиться реструктуризации на законных основаниях. Участники договора могут провести расторжение по взаимному согласию или через суд.

Основанием для расторжения согласно ст. 451 ГК РФ является нарушение условий договора со стороны финансовой организации или существенное ухудшение материального положения заемщика (потеря работы, снижение среднемесячного заработка). После расторжения договора долг перед банковской организацией переходит к судебным приставам. При этом заемщик будет обязан выплатить только «тело» кредита без процентов, пеней и штрафов.

Можно ли расторгнуть кредитный договор с банком?

Добиться досрочного или другого расторжения договора своими силами очень сложно. Банк постарается затянуть процедуру, чтобы максимально нарастить размер долга и взыскать с заемщика все, что он может заплатить. Поэтому при необходимости расторгнуть договор должнику лучше взять инициативу в свои руки и действовать вместе с опытным юристом.

Услуги по расторжению кредитного договора предлагает Компания ПравоЗащита. Наши юристы и адвокаты помогут заемщику выйти из сложной финансовой ситуации с минимальными издержками. Профессионал выполнит весь комплекс действий для подготовки и успешного проведения процедуры расторжения:

• подготовит пакет документов с претензией для суда;
• составит исковое заявление;
• защитит интересы клиента в рамках выбранной правовой стратегии.

Участие юриста возможно и на этапе досудебного урегулирования. Однако переговоры с банком редко дают положительный результат, поскольку расторжение договора невыгодно финансовой организации. Поэтому главной задачей юриста становится ведение дела в суде. Благодаря большому опыту ведения кредитных дел наши адвокаты смогут добиться:

• снижения размера ежемесячных выплат;
• списания штрафов, пеней, подсудности;
• организации кредитных каникул;
• взыскания с банка компенсации за навязанные платные услуги.

Содействие адвоката позволит заемщику избавиться от неприятного общения с банковскими работниками и обезопасить от взыскания ценное имущество. В случае успешного завершения спора наши клиенты расторгают договор с банком и выплачивают посильную сумму долга в комфортном режиме. Практика выигранных дел наших адвокатов в большинстве случаев — положительная.

Адвокат: Расторжение кредитного договора

Расторжение кредитного договора происходит в таком же порядке, как и расторжение любого другого договора, с учетом тех особенностей, которые установлены законом для этого вида договоров.

Относительно расторжения кредитного договора по соглашению сторон существует только одно требование, которое носит общих характер:

Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно только судом по основаниям, предусмотренным п.2. ст. 450 ГК РФ: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Неотъемлемым условием расторжения договора в судебном порядке является обязательное соблюдение претензионного порядка, который состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

Основанием для расторжения кредитного договора будет также являться нарушение контрагентом условий договора, но не любое, а такое, при котором добросовестная сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора. Односторонний отказ от договора в случаях, когда он предусмотрен законом или договором, также влечет расторжение договора.

Не следует путать односторонний отказ от договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон (которое, как указано выше, возможно только в судебном порядке).

Закон предоставляет кредитору, как минимум, три варианта расторжения договора по его инициативе:

1. Если иное не предусмотрено самим договором, то невыполнение заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа или утрата заемщиком обеспечения, ухудшение его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не несет ответственности — все это дает кредитору право требовать досрочного исполнения обязательств заемщика – возврата всей суммы займа и уплаты процентов (ст.813 ГК РФ).
2. Основанием для расторжения по требованию кредитора договора, заключенного с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой кредит), признаются нарушение заемщиком обязанности по обеспечению возможности для кредитора осуществлять контроль за целевым использованием суммы займа, а также невыполнение заемщиком условия кредитного договора о целевом использовании суммы кредита (ст.814 ГК РФ).
3. Нарушение заемщиком условия договора о возврате кредита по частям (просрочка внесения очередного платежа по кредиту) также дает кредитору право требовать досрочного исполнения обязательств заемщика – возврата всей суммы займа и уплаты процентов (ст.811 ГК РФ).

Заемщик может расторгнуть кредитный договор только по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, рассмотренным выше.

Расторжение договора должно быть обличено в ту же форму, что и сам договор, то есть расторгнуть кредитный договор можно, только подписав письменное соглашение с банком

Заемщику также дается законом право на односторонний отказ от кредитного договора (п. 2 ст.821 ГК РФ), однако такой отказ обусловлен рядом условий, при которых он возможен:

• отказаться можно только от получения кредита,
• отказ возможен только до установленного договором срока предоставления кредита,
• об отказе от кредита заемщик должен уведомить кредитора, причем это уведомление должно быть получено кредитором до соответствующего срока предоставления кредита.

Учитывая, что указанная норма действует только в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором, то, зная наших «банкиров», не трудно догадаться, что кредитным договором обычно предусмотрено «иное», и право заемщика отказаться от кредита носит скорее декларативный характер, в то время как право кредитора (п.1 ст.821 ГК РФ) отказаться от выдачи кредита в том случае, если имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что сумма займа не будет возвращена в срок, не обременено конкретными условиями и носит такой расплывчатый характер, что отказ кредитора в выдаче кредита даже после заключения договора фактически не может быть оспорен в суде, поскольку понуждение к выдаче кредита у нас запрещено. Единственное, что тут можно сделать, это взыскать в судебном порядке убытки – на практике они складываются из разницы между суммой процентов по договору, от которого отказался кредитор, и суммой процентов по договору, который заемщик был вынужден заключить с другим кредитором. Учитывая суммы займов и размер процентов, этот вид защиты своих интересов практически недоступен физическим лицам в силу несоразмерности затрат на судебный спор и суммы иска. Юридические лица и предприниматели, претендующие на крупные суммы займа, пользуются такой возможностью и часто выигрывают эти споры.

Внесение в качестве досрочного возврата займа денежных средств в меньшем размере, чем было указано заемщиком-гражданином в заявлении о досрочном погашении кредита, само по себе не является основанием для отказа в зачислении этих сумм в счет возврата долга. (Определение СК РФ по гражданским делам ВС РФ от 30.05.2017 № 4-КГ17-20).

Безусловно, расторжение договора не означает, что правоотношения сторон прекратились без каких либо последствий. В любом случае: расторгается кредитный договор по инициативе одной из сторон (суд решает) или по соглашению сторон (кредитор и заемщик вместе договариваются) должно быть соблюдено условие о приведении сторон в состояние, при котором их интересы не будут ущемлены – кредитованные средства должны быть возвращены в полном объеме, убытки возмещены и т.п. Вот именно эта ситуация и вызывает больше всего споров. Кредитные договора сложны для потребителя, и разобраться заемщику с их условиями, соотнести эти условия с требованиями законодательства, изменениями в этой области права, а также с судебной практикой без профессиональной помощи просто не реально. Современные тенденции законотворчества направлены на приведение законодательства о кредитах для потребителей в соответствие с международной практикой и требованиями законодательства о защите прав потребителя.

Досрочное расторжение кредитного договора — Moneyman

Досрочное расторжение кредитного договора может происходить по инициативе заемщика, кредитора, либо по согласию обеих сторон. В одностороннем порядке можно разорвать соглашение только в ситуациях, установленных законом или самим договором. Так, банк имеет право на одностороннее прекращение только при несоблюдении клиентом условий получения кредита. Заемщику же предоставлена такая возможность, как до получения средств, так и после — в форме досрочного погашения займа.

В информационном письме Банка России №ИН-06-59/75 от 02.10.2019 года «О праве кредитора требовать досрочного возврата потребительского кредита (займа)» организациям даны рекомендации указывать в условиях соглашения и применять впоследствии только те основания для одностороннего расторжения, которые предусмотрены законодательством. В частности, Федеральный закон от 21.12.2013 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» содержит следующие случаи, когда кредитор может потребовать погашения займа и возврата всей оставшейся суммы вместе с начисленными процентами:

• заемщик в нарушение условий предоставления кредита не оформил надлежащим образом (либо не продлил) страхование;
• целевые денежные средства были использованы не по назначению;
• у клиента возникла задолженность по займу.

Все остальные обстоятельства, такие как отсутствие уведомления об изменении личных данных клиента, снижение его дохода, потеря работы и прочие, не являются законными причинами для требований банка расторгнуть кредитный договор и не должны быть в него включены.

Порядок действий при досрочном погашении займа в случае нарушения должником своих обязательств указывается кредитной организацией в соглашении. При этом может быть определен конкретный срок возврата денежных средств. Если срок не указан, сумму следует вернуть в течение 30 дней с даты требования в соответствии со статьей 810 ГК РФ.

Кредитор обязан направить клиенту письменное уведомление о прекращении договора в одностороннем порядке. Если основания для этого не соответствуют условиям выдачи кредита, то вопрос о расторжении рассматривается в суде.

По закону заемщик также имеет право прекратить договор досрочно. Процедура должна быть прописана в соглашении, при этом банк не может взимать дополнительную комиссию за погашение займа раньше срока.

Как расторгнуть договор, если товар взят в кредит

В последнее время все чаще граждане стремятся приобретать товары в кредит, особенно если речь идет о крупной «долговременной» покупке, например, о холодильнике или  стиральной машине. Иногда в случае обнаружения недостатков в товаре  потребитель  расторгает с продавцом договор купли-продажи, при этом забывая расторгнуть кредитный договор с кредитными организациями. В результате возникает задолженность перед кредитными организациями, несмотря на то, что обязательства, взятые на себя сторонами по договору купли-продажи, считаются расторгнутыми.

Для того чтобы помочь гражданам  разобраться в деталях подобной сделки и возникающих нюансах при ее расторжении, предлагаем к сведению потребителей следующую информацию.

 Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли­продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли­продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок,  определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Как следует из положений статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вместе  с тем,  в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом соглашение об изменении или о расторжении договора согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Между тем обращаем внимание потребителей на то, что кредитный договор и договор купли­-продажи ­ это две самостоятельные гражданско­правовые сделки с определенными правами и обязанностями для участвующих сторон.

Банк не является участником договора купли­продажи товара в кредит, равно как продавец не является участником кредитного договора, заключаемого между кредитной организацией и потребителем в целях приобретения последним товаров для своих личных нужд.

В связи с этим расторжение договора купли­продажи в правовом смысле не влечет расторжение кредитного договора. Потребитель должен обратиться в Банк с письменным заявлением о расторжении кредитного договора с приложением документального подтверждения расторжения договора­купли продажи.

Обращаем внимание потребителей, что в соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 24 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300­1    «О защите прав потребителей» в случае возврата товара ненадлежащего качества, проданного в кредит, потребителю возвращается уплаченная за товар денежная сумма в размере погашенного ко дню возврата указанного товара кредита, а также возмещается плата за предоставление кредита.

Продавец обязан возвратить потребителю уплаченную за товар денежную сумму, а также возместить уплаченные потребителем проценты и иные платежи по договору потребительского кредита  (займа).

Затрагивая вопрос о товарах надлежащего качества, напоминаем, что в рамках статьи 25 Закона за потребителем сохраняется первостепенное право на обмен товара надлежащего качества в течение четырнадцати дней, если указанный товар не был в употреблении, сохранены его товарный вид, потребительские свойства, пломбы, фабричные ярлыки, а также имеется товарный чек или кассовый чек либо иной  подтверждающий оплату указанного товара документ. Отсутствие у потребителя товарного чека или кассового чека либо иного подтверждающего оплату товара документа не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания.

В случае если аналогичный товар отсутствует в продаже на день обращения потребителя к продавцу, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли­продажи.

Вышеизложенное не распространяется на товары, вошедшие в Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, утвержденный постановлением Правительства РФ от 19. 01.1998 года № 55.

Можно ли разорвать ипотечный договор? — Ипотека и финансы

Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери.

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя. «Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», – подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.

В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки. Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», – поясняют в «МБК-Кредит».

Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке.

Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом. «Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», – поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.

Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.

Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.

В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.

При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Цена вопроса

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть. А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.

Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов. Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество.

Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги.

Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.

Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.

В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

Ответный ход

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.

Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат. Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.

Между тем все участники отечественного ипотечного рынка не сомневаются, что на сложившиеся правила игры заметно повлияет вступление в силу ФЗ «О банкротстве физлиц». Это произойдет 1 июня 2015 года.

Согласно документу попытаться объявить себя банкротом сможет сам заемщик кредита. Для этого закон называет два основания. В первом случае уже должен быть полумиллионный долг. Во втором – должнику достаточно «обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок».

«Сам должник, если сочтет целесообразным, может инициировать процедуру банкротства с любой суммы долга при условии наличия просрочки более трех месяцев», – уточняют в Ассоциации российских банков (АРБ).

Как только суд вынесет определение «о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом», все процедуры по взысканию имущества должника будут приостанавливаться. Кроме того, после судебного определения прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) за исключением текущих платежей.

В АРБ отмечают, что в законе подробно не определен механизм трехлетней реструктуризации задолженности, что будет провоцировать злоупотребления со стороны должников. «На данный момент представляется возможным манипулирование с объемом списываемого долга, с показателями доходов должника, использование банкротства для целенаправленного ухода от обязательств по кредитам», – считают банкиры.
Что будет происходить на самом деле, покажет судебная практика.

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Алексей Александронок   

Как расторгнуть кредитный договор по инициативе заемщика?

Мы честно поможем

Mожно ли расторгнуть кредитный договор по инициативе заемщика (без применения процедуры банкротства гражданина)? многие заемщики, которые уже не могут платить по графику по кредитам и займам по каким-либо причинам, хотят остановить растущие, как снежный ком банковские штрафы и пени. спасение видится в суде. однако, как вынудить кредитора обратиться в суд?

Cразу надо сказать, что задача не из легких. Cам кредитор не всегда торопится подавать в суд на должника, поскольку суд для кредитора, как правило, не выгоден. И поэтому кредитор не сразу подает в суд. У всех кредиторов свои сроки подачи исков в суд — от 6 до 24 месяцев с момента первого неплатежа. В течение этого времени кредитор пытается другими способами убедить заемщика начать платить.

Для заемщика суд — это хорошая возможность остановить начисление штрафов и пени, зафиксировав сумму долга. кроме того, можно существенно уменьшить сумму санкций.

Некоторые эксперты советуют должникам пользоваться 451 статьей гк рф и подавать в суд, требуя расторжения кредитного договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Заемщики при этом уверены, что потеря работы и возникшие материальные трудности — это и есть существенное изменение обстоятельств. в качестве оправдания они отмечают, что платили сначала исправно по кредитам, однако потом ситуация изменилась.

Вынуждены разочаровать заемщиков. как показывает юридическая практика, должник, решивший расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, ссылаясь при этом на потерю работы, снижение дохода, временную нетрудоспособность, рискует проиграть дело.

По мнению суда, заемщик перед заключением договора должен реально оценивать свое материальное положение и предусматривать все возможные риски, в том числе такие, как потеря работы, снижение дохода и временную нетрудоспособность.

Поэтому предостерегаем вас, будьте внимательны! Иногда «недобросовестные» сотрудники юридических компаний, предлагают подать в суд на кредитора от имени заемщика с целью расторжения кредитного договора, не дожидаясь, когда это сделает сам кредитор — ваши средства, будут потрачены впустую. Рекомендуем в этом случае заранее обговаривать с юридической компанией, что оплата будет только после положительного судебного решения.

Как показывает юридическая практика, расторгнуть кредитный договор по инициативе заемщика возможно, только если договор будет признан кабальным или, не дай бог, заемщик стал инвалидом 1 или 2 группы.

Примечание: кабальный договор — сделка, совершённая на крайне невыгодных условиях для одной из сторон под воздействием внешних факторов,психического или физического воздействия.

Определено

Что такое заявление о расторжении договора?

Заявление о расторжении договора — это юридический документ, подписанный кредитной организацией. Цель документа — подтвердить, что ссуда, ранее предоставленная этим кредитором, с тех пор погашена заемщиком.

Например, ипотечные кредиторы должны предоставить отчеты о прекращении действия ипотечного кредита после того, как домовладелец выплатит остаток по ипотеке. Получение этого заявления важно, потому что оно позволяет домовладельцу доказать, что теперь он владеет своим домом бесплатно и в чистоте.

Ключевые выводы

• Заявление о расторжении договора — это документ, выдаваемый кредитным учреждением, который устанавливает, что конкретный обеспеченный заем полностью погашен.
• Они обычно используются в связи с жилищной ипотекой после выплаты ипотеки.
• Заявления о расторжении договора являются важными юридическими документами, поскольку они позволяют владельцу актива доказать, что он не обременен какими-либо претензиями третьих сторон. Тем не менее, его важность также делает заявления о расторжении договора целями для мошенничества посредством подделки.

Понимание заявлений о расторжении договора

Как правило, чтобы получить обеспеченный заем, заемщики должны сначала доказать, что недвижимость, которую они планируют использовать в качестве залога, свободна и свободна от каких-либо залогов, судебных решений или других требований третьих сторон. При погашении ссуды эти требования должны быть сняты с собственности, чтобы заемщик мог повторно использовать это имущество в качестве залога для будущих ссуд.

Заявления о расторжении договора — это юридические документы, которые необходимы для освобождения заемщика от любых залогов, примененных в отношении его собственности.Заявление регистрируется в государственном архиве вместе с другими документами, такими как название собственности. Сегодня обеспеченные кредиторы обязаны предоставлять эти заявления о расторжении договора в соответствии с правилами Единого коммерческого кодекса. Несмотря на некоторую задержку с подачей и обработкой документов, заявления о расторжении договора обычно предоставляются сразу после выплаты ссуды.

Обеспеченные и необеспеченные ссуды

Заявления о расторжении договора применимы только к обеспеченным кредитам, которые имеют определенные активы, заложенные в качестве обеспечения.Для необеспеченных кредитов, таких как кредитные карты или личные кредитные линии, заявления о прекращении действия не требуются.

После подписания кредитором заявления о расторжении договора у этого кредитора больше не будет права обращаться за активами, которые ранее хранились в качестве обеспечения. Вместо этого, если одобряется новый заем, включающий эти активы, необходимо будет подписать новое кредитное соглашение, в котором эти активы будут восстановлены в качестве обеспечения займа.

Из-за своей значимости заявления о прекращении действия контракта являются мишенью для финансового мошенничества.Недобросовестные заемщики могут попытаться подделать заявления о расторжении договора, чтобы обмануть нового кредитора, чтобы он поверил, что конкретный актив остается свободным и чистым и, следовательно, может использоваться в качестве обеспечения. Если кредитор недостаточно тщательно исследует право собственности и залоговое право собственности, его могут обмануть и заставить одобрить ссуду. В этом сценарии кредитор будет фактически недооценивать риск своей ссуды, поскольку их расчеты риска и вознаграждения будут полагаться на обеспечение, которого фактически не существует.Между тем заемщик, конечно, подвергнет себя значительному юридическому и репутационному риску, совершая мошенничество.

Пример заявления о расторжении договора в реальном мире

Микаэла — 50-летний инвестор в недвижимость, которому принадлежит портфель сдаваемых внаем объектов недвижимости. Ее первая недвижимость была приобретена 20 лет назад по ипотеке на 20 лет. Таким образом, она недавно завершила последний платеж по ипотеке.

В ответ на этот последний платеж банк Микаэлы выпустил заявление о расторжении договора, подтверждающее, что ипотека за это имущество теперь официально выплачена.Из-за этого Микаэла свободно владеет домом, а это означает, что он больше не используется в качестве залога. Если Микаэла желает продать дом или использовать его в качестве залога для будущей ссуды, она может использовать это заявление о расторжении договора в качестве доказательства его необремененного статуса.

GEN-37 — Кредитный договор — Measurement Canada

Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах по состоянию на 20-го числа и вступает в силу с момента подписания Сторонами.

Между: Ее Величеством Королевой Справа Канады , в лице Министра промышленности, через Measurement Canada (MC),

И : (полное и юридическое наименование уполномоченного поставщика услуг), основное место деятельности которого находится в («Заемщик»).

Свидетели, что:

1. Принимая во внимание, что MC уполномочен, в соответствии с Положением о ссуде государственной собственности , SOR / 93-745 от 14 января 1992 года, предоставлять ссуду за такое вознаграждение, которое может определить MC, государственное имущество, принадлежащее Ее Величеству для ссуды. из которых нет других положений в законе;
2. Принимая во внимание , Заемщик желает занять у Ее Величества определенную государственную собственность, более подробно описанную ниже;
3. И поскольку MC считает целесообразным предоставить такую ​​государственную собственность Заемщику во временное пользование в соответствии с условиями, изложенными в настоящем документе;

Итак, , принимая во внимание условия, содержащиеся в настоящем Соглашении, стороны соглашаются о нижеследующем:

1.Интерпретация

1. « Собственность » означает публичную собственность, перечисленную и более подробно описанную в Приложении «А» к настоящему Соглашению.

2. Кредит

В соответствии с настоящим Соглашением MC настоящим ссужает Заемщику Имущество, описанное в Приложении A, для использования только Заемщиком, как указано в Статье 5, и на срок, указанный в Приложении A.

3. Платеж

Платежи по ссуде на Имущество отсутствуют.

4. Доставка

Доставка Имущества Заемщику компанией MC или, по ее заказу, обычному перевозчику для доставки Заемщику, является доставкой Заемщику. Заемщик несет ответственность и оплачивает все расходы по транспортировке, погрузке-разгрузке и хранению, связанные с:

1. транспортировка Имущества к месту или местам использования Заемщиком; и
2. возвращает Имущество в такое место, которое может быть указано MC после расторжения настоящего Соглашения.

5. Цель кредита

Заемщик должен использовать Имущество исключительно для осуществления деятельности по запросу Министра в соответствии с практикой и стандартами, изложенными в:

• Стандартные критерии аккредитации организаций для проведения инспекций в соответствии с Законом об инспекции электроэнергии и газа и Законом о мерах и весах (SA-01),
• Положения и условия программы регистрации и / или
• Условия делегирования полномочий для калибровки и сертификации средств измерений в соответствии с Законом об инспекции электроэнергии и газа (C-D-01), если применимо.

6. Риск, страхование

Имущество подвергается риску Заемщика с момента передачи Имущества MC и передачи Заемщику MC или обычному перевозчику для доставки Заемщику до тех пор, пока Имущество не будет возвращено MC по его адресу. изложено ниже. Заемщик несет ответственность за любые убытки, ущерб или травмы, возникшие по любой причине, и настоящим подтверждает, что он принял необходимые меры для защиты себя (т. Е., полис страхования гражданской ответственности).

7. Безопасность

Заемщик должен обеспечить полную и разумную физическую безопасность в отношении Имущества.

8. Физический осмотр

MC должен в разумные сроки и в обычные рабочие часы иметь доступ к Имуществу для целей проверки, независимо от того, установлено оно или размещено на территории Заемщика или третьих лиц.

9. Возмещение

Заемщик несет ответственность и должен освободить и оградить безвредную MC от любых претензий, действий, требований, затрат или убытков любого характера или вида, в том числе третьих сторон, возникающих в результате или в связи с любыми аспект настоящего Соглашения, включая, помимо прочего, владение или использование Имущества Заемщиком или любым другим лицом с разрешения Заемщика в течение срока действия настоящего Соглашения или любого его продления.

Невзирая на вышесказанное, ничто в настоящем Соглашении не должно толковаться как возлагающее на Заемщика ответственность за возмещение или спасение безвредного MC от любых претензий, действий, требований, затрат или ущерба любого рода, возникших в результате небрежного или умышленного действия MC, его должностных лиц, слуги или агенты.

10. Используйте

Заемщик должен использовать и обеспечивать использование Имущества в соответствии с руководством MC или инструкциями, которые были предоставлены Заемщику. При использовании Имущества Заемщик должен соблюдать все законы и применимые правительственные постановления, если таковые имеются, а также условия любых разрешений или лицензий, выданных правительствами или другими организациями, необходимыми для использования Имущества.

11. Нет гарантий

Невзирая на любые другие положения настоящего Соглашения, MC не делает никаких заявлений, гарантий или условий, явных или подразумеваемых, в отношении качества, безопасности или пригодности Имущества. MC должен иметь любые гарантии производителя или аналогичные гарантии в отношении Имущества в пользу Заемщика.

12. Обременение

Заемщик не имеет права продавать, переуступать или сдавать в субаренду Имущество, полностью или частично, а также нести залог, закладную, ипотеку или залог по любому интересу в Имуществе.

13. Государственная собственность

Имущество всегда остается и считается личным и движимым имуществом, даже если в дальнейшем Собственность может быть присоединена к недвижимому имуществу или прикреплена к нему.

14. Монтаж, обслуживание, ремонт от заемщика

Если иное не предусмотрено в настоящей статье, Заемщик должен за свой счет и за свой счет установить, поддерживать и содержать Недвижимость в хорошем, исправном и рабочем состоянии, а также предоставит и установит все части, механизмы и устройства, а также необходимое обслуживание. .Все детали, механизмы и устройства, поставленные и установленные таким образом, немедленно становятся частью Имущества для всех целей настоящего Соглашения.

Для большей ясности, если иное не разрешено MC в письменной форме, Заемщик не должен производить никаких изменений, модификаций или ремонтов, которые могут повлиять на точность Объекта или любой системы, частью которой может быть Объект.

15. Модификации

Заемщик не может без предварительного письменного разрешения MC добавлять или изменять Собственность.Заемщик должен предоставить MC письменные сведения, включая эскизы или планы, всех дополнений или модификаций Имущества. Если иное не согласовано в письменной форме, любое такое добавление или изменение Имущества становится собственностью Ее Величества.

16. Утрата, замена

В случае, если какой-либо объект Имущества будет утерян, украден, уничтожен или поврежден без возможности восстановления по любой причине, или в случае осуждения, конфискации, кражи, изъятия или экспроприации таких предметов, Заемщик должен незамедлительно проинформировать MC и должен, если так поступит от MC, предпринять немедленные шаги, чтобы вызвать замену такого объекта имуществом, свободным и свободным от всех залогов и обременений и которое, по мнению MC, похоже по состоянию и стоимости на объект собственности. до наступления любого из вышеперечисленных событий.Такая замена осуществляется за счет Заемщика, и после завершения замены такая замена или ее часть подпадают под действие настоящего Соглашения, и замененный объект Имущества одновременно освобождается от условий настоящего Соглашения. Термин «Собственность», используемый в настоящем Соглашении, включает такую ​​замену или часть, если иное не требуется по контексту.

17. Местонахождение имущества

Заемщик должен предоставить MC письменное уведомление о местонахождении Имущества или любого его объекта, а также сообщить MC в письменной форме о любом изменении его местонахождения.

18. Уведомления

Если в настоящем Соглашении любое уведомление, запрос, направление или иное сообщение требуется направить или сделать любой из сторон, оно должно быть оформлено в письменной форме и имеет силу, если оно отправлено заказным письмом, по подтвержденному факсу или доставлено лично с предоплатой почтовых услуг или предоплата, в зависимости от обстоятельств, в случае Заемщика:

(ФИО)

(полное и юридическое наименование уполномоченного поставщика услуг)

(полный адрес)

Тел: Факс:

, а в случае MC —

(ФИО)

Районный менеджер по измерениям в Канаде — Меры и весы или Региональный менеджер — Электроэнергетика и газ или Менеджер по лабораторным услугам

(адрес)

Тел: Факс:

или по такому адресу, который одна из сторон может в будущем указать, уведомив другую; и любое уведомление, запрос, указание или другое сообщение считается отправленным заказным письмом, когда почтовая квитанция подтверждена другой стороной; курьером, если другая сторона подтверждает квитанцию ​​о доставке, или доставкой.

19. Разрешенное использование

За исключением случаев предварительного письменного разрешения MC, Заемщик не имеет права сдавать в аренду или уступать Имущество. Заемщик может принять в свою пользу и использовать все вознаграждение, выплачиваемое любой третьей стороной в связи с использованием Собственности или в результате его использования для целей коммерческих услуг Заемщика.

20. Переуступка

Настоящее Соглашение не может быть уступлено Заемщиком без предварительного письменного согласия MC.

21.Прекращение действия уведомлением

MC может расторгнуть настоящее Соглашение в любое время, направив Заемщику письменное уведомление за 30 дней; в этом случае применяются положения Статьи 24 настоящего Соглашения. Если такое уведомление будет направлено MC, стороны должны проконсультироваться, чтобы свести к минимуму любые сбои в результате прекращения действия в соответствии с настоящей статьей.

22. Расторжение договора заемщиком

Заемщик может в отношении любого объекта Имущества расторгнуть настоящее Соглашение, доставив такой объект Имущества в том же состоянии, в каком он был доставлен Заемщику, за исключением разумного износа, в MC по его адресу, указанному в Статье 18 или в таком другом месте, где MC и Заемщик могли договориться в письменной форме и выразить свое намерение прекратить действие настоящего Соглашения в отношении такого объекта Имущества.

23. Прекращение по делу

MC может по своему усмотрению немедленно прекратить действие настоящего Соглашения, направив письменное уведомление об этом Заемщику, если произойдет любое из следующих событий:

1. , если Заемщик становится неплатежеспособным или выполняет общее поручение в пользу кредиторов;
2. , если Заемщик использует Имущество в целях, несовместимых с целями, указанными в статье 5 настоящего Соглашения;
3. , если Заемщик переуступает или намеревается уступить настоящее Соглашение или разрешить третьей стороне вступить во владение Имуществом без получения предварительного письменного согласия MC;
4. , если Заемщик прекратит рациональное использование Имущества;
5. , если Заемщик не исправит или не предпримет разумных шагов для исправления любого невыполнения или нарушения в соответствии с настоящим Соглашением, кроме неисполнения или нарушения, иным образом указанного в этой статье, в течение (30) дней с момента получения письменного уведомления о таком неисполнении или нарушении от MC ;
6. , если сертификация Заемщика будет аннулирована или прекращена, настоящее Соглашение о займе должно быть немедленно расторгнуто.

24. События при прекращении действия

После прекращения действия настоящего Соглашения по любой причине, в дополнение к любому другому положению или средству правовой защиты, доступному в законе:

1. право Заемщика на владение Имуществом немедленно прекращается, и MC получает немедленное право владения Имуществом, которое может быть реализовано без дополнительного уведомления или требования;
2. Заемщик должен за свой счет вернуть Имущество и будет нести ответственность за это до тех пор, пока не будет доставлен MC в том же состоянии и в том же состоянии, в каком оно было получено Заемщиком, за исключением разумного износа, по адресу MC, указанному в Статья 18 или такому лицу и в таком месте на территории Канады, которое MC и Заемщик могут согласовать;
3. должен по любой причине Заемщик не вернуть все Имущество MC в соответствии с параграфом (b) данной Статьи, или если Имущество было повреждено или изменено настолько, что сделало его непригодным для дальнейшего использования MC, то после по письменному запросу MC Заемщик должен выплатить MC такую ​​сумму, которую MC считает стоимостью Собственности, которая не была возвращена или которая была повреждена или изменена таким образом;
4. MC может проникнуть в любое помещение, на котором может быть расположена Имущество или любая его часть, вступить во владение им и изъять то же самое из-под опеки или контроля Заемщика; и
5. Заемщик несет ответственность и должен выплатить MC немедленно, но в любом случае по требованию, любые затраты или расходы (включая разумные судебные издержки), понесенные MC при вступлении во владение Имуществом или при транспортировке Имущества в указанное место в пункте «б» настоящей статьи.

25. Срок кредита

Настоящее Соглашение и Заем на Имущество вступают в силу после передачи такого Имущества Заемщику и прекращают свое действие не позднее даты, указанной в Приложении А.

26. Применимое право

Настоящее Соглашение должно толковаться и применяться в соответствии с законами, действующими в провинции (офис провинции Измерение в Канаде), и законами Канады в зависимости от их применимости, а права сторон регулируются ими.

27. Полное соглашение

Настоящее Соглашение и Приложение А составляют полное Соглашение между Заемщиком и УК в отношении предмета настоящего Соглашения и заменяют и заменяют собой все предыдущие контракты, соглашения, заявления или гарантии, как устные, так и письменные, явные или подразумеваемые, с в отношении ссуды Имущества.

28. Преемники

Настоящее Соглашение должно обеспечивать обязательную силу для сторон, их правопреемников и разрешенных правопреемников.

29. Урегулирование споров

Если в отношении настоящего Соглашения возникает спор или если стороны не могут согласовать предлагаемое изменение какого-либо условия настоящего Соглашения, стороны должны попытаться решить этот вопрос следующим образом:

1. Во-первых, путем переговоров,
2. Во-вторых, при посредничестве взаимоприемлемого посредника, и в-третьих,
3. Если спор не может быть разрешен иным способом или если стороны не могут прийти к соглашению о посреднике, спор должен быть окончательно урегулирован путем обязательного арбитража в соответствии с Законом о коммерческом арбитраже (Канада) и вынесением решения по решению, вынесенному арбитры могут быть представлены в любом суде, обладающем юрисдикцией по данному делу.

В удостоверение чего стороны подписали настоящее Соглашение, что подтверждается подписями их должностных лиц, должным образом уполномоченных для этих целей.

Ее Величество Королева Канады

Автор: (подпись и дата)
Районный менеджер по измерению и весам в Канаде
или Региональный менеджер по измерениям в Канаде по электроэнергии и газу

(полное и юридическое наименование уполномоченного поставщика услуг)

Автор: (подпись и дата)

График A

Описание объекта

(Ред.и дата)

Описание

Введите описание стандарта (-ов) или устройства (-ов).

Кол-во

Введите количество стандартов или устройств.

Инвентарный номер

Введите инвентарный номер стандарта (ей) или устройства (ов).

Год покупки

Введите год (-ы) приобретения стандарта (-ов) или устройства (-ов).

Покупная стоимость

Введите значение стандарта (ей) или устройства (ей).

Дата возврата

Введите дату, когда эталоны или устройства будут возвращены в Measurement Canada.

(имя)
Районный менеджер по измерениям в Канаде — Измерения и весы или Региональный менеджер — Электроэнергетика и газ
Дата:

(наименование)
(организация)
Дата:

Срок действия условий кредита? | Colorado Attorneys

К указанному сроку покупатель должен убедиться, что ссуда устраивает покупателя.В частности, «Условия контракта заключаются в том, что Покупатель определяет, по субъективному усмотрению Покупателя, что доступность, сроки, условия и стоимость такого Нового займа являются удовлетворительными для Покупателя». К этой дате, если покупателю не понравится заем, он должен доставить «продавцу письменное уведомление о расторжении контракта», и они откажутся.

Как насчет телефонного звонка? Это сработает?

Нет, телефонные звонки, попытки изменить / продлить на большее время, не работают. Это должно быть письменное уведомление, как это предусмотрено в контракте.Очевидно, что покупатель обязан обеспечить своевременное получение этого уведомления. [У этой фирмы есть форма для этого уведомления и других уведомлений для продавца, используемая теми, кто использует пакет форм, который мы предоставляем. Уточните у своего нанимающего брокера, есть ли у вас такая возможность.] Если продавец не получает уведомление, условие отменяется, и задаток по этому разделу не подлежит возврату (пропадает). Условия займа Крайний срок — это дата, к которой покупатель должен решить, устраивает ли покупатель ссуда, вот и все.

Могу ли я переслать поправку / дополнить и добавить кое-что?

Да. Это может указывать на то, что, если продавец не подпишет изменение / продление, «считайте это уведомлением…». Может быть, неплохо было бы проработать это кем-нибудь, чтобы убедиться, что формулировка точно соответствует конкретным обстоятельствам.

Что делать, если продавец не вернет задаток?

Контракт предусматривает попытку посредничества (30 дней), а затем иск. Если бы потребовался иск из-за невозможности вернуть задаток продавцом после соблюдения надлежащих положений о своевременном уведомлении покупателем, я думаю, что продавец поступит глупо.Помните, что по контракту победитель получает все гонорары адвокатов. Если это уведомление будет доставлено должным образом и «было что-то не понравилось», я думаю, что покупатель выиграет, и если бы я был судьей, я не был бы счастливым туристом в отношении действий продавца.

Итак, мне нужно обязательство по предоставлению кредита до направления уведомления?

Я предлагаю, как хорошо выразилась Фрэн Уинстон несколько лет назад, «у вас должно быть что-то, что не нравится». Как и в случае с разделом страхования или с разделом уведомлений о проверке, вам нужно иметь что-то, что вам не нравится.Письменное обязательство по кредиту подойдет очень хорошо. Если доходит до дела (разговор с адвокатом для судебного разбирательства), то покупатель будет хорошо обслужен, если у покупателя будет электронное письмо или письмо от кредитора с предлагаемыми условиями кредита или отказом в ссуде, которые покупателю не нравятся субъективно. осмотрительность.

Что делать, если кредитор говорит «хорошо», но при закрытии ссуды нет?
Одна из вещей, которые REALTOR® делает так хорошо, — это побуждать покупателя использовать настоящего кредитора, который может и будет работать, если он скажет, что будет.Эта область очень рискованна в Колорадо, поскольку контракт не зависит от обязательства по предоставлению кредита или одобрения кредита. Таким образом, если кредитор не выполняет свои обязательства, покупатель рискует потерять свои задатки. В некоторых частях штата продавцы выбирают конкретное исполнение, теперь покупатель рискует получить задаток и возместить убытки. РИЭЛТОРЫ® поощряют покупателей подавать заявки до того, как осматривать дома, и использовать кредиторов, имеющих надлежащую лицензию (или федеральных кредиторов) в Колорадо. Остерегайтесь кредиторов, которые не находятся в Колорадо, они не могут легко стать объектом действий Комиссии по недвижимости Колорадо, которая регулирует деятельность кредиторов.

Тогда является ли кредитор частью контракта?

Нет, кредитор связан с покупателем. Крайний срок условий не имеет ничего общего с тем, что кредитор дает какое-либо одобрение ссуды, оценки или чего-либо еще. Кредитор сообщает покупателю, что кредитор предоставит покупателю ссуду на условиях, согласованных между покупателем и кредитором (ставка, срок, предоплата, регулируемая).

Может ли продавец указать конкретного кредитора, чтобы повысить шансы на финансирование кредита?

Да, если нет других обстоятельств, которые не раскрыты должным образом.Это одна из причин, по которой некоторые продавцы нового жилья вынуждают покупателя использовать кредитора «одобренного» продавца жилья. Это делает застройщика / продавца более уверенным в том, что кредитор выполнит свои обязательства. Потому что, если кредит не пополняется, страдает и продавец.

Значит, договор не зависит от кредитного финансирования?

Бинго! По истечении срока действия условий ссуды ссуда больше не является проблемой, позволяющей покупателю отказаться от контракта. Осторожно выбирайте этого кредитора.

Bryan Cave Leighton Paisner — Обеспечение соблюдения положений MAC в кредитных соглашениях в свете COVID-19 и связанных с ним сбоев в бизнесе

COVID-19 и связанных с этим сбоев привели к огромному давлению на общество и бизнес. Существенные неблагоприятные изменения («MAC») ¹ статьи в кредитных соглашениях представляют собой важные вопросы, которые заемщики и кредиторы должны внимательно рассмотреть в этой среде. Существует очень мало опубликованных решений по обеспечению соблюдения положений MAC в контексте кредитования, и нет опубликованных случаев, касающихся ситуации пандемического типа, подобной той, с которой мы сейчас сталкиваемся.

Кредитор, который применяет пункт MAC, может стремиться объявить дефолт по ссуде в качестве прелюдии к принудительным мерам или , чтобы избежать финансирования или дальнейшего финансирования своей ссуды заемщику. Когда речь идет о запросе на финансирование, кредиторы часто сталкиваются с крайней нехваткой времени, что еще больше усложняет эти ситуации.

В данном документе мы рассматриваем вопрос о том, можно ли считать COVID-19 и связанное с этим нарушение деятельности MAC-адреса в типичном коммерческом кредите.

I. ПОЛОЖЕНИЯ MAC В ОБЩЕМ.

Прежде чем обсуждать статьи MAC в контексте кредитования, мы кратко обсудим статьи MAC в целом и то, как они рассматривались судами в контексте слияний и поглощений («M&A»), где такие споры встречаются гораздо чаще.

Чтобы определить, правильно ли применяется клаузула MAC в каком-либо конкретном случае, суды обычно сосредотачиваются на том, является ли заявленное неблагоприятное изменение «существенным» для соглашения в целом, исходя из намерений сторон. Akorn, Inc. против Fresenius Kabi AG , 2018 WL 4719347 (Del. Ch. 1 октября 2018 г.), aff’d , 2018 WL 6427137 (Del. 7 декабря 2018 г.). Неблагоприятные изменения существенны только в той мере, в какой они «существенно угрожают» соглашению сторон «в течение длительного времени». Идентификатор . при * 53. Соответственно, «краткосрочный сбой в доходах» не может представлять собой обязательный MAC.

Основным делом в контексте слияний и поглощений является дело In re IBP Shareholder Litigation , 789 A.2d 14 (Del. Ch. 2001), в котором участвовал эквайер, который вызвал пункт MAC для завершения транзакции. IBP устанавливает, что традиционные принципы договорного права применяются к спорам MAC и что суды должны уделять «большое внимание объективным проявлениям сторон их намерений на письменном языке их соглашения». ² ид. на 54. Не менее важно, что IBP суд заключил, что весь контракт должен быть рассмотрен, все на основе ситуации и обстоятельств, существующих на момент его создания.

В документе IBP покупатель утверждал, что недавнее снижение показателей целевого объекта и убыток от обесценения, взятый из-за проблемы внутреннего мошенничества в бухгалтерском учете, вместе взятые, составляют MAC. Однако покупатель публично изложил другие причины для прекращения слияния и не включил в свои публичные заявления аргументы, которые он позже выдвинул в судебном разбирательстве. ид. на 65. Суд в конечном итоге пришел к выводу, что покупатель не выполнил свое бремя установления существенных неблагоприятных изменений по контракту.

Применительно к контексту кредитования IBP означает предложение о том, что стороны должны понимать все свои кредитные документы, рассматриваемую оговорку MAC и намерение сторон во время исполнения полностью оценить риски, связанные с вызов предложения MAC. Любая сторона, утверждающая MAC, должна тщательно сформулировать, почему произошел MAC, вместо того, чтобы делать обобщенные заявления во время вызова пункта MAC и построения аргументов post hoc в судебном разбирательстве.

II. АНАЛИЗ СТАТЬИ MAC В КОНТЕКСТЕ КРЕДИТОВАНИЯ.

Пункт MAC обычно защищает кредитора от существенного неблагоприятного воздействия на операции , бизнес , активы и финансовое состояние заемщика, хотя кредитор и заемщик, конечно, могут согласовать конкретный язык договора, который предусматривает более-менее охрана.

Примерно полдюжины принятых решений касались пунктов MAC в контексте кредитования, но мы не нашли ни одного зарегистрированного решения, касающегося пункта MAC в контексте пандемии или другого вида широко распространенной вспышки.Однако сохранившиеся дела проливают свет на то, как суды могут оценивать исполнение статьи MAC на основании неожиданной пандемии.

In In re Lyondell Chem. Co. , 567 B.R. 55 (Bankr. S.D.N.Y.2017), aff’d , 585 B.R. 41 (SDNY 2018), Суд по делам о банкротстве Южного округа Нью-Йорка рассмотрел (среди прочего) нарушение условий контракта со стороны заемщика в связи с отказом кредитора профинансировать запрос на получение 750 миллионов долларов по возобновляемой кредитной линии на основании соответствующий пункт MAC. ³ Применяя закон Нью-Йорка, Lyondell суд постановил, что кредитор нарушил свой договор с заемщиком, отказавшись финансировать запрос на ничью при данных обстоятельствах. ид. при 150.

Плетя «общие нити» среди ключевых дел в этой области, суд Lyondell установил общий стандарт для оценки статей MAC в контексте кредитования. Присоединяясь к IBP и многим другим судам, Суд пришел к выводу, что статьи MAC следует читать «в контексте всего соглашения и в сочетании с другими доказательствами намерений сторон.Суд Lyondell также рассмотрел, «соответствовало ли предполагаемое существенное неблагоприятное изменение рассмотрению сторон во время подписания соглашения, находилось ли оно в пределах контроля сторон, а также степень воздействия на соответствующую сторону. бизнес.» ид. , 123.

В Lyondell заемщик столкнулся с серьезными проблемами. Великая рецессия была в самом разгаре, произошло два урагана и произошла крупная промышленная авария на одном из предприятий заемщика. ид. на 82-84. Когда заемщик подал запрос на выделение средств, кредитор заявил, что заемщик «обсудил с кредиторами вопрос о предполагаемом банкротстве», а осведомленность о том, что «консультанты по реструктуризации были привлечены и активно работали», поддержала отказ в финансировании на основании существенного неблагоприятного обстоятельства. изменять. ид. на 86-87.

Суд Lyondell быстро рассмотрел утверждения кредитора. Суд отметил, что не существовало никаких юридических прецедентов для утверждения о том, что несостоятельность сама по себе представляет собой МАК.Более того, кредитор требовал подтверждения платежеспособности и гарантии, когда ссуда была первоначально предоставлена ​​заемщику, но не требовал, чтобы требовал такой же защиты, как условие для последующего получения ссуды. ид. at 123. Cf . Kena Properties, LLC против Merchants Bank & Trust , 218 F. App’x 402 (6-й округ 2007 г.) (подтверждая вынесение окружным судом решения суда в упрощенном порядке в пользу кредитора, который сослался на недвусмысленную оговорку MAC).

III. АНАЛИЗ MAC ПРИ ЭТИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ.

Кроме трагедии 11 сентября 2001 года и связанных с ней последствий, мы не можем придумать никакого другого сравнения с внезапным кризисом COVID-19 в наше время. Текущий кризис может быть продолжительным и иметь серьезные и долгосрочные последствия для бизнеса и мировой экономики. Необычные ситуации иногда приводят к непредсказуемым юридическим последствиям.

Несмотря на то, что описанные выше случаи предоставляют соответствующее руководство, определение того, произошел ли MAC, чрезвычайно зависит от фактов. Как заметил один суд, не существует простого теста для MAC, основанного на «количественных соображениях».” Channel Medsystems, Inc. против Boston Scientific Corp. , № 2018-0673, 2019 WL 6896462, at * 34 (Del. Ch. 18 декабря 2019 г.).

Ситуация с COVID-19 и связанное с этим нарушение бизнеса может потребовать рассмотрения вопроса о том, является ли пункт MAC проблемой в кредитной транзакции. Обеспечивает ли пункт MAC надлежащую основу для отказа кредитора в финансировании ссуды или для объявления дефолта по ссуде, будет зависеть от применимых ссудных документов и , как эти документы работают на комплексной основе.Выражаясь языком решения Lyondell , сторонам также необходимо будет учитывать «масштабы воздействия» на бизнес заемщика.

Проблема материального неблагополучия может иметь несколько различных аспектов. Конкретная отрасль важна. Например, крупные организации, занимающиеся планированием мероприятий, в основном прекратили свою деятельность, и материальный эффект для этой отрасли почти очевиден. И наоборот, эта проблема не обязательно применима к другим отраслям — например, к определенным поставщикам медицинских услуг.Есть, наверное, и географические аспекты этого вопроса. Бизнес в «горячей точке» с большей вероятностью столкнется с проблемой MAC, в зависимости от рассматриваемой отрасли и языка кредитных документов. Все эти вопросы необходимо будет рассматривать в индивидуальном порядке.

IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

COVID-19 — это глобальная пандемия с далеко идущими последствиями для всех нас. Что касается, в частности, коммерческих кредитов, заемщики и кредиторы должны будут внимательно изучить положения MAC в своих финансовых соглашениях и проконсультироваться с юристом, чтобы определить, как COVID-19 может повлиять на конкретную компанию или кредитную сделку.

Соглашение о синдикатном займе и соответствующие статьи — Финансы и банковское дело

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq.com.

Практически каждый день мы становимся свидетелями рождения нескольких новых инновационных проекты на миллиарды долларов инвестиций. Многие часто задуматься о происхождении таких инвестиций. Банки играют решающую роль в ссужая эти средства клиентам, от корпораций до крупных проекты и даже правительства.Однако есть случаи, когда требуемая сумма финансирования очень велика, и в таких случаях два или более кредитора могут объединить ресурсы для покрытия общей суммы заем.

Синдицированный заем

синдицированных займов, также называемых синдицированными банковскими услугами, — это долги, выданные группой кредиторов одному заемщику. Вкратце говоря, это практика предоставления ссуды группа кредиторов, известная как синдикат, для финансирования физических лиц заемщик.Инвестиция может быть на фиксированную сумму, кредитная линия или их комбинация. По синдицированному кредиту кредиторы обычно крупные банки, хотя финансовые учреждения, такие как взаимные фонды и страховые компании иногда также выполняют эти роли. Должен быть назначен один кредитор в качестве ведущего, и они будут нести ответственность за организацию синдикатной группы. Они также должны иметь дополнительные обязанности помимо финансирования значительной части займа, поскольку ведущее агентство также несет ответственность за содействие и распределение денежных потоков другим кредиторы.

Цели

Основная цель синдицированного кредита — распределение риска. это обычно присутствует для одного заемщика. Поскольку стоимость этих видов инвестиций намного превышает обычные кредиты, риск заключается в том, что неисполнение обязательств заемщиком может иметь катастрофические последствия. пагубный эффект на единственного кредитора.

Виды синдицированных кредитов

• Гарантированная сделка
• 
  Этот тип ссуды — распространенный вариант, используемый в Европе.В этом договоренности, гарантии или синдикаты ведущего агента или андеррайтера вся сумма.
  
• Клубная сделка
• 
  Это синдицированные ссуды с небольшими суммами, обычно от 50 до 150 миллионов долларов. Уникальная особенность Club Deal заключается в том, что ведущий агент вместе с другими членами Консорциум Club Deal распределяет равные или почти равные части гонораров. заработанные по кредитной линии.
  
• Сделка по синдикации Best-Efforts
• 
  Эта сделка, наиболее часто используемая в США, не поручать ведущему агентству или гарантировать весь кредит.Любой Отписанная часть будет завершена с использованием условия рынка, и если какая-либо часть остается неподписанной, заемщик будет вынужден принять ссуду на меньшую сумму или расторгнуть договор займа полностью.
  

Основные характеристики

Синдикатные кредиты помогают удовлетворить спрос клиентов на крупные долгосрочные кредиты. Обычно они используются для финансирования новых проекты, лизинг крупного оборудования, слияния и поглощения в нефтехимии, транспорте, телекоммуникациях, энергетике и другие отрасли.

После переговоров и согласования получателя и организатора срок кредита, обычно это ответственность организатора провести подготовительные работы по созданию синдиката или кластера; это экономит время и силы при финансировании.

Одни и те же синдикаты будут предоставлять разные виды займов, например как срочные ссуды, возобновляемые ссуды и резервный аккредитив в соответствии с потребностями покупателей. А приемник тем временем могут выбрать валютный портфель, необходимый для удовлетворения своих потребностей.

Заимствование денег у синдиката подразумевает участников-участников Синдиката полностью признают финансовую и операционные показатели, которые помогут в построении имени и доброжелательность заемщика.

Синдикаты могут использовать самые разные валюты в своих ссуды, в зависимости от потребностей клиентов. Преимущество синдицированные кредиты заключаются в том, что в группа, если этого требует заемщик.

Обычная дюрация синдицированных кредитов на краткосрочный период составляет три до пяти лет; от семи до десяти для займов средней продолжительности, а долгосрочное финансирование обычно длится от десяти до двадцати лет.

Процентная ставка: прибыль кредитора рассчитывается на основе проценты и сборы. Установление процентной ставки занимает место по разным заемщикам, в соответствии с политика процентных ставок, правила и положения ссуды договор.

Синдикатное соглашение

Перед заключением синдиката стороны, которые кредиторы и заемщик заключают договор, который обозначает структуру, правила и период синдицированного заем; этот контракт образует договор андеррайтинга и аналогичен к соглашению о подписке.

Пункты синдикатного соглашения

Синдикатное соглашение может быть представлено в различных формах и может содержать множество положений в зависимости от обстоятельств. Однако обычно они требуют огромных денег и кредитные отношения между несколькими сторонами. Впоследствии это необходимо принять максимальные меры предосторожности и тщательно сформулировать соглашение. Это включает в себя переговоры и изучение пунктов добавлен так, чтобы поддерживать достаточный баланс между защитой интересы кредиторов и свобода заемщика.Немного избранных элементов, которые необходимы для синдикатного соглашения включают:

Заветы

Обычно в пакете содержится два типа заветов. синдикатное соглашение:

• Финансовые соглашения
• 
  Это условия, включенные в синдикатные соглашения, чтобы гарантировать заемщики соответствуют необходимым стандартам, и их основная цель заключается в защите интересов заемщика. Это обеспечивает заемщик имеет возможность обслуживать ссуду во всех точках время.Бизнес будет окупаемым только в том случае, если он поддерживает определенную сумму капитала, денежного потока или прибыли, которая соотносится с его расходами или займами. Если эти расходы или инвестиции были непропорциональными, это отрицательно повлияло бы на способность бизнеса выполнять взятые на себя обязательства.

  Эти условия, попросту говоря, являются финансовыми или бухгалтерскими коэффициентами. которые позволяют кредиторам определять показатели. Заемщики требуется для обеспечения того, чтобы бизнес оставался в указанных лимиты в любое время в течение срока кредита.Неспособность сделать это может привести к «событию по умолчанию», вызывая право кредитора потребовать всю ссуду с выплатой процентов. Это право кредитора известно как «ускорение». В ковенанты могут также включать систему периодической отчетности заемщика кредиторам, чтобы последние были в курсе статус соблюдения бизнесом этих условий.

  В зависимости от обстоятельств, таких как финансовое состояние заемщик, характер и стоимость сделки, компоненты этих соглашений будут варьироваться от одного соглашения к другому. еще один.Однако некоторые из наиболее распространенных типов:

  Отношение долга к собственному капиталу: это гарантирует, что заемщик не должен превышать определенный коэффициент его собственного капитала, представленного его акционерный капитал, накопленная прибыль и резервы. Он вставлен в не позволять заемщику брать в долг больше, чем его доля.

  Минимальная чистая стоимость: для этого необходимо, чтобы заемщик обеспечил, за исключением непогашенных обязательств, стоимость всех его материальных активов не меньше установленного лимита, обеспечивающего безопасность приносящих доход активов.

  Коэффициент текущей ликвидности: , чтобы обеспечить заемщику достаточную ликвидные активы для осуществления платежей, исполнение указанного коэффициент устанавливается для поддержания баланса между его текущими пассивы и активы.

  Минимальный оборотный капитал: синдикат указывает минимальный уровень ликвидных активов должен быть больше текущего обязательства гарантировать выплату процентов заемщик.

  Коэффициент обслуживания долга — для обеспечения прибыли бизнеса превышают обязательства по погашению кредита, доля годовая прибыль, проценты и выплаты по кредитам найдут сами вставили в договор.
  

• Негативные заветы
• Отрицательные заветы похожи на те положения инвестиционного соглашения, где в частности вопросы, право голоса за которые дает финансовый инвесторы. Проще говоря, для тех действий, которые указаны в контракта, компания должна будет получить разрешение кредиторы. Невыполнение этого требования вызывает «событие по умолчанию». обязательство компании производить выплаты кредиторам.
  
• Положение об обязательном платеже
• Хотя обычно предоплата кредит остается на усмотрение заемщика, кредиторы стремятся препятствуют этому, поскольку они теряют процентные платежи, поскольку уменьшение основной суммы долга влияет на их прогнозируемые денежные потоки. В Соглашение о синдикате предусматривает дополнительные сборы, если разрешена предоплата или даже запрещена предоплата за определенные периоды. Однако могут быть ситуации, когда есть обязательная предоплата, например, когда холдинговая компания приняла ссуду или продажу своих дочерних компаний или активов; далее, изменение в законе, который делает сделку незаконной, или понижение кредитоспособность заемщика также может вызвать это пункт.
  
• Оговорка об отрицательном залоге
• Обычно кредитор соглашается предоставить кредит после оценки заемщика кредитоспособность, то есть их платежеспособность; Это включает в себя общая сумма активов заемщика. В случае дефолта со стороны заемщик, кредитор может подать иск против заемщика, чтобы ликвидировать его активы и вернуть его взносы. Однако для защиты этих активов от отчуждения кредитор накладывает ограничения на полномочия заемщика по созданию обеспечения, передаче или продаже ресурсы.
  
• Оговорка о смене контроля
• Если есть изменение в управлении компании после оформления кредитного договора кредиторы могут аннулировать кредитные линии и инициировать предоплату основной суммы и проценты от уже выплаченной суммы. Поскольку фактический контроль над компанией принадлежит акционерам, статья обычно указывает на то, что если конкретный человек или группа физические лица перестают контролировать компанию, положения вступит в силу.Этот пункт, как и существенное неблагоприятное Оговорка о влиянии может быть согласована заемщиками по таким вопросам, как аннулирование и возврат кредита только тем кредиторам, которые желаете выйти из кредитного соглашения или продлить срок уведомления устроить новых кредиторов. Вырезки и исключения также могут быть включены, например, отмена и возврат будут только инициировано сменой управления, в результате которой кредитная оценка была понижена стоимость бизнеса.
  
• Оговорка о существенных неблагоприятных последствиях
• Если хозяйственная деятельность, имущество, финансовые или другие условия заемщика или группы компаний претерпевает какие-либо существенные изменения, Существенная неблагоприятная оговорка позволяет освободить кредитора (-ов), чтобы предотвратить рассредоточение любых дополнительных сумм кредита.Этот пункт обычно обсуждается заемщикам, чтобы избежать двусмысленности и предотвратить ее использование в качестве защитная сетка со стороны кредитора для обхода его ссуды обязательства.
  
• Событие невыполнения обязательств Пункт
• В случае дефолта в синдицированном кредиты, этот пункт должен быть задействован. Ситуации, когда это будет в случае, включая неуплату причитающейся суммы, нарушение финансовые соглашения, заверения или гарантии, несостоятельность или возбуждение дела о ликвидации и банкротстве и другие.Если этот пункт будет запущен, потенциально могут быть более серьезные последствия для заемщика, поскольку их кредитоспособность может подвергнуться негативному воздействию, что может вызвать проблемы для получение потенциальных будущих займов. В таком случае кредиторы имеют право ускорить погашение, прекратить соглашения и разрешить дальнейшую выплату ссуды, в том числе другие средства правовой защиты.
  
• Право на ускорение
• Этот пункт вместе с перекрестный неисполнение обязательств, можно сказать, являются дополнительными правами кредиторы (в случае дефолта заемщика).В случае дефолта кредиторы имеют право ускорить или полностью отменить дальнейшие займы и требовать погашения непогашенной ссуды. Кредиторы обычно пытаются реструктурировать инвестиции в случае дефолта, и право на ускорение используется больше как рычаг для переговоры по сделке реструктуризации.
  
• Кросс-дефолт
• Перекрестный дефолт присутствует защищать интересы кредиторов по другим кредитным договорам.Если если заемщик не выполняет кредитное соглашение, он впоследствии вызвать дефолт по всем другим кредитным соглашениям. Это гарантирует, что все кредиторы получат свои взносы от заемщика. В действительности хотя, как мы уже заявили, предложение по умолчанию и перекрестное значение по умолчанию используется как инструмент переговоров для реструктуризации, а не подталкивать заемщика к банкротство.
  

Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету.Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ В: Финансы и банковское дело из США

Morrison & Foerster LLP

18 января 2021 года Независимый комиссар Великобритании по борьбе с рабством дама Сара Торнтон опубликовала отчет о предотвращении современного рабства и торговли людьми в секторе финансовых услуг.

Тафт Стеттиниус и Холлистер

Управление финансового надзора (FCA) объявило сегодня, что LIBOR больше не будет официально публиковаться ICE Benchmark Administration (IBA) или регулироваться FCA.

Penguins расторгают кредитный договор на проспект Кэма Ли с ХК «Слован Братислава»

Мы приветствуем актуальные комментарии читателей к нашим спортивным историям на TribLIVE.com. Комментарии к другим историям недоступны.

Пожалуйста, прочтите и ознакомьтесь с нашей политикой комментирования.

Вы несете единоличную ответственность за свои комментарии и, используя TribLive.com, соглашаетесь с нашими Условия использования.

Модерируем комментарии. Наша цель — предоставить содержательные комментарии для широкой читательской аудитории. Просматривая представленные материалы, мы предоставляем место, где читатели могут делиться интеллектуальными и информированными комментариями, которые повышают качество наших новостей и информации.

Хотя большинство комментариев будут опубликованы, если они не по теме и не оскорбительны, решения о модерации являются субъективными. Мы будем делать их максимально тщательно и последовательно. Из-за большого количества комментариев читателей мы не можем обсуждать с читателями индивидуальные решения модерации.

Мы ценим вдумчивые комментарии, представляющие широкий спектр мнений, которые быстро и вежливо высказывают свою точку зрения. Мы стараемся защитить обсуждения от повторных комментариев одного и того же читателя или разных читателей

Мы придерживаемся тех же стандартов вкуса, что и ежедневная газета.Некоторые вещи, которые мы не потерпим: личные нападки, непристойность, пошлость, ненормативная лексика (включая ругательства и буквы, за которыми следует тире), коммерческое продвижение, выдача себя за другое лицо, непоследовательность, прозелитизм и КРИЧАНИЕ. Не включайте URL-адреса веб-сайтов.

Мы не редактируем комментарии. Они либо одобрены, либо удалены. Мы оставляем за собой право редактировать комментарий, цитируемый или взятый в статье. В этом случае мы можем исправить орфографию и пунктуацию.

Мы приветствуем твердые мнения и критику нашей работы, но мы не хотим, чтобы комментарии увязли в обсуждениях нашей политики, и мы будем модерировать соответственно.

Мы ценим, когда читатели и люди, цитируемые в статьях или сообщениях в блогах, указывают на фактические ошибки или акценты и исследуют все утверждения. Но эти предложения следует присылать по электронной почте. Чтобы не отвлекать других читателей, мы не будем публиковать комментарии, предлагающие исправления. Вместо этого исправления будут внесены в сообщение в блоге или в статье.

Очередность, прекращение ипотеки и другие способы использования недвижимости в качестве обеспечения

Приоритеты безопасности недвижимого имущества

Из главы 16 «Обеспеченные операции и поручительство» вы можете вспомнить, насколько важно для кредитора реализовать свой обеспеченный интерес в товарах, выставленных в качестве залога.При отсутствии совершенства кредитор имеет шанс проиграть другому кредитору, который проявил интерес к товарам после первого кредитора. Та же проблема присутствует в обеспечении недвижимого имущества: залогодержатель хочет убедиться, что у него есть первое требование на имущество в случае дефолта залогодателя (должника).

Общее правило приоритетов

Общее правило приоритета для обеспечения безопасности недвижимого имущества такое же, как и для обеспечения безопасности личного имущества: первый в срок уведомляет об обеспеченном интересе — первый в праве.Для недвижимого имущества уведомление оформляется путем записи официальной подачи юридического документа (ипотеки или нотариального акта), чтобы проинформировать об этом весь мир. ипотека. Запись — это акт публичного уведомления об изменении интересов в недвижимости. Запись создана по закону; в общем праве его не существовало. Типичный закон о регистрации требует, чтобы передача права собственности или ипотеки была размещена в определенном офисе округа, обычно это аудитор, регистратор или реестр документов.

Ипотека действительна в отношениях между сторонами независимо от того, зарегистрирована она или нет, но залогодержатель может проиграть третьей стороне — другому залогодержателю или добросовестному покупателю собственности — если ипотека не зарегистрирована.

Исключения из Общего правила

Есть исключения из общего правила; двое заняты здесь.

Подача документов

Положение о регистрации приспособлений в статье 9 UCC является одним исключением из общего правила. Как отмечалось в главе 16 «Обеспеченные транзакции и поручительство», UCC отдает приоритет обеспечительным интересам покупных денег в инструментах, если выполняются определенные требования.

Будущие достижения

Банк может предоставить ссуду должнику после принятия ипотеки.Если будущие авансы являются обязательными, то применяется правило первоочередности. Например: Банк принимает ипотеку должника (и регистрирует ее) и продлевает кредитную линию, которую привлекает должник, до определенного лимита. (Или, как в строительной отрасли, Банк может периодически выдавать подрядчикам ссуды по мере выполнения работ, подкрепленные ипотекой.) Второй кредитор ссужает деньги должника — обеспеченные тем же имуществом — до того, как Должник начал использовать первую кредитную линию . Банк имеет приоритет: просматривая записи об ипотеке, Второй кредитор должен был заметить, что первая ипотека предназначалась в качестве обеспечения всей кредитной линии, хотя со временем эта линия была выдана.

Однако, если будущие авансы не являются обязательными, приоритет определяется уведомлением. Например, банк может взять ипотеку в качестве обеспечения первоначальной ссуды и любых будущих ссуд, которые банк решит предоставить. Более поздний кредитор может получить приоритет, уведомив банк с первой ипотечной ссудой о том, что он делает аванс. Предположим, Джимми закладывает свою собственность богатой вдове, миссис Калабаш, в обмен на немедленную ссуду в размере 20 000 долларов, и они соглашаются, что ипотека будет служить обеспечением будущих займов.Ипотека оформляется. Через месяц, прежде чем миссис Калабаш одолжит ему еще деньги, Джимми дает Луэлле вторую ипотеку в обмен на ссуду в размере 10 000 долларов. Луэлла сообщает миссис Калабаш, что она одалживает Джимми деньги. Через месяц миссис Калабаш ссужает Джимми еще 20 000 долларов. Затем Джимми не выполняет свои обязательства, и недвижимость стоит всего 40 000 долларов. Чьи претензии будут удовлетворены и в каком порядке? Миссис Калабаш заберет свои первоначальные 20 000 долларов, потому что они были указаны в закладной, и ипотека была записана.В следующий раз Луэлла заберет ей 10 000 долларов, потому что она уведомила первого держателя ипотеки об авансе. Это оставляет миссис Калабаш на третьей позиции, чтобы собрать все, что она может, из своего второго аванса. Миссис Калабаш могла бы защитить себя, отказавшись от второй ссуды.

Прекращение ипотеки

Ответственность залогодателя может быть прекращена тремя способами: платеж, принятие (с новацией) или обращение взыскания.

Платеж

Если они не проживают в доме двадцать пять или тридцать лет, залогодатели обычно выплачивают ипотеку при продаже собственности.Иногда для рефинансирования выплачиваются ипотечные кредиты. Если ипотека была взята во время высоких процентных ставок, а затем ставки упали, домовладелец может захотеть получить новую ипотеку по более низким ставкам. Однако во многих ипотечных кредитах это влечет за собой дополнительные затраты на закрытие и штрафы за досрочную погашение первоначальной ипотеки. Какой бы ни была причина, при погашении ипотеки выписка должна быть зарегистрирована. Это достигается путем предоставления залогодателю копии и подачи копии документа об удовлетворении ипотечного кредита.В деле Paul H. Cherry против Chase Manhattan Mortgage Group (раздел 17.4 «Дела») банк ошибочно подал документ об удовлетворении ипотечного кредита, позже обнаружил свою ошибку, отозвал удовлетворение, ускорил выдачу кредита, потому что залогодатель прекратил производить платежи (банк, не видя записей о непогашенной ипотеке, отказался принимать платежи), а затем попытался взыскать залог по ипотеке, в то же время потеряв вексель и, кроме того, ипотеку.

Предположение

Недвижимость может быть продана без выплаты ипотеки, если ипотека принимает на себя новый покупатель, который соглашается выплатить долг продавца (первоначального залогодателя).Это новация , если при утверждении допущения банк освобождает старого залогодателя и заменяет покупателя новым должником.

Покупателю не нужно брать на себя ипотеку. Если покупатель приобретает недвижимость, не соглашаясь нести личную ответственность, это продажа «с учетом» ипотеки (см. Рисунок 17.3 «С учетом« Продажи по сравнению с предположением »). В случае последующего дефолта продавца банк может лишить права ипотеки и продать приобретенную покупателем недвижимость, но покупатель не несет ответственности за какие-либо недостатки.

Рисунок 17.3 «При условии» продаж в сравнении с предположением

Что делать, если ставки по ипотеке высокие? Могут ли покупатели принять у продавца существующую ипотеку по низкой ставке вместо того, чтобы быть принужденными к получению новой ипотеки по существенно более высоким ставкам? Банки, конечно, предпочли бы не допускать этого, когда процентные ставки растут, поэтому они часто включают в ипотеку оговорку о сроках продажи. Положения договора, требующие выплаты всей суммы ипотеки залогодержателю в случае продажи собственности; это предотвращает любые предположения., в соответствии с которым при продаже недвижимости к уплате выплачиваются вся основная сумма долга и проценты, что вынуждает покупателя получать финансирование по более высоким ставкам. Эта оговорка представляет собой средство, препятствующее последующим покупателям брать ссуды по процентным ставкам ниже рыночных. Хотя многие суды штатов в свое время отказались обеспечить исполнение оговорки о причитающейся продаже, Конгресс изменил эту тенденцию, когда принял решение Гарна – Св. Закон Жермена о депозитарных учреждениях 1982 года. Этот закон отменяет законы штата и поддерживает законность положений о причитающихся продажах.Когда процентные ставки низкие, банки не заинтересованы в обеспечении соблюдения таких положений, и есть способы обойти оговорку о продаже.

Выкупа

Третий метод прекращения ипотеки — это обращение взыскания в случае невыполнения залогодателем. Даже после невыполнения обязательств залогодатель имеет право воспользоваться своим правом выкупа, то есть выкупить имущество, полностью уплатив основную сумму и проценты. Если он этого не сделает, залогодержатель может лишить права выкупа.Несмотря на то, что строгое обращение взыскания используется время от времени, в большинстве случаев залогодержатель обращает взыскание путем одного из двух видов продажи (см. Рисунок 17.4 «Выкупа права выкупа»).

Первый тип — это продажа в судебном порядке Продажа имущества по распоряжению суда государственным должностным лицом, например шерифом. Залогодержатель добивается постановления суда, разрешающего продажу недвижимости государственным должностным лицом, обычно шерифом. Залогодатель имеет право быть уведомленным о судебном разбирательстве и слушании дела. Второй тип продажи — это продажа, которая проводится в соответствии с пунктом, называемым правом продажи, — термин, позволяющий залогодержателю продавать недвижимость в случае дефолта залогодателя без обращения в суд., которые многие кредиторы настаивают на закладной. Этот пункт разрешает залогодержателю продавать собственность на публичных аукционах без предварительного обращения в суд, хотя по обычаю или закону продажа должна быть объявлена, и обычно публичную продажу или аукцион проводит шериф или другое государственное должностное лицо.

Рисунок 17.4 Взыскание

После продажи недвижимость переходит к новому покупателю. Примерно в половине штатов залогодатель все еще имеет право выкупить собственность, заплатив в течение шести месяцев или года — установленного законом периода выкупа.После этого залогодатель больше не имеет права на выкуп. Если выручка от продажи превышает сумму долга, залогодатель имеет право на превышение, если он не предоставил вторую и третью ипотеку, и в этом случае младшие залогодержатели имеют право вернуть свои требования перед залогодателем. Если выручка меньше суммы долга, залогодержатель имеет право взыскать недостающую сумму с залогодателя. Однако в некоторых штатах законодательно отменены решения о несостоятельности.

Другие способы использования недвижимости в качестве залога

Помимо ипотеки, есть и другие способы использования недвижимости в качестве залога.Здесь мы рассмотрим два: договор доверительного управления и договор о рассрочке или земельном договоре.

Доверительный акт

Доверительный акт Тип ипотеки, при которой право собственности на недвижимость номинально принадлежит доверительному управляющему, который продает его в случае невыполнения обязательств покупателем; он предусматривает внесудебное обращение взыскания. устройство для обеспечения долга недвижимым имуществом; в отличие от ипотеки, для этого требуются три стороны: заемщик, доверительный управляющий и кредитор. В остальном он идентичен ипотеке.Заемщик передает землю третьей стороне, доверительному управляющему, в доверительное управление кредитору до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. (Интерес доверительного управляющего на самом деле является своего рода юридической фикцией: ожидается, что это лицо не будет иметь никакого интереса в собственности.) Основным преимуществом доверительного договора является то, что он упрощает процесс обращения взыскания за счет включения положения, уполномочивающего доверительного управляющего продавать имущество. имущество по умолчанию, что избавляет от необходимости обращаться в суд. Незаинтересованная третья сторона, следящая за тем, чтобы все было сделано правильно, становится доверенным лицом, а не судьей.В тридцати штатах и ​​округе Колумбия — более чем в половине юрисдикций США — доверительный акт обычно используется вместо ипотеки.

Но доверительный договор может иметь и определенные недостатки. Например, когда долг был полностью оплачен, доверительный управляющий не выпустит доверительный акт до тех пор, пока не увидит, что все обеспеченные им векселя отмечены как погашенные. Если заемщик потерял аннулированные векселя или не смог вести хороший учет, ему необходимо будет обеспечить залог, чтобы защитить доверительного управляющего в случае ошибки.Это может быть дорогостоящая процедура. Во многих юрисдикциях держателю ипотеки запрещено добиваться вынесения решения о недостатке, если держатель решает продать недвижимость без судебного разбирательства.

Alpha Imperial Building, LLC против Schnitzer Family Investment, LLC , раздел 17.4 «Дела», обсуждает несколько вопросов, связанных с доверительными актами.

Рассрочка или земельный договор

По договору рассрочки или земельному договору Покупатель производит платежи в рассрочку при покупке недвижимости, при этом право собственности переходит после того, как все платежи произведены., покупатель вступает во владение и соглашается выплатить продавцу в течение нескольких лет. До окончательной оплаты право собственности принадлежит продавцу. В контракте будет указан тип документа, который будет передан при закрытии, условия платежа, обязанность покупателя уплатить налоги и застраховать помещения, а также право продавца на ускорение в случае неисполнения обязательств. Особую озабоченность покупателя в этом виде продажи вызывает вопрос о том, действительно ли продавец имеет правовой титул. Покупатели могут защитить себя, потребовав при подписании контракта подтверждение права собственности и его страхование.Кроме того, покупатель должен зарегистрировать договор на рассрочку, чтобы защитить себя от попытки продавца передать право собственности невиновному стороннему покупателю, пока договор остается в силе.

Преимущество земельного контракта заключается в том, что заемщику не нужно соответствовать требованиям банка, поэтому пул доступных покупателей больше, а покупатели, которые не имеют достаточных ресурсов на момент заключения контракта, но которые ожидают увеличения дохода в будущем, имеют хорошие кандидаты на получение земельного подряда.Кроме того, продавец получает все проценты, уплаченные покупателем, вместо того, чтобы получать их в банке в рамках обычной ипотеки. Очевидный недостаток с точки зрения продавца заключается в том, что он не получит сразу большую единовременную выплату: платежи просачиваются через несколько лет (если только она не сможет продать контракт третьей стороне, но это будет со скидкой).

Ключевые вынос

Общее правило приоритета обеспечения недвижимого имущества заключается в том, что первый кредитор, зарегистрировавший свои проценты, преобладает над последующими кредиторами.Есть некоторые исключения; наиболее знакомым является то, что продавец инструмента по обеспечительному интересу в виде покупных денег имеет приоритет перед ранее зарегистрированным залогодержателем. Ипотека прекращается после выплаты, принятия новым покупателем (с освобождением старого покупателя от новации) и обращения взыскания. В случае обращения взыскания на продажу в судебном порядке суд разрешает продажу собственности; при обращении взыскания с правом продажи одобрение суда не требуется. В большинстве штатов залогодателю, имущество которого было изъято, дается некоторый период времени — шесть месяцев или год — для выкупа собственности; в противном случае продажа будет завершена, но должник может нести ответственность за недостаток, если таковой имеется.Доверительный акт позволяет избежать какого-либо судебного вмешательства, поскольку заемщик передает землю незаинтересованному доверительному управляющему в пользу кредитора; доверительный управляющий продает его по умолчанию, а выручка (после расходов) переходит кредитору. Другой способ обеспечения недвижимого имущества — договор на землю: право собственности переходит к покупателю только по окончании срока оплаты.

Упражнения

1. Должник занял 350 000 долларов для финансирования покупки дома, и 1 июля банк зарегистрировал проценты.15 июля должник купил окна для замены у Window Co на сумму 10 000 долларов; В тот день Window Co. зарегистрировала свой залог в размере суммы покупки, и окна были установлены. Четыре года спустя должник в тяжелые финансовые времена объявил о банкротстве. Кто получит деньги в первую очередь, между банком и компанией Windows?
2. При каких условиях процентной ставки банки будут настаивать на оговорке о продаже? При каких условиях процентной ставки банки не возражали бы против принятия ипотечного кредита новым лицом?
3. В чем заключается основное преимущество доверительного договора? В чем основное преимущество земельного договора?
4. Должник не смог выплатить ей дом.При каких обстоятельствах суд , а не может разрешить банку взыскать закладную на имущество?