«Вы видите, что мы последние два года перестали практически менять правила игры для вас, — обратившись к представителям девелоперских компаний, напомнил чиновник. — Вы спокойно начинаете и заканчиваете проекты, понимая, что можно передвинуть сроки и еще много чего сделать в рамках прошлого года».

Фото: www.bn.ru

«И поверьте, — заявил Никита Стасишин, — Мы и дальше будем работать над тем, чтобы проекты финансирования, опережающие темпы строительства инфраструктуры в инженерной, транспортной, социальной составляющей за счет так называемого инфраструктурного минимума, стимулировал вовлечение новых площадок».

Также замглавы строительного ведомства отметил, что продление льготных ипотечных программ позволит поддержать темпы продаж новостроек, чтобы девелоперы смогли быстрее наполнить счета эскроу и получить резервы для новых проектов жилых комплексов.

Фото: www.twitter.com

«Мы с пятеркой основных банков смотрим на то, как нам эффективно использовать денежные средства, находящиеся на эскроу, за лимитом того, что необходимо на стройку, чтобы хоть как-то попробовать их учитывать в будущем, — пояснил Стасишин. — Пока мы обсуждаем, как собственные средства учитывать в новом проекте, для того, чтобы не ждать [

Форум недвижимости «Движение» пройдет в Сочи до 10 июня. За это время на его площадках выступят более 80 столичных и региональных застройщиков. Организатором является архитектурно-брендинговая компания DeVision.

Основатель форума Илья Пискулин (на фото у экрана) признался, что нетворкинг на форуме может изменить жизни 380 семей и 1 млн человек. По его словам все присутствующие в зале строят в общей сложности 19 млн кв. м.

«Прошлый форум изменил и нашу компанию, и около 80 застройщиков, — рассказал Пискулин. — Сегодня я хочу, чтобы этот форум изменил вас, но главным образом, чтобы он изменил жизни одного миллиона людей. Вы определяете, как они будут жить. Я хочу, чтобы они изменились с помощью форума недвижимости «Движение», — Пискулин.

Другие публикации по теме:

Глава Минстроя Ирек Файзуллин примет участие в RosBuild-2021

Международный инвестиционный форум PROESTATE.Live: разговор профессионалов, масса полезной информации, новые технологии коммуникаций

Первая 3D выставка недвижимости PROESTATE.Live пройдет в сентябре

Форум PROESTATE 2020: новый интерактивный формат

За победу в конкурсе «Лучший реализованный проект в области строительства» соревнуются более 100 столичных проектов

Ипотечный брокер

/

Ипотечный брокер — работаем со cложными клиентами

Уровень одобрения сложных клиентов

Банки-пратнеры на територии РФ

Средняя сумма ипотечного кредита

С 2013 года мы одобрили ипотечных кредитов на

/

Ипотечный брокер — работаем со cложными клиентами

Уровень одобрения сложных клиентов

Банки-пратнеры на територии РФ

Средняя сумма ипотечного кредита

С 2013 года мы одобрили ипотечных кредитов на

Кредитный калькулятор

Кредитный калькулятор

Примерный ежемесячный платеж

Всего платежей

Необходимо подтвердить доход

Результат расчета

Сумма платежа в месяц

1 472 418,32…7 054 233,74

Всего платежей

Схемы работы с нами

Результат, который мы обеспечим при работе с 3 категориями клиентов по любому виду сделок

Схемы работы с нами

Мы одни из немногих, кто задумывается о том, чтобы вы могли выбрать удобную схему работу с нами

Виды сделок

Покупка объекта недвижимости, залог объекта недвижимости, рефинансирование действующих кредитных обязательств

1 категория

Стаж от 6 месяцев

Подтверждение доходов по форме  2НДФЛ, либо форма банка

Работа по трудовой книжке или по трудовому договору

В возрасте от 22 лет

Согласование типового
объекта недвижимости

2 категория

Несоответствие минимальным требованиям банка

Согласование сложных схем сделки

Согласование нетиповых объектов недвижимости

3 категория

Наличие в прошлом плохой кредитной истории

Наличие в прошлом административных и уголовных дел

Наличие действующих исполнительных производств (долги перед федеральным бюджетом)

1 категория

Стаж от 6 месяцев

Подтверждение доходов по форме  2НДФЛ, либо форма банка

Работа по трудовой книжке или по трудовому договору

В возрасте от 22 лет

Согласование типового
объекта недвижимости

Выгоды обращения к нам

Подбор минимальной процентной ставки

Минимизация расходов по страхованию сделки с недвижимостью

Экономия вашего времени на согласованиях

Помощь в подготовке и правильного оформления пакетов документов для подачи в банк

2 категория

Несоответствие минимальным требованиям банка

Согласование сложных схем сделки

Согласование нетиповых объектов недвижимости

Выгоды обращения к нам

Подбор минимальной процентной ставки

Минимизация расходов по страхованию сделки с недвижимостью

Экономия вашего времени на согласованиях

Помощь в подготовке и правильного оформления пакетов документов для подачи в банк

3 категория

Наличие в прошлом плохой кредитной истории

Наличие в прошлом административных и уголовных дел

Наличие действующих исполнительных производств (долги перед федеральным бюджетом)

Выгоды обращения к нам

Подбор минимальной процентной ставки

Минимизация расходов по страхованию сделки с недвижимостью

Экономия вашего времени на согласованиях

Помощь в подготовке и правильного оформления пакетов документов для подачи в банк

Подбор минимальной процентной ставки

Минимизация расходов по страхованию сделки с недвижимостью

Экономия вашего времени на согласованиях

Помощь в подготовке и правильного оформления пакетов документов для подачи в банк

Согласование или подбор банка, при условии отхождения от минимальных требований к клиенту или предмету залога

Подбор минимальной процентной ставки

Минимизация расходов по страхованию сделки с недвижимостью

Экономия вашего времени на согласованиях

Помощь в подготовке и правильного оформления пакетов документов для подачи в банк

Согласование или подбор банка, при условии отхождения от минимальных требований к клиенту или предмету залога

Подготовка клиента к выводу на кредитный комитет банка для индивидуального рассмотрения

Подбор минимальной процентной ставки

Минимизация расходов по страхованию сделки с недвижимостью

Экономия вашего времени на согласованиях

Помощь в подготовке и правильного оформления пакетов документов для подачи в банк

Согласование или подбор банка, при условии отхождения от минимальных требований к клиенту или предмету залога

Подготовка клиента к выводу на кредитный комитет банка для индивидуального рассмотрения

Для партнеров предусмотрено комиссионное вознаграждение

Отправить заявку

Приглашаем к сотрудничеству

Выберите для себя удобный способ знакомства

Презентация в
вашем офисе

Презентация в
нашем офисе

Встреча с
руководителем

Приглашаем к сотрудничеству

Выберите для себя удобный способ знакомства

Презентация в
вашем офисе

Презентация в
нашем офисе

Встреча с
руководителем

Ипотека: гарантии и риски

Для потенциальных покупателей недвижимости ипотека интересна существенным расширением возможностей при ее приобретении. Даже у людей, которые могут себе позволить покупку элитного жилья, не исключены случаи возникновения потребности в использовании ипотеки. Например, они могут быть заинтересованы в оперативном получении недостающих денежных средств, если собственные уже вложены (в иную недвижимость, долгосрочные инвестиции и пр.). Ипотека же позволяет приобрести жилье, оплачивая полную его стоимость в течение нескольких лет и при этом не подвергая денежные накопления инфляционным и иным рискам.

Несомненный плюс ипотеки — экономия времени. Ведь иногда бывает так: пока потенциальный покупатель собирает и переводит необходимые для сделки средства, объект интереса может быть уже продан более расторопному клиенту. В случае же покупки земельного участка под строительство загородного коттеджа важно уложиться в рамки строительного сезона, который заканчивается вместе с заморозками (продолжение строительства в морозы увеличит себестоимость примерно в три раза). В таких случаях ипотека — самый разумный вариант, ибо срок рассмотрения заявки в банке обычно не превышает двух недель. Уже после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю банк перечисляет денежные средства продавцу. Стало быть, банк выступает своеобразным гарантом в отношениях покупателя и продавца: первый получает купленный объект в собственность, а второй — денежные средства.

В основном банки охотно идут на предоставление ипотечных кредитов. Разумеется, они далеки от альтруистических идей, а преследуют свой коммерческий интерес. В чем он заключается? Предоставляя кредит, обеспеченный объектом недвижимости, у банка в распоряжении имеется не абстрактное обещание заемщика вернуть деньги, а реальная собственность, на которую может быть наложено взыскание при неисполнении обязательств перед банком.

Справедливости ради заметим, из-за пробелов и противоречий законодательства ипотечные кредиты пока еще можно назвать лишь условно обеспеченными. Дело в том, что в некоторых случаях заемщик имеет возможность оспорить ипотеку, в том числе признать ее недействительной.

Предосторожность не тщетная
Обычно для получения кредита в банке необходимо страхование приобретаемой квартиры от рисков ее повреждения или уничтожения, страхование права собственности заемщика на предмет ипотеки и страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Это является дополнительной гарантией для банка — в случае возникновения непредвиденных обстоятельств кредит погасит страховая компания. Расходы по страхованию несет заемщик, обретая уверенность, что в случае наступления неблагоприятных событий кредит банку будет выплачен.

Вступая в ипотечные отношения, полезно знать особенности их правового регулирования. И лучше ознакомиться с ними заранее, нежели постигать по мере поступления возможных проблем в виде, скажем, потери не только земельного участка, купленного коттеджа, но и его самого, и иных построек на данном участке. Или в виде принудительного выселения жильцов…
Прежде всего стоит усвоить: хотя законодательно заемщик защищен лучше банка или иной кредитной организации, он в ипотечных договорных отношениях является стороной слабой (во всяком случае — на сегодня). И при том, что выгоды заемщика очевидны — экономия времени и минимизация рисков, — также очевидны и кабальные условия, вызванные уровнем процентных ставок по кредитам. Однако эти ставки не стоит считать лишь прихотью и произволом банков, надо признать, что и риски кредиторов высоки! Среди них: сложности с изъятием и реализацией заложенного объекта недвижимости; риск признания ипотеки недействительной; пробелы законодательства, дающие возможности недобросовестным контрагентам не исполнять принятые на себя обязательства.

Разлучение с мечтой
Теперь необходимо раскрыть содержание главного риска заемщика — обращение взыскания на заложенную недвижимость. Взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда по исковому заявлению кредитора.

Такое имущество реализуется путем продажи с публичных торгов, (аукцион или конкурс), если сторонами не было нотариально удостоверено соглашение, предусматривающее возможность реализации имущества во внесудебном порядке.

Однако Гражданско-процессуальным кодексом предусмотрено: взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи. То есть кредитор не сможет обратить взыскание на такое жилое помещение, даже если на момент заключения договора ипотеки оно не было для заемщика единственным, а на момент обращения банка в суд стало таковым.

В других случаях проблемы с взысканием могут вылиться в длительный судебный процесс (при этом у заемщика есть возможность отсрочить реализацию решения суда на срок до одного года).

Положение обязывает
Поскольку залог несет в себе угрозу отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником своих обязательств, Законом «Об ипотеке» предусмотрено получение согласия органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Однако четкого определения действий органов опеки по выдаче разрешений при совершении ипотечных сделок нет. Определено лишь, что решение этих органов о согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с момента подачи заявления о таком разрешении.

Еще одним существенным аспектом договора купли-продажи и договора ипотеки является согласие супруга на совершение сделки. Согласно ст. 35 СК РФ, распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию. В случае если сделка подлежит нотариальному удостоверению и (или) регистрации, согласие супруга должно быть также нотариально удостоверено. В нем должно быть отражено содержание сделки, оно должно быть подписано, а также соблюдены правила по оформлению документа (подпись, печать нотариуса и т.д.). В противном случае сделку можно признать недействительной в течение года по мотиву отсутствия согласия супруга на ее совершение.

В данном ракурсе согласие супруга имеет значение, ведь при признании договора купли-продажи недвижимости с привлечением ипотечного кредита недействительным договор ипотеки тоже теряет силу. А это чревато проблемами для банка.

Земля и дом
Существует различие между ипотекой жилых домов и ипотекой земельных участков под ними. Ипотека дома (не квартиры) невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды. В данном случае заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части. В противном случае ипотека будет являться ничтожной сделкой.

А вот земельный участок заемщик может заложить и без находящихся на нем строений. Однако в том случае, когда земельный участок закладывается с целью получения денежных средств на строительство дома, все построенные после заключения договора ипотеки на данном земельном участке объекты будут считаться находящимися в залоге, если иное не предусмотрено договором ипотеки земельного участка.

Обязательные опции
Ипотека может быть установлена как в силу договора сторон, так и в силу закона. В договоре ипотеки должны быть указаны в том числе: предмет договора; оценочная стоимость квартиры (дома), которая определяется по соглашению сторон и указывается в денежном выражении; размер и условия возврата кредита. Договор ипотеки требует обязательного нотариального удостоверения и считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости.

В силу закона, даже после получения заемщиком права собственности на предмет договора купли-продажи недвижимость находится в залоге, так как приобретена она с привлечением ипотечного кредита.

В развитие этой темы приведем мнение доктора юридических наук, профессора Яркова В.В. Он считает, что, несмотря на автоматическое (в силу закона) возникновение залога, при удостоверении договора купли-продажи дополнительная его регистрация в качестве договора залога противоречит действующему законодательству, поскольку сами стороны не договариваются здесь о залоге. Залог является обременением недвижимости, данное обременение должно содержаться в Едином государственном реестре прав. А в описанном случае регистратору не видны кредитные отношения и, следовательно, он может узнать о существующем обременении только из договора купли-продажи, где должно содержаться указание на использование в качестве оплаты ипотечного кредита. Однако ипотека объекта договора купли-продажи, в силу закона, не исключает заключение заемщиком с банком отдельного договора ипотеки данного объекта, который, в свою очередь, будет служить для банка дополнительной гарантией надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита.

Проводник по лабиринту ипотеки
Итак, ипотека — неоднозначный институт гражданского права. Из практики его применения видно, что он еще законодательно не урегулирован настолько, насколько востребован в условиях рыночной экономики.

В период развития института ипотеки без помощи юриста обойтись практически невозможно. И к юридическому сопровождению ипотеки необходимо относить не только проверку объекта недвижимости на чистоту титула (по мнению банков, только в этом и заключается роль юриста), но также составление документов, отражающих интересы заемщика. Юрист может решить вопрос с налогообложением заемщика, грамотной регистрацией его прав и отстаиванием его интересов, в том числе по минимизации рисков.

«Мы готовимся к новой волне ажиотажного спроса» – эксперты о скорой отмене льготной ипотеки и последствиях этого шага

1 июля 2021 года должна завершиться программа льготной ипотеки, которая стартовала в апреле прошлого года. Она смогла, с одной стороны, поддержать рынок в трудные времена, но с другой – сыграла против покупателей, взвинтив цены на новостройки. Что будет после ее отмены, к какому уровню ставок готовиться всем желающим приобрести жилье после закрытия программы, специально для Новострой-м рассказали эксперты.

Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» 

По нашим проектам мы отмечаем рост спроса, который наблюдался на протяжении всего первого квартала и сохранился в апреле. Скорее всего, тренд продолжится и дальше.

Часть покупателей может принять решение об ускорении сделок ближе к лету. Причем не только на фоне грядущей отмены программы льготной ипотеки, но и с учетом повышения Центробанком ключевой ставки, которое может отразиться на потребительских и ипотечных кредитах.

Спрос может снизиться в первый месяц после отмены. Поэтому застройщикам крайне важно после завершения программы господдержки вместе с банками продолжить работу по генерации совместных программ, облегчающих доступ покупателей к приобретению жилой недвижимости с использованием заемных средств.

Банки стали более охотно рассматривать такие программы, чтобы поддержать спрос и продолжить наращивать ипотечный портфель. И такой тренд надо усиливать, чтобы внимание к нуждам покупателей жилья не ослабевало. Банковский сектор, очевидно, стал гибче – уже с конца 2020 года одна за другой анонсируется череда кардинально новых программ, увеличивающих возможности для покупателя.

На мой взгляд, в продлении программы льготной ипотеки нет необходимости. Она помогла поддержать рынок, но при этом сыграла свою роль в росте цен. А это может отразиться на покупательской способности после ее завершения. 

Мы продолжим предлагать своим покупателям гибкие условия приобретения недвижимости, различные акции и совместные кредитные продукты с банками. У нас есть широкий спектр программ, которые могут подойти самым разным запросам: ипотека без первого взноса, кредитные каникулы на год, ставки от 0,1% и т.д.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Ситуация на рынке новостроек во второй половине мая и июне будет напоминать осень 2020 года, когда люди, планирующие покупку жилья, ожидали завершения господдержки в ноябре и пытались успеть воспользоваться выгодными условиями кредитования.

Соответственно, мы готовимся к новой волне ажиотажного спроса. Однако ситуация может измениться, если государство объявит о новых инструментах поддержки спроса.

Если этого не произойдет, при возврате к базовым ставкам и их дальнейшем росте можно прогнозировать спад продаж. Он продлится некоторое время, так как покупателям придется привыкать к новым условиям кредитования. При самом негативном сценарии развития событий, объем продаж квартир в новостройках может сократиться на 30%. 

Некоторые эксперты утверждают, что господдержка давно утратила свою социальную функцию и исчерпала себя. В качестве доказательства они приводят статистику по объему ипотечных сделок в Москве в первом квартале 2021 года, когда было выдано 26,5 тыс. ипотечных кредитов против 36,5 тыс. в четвертом квартале 2020 года.

Отчасти они правы, но полностью свернуть помощь государства было бы неверным решением. В условиях растущих ставок покупатели жилья нуждаются в поддержке, возможно это должны быть адресные программы, направленные на отдельные группы населения. Такой подход поможет сдержать дальнейший рост цен и уменьшить число спекуляций на рынке новостроек.

Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development

Безусловно, в ближайшие месяцы спрос на покупку недвижимости, в частности новостроек, будет расти. Ведь на сегодняшний день уже обозначен четкий срок окончания действия программы «Господдержка 2020» – 1 июля 2021 года.

Она крайне выгодна для ипотечных покупателей, поэтому с большой вероятностью люди будут стараться воспользоваться льготными условиями кредитования. Особенно спрос усилится среди тех покупателей, которые по каким-то причинам откладывали покупку, либо собирая денежные средства на первый взнос, либо решая параллельные вопросы, связанные с продажей текущей недвижимости, либо выбирали жилой комплекс по заданным критериям.

По всей видимости, после завершения госпрограммы, спрос снизится, но все же незначительно. Связано это с несколькими причинами. Во-первых, впереди летний сезон, который традиционно демонстрирует невысокие показатели сделок на рынке первичной недвижимости.

Во-вторых, многие застройщики запустили собственные программы лояльности, когда субсидируют ипотечные ставки для покупателей. В-третьих, чтобы стимулировать спрос в сезон отпусков, многие девелоперы проводят собственные выгодные акции и скидки, которые наверняка будут интересны покупателям.

На наш взгляд, программу все же стоит продлить. Ведь это, как уже показала практика, один из самых действенных способов стимулирования спроса. Кроме того, развивается вся сфера строительства, одновременно за ней развиваются все сопутствующие сферы – торговля, транспорт, инфраструктура, что крайне важно для стабильной экономики страны.

Тем не менее, если правительство и примет решение о продлении программы с господдержкой, то будут предложены либо новые механизмы ее работы, либо госпрограмма будет доступна в определенных регионах страны. 

Как уже было сказано выше, многие девелоперские компании, в том числе и наша, запустили ряд интересных предложений как для ипотечных покупателей, так и тех, кто приобретает квартиры на собственные средства. Например, в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк» стартовало три программы субсидирования ипотечных ставок в известных банках страны – Альфа-Банк, Сбербанк, Росбанк, самая минимальная – 2,49% действует на весь срок кредитования до 25 лет.

Такая рекордно низкая ипотечная ставка достигается при помощи двух составляющих: программы «Ипотека с Господдержкой 2020» и субсидировании ставки от застройщика. А если программу в Москве продлевать не будут, то таких выгодных условий кредитования в ближайшее время ждать не приходится.

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Несмотря на то, что программа льготной ипотеки разогрела рынок и цены, спрос продолжает расти. Пик покупательной активности мы ожидаем к июню – как всегда в таких случаях, те, кто еще не приобрел жилье, будут стремиться запрыгнуть в последний вагон, используя самые выгодные условия покупки.

Если программа льготной ипотеки не будет продлена, то сразу после ее окончания можно ожидать некоторое затишье на рынке жилой недвижимости. Покупатели будут присматриваться, анализировать ситуацию, стремясь понять, как она будет развиваться дальше.

На этот период вероятны специальные программы и субсидированные ипотечные ставки от застройщиков. Спрос будет во многом зависеть от ставок по ипотеке. Сегодня мы прогнозируем, что рост не превысит 3%, но пока неизвестно, повысит ли в июне Центробанк ключевую ставку, которая потянет за собой и рост ипотечных ставок.

В то же время программа льготной ипотеки наглядно показала, что люди нуждаются в улучшении жилищных условий, и спрос на качественное жилье далеко не насыщен. Это в меньшей степени касается Москвы, и в большей – Московской области и других регионов, которые нуждаются не только в наращивании объемов предложения и темпов строительства, но в развитии дорожно-транспортной, коммерческой, социальной инфраструктуры.

С одной стороны, понятно, что ажиотажный спрос в Московском регионе не может постоянно оставаться на таком высоком уровне. Не только льготная ипотека, но и колебания валютного курса, увеличение стоимости стройматериалов, дефицит рабочей силы на стройках поднимают цены. А доходы населения, между тем, не особо растут. Этот разрыв грозит нестабильностью на рынке, для которого льготная ипотека – фактор роста цен.

С другой стороны, резкая отмена программы господдержки тоже может оказать дестабилизирующее воздействие на рынок. Ипотечная ставка в любом случае вырастет как минимум до 7-8%. Поэтому, возможно, имеет смысл сгладить переход на определенный срок с помощью субсидирования ставки хотя бы на 1%. Если рынок Москвы, в целом, чувствует себя неплохо, то в Московской области подобная мера была бы не лишней.

Возможно некоторое увеличение, и то на короткий срок, программ с субсидированием части ипотечной ставки. Но это явление не будет иметь массовый характер, поскольку такие программы есть у большинства компаний и сейчас. Не исключены по ограниченному пулу квартир специальные акции.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Вполне вероятно, что спрос на новостройки в последние месяцы действия льготной ипотеки будет увеличиваться. Стимулировать его может также выход новых проектов от застройщиков, которые хотят успеть реализовать хотя бы часть лотов на волне ажиотажного покупательского интереса.

Экономика развивается циклично, и за ажиотажем всегда следует спад. Безусловно, после завершения программы льготной ипотеки и на фоне снижения доходов населения спрос на жилье упадет.

Именно поэтому крупные застройщики уже сейчас снова выводят на рынок совместные с банками специальные предложения, которые позволят минимизировать негативные последствия. Так, ГК «А101» объявила о запуске совместного проекта со «Сбербанком». Он предусматривает возможность оформления ипотеки под 2,55% годовых на срок от 12 до 20 лет при первоначальном взносе не менее 30% от стоимости квартиры.

Застройщик «СМУ-6 Инвестиции» совместно с «Альфа-Банком», «ВТБ» и «Сбербанком» предлагает потенциальным покупателями особые условия на покупку студий и однокомнатных квартир: процентная ставка составит 0,1% на первый год кредитования (общий срок займа – 20 лет) при первоначальном взносе в размере, как минимум, 15% от стоимости выбранного лота.

Льготная ипотека, бесспорно, сыграла важную роль в поддержке строительной отрасли и смежных секторов экономики. Однако фиксируемые в настоящее время процессы разгона спроса на жилье и его резкого торможения за счет возможного завершения льготной ипотеки могут негативно отразиться как на рынке недвижимости, так и на девелоперах.

Для нивелирования подобных последствий программу субсидирования жилищных займов стоит не одномоментно прекращать, а скорректировать, предусмотрев постепенное повышение ставки до 7-8% за 2-3 года.

Мы всегда чутко реагируем на все колебания рынка и отслеживаем актуальные тренды. Поэтому по мере развития ситуации наша компания и партнеры предложат клиентам оптимальные решения.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»

Вполне вероятно, что после майских праздников мы увидим повышенный спрос на квартиры в новостройках по причине скорой отмены программы льготного ипотечного кредитования, и в июне может обновиться рекорд месячных выдач, установленный в декабре прошлого года.

Мы не ожидаем существенного падения спроса на жилье после отмены программы льготного кредитования, поскольку ипотека – это лишь один из драйверов спроса. Качественные проекты всегда найдут своего покупателя.

Например, в ЖК «Любовь и голуби» средняя стоимость во второй очереди в 2020 году относительно первой в 2019-м выросла на 20-25%, но это не помешало нам всего за несколько месяцев продать более трети всего объема ее первого этапа. Это уже не говоря про полную реализацию первой очереди.

Программа льготного кредитования вводилась с целью поддержки строительной отрасли, и свою задачу она выполнила, поэтому продлевать ее еще раз нецелесообразно. Мы не ожидаем спада продаж после отмены льготного кредитования и расцениваем общую динамику как положительную, поэтому никак специально не готовимся искусственно подогревать покупательский спрос.

Периодически мы запускаем привлекательные акции для клиентов, но это происходит независимо от действующих государственных программ. У нас самих достаточно возможностей, чтобы предложить клиентам выгодные ипотечные условия. Мы работаем с более чем 20 банками, и ставки там начинаются с рекордных 4,5% – при выполнении заемщиком ряда требований.

Читайте также

В Москве продолжает увеличиваться спрос на ипотеку

Кабмин обсуждает снижение средней ставки по ипотеке до 6,9%

Автор: Евгения Смирнова

Есть способы минимизировать первоначальные затраты на ипотеку

Джек Гуттентэг, Служба новостей Tribune Опубликовано в 7:21 по тихоокеанскому времени 15 декабря 2017 г.

Джек Гуттентэг (Фото: TRIBUNE NEWS SERVICE)

Ипотечные заемщики имеют некоторый контроль над суммой наличных денег, которую они должны предъявить на заключительном столе. Однако минимизация суммы может быть или не отвечать их долгосрочным интересам.

Заемщики могут контролировать сумму денежных средств, которую они должны предоставить при закрытии сделки, когда они выбирают комбинацию процентной ставки и баллов из числа предлагаемых их кредитором.

баллов — это предоплата, выплачиваемая кредитору, а отрицательные баллы — это скидки, начисленные заемщику. Скидки могут использоваться только для оплаты расчетных расходов.

Основным фактором является ожидания заемщика относительно того, как долго будет действовать ипотека. Поскольку по ипотеке со скидкой взимается более высокая процентная ставка, стоимость со временем растет. Заемщикам с долгосрочным горизонтом будет лучше, если они будут платить баллы, чтобы получить более низкую процентную ставку, при условии, что у них есть необходимые денежные средства.

Заемщики с относительно короткими временными горизонтами, скажем, семь лет или меньше, сэкономят больше на первоначальных затратах, получив скидку, чем они потеряют из-за более высокой процентной ставки.Такой заемщик может использовать два подхода: получить либо «бесплатную ипотеку», либо «бесплатную ипотеку». Разница в том, что последний использует более крупную скидку для покрытия расходов, которые не покрываются бесплатной ипотекой.

Термин «бесплатный» употребляется неправильно. Затраты, которые заемщик не несет, — это те расходы, которые в противном случае были бы оплачены кредитору — баллы и сборы за оформление — плюс сборы третьих сторон, которые приносят пользу кредитору, такие как страхование титула кредитора или оценка.Заемщики, берущие бесплатные ссуды, выплачивают суточные проценты, налоги и страховое условное депонирование, страхование домовладельцев, страхование титула собственников, если они этого хотят, и налоги на перевод, если таковые имеются. Более точным обозначением было бы «ипотека без взимания платы с кредитора».

Тем не менее, бесплатная ипотека позволяет заемщикам полностью сосредоточить свои покупки на процентной ставке, не опасаясь завышения комиссии. Ни одно из сборов, которые заемщик несет ответственность при получении бесплатной ипотеки, не дает кредитору никаких возможностей для получения прибыли.Вот почему я являюсь поклонником бесплатной ипотеки, хотя мне бы хотелось, чтобы она была переименована в «ипотеку без взимания платы с кредитора».

Бесплатная ипотека предназначена для заемщиков, которые не хотят делать никаких денежных затрат при закрытии сделки. Если скидка достаточно велика, она будет охватывать все перечисленные выше предметы, на которые не распространяется бесплатная ипотека. Единственный сбор, взимаемый с заемщика, который не может быть покрыт скидкой кредитора, — это обязательный первоначальный взнос.

Опасность бесплатной ипотеки заключается не в том, что скидка не будет достаточно большой, а в том, что она будет слишком большой.Скидка сверх стоимости теряется — заемщик не может получить ее наличными. Заемщики, выбирающие скидку, должны знать расходы, которые покроет скидка, чтобы они не платили за скидку, которую они не могут использовать.

Заемщик не может оформить покупку для получения бесплатной ипотеки, потому что кредитор не может заранее узнать о расходах, не покрываемых бесплатной ипотечной ссудой. Заемщик должен выбрать кредитора другим способом, а затем оформить бесплатную ипотеку.

Самый простой способ сделать это — выбрать кредитора, рекомендованного риэлтором или другим надежным источником, подать заявку на ссуду и спросить кредитора, какую процентную ставку вам придется заплатить, чтобы получить бесплатную сделку.Это побуждает кредитора выставить вам завышенную плату, но, возможно, он этого не сделает.

Более сложный, но безопасный способ сделать это — выбрать кредитора на основе сравнения скидок по указанной вами процентной ставке. Подайте заявку выбранному вами кредитору, а затем используйте полученный вами GFE, чтобы оценить ваши общие расходы. Имея на руках свою оценку, сообщите кредитору, что вы хотите зафиксировать цену, и направьте полный набор вариантов ценообразования. В прайс-листе вы выбираете комбинацию ставки / скидки, которая просто покроет ваши расходы, с ошибкой на стороне недостаточной скидки.

Заемщики, получающие бесплатную ипотеку без дорожной карты, которая позволит им отказаться от ипотеки в течение семи лет или около того, заплатят высокую цену за свою близорукость.

Джек Гуттентаг — почетный профессор финансов в Уортонской школе Пенсильванского университета. Комментарии и вопросы можно оставлять на http://www.mtgprofessor.com.

Прочтите или поделитесь этой историей: https://www.vcstar.com/story/money/business/2017/12/15/there-ways-minimize-upfront-costs-mortgage/952145001/

Как уменьшить Затраты на закрытие

Фото: © iStock.com / StockFinland

Собираетесь купить дом? Вы, наверное, слышали о затратах на закрытие. Мы предполагаем, что вы захотите держите их как можно ниже, не так ли? Верно. Затраты на закрытие могут составлять до 5% от покупной цены вашего дома. так что это не совсем мелочь. Давайте поговорим о некоторых советах, как снизить затраты на закрытие.

Когда вы ведете переговоры о продаже дома, ваш кредитор предоставит вам так называемую оценку ссуды (ранее известную как оценка добросовестности или GFE). подробное описание возможных затрат на закрытие.Проблема в том, что многие комиссии, перечисленные в этой ссуде, могут быть сложно понять. Ниже мы перевели некоторые из типовых сборов.

Комиссии, комиссии, сборы

• Комиссия за выдачу ссуды: сумма, взимаемая вашим кредитором за административные расходы, связанные с созданием и оформление ипотеки. Это также известно как комиссия за андеррайтинг.
• Сбор за подачу заявления: сбор, связанный с рассмотрением вашей заявки на ипотечный кредит.
• Комиссия за кредитный отчет: плата, покрывающая расходы на получение и рассмотрение вашего кредитного отчета.
• Начисление баллов: сумма денег, которую вы можете заплатить за баллы, чтобы снизить процентную ставку.
• Поиск по титулу: затраты страховой компании на выполнение поиска по названию дома.
• Страхование титула кредитора: стоимость страхования титула для кредитора.
• Страхование титула собственника: стоимость страховки титула для защиты от полной стоимости дома.Эта стоимость не является обязательной.
• Инспекция на наличие вредных насекомых: стоимость инспекции дома, которая удовлетворит кредитора, что в доме нет основных дефекты, связанные с вредителями.
• Оценка дома: стоимость для оценщика, выбранного кредитором для оценки стоимости дома.
• Сборы за определение и мониторинг наводнения: эти сборы поступают в компанию, которая определяет, находится ли объект в зоне затопления, и продолжает отслеживать объект при изменении карты наводнения.
• Сбор за налоговый мониторинг и сбор за исследование налогового статуса: эти сборы поступают поставщику услуг, который отслеживает ваши платежи по налогу на недвижимость и сообщает кредитору о любых упущениях по налогу на имущество.
• Курьер: комиссия, возложенная на вас за счет кредитора за отправку официальных документов курьером или посыльный.
• Обследование: оценка собственности, которая выявляет границы, газовые линии, дороги, стены, сервитуты, посягательства и улучшения собственности.
• Гонорары адвоката, закрытие сделки и урегулирование споров: гонорары адвокатов за рассмотрение документов и соглашений, плюс комиссия за условное депонирование.
• Государственный сбор за регистрацию: сбор, уплачиваемый государству за официальную регистрацию смены собственника дом.
• Налоги на перевод: государственные сборы, зависящие от суммы ипотеки и покупной цены.
• Страховой взнос по ипотеке: если у вас есть ссуда FHA и ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вы должны будете заплатить взнос по ипотечному страхованию.Это включает авансовый платеж по ипотечному страхованию, уплачиваемый при закрытии, и ежемесячную плату.
• Налоги на имущество условного депонирования: авансовые платежи по налогу на имущество, которые требует кредитор, должны храниться на условном депонировании.
• Предоплаченные ежедневные проценты: сумма пропорционально начисленных процентов, которые будут начисляться по ипотеке. между датой погашения и началом первого полного месяца ипотеки.
• Ипотечное страхование: если у вас нет ссуды FHA и ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вы должны будете иметь так называемое частное ипотечное страхование (PMI).PMI поставляется с ежемесячными страховыми взносами, но вас могут попросить внести залог в размере двухмесячных премий.
• Предоплаченная страховка домовладельца: авансовые страховые выплаты домовладельца, которые кредитор требует до закрытие.
• Комиссия за блокировку ставки: комиссия за фиксацию ставки, которую предлагает вам кредитор.

Уф. Это много потенциальных сборов и сборов.

Не отчаивайтесь.Теперь, когда мы поговорили о некоторых заключительных расходах, с которыми вы, вероятно, столкнетесь, у нас есть шесть советов. для сокращения этих затрат до размера. Вот наше руководство о том, как снизить затраты на закрытие:

1. Сравнить цены

   С затратами на закрытие дела на кону стоят большие деньги. Это хорошая причина присмотреться к кредитору, который предлагает самые низкие затраты на закрытие. Вы также можете попросить кредитора сопоставить низкие цены закрытия, предлагаемые в другом месте.Помимо получения котировок от нескольких кредиторов, вы также можете получить расценки на некоторые услуги. Есть некоторые услуги, включенные в стоимость закрытия (сбор за инспекцию вредных организмов, сбор за обследование, поиск по названию и т. д.) что вам разрешено делать покупки. Другими словами, вам не нужно обращаться к поставщику услуг вашего кредитора. предлагает, и вы можете попробовать найти более низкую цену в другом месте. Стоимость закрытия услуг, которые вы можете приобрести, будет указаны как таковые в вашей ссуде.Проведите небольшое исследование, позвоните и посмотрите, сможете ли вы найти более дешевые варианты.

2. Оцените ссуду

   Когда вы получите оценку ссуды, не смотрите на нее просто так. Найдите время, чтобы обсудить каждый пункт с кредитором, вопросы о том, что покрывает каждая плата и почему она стоит столько же. Это хороший способ определить набивку или ненужные сборы. Кроме того, обратите внимание на комиссии с похожими названиями, так как они могут означать, что кредитор взимает дважды за то же самое.Типичный пример: сборы за обработку и андеррайтинг. Затраты на закрытие стала более ясной после того, как смета ссуды заменила GFE, но все же стоит внимательно изучить свою смету ссуды.

3. Согласование комиссии с кредитором

   Как только вы определитесь с комиссией, которую кредитор хочет, чтобы вы заплатили, вы можете начать переговоры. Попросить больше непонятные сборы, которые нужно сбить с окончательного ценника.Попросите своего кредитора предоставить вам так называемое окончательное раскрытие информации. форму (с подробным описанием ваших окончательных затрат на закрытие), как только она будет доступна. Сравните, что находится в заключительном раскрытии с тем, что было в смете ссуды, и попросите своего кредитора обосновать любые несоответствия.

4. Попросите продавца подсластить сделку

   Некоторые продавцы будут готовы снизить продажную цену дома, чтобы компенсировать издержки закрытия.Другие могут быть готовы покрыть часть ваших заключительных расходов. В зависимости от рынка и продавца уровень мотивации, вы можете договориться с продавцом, чтобы снизить некоторые затраты на закрытие

5. Отложите закрытие

   Помните предоплату ежедневных страховых взносов из приведенного выше списка? Вы можете минимизировать эти расходы, закрытие в конце месяца.Планируйте заранее и постарайтесь запланировать закрытие, когда это будет означать, что у вас будет платить меньше денег вперед.

6. Экономьте на пунктах (при низких процентных ставках)

   Если вы покупаете в среде с низкой процентной ставкой, вам, вероятно, не нужно доплачивать за баллы, чтобы понизьте процентную ставку. Каждый балл будет стоить 1% от суммы кредита, поэтому сумма баллов может быстро увеличиться. И вы платите эти деньги авансом как часть заключительных расходов.За каждое приобретенное вами очко вам придется оставаться в доме дольше, если вы хотите выйти на уровень безубыточности.

Дополнительные чаевые только для рефинансистов…

Если вы рефинансируете жилищный кредит, вам придется снова оплачивать заключительные расходы. Но у тебя есть кое-что особенное возможности экономии денег. Вот два:

1. Отказ от оценки

   Если ваш дом недавно был оценен, вы, вероятно, можете пропустить расходы на повторную оценку его как часть процесса закрытия.Попросите вашего кредитора об отказе от оценки. Если вы не можете отказаться от аттестации в целом вы можете сэкономить деньги, выбрав автоматическую оценку вместо полной оценки.

2. Сэкономьте на страховании титула

   Попросите «перевыпуск» (читай: более низкая ставка), когда вы повторно оплачиваете страхование титула на рефинансирование.

Жеребьевка: закладная без стоимости закрытия

Фото: © iStock.com / Jirsak

Вы спросите, что это за волшебная вещь, называемая ипотекой без затрат на закрытие? Это просто означает, что вы платите закрытие затрат другим способом, а не авансом. Итак, вы можете включить стоимость закрытия в сумму ипотечного кредита, или вы можете получить «бесплатные» затраты на закрытие сделки в обмен на более высокую процентную ставку по вашему кредиту. Оба эти «бесплатных» варианты часто будут стоить вам дороже в долгосрочной перспективе, если вы планируете оставаться в доме надолго.

Если вы знаете, что хотите прожить в доме более, скажем, 5 лет, вы можете оплатить заключительные расходы. спереди, если вы можете себе это позволить. Исключением будут люди, выплачивающие долги с высокими процентами, например, кредитной картой. остатки. Если это вы, то погашение долга с высокими процентами вместо того, чтобы вкладывать деньги в закрытие расходов, может имеет смысл.

Мы знаем, что есть миллион способов потратить деньги, но закрытие счетов — необходимый шаг к домовладение.Вы не должны любить их, но вы должны заплатить им, тем или иным способом. Лучше сосредоточиться на том, как сократить заключительные расходы, чтобы не платить больше, чем нужно.

Должна ли политика действовать до или после покупки дома?

Эконом модель

Для завершения модели необходимо указать ряд параметров; эти параметры используются для того, чтобы модель соответствовала фактическому поведению экономики США в недавнем прошлом.

В этом исследовании рассматриваются два экономических состояния: нормальная экономика и экономика спада.Поскольку ожидаемая продолжительность экономического спада составляет около 2 лет (в то время как рецессии, определяемые отрицательным ростом ВВП, редко длятся два года, безработица восстанавливается медленнее, и это более значимая переменная для ипотечного дефолта; таким образом, мы используем двухлетний период « период рецессии), все домохозяйства в рецессионной экономике имеют априорную вероятность, равную 0,33, для экономики вернуться в нормальное состояние в следующем периоде, что делает среднюю рецессию за последние два (годичных) периода в нашей модели. Таким образом, функции стоимости рецессионной экономики зависят от соответствующих функций стоимости нормальной экономики, (8)

Национальное бюро экономических исследований зафиксировало три последних периода рецессии: с июля 1990 г. по март 1991 г., с марта 2001 г. по ноябрь 2001 г. и с декабря 2007 г. по июнь 2009 г.Данные об уровне и продолжительности безработицы в США были получены от BLS. На основании этих данных мы установили уровень безработицы ( γ ) в нормальной и рецессионной экономике на уровне 5% и 9% соответственно.

Помимо уровня безработицы, существуют два других параметра, используемых для дифференциации двух состояний экономики: переходящий уровень безработицы p ₀₀ и годовой ожидаемый доход безработных агентов. Как часть матрицы вероятности перехода (2×2) цепи Маркова занятости, p ₀₀ представляет вероятность того, что безработный агент останется безработным в следующем периоде.Учитывая коэффициент переноса безработицы, уровень безработицы и распределение вероятностей f (x) , суммирующее вероятность продолжительности периода безработицы, матрица вероятностей перехода может быть определена следующим образом: (9)

Годовой доход занятых агентов в обоих состояниях экономики нормализуется к 1; Между тем, безработные агенты ожидают, что их годовой доход будет равным. В Соединенных Штатах пособие по безработице обычно выплачивает имеющим на это право работникам от 40 до 50% их предыдущей заработной платы.Это основная причина, по которой [14] предполагал, что ожидаемый годовой доход безработного составляет 0,4. Однако стандартный срок выплаты пособия по безработице составляет 6 месяцев; по истечении этого 6-месячного периода выплаты прекращаются. Чтобы точно оценить годовой ожидаемый доход безработных, а также коэффициент переноса безработицы, распределение продолжительности безработицы аппроксимируется на основе данных BLS. Исключая данные за период неоднозначной небольшой рецессии, данные с 1994 по 1999 год и с 2005 по 2007 год используются для аппроксимации распределения в нормальной экономике.Нарисованы две гистограммы, показывающие как плотность вероятности, так и кумулятивное распределение продолжительности безработицы как в нормальной, так и в рецессионной экономике (рис. 2). Чтобы соответствовать форме гистограммы, данным подбирается гамма-распределение, и два его параметра оцениваются по максимальной вероятности. Затем ожидаемый годовой доход безработных в обоих экономических состояниях можно рассчитать по следующему уравнению: (10)

Результаты оценки параметров показаны на рис. 2.В нормальной экономике вероятность переноса безработицы составляет 7,87%, что более чем в три раза ниже, чем 25,27% в экономике рецессии. Ожидаемый годовой доход безработного агента снижается с 0,7317 в нормальной экономике до 0,5507 в экономике рецессии. Это значения, используемые в нашей модели.

Совокупные цены на жилье.

Мы упрощаем выбор размера жилья, предполагая, что доступен дом только одного размера. Все дома имеют базовую стоимость, нормализованную до трехкратного годового дохода работающего домохозяйства, что приблизительно соответствует соотношению дохода домохозяйства и цен на жилье в Обзоре потребительского финансирования 2013 года для домохозяйств со средним доходом (46 700 и 125 000 долларов соответственно).

Как упоминалось ранее, колебания цен на жилье вокруг их базовой стоимости являются вторым основным источником потрясений в нашей модели. Это исследование моделирует шоки цен на жилье с использованием цепочки Маркова с дискретным временем и девятью состояниями. Матрица перехода этой цепи Маркова откалибрована с использованием реального индекса цен на жилье Case-Shiller в США без сезонной корректировки с 1890 по 2013 год. Жилье сильно отличается от большинства финансовых активов и товаров, которые имеют универсальные цены и сопоставимы по регионам, поскольку жилье фиксируется на месте, что регионализирует рынок и затрудняет выявление ценностей.Прежде чем продавать свои дома, домовладельцы могут лишь несовершенно предсказать рыночную стоимость своих домов, используя информацию из таких источников, как Национальный индекс цен на жилье Кейса-Шиллера или сопоставимых продаж в районе. Согласно [18], эта неопределенность в отношении текущих цен на рынке жилья оказалась важной для снижения совокупного показателя потери права выкупа в результате ипотечного кризиса. В нашей модели предполагается, что все домохозяйства прогнозируют свою текущую рыночную цену на жилье исключительно на основе изменения совокупного индекса цен на жилье за ​​последние три периода.Кроме того, прогноз каждого домохозяйства выбирается случайным образом в соответствии с условными вероятностями текущей цены на жилье.

Чтобы получить эти вероятности без потери общности, цены на жилье были смоделированы за 100 миллионов периодов. Ожидания домовладельцев относительно текущего уровня цен на жилье оцениваются по выборке пропорций прошлых изменений цен на жилье, обусловленных характером изменения цен в предыдущие три года. Точно так же [19] предположил, что агенты в экономике имеют разнородные представления об основных принципах, которые определяют цены на жилье.

Затем журнал индекса цен на жилье Case-Shiller разлагается на трендовые и циклические компоненты с использованием непараметрического фильтра Ходрика – Прескотта. В частности, предположим, что переменная серии цен на бревенчатые дома z _t состоит из компонента тренда x _t и циклического компонента w _t ; то есть z _t = x _t + w _t .Учитывая положительное значение λ , существует решение тренда, которое минимизирует: (11)

Множитель λ представляет чувствительность составляющей тренда к краткосрочным колебаниям. Чем выше значение λ , тем более плавная составляющая тренда и более длительные колебания фиксируются циклической составляющей. Это исследование требует, чтобы стохастический процесс улавливал более длительный период ценового цикла. По этой причине λ установлено равным 3 × 10 ⁷ методом проб и ошибок, что относительно выше, чем в [20], где для ежемесячных данных использовалось 129 600.На рис. 3 показан результат.

Стохастический процесс цен на жилье является дискретным, с циклическими стохастическими изменениями, установленными на -20%, -15%, -10%, -5%, 0%, 5%, 10%, 15% и 20% от текущего стоимость дома. Вероятности переходов оцениваются пропорцией выборки: (12) где знаменатель, — это общее количество наблюдений данных в состоянии i , а числитель, n _ij , — это количество раз, когда значения состояния i переходят в состояние j в следующий период.

Аренда и прочие расходы, связанные с жильем.

Аренда не всегда следует за циклом цен на жилье, что особенно актуально во время и после недавней рецессии. Скорее, арендная плата () обычно пропорциональна базовой стоимости жилья (), а не рыночной цене дома ( H ). Отношение цены к арендной плате было оценено как 12 из двух наборов данных Zillow Research: медиана стоимости всех домов на квадратный фут и медиана арендной платы всех домов на квадратный фут.Таким образом, параметр соотношения затрат на ренту ξ , обратный отношению цены к ренте, равен 0,0833. Годовое содержание () предполагается пропорциональным базовой стоимости жилья. Мы устанавливаем параметр пропорции κ равным 0,035, который включает техническое обслуживание (2%), налоги на имущество (1%), замену мебели, борьбу с вредителями и т. Д.

Дома, лишенные права выкупа, продаются со средней скидкой 28% [21]; Между тем, другие принудительные продажи (например, короткие продажи, продажи с налогом) имеют скидку только от 3% до 7%.В этом исследовании скидки от продажной стоимости установлены на уровне ϕ = 0,28 и χ = 0,06 в случаях потери права выкупа и короткой продажи, соответственно.

Настройки.

Считается, что функция полезности домохозяйства по отношению к потребляемым товарам длительного пользования находится в семье с постоянной эластичностью замещения (CES). В исследованиях жилищного строительства и аренды обычно используемой функцией полезности является функция постоянного относительного неприятия риска, вложенная в предпочтения Кобба-Дугласа по сравнению с потреблением и жилищными услугами [1]: (13) Здесь α — постоянный коэффициент относительного неприятия риска, а H — цена дома.В этой функции π откалибровано, чтобы соответствовать доле годовых расходов на жилье в общем потреблении. Стоит отметить, что h в этой функции обозначает не стоимость жилья, а годовые расходы на жилье.

Предыдущее исследование использовало общую функцию полезности домовладельца [22]: (14) где γ — относительная желательность жилья. Однако в этом исследовании полезность, получаемая от жилья, является фиксированной, поскольку и доход, и размер дома нормализованы для арендатора или домовладельца.Чтобы скорректировать это и нашу более общую модель, мы используем функцию полезности изоупругого потока, основанную на структуре из [22], и модифицируем ее для учета домовладельцев и арендаторов: (15) где I ( собственное, ) — это индикаторная переменная, которая равна единице, если агент владеет домом в текущий период, и нулю в противном случае. Этот поток полезности учитывает только эмоциональную выгоду от владения домом в зависимости от текущей рыночной цены дома [23], описываемой δ как эмоциональная привязанность домовладельца к дому; этот параметр внутренне откалиброван в нашей модели.Постоянное относительное неприятие риска α установлено равным 3, что является стандартом в этой области [24, 14]. Мотив завещания η для простоты установлен равным 0.

Финансовые посредники.

Процентная ставка необеспеченного долга ( r _d ), ипотечного долга ( r _m ) и сбережений ( r _s ) устанавливается на основе недавних эмпирических данных. средние значения ( r _d = 12%, r _m = 6% и r _s = 3%), что несколько выше текущих ставок по ипотеке и сбережениям но все же разумно.Исследование потребительского финансирования 2007 года [25] показало, что средний общий кредитный лимит на семью составлял около 18 000 долларов, что составляло 36% от среднего дохода семьи и использовалось в качестве нашего необеспеченного кредитного лимита. Мы устанавливаем период исключения кредита как τ = 7 в базовом случае, что соответствует текущему среднему значению 7 лет без доступа к кредитному рынку в качестве наказания за дефолт по кредитам. Строго говоря, подача заявления о банкротстве не должна влиять на чей-либо кредитный рейтинг, но с практической точки зрения кредитным агентствам разрешено сообщать историю банкротства на срок до 10 лет.Для простоты в этом исследовании предполагается, что как банкротство, так и дефолт по ипотеке приведут к периоду исключения кредита в размере τ лет. Освобождение от налога на усадьбу банкротства сильно различается в разных штатах, и оно установлено равным среднему годовому доходу в базовом случае, Ξ = 1. В базовом случае коэффициент первоначального взноса D установлен на уровне 10%, что очень стандарт в литературе [5].

Калибровка оставшегося параметра.

Параметры, значения которых были установлены до сих пор, либо достаточно стандартны в литературе, либо могут быть оценены прямо или косвенно по данным (таблица 1).Остальные параметры будут откалиброваны, чтобы модель соответствовала набору эмпирических макроэкономических данных (таблица 2). Этими оставшимися параметрами являются фактор дисконтирования β , социальная стигма Θ, уровень смертности глав домохозяйств ω , эмоциональная привязанность к дому δ и параметр экспоненциального среднего μ . Теоретически все пять параметров совместно определяют результаты моделирования из-за сложности этой неоднородной модели агента. Однако, чтобы уменьшить параметр оптимизации, сначала независимо калибруются коэффициент дисконтирования β , социальная стигма Θ и коэффициент смертности главы домохозяйства ω .

В литературе по обращению взыскания на ипотеку коэффициент дисконтирования β либо калиброван, либо заимствован из литературы. Последние значения варьируются от 0,9 [23] до 0,94 [9] и 0,96 [7]. В предыдущей работе домохозяйства были классифицированы как «пациенты» или «нетерпеливые» с коэффициентами дисконтирования 0,995 и 0,925 соответственно [26]. Если рациональные агенты в модели более нетерпеливы, то они будут сглаживать потребление в текущем периоде, накапливая больше необеспеченного долга в периоды безработицы.Здесь мы находим, что β = 0,95 хорошо подходит для соответствия средней задолженности по кредитной карте на одно домохозяйство в Обследовании потребительского финансирования 2007 года. Значение фактора стигмы банкротства θ было установлено на -0,57, так что среднегодовая ставка списания долга по кредитной карте составляет 5%, что является довольно стандартным в соответствующей литературе [14]. Уровень смертности главы домохозяйства установлен на ω = 0,06, при этом доля домовладельцев с ипотекой в ​​модели соответствует значению (0,67) в Обзоре потребительского финансирования.

Кроме того, агенты с более высокой эмоциональной привязанностью к дому δ с большей вероятностью купят или сохранят дом, в то время как достойные агенты с более высоким параметром экспоненциального среднего μ более неохотно принимают стратегическое решение об изменении состояния.Поскольку основной целью нашего исследования является поведение при обращении взыскания на ипотеку, эти два параметра, которые тесно связаны со стратегическими решениями в области жилищного строительства, калибруются совместно с использованием многоцелевой оптимизации в режиме онлайн. Эта онлайн-оптимизация постоянно обновляет оба параметра во время моделирования, пока ставка списания ипотечного кредита и ставка домовладения не достигнут своих целей. Средний уровень домовладения с 1989 по 2013 год составлял 66%. Федеральный резервный банк ежеквартально публикует ставку списания по ипотечным жилищным кредитам на одну семью с 1991 года.Историческое среднее значение этого показателя с 1991 по 2006 год составляет 0,145. Значения δ = 0,152 и μ = 1,38 служат для точной калибровки модели в отношении ставки домовладения и ставки списания по ипотечным кредитам.

Откалиброванная модель подходит.

Чтобы оценить решение модели с учетом стохастических шоков, репрезентативные агенты моделируются до достижения устойчивого состояния, а затем в течение 200 периодов после этого. Затем это повторяется миллион раз в эксперименте Монте-Карло. Представленные результаты представляют собой среднее значение из миллиона полученных экономических траекторий.Совокупные результаты для некоторых переменных, которые не контролировались напрямую при калибровке, сравниваются с эмпирическими данными в таблице 3.

Как видно из таблицы 3, доля обанкротившихся домохозяйств в нашей модели соответствует данным. Модель также очень хорошо соответствует заявкам о банкротстве в нормальной экономике; тем не менее, количество заявлений о банкротстве в устойчивом состоянии в нашей рецессионной экономике значительно ниже, чем реальные данные во время рецессии 2007–2009 годов. Это несоответствие, вероятно, указывает на то, что сочетание высокого уровня безработицы и снижения цен на жилье привело к тому, что уровень банкротств во время недавней рецессии увеличился гораздо больше, чем от любого из этих шоков по отдельности.Модель также немного завышает долю домохозяйств с задолженностью по кредитным картам. Этот результат неудивителен, поскольку единственный необеспеченный потребительский заем, к которому домашние хозяйства могут получить доступ в модели, — это ссуда по кредитной карте. Кроме того, уровень потери права выкупа в модели на 50% выше, чем национальные данные с 2004 по 2006 год, но рыночная цена жилья в этот период росла, а не оставалась постоянной, как предполагалось в устойчивом состоянии. Модель устойчивого состояния недооценивает собственный капитал обанкротившихся домохозяйств на уровне 0.14 по сравнению с 0,21 в [27], который включает дела о банкротстве по любым главам. В действительности, домохозяйства с низким уровнем собственного капитала имеют тенденцию объявлять о банкротстве в соответствии с главой 7, в то время как домохозяйства с высоким уровнем собственного капитала все еще могут подать заявление в соответствии с главой 13, чтобы сохранить свое имущество. В теоретическом смысле [1] доказал, что если домохозяйство имеет только освобожденный от налогообложения актив (дом), то оно никогда не решит подать заявление о банкротстве в соответствии с Главой 13. Поскольку наша модель допускает банкротство только в главе 7, неудивительно, что собственный капитал меньше, чем в действительности.И последнее, но очень важное: уровень списаний с кредитных карт в условиях рецессии идеально совпадает с данными о списаниях в период рецессии, что убедительно подтверждает обоснованность установок и допущений модельной экономики.

В целом, модель хорошо работает при учете нецелевых моментов в данных. Эта подгонка модели обеспечивает некоторую проверку модели перед тем, как перейти к моделированию анализа политики.

Обращение к кредитам и его влияние на операции с недвижимостью

Поскольку рынок недвижимости продолжает демонстрировать признаки улучшения после Великой рецессии и процентные ставки начинают расти, многие владельцы коммерческой недвижимости рефинансируют или продают недвижимость. Часто эта недвижимость финансировалась за счет ипотечных кредитов, которые были секьюритизированы и проданы кредиторами инвесторам в качестве ценных бумаг, обеспеченных коммерческой ипотекой, или CMBS. Когда заемщики стремятся либо рефинансировать, либо продать недвижимость, обремененную такой ипотекой, погашение ипотеки не так просто, как аннулирование векселя с предоплатой, финансируемой за счет поступлений от рефинансирования или продажи.Скорее, многие заемщики должны заключить сделку, чтобы заменить поток платежей по ипотеке. Один из способов сделать это — отойти от дела.

При рассмотрении налоговых последствий аннулирования контракта практикующий специалист должен сначала иметь рабочее понимание того, что такое аннулирование и почему оно существует. Когда ипотека секьюритизируется, она обычно объединяется с другими инвестициями с аналогичными условиями и рисками. Кредитное агентство, такое как Moody’s, присваивает рейтинг ценной бумаге, а инвесторы оценивают и покупают CMBS у отправителя на основе его характеристик, таких как срок, рейтинг и размер.Одной из желательных особенностей CMBS является то, что она имеет предсказуемый поток платежей в течение срока векселя. Как правило, инвесторы в CMBS предпочитают, чтобы лежащие в основе ипотечные облигации не выплачивались неожиданно, поскольку это может повлиять на стоимость CMBS и сделать инвесторов открытыми для манипуляций с ценообразованием. В результате лежащие в основе ипотечные облигации обычно содержат положения, запрещающие досрочное погашение основной суммы долга. Эти неотменяемые функции могут быть особенно обременительными для заемщиков, поэтому им разрешается заключать транзакцию аннулирования.

При аннулировании залога заемщик заменяет новое обеспечение в обмен на освобождение кредитором старого залога. Новое обеспечение, как правило, представляет собой портфель обеспеченных Казначейством США обязательств, таких как казначейские векселя, бескупонные облигации и т. Д., Которые брокер создаст для создания потока платежей, необходимого для покрытия периодических платежей, требуемых по исходному векселю. Кроме того, как правило, векселя и соответствующее обеспечение переуступаются следующему заемщику, который выступает на место первоначального заемщика, чтобы гарантировать выполнение кредита.Став на место заемщика, заемщик-преемник обычно освобождает первоначального заемщика от всех обязательств по векселю (что важно с налоговой точки зрения).

Инвесторы CMBS обычно предпочитают, чтобы заемщики заключали сделки по аннулированию кредита. Как указано выше, инвесторы оценивают CMBS частично на основе рейтингов, присвоенных рейтинговыми агентствами. Когда базовая недвижимость заменяется залогом более высокого качества, общий риск CMBS уменьшается. В зависимости от характеристик облигаций и количества аннулированных ипотечных кредитов кредитное агентство может даже повысить рейтинг ценной бумаги.Как замена залога, так и повышение кредита теоретически поднимут стоимость таких ценных бумаг на вторичном рынке, что принесет пользу инвесторам.

Для заемщиков анализ затрат и выгод более сложен. Заемщики несут затраты из двух источников: затраты на приобретение замененного обеспечения и операционные затраты на осуществление передачи. Если процентная ставка по ипотеке превышает текущую доходность по заменяемым ценным бумагам, что обычно имеет место в сегодняшней экономической среде, заемщик несет премию, основанную на разнице между процентной ставкой по заменяемому обеспечению, необходимой для генерирования необходимого денежного потока. для погашения векселя и процентной ставки по аннулированному векселю.Кроме того, транзакционные издержки могут быть значительными. Заемщики должны платить судебные издержки, гонорары бухгалтера и комиссионные преемника заемщика, чтобы начать сделку по аннулированию кредита. Как правило, заемщик должен взвесить затраты, связанные с аннулированием кредита, с преимуществами более низкой процентной ставки по рефинансированию плюс дополнительный денежный поток от рефинансирования или доходов от продажи и принять экономическое решение. Этот экономический анализ должен включать налоговые последствия отмены сделки.

Хотя аннулирование кредита может быть дорогостоящим, заемщикам обычно предоставляется благоприятный налоговый режим.Рег. П. 1.1001-1 (а) гласит, что прибыль или убыток от преобразования собственности (например, долга) в другую собственность признается как полученная. IRS признало возможность вычета затрат на аннулирование в Rev. Rul. 85-42, в котором говорилось о «дефазировании по существу». В этом постановлении IRS описала транзакцию, в которой корпорация передала корпоративные облигации с доходностью 6% и государственные ценные бумаги США с доходностью 14% в безотзывный траст, в котором корпорация была бенефициаром, а коммерческий банк — доверительным управляющим.Все стороны полностью ожидали, что поток платежей от государственных ценных бумаг США покроет обязательства по корпоративным облигациям, но передающая корпорация сохраняла ответственность по векселям в случае дефолта и сохраняла право на любые суммы, оставшиеся на доверительном счете после окончательной выплаты. облигаций. IRS пришло к выводу, что, поскольку корпорация осталась несущей ответственность, она не полностью выполнила свои обязательства, и, таким образом, любые доходы траста подлежали налогообложению корпорации.

Если бы процентная доходность была изменена, корпорация понесла бы премию за приобретение замененных ценных бумаг, поэтому вместо признания дохода от трастовой деятельности были бы доступны вычеты, равные чистым дополнительным затратам для заемщика. Хотя IRS не вынес прямого решения о характере вычета, налогоплательщики могут аналогичным образом сравнить признанные в настоящее время расходы по аннулированию со штрафами за досрочное погашение. В преподобном Рул. 57-198, IRS разрешил вычет штрафов за досрочное погашение в качестве процентных расходов в соответствии с разд.163.

Хотя правильно структурированная транзакция аннулирования может привести к значительным вычетам для налогоплательщиков, налогоплательщики должны учитывать всю транзакцию при оценке последствий после уплаты налогов. Например, при продаже недвижимости, облагаемой налогом, транзакция с вычитаемыми в настоящее время расходами по аннулированию уменьшит доход или увеличит убыток от продажи недвижимости. Однако последствия транзакций после уплаты налогов могут быть более сложными в гл. 1031 подобный обмен.Как указано выше, расходы по аннулированной сделке вычитаются как процентные расходы, поэтому в той степени, в которой выручка от продажи используется для оплаты любых расходов, связанных с аннулированием (даже комиссий за транзакцию), эти средства, вероятно, считаются налогооблагаемой прибылью в соответствии с Регламентом . П. 1.1031 (а) -1 (а) (2).

Еще один сценарий, который следует оценить практикующим специалистам, — это отношения между первоначальным заемщиком и его правопреемником. Большинство сделок по аннулированию кредита структурированы для того, чтобы заемщик-преемник выступил в роли первоначального заемщика.Как указано выше, заемщик-правопреемник несет ответственность за выполнение всех обязательств, связанных с векселем, с использованием замененного обеспечения. Если первоначальный заемщик сохраняет какое-либо обязательство по векселю, то вычет всех понесенных затрат будет происходить в течение оставшегося срока векселя в качестве скидки при первоначальном выпуске в соответствии с Регламентом. П. 1.163-7 (с). Однако, если заемщик-правопреемник принимает на себя все обязательства, а первоначальный заемщик полностью освобожден от всех обязательств, вероятно, будет доступна возможность вычета на текущий момент.

Когда у практикующих специалистов есть клиенты, завершающие транзакцию аннулирования, им важно понимать нюансы документации. Различия в структуре этих транзакций могут привести к существенно разным налоговым результатам, и в той мере, в какой налогоплательщики могут правильно спланировать, чтобы избежать любых ловушек, они могут ускорить отчисления. Кроме того, когда в игру вступают другие факторы, такие как подобный обмен, правильное структурирование является обязательным, чтобы избежать нежелательных сюрпризов.

Редактор Примечания

Энтони Бакале работает в Cohen & Company Ltd.в Кливленде.

Для получения дополнительной информации об этих предметах свяжитесь с г-ном Бакале по телефону 216-774-1147 или [email protected].

Если не указано иное, участники являются членами или связаны с Cohen & Company Ltd.

Три способа, которыми управляющие недвижимостью могут минимизировать риск процентной ставки

Когда в начале этого года заработная плата показала сильный рост, это вызвало опасения инвесторов, что Федеральная резервная система ускорит темпы повышения процентных ставок.Это привело к распродаже на фондовом рынке, поскольку инвесторы запаниковали по поводу того, не приведет ли более высокая стоимость заимствований к снижению корпоративной прибыли. Это также напоминает о том, что частная недвижимость в равной степени подвержена росту ставок.

Это открытый вопрос, снизят ли более высокие процентные ставки внутреннюю стабильность коммерческой недвижимости. Уходящий председатель ФРС Джанет Йеллен не смогла заявить о пузыре на рынке недвижимости в февральском интервью CBS, отметив, что коммерческая стоимость близка к верхнему пределу своих исторических диапазонов, но не видит угрозы со стороны спада.

Тем не менее, умелое управление активами недвижимости — это управление рисками, и меняющаяся среда процентных ставок не является исключением. Вот три способа, которыми инвесторы должны ожидать от управляющих активами минимизации воздействия повышения процентных ставок:

1. Проведите стресс-тест.

Оценка влияния более высоких ставок на коммерческую недвижимость до ее приобретения имеет важное значение для долгосрочной прибыльности. Большинство объектов недвижимости финансируется за счет займов с фиксированной или плавающей ставкой.Стоимость финансирования с плавающей ставкой увеличивается по мере ужесточения денежно-кредитной политики ФРС, и даже ссуды с фиксированной ставкой в ​​конечном итоге должны рефинансироваться. Лучший способ управлять этим риском — иметь строгие модели андеррайтинга, которые предсказывают, что произойдет при повороте судьбы.

Хорошие инвестиции в частную недвижимость при правильном управлении должны быть прибыльными, даже если затраты по займам на 25% больше ожидаемых. Более высокие процентные ставки могут также привести к более высоким ставкам капитализации — чистому операционному доходу за первый год как проценту от стоимости недвижимости.Но включение более высоких ставок капитализации в финансовую модель при выходе для учета неконтролируемых рисков рынков капитала — отличный способ защититься от повышения ставок капитализации.

Защита от недостатков заключается в стресс-тестировании переменных, которые могут оказать наибольшее влияние на результаты, а ставки капитализации являются важным фактором ценности в любой модели ценообразования в сфере недвижимости. Если инвестиция работает в среде с растущей ставкой капитализации, она работает еще лучше в среде с падающей ставкой капитализации. На это не стоит рассчитывать, но такое случается.

Если недвижимость по-прежнему будет выгодно продать, когда максимальная ставка будет на 20–30% выше, это отличный признак минимального риска в этой области. Кроме того, инвестиции в частный капитал с добавленной стоимостью могут раскрыть скрытую ценность за счет капитальных улучшений или повышения эффективности управления, что может создать подушку против будущих потерь.

2. Используйте долг ответственно.

Заимствование — это множитель силы. Кредитное плечо увеличивает покупательную способность фонда недвижимости — и его внутреннюю норму прибыли (IRR).Но это также увеличивает риск. Инвестиции с высокой долей заемных средств означают, что обслуживание долга потребует большей части будущего дохода собственности, а небольшое снижение стоимости собственности может привести к невозврату кредита.

Управляющие недвижимостью, ответственные за использование долга, могут предотвратить попадание инвестиций в такую ​​ловушку. Избегая привилегированного долевого участия или промежуточного долга, управляющий активами снижает риск того, что в случае дефолта у него не будет права регресса. Финансирование связано с большим объемом капитала и меньшим объемом долга, что означает минимизацию затрат по займам, а также рисков неисполнения обязательств.

3. Не закрывайте возможности продажи.

Управляющие недвижимостью, имеющие доступ к наличным деньгам, могут пережить трудные времена и продавать, когда захотят, а не тогда, когда им придется. Как говорил один из моих профессоров по недвижимости ДеПола, три самых важных правила инвестирования в недвижимость: 1) никогда не заканчивались наличные, 2) никогда не заканчивались наличные и 3) никогда не заканчивались наличные.

Управляющие активами могут предоставить себе больше возможностей, изменяя сроки погашения кредита, договариваясь об условиях, выходящих за рамки прогнозируемого периода удержания собственности, и управляя денежным потоком для поддержания кредитоспособности.Хотя процентные ставки меняются в зависимости от долга с плавающей ставкой, это гораздо менее затратный вариант в долгосрочной перспективе и обеспечивает большую гибкость по сравнению с финансированием с фиксированной ставкой. Недвижимость терпит неудачу, потому что она имеет высокую долю заемных средств и ее трудно рефинансировать по истечении срока ссуды — обычно не из-за ежемесячных долговых обязательств.

Что это означает для инвесторов

Как индивидуальные инвесторы могут защитить свои портфели от повышения процентных ставок и связанных с этим рисков? Первым шагом является понимание того, что разумное андеррайтинг и ограничение займов помогает обеспечить будущий успех инвестиций.Инвесторы должны интересоваться процентным риском и знать, как их менеджер по недвижимости гарантирует и компенсирует этот тип риска. Полностью контролировать процентный риск невозможно. Ставки могут расти быстрее, дальше и дольше, чем предположения стресс-тестов, которые не могут предвидеть все, что может пойти не так.

Возможно, в конечном итоге, лучший способ для инвесторов защититься от шока процентных ставок — это оценить стратегию, возможности и послужной список частных инвестиций для получения стабильно высокой доходности.Сравнение первоначальных прогнозов управляющего недвижимостью и фактических результатов позволит определить, какие менеджеры с течением времени добились наибольших успехов в оценке рисков и управлении ими.

Дни дешевых денег могут сокращаться, но более высокие ставки имеют положительную сторону: они сопровождаются процветающей экономикой. Рост рабочих мест и доходов — ведущие индикаторы рынка многоквартирной и коммерческой недвижимости. Инвесторы с диверсифицированными инвестиционными портфелями получат выгоду от способности недвижимости застраховаться от инфляции и накопить богатство.

Обзор теоретико-опционного ценообразования ипотеки в JSTOR

В этой статье дается обзор теоретической работы по ценообразованию ипотечных кредитов как производных активов, которые часто называют подходом к оценке ипотечных кредитов, основанным на оценке опционов. Особое внимание уделяется возможности прекращения действия таких ипотечных кредитов посредством досрочного погашения или невыполнения обязательств, при этом особое внимание уделяется дефолту. Приводится некоторое описание отдельных статей, но основное внимание уделяется теоретической части, которую представляет эта литература.Чтобы оценка ипотеки не была тривиальной, будущее должно быть неопределенным; поэтому все статьи, обсуждаемые здесь, работают в стохастической экономической среде. В отсутствие дефолта единственной наиболее важной характеристикой внешней экономики является стохастическая временная структура, хотя, когда рассматривается риск дефолта, необходимо также учитывать неопределенное поведение базового актива ипотеки, самой недвижимости. В этом контексте в статье сформулированы сильные и слабые стороны подхода к оценке ипотеки, основанного на ценообразовании опционов.

Журнал жилищных исследований (JHR) — это издание Американского общества недвижимости (ARES). В качестве основной цели журнал стремится служить источником эмпирических и теоретических исследований по широкому кругу вопросов, связанных с жильем, включая, помимо прочего, экономику рынков жилья, брокерские услуги в сфере жилищного строительства, результаты транзакций (цена, время на рынок и вероятность сделки), жилищное ипотечное финансирование и ипотечные рынки, а также международные жилищные вопросы.В целом, JHR стремится к исследованиям высокого уровня как у исследователей, занимающихся профильным бизнесом, так и у исследователей урбанистики.

Основываясь на двухвековом опыте, Taylor & Francis быстро выросла за последние два десятилетия и стала ведущим международным академическим издателем. Группа издает более 800 журналов и более 1800 новых книг каждый год, охватывая широкий спектр предметных областей и включая журнальные отпечатки Routledge, Carfax, Spon Press, Psychology Press, Martin Dunitz и Taylor & Francis.Taylor & Francis полностью привержена публикации и распространению научной информации высочайшего качества, и сегодня это остается основной целью.

FinCEN — FIN-2010-A006 | FinCEN.gov

Сеть по борьбе с финансовыми преступлениями (FinCEN) выпускает это информационное сообщение в дополнение к руководству в своем информационном сообщении от 6 апреля 2009 г., касающемся модификации ссуд и мошенничества с целью выкупа закладных (апрельское информационное сообщение 2009 г.). ¹ Продолжающаяся мошенническая деятельность на рынке жилья, а также недавние корректировки и рекламные акции, связанные с Программой доступной модификации жилья (HAMP) и другими федеральными программами ² являются стимулом для выпуска этого информационного сообщения.С повышением активности потребителей в этих программах также может увеличиться количество случаев внесения изменений в схемы «спасения» заложенного имущества. Информация, содержащаяся в этом информационном бюллетене, предназначена для информирования финансовых учреждений и оказания им помощи при заполнении отчетов о подозрительной деятельности (SAR) в отношении такой деятельности. Дополнительную информацию о схемах спасения взыскания и мошенничества с ипотекой в ​​целом можно найти в Разделе ³ о мошенничестве с ипотекой веб-сайта FinCEN.

SAR по-прежнему являются одним из наиболее ценных источников данных для правоохранительных и регулирующих органов в их расследованиях и судебном преследовании преступлений, связанных с изменением ссуды и схемами спасения взыскания, а также другими преступлениями, связанными с жилищной ипотекой.Этот совет содержит обновленные примеры распространенных схем мошенничества и потенциальных «красных флажков» для мошеннической деятельности, связанной с модификацией ссуды и схемами спасения от потери права выкупа. Он также напоминает финансовым учреждениям о необходимости использовать ключевые слова при заполнении SAR, чтобы помочь правоохранительным органам в их усилиях по борьбе с этим типом мошеннической деятельности. ⁴ Используя эту дополнительную информацию, бдительность финансовых учреждений вместе с усилиями правоохранительных органов в отношении незаконной деятельности, связанной с ипотекой, внесет важный вклад в минимизацию незаконных финансовых схем. ^{5 3}

Возможные индикаторы мошенничества по спасению заложенного имущества и схем авансового вознаграждения

Ранние SAR, указывающие на изменение ссуды и схемы спасения потери права выкупа, выявили субъектов, якобы являющихся специалистами по модификации ссуды или спасению взыскания, которые нацелены на проблемных в финансовом отношении домовладельцев с обещаниями помощи, но действия которых привели к потере домовладельцами права собственности на свою собственность. В типичном механизме предоплаты преступники связываются с финансово неблагополучными домовладельцами с обещаниями обсудить изменение ссуды, чтобы предотвратить потерю права выкупа.Преступники настаивают на уплате авансового платежа, иногда в размере нескольких тысяч долларов. Они часто предостерегают домовладельца от обсуждения договоренности, особенно с кредитором, чтобы не поставить под угрозу переговоры. Преступники никогда не связываются с кредитором, чтобы изменить ссуду, и ссуда домовладельца продолжает взыскание.

Финансовые учреждения должны быть внимательны к индикаторам подозрительной деятельности, когда клиенты могут быть либо невольными жертвами, либо желающими сотрудничать с основным субъектом схемы.Деятельность финансовых учреждений может пересекаться с мошенничеством по изменению ссуды / спасению выкупа закладной двумя способами. Во-первых, физические или юридические лица, осуществляющие мошенничество с изменением ссуды / спасением от выкупа, могут обращаться за услугами к финансовым учреждениям с целью получения, депонирования или перемещения средств, связанных с мошенничеством. В связи с этими обстоятельствами, в соответствии с обязательствами по борьбе с отмыванием денег в соответствии с 31 CFR Part 103, финансовым учреждениям напоминается о требовании внедрять соответствующие политики, процедуры и процессы, основанные на оценке рисков, включая проведение надлежащей проверки клиентов при оценке рисков основание для предотвращения неправомерного использования и помощи в выявлении потенциально подозрительных транзакций.Во-вторых, финансовые учреждения могут узнавать о таком мошенничестве в результате взаимодействия с клиентами, ставшими жертвами.

Следующий список «красных флажков» определяет только возможные признаки мошеннической деятельности, и любой красный флаг следует рассматривать в контексте с другими показателями и фактами. Присутствие любого из этих красных флажков в конкретной транзакции или деловом соглашении может подчеркивать необходимость дальнейшей комплексной проверки и, возможно, необходимость подачи SAR.

Красные флажки, выявленные партнерами FinCEN по государственному регулированию

• Поскольку большинство штатов ввели уголовную ответственность за взимание с потребителя авансового платежа за услуги по изменению ипотечного кредита в определенных случаях, многие схемы мошенничества могут пытаться характеризовать авансовый «сбор» другими способами, например:
  • Плата за рассмотрение файла;
  • Плата за экспертизу;
  • Гонорар за судебно-медицинскую экспертизу;
  • Гонорар адвоката;
  • Комиссия за обнаружение мошенничества; и
  • Членский взнос (возможно, с целью стать членом «помогающей» организации).
• В некоторых схемах мошенничества по изменению ссуд участвуют преступники, которые называют себя «ассоциациями» или «консультационными агентствами» или называют себя некоммерческими организациями из-за общего предпочтения потребителей работать с этими типами организаций и ожидания легитимности.
• Ряд преступников используют нотариуса в качестве агента для доставки документов и получения гонорара наличными, кассовым чеком или личным чеком.
• Схемы предоплаты во многих случаях также включают погашение долга, выплату долга по кредитной карте или схемы рефинансирования. ⁶
• Незаконные субъекты, похоже, используют веб-сайты, рассылки, теле- и радиорекламу, а также придорожные знаки, рекламирующие бесплатную помощь, помощь при выкупе заложенного имущества, модификации ссуд, короткие продажи, судебно-медицинский аудит и услуги по облегчению долгового бремени и кредита.

Последние красные флажки, выявленные в отчетах SAR

Совместно с этой рекомендацией FinCEN выпустил Отчет о мошенничестве с ипотечным кредитом ⁷ за июнь 2010 года, в котором был рассмотрен и проанализирован выборочный набор данных из более чем 3500 соответствующих SAR, поданных в период с 1 января 2004 года по 31 декабря 2009 года.Наиболее распространенные виды деятельности, связанные с модификацией ссуд и схемами спасения от выкупа заложенного имущества, описанные в SAR, поданных с апреля 2009 года — даты первоначального консультативного заключения относительно мошенничества со спасением от выкупа закладных — перечислены ниже по отраслям.

Согласно анализу SAR, преступники проявили изобретательность в злоупотреблении всеми видами финансовых учреждений для продолжения своей преступной деятельности. Отчетность о мошенничестве с ипотечными кредитами финансовыми учреждениями, не являющимися депозитными учреждениями, может указывать на то, что финансовая отрасль в целом извлекла выгоду из Консультации от апреля 2009 года.

Депозитарное учреждение SARs

• Соломенные заемщики часто используются для сокрытия личности преступников;
• Преступники обманом заставляют домовладельцев передать право собственности на свою собственность и впоследствии сдают ее обратно потерпевшему;
• Кредитные линии по акциям или ложные заявления о прекращении курения используются для «снятия долга» или прямой кражи собственности; и,
• Схемы предоплаты часто привязаны к схемам погашения долга.

Денежные услуги Предприятиям SAR

• Множественные, структурированные или последовательные денежные переводы, отправленные или полученные бизнесом по изменению ссуды или спасению взыскания с целью избежания потери права выкупа;
• Преступники, сообщающие представителям финансового учреждения, что получатели требуют структурирования нескольких денежных переводов;
• Преступники, использующие ссылки на своих веб-сайтах для направления входящих платежей через систему денежных услуг;
• преступников, которые ложно утверждали, что они были внесены в официальные / публичные списки утвержденных правительством кредитных консультантов или жилищных консультационных агентств, утвержденных HUD; ⁸
• Использование слова «спасение при потере права выкупа» в торговом наименовании организаций, заявляющих о предоставлении услуг по спасению при потере права выкупа; и,
• Попытки «остановить выплаты» жертвами программы спасения взыскания, которые заплатили аванс, но не получили никаких услуг.Это было замечено в SAR, поданных крупным платежным провайдером, сообщающим о мошенничестве с торговцами, в котором конкретно указывались множественные возвратные платежи по кредитам, переведенным на счета продавцов клиента. ⁹

Индустрия ценных бумаг и фьючерсов SAR

• Инвестиционные компании и компании, работающие с ценными бумагами, представили отчеты о причастности к своим клиентам после того, как узнали, что им было предъявлено обвинение или они были привлечены к ответственности за действия по схеме спасения взыскания. Хотя эти SAR были представлены после начала расследования, они полезны для правоохранительных органов в их усилиях по расширению расследований.

Предложения по сообщениям о подозрительной деятельности в отношении модификации ссуды / мошенничества по спасению заложенного имущества

FinCEN в апреле 2009 г. привели к значительному увеличению количества заявок на получение SAR, связанных с модификацией кредитов и схемами спасения от потери права выкупа. Тем не менее, заявители продолжают использовать различные описательные термины для схем модификации ссуды и схем спасения от потери права выкупа вместо запрошенного термина «афера со спасением права выкупа». Этот информационный бюллетень напоминает подателям заявок, что включение термина «мошенничество с целью выкупа заложенного имущества» позволяет правоохранительным органам более легко находить и выявлять мошенническую деятельность при просмотре информации SAR, что помогает сосредоточить ресурсы расследования.

Мы также просим, ​​чтобы раздел информации о подозреваемом / субъекте отчета о подозрительной деятельности включал всю информацию, доступную для каждой стороны, подозреваемой в участии в подозреваемой мошеннической деятельности, включая такую ​​информацию, как имя человека или компании, адрес, номер телефона и любую другую идентифицирующую информацию. . ¹⁰ Если домовладелец считается просто жертвой, заявитель SAR должен включить всю доступную информацию в описательную часть SAR о домовладельце и его или ее собственности, чтобы лучше помочь правоохранительным органам в расследовании и судебном преследовании этих потенциальных преступлений.