49. Обращение взыскание на предмет залога: основание, порядок, реализация предмета.

Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с

абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.

Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель — физическое лицо в установленном

порядке признано безвестно отсутствующим;

4) заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества;

5) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям.

4. Законом могут быть предусмотрены иные случаи, при которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

5. В договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.

6. Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

7. Особенности государственной регистрации перехода прав на заложенное недвижимое имущество, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, по исполнительной надписи нотариуса устанавливаются

законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Если залог возникает в силу закона, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно при условии соблюдения сторонами договора, влекущего за собой возникновение залога в силу закона, положений пунктов 5 и 6 настоящей статьи.

Статья 350. Реализация заложенного имущества

1. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном

законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

2. Утратил силу. — Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

3. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

4. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

5. Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

6. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество означает его арест (опись), изъятие и принудительную реализацию (п. 1 ст. 46 Закона об исполнительном производстве). Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). Из этого общего правила действующим законодательством сделано единственное исключение. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено по решению суда, по исполнительной надписи нотариуса или по соглашению залогодателя с залогодержателем, заключенному после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК) в случаях:

а) когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

б) когда предметом залога является земельный участок (ст. 278 ГК), имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

в) когда залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, во-первых, совершением исполнительной надписи нотариуса, которое предусмотрено в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде (п. 5 ст. 358 ГК). Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. ст. 89 — 94 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. <1>. Во-вторых, оно возможно за счет заложенного недвижимого имущества на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого были нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК). Условия действительности этого соглашения и пределы его применения предусмотрены ст. 55 Закона об ипотеке.

Обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества указаны в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке. Кроме того, в данном соглашении стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке перечислены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества на основании такого соглашения не допускается. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке) <1>.

По общему правилу для обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, когда это имущество остается у залогодателя, необходимо соглашение между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 349 ГК). Однако данное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное движимое имущество. При закладе движимого имущества залогодержатель при наступлении оснований для обращения взыскания на предмет залога может распорядиться им в порядке, предусмотренном договором, например, передать его на комиссионную реализацию (п. 2 ст. 349 ГК).

В отдельных случаях закон может установить особый порядок обращения взыскания на предмет залога. Например, в п. 3 ст. 49 Закона об ипотеке установлен такой способ обращения взыскания, как осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Реализация заложенного имущества

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Публичные торги — это не единственная форма реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Согласно п. п. 2 и 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК). В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд также обязан учитывать, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой открываются торги, устанавливается решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. В обоих случаях она не зависит от содержащегося в договоре о залоге условия об оценке предмета залога. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (п. 3 ст. 350 ГК).

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 350 ГК). В п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке уточняется, что залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК). В соответствии с п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Общий порядок распределения денежной суммы, полученной от реализации заложенного имущества, предусмотрен ст. ст. 77 — 78 Закона об исполнительном производстве. Особенности распределения указанной денежной суммы могут быть предусмотрены иными федеральными законами (в частности, ст. 61 Закона об ипотеке). Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Обращение взыскания на заложенное имущество, его порядок

Одним из методов обеспечения обязательств является залог. При возникновении определенных оснований он повлечет за собой обращение взыскания на заложенное имущество.

Предмет залога

Если должник не исполнил обязательство, то залогодержатель может получить удовлетворение, исходя из стоимости имущества, находящегося в залоге. Залог относится к гражданским правоотношениям и возникает на основании закона и договора. Право залога может возникнуть в 2 случаях:

• при заключении договора, когда у залогодателя остается предмет залога;
• при передаче залога кредитору.

Сторонами залоговых правоотношений являются: залогодатель (собственник вещи) и залогодержатель, которым может быть абсолютно любое лицо. Согласно гражданскому законодательству, договор о залоге заключается в письменной форме, иначе он недействителен. Если закладывается недвижимое имущество, то он должен быть еще и нотариально удостоверен. Согласно ст. 339 ГК, договор ипотеки обязательно должен подлежать государственной регистрации.

Существенным условием выступает предмет залога.

В соответствии со ст. 336 ГК, им может быть любое имущество. Если им выступает вещь, то она должна быть индивидуально-определенной, если право – то оно должно быть подробно описано. Не может быть заложено следующее имущество:

• изъятое или ограниченное в обороте;
• имущество, на которое взыскание не обращается в силу ст. 446 ГПК;
• права, на которые запрещена уступка;
• требования, которые связаны с личностью кредитора (требование о возмещении вреда, об алиментах и др.).

Обязательно надо указать и оценку залога. Устанавливается она самими сторонами. Также необходимо отметить существо обязательства, обеспечиваемое залогом, срок исполнения, размер и указание, у какой стороны находится имущество. Установлено, что залог остается у должника, он продолжает распоряжаться и пользоваться им. Но правомочия собственника ограничиваются в интересах кредитора. Удовлетворение требований происходит в 2 этапа:

• обращение взыскания на заложенное имущество;
• его дальнейшая реализация.

Право обратить взыскание возникает у кредитора при нарушении залогодателем своих обязательств. В результате этого кредитор подтверждает право преимущественного удовлетворения требования из стоимости предмета залога. Реализуется заложенное имущество через продажу с публичных торгов.

Обращение взыскания на заложенное имущество, порядок

Ст. 78 ФЗ “Об исполнительном производстве” посвящена обращению взыскания на имущество. Оно происходит на основании исполнительного документа: исполнительного листа, исполнительной надписи нотариуса, судебного акта. Исполнительное производство устанавливает 2 порядка обращения взыскания. Их разграничением является взыскатель:

1. Взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения требования кредитора. Может происходить без соответствующего судебного акта.
2. Взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения требования взыскателя, который не является залогодержателем. Его требования удовлетворяются по судебному решению, исходя из стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге. Допускается еще внесудебный порядок, который происходит на основании соглашения кредитора с должником. Чтобы это соглашение было действительно, оно должно отвечать одновременно следующим требованиям:

• оно должно быть заключено сторонами после того, как залогодатель не исполнил обязательство, обеспеченное ипотекой;
• оно должно быть удостоверено нотариусом;
• заключено с участием кредиторов по предшествующим ипотекам;
• чтобы установить ипотеку, не требуется разрешение другого органа или лица;
• предметом ипотечного обязательства не являются: участок земли сельскохозяйственного назначения, имущественный комплекс, имущество, имеющее художественную ценность;
• в соглашении не прописано приобретение земельного участка в залоге кредитором;
• оно не нарушает прав сторон по последующим ипотекам.

По судебному акту судебный пристав изымает залог у залогодателя, накладывает арест на него и постановление об аресте направляет в соответствующий орган. Далее, если это требуется, принимает необходимые меры по охране объекта недвижимости. Судебный пристав должен передать заложенное имущество или документы кредитору для реализации. Продажу осуществляет также он по ходатайству залогодержателя.

Реализация заложенного имущества

Ст. 350 ГК устанавливает порядок, по которому происходит реализация предмета залога. Продажа производится путем проведения публичных торгов в порядке, который установлен процессуальным законодательством. Суд по просьбе должника вправе отсрочить реализацию на срок до 1-го года. Отсрочка не должна затрагивать прав и обязанностей каждой из сторон и не освобождает залогодателя от возмещения убытков и неустойки кредитору во время отсрочки.

В случае взыскания в судебном порядке первоначальная продажная цена, с которой начнется торг, определяется судом, в остальных случаях – решением сторон. Торги должны проводиться в форме аукциона. Имущество достается лицу, которое предложило наивысшую цену. Если сумма, полученная в ходе продажи, не покрывает требования кредитора, то он вправе получить недостающую разницу из другого имущества должника, при этом не пользуясь преимуществом, которое основано на залоге. А если же сумма превышает размер требования залогодержателя, то в этом случае разница должна быть возвращена должнику.

Если торги не состоялись, то стороны по соглашению друг с другом могут купить заложенное имущество, заключив договор купли-продажи. В счет покупной цены засчитываются требования, которые обеспечены залогом. Основания объявления торгов несостоявшимися:

• если явилось меньше 2 покупателей;
• если не сделана надбавка на начальную продажную цену;
• лицо, которое выиграло торг, не внесло в срок покупную цену.

Если повторные торги не состоялись, то залогодержатель вправе оставить имущество за собой, при этом его стоимость будет на 10% ниже, чем на первых торгах. Если кредитор в течение одного месяца со дня повторных торгов не использует право оставить залог у себя, то договор свое действие прекращает. Должник и залогодатель, который является третьим лицом, имеют право в любое время до продажи прекратить обращение взыскания, исполнив обязательство. Все соглашения, которые ограничивают это право, считаются ничтожными. Залоговые правоотношения, возникающие по договору об ипотеке, разрешаются согласно Закону об ипотеке.

Взыскание недвижимого имущества

Согласно договору об ипотеке, закладывается недвижимое имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 ГК. Туда относятся земельные участки, предприятия, сооружения, здания для предпринимательства, квартиры и жилые дома и их части, садовые дома, дачи, гаражи, морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания. Залогодержатель может обратить взыскание на имущество, которое заложено по договору об ипотеке, чтобы удовлетворить свои денежные требования. Это можно сделать только по решению суда при предъявлении иска кредитором. Ст. 54 Закона содержит четкие и конкретные вопросы, которые суд должен разрешить в ходе рассмотрения дела. В обращении взыскания может быть и отказано, если нарушения обязательства, допущенные должником, незначительны. Суд в своем решении определяет и указывает:

• сумму, которую надо уплатить кредитору;
• предмет ипотеки;
• способ реализации;
• первоначальную продажную цену;
• меры по сохранению имущества.

По просьбе должника и если есть уважительные причины, суд может отсрочить продажу на срок до 1-го года. Можно взыскать имущество и во внесудебном порядке. Стороны сами договариваются об этом и заключают соглашение, где должны быть указаны:

• название и стоимость залога;
• суммы, подлежащие уплате;
• условия продажи;
• предшествующие, последующие ипотеки данного имущества;
• право пользования и вещные права третьих лиц.

Реализация недвижимого имущества обладает спецификой. Оно продается по общему правилу через проведение публичных торгов. По решению суда может реализоваться и через аукцион. Торги организуются и проводятся службой судебных приставов в месте нахождения имущества. Организатор извещает о предстоящих торгах не раньше чем за 60 дней их проведения в специальном периодическом издании с указанием места, даты, времени, характера имущества и его цены. Лица, изъявившие желание участвовать в торгах, должны внести задаток в размере 5% от первоначальной цены. Если торг они проиграли, задаток возвращается немедленно. Выигрывает тот, кто предлагает наибольшую цену, и в течение 5 дней он обязан внести всю сумму полностью.

Аукцион проводит специальная организация, которую выбирают стороны. Он проводится открыто. Организатор аукциона заключает договор купли-продажи с лицом, выигравшим аукцион.

Статья 349 ГК РФ. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество: Инструкция +Видео

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если человек является должником и не исполняет взятых на себя обязательств, то его имущество, находящееся в залоге, подлежит взысканию.

Рассмотрим, как же проходит процедура обращения взыскания заложенного имущества, бывают ли ситуации, когда должник может не нести ответственность но своим обязательствам.

Содержание статьи:

Когда происходит обращение взыскания имущества должника

В ситуации, когда человек взял кредит или имеет другие обязательства, и в дальнейшем не платит по своим долгам, то есть не исполняет их, то его кредитор для защиты своих интересов и прав по закону имеет право приступить к процедуре обращения взыскания на имущество должного лица, при условии, что оно находится в залоге.

Однако даже если человек действительно должен, по Гражданскому кодексу России, а именно статье 348, предусмотрено, что нельзя начинать обращение взыскания на имущество должника, если его нарушения взятого обязательства незначительно и долг кредитору намного меньше стоимости имущества.

Для того чтобы это действовало, должны быть соблюдены следующие условия:

итоговая сумма долга составляет менее 5% от стоимости имущества, которое является залогом;

если срок просрочки по обязательству составляет меньше трех месяцев.

Как происходит процесс оценки заложенного имущества

Процедура оценки имущества, являющегося залогом проходит в несколько этапов, а именно:

1. сначала происходит расчет рыночной стоимости залогового имущества на момент подписания договора;
2. на втором этапе определяется залоговая стоимость имущества. В законодательных актах нет определенной методики по ее расчету, поэтому залоговая стоимость имущества обычно рассчитывается внутренним инструкциям банка. При расчете надо обратить внимание на возможные понесенные издержки при реализации залогового имущества и связанные с этим риски;
3. на третьем этапе нужно определить цену залогового имущества при выставлении его на торги. Здесь стоимость имущества должна быть с учетом уровня инфляции.

Поэтому при наступлении такой ситуации кредитору для оценки стоимости имущества, находящегося в залоге, нужно обратиться за корректным расчетом к специалисту.

Как происходит обращение взыскания залогового имущества по кредитному договору

В нашей стране распространены кредитные сделки под залог имущества, обычно это недвижимость или машина. Каковы же действия банка в такой ситуации?

Банковская организация может начать обращение взыскания на залоговое имущество, если заемщик и его поручители в течение года не вносили платеж более трех раз, хотя сумма просрочку может быть и не большой.

По усмотрению банка вопрос может решаться или во внесудебном порядке, или с обращением в суд для обращения взыскания на предмет залога. Здесь также нужно обратить внимание на то, что прописано в заключаемом договоре, если стороны сделки решили урегулировать все вопросы с помощью переговоров без похода в суд, то банк так и поступит.

Важно! По закону России есть такое ограничение, что если квартира, находящаяся в залоге, принадлежит только одному должнику и это его единственное жилье, то возможность обращения взыскания на заложенное имущество решается только через суд.

Однако стороны сделки имеют право уже после того, как появилась просрочка, подписать соглашение о том, что все возникшие разногласия и споры будут регулироваться без участия судебных органов.

Образцы документов искового заявления, соглашения можно найти в сети интернет на специальных сайтах.

Если банк решил действовать без обращения в суд, то при взыскании на залоговое имущество его шаги должны быть следующими:

• Для начала нужно провести определенную работу с самим должником, уведомить его о возникшей сумме задолженности, и о том, когда следует ее погасить;
• следующим шагом должно быть отправление письма о начале процедуры обращения взыскания на залог;
• если стороны договорились, то происходит передача банку залогового имущества по акту приема-передачи;
• далее банк должен сообщить должнику о том, где и когда состоятся торги, где будет реализовано имущество, оставленное в залоге;
• при успешном прохождении торгов, из полученной суммы за реализацию имущества, сначала погашается долг банку и выплачивается определенная сумма за проведение торгов. Оставшиеся денежные средства должны быть возвращены должнику;
• если провести торги не получилось, то банк в течение десяти дней может купить залоговое имущество и засчитать в сумму покупки и свои требования;
• если по какой-либо причине банк не покупает залоговое имущество, то еще через месяц могут быть проведены повторные торги;
• если по результатам и вторых торгов имущество не реализовано, в течение тридцати дней банк может купить залоговое имущество по цене, которая меньше на 25% стоимости, заявленной на первых торгах;
• если же банк и в этот раз не выкупит залоговое имущество, то действие залога прекращается.

Банк имеет право выбрать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Однако сначала банк обязан отправить должнику претензию о том, что дело будет передано в суд, если не будут исполнены обязательства. При непогашении задолженности банк передает исковое заявление в суд, и в процессе дела должно быть вынесено решении об обращении взыскания на залог.

Как происходит процесс обращения взыскания на заложенное имущество

Если суд решил

… что можно начинать обращение взыскания на залоговое имущество, то кредитор в лице банка самостоятельно отправляет бумаги судебным приставам для того, что было возбуждено исполнительное производство. Исполнителем в данном случае будет судебный пристав, именно он должен произвести изъятие у должника предмета залога или взять нужные для этого документы.

Далее следует попытка продажи залогового имущества на публичных торгах. На данном этапе события могут начать развиваться по-разному.

В случае если залоговое имущество было реализовано на торгах, то из вырученной суммы банк удерживает сумму долга, оплачивается стоимость за участие в торгах, и оставшаяся сумма возвращается должнику. В ситуации, если денег от продажи залогового имущества не хватило на оплату кредита, то оставшуюся часть следует погасить после реализации другого имущества человека.

Если торги не состоялись

…то есть имущество не было продано, то кредитор может в течение десяти дней выкупить предмет залога, с учетом долга человека должника. Банк может не покупать имущество, в этой ситуации через месяц должны состояться повторные торги. Если и по результатам вторых торгов имущество не реализовано, то теперь кредитор может выкупить имущество по стоимости меньше первоначальной на 25%. После и второго отказа от покупки предмета залога, происходит прекращение его действия.

Процедура практически такая же, как и в случае реализации имущества по внесудебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество. Различие в том, что в первом случае реализацией имущества и торгами занимается банк, а во втором случае за это отвечают судебные приставы.

Возможные проблемы в процессе обращении взыскания на заложенное имущество

В реализации данного процесса могут возникнуть сложности, поэтому нужно быть заранее к ним готовыми. Рассмотрим основные моменты из возможных сложностей:

• перед тем, как начинать реализацию имущества, нужно сделать его оценку. Уже на данном этапе могут начаться конфликты между сторонами, так как разные специалисты используют разнообразные подходы к оценке и показатели по определению стоимости имущества.
• за проведение торгов взимается оплата в размере 3% от полученной с торгов суммы от реализации имущества. И если вдруг суммы от продажи имущества не хватило на оплату услуг за организацию торгов, то эту услугу оплачивает залогодержатель.
• если у должника есть уважительные причины по не оплате долга, то суд может дать отсрочку по продаже имущества человека на год. При этом должник не освобождается от выплаты процентов и штрафов, которые появились из-за возникновения просрочки. За это время должник должен найти деньги для оплаты долга, чтобы не произошла продажа его имущества.
• если был нанят оценщик для определения стоимости имущества, то стоимость недвижимости на торгах не может быть, ниже 80% от той суммы, которая была указана в акте.

Торги не состоялись, если кредитор не выкупил имущество должника и договор залога, в этом случае, перестает действовать. Здесь происходит в некоторой степени нарушение прав кредитора.,

Итоги

Как видно, это достаточно спорный вопрос, об обращении взыскания залогового имущества. При реализации данной процедуры возникает ни мало сложностей и вопросов.

 

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке предусмотрено ст. 349, 350 ГК РФ, ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее Закон).

При определении начальной продажной цены заложенного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке судебный пристав-исполнитель определяет начальную продажную цену заложенного имущества исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество, независимо от того, соответствует ли данная цена рыночной стоимости заложенного имущества.

Если в исполнительном листе об обращении взыскания на недвижимое заложенное имущество отсутствует указание на начальную продажную цену, после возбуждения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю обратиться в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены либо самостоятельно обратиться в суд с заявлением о разъяснении исполнительного документа (ст. 32 ФЗ «Об исполнительном производстве»), в котором перед судом поставить вопрос о ее определении (с учетом позиции Верховного Суда Российской Федерации о том, что определение начальной продажной цены заложенного имущества осуществляется именно судом на стадии рассмотрения дела, а не каким-либо другим органом в порядке исполнения решения, иное с точки зрения российского законодательства привело бы к незаконной процедуре обращения взыскания на заложенное имущество, а также положений подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Одновременно с принятием мер, направленных на установление начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, судебному приставу-исполнителю следует согласно ст. 86 ФЗ «Об исполнительном производстве» принять меры для обеспечения его сохранности.

Если в исполнительном листе об обращении взыскания на заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, отсутствует указание на начальную продажную цену заложенного имущества, начальная продажная цена такого имущества определяется в соответствии с требованиями п. 3 ст. 340 ГК РФ.

При реализации заложенного имущества в рамках исполнительного производства судебному приставу-исполнителю следует учитывать следующее.

Согласно ч. 3 ст. 78 Закона реализация заложенного имущества в рамках исполнительного производства осуществляется в порядке, установленном Законом, с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ипотеке, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством.

Исключение составляют случаи (при условии, если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность), когда соглашением между залогодержателем и залогодателем установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим п. 2 ст. 350.1 ГК РФ.

Если соглашением между залогодателем, осуществляющим предпринимательскую деятельность, и залогодержателем предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, судебному приставу-исполнителю рекомендуется при вынесении постановления о наложении ареста на имущество должника ссылаться на нормы п. 1 ст. 350 ГК РФ, абзаца второго п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, абзаца второго п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, указывая порядок реализации имущества должника.

После применения мер по наложению ареста на заложенное имущество судебный пристав-исполнитель выносит постановление о реализации заложенного имущества путем оставления залогодержателем предмета залога за собой.

По истечении срока на обжалование указанного постановления судебный пристав-исполнитель изымает имущество (с составлением акта изъятия имущества) и передает его залогодержателю. Передача судебным приставом-исполнителем имущества залогодержателю оформляется актом приема-передачи.

Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество в рамках заключенного с залогодателем соглашения, самостоятельно обращается в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности.

После подписания данного акта приема-передачи судебный пристав-исполнитель выносить постановление об окончании исполнительного производства на основании п. 1 ч. 1 ст. 47 Закона.

При реализации на публичных торгах заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, на основании решения суда судебный пристав-исполнитель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику по основному обязательству уведомление в письменной форме о проведении торгов с указанием даты, времени и места проведения торгов (п. 1 ст. 350.2 ГК РФ).

При направлении указанного извещения рекомендуется руководствоваться порядком, установленным главой 4 Закона.

В соответствии с п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке организатор торгов извещает о предстоящих торгах не позднее чем за десять дней, но не ранее чем за тридцать дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения выставленного на продажу недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Порядок размещения в сети Интернет информации о проведении торгов по продаже заложенного недвижимого имущества определен постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2013 N 66 «О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства проводятся по месту нахождения этого имущества (п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке).

Если в исполнительном документе содержится только требование об обращении взыскания на заложенное имущество без указания на сумму, подлежащую взысканию, то возбужденное на основании такого исполнительного документа исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем на основании п. 1 ч. 1 ст. 47 Закона после передачи нереализованного имущества залогодержателю либо после фактической реализации заложенного имущества независимо от суммы, полученной от реализации.

Если же в исполнительном документе наряду с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество содержится требование о взыскании суммы долга в связи с неисполненным обязательством, обеспеченным залогом, то судебный пристав-исполнитель при недостаточности вырученной от обращения взыскания на заложенное имущество суммы продолжает исполнение данного исполнительного документа в общем порядке, предусмотренном Законом для исполнения исполнительных документов имущественного характера.

В соответствии с п. 3 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее не праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания не предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех залогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Также согласно пп. 5 и 6 ст. 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если:

предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;

предметом ипотеки является земельный участок, который указан в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;

предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

В связи с этим, если в ходе исполнительного производства о взыскании денежных средств по обязательству, обеспеченному залогом, установлено наличие заложенного имущества, указанного в п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке, судебному приставу-исполнителю рекомендуется в письменной форме разъяснять взыскателю, являющемуся залогодержателем, необходимость обращения в суд с заявлением об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество с установлением его начальной продажной цены.

Если залогодержатель не воспользуется правом обратиться в суд с соответствующим заявлением, а также при отсутствии у должника иного имущества, на которое может быть обращено взыскание, судебному приставу-исполнителю рекомендуется возвратить исполнительный документ взыскателю в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 46 Закона.

судебная практика. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество :: BusinessMan.ru

В качестве одного из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств выступает залог. Он возникает в соответствии с договором и на основании закона. В случае нарушения принятых должником обязательств кредитор может подать иск об обращении взыскания на заложенное имущество. Однако этот вариант считается крайней мерой. Ее используют тогда, когда внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество не принесло результатов.

Договор

В случае невыполнения должником своих обязательств залогодержатель вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Соответствующие правоотношения возникают при заключении договора. По условиям соглашения предмет залога остается у кредитора или передается ему. В качестве субъектов выступают собственник объекта и кредитор. Последним может стать любое лицо. Залоговый договор должен быть заключен в письменном виде. В противном случае он будет считаться недействительным. Если в качестве объекта выступает недвижимость, то соглашение заверяется у нотариуса. Ипотечный договор также считается залоговым. В соответствии со ст. 339 ГК соглашение такого типа подлежит госрегистрации.

Предмет сделки

По ст. 336 ГК в качестве него может выступать любое имущество. Если предмет сделки – какая-либо вещь, то она должна являться индивидуально-определенной. Если это право, то его необходимо подробно описать. Залогу не подлежит имущество:

1. Ограниченное в обороте или изъятое из него.
2. На которое взыскание по ст. 446 ГПК не может обращаться.

Залогу не подлежат права, на которые не допускается уступка, а также требования, связанные непосредственно с личностью кредитора. К последним, в частности, относят возмещение вреда, алиментные задолженности и пр.

Дополнительные условия договора

В соглашении в обязательном порядке указывается стоимость залога. Она определяется участниками сделки. В договорных условиях описывается суть обязательства, которое обеспечивается имуществом. В частности, в соглашении устанавливается, что объект остается у должника, и он продолжает им распоряжаться и пользоваться. Однако правомочия собственника ограничены в интересах кредитора.

Удовлетворение требований при нарушении договора

Оно осуществляется в два этапа:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество.
2. Реализация материальных ценностей.

Возможность обратить на заложенный объект взыскание появляется у кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего выполнения договорных условий. По сути, эта процедура выступает как изъятие части или полной стоимости предмета в счет погашения задолженности. Реализация заложенных материальных ценностей осуществляется путем продажи на публичных торгах.

Исполнительное производство

В ст. 78 ФЗ № 299 подробно описан порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Оно осуществляется в соответствии с:

1. Исполнительным листом.
2. Судебным актом.
3. Исполнительной записи нотариуса.

Обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться для удовлетворения требований:

1. Самого кредитора.
2. Взыскателя, который не выступает как залогодержатель.

В последнем случае за основу принимается стоимость объекта. Для осуществления процедуры необходимо решение об обращении взыскания на заложенное имущество, вынесенное первой инстанцией (второй или надзорной в случае обжалования).

Мирное урегулирование

Законодательство предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такая процедура допускается на основании договора должника с кредитором. Это соглашение должно отвечать следующим требованиям:

1. Договор заключен после того, как были нарушены обязательства.
2. Соглашение заверено у нотариуса.
3. Договор подписан с участием предыдущих кредиторов.
4. Для установления ипотеки не требуется согласие других лиц или органов.
5. В качестве предмета договора не выступает участок сельскохозяйственного назначения, объект, обладающий художественной ценностью, имущественный комплекс.
6. В договоре не установлено приобретение кредитором земельного надела в ипотеке.
7. Соглашение не нарушает интересов сторон про предстоящим залогам.

Все эти требования должны быть соблюдены одновременно.

Действия пристава

В соответствии с судебным актом, сотрудник ФССП осуществляет изъятие имущества у залогодателя, накладывает на него арест. При этом служащий оформляет постановление и направляет его в соответствующий орган. При необходимости принимаются меры для обеспечения охраны недвижимого объекта. Приставу надлежит передать документы и имущество кредитору для последующей реализации. Продажа может осуществляться и службой ФССП — по соответствующему ходатайству.

Действия финансовой организации

Обращение банком взыскания на заложенное имущество осуществляется по следующей схеме:

1. Должник уведомляется о сумме задолженности, устанавливается разумное время для погашения в добровольном порядке.
2. Финансовая организация направляет субъекту письмо о том, что начато обращение взыскания на заложенное имущество.
3. Должник обязан передать предмет ипотеки по акту приемки-передачи.
4. Финансовая компания извещает субъекта о времени и месте проведения публичных торгов, на которых будут реализованы материальные ценности.

Особенности продажи

Если не состоялись первые торги, банк имеет право в десятидневный период выкупить имущество и засчитать в сумму приобретения свои требования. В случае если финансовый институт этой возможностью не воспользовался, спустя месяц проводятся повторные торги. Если и они не состоялись, банк может приобрести имущество в течение месяца по стоимости на 25% меньше, чем была цена на первых торгах. Если финансовая компания не сделает этого, процедура прекращается, а ипотека снимается.

Общие правила реализации

Они установлены ст. 350 ГК. По судебному решению продажа проводится на публичных торгах. Ход процедуры устанавливается в ГПК. По ходатайству должника срок обращения взыскания на заложенное имущество может быть перенесен не более чем на год. При этом отсрочка не может ущемлять права и интересы сторон правоотношений. Перенос торгов не освобождает должника от компенсации неустойки и возмещения убытков кредиторам за весь период отсрочки

Обращение взыскания на заложенное имущество: судебная практика

Стоимость объекта на первых торгах устанавливается уполномоченной на рассмотрение спора инстанцией. Если в первый раз он не будет реализован, цены впоследствии определяются сторонами. Торги проводятся по принципу аукциона. Выставленные на продажу объекты достаются тому, кто предложил наивысшую цену. Если суммы, полученной в ходе реализации с торгов, будет мало для покрытия задолженности, недостающие средства изымаются из других материальных ценностей должника. При этом кредитор не может использовать преимущественное право, основанное на ипотеке. Если же сумма превышает основной долг, то разница возвращается должнику. Если торги не состоялись, стороны могут подписать договор купли-продажи. В покупную стоимость закладываются требования, в отношении которых производилось обращение взыскания на заложенное имущество. Судебная практика признает торги несостоявшимися, если:

1. Явилось менее двух покупателей.
2. Не сделана надбавка на исходную стоимость объектов.
3. Субъект, выигравший торги, своевременно не внес покупную стоимость.

Если не состоялись повторные торги, залогодержатель может оставить за собой имущество (приобрести его), но его цена будет на 10% меньше начальной. Если субъект данным правом не воспользовался в течение месяца, договор (спор) прекращает существование. Должник вправе в любое время прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, исполнив обязательство. Соглашения, которые каким-либо образом ограничивают данную возможность, признаются ничтожными.

Практика обращения взыскания на заложенное сооружение/помещение

Предметом ипотеки может являться объект, указанный в п. 1 статьи 130 ГК:

1. Земельные участки.
2. Здания/сооружения для осуществления предпринимательской деятельности.
3. Предприятия.
4. Садовые дома.
5. Квартиры, комнаты, жилые дома.
6. Гаражи.
7. Воздушные, водные суда.
8. Космические объекты.

Для удовлетворения требований кредитору следует подать заявление об обращении взыскания на заложенное имущество. Документ направляется в инстанцию, уполномоченную рассматривать гражданские споры. В законодательстве установлены вопросы, на которые суд в ходе разбирательства должен ответить. В удовлетворении требований кредитора может быть отказано, если будет признано, что нарушения, допущенные должником, незначительны. При положительном решении суд в своем акте указывает:

1. Сумму, подлежащую уплате.
2. Способ реализации.
3. Предмет ипотеки.
4. Первоначальную стоимость.
5. Меры обеспечения сохранности объекта.

Реализация имущества осуществляется, как и в предыдущих случаях, с торгов. Допускается продажа через аукцион. Организация и проведение торгов возлагаются на сотрудников ФССП. Стороны должны быть извещены о времени и месте их проведения не позднее чем за 2 мес. до предполагаемой даты. Уведомление публикуется в официальном периодическом издании.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

«Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства» (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 348 ГК определяет основания, когда взыскание может быть обращено на заложенное имущество. В качестве таких оснований выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Из сказанного следует, что обращение взыскания на предмет залога невозможно при отсутствии нарушений со стороны должника по обеспеченному обязательству. Если стороны связали реализацию залога с правомерными действиями должника, то в этом случае речь идет не о залоговых отношениях, а о возникновении иного правоотношения (например, купли-продажи или отступного). Возможность такого условия необходимо оценивать уже исходя из новых, не залоговых законодательных положений.

Обращение взыскания на залог связывается  только с нарушением обеспеченного (основного) обязательства. Однако нарушения могут вытекать и из договора залога. Положения о залоге построены таким образом, что даже при нарушении условий договора залога залогодержатель получает сначала право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения — обращения взыскания на предмет залога. Таким образом, даже при нарушении условий договора залога право на обращение взыскания возникает в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением основного обязательства.

Пункт  2 ст. 348 ГК РФ  носит императивный характер и закрепляет случай, когда при наличии нарушений залогодержатель все же не может требовать обращения взыскания на предмет залога. Данная норма направлена на защиту интересов как залогодателя, так и публичных интересов. Защита предоставляется для того, чтобы сохранить залоговые отношения в ситуации, когда должник не находится в дефолте, и избежать необоснованных стрессовых последствий для гражданского оборота, подрывающих его стабильность.

Второе предложение п. 2 ст. 348 ГК определяет критерии незначительности нарушения основного обязательства, блокирующего право кредитора на обращение взыскания на предмет залога. Эта норма также направлена на защиту интересов как залогодателя, так и публичных интересов.

Поэтому рассматриваемая норма является односторонне диспозитивной. Ее изменение возможно только в случае, если они направлены на улучшение положения залогодателя. Например, стороны вправе установить дополнительные критерии незначительности нарушения должником основного обязательства.

При этом сохраняется право кредитора доказать значительность нарушения основного обязательства даже при соблюдении как указанных в рассматриваемой норме, так и согласованных сторонами договора залога критериев.

Пункт 3 ст. 348 ГК представляет собой исключение из общей презумпции о незначительности нарушения основного обязательства, закрепленной в п. 2, для случаев, когда основное обязательство исполняется периодическими платежами. Данная норма носит диспозитивный характер. Однако диспозитивные возможности сторон договора залога различаются в зависимости от того, чье положение улучшает предполагаемое условие. периодическими платежами. Условия п. 3 рассчитаны на случаи, когда основное обязательство предполагает периодические платежи на срок не менее 12 месяцев. Но есть множество обязательств, где периодические платежи должны осуществляться в меньший срок. В такой ситуации нарушение прав залогодателя не происходит.

Пункт 4 ст. 348 ГК закрепляет право должника или являющегося третьим лицом залогодателя прекратить исполнение обращения взыскания на предмет залога. Норма направлена на защиту интересов как должника и залогодателя, так и публичных интересов. Указанием на ничтожность соглашения об ограничении указанного права законодатель подчеркивает невозможность сторон договориться об ином.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

 «Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество» (абз. 1 п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Эта норма определяет способы обращения взыскания на предмет залога. Одновременно данная норма определяет способ обращения взыскания, который применяется по умолчанию. Рассматриваемая норма является диспозитивной, так как она наделяет стороны правом исключить применение судебного порядка обращения взыскания на предмет залога. Ограничением для автономии воли в такой ситуации выступают предусмотренные законом случаи, когда стороны не могут воспользоваться внесудебным порядком обращения взыскания.

Данную норму необходимо рассматривать в совокупности с п. 2.

По существу, п. 2 ст. 349 ГК  РФ повторяет положения абз. 1 п. 1. По существу пункт 2 дополнительно подчеркивает диспозитивность правила, закрепленного в абз.1 п. 1, и является частью этого правила. Однако, на наш взгляд, никакой дополнительной практической составляющей и смысловой нагрузки п. 2 не несет.

Абзац  2 п. 1 ст. 349 ГК  РФ   закрепляет право залогодержателя, несмотря на соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания, воспользоваться судебной процедурой обращения взыскания. Внесудебная процедура обращения взыскания предназначена для более быстрого удовлетворения требований кредитора по основному обязательству за счет обеспечения. Это соответствует интересам залогодержателя, но в первую очередь гражданского оборота, для которого важно достижение экономического результата сделки, даже если это происходит в результате использования залогового имущества. Однако выбор более облегченной процедуры не должен вести к блокированию обеспечения, если по каким-либо причинам проведение такой процедуры вызывает затруднения. В таком случае указанные интересы не будут соблюдены. Следовательно, стороны не могут лишить залогодержателя права на судебную процедуру обращения взыскания на предмет залога. При этом стороны не лишены права согласовать в качестве основания прекращения залога обстоятельства, свидетельствующие о невозможности обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (п. 1 ст. 352 ГК).

Второе предложение рассматриваемой нормы определяет лицо, которое должно нести дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на предмет залога, в случае, когда залогодержатель предъявил требования в судебном порядке вместо согласованного внесудебного. В качестве такого лица выступает залогодержатель. Данная норма направлена на защиту интересов залогодателя, который является слабой стороной в договоре залога. Действительно, диспозитивность правила о распределении дополнительных расходов при смене порядка обращения взыскания на предмет залога приведет к тому, что залогодатель в большинстве случаев будет компенсировать дополнительные расходы при судебном обращении взыскания. Особенно несправедливо это в случаях, когда замена внесудебного порядка происходит исключительно по воле залогодержателя. С этой точки зрения норма является сугубо императивной.

Однако, стороны могут согласовать условие, которое улучшает положение залогодателя. В частности, стороны могут установить, что если проведение судебной процедуры стало необходимым из-за действия третьих лиц, дополнительные расходы несет залогодержатель. Таким образом, рассматриваемая норма (второе предл. абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК) является односторонне диспозитивной.

 Абзац. 3 п. 1 ст. 349 ГК РФ закрепляет обязанность лиц, участвующих в обращении взыскания и реализации предмета залога, предпринимать действия, направленные на получение максимальной выручки от предмета залога, является частным отражением общего принципа добросовестности, закрепленного в ст. 1 ГК. Несомненно, стороны договора залога и отдельно каждая сторона с третьими лицами, участвующими в обращении взыскания и реализации предмета залога, не могут закрепить в своем соглашении действия и меры, направленные на совершение недобросовестных действий. Таким образом, не могут быть согласованы положения, направленные на необоснованное ограничение максимальной выручки от реализации предмета залога. Следовательно, не могут быть исключены или ограничены соглашением убытки, причиненные действиями, направленными на необоснованное уменьшение выручки от реализации предмета залога.

Пункт 3 ст. 349 ГК  РФ устанавливает случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только в судебном порядке. Данная норма является императивной, так как направлена на защиту интересов залогодателя, третьих лиц (иных залогодержателей) и оборота. Императивность нормы дополнительно подчеркивается указанием на ничтожность соглашения, направленного на изменение закрепленных в ней правил.

Пункт 5 ст. 349 ГК закрепляет, что форма соглашения об обращении взыскания на предмет залога должна соответствовать форме договора залога соответствующего имущества. Положения о форме договора направлены на защиту как публичных интересов, так и интересов сторон договора. Поэтому в соглашении нельзя снизить требования к форме, которые закреплены в законе. В частности, если предусмотрена нотариальная письменная форма договора, то стороны не могут договориться, что он может быть заключен в простой письменной форме (например, договор ренты). Однако нет никаких препятствий для того, чтобы стороны выбрали форму договора, к которой предъявляются повышенные требования. Таким образом, залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение об обращении взыскания на предмет залога в нотариальной письменной форме, тем самым изменив правила п. 5.

Пункт 6 ст. 349 ГК РФ  закрепляет нотариальную форму договора залога, содержащего условие об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и позволяющего обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса. В первую очередь данная норма направлена на защиту интересов залогодателя. Подобная направленность практически не оставляет пространства для диспозитивности сторон договора залога. Единственной возможностью является согласование условия о том, что внесудебный прядок может быть предусмотрен в отдельном нотариально удостоверенном соглашении об обращении взыскания, а не в договоре залога.

Однако реализация этой возможности ограничивается отсутствием обязанности у нотариуса совершать исполнительную надпись по самостоятельному соглашению о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Подобная обязанность для случаев, когда такой порядок закреплен непосредственно в договоре залога, существует в силу прямого указания закона. Однако когда право залогодержателя основывается исключительно на соглашении, такой обязанности у нотариуса нет. Подобный вывод полностью соответствует действующему законодательству. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК гражданские права и обязанности возникают по воле субъектов гражданского права. Таким образом, в случаях, выходящих за рамки п. 6 ст. 349 ГК, у нотариуса есть только право, но не обязанность совершить исполнительную надпись.

 Следует заметить, что нет никаких ограничений для согласования обязанности нотариуса совершить исполнительную надпись на основании соглашения об обращении взыскания в трехстороннем соглашении между нотариусом, залогодателем и залогодержателем. Однако такую ситуацию трудно представить на практике. Особенно с учетом действующего состояния нотариата. Поэтому в рамках настоящего комментария диспозитивность п. 6 сформирована в расчете на будущую практику. В настоящее время норма имеет больше признаков для выводов о ее императивном характере.

Абзац 1 п. 7 ст. 349 ГК определяет существенные условия соглашения об обращении взыскания на предмет залога. Данные условия связаны с регулированием по вступлению субъектов в залоговые отношения в части обращения взыскания на предмет залога. В связи с этим положения абз. 1 п. 7 являются императивными и не могут быть изменены соглашением сторон.

Абзац 2 п. 7 ст. 349 закрепляет за залогодержателем право выбора способа реализации предмета залога, если в соглашении об обращении взыскания во внесудебном порядке таких способов несколько. Норма является диспозитивной, так как нет никаких видимых оснований, которые ограничивали бы стороны в проявлении автономии воли. Диспозитивные возможности в рамках данной нормы достаточно широки. В частности, по договору право выбора способа реализации может быть закреплено за залогодателем. В некоторых случаях это даже необходимо. Например, когда в силу специфики предмета только залогодатель знает, какой способ реализации приведет к максимальной выручке от предмета залога. Рассматриваемая норма позволяет также заранее установить порядок применения способов реализации или определить алгоритм выбора необходимого способа. Вместе с тем стороны вправе доверить право выбора третьему лицу.

Абзац 1 п. 8 ст. 349 ГК РФ  закрепляет обязанность залогодержателя и нотариуса (в определенных случаях) по уведомлению залогодателя, залогодержателей и должника по основному обязательству в случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Данная норма направлена на защиту лиц, которым должно быть направлено уведомление. Очевидно, соглашением нельзя исключить обязанность по уведомлению указанных в норме лиц. Это приведет, в том числе, к тому, что защищаемые нормой лица не смогут воспользоваться правами, которые связаны с началом процедуры обращения взыскания.

В случаях, когда обращение взыскания происходит без участия нотариуса, стороны договора залога могут предусмотреть уведомление большего круга лиц по сравнению с тем, который закреплен в абз. 1 п. 8.

Абзац 2 п. 8 ст. 349 ГК РФ  устанавливает срок, по истечении которого может быть произведена реализация залога во внесудебном порядке. Норма направлена на защиту должника и залогодателя, так как именно с уведомлением данных лиц закон связывает начало процедуры реализации предмета залога. В целях защиты указанных лиц срок начала реализации связан с моментом получения такими лицами уведомления (поэтому нельзя договориться о том, что реализация начинается до его получения) и может быть только увеличен, но не уменьшен. Уменьшение срока недопустимо, так как с момента получения уведомления об обращении взыскания у должника и залогодателя имеются определенные права, которые могут повлиять на реализацию предмета залога (например, право исполнить обязательство в просроченной части). В случае уменьшения срока указанные лица могут быть лишены или существенно ограничены в этих правах.

На практике могут иметь место случаи, когда непосредственно после получения уведомления должнику, залогодателю и залогодержателю очевидно, что для извлечения максимальной выручки от предмета залога его надо реализовывать до истечения 10-дневного срока. В таких случаях  стороны могут предусмотреть в договоре залога условие, в соответствии с которым реализация предмета залога может начаться до истечения 10-дневного срока при условии получения от должника и залогодателя согласия на досрочную реализацию. Тогда  будут учтены чрезвычайные обстоятельства и не нарушены права и законные интересы должника и залогодателя.

В соответствии с абз. 1 п. 8 о начале обращения взыскания уведомляется более широкий круг лиц, чем тот, который закреплен в рассматриваемой норме. При таких обстоятельствах стороны вправе установить, что реализация предмета залога может начаться также только в определенный срок с момента получения такими лицами уведомления об обращении взыскания на предмет залога. При этом этот срок может быть менее 10 дней.

Второе предложение абз. 2 п. 8 ст. 349 ГК устанавливает исключение из правила о сроке, по истечении которого начинается реализация предмета залога во внесудебном порядке. Оно касается движимого имущество в отношениях с кредитными организациями. Несомненно, защита интересов такого залогодержателя, как кредитная организация, является важным с точки зрения функционирования оборота. Однако в ситуации резкого падения стоимости предмета залога не в меньшей степени затрагиваются интересы должника и залогодателя. Это позволяет им договориться с залогодержателем об их участии в определении вопроса о целесообразности досрочной реализации предмета залога.