Обращение взыскания на заложенное имущество происходит: ВС разъяснил нюансы обращения взыскания на заложенное имущество при неисполнении основного обязательства

Обращение взыскания на заложенное имущество происходит: ВС разъяснил нюансы обращения взыскания на заложенное имущество при неисполнении основного обязательства
Май 28 2021
alexxlab

Содержание

Обращение взыскания на заложенное имущество



Одним из способов обеспечения исполнения обязательств, которые позволяют кредитору-залогодержателю, в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества называется залогом.

Способ обеспечения исполнения обязательств характеризуется следующими свойствами: в случаях отчуждения залогодателем предметов залога третьим лицам, сохранение залогового обременения; наличие приоритета в удовлетворении требований из стоимости предмета залога.

Для кредитора-залогодерждателя лишение залога существенно девальвирует его ценность. В соответствии с п.2 ст. 357 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — ГК РФ) «Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, которые указаны в договоре залога товаров в обороте, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления». Для реализации права залогодержателя на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества перед кредиторами возможно лишь в случаях, если предмет залога принадлежит залогодателю в настоящее время [1].

В сфере кредитования залог получает широкое распространение в связи с тем, что является более эффективным для снижения финансовых рисков. В связи с данным обстоятельством большая часть инициатив совершенствования налогового законодательства происходит от банковских сообществ. В период с 2008 год нормы о залоге реформировались трижды: принят Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ; Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ [2]; Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ [3].

Залоговая реформа 2013 года характеризуется таким недостатком как не приведение в соответствие с обновленными нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) положения Федерального закона от 16.

07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». Следствием является то, что между общими и специальными законами появились противоречия. Для разрешения противоречий в прямом указании п. 4 ст. 334 ГК РФ необходимо руководствоваться — Федеральным законом об ипотеке. Но нормы, которые содержатся в этом Федеральном законе основаны на прежней редакции §3 Главы 23 ГК РФ и сохранение этих норм обосновывается тем, что законодатель откладывает синхронизацию в соответствии с положениями ГК РФ на более поздний срок.

Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не был скорректирован, достаточно долго бессистемно регулировал отношения в сфере обращения на заложенное имущество. В конце 2015 года Федеральной службой судебных приставов были разработаны Методические рекомендации по деятельности судебного пристава-исполнителя в сфере обращения взыскания на заложенное имущество.

В залоговом законодательстве и законодательстве исполнительного производства такое понятие, как «обращение взыскания» употребляется в разных значениях.

В исполнительном производстве обращение взыскания на заложенное имущество понимает изъятие имущества и его реализацию, которая осуществляется должником самостоятельно, либо принудительную реализацию, либо передачу взыскателю.

В залоговом законодательстве «обращение взыскания на заложенное имущество» употребляется в констатации фактов нарушения должником обеспеченного долга и наличия у залогодержателя права удовлетвориться из стоимости заложенного предмета.

В соответствии со статьей 349 ГК РФ существует два порядка обращения на взыскание на заложенное имущество: внесудебный и судебный.

В судебном порядке рассматривается в исковом производстве вопрос об обращении взыскания на предмет залога. В связи с данным обстоятельством путем изменения способов и порядка исполнения решений суда по требованию о взыскании с должника основного долга не может производится обращение взыскания на заложенное имущество [4].

Во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество возможно в случае, если данный порядок закреплен в соглашении залогодателя и залогодержателя, но при этом в законодательстве закреплены случаи, в которых внесудебный порядок не возможен.

На основании п.3 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в следующих случаях, если:

«-предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

‒ предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

‒ залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

‒ заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

‒ имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания».

В п.5 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (о залоге недвижимости)» представлены случаи, которые полностью исключают внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога [5].

В ГК РФ предусмотрены два вида внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество: кредиторский и нотариальный порядки.

Нотариальный порядок допустим только в случаях, когда договор залога был удостоверен нотариально в соответствии с п.6 ст. 349 ГК РФ.

Кредиторский порядок обращения взыскания в практике употребляет редко в связи с тем, что кредитор — залогодержатель не имеет достаточно эффективных инструментов воздействия на залогодателя для принуждения к передаче предмета залога в целях его реализации.

На основании части 1.1. статьи 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса:

«изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении воздушного судна, подлежащего государственной регистрации, в Едином государственном реестре прав на воздушные суда, в отношении морского судна, судна внутреннего плавания, подлежащих государственной регистрации, в соответствующем реестре судов Российской Федерации или судовой книге, принимает меры по охране такого объекта недвижимости либо, если предметом залога являются ценные бумаги, налагает арест в соответствии со статьей 82 Закона Об исполнительном производстве» [6];

«передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»».

Одна из функций судебного пристава-исполнителя — это создание условий для залогодержателя, которые позволяют залогодержателю реализовать заложенное имущество самостоятельно. В тех случаях, где залогодержатель принимает решение о нецелесообразности реализации предмета залога самостоятельно, то он может обратиться к судебному приставу-исполнителю с письменным ходатайством о реализации заложенного имущества на основании ч.1.2. ст. 78 Закона Об исполнительном производстве.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, производится путем продажи этого имущества на публичных торгах (по общему правилу). Порядок проведения публичных торгов закреплен в ГК РФ и Главе 9 «Реализация имущества должника на торгах» Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ.

Если обращение взыскания на заложенное имущество происходит в судебном порядке, то суд в соответствии с просьбой залогодателя, который является должником по обязательству, на основании уважительных причин вправе предоставить отсрочку продажи имущества, которое выставлено на торги сроком до одного года.

Если обращение взыскания на заложенное имущество происходит во внесудебном порядке, то его реализация должна осуществляться проведением частных торгов, а не публичных, либо должно быть соглашение между сторонами договора залога.

Залог, возникающий в силу запрета на распоряжение имуществом должника (залог в силу ареста) один из видов залога, нормативно закреплен в п.2 ст. 174.1 и п.5 ст. 334 ГК РФ.

Согласно п.2 ст. 174.1 ГК РФ «сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законодательством порядке в пользу кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете».

В соответствии с п.5 ст. 334 ГК РФ «если иное не вытекает из существа отношений залога, то кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (ст. 174.1 ГК РФ), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены».

В приведенных нормах, можно выделить основные идеи:

‒ лицо в чьих интересах наложен арест на заложенное имущество (кредитор или иное управомоченное лицо) приобретает права и обязанности залогодержателя в отношении этого имущества;

‒ действительной сделкой признается та сделка, которая была совершена с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенном в судебном или ином законном порядке (также судебным приставом-исполнителем) в пользу кредитора или иного управомоченного лица;

‒ последствие совершения такой сделки — это возможность кредитора или иного управомоченного лица, произвести реализацию своих прав, которые им обеспечивались, за исключением случая добросовестности приобретателя имущества, несмотря на нарушение запрета.

Литература:

  1. Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»;
  2. Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество»;
  3. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации;
  4. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ;
  5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ;
  6. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ.

Основные термины (генерируются автоматически): заложенное имущество, ГК РФ, предмет залога, обращение взыскания, исполнительное производство, управомоченное лицо, судебный пристав-исполнитель, внесудебный порядок, распоряжение имуществом, Гражданский кодекс.

Обращение взыскания на заложенное имущество: порядок обращения залога

Обращение взыскания на заложенное имущество – представляет собой, предусмотренный законом способ защиты имущественных прав и компенсацию потерь, полученных в результате ненадлежащего выполнения условий договора контрагентом. Основания, порядок и другие нюансы процедуры проанализируем в нашей статье на основании норм действующего гражданского и исполнительного законодательства.

Что такое обращение взыскания на заложенное имущество?


Обращение взыскания на заложенное имущество относят к самым распространённым способам защиты прав заимодателя в кредитных отношениях с заёмщиком. Чаще всего финансовые организации, в том числе и банки используют залог в качестве гарантии выполнения должником своих обязательств по договорам.

В качестве залога, как правило, выступают предметы имеющие большую стоимость и высокую ликвидность, к ним можно отнести:

  • недвижимость и автомобили, при обращении взыскания на такое заложенное имущество, его можно быстро реализовать и компенсировать ущерб;
  • имущественные права, на предмет, который лицо приобретёт в будущем;
  • ценные бумаги, в том числе акции;
  • драгоценные камни и металлы;
  • культурные ценности.

Подробно вопрос обращения взыскания и что может быть залогом рассказывает судья в этом видео:

В случае непогашения кредита, заимодатель должен иметь возможность реализовать заложенное имущество и тем самым вернуть свои средства. Поэтому к заложенному имуществу предъявляется еще одно требование – оно не должно быть обременено никакими ранее данными обязательствами заёмщика. Последнее требование не является обязательным с точки зрения закона, но на практике кредиторы, как правило, отказывают в принятии такого имущества в качестве залога.

Важно знать, что стоимость заложенного имущества не должна быть меньше суммы взятых обязательств по соглашению. При этом кредитор, как правило, проводит его оценку в сторону уменьшения, а в сумму долга включает проценты, неустойку и возмещение ущерба.

Основания для обращения взыскания залога

Основание для обращения взыскания залога предусмотрено ст. 348 Гражданского кодекса РФ и заключается в неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств. Кроме этого основания могут быть предусмотрены самим соглашением между сторонами. Однако законом не допускается обращение взыскания на заложенное имущество двух случаях:

  1. Несоразмерности долга цене залога, то есть задолженность незначительная, а её сумма не превышает 5% от стоимости оценённого залогом объекта.
  2. Небольшого срока задолженности при условии периодических платежей в качестве выполнения обязательств, то есть период просрочки не превышает 3 месяцев, но не является систематическим.

Важно знать, что систематическим неисполнением долговых обязательств является нарушение условий соглашения не менее трёх раз в течение года, даже если просрочка незначительна.

Включать в договор условия при которых не допускается обращение взыскания нельзя. Кроме этого нормами права запрещено устанавливать в соглашении условие, не позволяющее должнику прекратить обращение взыскания до реализации имущества погашением долговых обязательств.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество


Порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусматривает внесудебную процедуру и судебную. В зависимости от того какое имущество находится в залоге и от условий соглашения используется или один, или второй вариант. Каждая процедура имеет свои особенности, которые достаточно подробно выписаны в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ.

Обращение взыскания в судебном порядке


Обращение взыскание на заложенное имущество проводится в обязательном судебном порядке если:

  • заложенное имущество представляет собой жилое помещение, что является единственной собственностью лица;
  • предмет залога относится к культурному наследию, то есть имеет значительную художественную или историческую ценность;
  • заёмщик был признан судом безвестно отсутствующим;
  • имущество, находящееся под залогом, является гарантией обеспечения других обязательств.

Кроме этого, в судебном порядке рассматривается обращение взыскания если в соглашении между сторонами указан такой порядок. Закон разрешает рассмотрение дела в суде, даже в случаях, если стороны предусмотрели только внесудебный порядок, если по вине владельца заложенного имущества или третьих лиц у кредитора возникают проблемы с обращением взыскания.

Реализация имущества, находящегося в залоге, обращение взыскания на которое проводилось в судебном порядке осуществляется путём его продажи с публичных торгов, если стороны в соглашении не предусмотрели другой порядок. Организация и проведения торгов зависит от вида имущества.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, в случае участия в них меньше двух покупателей, нет предложений по увеличению первоначальной цены или победитель торгов в течение 5 дней не оплатил стоимость лота. Закон разрешает провести повторные торги с условием снижения оценочной стоимости имущества. В случае, если и вторые торги будут признаны несостоявшимися, кредитор имеет право оставить имущество у себя засчитав его стоимость на 10% ниже заявленной на последних торгах.

Законом предусмотрено право сторон договора участвовать в торгах, а также обязанность организаторов:

  1. Уведомить стороны о начале процедуры обращения взыскания за 10 дней.
  2. Разместить информацию о проводимых торгах на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов и сайте организации, проводящей торги.
  3. Обеспечить доступ до информации всем заинтересованным лицам.

Следует знать, что суд по просьбе должника и при наличии уважительных причин может отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество на срок до одного года. Но такая отсрочка предусматривает и увеличение долга за счёт процентов по кредиту и штрафных санкций.

Обращение взыскания во внесудебном порядке


Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно в двух случаях:

  • если такой порядок предусмотрен соглашением сторон, но с условием, что договор залога будет соответствовать требованиям законодательства;
  • исполнительной надписи нотариуса, в случае невыполнения должником своих обязанностей, если договор, содержащий условие о внесудебном обращении взыскания заверен нотариально.

К соглашению об обращении взыскания на заложенное имущество законодательством установлен ряд требований, а именно:

  1. Форма соглашения должна быть такой же, как и заключённый договор.
  2. В тексте документа должен быть предусмотрен способ реализации имущества.
  3. Обязательным условием является наличие информации о стоимости имущества и порядке её определения.

Кроме этого от кредитора требуется в случае наступления условий для реализации имущества, предпринять все меры для получения максимально возможной суммы. Если размер полученных средств будет превышать задолженность, то разница должна быть возвращена заёмщику.

Реализовать заложенное имущество кредитор имеет право только по истечению 10 дней после того, как должник получит уведомление о начале процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, но договором между сторонами может быть установлен и больший срок.

В отличие от обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, стороны ведущие предпринимательскую деятельность по соглашению могут предусмотреть реализацию предмета залога путём:

  • передачи в собственность имущества кредитору с одновременным правом пользования таким имуществом должником;
  • продаже предмета залога третьему лицу по цене не ниже рыночной.

Если соглашение по обращению взыскания на заложенное имущество заверено нотариусом, то выданный кредитору по его заявлению исполнительный надпись нотариуса является одновременно исполнительным листом, по которому возможно произвести обращение взыскания.

Особенности обращения взыскания имущества по ипотечному договору

Вопрос обращения взыскания при ипотеке рассмотрен в этом видео:

Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество считают один из самых противоречивых в действующем законодательстве по причине наличия исключений, связанных как с порядком, так и условиями его реализации. Примером может служит наличие особенностей обращения взыскания при осуществлении порядка по ипотечному договору, к ним относится:

  1. Рассмотрение порядка только в судебной инстанции.
  2. Кредитором может быть только банк.
  3. При реализации имущества не имеет значение, что ипотечное жильё является единственным жилой собственностью должника.
  4. Финансовая организация заимодатель имеет право забрать в собственность имущество при несостоявшихся повторных торгах засчитав его стоимость на 25% ниже выставленной на торги.

Юридическая практика по ипотечных кредитам, говорит о том, что, если дело дошло до судебного разбирательства, мало кому из заёмщиков удаётся сохранить в собственности такое имущество.

Сложности при обращении взыскания на залог

Обращение взыскания заложенного имущества предусматривает от кредитора активных действий по описи имущества, в случае препятствующих действий со стороны владельца — обращение к судебным приставам для принудительного изъятия предметов залога, ареста такого имущества. Кроме этого к сложностям можно отнести:

  • само проведение судебной процедуры, так должник имеет достаточное количество предусмотренных процессуальных прав для того чтобы затянуть рассмотрение дела или отложить обращение взыскания на год;
  • спор в оценки заложенного имущества также может быть отдельным поводом для рассмотрения дела судом;
  • для реализации процедуры торгов требуется соблюдение определённых условий, что далеко не всегда соблюдается и в этом случае торги признаются несостоявшимися;
  • на заложенное имущество могут претендовать другие кредиторы.

Также в судебной практике достаточно случаев, когда соглашение об обращении взыскания признаётся недействительным по формальным причинам, залоговой договор может перейти в статус недействующего. По этой причине, несмотря на то, что залог является достаточно эффективным способом обеспечения обязательств, он не получил широкого распространения в гражданских договорах.
Подробно об обращении взыскания как в судебном так и во внесудебном порядке рассказывается в этом видео:

Как осуществляется обращение взыскания на имущество супругов

Обращение взыскания — это передача прав на заложенное имущество кредитору. Должник вправе самостоятельно передать имущество кредитору или это будет совершено в принудительном порядке. Также в это понятие входит реализация конфискованного для компенсации потерянных кредитором средств. Осуществлять действия вправе как должник, так и кредитор, а также судебный пристав.

Сумма взыскания не всегда совпадает с частью задолженности. Истец вправе предъявить требования на взыскание судебных издержек (оплата услуг необходимых для судебного разбирательства). Только исполнительный лист (что такое исполнительный лист и кто его выдает), в котором указывается решение суда, определяет сумму взыскания.

Существует порядок изъятия имущества. В случае его нарушения все действия пристава могут быть признаны незаконными, что существенно приостановит дело. Порядок ареста:

  • денежные средства в рублях и другой валюте;
  • дебиторские задолженности;
  • ценные предметы;
  • мебель и предметы интерьера;
  • ценная недвижимость и транспорт.

Должник вправе сменить порядок и предоставить имущество, которое он желает отдать. Изъятию не подлежит единственное жилье, одежда, бытовая техника и другие необходимые для жизни предметы. Взыскание доли в совместном имуществе происходит в соответствии с федеральными законами.

Условия обращения взыскания на предмет залога

Неполное исполнение или игнорирование кредитных обязательств являются главными основаниями для обращения взыскания на предмет залога. Согласно п. 1, ст. 348 ГК РФ должник обязательно должен нести ответственность за обстоятельства, которые привели к нарушению договора.

В случае незначительного нарушения условий договора должник вправе обжаловать иск (ст. 348 ГК РФ). Это же относится к случаю, если кредитор намеренно завышает требования взыскания (п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1, ст. 54 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания осуществимо при таких условиях:

  • сумма долга превышает 5% от стоимости залога;
  • период просрочки составляет более 3 месяцев.

Начиная производство, кредитор должен отправить должнику уведомление, в котором указывается название залога, сумма, способ реализации, цена имущества.

Подать исковое заявление законно, если:

  1. В кредитном договоре не указан внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога.
  2. Должник частично или полностью не выполнил условия договора.
  3. Нарушение имеет значительный характер и требования кредитора соответствуют стоимости залога.
  4. Имеются систематические нарушения условий договора (сроков внесения платежей). Необходимо наличие трех просрочек в течение года. Учитываются лишь те просрочки, которые имели место быть до обращения во внесудебном или судебном порядке.

Вплоть до реализации залога, должник вправе погасить долг или его просроченную часть, и остановить взыскание. Должник в полной мере покрывает и все расходы, которое понес кредитор в процессе обращения взыскания на предмет залога.

Взыскание на имущество супругов и долю в совместном имуществе

Обращение взыскания на заложенное имущество супругов или любое другое имущество в доле осуществимо в том случае, если должник не в состоянии выплатить долг другим способом. Рассматривается только та часть, которая причитается должнику в случае развода и процессуального разделения (ч. 3, ст. 256 ГК РФ). Разделить имущество можно как в период брака, так и после развода (ч. 1, ст. 38 СК РФ). Потребовать разделения могут супруги или кредитор.

В соответствии с п. 1 ст. 46 СК РФ, супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.

Взыскание происходит после:

  • Признания недостаточности личных средств должника. Судебный пристав составляет Акт о невозможности взыскания.
  • Разделения имущества между супругами.

СК РФ п. 1, ст. 45 говорит, что кредитор вправе претендовать только на личное имущество должника. Распоряжаться имуществом супруга в этом случае нельзя, разве что супруг выступал поручителем по кредиту.

Общее имущество супругов подлежит взысканию, если:

  • Кредитор требует разделить имущество и взыскать долю должника.
  • Все полученные средства были направлены на нужны семьи.

Об обращении взыскания на недвижимое имущество должника читайте в этой статье.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе происходит при аналогичных обстоятельствах (недостаточности личного имущества у должника). Согласно ст. 255 ГК РФ при обращении кредитор вправе требовать выплату долга за счет доли в совместном имуществе. Если в случае с имуществом супругов происходит разделение, то из общего имущества выделяется доля должника. Об этом также говорит ст. 1049 ГК РФ.

Чаще всего разделение невозможно по разным обстоятельствам (собственники не желают продавать имущество или оно не подлежит физическому разделению). Тогда кредитор вправе потребовать у должника продать свою долю остальным собственникам по рыночной цене и погасить этими средствами задолженность (ст. 250 и 255 ГК РФ).
В случае нежелания других собственников выкупить часть должника, она продается с публичных торгов без их согласия (ст. 7 ФЗ РФ).

В видео рассматривается особенности обращения взыскания на долю в общем имуществе супругов

Чем регулируется взыскание семейного имущества и долевой собственности

Согласно п. 2, ст. 45 СК РФ взыскание обращается на имущество супругов в равной мере, если все полученные кредитные средства были потрачены на нужды семьи. Суд обязан доказать факт общего пользования финансами и размер обязательств каждого супруга. Кредитор, направляя в суд исковое заявление, должен обосновать факт общего пользования в полной мере.

Читайте про судебный приказ о взыскании долга по ссылке https://cashfacts.ru/3747-poryadok-otmeny-obrazets-sudebnogo-prikaza-o-vzyskanii-dolga-ili-zarabotnoi-platy

Размер и наличие обязательств каждого супруга подтверждается законным решением суда. Необходимо, чтобы решение вступило в силу. В случае признания общего пользования финансами на нужды семьи, супруги несут равную ответственность. При недостаточности имущества для погашения кредитор вправе потребовать остаток с любого из супругов. Ответственность по остатку кредита переходит на партнера или любое совместное имущество.

Согласно ст. 255 ГК РФ общая собственность не делится на доли. Взыскание доли в совместной собственности требует переформировать имущество в долевую собственность. Это осуществимо при заключении брачного договора, где распределяются обязательства супругов.

Обращение взыскания на дебиторскую задолженность

Взыскание на дебиторскую задолженность является переходом прав на получение такой задолженности. Ее размер определяется ч. 2, ст. 69 ФЗ РФ. Условия, как и объем задолженности остаются такими же, как и в день обращения взыскания.

В видео рассматривается особенности дебиторской задолженности

Обстоятельства для взыскания на дебиторскую задолженность:

  • Согласие взыскателя. Дебитор должен перевести средства на счет судебных приставов.
  • Без согласия взыскателя. Дебитор не вносит средства на счет судебных приставов, а продает задолженность с торгов.

Обстоятельства для отказа:

  • Истек срок для взыскания.
  • Дебитор представляет другое государство, с которым РФ не имеет правовой помощи.
  • Процесс ликвидации дебитора или прекращение его деятельности.
  • Дебитор стал банкротом.

Обращение взыскания на дебиторскую задолженность исполняет судебный пристав. Он оформляет постановление и отправляет его дебитору не позднее дня после его составления. В нем указывается депозитный счет ФССП, куда дебитор обязан перевести средства. В этот период должник не вправе менять обстоятельства, из-за которых возникла дебиторская задолженность.

Если у вас есть вопросы насчет обращения взыскания, оставляйте их в комментариях

% PDF-1.4 % 14 0 объект > эндобдж xref 14 80 0000000016 00000 н. 0000001993 00000 н. 0000002411 00000 н. 0000003025 00000 н. 0000005575 00000 н. 0000008382 00000 п. 0000010600 00000 п. 0000012846 00000 п. 0000014968 00000 п. 0000017144 00000 п. 0000019273 00000 п. 0000021254 00000 п. 0000033819 00000 п. 0000036664 00000 н. 0000051621 00000 п. 0000064804 00000 п. 0000071293 00000 п. 0000074531 00000 п. 0000074591 00000 п. 0000074803 00000 п. 0000074856 00000 п. 0000074938 00000 п. 0000075047 00000 п. 0000075154 00000 п. 0000075340 00000 п. 0000075945 00000 п. 0000076337 00000 п. 0000076746 00000 п. 0000077226 00000 п. 0000077549 00000 п. 0000077893 00000 п. 0000078307 00000 п. 0000078701 00000 п. 0000079117 00000 п. 0000079430 00000 п. 0000079797 00000 п. 0000080089 00000 п. 0000080393 00000 п. 0000080969 00000 п. 0000081061 00000 п. 0000081663 00000 п. 0000082314 00000 п. 0000089329 00000 п. 0000089644 00000 п. 00000

00000 п. 0000091926 00000 п. 0000092263 00000 п. 0000092670 00000 п. 0000094883 00000 п. 0000095235 00000 п. 0000095670 00000 п. 0000098335 00000 п. 0000098661 00000 п. 0000099034 00000 н. 0000101870 00000 н. 0000101961 00000 п. 0000102328 00000 п. 0000102764 00000 н. 0000105018 00000 н. 0000105101 00000 п. 0000105449 00000 н. 0000105891 00000 н. 0000110913 00000 н. 0000111231 00000 н. 0000111619 00000 н. 0000113448 00000 н. 0000113809 00000 н. 0000114262 00000 н. 0000117272 00000 н. 0000117575 00000 п. 0000117922 00000 н. 0000119058 00000 н. 0000119341 00000 п. 0000119668 00000 н. 0000120638 00000 н. 0000160298 00000 н. 0000160466 00000 н. 0000160494 00000 н. 0000160584 00000 н. 0000002092 00000 н. трейлер] >> startxref 0 %% EOF 15 0 объект >>> эндобдж 93 0 объект > поток xc«`f`a`g`eb @

INSIGHT: Двойное обеспечение — способ избежать потери права выкупа?

Ссылка на «двойное обеспечение», иногда называемое «залогом жилья» в связи с ипотечной ссудой, не относится к ипотеке, обеспеченной двумя отдельными объектами недвижимости.Скорее, этот термин относится к двум разным частям обеспечения, полученным ипотечным кредитором: один — на недвижимость, а другой — на долю в капитале заемщика.

Как правило, ипотечные заемщики представляют собой одноактивные компании, состоящие либо из компании с ограниченной ответственностью, либо из товарищества с ограниченной ответственностью. Ипотечный кредитор, получающий «двойное обеспечение», обеспечивает свою ссуду ипотекой на недвижимость, принадлежащую заемщику, и залогом доли владения заемщиком.Эта форма двойного обеспечения работает только тогда, когда заемщик не передает в залог свою долю владения для получения дополнительного мезонинного финансирования. Он также используется только в тех штатах, которые предусматривают, что финансирование недвижимости обеспечивается ипотекой, а не доверительным актом.

Цель этого двойного обеспечения — избежать длительного процесса обращения взыскания на закладную, который может занять год или больше. Вместо этого, взыскание по Единому коммерческому кодексу может быть осуществлено в течение 30-60 дней.В государствах доверительного управления типичная процедура принудительного исполнения со стороны кредитора может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, что избавляет от необходимости пытаться ускорить процесс с использованием двойного обеспечения.

В штатах, где требуется обращение взыскания на закладную, залог доли владения заемщика позволяет кредитору использовать средства правовой защиты в ускоренном порядке. UCC требует, чтобы заемщик получил уведомление только за 10 дней после дефолта, но обычно процедура обращения взыскания UCC, которая требует некоторой формы публикации, может быть завершена в течение 30-60 дней.

Проблема с потерей права выкупа UCC заключается в том, что она не аннулирует залоговое право или другие вопросы, связанные с правом собственности на собственность: ситуация не редкость, когда в проекте есть проблемы. Однако, как только кредитор приобретает долю владения, он может иметь возможность приступить к судебному обращению взыскания, не встречая возражений со стороны первоначального заемщика, и значительно сократить время на завершение такого действия.

С точки зрения заемщика, есть два важных недостатка, если кредитор требует двойного обеспечения.

Во-первых, это почти наверняка аннулирует право заемщика реализовать свое право выкупа, признанное в соответствии с законодательством штата: право рассчитаться с кредитором и сохранить свою собственность. При типичном судебном обращении взыскания у заемщика будет от шести месяцев до года, чтобы попытаться получить альтернативное финансирование, будь то заемный или собственный капитал, для защиты своей собственности на недвижимость. Хотя процедура UCC также разрешает право выкупа, это право существует только на бумаге. Укороченные сроки делают практически невозможным предоставление финансирования на вынос.

Во-вторых, обращение взыскания на закладную является производством собственного капитала. Суд должен определить, справедливо ли разрешить погашение капитала заемщика по причине невыполнения обязательств по соглашению о финансировании. Следовательно, маловероятно, что суд разрешит обращение взыскания в результате некоторого незначительного невыполнения обязательств по кредитным документам, такого как непредставление финансовой отчетности. Но обращение взыскания с UCC — это внесудебная процедура, в ней нет суда и нет никаких принципов, запрещающих кредитору возбуждать дело в случае незначительного несоблюдения кредитных документов.

Фактически, двойное обеспечение позволяет кредитору полностью обойти закон о принудительном обращении взыскания на закладную. Государство, определившее важность защиты капитала заемщика и справедливости выкупа, не должно разрешать использование двойного обеспечения. Это, по-видимому, еще одна попытка кредиторов на протяжении нескольких поколений попытаться избежать потери права выкупа, например, принятие документа для обеспечения долга или заключение договора о праве, поскольку заемщик платит покупную цену в течение нескольких лет.В обоих случаях попытки кредиторов заявить о праве собственности в случае неуплаты заемщиком всех платежей в установленный срок были отклонены с требованием об обращении взыскания. Точно так же двойное обеспечение должно быть признано как уловка, чтобы избежать соблюдения законов штата о потере права выкупа.

Прецедентное право в этой сфере практически отсутствует. В деле HH Cincinnati Textile LP против Acres Capital Servicing LLC суд разрешил взыскание UCC, когда кредитор также имел ипотечную ссуду.Хотя это дело было одобрено сторонниками двойного обеспечения, недавнее дело того же суда с участием тех же основных сторон, HH Mark Twain LP против Acres Capital Servicing LLC , открыло дверь для пересмотра результата.

Этот столбец не обязательно отражает мнение The Bureau of National Affairs Inc. или его владельцев.

Информация об авторе

Марти, Коллегия адвокатов Флориды, сертифицированная в области кондоминиумов и планирования земельных участков, представляет разработчиков, кредиторов, заемщиков, арендодателей и арендаторов во всех аспектах коммерческой недвижимости.Он обслуживает клиентов на протяжении всего процесса застройки, от приобретения земли и финансирования до аренды и реструктуризации долга. Кроме того, Марти всегда был в авангарде изменения закона о кондоминиумах Флориды.

Основы права — Ипотека и выкупа

Ипотека — это процент в недвижимости. Таким образом, предоставление ипотеки (в большинстве случаев от покупателя банку) должно осуществляться в письменной форме, чтобы иметь исковую силу в соответствии со Статутом о мошенничестве.Однако в некоторых обстоятельствах суды сделают вывод о «справедливой ипотеке» без письменной формы. Наиболее распространенный сценарий, при котором будет предполагаться справедливая ипотека, — это когда покупатель передает документ кредитору с намерением, чтобы кредитор держал этот документ в качестве залога. Несмотря на отсутствие письменной формы, суды сделают вывод, что стороны имели в виду договоренность как ипотеку. Например:

Джеймс хочет купить Blackacre у Джоан. Джоан требует 250 000 долларов за собственность.К сожалению, у Джеймса на счету только 50 000 долларов. Итак, Джеймс берет ссуду на оставшиеся 200 000 долларов в First National Bank. Вместо того, чтобы выписывать ипотечный документ, Джеймс передает документ на дом компании First National с пониманием, что First National вернет документ после выплаты ссуды. Позже First National заявляет, что ей принадлежит Blackacre, потому что она получила документ от Джеймса. Суд, скорее всего, решит, что First National не владеет Blackacre. Скорее, у них есть ипотечный интерес в Blackacre; у них есть право вернуть Blackacre в собственность, если Джеймс не выплатит ссуду.

Как мы обсуждали ранее, после того, как ипотека оформлена должным образом, обе стороны имеют право собственности на землю. Залогодатель (домовладелец) имеет право владеть недвижимостью. Залогодержатель (банк) удерживает имущество и имеет право вернуть имущество в случае невыполнения ссуды. Обе эти доли могут быть полностью переданы третьим лицам. Конечно, каждая третья сторона может принимать только те интересы, которые были у передающей стороны в собственности.

Передача процентов по ипотеке происходит очень часто, когда банки, которые заинтересованы в предоставлении ссуд и взыскании процентов, не заинтересованы в преследовании кредиторов и обращении взыскания.В таком случае Банк может продать свой процент по ипотеке коллекторскому агентству, которое затем продолжит взыскание долга залогодателя и, при необходимости, подаст иск о выкупе закладной против залогодателя. Например:

Дэвид берет ипотеку в Национальном банке Седьмого Неба, чтобы купить Уайтекр. Если Дэвид продаст Уайтекр Памеле, тогда Памела заберет Уайтекр, но он по-прежнему будет подлежать выплате процентов по ипотеке Седьмого Неба. С другой стороны, Seventh Heaven также может передать свою ипотеку Национальному агентству по сбору платежей Mean Spirits.В таком случае Злые духи могут вернуть себе Уайтакр, если Дэвид не выплатит свою ссуду.

Владелец в установленном порядке

Интересная проблема возникает, когда ипотечный залог передается от залогодержателя к инкассаторской третьей стороне (например, агентству по взысканию долгов), но у залогодателя есть защита от взыскания долга залогодержателем. . Применяется ли эта защита также против третьей стороны или нет? Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank владеет ипотекой Greenacre.Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец исказил условия ипотечной ссуды, предоставленной Дженни, таким образом, чтобы суд постановил, что Третий американец не может лишить права выкупа по ипотеке из-за того, что мошенничество. Возникает вопрос, можно ли использовать эту защиту против Коллекционеров или нет. С одной стороны, есть мнение, что Дженни не должна проиграть только потому, что Третий американец передал ипотеку. С другой стороны, существует мнение, что Collectors является невиновным покупателем и не должен нести наказание за противоправное поведение Третьего американца.

Из-за конкурирующих проблем, связанных с этим сценарием, было разработано довольно сложное правило. Простая часть правила состоит в том, что любая защита, которая могла быть использована против первоначального залогодержателя (кредитора — третьего американца в нашем предыдущем случае), также может быть использована против получателя ипотеки (в нашем случае коллекционеров), если только правопреемник является «держателем со временем ». Со временем держатель похож на добросовестного покупателя по стоимости, о которой мы говорили в предыдущем подразделе.Чтобы считаться держателем в надлежащее время, получатель должен взять закладную, не зная о защите от ее принудительного исполнения, должен оплатить справедливую стоимость ипотечного кредита и должен получить во владение фактическую закладную.

Если получатель со временем является держателем, то закон признает, что такой держатель достоин определенной защиты. В противном случае, если бы получатель всегда подвергался той же защите, что и залогодержатель, было бы намного труднее передать ипотеку, потому что люди были бы гораздо более нерешительными при их покупке.Поскольку мы хотим поощрять возможность передачи векселей, чтобы облегчить доступ к ипотечным кредитам, закон со временем предоставляет держателю определенные меры защиты.

Защита, которую закон предоставляет держателю должным образом, заключается в том, что держатель берет закладную без возражений, которые являются «личными» для залогодержателя. «Личные» защиты включают в себя: невнимательность, мошенничество при побуждении (мошенничество в процессе переговоров по ипотеке) и недобросовестность. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank владеет ипотекой Greenacre.Третий американец передает ипотеку компании Collectors, Inc. Однако оказывается, что Третий американец никогда не предоставлял Дженни вознаграждение по соглашению о ипотечном кредите (Третий американец на самом деле никогда не давал Дженни денег), и, таким образом, ипотечная ссуда не имеет исковой силы. К сожалению для Дженни, если Коллекционеры в должное время будут держателями (т.е. Коллекционеры не знали об отсутствии рассмотрения и т. Д.), Коллекционеры смогут обеспечить соблюдение условий займа против Дженни, даже если Третий Американец не мог этого сделать.Единственным выходом для Дженни было бы подать в суд на Third American из-за денег, на которые она имела право по кредитному соглашению.

Однако даже держатели со временем не берут ипотечные кредиты без «реальной» защиты . «Настоящая» защита — это защита, которая направлена ​​на формирование самого контракта. Настоящая защита включает в себя подделку (ипотечная записка является подделкой), недееспособность (включая младенчество), незаконность, принуждение и т. Д. Другими словами, настоящая защита — это защита, которая, по сути, утверждает, что сам договор никогда не был надлежащим образом исполнен, тогда как В рамках личной защиты утверждается, что поведение залогодержателя делает договор не имеющим исковой силы.Следовательно, вполне естественно, что даже держатель в должное время должен быть уязвим для реальных возражений, поскольку эти возражения утверждают, что договор изначально никогда не был действительным. Например:

Дженни владеет Greenacre, а Third American Bank владеет ипотекой Greenacre. Третий американец передает ипотеку Collectors, Inc. Однако оказывается, что третий американец подделал ипотечный инструмент, а Дженни никогда не подписывала его. Эта защита может быть использована Дженни против Коллекционеров так же, как она могла быть использована против Третьего американца.

Передача заложенного имущества

Ипотека должна регистрироваться, как и любая другая передача недвижимого имущества. Ранее в этом подразделе мы обсуждали правило, согласно которому любое имущество, являющееся предметом залога, которое передается, по-прежнему сохраняет интерес залогодержателя. Это верно только в том случае, если закладывалась ипотека. Если ипотека не зарегистрирована, то нельзя ожидать, что получатель земли узнает об ипотеке. Следовательно, если ипотека не зарегистрирована, получатель возьмет землю полностью без ипотеки.

Это связано с тем, что было бы несправедливо принуждать получателя принять имущество, являющееся предметом ипотеки, о существовании которой он не мог разумно ожидать. Как и в случае с вопросами передачи, которые мы обсуждали в последнем подразделе, мы скорее накажем ипотекодержателя, который по халатности не зарегистрировал ипотеку, чем невиновного покупателя, у которого не было причин знать о существовании ипотеки. Например:

First National Bank имеет ипотеку в Blueacre, но не зарегистрировал ее.Джонсон, которому принадлежит Blueacre, продает его Джексону. Если предположить, что Джексон не имеет фактического уведомления о существовании ипотеки, он возьмет Blueacre полностью без всякой ипотеки. Ипотечный интерес First National в Blueacre будет просто погашен
переводом.

Правила о том, применяется ли ипотека к последующему покупателю, являются теми же правилами в отношении того, будет ли следующий покупатель преобладать над предыдущим покупателем, которые мы обсуждали в последнем подразделе.

Также необходимо отметить, что одна и та же недвижимость может быть заложена несколько раз. Очень часто люди берут вторую и третью ипотечные кредиты на свои дома либо потому, что им нужны ссуды, либо потому, что они хотят рефинансировать свои ипотечные кредиты, потому что процентные ставки упали. Все держатели ипотеки в собственности имеют долю в собственности. Однако держатели более ранних ипотечных кредитов обычно имеют приоритет перед держателями более поздних ипотечных кредитов, когда дело доходит до обращения взыскания на имущество, как мы обсудим в следующем разделе.

Потери права выкупа

Конечно, вся цель ипотеки состоит в том, чтобы дать залогодержателю (кредитору) что-то, на что «смотреть» (собирать), если залогодатель (заемщик) не может выплатить ссуду. В большинстве юрисдикций кредитор может сначала обратиться и получить судебное решение против заемщика лично, а затем взыскать взыскание на имущество, когда и если заемщик не удовлетворяет судебное решение. Если залогодержатель обращает взыскание по ипотеке и забирает недвижимость, которая все еще не покрывает задолженность, то залогодержатель может получить решение о «недостаче» в отношении заемщика.

Первое, что следует отметить в отношении обращения взыскания, — это то, что оно должно быть санкционировано судом. Выкупа « самопомощи» строго запрещена практически во всех юрисдикциях.

После того, как залогодержатель переходит к заложенной собственности, она выставляется на продажу местным должностным лицом (например, шерифом). Поступления от продажи затем используются для погашения долгов в следующем порядке:

  1. Гонорары адвокатов и расходы, связанные с обращением взыскания
  2. Долги перед залогодержателем
  3. Любая оставшаяся выручка передается залогодателю

Порядок предпочтения залогодержателей:

Как мы обсуждали ранее, общим правилом при обращении взыскания является то, что первый залогодержатель имеет предпочтение перед последующими залогодержателями.Одно из предостережений в отношении этого правила заключается в том, что для получения данного преимущества необходимо зарегистрировать ипотеку. Ипотека, которая была зарегистрирована первой, имеет преимущество перед ипотекой, которая была зарегистрирована позже, независимо от того, какая из них была фактически согласована первой. Исключением из этого правила приоритета является « ипотечный кредит на покупку » (ипотечный заем, средства которого используются для покупки заложенного имущества). Держатель ипотеки с денежной суммой на покупку по своей сути имеет приоритет перед другими ипотекодержателями, даже предыдущими. Например:

Джон занимает деньги у Линды.В качестве обеспечения ссуды Джон закладывает любую недвижимость, которую он приобретет в будущем, в качестве обеспечения по ссуде. Год спустя Джон покупает Blackacre у Терри. Чтобы получить средства, необходимые для такой покупки, он берет ссуду в Monolithic Monster Bank и дает Monolithic проценты по ипотеке в Blackacre. Несмотря на то, что ипотека Линды была оформлена до ипотеки Monolithic, Monolithic будет иметь приоритет, потому что ее ипотека является закладной на выкупную сумму.

Иск о потере права выкупа может быть подан любым залогодержателем в собственности, даже если есть другие ипотечные кредиты на имущество с более высоким приоритетом.Однако любое обращение взыскания, являющееся результатом такого действия, не повлияет на какие-либо ипотечные кредиты с более высоким приоритетом. Например:

Apple Bank имеет ипотеку на Blackacre, принадлежащую Джерри, которая была зарегистрирована 1 января 2013 года. Baker Bank имеет ипотеку на Blackacre, которая была зарегистрирована 1 июня 2013 года. Залогодатель не выполняет свои обязательства по ипотечной ссуде Baker. и поэтому Бейкер лишается права выкупа. На распродаже права выкупа Майк покупает Blackacre. Деньги от покупки идут на погашение ссуды Бейкера. Однако ипотека Apple на Blackacre не пострадает.Другими словами, владение Майклом Blackacre будет зависеть от ипотеки Apple. Если Джерри не выплатит кредит Apple, Apple может лишить его права выкупа Blackacre, даже если Майк теперь владеет им. Очевидно, что при любой продаже взыскания, следовательно, покупатель должен быть очень осторожен, чтобы определить, есть ли какие-либо более высокие ипотечные кредиты на собственность, прежде чем он ее купит.

С другой стороны, если имеет место обращение взыскания, все ипотечные кредиты, которые уступают по своему предпочтению по сравнению с ипотекой, лишенной права выкупа, автоматически аннулируются.Таким образом, выручка от любой такой продажи права выкупа распределяется, если после погашения долга передающего залогодержателя остается достаточно денег, между залогодержателями с более низкими ипотечными кредитами. Ни один доход от продажи заложенного имущества не распределяется между теми, у кого есть более высокая ипотека, потому что более высокая ипотека остается неизменной в любом случае.

См. Валентайн против Portland Timber & Land Holding Co ., 15 Wn. Приложение. 124 (1976).

Как видите, эти правила очень сложные.Давайте рассмотрим пару примеров, чтобы увидеть, можем ли мы немного упростить ситуацию:

  1. Apple Bank имеет ипотеку в размере 100 000 долларов на Blackacre, принадлежащую Джерри, которая была зарегистрирована 1 января 2013 года. Baker Bank имеет ипотеку. на Blackacre в размере 200 000 долларов США, который был зарегистрирован 1 июня 2013 года. Cedar Bank имеет ипотеку на Blackacre в размере 300 000 долларов США, которая была зарегистрирована 1 августа 2013 года. Dutch Bank имеет ипотеку на Blackacre в размере 400 000 долларов США, которая была зарегистрирована 1 октября 2013 года.
    1 ноября 2013 года Бейкер подает иск о лишении права выкупа закладной против Blackacre.Blackacre продан Майку на выкупе. После затрат и гонораров адвокатам сумма продажи составляет 1 000 000 долларов. После того как Бейкер лишился права выкупа, в первую очередь выплачивается ее долг. Затем следует Cedar, а затем — Dutch. Поскольку выручка от продажи приносит большие деньги, долги Baker, Cedar и Dutch будут полностью выплачены. После выплаты Baker, Cedar и Dutch останется 100000 долларов, и эти деньги пойдут к Джерри, залогодателю. Apple не получает выплаты, но и ее ипотека не погашается.Таким образом, Apple по-прежнему владеет ипотекой Blackacre на сумму 100 000 долларов, хотя теперь она принадлежит Майку.
  2. Предположим, что в приведенном выше случае продажа права выкупа Майку принесла только 300 000 долларов. После того как Бейкер лишился права выкупа, в первую очередь выплачивается ее долг. Итак, первые 200 000 долларов достаются Бейкеру. Далее идет Кедр. Однако на Cedar осталось всего 100 000 долларов. Таким образом, Cedar получает 100 000 долларов, а оставшаяся часть ипотеки погашена. Датч не получает денег, и его ипотека погашена. (Конечно, Cedar and Dutch могут возбудить иски против Джерри о выплате остатка по долгам Джерри.) На ипотеку Apple это никак не повлияет. У него по-прежнему есть ипотека на Blackacre на сумму 100 000 долларов, хотя теперь она принадлежит Майку.

Погашение

Наконец, многие штаты разрешают залогодателю, у которого было изъято его или ее имущество, «выкупить» имущество, погасив все долги по ипотечной ссуде, а также проценты и расходы. В некоторых штатах это право выкупа длится только до завершения продажи права выкупа. В других штатах залогодателю предоставляется период времени (обычно шесть месяцев или год) после продажи права выкупа, чтобы реализовать свое право на выкуп.

Определение, почему это происходит и практический пример

Что такое потеря права выкупа?

Когда домовладелец прекращает платить по ссуде, использованной для покупки дома, дом считается отчужденным. В конечном итоге это означает, что право собственности на дом переходит от домовладельца к банку или кредитору, предоставившему ссуду Ипотека Ипотека — это ссуда, предоставляемая ипотечным кредитором или банком, которая позволяет физическому лицу приобрести дом. Хотя можно взять ссуду для покрытия всей стоимости дома, более распространено получение ссуды примерно на 80% от стоимости дома..

На начальных этапах обращения взыскания, ведущие банки в США По данным Федеральной корпорации по страхованию вкладов США, по состоянию на февраль 2014 года в США насчитывалось 6799 коммерческих банков, застрахованных FDIC. Федеральный резервный банк, возникший после принятия Закона о Федеральной резервной системе в 1913 году, или кредитор активно стремится урегулировать задолженность и вернуть право собственности на дом покупателю. Однако по прошествии значительного времени кредитор часто просто выдает покупателю уведомление о выселении.Они определяют, что возмещение ссуды будет лучше всего осуществлено путем возврата дома на рынок и продажи его новому покупателю.

Дома, лишенные права выкупа, принадлежат кредитору, который предоставил физическому лицу или семье деньги для покупки дома. Если долг никогда не будет выплачен, кредитор будет полностью владеть домом. Обычно цель состоит в том, чтобы затем продать заложенные права выкупа пакетами. Если кредитор желает продать отчужденный дом на индивидуальной основе, он будет включен в список риэлторов. Брокер по коммерческой недвижимости Брокер по коммерческой недвижимости является посредником между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости, который помогает клиентам продавать, сдавать в аренду или покупать коммерческая недвижимость.Брокер по коммерческой недвижимости имеет право работать либо в качестве независимого агента, либо в качестве члена брокерской фирмы по коммерческой недвижимости.

Почему происходят потери права выкупа

Взыскание права выкупа происходит, когда домовладелец задерживает платежи по ипотечный кредит, использованный для покупки дома. Ни один домовладелец не хочет иметь права выкупа права выкупа, и в большинстве случаев отсутствие платежей по жилищному кредиту обычно происходит из-за неожиданного спада в финансах или изменения обстоятельств владельца.Причины, по которым дом может быть лишен права выкупа, бесконечны, в том числе:

  • Потеря работы Структурная безработица Структурная безработица — это категория безработицы, вызванная различиями между навыками, которыми обладает безработное население, и увольнением, увольнением или увольнением. , или невозможность работать по медицинским причинам
  • Неожиданные медицинские счета
  • Разделение семьи или развод
  • Непредвиденные расходы, связанные с содержанием самого дома

Пример событий потери права выкупа: крах на рынке жилья 2007 года

Один главный виновник в отчуждении права выкупа необходимо упомянуть, и это экономическая депрессия.Один из лучших примеров — обвал рынка жилья в 2007/2008 году. Продажи и цены на жилье резко выросли, в основном за счет субстандартной ипотеки. В конце концов, пузырь лопнул, когда цены на жилье начали падать, что привело к полному краху рынка жилья и, что неминуемо, к крупномасштабному экономическому кризису.

Многие люди остались «под водой» по ипотечным кредитам — задолжавшим по ипотечным кредитам больше, чем стоило их дома — после аварии, и они решили уйти из своих домов, потому что это было более рентабельно.В таких случаях семьи предлагали лишить права выкупа права выкупа, потому что было дешевле уйти, чем продолжать платить за дом, который стоит намного меньше, чем это будет стоить им в конечном итоге.

Информация о случаях отчуждения права выкупа, как и почему они происходят, а также о том, что происходит после этого, обширна. Чтобы не усложнять, важно понимать, что потеря права выкупа является результатом невыплаченных ссуд / неуплаты ипотеки. Лицо, которое не может произвести платежи, в первую очередь увидит, что его ссуда не погаснет. По истечении 90 дней кредитор может дать официальное уведомление о потере права выкупа и, если долг остается неоплаченным, получить полное право владения недвижимостью.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным поставщиком сертификата FMVA® для аналитиков финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Присоединяйтесь к более 850 000 студентов, которые работают в таких компаниях, как Amazon, JP Morgan и программа сертификации Ferrari, призванная превратить любого в финансовый аналитик мирового уровня.

Чтобы продолжить изучение и развитие своих знаний в области финансового анализа, мы настоятельно рекомендуем дополнительные ресурсы CFI, указанные ниже:

  • Стоимость долга Стоимость долга Стоимость долга — это доход, который компания предоставляет своим заемщикам и кредиторам.Стоимость долга используется в расчетах WACC для анализа оценки.
  • Fannie MaeФэнни Мэй Федеральная национальная ипотечная ассоциация, обычно известная как Fannie Mae, является спонсируемой правительством США организацией, которая была создана для расширения вторичного ипотечного рынка путем предоставления ипотечных кредитов заемщикам с низким и средним уровнем дохода. Он не предоставляет ипотечные кредиты заемщикам, но покупает и гарантирует ипотечные кредиты
  • Обеспеченная ипотекой ценная бумага (MBS) Обеспеченная ипотекой ценная бумага (MBS) Обеспеченная ипотекой ценная бумага (MBS) — это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотекой или коллекцией ипотечных кредитов.MBS — это ценная бумага, обеспеченная активами, которая продается на вторичном рынке и позволяет инвесторам получать прибыль от ипотечного бизнеса.
  • Real EstateReal EstateReal Estate — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги и т. Д. конструкции и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д.

% PDF-1.4 % 260 0 объект > эндобдж xref 260 28 0000000015 00000 н. 0000001737 00000 н. 0000001829 00000 н. 0000001851 00000 н. 0000002156 00000 н. 0000002305 00000 н. 0000002583 00000 н. 0000002855 00000 н. 0000003136 00000 п. 0000003414 00000 н. 0000003687 00000 н. 0000003954 00000 н. 0000004603 00000 п. 0000005245 00000 н. 0000005604 00000 п. 0000006239 00000 п. 0000006423 00000 н. 0000006598 00000 н. 0000006772 00000 н. 0000006952 00000 п. 0000009070 00000 н. 0000030192 00000 п. 0000031691 00000 п. 0000034996 00000 н. 0000038572 00000 п. 0000046292 00000 п. 0000049040 00000 п. 0000049566 00000 п. трейлер ] >> startxref 0 %% EOF 261 0 объект > эндобдж 262 0 объект > эндобдж 263 0 объект > / XObject> / ProcSet [/ PDF / Текст / ИзображениеC] >> / Группа> / Аннотации [270 0 269 р. 268 0 р. 267 0 р. 266 0 р. 265 0 р. 264 0 р.] >> эндобдж 264 0 объект >>> эндобдж 265 0 объект >>> эндобдж 266 0 объект >>> эндобдж 267 0 объект >>> эндобдж 268 0 объект >>> эндобдж 269 ​​0 объект >>> эндобдж 270 0 объект >>> эндобдж 271 0 объект > эндобдж 272 0 объект > эндобдж 273 0 объект > эндобдж 274 0 объект > эндобдж 275 0 объект > эндобдж 276 0 объект > эндобдж 277 0 объект > эндобдж 278 0 объект > эндобдж 279 0 объект > транслировать xZ ݎ7? O1p3ZVzS, V [(י 83 ‘, R [n $ ر? v«

Как и почему это происходит

Выкупа — это процесс, который используют кредиторы, чтобы забрать дом у заемщиков, которые не могут выплатить свою ипотеку.Обращаясь в суд с иском против заемщика, который прекратил производить платежи, банки могут попытаться вернуть свои деньги. Например, они могут получить право собственности на ваш дом, продать его и использовать выручку от продаж для выплаты ипотечного кредита. Понимание того, почему происходят потери права выкупа и как они работают, может помочь вам сориентироваться в сложном процессе или, желательно, избежать его.

Почему происходят потери права выкупа

Когда вы покупаете дорогую недвижимость, например дом, у вас может не хватить денег, чтобы сразу оплатить всю покупную цену.Тем не менее, вы можете заплатить небольшой процент от цены авансом, обычно от 3% до 20% от цены, с первоначальным взносом, а оставшуюся сумму занять в долг для выплаты в будущем.

Однако остальная часть денег может по-прежнему составлять сотни тысяч долларов, и большинство людей не зарабатывают столько в год. Таким образом, в рамках кредитного соглашения вы соглашаетесь с тем, что приобретаемая недвижимость будет служить залогом по ссуде . Если вы прекратите производить платежи, кредитор может лишить права выкупа собственности, то есть вернуть ее во владение, выселить вас и продать имущество, используемое в качестве залога (в данном случае дом), чтобы вернуть средства, которые он вам ссудил. что вы не можете отплатить.Взаимодействие с другими людьми

Чтобы обеспечить это право, кредитор налагает залог на вашу собственность. Чтобы повысить свои шансы на возврат денег, которые они ссужают, они (обычно) ссужают только в том случае, если у вас хорошее соотношение кредита к стоимости (LTV). , число, которое представляет риск, который возьмет на себя кредитор при предоставлении кому-либо обеспеченного кредита, такого как ипотека. Чтобы рассчитать коэффициент, кредитор делит сумму вашей ссуды на стоимость дома, а затем умножает результат на 100, чтобы получить процент. Кредиторы считают идеальным коэффициент LTV 80% или меньше.Взаимодействие с другими людьми

Если ваш коэффициент LTV превышает 80%, вам, как правило, требуется частное ипотечное страхование (PMI), которое может добавить десятки тысяч долларов к сумме, которую вы платите в течение срока ссуды.

Как работают потери права выкупа

Взыскание залога — обычно медленный процесс. Если вы сделаете один платеж с опозданием на несколько дней или недель, вам, вероятно, не грозит выселение. Однако вы можете столкнуться с штрафами за просрочку платежа всего через 10–15 дней. Вот почему важно как можно раньше связаться с вашим кредитором, если вы столкнулись с трудными временами или ожидаете их в ближайшем будущем — возможно, этого не произойдет. быть слишком поздно, чтобы избежать потери права выкупа.

Сам процесс обращения взыскания варьируется от кредитора к кредитору, и законы разные в каждом штате; однако приведенное ниже описание представляет собой приблизительный обзор того, что вы можете испытать. Весь процесс может занять как минимум несколько месяцев.

Начало уведомлений. Обычно вы начинаете получать сообщения, как только пропустите один платеж, и эти сообщения могут включать уведомление о намерении продолжить процесс обращения взыскания. Как правило, кредиторы инициируют процедуру обращения взыскания на залог через три-шесть месяцев после того, как вы пропустите свой первый платеж по ипотеке.Если вы пропустили платежи в течение трех месяцев, вам может быть направлено «Письмо с требованием» или «Уведомление об ускорении» с запросом платежа в течение 30 дней. Если к концу четвертого месяца пропущенных платежей вы все еще не осуществили платеж, многие кредиторы сочтут ваш кредит просроченным и направят вас к адвокату кредитора. Внимательно прочтите все свои уведомления и соглашения и поговорите с юристом или консультантом по жилищным вопросам Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), чтобы оставаться в курсе.

Взыскание взыскания осуществляется в судебном или внесудебном порядке. Когда дело доходит до процедуры обращения взыскания, существует два типа состояний: судебное и внесудебное. В судебных штатах ваш кредитор должен возбудить против вас судебный иск о лишении права выкупа. Этот процесс занимает больше времени, так как между каждым мероприятием часто бывает от 30 до 90 дней. В несудебных государствах кредиторы могут лишить права выкупа на основании пункта о «полномочиях продажи» в соглашениях, которые вы подписали с ними, и судья не участвует.Как вы можете себе представить, в несудебных состояниях дела идут намного быстрее. Но в любом из штатов вам будет направлено письменное уведомление о внесении платежа, за которым последуют «Уведомление о невыполнении обязательств» и «Уведомление о продаже». Вы можете оспорить взыскание в суде; в судебном порядке вам обычно будет вручена повестка, тогда как в несудебном штате вам нужно будет подать в суд на своего кредитора, чтобы остановить процесс обращения взыскания. Для получения более подробной информации обратитесь к местному юристу.

Вы можете остановить процесс. В некоторых штатах кредиторы обязаны предлагать заемщикам возможность восстановить ссуду и остановить процесс обращения взыскания. Реалистичны ли эти варианты или осуществимы — другой вопрос. Кредиторы могут сказать, что вы можете восстановить ссуду в любое время после «Уведомления о продаже» до даты обращения взыскания (даты продажи) и остаться дома, если вы полностью (или значительную часть) уплачиваете свои пропущенные платежи и покрываете юридические сборы и штрафы, начисленные на данный момент. У вас также может быть возможность полностью погасить ссуду, но это может быть осуществимо только в том случае, если вам удастся рефинансировать дом или найти существенный источник денег.Взаимодействие с другими людьми

Будьте готовы к аукциону и возможному выселению. Если вы не можете предотвратить потерю права выкупа, имущество будет доступно тому, кто предложит самую высокую цену, на аукционе, проводимом судом или офисом местного шерифа. Если никто другой не покупает дом (что является обычным явлением), право собственности переходит к кредитору. В этот момент, если вы все еще находитесь в доме (и не приняли меры для защиты дома), вы столкнетесь с возможностью выселения, и пора выстраивать новое жилье.Местные законы определяют, как долго вы можете оставаться в доме после потери права выкупа, и вы должны получить уведомление о том, как долго вы можете оставаться в доме. Спросите своего бывшего кредитора о каких-либо стимулах «наличными за ключи», которые могут помочь облегчить переход на новое жилье (при условии, что вы готовы к быстрому переезду).

Получите второй шанс через искупление. Многие штаты предлагают так называемое выкуп, период после продажи права выкупа, когда вы все еще можете вернуть свой дом.«Уведомление о продаже» обычно информирует вас о периоде погашения, и сроки варьируются в зависимости от штата. Как правило, вы должны быть готовы выплатить остаток по кредиту, который вы должны, и любые расходы, связанные с процессом обращения взыскания, чтобы вернуть их дома.

Часто проходит четыре месяца после того, как вы пропустите первый платеж, прежде чем вы официально не сможете выплатить ссуду.

Последствия обращения взыскания

Главный результат обращения взыскания — это, конечно, принудительная продажа и выселение из вашего дома.Вам нужно будет найти другое место для жизни, и этот процесс может оказаться чрезвычайно напряженным для вас и вашей семьи.

То, как работают потери права выкупа, также делает их дорогими. Когда вы перестанете производить платежи, ваш кредитор может взимать штрафы за просрочку платежа, а вы можете оплачивать судебные издержки из своего кармана, чтобы бороться с потерей права выкупа. Любые сборы, добавленные к вашей учетной записи, увеличат ваш долг перед кредитором, и вы все равно можете быть должны деньги после дом забирается и продается, если выручка от продажи недостаточна (так называемый «дефицит»).Взаимодействие с другими людьми

Выкупа также повредит вашим кредитным рейтингам. В ваших кредитных отчетах будет показано обращение взыскания через месяц или два после того, как кредитор инициирует процедуру обращения взыскания, и он останется в отчете в течение семи лет. Вам будет сложно взять ссуду на покупку еще одного дома (хотя вы сможете получить определенные государственные ссуды в течение одного-двух лет), а также у вас возникнут трудности с получением доступных ссуд любого рода. Ваши кредитные рейтинги могут также влияют на другие области вашей жизни, такие как (в ограниченных случаях) ваша способность найти работу .

Как избежать потери права выкупа

Акт возврата вашего дома — последнее средство для кредиторов, которые потеряли надежду на получение оплаты. Для них этот процесс трудоемкий и дорогостоящий (хотя они могут попытаться переложить часть этих сборов на вас) и крайне неприятен для заемщиков. К счастью, вы можете следовать некоторым советам, чтобы предотвратить потерю права выкупа:

  • Оставайтесь на связи с вашим кредитором. Всегда полезно связаться с кредитором, если у вас возникли финансовые проблемы.Свяжитесь с нами, прежде чем начнете пропускать платежи, и спросите, можно ли что-нибудь сделать. И если вы начнете пропускать платежи, не игнорируйте сообщения от своего кредитора — вы получите важные уведомления о том, где вы находитесь в процессе и какие права и возможности у вас еще есть. Поговорите с местным юристом по недвижимости или консультантом по жилищным вопросам HUD, чтобы понять, что происходит.
  • Изучите альтернативы содержанию дома. Если вы знаете, что не сможете совершать платежи, узнайте, какие еще варианты доступны вам.Возможно, вам удастся получить помощь в рамках государственных программ по предотвращению потери права выкупа. Некоторые кредиторы предлагают аналогичные программы тем, кто хочет заполнить заявку на получение помощи по ипотеке. Ваш кредитор может даже предложить модификацию ссуды, которая сделает ваш ссуду более доступной. Или вы можете разработать простой план платежей со своим кредитором, если вам просто нужна помощь на короткий период (например, если вы находитесь в перерывах между работой или у вас неожиданные медицинские расходы).
  • Найдите альтернативы выходу из дома. Взыскание залога — это длительный, неприятный и дорогостоящий процесс, который наносит ущерб вашей кредитной истории. Если вы просто готовы двигаться дальше (но хотите хотя бы попытаться минимизировать ущерб), посмотрите, согласится ли ваш кредитор на короткую продажу, которая позволит вам продать дом и использовать вырученные средства для выплаты даже своему кредитору. если ссуда не была полностью выплачена, а стоимость дома меньше, чем ваша задолженность по ипотеке. Тем не менее, вам, возможно, все равно придется оплатить недостачу, если вы не откажетесь от него. Если это не сработает, другой менее привлекательный вариант — это дело вместо потери права выкупа, которое позволяет вам уменьшить или даже полностью ликвидировать остаток по ипотеке в обмен. за передачу вашего имущества кредитору.
  • Рассмотреть банкротство. Подача заявления о банкротстве может временно приостановить обращение взыскания. Это сложные вопросы, поэтому поговорите с местным юристом, чтобы получить точную информацию, соответствующую вашей ситуации и государству проживания.
  • Избегайте мошенничества. Поскольку вы находитесь в безвыходном положении, вы становитесь мишенью для мошенников. Будьте осторожны с мошенниками по спасению заложенного имущества, такими как фальшивые кредитные консультанты или лица, которые просят вас подписать документ на дом, и избирательно относитесь к тому, к кому вы обращаетесь за помощью.Начните обращаться за помощью в консультационные агентства HUD и другие авторитетные местные агентства.

Финансирование недвижимого имущества: Глава 13 Флэшкарты по невыполнению обязательств по ссуде и потере права выкупа

Наиболее распространенное применение процесса обращения взыскания с правом продажи — это исполнение обязанностей доверительного управляющего, закрепленных в доверительном акте.

В случае дефолта бенефициар (кредитор) уведомляет доверительного управляющего в письменной форме о просрочке платежа доверительного управляющего (заемщика) и поручает доверительному управляющему начать обращение взыскания путем продажи.

Доверительный управляющий может ИЗБРАТЬ обязательство взыскания в судебном порядке, когда есть возможность обеспечить решение о недостатках.

Бенефициар (кредитор) доставляет доверенному лицу оригинал векселя, доверительного акта и все платежные документы, а также документ, озаглавленный ДЕКЛАРАЦИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.

Доверительный управляющий обеспечивает отчет о праве собственности в отношении текущих условий записи и готовит уведомление о невыполнении обязательств и ВЫБОРЫ ДЛЯ ПРОДАЖИ, как предписано законом.

Уведомление о невыполнении обязательств регистрируется в офисе округа, в котором находится недвижимость, по крайней мере за 3 МЕСЯЦА до направления уведомления о продаже.

Копии уведомления о неисполнении обязательств должны быть отправлены заказным или заказным письмом всем лицам, проявляющим заинтересованность в разбирательстве, а также неплатежеспособному заемщику по последнему известному адресу.

Уведомление о невыполнении обязательств должно быть опубликовано в течение 3 недель в газете, имеющей общий тираж в юрисдикции собственности.

Доверительный акт — наиболее распространенная форма, используемая для финансирования недвижимости в Калифорнии.

Временная шкала в случае дефолта выглядит следующим образом:

1.Получатель уведомляет о просрочке платежа за несколько месяцев, и заемщики не могут решить эту проблему

2. Получатель уведомляет доверительного управляющего о лишении права выкупа

3. Файлы доверительного управляющего Уведомление о невыполнении обязательств
(за 3 месяца до даты продажи)

4. Период восстановления
(за 5 дней до продажи)

5. Уведомление о продаже доверительного управляющего и публикация даты, времени и места продажи (3 недели)

6. Продажа проводится, и участник, предложивший самую высокую цену, выигрывает

7.Доверительный управляющий выдается победителю торгов
(продажа является окончательной, заемщик не имеет права на выкуп)

Доверительный акт, в отличие от ипотеки, не предусматривает установленного законом срока погашения.

При обращении взыскания по ипотеке заемщик установил периоды времени после публичной продажи для выкупа собственности.

Акт обращения взыскания на доверительное управление предоставляет только время до публичной продажи, чтобы восстановить ссуду путем обеспечения текущих платежей и оплаты любых расходов, понесенных в процессе неисполнения обязательств.

Доверительные договоры не имеют права выкупа после продажи доверительного управляющего, но могут быть восстановлены за 5 рабочих дней до продажи доверительного управляющего.

Если ссуда не была восстановлена ​​(обновлена) доверительным управляющим в течение 3-месячного периода восстановления, доверительный управляющий регистрирует, отправляет по почте заинтересованным сторонам и публикует УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ ДОВЕРИЯ с указанием даты продажи, которая не состоится. раньше, чем через 20 дней после его записи.

Уведомление должно быть опубликовано не менее чем за 20 дней до продажи, и уведомление должно быть размещено одновременно в общественном месте в городе, судебном округе или округе продажи, а также на видном месте на предметной собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *