Как оформить право собственности и не потерять квартиру
Чтобы иметь возможность распоряжаться купленной квартирой по своему усмотрению, необходимо обладать зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) правами на нее. Мы проанализировали, как и где грамотно оформить документы, чтобы получить заветную запись в реестре, и на что стоит обратить внимание.
Что и где регистрируем
Государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимость и все совершаемые с ней сделки: купли-продажи, дарения, наследования и пр. Кроме того, регистрируются ограничения прав и обременения недвижимости: ипотека, доверительное управление, аренда. Все перечисленные сведения об объекте заносятся в единую базу ЕГРН и хранятся там в актуальном на текущий момент виде.
Для оформления права собственности владельцу недвижимости нужно обратиться в регистрирующий орган (любой офис «Мои документы» или Росреестра) и подождать 5-12 дней, в зависимости от особенностей конкретной ситуации.
Причем заявка может быть подана любым наиболее удобным способом: лично в регистрационном органе, с помощью доверенного лица, по почте или через онлайн-портал Госуслуг. Ветераны ВОВ и инвалиды I и II групп могут воспользоваться бесплатной услугой обслуживания на дому.
Отследить статус заявки можно с помощью специальной онлайн-услуги на сайте Росреестра. Там же указан полный перечень того, что потребуется для регистрации.
Бумажки не в счет
Некоторые до сих пор ошибочно полагают, что свидетельство розового цвета с печатью и водяными знаками – это доказательство права собственности на недвижимый объект. С 2016 г. единственным подтверждением того, что вы собственник недвижимости, является выписка из ЕГРН. Поэтому сегодня, если вы продаете квартиру, главное – иметь зарегистрированное в системе право собственности, а не обладать им на каком-либо бумажном носителе.
Информацию из реестра может легко получить каждый человек в удобное ему время из любой точки мира, отправив запрос по интересующему объекту недвижимости.
Выписку выдадут в течение пяти дней в электронном или бумажном виде. В ней будет указано, кто является собственником на текущий момент.
Важно помнить, что информация из реестра запрашивается для каждого случая отдельно: сведения, которые в ней содержатся, актуальны и действительны только на момент выдачи, поэтому нельзя получить документ один раз и оставить его на будущее.
Странный собственник
Если вы получили выписку из ЕГРН и обнаружили, что кроме вас собственником квартиры является посторонний человек, вам нужно обратиться в Росреестр и заявить о наличии возражений. Случаи подобного рода оспариваются в судебном порядке.
От такой ситуации можно себя обезопасить: обратитесь с заявлением о внесении в реестр специальной записи, благодаря которой совершение сделок в отношении недвижимости будет невозможно без вашего личного участия. В таком случае попытки других лиц повлиять на информацию, которая содержится в ЕГРН, будут отклоняться регистрирующим органом без объяснения причин.
Исключение, на которое вы не сможете повлиять, – изменение прав собственности на основании судебного решения.
Возможно также, что в вашей выписке есть технические ошибки (опечатки, грамматические или арифметические ошибки и пр.). В таком случае вам достаточно подать заявление об исправлении неточностей и подождать три дня.
А был ли мальчик
Выписка из ЕГРН содержит в себе основную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о его собственнике. Однако встречаются ситуации, когда не все правообладатели обратились в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. В таком случае и в выписке сведений о них не будет.
Поэтому если вы покупаете квартиру и ориентируетесь только на данные, полученные в ЕГРН, есть риск совершить сделку, которая в дальнейшем будет признана недействительной. Это возможно, например, если продажа была совершена одним из супругов без согласия другого, хотя квартира находится в долевой собственности.
Договор о вашей покупке впоследствии будет оспорен в судебном порядке и расторгнут. Избежать данной проблемы можно одним способом: тщательно изучайте документы и узнавайте обо всех правообладателях на квартиру.
Вопросы
Уважаемый Сергей! В связи с поступлением Вашего вопроса, сообщаем следующее. Передача Вами указанных денежных средств с правовой точки зрения будет являться заключением договора займа. В соответствии со статьёй 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.
Несоблюдение простой письменной формы сделки будет иметь последствия, а именно стороны будут лишены права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Обращаем Ваше внимание на вопрос об иностранной валюте в качестве предмета договора займа – она может являться таковым, но только с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ.
В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (статья 317 ГК РФ).
Таким образом, вы вправе указать в качестве эквивалента платежа иностранную валюту для минимизации рисков, но вернуть сумму заёмщик должен будет в рублях.
Платить до самой смерти. Как можно «попасть» с покупкой вторичного жилья
МОСКВА, 5 апр – ПРАЙМ, Валерия Княгинина. Приобретение жилья на вторичном рынке предполагает больше опасностей, чем покупка в новом доме от застройщика.
У «вторички» всегда есть история — проверять такие объекты надо очень тщательно. В некоторых случаях можно обойтись своими силами, а в некоторых понадобится помощь специалиста. Эксперты рассказали агентству «Прайм», на какие объявления лучше вообще не обращать внимание, что проверять на встрече с продавцом и почему недвижимость на вторичном рынке пользуется популярностью даже в период льготной ипотеки на новостройки.
«Готовят атаку на кошельки». Чьи кредиты подорожают первыми
ДОЛГИЕ ПОИСКИ – МЕНЬШЕ ХЛОПОТ
Два главных индикатора того, что с квартирой может быть что-то не так – это слишком заниженная цена, 10% от рынка и более, а также желание продавца как можно быстрее продать квартиру, считает ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин.
Обычно эти два фактора встречаются в одном и том же объявлении на сайте по поиску недвижимости. Проблемы могут быть любого характера – от неоплаченных счетов по ЖКХ и продажи без согласия супруга до непосредственно мошеннической продажи либо по поддельным документам, либо после «покупки» по поддельным документам.
«Даже учитывая, что точной статистики по 2020 году еще нет, можно с уверенностью говорить о том, что количество афер с недвижимостью превысит 8 тысяч, а это как минимум на 10% больше, чем в 2019 году, в котором таких случаев было зарегистрировано 7,3 тысячи», отмечает Уткин.
100 РАЗ ПРОВЕРЬ, А ПОТОМ КУПИ
В первую очередь, нужно узнать, на что рассчитывает продавец – на прямую или альтернативную сделку. Второй вариант подразумевает более сложную сделку, завязанную на другую (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца, считает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
«Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда, при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил», — говорит юрист.
Во вторую очередь следует поинтересоваться о возникновении права собственности. Договор купли-продажи (ДКП), наследство, приватизация, договор дарения, уступка по ДДУ? С этим тоже могут возникнуть проблемы. Например, в некоторых случаях необходимо учитывать срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, он составляет 3 года. При этом, если речь идет о наследстве, срок исковой давности можно восстановить. По мнению Гусятникова, квартира, которая находится в собственности более 3-х лет, однозначно лучше той, которая находится в собственности менее года.
Юрист рассказал, на что нельзя соглашаться, продавая жилье
«Не лишним будет запросить полную отчетность из ЕГРН – по собственникам, переходам прав собственности, а также уточнить информацию по прописанным гражданам. Частый переход собственности может быть связан с мошенничеством, справка из ЕГРН даст понимание по обременениям, которые могут быть разными – от залога до ренты», — говорит Уткин.
Также нужно проверить квартиру на использование материнского капитала. И если он использовался, нужно обратить внимание на выделение доли ребенку и узнать, почему она не была выделена. Если ребенка нет в списке собственников, это может привести к проблемам в будущем, предостерегает он.
Кроме того, если в квартире есть несовершеннолетние собственники, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – а это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев, отмечает Гусятников.
При чистоте документов и оставшихся сомнениях проводить сделку стоит через нотариуса – их ответственность страхуется на сумму договора купли-продажи. И независимо от степени погруженности покупателя в юридические вопросы и мир недвижимости все равно следует нанять опытного брокера или агентство – им лучше известны нюансы, которые в будущем могут стоить больших денег, уверен Уткин.
ЛИШНИЕ СТРАХИ
Самый лучший вариант – квартира, купленная по договору купли-продажи, находящаяся в собственности более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, считают эксперты.
Пожалуй, самые сложные объекты – недвижимость, перешедшая по наследству и приватизированная, которая находится в собственности менее года. Такие квартиры можно покупать, но проверять их нужно более тщательно, предупреждает Гусятников. Например, в ситуации с наследством скорая продажа вполне логична, так как многие собственники не планируют в дальнейшем пользоваться наследством и при этом не хотят тратить деньги на его содержание. По этой причине такие объекты можно купить с хорошим дисконтом – от 10%», — говорит он.
Кроме того, часто те, кто продает недвижимость, срок владения которой менее 3 или 5 лет, не хотят платить НДФЛ в размере 13% с полученного дохода, поэтому предлагают покупателю прописать в договоре меньшую сумму, а остальное оформить распиской. Это отпугивает многих потенциальных покупателей, однако на юридическом уровне в этом нет ничего криминального, считает Гусятников.
«Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности. Но нужно помнить, что, при расторжении ДКП через суд, если квартира была куплена ниже рыночной стоимости, вас могут не признать добросовестным приобретателем, а это чревато потерей и денег, и объекта», — предостерегает он.
Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Существует несколько способов проведения подобных сделок, поэтому можно подобрать наиболее удобный вариант. В некоторых случаях такой объект вызывает даже большее доверие у покупателей, потому что одной из сторон сделки является банк, который тоже проверяет квартиру, добавляет юрист.
Над вариантом с неузаконенной перепланировкой Гусятников советует хорошо подумать в зависимости от ее масштабов. «Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку, банки сейчас смотрят на это сквозь пальцы, но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно», — отмечает он.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ «ВТОРИЧКИ»
Несмотря на удорожание жилой недвижимости, как вторичной, так и новостроек, «вторичка» однозначно выгоднее тем покупателям, кому необходимо, во-первых, заезжать прямо сейчас, во-вторых, кто не хочет ждать момента, пока усядется дом, так как это может испортить ремонт, считают опрошенные эксперты.
Важен не только дом, но и инфраструктура вокруг – далеко не каждому понравится жизнь «на выселках», а именно так выглядят многие новые районы.
«Основным плюсом вторичного жилья является широкий выбор: нужную квартиру можно найти практически в любом районе города, причем он будет отличаться уже сложившейся социальной и коммерческой инфраструктурой, что не гарантировано покупателям новостроек», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Кроме того, есть ценители определенных серий домов, которые больше не возводятся, например, П-44Т, КОПЭ, «сталинки», и понравившийся вариант они могут найти только на вторичном рынке. Наконец, можно отыскать квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, освободив себя от бытовых хлопот на несколько лет, добавляет она.
Вторичное жилье в некоторых случаях может стоить дешевле, чем новостройка. К примеру, если взять трехкомнатную квартиру в старом фонде, то она может быть по площади всего 55-56 кв. м, но это будет полноценная трехкомнатная квартира с отдельными комнатами и маленькой кухней.
В новостройке та же трехкомнатная квартира за счет улучшенной планировки вряд ли будет меньше 75-80 кв. м. Таким образом, получится определенная экономия за счет разницы в квадратуре, говорит Гусятников.
Юрист рассказал, как банки обманывают ипотечников
Однако есть и очевидные минусы такого жилья — амортизация дома, возможные проблемы с перепланировкой из-за несущих стен и газа, неудачный выбор района или квартиры, перечисляет Уткин.
В числе минусов вторичного жилья также морально устаревшие планировки более высокие ипотечные ставки и непредсказуемое социальное окружение, заключила Коркка.
Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?
— Купили квартиру на вторичке, нужно ли нам приватизировать ее?
contrastwerkstatt/Fotolia
Отвечает директор по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николай Яценко:
Вопрос непонятен, поскольку невозможно купить неприватизированную квартиру. То есть если Вы ее купили, значит она уже приватизирована.
Скорее всего, Вы приобрели квартиру по иным основаниям, которые не являются договором купли-продажи. В данном случае Вы можете ее приватизировать.
Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить
Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:
Если квартира приобретена по договору купли-продажи, в УФРС зарегистрирован переход права собственности по договору купли-продажи, то более делать Вам ничего не нужно. Вы уже являетесь неоспоримым правообладателем квартиры. Приватизации подлежат квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, то у Вас должна быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) на простой белой бумаге с синей печатью.
Там написано, что правообладателем квартиры по такому адресу являетесь Вы. Также у Вас должен быть экземпляр договора купли-продажи квартиры, подписанный Вами и продавцом, с квадратной синей печатью сзади, где прописан регистрационный номер, совпадающий с выпиской из ЕГРН. Это означает, что собственность на Вас оформлена правильно и Вы являетесь собственником квартиры, никакие дополнительные «приватизации» Вам не нужны. Приватизация — это безвозмездная передача государственной собственности, то есть квартиры, в собственность людей, в ней проживающих по договору социального найма. К Вашей ситуации это отношения не имеет.
Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
Отвечает к. ю. н, генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:
Суть приватизации заключается в приобретении лицом имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность.
Причем приватизации подлежит только то жилье, которым гражданин пользуется по договору социального найма.
Для чего проводится процедура приватизации? Главным образом — для получения возможности распоряжаться недвижимым имуществом: продавать, дарить, обменивать, завещать. Купив квартиру на вторичном рынке жилья, Вы приобрели чье-то право собственности. В результате этого сами стали собственником помещения и автоматически получили право распоряжаться приобретенной недвижимостью. Причем неважно, кому принадлежало право собственности первоначально: конкретному лицу или публичному образованию (государству или муниципальному органу власти). Вы, нынешний владелец, можете делать со своей квартирой все, что захотите.
Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, а точнее, невозможно. Квартира и так уже находится в Вашей частной собственности. И это право перешло к Вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего собственника. Как им было приобретено право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки — значения не имеет.
Помещение уже находится в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации, очевидно, теряется.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
Приватизации подлежит лишь государственное имущество. Поэтому если квартира была получена по договору социального найма и находится в собственности города, то у человека возникает право на ее приватизацию по своему усмотрению.
При покупке жилья на вторичном рынке в приватизации нет необходимости, если Вы купили квартиру за деньги и был заключен договор купли-продажи, на основании которого Вы уже являетесь собственником.
Стоит напомнить, что правом на приватизацию можно воспользоваться лишь один раз. Но оно необходимо, если Вы планируете продавать или обменивать Вашу собственность или же передавать ее в наследство. В приватизации есть и свои минусы: так, собственник обязан платить ежегодный налог на недвижимость, а плата за коммунальные услуги будет значительно выше.
Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?
Как выкупить комнату у муниципалитета?
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
Приватизация — это переход из муниципальной (государственной) собственности в частную.
Основная волна приватизации в нашей стране прошла, однако этим правом до сих пор пользуются некоторые категории граждан, например сироты. Благодаря приватизации можно впоследствии распорядиться имуществом: передавать в наследство, продавать, дарить.
Приватизация купленной на вторичном рынке жилья квартиры не требуется, поскольку такое имущество уже находится в частной собственности граждан. В этом случае заключается гражданская сделка, государство в ней не является непосредственным участником. При переходе права собственности в ЕГРН будет обычным образом внесена отметка о смене владельца недвижимости.
Важно заметить, что не имеет значения, была ли куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления. Так что ипотека также не является причиной для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любую сделку с недвижимостью можно совершить уже без участия банка.
До этого момента требуется согласие банка на продажу, сдачу в аренду. В некоторых случаях требуется согласие банка и на прописку третьих лиц в квартире.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?
20 статей о том, как купить вторичную квартиру
Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Какие документы после покупки квартиры остаются на руках
Какие документы после покупки квартиры должны остаться у вас на руках? Ведь после передачи документов для регистрации права собственности у вас остается только расписка о приеме документов и даже без печати, а это очень тревожно!
Особенно, когда произведен полный расчет.
Статья обновлена 09.01.2020 г
Разберемся подробно:
Содержание статьи подробное:
Какие документы после покупки квартиры должны быть на руках
Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в три этапа :
- Первый — подписание Договора купли-продажи
- Второй ( но может быть и третьим, в зависимости от формулировки договора купли-продажи) — подписание Акта приема-передачи квартиры
- Третий ( но может быть и вторым, в зависимости от формулировки договора купли-продажи, ) — подача заявлений о регистрация права собственности в Росреестре, и внесение записи о переходе права от продавца и регистрации права на покупателя в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.
Договор купли -продажи является право устанавливающим документом, то есть на основании этого договора у покупателя возникает ( устанавливается) право собственности.
Акт приема-передачи оформляет фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю, после которой всю ответственность за сохранность недвижимости возлагается на покупателя.
Факт регистрации права собственности, возникшего на основании Договора купли-продажи, подтверждается Выпиской из ЕГРН, ранее ( до 15.07.2017 г) подтверждался Свидетельством о регистрации права.
В Росреестр для регистрации права собственности передается Договор купли-продажи и Акт приема передачи в количестве не менее 2-х экземпляров ( в соответствии с требованиями закона).На практике же количество Договоров купли-продажи и Актов приема-передачи соответствует количеству участников сделки плюс по одному экземпляру для Росреестра.
Не лишним будет изготовить дополнительный экземпляр Договора купли-продажи ( а при необходимости и Акта приема-передачи) для покупателя, чтобы у него на руках остался, подписанный продавцом право устанавливающий документ).
Передача документов в электронном виде
Так же стоит поступить и при подаче документов на регистрацию в электронном виде через Сбербанк. Иначе у вас не останется ни одного физического документа о сделке.
Это пока не привычно для нас.
Если нотариус передает документы в электронном виде — у покупателя остается договор купли-продажи, заверенный нотариусом.
Если произведен полный или частичный расчет по сделке продавец обязан выдать покупателю расписку о получении денег.
Если в сделке участвует согласие супруга на продажу, копию ( заверенную специалистом при получении) продавец подает в Росреестр, а оригинал должен остаться у покупателя.
Специалист приема документов в МФЦ или Росреестре выдаст вам расписку (Опись) о приеме документов. Это важный документ! Внимательно изучите перечень внесенных документов, ведь иногда специалисты допускают ошибки (человеческий фактор).
Итого, если вы выполните вышеизложенные рекомендации, у покупателя на руках должны остаться:
- Договор купли-продажи, подписанный собственноручно всеми участниками сделки, с полной расшифровкой подписи
- Акт-приема передачи квартиры, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи (допускается подписание при фактической передаче квартиры, но об этом необходимо прописать в договоре купли-продажи)
- Расписка(Опись) о приеме документов на регистрацию
- Согласие супруга на продажу ( если квартиры была куплена продавцом в браке
- Копия разрешения на продажу из органов Опеки, если в числе собственников продаваемой квартиры был несовершеннолетний или недееспособный
Какие документы получают после покупки квартиры из Росреестра
После проведенной регистрации вы получите:
При подаче документов на регистрацию на бумажном носителе:
- Акт приема-передачи ( часто подшивают к договору и регистрационную надпись ставят на нем)
- Договор купли-продажи с удостоверяющей регистрационной надписью (штамп) о номере и дате регистрации и зарегистрированном праве;
- Выписку из ЕГРН, содержащую сведения о технических характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее.
Если вы подавали иные документы оригинал + копия — оригиналы вам вернут.
Какие документы после покупки квартиры при электронной регистрации
При подаче документов на регистрацию в электронном виде на указанную в заявлении о регистрации электронную почту вам пришлют файл, удостоверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью регистратора) и содержащий документы в электронном виде:
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи( если предоставлялся)
- Выписку из ЕГРН
Храните этот файл на надежном электронном носителе. А лучше на нескольких электронных носителях.
Как посмотреть электронные документы, удостовериться в их подлинности и распечатать, а так же как их использовать читайте в статье:
Электронная выписка из ЕГРН
Внимание! В этом случае нельзя получить эти документы на бумажном носителе и нельзя поставить на них «синие» штампы о регистрации.
Какие документы после покупки квартиры в ипотеку остаются на руках
Ипотечная сделка отличается от обычной тем, что в ЕГРН вносится запись о залоге покупаемой за счет средств кредитора недвижимости в его пользу.
При этом залог (ипотека) регистрируется на основании закладной, кредитного договора и договора купли-продажи, в котором есть пометка об этом: «Стороны договорились, что в пользу кредитора регистрируется ипотека.»
После регистрации закладная передается непосредственно кредитору, то есть покупатель из Росреестра ее не получит.
Так же покупатель подавал оригинал кредитного договора и ее копию, заверенную специалистом отдела приема документов.
Регистратор сличит содержание этого документа, копию оставит в архиве, а оригинал вернет покупателю.
Конечно покупатель получит на руки:
- Договор купли-продажи, удостоверенный регистрационной надписью
- Акт приема-передачи ( при условии если он подавался на регистрацию)
- Выписку из ЕГРН, о зарегистрированном праве собственности.
Какие документы остаются на руках при покупке строящегося жилья
Если вы «купили» квартиру в строящемся доме — вы должны понимать, что совершили не сделку купли-продажи, потому что покупать еще нечего, а просто стали участником долевого строительства или членом ЖСК.
Если вы участник долевого строительства и заключили договор долевого участия — из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью. На бумажном договоре будет стоять штамп о регистрации договора.
Если вы «купили» квартиру у дольщика — в Росреестре необходимо зарегистрировать Соглашение(договор) о переуступке прав и обязанностей участника долевого строительства. Из Росреестра вы его получите с регистрационной надписью.
Эти документы вам понадобятся при регистрации права собственности. Сохраните их.
Обязательно на руках у вас должны остаться документы об оплате:
- Справка о полной оплате от застройщика
- И расписка от физического лица, если была переуступка.
Договор долевого участия в электронном виде, зарегистрированный в Росреестре, при регистрации права собственности в Росреестр не предоставляется, так как сохранен в электронном архиве.
Какие документы после продажи остаются на руках у продавца
Продавцу так же необходимо забрать документы из Росреестра и сохранить в личном архиве. Для этого обратитесь с паспортом и описью(распиской) о приеме документов в тот же офис МФЦ или отдел выдачи документов Росреестра.
Если вы не получили документы в срок — через месяц их передадут в Архив Росреестра и их можно будет заказать оттуда.
Продавцу документы обязательно понадобятся для налоговой службы, ведь вы должны по итогам года отчитаться о получении дохода и уплатить подоходный налог 13%, если возникла налогооблагаемая база.
Налоговая служба имеет сведения о сделках с недвижимостью.
Подробнее о налоге с продажи недвижимости читайте в статье:
Какой налог с продажи квартиры
Какие документы после продажи остаются у продавца?
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи
- Свидетельство о государственной регистрации права с отметкой «погашено»
Документы из Росреестра сейчас можно получить с курьером.
Услуга платная. Уточните этот вопрос при подаче документов
Всегда рада объяснить. Автор
Вы прочли: Какие документы после покупки квартиры остаются на руках
можно ли это сделать и как правильно — Блог Райффайзенбанка
Что значит квартира в ипотеке
По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.
После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.
Как регистрируется ипотека
Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.
Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:
Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения. Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустойБолее подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.
В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основанииОбычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.
Как продать квартиру в ипотеке
Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:
- погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
- продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
- продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
- продажа квартиры в ипотеке банком.
Рассмотрим каждый вариант подробнее.
Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения
Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.
В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.
После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.
| Плюсы | Минусы |
| Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залоге | Если остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать |
Схема 2.
Продажа со снятием ипотеки в ходе сделкиЭта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.
В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.
Когда я куплю дом, когда я смогу въехать? Как мне получить ключи?
В этой статье:
Покупка дома может оказаться длительным процессом. Вы хотите начать въезд как можно скорее. Но когда это может случиться? Узнать:
- Когда наконец получишь ключи
- Когда можно будет въехать
Когда я смогу получить ключи от своего нового дома?
Вы годами работали, чтобы откладывать первоначальный взнос, поднять свой кредитный рейтинг и обеспечить стабильный доход.
Все сводится к последним дням выдачи кредита, которые могут показаться вечностью.
Итак, когда вы наконец сможете получить ключи?
Вы подписали окончательные кредитные документы, наступает день финансирования.
День финансирования — это обычно день получения ключей.
Но, по крайней мере, должно произойти еще одно: запись.
Подтвердите новую ставку (5 июня 2021 г.)Вы должны подождать, пока после записи
Запись — это когда округ или местное правительство записывают новую собственность «в бухгалтерский учет».”
Теперь вы являетесь владельцем дома, и этот факт не подлежит сомнению благодаря государственной регистрации собственности.
Во многих штатах запись происходит в день финансирования. В других штатах или округах запись может быть отложена на один день или более. Спросите своего агента по недвижимости или кредитора, когда ваш округ может вести учет.
Вы не можете получить ключи или въехать, пока не начнется запись. Не устанавливайте дату въезда для дня финансирования, если округ не может записать тот же день.
В моем договоре купли-продажи сказано: «Покупатель вступит во владение через 3 дня после закрытия».
Мы только что сказали, что вы можете получить ключи после финансирования и записи.Но это не всегда конец истории.
В некоторых случаях продавец может потребовать несколько дней после официального закрытия, чтобы выехать.
Это раздражает покупателей, но это реальность, особенно на рынке продавца.
Продавец может опасаться, что сделка развалится в последние дни. Возможно, им придется начать движение до того, как сделка будет заключена, чтобы вы могли сразу же переехать. Если сделка развалится, им, возможно, придется «отменить» свой ход.
Для покупателя этот пункт в договоре купли-продажи означает именно то, что он говорит.Вы официально владеете домом и платите проценты за него , но продавец может жить там без арендной платы в течение трех дней. Ура.
В этом случае вам придется подождать, чтобы получить ключи и въехать по истечении срока, указанного в договоре купли-продажи.
Короче говоря, вы можете получить ключи и въехать, когда произойдет все следующее:
- Финансирование ипотеки завершено
- Округ или другой орган местного самоуправления зарегистрировал акт
- Любое длительное владение продавцом прошло
Как мне получить ключи?
Агент по продаже недвижимости (агент продавца) будет владеть ключами от вашего нового дома.Он или она может передать дело в нескольких местах: в отеле, в его или ее офисе, в Starbucks — где угодно.
Если вам сложно связаться с агентом, позовите вашего агента . Если сделка завершена, вы имеете право получить ключи как можно скорее.
Но мне действительно нужно переехать до финансирования / записи / даты владения
Это действительно распространенная проблема. К сожалению, вы мало что можете с этим поделать.
Многие покупатели оказываются в отелях, у друзей или родственников на несколько дней или недель, прежде чем смогут въехать.
Их аренда закончилась, или их предыдущий дом был продан до того, как они закроют свой новый дом.
Часто покупателям необходимо арендовать складское помещение на месяц и, по сути, переехать дважды.
Все это не очень весело, это реальность. И это не конец света. Наилучший план действий — взять свои шишки, получить услуги там, где это возможно, и переехать, когда у вас есть законное право.
Если у вас есть действительно любезный продавец (и агент по листингу), вы можете попросить переехать пораньше. Но это подвергает продавца довольно высокому риску юридических проблем — и даже выгоняет вас, если сделка развалится. Не ждите здесь большой свободы действий.
Продолжайте смотреть
Нетрудно столкнуться с неисправностью календаря при покупке дома. Но все это того стоит, когда ты наконец получишь ключи и вернешь U-образный подъёмник в гараж.
Подтвердите новую ставку (5 июня 2021 г.)Как купить дом, от предварительного одобрения ипотеки до закрытия
Personal Finance Insider пишет о продуктах, стратегиях и советах, которые помогут вам принимать разумные решения с вашими деньгами.
Мы можем получать небольшую комиссию от наших партнеров, таких как American Express, но наши отчеты и рекомендации всегда независимы и объективны.
- Чтобы купить дом, вы должны сначала объединиться с надежным агентом по недвижимости и убедиться, что ваш кредит в хорошей форме.
- В большинстве случаев, если вы планируете получить ипотеку, вам потребуется предварительное одобрение ссуды, прежде чем вы сможете начать осмотр домов.
- Как только вы найдете «тот» и сделаете предложение, вам нужно будет подписать договор купли-продажи и пройти осмотр дома, прежде чем подавать официальную заявку на ипотеку.
- Банк, андеррайтинговый по вашему кредиту, запросит оценку дома, и вам нужно будет приобрести страховку домовладельца и провести окончательный осмотр собственности перед закрытием.
- Скоро: электронное письмо для инсайдеров личных финансов. Зарегистрируйтесь здесь »
Покупка дома — это не прогулка по парку.
Это требует большой организации, тщательного обдумывания и, конечно же, денег.
Но если вы серьезно относитесь к тому, чтобы стать домовладельцем, вам нужно подготовиться к предстоящей дороге.
Business Insider поговорил с Даной Булл, риэлтором Sotheby’s International в Бостоне, и Джорджем Чедидом, риэлтором Century 21 Barrood в Кендалл-Парке, Нью-Джерси, чтобы составить график процесса покупки жилья.
Ниже представлены шаги, которые вы предпримете для покупки дома, от объединения с риелтором и выяснения того, что вы можете себе позволить, до заключения сделки и всего, что между ними.
Как купить дом
1.Создайте свою команду
Дом — это огромная покупка, поэтому вы должны быть уверены, что делаете как можно меньше ошибок на своем пути. Это означает создание команды людей, которым вы доверяете, включая агента по недвижимости, кредитора и юриста, который часто является поверенным банка, — говорит Булл.
2. Определите свою цену
Вы можете сделать это самостоятельно с помощью ипотечного калькулятора на таких сайтах, как Zillow или Trulia (только не забудьте включить в эту оценку налоги на недвижимость и страховку), или вы можете попросить кредитора провести предварительную квалификацию вы за ссуду.
Общее практическое правило — тратить менее 30% получаемой на руки зарплаты на общие ежемесячные расходы на жилье.
Но выяснение того, сколько вы реально можете себе позволить, сведется к соотношению вашего долга к доходу. Chedid рекомендует, чтобы ваши ежемесячные долги, включая расходы на жилье, составляли не более 40–45% от вашего ежемесячного валового дохода.
3. Получите предварительное одобрение для получения ссуды
В большинстве случаев, если вы планируете получить ипотеку, вам потребуется предварительное одобрение ссуды, прежде чем вы сможете начать осматривать дома — большинство риэлторов не будут развлекать покупателей, которые нет ни одного.
Бык называет это получением «финансовых уток подряд». Хотя вы, возможно, уже имеете представление о том, что вы можете себе позволить, вам нужно узнать, как банк видит вас. Ипотечный брокер оценит ваш доход, активы и кредит, чтобы определить максимальную сумму кредита.
Поскольку предварительное одобрение ссуды имеет больший вес, чем предквалификационная ссуда, для ее получения потребуется больше работы.
Для этого требуется ряд документов от каждого заявителя (так что, если вы состоите в браке, и вы, и ваш супруг должны предоставить эти документы):
• Идентификационный номер
• Квитанции о заработной плате за месячный период
• Банковские выписки, как проверка, так и сбережения, за двухмесячный период
• Налоговые декларации за двухлетний период
• W-2s за двухлетний период
Во время предварительного одобрения кредитор также тщательно исследует ваш кредит , который будет отображаться в вашем кредитном отчете.После предварительного одобрения вы получите условное письмо с указанием суммы, на которую вы были одобрены.
Если вы впервые покупаете деньги, и ваши родители дарят вам деньги, ваш кредитор захочет получить от них письмо, подтверждающее эту сумму.
Стоит отметить, что вам не нужно обращаться к кредитору, который предложил вам предварительное одобрение. Вы можете использовать свое предварительное одобрение для поиска кредиторов, которые предложат вам более выгодные ставки.
«Ставка важна, но не менее важны и обслуживание, и уверенность в том, что вы доберетесь до финального стола», — говорит Булл.
4. Подсчитайте, сколько именно вы можете себе позволить.
Теперь вы можете узнать, сколько дома вы реально можете себе позволить с учетом суммы кредита.
Не забудьте учесть налоги, страхование домовладельцев, затраты на закрытие, частное ипотечное страхование (PMI) и сборы ассоциации домовладельцев, если вы ожидаете их получить.
5. Покупайте дома
Хотя ваш агент по недвижимости должен быть вашим главным ресурсом, «делайте домашнее задание», — говорит Булл. Узнайте, в каких районах вы хотите жить, и посмотрите несколько дней открытых дверей.Чем больше вы увидите, тем более осознанным будет ваше решение, когда вы, наконец, выберете «тот».
Во время покупок нужно всегда быть в тонусе. Новые дома появляются на рынке каждый день, поэтому крайне важно оставаться в топе списков, будь то подписка на онлайн-уведомления или ежедневная проверка вашего риэлтора.
Bull также предлагает сделать своим приоритетом осмотр домов в день их появления на рынке или первый доступный просмотр и всегда быть готовым подписать предложение. Возможно, вы даже захотите, чтобы ваш кредитор «ждал своего часа», говорит она, чтобы вы могли быстро получить обновленное письмо с предварительным одобрением.
6. Сделайте предложение
Как только вы нашли дом своей мечты, самое время сделать предложение. Продавец может категорически отклонить ваше предложение, отклонить ваше предложение или принять его. Если они возражают, вы можете принять их встречное предложение или опровергнуть их встречное предложение. Ваш агент по недвижимости захочет узнать ваш максимальный бюджет заранее и проведет переговоры от вашего имени.
Bull сказал, что наиболее желательные предложения поступают от покупателей за наличные, у которых нет никаких непредвиденных обстоятельств, потому что эти сделки могут быть закрыты в течение недели.Но у большинства людей действительно есть финансовые обязательства, то есть они должны работать с банком, чтобы получить ссуду, что может продлить процесс закрытия до 45 дней.
После того, как ваше предложение будет принято продавцом, договор купли-продажи и депозит, уплаченный агенту по листингу, будут связывать предложение.
7. Рассмотрите и подпишите договор купли-продажиПри подписании договора купли-продажи покупатель также должен будет внести дополнительный залог — обычно 5% от суммы первоначального взноса (за вычетом уже внесенного депозита. положить).
В договоре купли-продажи также указывается несколько дат, когда все будет происходить, включая осмотр и оценку, и крайний срок финансирования, для которого потребуется оставшаяся часть первоначального взноса.
Как покупатель, ваш адвокат должен убедиться, что сделка прошла успешно. Они рассмотрят условия договора купли-продажи и свяжутся с адвокатом продавца для пересмотра любого из условий.
В договоре купли-продажи будет указана окончательная цена и все остальные условия предложения.Продажа считается окончательной только при соблюдении всех условий.
Адвокат также проведет поиск по названию собственности, чтобы убедиться, что предыдущий владелец не наложил залог, например, не выполнив свои обязательства по ипотеке.
8. Проведите осмотр
Обычно покупка и продажа включают непредвиденные расходы на осмотр. Инспектор убедится, что покупатель приобретает недвижимость в том состоянии, которое указано в оферте. Он оплачивается покупателем и обычно стоит от 300 до 600 долларов, в зависимости от размера дома.
Если возникнут проблемы, покупатель может провести повторные переговоры с продавцом, чтобы оплатить любой ремонт или снизить цену, или даже полностью отказаться от сделки без потери депозита.
9. Подайте заявку на ипотеку
Кредитор должен следить за процентными ставками, потому что они меняются ежедневно. Обычно он блокируется сразу после заключения договора купли-продажи, но если ставки значительно упадут, его можно заблокировать повторно.
Вы можете выбрать ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой (ARM).
Ключевое различие между ними заключается в том, что с фиксированной ставкой вы будете фиксировать одну ипотечную ставку на весь срок действия ссуды, 15 или 30 лет. Ваш ежемесячный платеж по ипотеке останется неизменным до тех пор, пока вы не вернете ссуду, если вы не рефинансируете ее.
С ARM ваши ежемесячные выплаты по ипотеке будут одинаковыми в течение установленного периода времени — обычно от трех до 10 лет — а затем будут ежегодно меняться в зависимости от текущей рыночной ставки. Обычно это дает вам более низкую начальную процентную ставку, но не гарантирует предсказуемых платежей в течение срока кредита.Ваш кредитор сможет помочь вам выбрать ссуду, которая лучше всего подходит для вашей ситуации.
10. Получите оценку Если вы берете жилищный заем для финансирования покупки, банк захочет убедиться, что цена является «подходящей сделкой», говорит Булл, поэтому они пришлют третью партийный оценщик, чтобы проанализировать собственность и составить список соседей, чтобы определить стоимость собственности.
Если банк не считает, что недвижимость стоит того, что указано в предложении, они могут провести повторные переговоры с продавцом.Если продавец не сдвинется с места, покупателю, возможно, придется компенсировать разницу наличными.
11. Приобретите страховку домовладельца для собственностиЕсли недвижимость финансируется, вам нужно будет приобрести страховку домовладельца перед закрытием. Этого не требуется, если вы покупаете кондоминиум или таунхаус, где страхование домовладельца покрывается взносом ассоциации.
Policygenius может помочь вам найти лучшую страховку домовладельца для вашей собственности »
12.Проведите заключительный обход.
После получения ипотеки юристы назначат дату окончательного обхода и закрытия. Окончательное прохождение обычно происходит за день до закрытия, и это время, когда покупатели могут физически подтвердить, что дом находится в том состоянии, которое согласовано в контракте, говорит Чедид.
13. Закрытие участка
В день закрытия (также известного как расчет) вы подпишете много документов — более 20 документов — и окончательные средства будут распределены, — говорит Чедид.
Это процесс, который может занять до двух часов. «Когда все документы подписаны, покупатель становится домовладельцем», — говорит Чедид.
Больше покрытия личных финансов
Где я могу получить титул, если я купил дом? | Руководства по дому
Тони Герра Обновлено 29 декабря 2018 г.
Когда вы покупаете недвижимость, например дом, вы, как говорят, «получаете титул».«Однако вы получаете документ и, возможно, выписку о праве собственности, в которой резюмируется история владения вашим домом. Когда вы покупаете или иным образом получаете собственность, ваш документ добавляется в ее цепочку правового титула.
Документы, относящиеся к цепочке правового титула, хранятся по адресу в соответствующем офисе регистрации собственности округа
Акты и титулы
Акты собственности являются публичными документами и доступны в регистрационном офисе или в офисе регистрации собственности округа, в котором находится ваш дом.Когда вы покупаете дом или другую недвижимость, вы обычно получаете документ при закрытии сделки по продаже. Однако для проверки названия вашего дома вам потребуется выйти в Интернет или посетить офис регистрации собственности вашего округа. Название собственности также обычно состоит из множества отдельных документов, и поиск по всем из них может занять несколько часов.
Поиск прав собственности на недвижимость
В зависимости от возраста право собственности на дом или другое недвижимое имущество может быть довольно большим. Например, титул на дом 50-летней давности может включать в себя документы нескольких прошлых владельцев, уведомления о выкупе, налоговые оценки и залоговые права, земельные исследования и другие документы.
Записи, относящиеся к истории права собственности, также являются общедоступными, и их можно исследовать в соответствующем офисе записи собственности округа. Компании по собственности частично существуют для поиска названий от имени домовладельцев, инвесторов в недвижимость, ипотечных кредиторов и любых других заинтересованных сторон.
Резюме титула
В дополнение к документу, другой документ, который вы можете получить, когда вы берете заглавие, — это реферат заглавия, также называемый рефератом заглавия. Резюме названия — это краткое изложение истории владения недвижимостью.Используя аннотацию титула, вы можете увидеть, чиста ли история титула вашего дома или существуют ли старые залоговые права и другие обременения или облака на титул. Вы можете заказать справку о праве собственности на свой дом в компании, занимающейся правами собственности.
Получение права собственности на недвижимость
Любое залоговое право на приобретенную собственность становится вашей ответственностью, когда вы становитесь новым владельцем.
Никогда не передавайте право собственности на дом или другое недвижимое имущество, пока у вас не будет возможности изучить историю его владения. Прежде чем одобрить и затем профинансировать ипотечный кредит, кредитор также будет настаивать на поиске по названию и четком названии.Если вы платите наличными за дом или другое недвижимое имущество, вам также следует изучить его название, а затем доставить справку о праве собственности.
Предупреждение
Для правильной регистрации документа о предоставлении права, уведомляющего о смене владельца, может потребоваться 30-60 дней. После этой записи ваш официальный титул будет готов.
Часто задаваемые вопросы о договоре купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости — это договор купли-продажи, используемый для документирования покупки или продажи недвижимости (также известной как недвижимость или жилая недвижимость).
Соглашение LawDepot о покупке недвижимости касается домов и зданий, строительство которых было завершено к моменту заключения (или подписания) контракта.
Документ содержит дополнительные формы раскрытия информации (при необходимости), касающиеся состояния собственности, приспособлений и предметов на собственности, потенциальных проблем с дополнениями и изменениями в собственности или ее структурной целостности, и многое другое.
Следует отметить, что этот вид договора купли-продажи недвижимости не передает право собственности на недвижимость, как гарантийный акт.В этом контракте подробно описываются только права и обязанности покупателя и продавца до того, как право собственности может быть передано на законных основаниях.
Общая информация о договорах купли-продажи недвижимости
Когда мне следует использовать договор купли-продажи недвижимости?
Договор купли-продажи недвижимости используется для документирования продажи дома. Чаще всего используется при:
- Покупатель приобретает новую жилую недвижимость, строительство которой было завершено до того, как дом был оплачен, и покупатель вступает во владение недвижимостью
- Покупатель приобретает недвижимость, бывшую в собственности и / или жилую
Какой закон регулирует продажу недвижимости?
Операции с недвижимостью могут регулироваться как общим правом (законы, принимаемые судьями в залах судебных заседаний), так и гражданским правом (законы, принятые в соответствии с государственными или федеральными законами, также известными как законодательство).
Это означает, что законы могут отличаться от штата к штату, поэтому важно проверить законы в своей юрисдикции перед заключением договора купли-продажи недвижимости.
Когда можно расторгнуть договор недвижимости?
Существует два способа расторжения договора о недвижимости: либо включив в договор возможность расторжения, либо полагаясь на правила, установленные законодательством вашего штата.
Например, законы штата обычно позволяют расторгнуть договор на недвижимость, если продавец не раскрывает покупателю существенные факты о состоянии собственности (например, повреждение водой или плесень).
Общие термины в договорах купли-продажи недвижимости
Что такое конкретные показатели в договорном праве?
Особое исполнение — это судебный иск, используемый для принуждения стороны договора к выполнению своих обязательств по подписанному ими контракту.
Что означает возмещение в договоре о недвижимости?
Возмещение в недвижимости означает нечто ценное, обмениваемое на недвижимость.
Деньги — наиболее распространенная форма вознаграждения, но это могут быть и другие ценные вещи, например, другая собственность.
Что такое задаток?
Задаток — это залог, который покупатель должен внести продавцу заранее, чтобы сообщить продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке недвижимости. Это денежный залог, выплачиваемый продавцу в качестве доказательства добросовестности покупателя при совершении сделки купли-продажи.
Задаток может быть зачислен на счет продажной цены (иногда применяется к первоначальному взносу) при закрытии, но может быть аннулирован, если покупатель не выполнит свои обязательства.Это гарантирует, что покупатель серьезно относится к получению необходимого финансирования и выполнению других условий, необходимых для покупки недвижимости.
Без внесения задатка некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в получении финансирования и могут продолжать искать более выгодную сделку по другим домам. Часто, если покупатель не совершает транзакцию, продавец может оставить задаток в качестве возмещения убытков (деньги, уплаченные для компенсации убытков стороне по договору).
Однако, если покупатель отказывается от одного из непредвиденных обстоятельств в его предложении (например,грамм. плохие результаты домашнего осмотра) залог обычно возвращается.
Что такое условное депонирование в договоре купли-продажи недвижимости?
Условное депонирование относится к ситуации, когда право собственности на недвижимость продавца удерживается нейтральной третьей стороной (агентом условного депонирования) до закрытия (когда все условия контракта были выполнены). По завершении сделки эскроу-агент передает право собственности на недвижимость покупателю.
Что такое эскроу-агент?
Агент условного депонирования — это независимая третья сторона, которая держит собственность в трасте до выполнения условий договора купли-продажи дома.Агент несет ответственность за сбор платежей от покупателя и передачу этих платежей продавцу.
С административной точки зрения агент условного депонирования выгоден для всех сторон сделки купли-продажи, поскольку они обрабатывают все средства и документы, относящиеся к продаже.
И продавец, и покупатель могут давать инструкции агенту условного депонирования.
Например, если продавец не выполнил одно из своих обязательств по соглашению (например, завершил осмотр дома), у покупателя могут быть удержаны средства, необходимые для выполнения этого обязательства (например, стоимость найма домашнего инспектора). от продавца из ежемесячного платежа по ипотеке.
Что означает дата закрытия в договоре о недвижимости?
Дата закрытия — это дата, когда продавец передает документ о праве собственности на недвижимость покупателю, а покупатель оплачивает и вступает во владение недвижимостью. Даты закрытия обычно составляют 30, 60 или 90 дней после подписания контракта.
Люди, которые финансируют покупку через ипотеку, должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма-обязательства по ипотеке.Письмо-обязательство по ипотеке — это письмо от кредитора, в котором говорится о его обязательстве предоставить покупателю ссуду для покупки недвижимости.
Какая дата вступления в силу договора о недвижимости?
Дата вступления в силу — это дата, когда стороны становятся связанными условиями договора о недвижимости. Обычно это день подписания контракта обеими сторонами или, если стороны подписывают договор в разные дни, дата подписания контракта последней стороной.
Каковы пропорции при сделках с недвижимостью?
Распределение — это расходы или выгоды, которые делятся между покупателем и продавцом.Общие пропорции, рассчитываемые при сделках с недвижимостью, включают налоги на имущество, ипотечное страхование и коммунальные услуги.
По сути, эти пропорции предназначены для учета расходов, которые оплачиваются, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.
Например, если дата закрытия договора купли-продажи приходится на период времени, за который продавец уже уплатил налог на имущество, стоимость налога будет пропорционально распределена с даты закрытия до конца периода времени, в который были уплачены налоги. для.Затем покупатель возмещает продавцу время, когда имя продавца больше не фигурирует в праве собственности.
Что такое договор об оказании жилищных услуг?
A Контракт на оказание жилищных услуг — это контракт с компанией, предоставляющей гарантийное обслуживание жилья, на техническое обслуживание, ремонт или замену всех или любой части приборов, структурных компонентов, электрических, сантехнических систем, систем отопления или кондиционирования воздуха в жилом доме. Контракт обычно рассчитан на один год.
Что такое сообщество Mello-Roos?
В Калифорнии термин сообщество Mello-Roos используется для обозначения новых сообществ (иногда называемых районами коммунальных услуг или CFD), которые создаются местными органами власти для получения дополнительного государственного финансирования.В этих общинах с владельцев собственности взимается специальный налог, чтобы покрыть часть затрат на развитие и поддержание инфраструктуры общины.
Что такое юридическое описание собственности?
Юридическое описание собственности (иногда называемое юридическим описанием земли) относится к формату, используемому в вашей юрисдикции для официального описания участков земли для целей государственного учета. Другими словами, это то, как ваша земля определяется в правительственных отчетах.
В Северной Америке в большинстве юрисдикций используется система поселков и ареалов для сельских районов или земельных участков и система блокировок для городских или мегаполисов. Юридическое описание земли может быть оформлено различными способами. Однако наиболее распространенной системой идентификации является серия цифр и букв, например SW19-57-8-W5.
Описание вашего юридического земельного участка можно получить в регистратуре округа, его можно найти в праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в соглашении об ипотеке.Юридическое описание собственности не совпадает с вашим почтовым адресом (или муниципальным описанием).
Что такое неулучшенная собственность?
Неулучшенный объект недвижимости — это земельный участок без значительных зданий, сооружений, застройки или подготовки участка. По сути, это сырой участок земли.
Что такое отчет об экологической оценке?
Отчет об экологической оценке составляется специалистом по охране окружающей среды, который исследует собственность, чтобы определить, оказывают ли какие-либо элементы негативное воздействие на окружающую среду.Например, в этом отчете покупатель будет проинформирован о том, есть ли на участке подземные резервуары для хранения, из которых в почву поступает загрязнитель.
Что такое прибрежные вопросы?
Термин прибрежный относится к водоемам, таким как реки и озера, которые расположены на территории или рядом с ней. Прибрежные вопросы относятся к юридическим правам собственника собственности на такие водоемы.
Информация о финансировании недвижимости
Что такое финансирование недвижимости?
Финансирование недвижимости относится к процессу погашения покупки недвижимости с течением времени, а не единовременно.Покупатель берет деньги в долг у кредитора (например, в банке или ссудном офисе) и выплачивает ссуду в течение долгого времени в соответствии с кредитным соглашением. Этот процесс также можно назвать амортизацией.
Следует отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости есть вариант «без финансирования» для покупателей, которые платят полностью своими собственными средствами, не требуя какой-либо ссуды.
Что такое стороннее финансирование?
Стороннее финансирование относится к случаю, когда покупатель берет ссуду в банке или другом кредитном учреждении для оплаты продажной цены недвижимости, которую покупатель покупает.Затем ссуда возвращается с течением времени (обычно с процентами) на основании любого соглашения, которое покупатель заключает с кредитным учреждением. Одна из наиболее распространенных форм стороннего финансирования — это ипотечный договор.
Что такое финансирование собственником?
Финансирование собственником (или финансирование продавца ) часто используется, когда покупатель не может получить ссуду в финансовом учреждении. В таком случае продавец может установить план погашения с покупателем и обеспечить его соблюдение либо векселем, либо ссудным соглашением.
Что такое ипотека?
Принятие ипотеки происходит, когда покупатель соглашается взять на себя ответственность по существующей ипотеке на недвижимость, которую он покупает. Прежде чем воспользоваться этим вариантом, покупатель должен поговорить с залогодателем (обычно с продавцом), чтобы определить, является ли это лучшим вариантом действий для обеих сторон.
Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?
Федеральное управление жилищного строительства — государственное агентство, которое обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным заявителям, которые получают ссуды от сертифицированных кредиторов, гарантируя ипотеку, если покупатель не выплатит ссуду (не погасит ее).
FHA помогает тем, у кого плохая кредитная история, тем, кто не может позволить себе крупный первоначальный взнос, а также тем, кто по тем или иным причинам вряд ли получит ипотечный кредит от обычного ипотечного кредитора. Программа позволяет тем, кто обычно не может позволить себе ипотеку, претендовать на нее, потому что FHA выплатит ипотеку в случае дефолта.
Что такое Управление по делам ветеранов (VA)?
Управление по делам ветеранов (также известное как Департамент по делам ветеранов США ) — правительственное учреждение на уровне кабинета министров, которое предоставляет различные социальные программы и льготы ветеранам.
Агентство обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным ветеранам, которые пытаются получить ссуды от сертифицированных кредиторов на случай невыполнения покупателем жилья по кредиту. Программа помогает людям с плохой кредитной историей получить право на ипотеку, потому что VA гарантирует выплату ссуды, если индивидуум не выполняет свои платежи по ипотеке.
Вопросы, связанные с недвижимостью при покупке недвижимости
Как найти юридическое описание собственности?
У вас должна быть возможность получить юридическое описание земли вашей собственности в Регистрационной службе округа (также называемой Клерком округа или Регистрационной службой).Юридическое описание вашей собственности также может быть найдено в вашем праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в вашем ипотечном соглашении.
Каково муниципальное описание моей земли?
Муниципальное описание собственности — это уличный адрес этой собственности, как если бы он был написан на почтовом конверте. Например, 1234 Oak Street, Лос-Анджелес, Калифорния.
Нужно ли описывать договор аренды недвижимости, если недвижимость продается?
Аренда относится к ситуации, когда арендатор платит арендную плату за проживание в собственности.
Нет необходимости включать описание договора аренды, если он прекращается до даты закрытия, поскольку договор аренды не повлияет на покупателя. Однако любые договоры аренды, которые продлеваются после даты закрытия, должны быть точно описаны в договоре купли-продажи, а копия договора аренды должна быть предоставлена покупателю.
Какие светильники обычно включаются в продажу дома?
Светильники — это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить без повреждения этого предмета, земли или здания.
Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления из продажи вашего дома, потому что они имеют сентиментальную ценность, их трудно заменить или по другой причине.
Примеры приспособлений:
- Люстры
- Шторы на заказ
- Жалюзи оконные
- Встраиваемая техника
- Шкафы встроенные
- Светильники
- Ковровое покрытие во всю стену
Что произойдет, если я забуду исключить приспособление из продажи моей собственности?
Если предмет был прикреплен (или постоянно присоединен) к собственности, предполагается, что он будет включен в продажу, если это специально не исключено в соглашении о покупке.Это означает, что если продавец забудет исключить какой-либо светильник (например, люстру), он будет считаться проданным как часть собственности. В этот момент покупатель будет фактически владеть им и может продать его обратно продавцу дома, если он того пожелает.
В таких ситуациях покупатель и продавец должны четко обсудить, что входит (в отношении оборудования) в продажу собственности, прежде чем подписывать какие-либо соглашения.
Раскрытие информации о собственности при покупке недвижимости
Что продавец недвижимости должен раскрыть покупателю, желающему ее приобрести?
В каждом штате свои требования относительно того, что следует раскрывать покупателю, но продавцы должны включать как можно больше информации о состоянии собственности.
Например, если дом новый, вам будет предложено обсудить качество изоляции объекта, включая используемый материал, толщину, коэффициент сопротивления изоляции и то, какие части дома утеплены.
Чтобы защитить себя от любых споров относительно состояния собственности до завершения продажи, вы должны сообщать о любых существенных дефектах, влияющих на имущество (например, плесень, повреждение водой и т. Д.), О которых вы знаете, и вы должны заполните форму раскрытия информации для конкретного штата, прилагаемую к договору купли-продажи.
Каковы законодательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости?
Законодательные требования к раскрытию информации различаются от штата к штату, но, как правило, продавец обязан раскрывать любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая неисправные приборы, проблемы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы дома, дефекты кровли и многое другое.
В каждом штате свои требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому рекомендуется узнать о законодательных требованиях к раскрытию информации для вашего штата.
Должен ли я предоставлять покупателю заявление о раскрытии информации?
В большинстве штатов продавец должен заполнить заявление о раскрытии информации для покупателя. Вы поймете, что это не является обязательным требованием в вашем штате, если вам будет предоставлена возможность не указывать заявление о раскрытии информации в нашей анкете по договору купли-продажи недвижимости.
Следует ли покупателю запросить новое обследование собственности перед покупкой?
Даже если продавец может предоставить копию опроса, проведенного в течение прошлого года, покупатель все равно должен запросить новое обследование в случае, если с момента последнего опроса в собственности произошли изменения.
В качестве альтернативы покупатель может запросить декларацию об отсутствии пристройки к зданиям на участке.
Вопросы, связанные с заключением сделки по покупке недвижимости
Нужны ли мне другие документы для закрытия сделки по продаже недвижимости?
Да. Соглашение о покупке недвижимости используется для обозначения условий продажи жилой недвижимости между двумя сторонами. Он не имеет права передавать право собственности, поэтому гарантийный акт часто используется вместе с договором купли-продажи.
Кроме того, если покупатель и продавец соглашаются на «финансирование собственником» в качестве варианта финансирования продажи дома, в договоре купли-продажи также будет использоваться простой вексель.
Что такое гарантийный договор?
Гарантийный акт — это документ, поданный в Регистрационную службу округа, который предоставляет право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Гарантийный акт содержит гарантию от продавца:
- Имеют право продать недвижимость
- Нет неоплаченных залоговых прав, кроме тех, которые указаны в гарантийном акте
- Они будут защищать покупателя от любых претензий, предъявленных к собственности со стороны физических лиц, утверждающих, что ранее имели в ней интерес.
Что такое простой вексель?
Вексель — это юридический документ, который действует как имеющее исковую силу обещание, что заемщик выплатит кредит кредитору в соответствии с условиями, согласованными в контракте.Его можно использовать для документирования таких вещей, как сумма ссуды, дата ссуды, план погашения и многое другое.
Что такое налог на передачу собственности?
Большинство штатов США взимают налог за каждую зарегистрированную передачу недвижимости. В зависимости от вашего штата этот налог может обозначаться как:
.- Налог на передачу недвижимости
- Налог
- Налог на перевод
В некоторых штатах также требуется дополнительная документация для сопровождения уплаты налога на передачу недвижимости.
Что такое страхование титула?
Страхование правового титула — это форма страхования, при которой страховщик соглашается компенсировать застрахованному лицу любые убытки, понесенные в результате дефекта правового титула на имущество, которое было неизвестно покупателю на момент продажи.
Политика требуется большинством институциональных кредиторов для получения ипотеки, и кредиторы будут платить стоимость ипотеки в случае дефекта в праве собственности, который лишает покупателя права собственности на недвижимость.Страхование титула является альтернативой получению муниципального сертификата соответствия или отчета о недвижимости.
Информация о подписании и оспаривании в договоре купли-продажи недвижимости
Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи недвижимости?
Нет, этот документ не обязательно должен быть нотариально подписан, поскольку он не подается в Регистрационную службу округа. Договор купли-продажи служит только письменной записью договорных отношений между продавцом и покупателем и фактически не передает право собственности или право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Нужны ли мне свидетели при подписании договора купли-продажи недвижимости?
Нет, свидетели не требуются, но обеим сторонам рекомендуется настаивать на присутствии свидетелей, которые могут, если спор возникнет позднее, подтвердить, что стороны действительно подписали договор свободно.
Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в посредничество?
Посредничество — это способ разрешения споров менее формальным, менее жестким и, как правило, более экономичным способом, чем обращение в суд.Это позволяет обеим сторонам откровенно говорить о своих проблемах и выдвигать их на передний план.
Посредничество, как правило, не связывает стороны, то есть любая из сторон может уйти без разрешения, если они считают, что процесс ведется плохо. При этом экономия средств на посредничестве и возможность альтернативных решений (в отличие от ситуации выигрыша / проигрыша в судебном разбирательстве) делают этот процесс очень привлекательным для небольших споров.
Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в арбитраж?
Арбитраж — альтернативный способ разрешения споров вне суда.Стороны спора будут предлагать свидетельские показания и доказательства для обоснования своих дел, а затем арбитр выносит решение по делу. В отличие от медиации, где решение достигается только в том случае, если все стороны согласны, арбитраж может принять решение в пользу любой из сторон.
Стороны вправе решать, следует ли передавать споры, не разрешенные посредством медиации, в арбитраж. Если стороны договорились об арбитраже, решение арбитра будет обязательным для обеих сторон.
Как купить недвижимость, на которую ожидается ипотечный кредит, Real Estate News, ET RealEstate
НЬЮ-ДЕЛИ: Покупка вторичной собственности кажется намного проще, чем покупка строящейся квартиры.Однако перед заключением юридического контракта необходимо выполнить некоторые важные проверки и документы. Каждая сделка с недвижимостью включает два ключевых компонента: первая — это физическая проверка собственности, а вторая — ее юридическая экспертиза. Иногда вторая часть более важна, чем первая, поскольку она обеспечивает безопасность ваших инвестиций и отсутствие каких-либо юридических споров.Если вы планируете купить вторичную недвижимость у продавца, который уже взял ипотечный кредит на недвижимость, то для вас важно провести определенную комплексную проверку.Во-первых, проверьте, есть ли у нынешнего владельца какие-либо незавершенные жилищные ссуды, платежи за электричество и воду или другие сборы на имущество. Вам также необходимо проверить, принадлежит ли собственность одному владельцу или она находится в совместном пользовании. Следует также проверить, является ли собственность арендованной или безусловной. Если недвижимость находится в аренде, то продавцу требуется NOC от государственного органа.
Вы можете либо попросить существующего покупателя погасить жилищный заем, либо, если вы также планируете взять заем на покупку недвижимости, вы можете подать заявку на перевод кредита продавца на ваше имя.Банк примет ваш KYC и проверит ваше право на участие, а затем проверит файл продавца и переведет ссуду на ваше имя.
Дипак Чоудхури, партнер Induslaw, объясняет: «Покупатель должен настоять на получении копии всех документов, подтверждающих право собственности, для проведения юридической проверки правового титула с целью выявления рисков, связанных с недвижимостью, если таковые имеются. Покупатель также потребует правоустанавливающие документы, если он намеревается получить ссуду для финансирования приобретения недвижимости. Покупатель также должен попросить продавца получить выписку о непогашенной ссуде (основная сумма и проценты (включая пени, если таковые имеются)), причитающуюся от банка, в котором находится жилищный ссуд, и подтверждение документов на недвижимость, заложенных в банке.Документы для проверки
Покупатель должен проверить все правоустанавливающие документы в отношении собственности:
(i) Передаточный акт в пользу продавца и сертификат налога на имущество, выданный соответствующим муниципалитетом на имя продавец. В случае, если недвижимость представляет собой квартиру, расположенную в многоэтажном доме, проверьте, не была ли передана неразделенная часть земли, на которой здание было передано в пользу продавца;
(ii) Правоустанавливающие документы за последние 30 лет, чтобы можно было установить право собственности на продавца / строителя собственности.Также получите сертификат обременения у соответствующего субрегистратора, чтобы оценить все предыдущие передачи правового титула и обременения собственности.
(iii) Санкционный план, разрешение на строительство, свидетельство о занятости, правила зонирования, пожарный NOC (в случае многоэтажного здания), разрешение на установку лифтов в здании, в котором расположена недвижимость.(iv) Свидетельство об отсутствии возражений на передачу права собственности и свидетельство об отсутствии сборов от Кооперативного жилищного общества / RWA здания или строителя, если он поддерживает общество.
(iv) Муниципальные налоги, взимаемые с собственности. Было бы целесообразно также проверить взносы на имущество, которые могут быть отложены до департаментов электричества и водоснабжения. Также получите квитанции, подтверждающие уплату налога нынешним владельцем.
(v) Необходимо провести независимый обыск в отношении уведомлений о предъявлении претензий / требований, находящихся на рассмотрении в отношении собственности или здания, в котором расположена эта собственность.
(vi) Проверить, не возбужден ли какой-либо судебный процесс против собственности или здание, в котором расположена собственность, является предметом судебной тяжбы против застройщика / застройщика.
Безопасно ли покупать недвижимость, заложенную в банку?
Если недвижимость не является предметом судебных разбирательств или реализации ипотечных прав банком, покупка вторичной собственности в ожидании ипотеки является безопасной. Тем не менее, покупатель должен настоять на закрытии ссуды и получении справки об отсутствии сборов от банка до покупки недвижимости. В случае, если покупатель намеревается взять ссуду для приобретения недвижимости, покупатель в обязательном порядке направит предложение в банк, в котором он намеревается воспользоваться ссудой, и получить юридическое и техническое разрешение, а также получить санкционное письмо от банка заранее. к сделке.
Нихил Варма, партнер-учредитель, MVAC-Advocates, солиситоры и консультант, говорит: «Процедура покупки заложенной собственности несложна, и для покупки такой собственности покупатель может либо закрыть существующий заем, либо получить новый заем в том же банке, чтобы закрыть существующий заем или получить заем в другом банке. Совершенно необходимо, чтобы покупатель удостоверился, что продавец предоставит ему сертификаты об отсутствии сборов и об отсутствии возражений как от банка, так и от застройщика / RWA.Бывают случаи, когда соглашение о такой транзакции представляет собой трехстороннее соглашение, гарантирующее, что банк знает о такой продаже и является ее активной стороной ».
Получение всех соответствующих документов очень важно, так как тогда вы можете получить одобрение банка легко, а также иметь возможность зарегистрировать свою собственность без каких-либо проблем.
«Покупка дома (будь то квартира или отдельный дом) с помощью существующей банковской ссуды требует терпения и времени. Если вы берете ссуду в другом банке, то один банк может заплатить другому банку и получить имеющуюся ссуду.Однако, если банк тот же, тогда происходит внутренний перевод кредита, и вы становитесь новым владельцем после регистрации собственности », — добавляет Адитья Чопра, управляющий партнер Victoriam Legalis — Advocates & Solicitors.
Составьте контрольный список имеющихся у вас документов, а затем создайте список документов, которые вам требуются у существующих продавцов, прежде чем покупать заложенное банком имущество. Оплачивайте только токен / сумму бронирования, когда вы проверили владельца, собственность и убедились, что ее можно купить.
Сколько времени нужно, чтобы переехать в дом после закрытия?
Когда вы делаете предложение по дому, агент по недвижимости спросит у вас две даты: дату закрытия и дату заселения, то есть день, когда вы переезжаете в свой дом.
Независимо от того, о чем вы и продавец договоритесь в условиях контракта, зависит, когда вы сможете въехать после закрытия. В идеале вы получите ключи и сразу же после закрытия отправитесь в свой новый дом.Но в некоторых случаях продавцу может потребоваться больше времени в доме после закрытия, возможно, для завершения покупки своего нового дома. В результате продавцы могут иногда запрашивать дополнительное время после продажи, прежде чем вы наконец сможете въехать.
По мере приближения даты закрытия помните следующее для более плавного перехода:
Компромисс жизненно важен при определении даты вашего пребывания
Как правило, можно ожидать, что вы дадите продавцу от семи до десяти дней на то, чтобы освободить дом после даты закрытия.Продавцам может потребоваться больше времени в доме, но они могут пойти на компромисс, обеспечив себе место для проживания на короткий срок, пока они завершают свою покупку.
Дата вашего пребывания не может быть изменена после того, как она установлена
Очень важно, чтобы дата переезда была указана в контракте. После того, как вы и продавец подписали договор купли-продажи, дата переезда является окончательной. Ни вы, ни продавец не можете прийти на заключительную встречу, рассчитывая изменить дату вашего пребывания в доме.
Возврат в аренду происходит, если продавец стремится занять дом на определенный период после закрытия
Когда возникает такая ситуация, продавцу часто приходится платить покупателю ренту. С этого момента вы, как новый владелец, в конечном итоге будете нести ответственность за финансы дома, поэтому арендная плата ожидается от продавца.
Что еще делать после закрытия?
Есть много задач и обязанностей, связанных с домовладением, и многие из них следует выполнять сразу после закрытия (и даже до того, как вы переедете в новый дом).Выполнение этих задач поможет вам больше довольствоваться покупкой дома — независимо от того, когда вы въезжаете.
Заменить замки
После приобретения нового дома замена замков — это самое срочное дело в целях безопасности. Это может стоить вам несколько сотен долларов, но душевное спокойствие, зная, что только у вас есть ключи от вашего нового дома, гораздо более ценно, чем любая сумма денег. Если дом оснащен технологией умного дома, такой как дверные замки с клавиатурой, вам следует обновить клавиатуры и коды после закрытия.Ознакомьтесь с инструкциями по эксплуатации этих замков клавиатуры, чтобы узнать, как изменить коды.
Храните важные документы в надежном месте
Убедитесь, что у вас есть копии всех документов и документов, связанных с покупкой дома и процессом закрытия, в частности, ваше заключительное заявление. Вам может понадобиться один из этих документов в будущем, особенно когда придет время подавать налоговую декларацию. Храните все эти документы в надежном месте, например, в картотеке, чтобы вы могли легко их найти.Обязательно храните копии документов в безопасном облачном хранилище.
Сообщите важным людям и властям о своем переезде Прежде всего, сообщите в Австралийскую почту о своем переезде, чтобы важные письма были доставлены на ваш новый адрес, как только вы переедете. Обязательно сообщите также своим родственникам, друзьям и работодателю. как страховые и коммунальные компании. Не забудьте обновить свой адрес в своих банковских счетах и во всех местах, где вы вводили эту информацию в прошлом.
Составьте план технического обслуживания дома, будущих обновлений и чрезвычайных ситуаций
При составлении контрольного списка по содержанию дома разбейте задачи по сезонам или месяцам, чтобы вас не перегружали. Что касается будущих обновлений, включите в свой контрольный список как краткосрочные, так и долгосрочные обновления. Если вы получили отчет об осмотре дома от домашнего инспектора, вы можете использовать его, чтобы составить реальный план улучшения дома. А на случай чрезвычайных ситуаций имейте копии номеров местных служб экстренной помощи, узнайте доверенных продавцов или профессиональных компаний в этом районе, а также некоторых местных поставщиков медицинских услуг.
Дата закрытия — это наиболее ожидаемая часть сделки с недвижимостью, поскольку она включает в себя встречу, на которой завершается продажа. После завершения закрытия вы станете новым владельцем дома. Если вы сделали свою часть работы, не имеет значения, сможете ли вы переехать в новый дом сразу после закрытия или позже. В конце концов, ваш новый дом стоит того, чтобы подождать.
Что происходит в период закрытия?
Прежде чем вступить в собственность, вы можете осмотреться и убедиться, что все в порядке.Это называется предварительным расчетом / окончательной проверкой и обычно проводится в течение недели перед датой закрытия.
В идеале недвижимость должна быть в том же (или лучше) состоянии, в каком она была на момент подписания договора купли-продажи. В контракте должно быть указано, какие детали и приспособления включены в продажу, а также какие из них продавец может снять.
При проведении проверки убедитесь, что:
- С момента подписания контракта имуществу не было нанесено значительных повреждений
- приборов, фурнитуры и других функций работают
- Все движимое имущество, мусор и строительные материалы удалены
- Дом в относительно чистом состоянии
- сад в порядке (если применимо), и растения не высажены * Ваш перевозчик / поверенный может дать дополнительные советы о том, на что обращать внимание, а также о том, что делать, если вы обнаружите какие-либо проблемы.
Помимо заключительной проверки, вам нужно будет выполнить несколько юридических и административных задач. Незадолго до даты закрытия ваш транспортный агент / адвокат предоставит вам отчет о корректировке урегулирования, который включает предварительные корректировки, такие как гербовый сбор, любые уступки по гербовым пошлинам и грант первого домовладельца (если применимо). Помимо этого, могут быть также внесены изменения, чтобы компенсировать продавцу муниципальные ставки, воду и корпоративные сборы.
Продавец должен оплатить все счета за недвижимость до тех пор, пока вы не вступите во владение ею в последний день. Когда это происходит, продавец получает компенсацию в виде «корректировки» покупной цены при закрытии сделки. Что касается вас, внимательно проверьте отчет о корректировке перед расчетом, прежде чем посоветовать своему перевозчику приступить к окончательному расчету.
Если можете, постарайтесь избежать этих распространенных ошибок закрытия:
Дата закрытия отсутствует
Если вы не можете рассчитаться в день урегулирования, вас могут заставить выплатить проценты на сумму, которую вы должны за недвижимость.По общему правилу, вам придется платить 10% в год — рассчитывается ежедневно. Это является предметом переговоров, так как дата платежа может быть продлена или процентные платежи могут быть отменены, если продавец согласится.
Изменение даты закрытия
Хотя дата закрытия установлена и договор купли-продажи подписан, одна сторона может изменить дату закрытия, но только с согласия другой стороны. Если по какой-либо причине изменение даты закрытия становится необходимым, сторона, запрашивающая изменение, должна уведомить всех участников как можно раньше.
Бонусный совет: Убедитесь, что у вас есть страхование жилья и имущества и что действие полиса начинается не позднее даты закрытия. Это один из лучших способов снизить риск того, что что-то пойдет не так с вашей стороны.
Что происходит в дату закрытия?
Даже если вы не можете явиться на заключительную встречу по определенным причинам, ваш исполнитель / адвокат может управлять всем, включая поддержание связи с вашим кредитором и передаточным лицом / адвокатом продавца.
После того, как вы дадите им добро, ваш исполнитель / адвокат встретится с передаточным лицом / адвокатом продавца, чтобы завершить закрытие сделки. Ваш перевозчик / поверенный передаст чек, а перевозчик / поверенный продавца предоставит подписанные переводные документы. Документы о передаче включают в себя все необходимое для передачи четкого права собственности, что означает, что права третьих лиц были удалены или освобождены. Примерами этих прав третьих лиц являются оговорки (тип правового ограничения на использование собственности) и предыдущая ипотека на собственность.
После того, как окончательный платеж будет передан продавцу и подписаны документы о передаче, вы, наконец, можете получить ключи от собственности. Ваш перевозчик / поверенный также должен будет зарегистрировать передачу права собственности в соответствующем правительственном учреждении в вашем штате или территории.
шагов к домовладению
Шаг 1. Образование для покупателей жилья
Обучение для покупателей жилья объяснит, как работает процесс покупки, управления кредитом и долгом, а также составления бюджета.Это также поможет вам выбрать наиболее подходящий для вас вариант ипотеки.
Если вы подумываете о покупке дома, запланируйте посещение курса hoMEworks лично в одном из нескольких удобных мест по всему штату или завершите обучение покупателя жилья онлайн.
- Посетите местный класс . hoMEworks предлагает 8-часовой курс обучения для покупателей жилья, проводимый некоммерческими организациями в образовательной, не ориентированной на продажи среде. Уроки предлагаются по всему штату по вечерам и в выходные за небольшую плату.Все занятия требуют предварительной записи. Ознакомьтесь с расписанием предстоящих занятий на сайте www.mainehomeworks.org.
- Узнайте по линии . hoMEworks также сотрудничает с eHomeAmerica, предлагая платный онлайн-курс сертификации. Курс длится от 6 до 8 часов, и вы можете остановиться и начать в любой момент. Затем вы завершите курс учебным телефонным разговором с преподавателем hoMEworks, который предоставит информацию о местных, государственных и федеральных программах домовладения, доступных в штате Мэн.Зарегистрируйтесь на курс и выберите преподавателя hoMEworks на https://mainehousing.ehomeamerica.org.
Если ваш кредитор или программа помощи по ипотеке требует, чтобы вы посещали учебный класс, одобренный HUD, онлайн-курс eHome America может быть неприемлемым. Уточните у своего кредитора, какие классы разрешены.
Утвержденный hoMEworks класс обучения покупателя жилья необходим для получения нашего варианта Advantage в размере 3 500 долларов США для оплаты первоначального взноса и закрытия расходов, предлагаемого только в рамках программы First Home Loan в штате Мэн.
Шаг 2. Проверьте свой кредитный отчет
Ваш кредитный рейтинг основан на информации, содержащейся в вашем кредитном отчете. Перед посещением кредитора важно проверить информацию в своем кредитном отчете и убедиться, что она точна. Более низкий кредитный рейтинг может означать дополнительные сборы или более высокую процентную ставку, что приводит к более высокому ежемесячному платежу.
Чтобы запросить бесплатную копию вашего кредитного отчета:
Если в вашем отчете есть неточная или неполная информация, напишите в кредитную компанию и сообщите им, какая информация, по вашему мнению, является неточной.Для получения дополнительной информации о том, как оспаривать ошибки, посетите веб-сайт Федеральной комиссии по торговле потребителей.
Программа «Первый дом штата Мэн» требует минимального кредитного рейтинга 640.
Шаг 3: Определите, сколько вы можете себе позволить
Возможность позволить себе дом — это больше, чем просто выплата ипотечного кредита. Кредитор часто сообщает вам сумму в долларах, которую вы имеете право взять в долг, но не указывает, насколько доступной будет оплата. Если учесть ипотечное страхование, страхование домовладельцев и налоги, заимствование полной суммы, на которую вы имеете право, может оставить у вас немного денег.Используйте калькулятор ипотечного кредита или сравните арендную плату с покупкой, чтобы определить, является ли покупка дома правильным выбором для вас.
Прежде чем посетить кредитора, составьте удобный для вас бюджет с выплатой по ипотеке.
Вернуться к началу
Свяжитесь с Первым жилищным кредитором для предварительного одобрения ссуды, чтобы подтвердить, сколько вы можете позволить себе по программам ссуды First Home или Salute ME. Для покупателей, у которых нет ресурсов для внесения первоначального взноса в размере 20% , ипотека в штате Мэн может быть объединена с государственной гарантией (FHA / RD / VA) или с утвержденной частной компанией по ипотечному страхованию, утвержденной в штате Мэн. предоплата не требуется.Первый жилищный кредитор поможет вам найти лучший вариант гарантии по кредиту или ипотечного страхования.
Если вы получили предварительное одобрение, кредитор предоставит вам смету ссуды через несколько дней после того, как вы подадите заявку на ссуду. Смета ссуды поможет вам понять полную стоимость ипотеки, включая комиссии и проценты. Храните этот документ в надежном месте, так как вы захотите использовать его снова до закрытия кредита.
Вернуться к началу
Делая покупки для дома, помните о своих потребностях и желаниях, делайте заметки и задавайте вопросы.Для большинства покупателей жилья первым шагом на пути к покупке дома является связь с надежным профессионалом в сфере недвижимости, который поможет им на этом пути. Рассмотрите возможность работы с одним из специалистов по поиску жилья в штате Мэн, специализирующимся на недвижимости, которые продали три или более домов, купленных в рамках программы первого жилищного кредита в прошлом году.
Вы можете рассмотреть вопрос о найме агента покупателя, который будет работать исключительно от вашего имени и будет заботиться о ваших интересах. Агент покупателя отличается от агента по листингу, который представляет интересы продавца, чтобы помочь ему продать свой дом.
Вернуться к началу
Вы нашли дом своей мечты и готовы сделать предложение, но как это работает?
Работа со своим специалистом по недвижимости для заключения договора купли-продажи гарантирует, что вы охватили все аспекты постоянно меняющихся законов о недвижимости. Кроме того, специалист по недвижимости поможет вам определить, как запрашиваемая цена соотносится с рыночной стоимостью на основе недавних продаж сопоставимых домов в этом районе.
В договоре купли-продажи также должна быть указана сумма первоначального взноса, общая сумма кредита и точные условия финансирования, которые вы примете, а также срок, в течение которого вы должны обеспечить согласованное финансирование.
Вернуться к началу
Шаг 7. Пройдите домашний осмотр
Вы не просто покупаете дом, вы также покупаете проблемы, которые могут скрываться прямо за этим привлекательным фасадом, поэтому важно включить в ваше предложение о покупке непредвиденный случай осмотра дома.При составлении предложения и подписании контракта настоятельно рекомендуется потребовать « удовлетворительный осмотр дома» как условие при покупке. Включение этого пункта позволяет вам нанять домашнего инспектора для проведения тщательного структурного и механического осмотра дома. Вы также можете обратиться к другим сторонним организациям для проверки содержания мышьяка, урана, радона и свинца в домах с частной колодезной водой и септиком, а также на полевых линиях для частной системы сточных вод.
Домашний инспектор проверит состояние дома и предупредит вас обо всех возможных проблемах. Стоимость домашнего осмотра может варьироваться в зависимости от тщательности осмотра, времени года и места, однако результаты осмотра помогут вам оценить, есть ли какие-либо препятствия для сделки. Вы также можете использовать полученные данные, чтобы, возможно, помочь в переговорах о ремонте с продавцом перед закрытием или при кредитовании продавца перед закрытием.
Не знаете, где найти домашнего инспектора? Домашние инспекторы не имеют лицензий, но многие из них сертифицированы, что означает, что они сдали экзамен и согласились соблюдать стандарты практики.Сертифицируют домашних инспекторов три организации:
Специалисты по недвижимости обычно работали с различными квалифицированными домашними инспекторами и могут порекомендовать надежного контакта. Если вы ищете профессионала в сфере недвижимости, ознакомьтесь со списком первых поисковиков жилья в штате Мэн.
Вернуться к началу
Шаг 8: Получите страховку домовладельца
Ипотечные кредиторы требуют, чтобы заемщики имели достаточную страховку домовладельца, также называемую страховкой от рисков, чтобы покрыть полную стоимость замены конструкции дома.Страхование домовладельца обеспечивает финансовую защиту в случае повреждения вашего дома или его содержимого. Он также обеспечивает защиту, если вы или член вашей семьи несете юридическую ответственность (ответственность) за телесные повреждения другим лицам или повреждение их имущества.
Перед заключением сделки ваш кредитор потребует, чтобы вы выплатили страховой взнос за первый год домовладельца вперед. После закрытия ваш кредитор может включить страховые взносы и налоги на имущество в ваш ежемесячный платеж и держать средства на счете условного депонирования до тех пор, пока не будут оплачены счета по каждому из них.
При поиске страхового полиса вы должны сначала решить, какие покрытия и лимиты полиса вам нужны. Важно знать, сколько будет стоить восстановление дома. Поговорите с подрядчиком или своим страховым агентом о том, сколько будет стоить перестройка вашего дома при текущих материальных и трудовых ставках, чтобы обеспечить адекватное покрытие.
Получение премиальных котировок — хороший способ сравнить цены разных компаний. При запросе котировок убедитесь, что вы запрашиваете у каждого агента или компанию одинаковые покрытия и лимиты, чтобы вы знали, что сравниваете яблоки с яблоками.
Публикация Бюро защиты потребительских кредитов «Справочник потребителей по страхованию домовладельцев » — отличный ресурс для тех, кто впервые покупает жилье.
Местоположение вашего дома может потребовать дополнительного страхового покрытия, такого как страхование от наводнения, которое должно быть приобретено до закрытия вашей ссуды.
Вернуться к началу
Шаг 9: Важность полиса страхования титула собственника
Страхование титула владельца, называемое полисом владельца, страхует от любых непредвиденных проблем, если возникнет проблема с титулом, которая не была обнаружена во время поиска титула и приведет к финансовым убыткам.
Кредитор организует поиск по титулу, чтобы определить, есть ли у собственности четкий титул. Наличие четкого названия означает, что нет никаких известных залогов или требований к собственности, которые могли бы повлиять на ваш интерес к собственности. Поиск по названию определит историю владения и наличие залогов, претензий или неуплаченных налогов.
Кредитор приобретет полис страхования титула, чтобы защитить интересы кредитора в собственности. Однако, если проблема с правом собственности возникает после закрытия, она не защищает покупателя, не покрывает долю владения недвижимостью и не оплачивает судебные издержки домовладельца.По этой причине покупателю настоятельно рекомендуется получить Политику владельца.
Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).
Вернуться к началу
Последний день — когда продавец получает свои средства, а вы получаете документ и ключи от вашего нового дома! При закрытии вам необходимо будет подписать юридические документы для получения кредита и передачи собственности. Вам также необходимо будет оплатить все необходимые затраты на закрытие, предметы условного депонирования и первоначальный платеж.
За три дня до закрытия ссуды у вас будет возможность просмотреть окончательную оценку затрат на закрытие, которая называется «Раскрытие информации о закрытии». Заключительное раскрытие информации — это документ, в котором содержатся окончательные сведения о выбранной вами ипотечной ссуде, включая условия кредита, ваши предполагаемые ежемесячные платежи, а также размер комиссионных сборов и других заключительных расходов. Рекомендуется сравнить информацию о завершении раскрытия информации со сметой займа, которую кредитор предоставил вам через несколько дней после того, как вы подали заявку на получение ссуды.Смета ссуды поможет вам понять полную стоимость ипотеки, включая комиссии и проценты.
Вы имеете право запросить общий осмотр объекта за 24 часа до закрытия. Этот осмотр — возможность убедиться, что продавец освободил недвижимость и оставил ее в приемлемом состоянии со всей бытовой техникой и другими предметами, включенными в продажу по согласованию.
Вернуться к началу
Шаг 11: Поздравляю, вы домовладелец!
В ногу с ремонтом
Каждый шаг, который вы делаете сейчас для ухода за своим домом, принесет пользу вам и вашей семье в будущем.Важно поддерживать состояние вашего дома в целях безопасности и комфорта, а также для защиты ценности вашей собственности. Обслуживание вашей собственности требует как времени, так и денег. Когда дело доходит до составления бюджета на ежегодное обслуживание дома, общее практическое правило — откладывать один процент от цены, которую вы заплатили за свой дом.
Если вы являетесь домовладельцем, у которого питьевая вода поступает из частного колодца, Отдел гигиены окружающей среды штата Мэн рекомендует проверять вашу воду один раз в год на наличие бактерий и нитратов и каждые 3-5 лет на наличие таких загрязнителей, как мышьяк, уран, радон и свинец.Посетите веб-сайт Отдела гигиены окружающей среды штата Мэн, чтобы ознакомиться со списком лабораторий по анализу воды.
Создать чрезвычайный фонд
Чрезвычайный фонд может помочь вам подготовиться к неожиданным жизненным событиям, таким как потеря работы, проблемы со здоровьем или ремонт крупного дома или автомобиля. Чрезвычайный фонд должен покрывать расходы на проживание не менее 3–6 месяцев, включая наиболее распространенные расходы, такие как оплата ипотеки, счета за коммунальные услуги, расходы на питание, медицинское страхование, студенческие ссуды, платежи за автомобиль и страхование автомобиля.Вы можете создать свой чрезвычайный фонд, откладывая небольшие суммы на регулярной основе, каждую неделю или каждую зарплату.
Инструменты бюджетирования
Если вы ищете инструмент, который поможет определить свой бюджет на основе фактических расходов в качестве нового домовладельца, Mint — это бесплатный и безопасный онлайн-инструмент, который позволяет вам загружать всю финансовую информацию из вашего банка, а затем отслеживать и классифицировать ваши расходы. Mint создаст для вас бюджет на основе ваших привычек в расходах.https://www.mint.com/budgeting-3/home-budget-template-create-an-effective-household-budget
Другие инструменты онлайн-управления капиталом можно найти по адресу:
Управление финансовыми трудностями
Если вы столкнетесь с финансовыми проблемами или трудностями, которые не позволяют вам произвести платеж по ипотеке, или если вы еще не опоздали с выплатой, но беспокоитесь, что это может произойти, немедленно обратитесь за помощью.
- Позвоните в кредитную службу. Существуют различные программы, которые помогут вам решить проблему правонарушений и сохранить свой дом. Вы можете иметь право на вариант ссуды, чтобы сделать ваши платежи и условия более удобными. Попросите вашего обслуживающего персонала прислать вам пакет форм для урегулирования убытков (смягчения убытков). После того, как вы заполните и вернете формы, обслуживающий персонал проверит ваш доход, задолженность и трудности и определит, имеете ли вы право на опцию предотвращения потери права выкупа.
- Позвоните консультанту по жилищным вопросам, утвержденному HUD. Опытные и обученные консультанты по жилищным вопросам могут оценить вашу ситуацию, ответить на ваши вопросы, обсудить возможные варианты, определить приоритеты ваших долгов и помочь вам подготовиться к обсуждениям с вашим кредитным агентом. Консультант может работать с вами по телефону и / или назначить время, чтобы встретиться с вами лично, чтобы обсудить вашу ситуацию. Работа с жилищным консультантом бесплатна — помощь бесплатна! Загрузите этот список утвержденных HUD консультантов по жилищным вопросам, которые предоставляют консультационные услуги по предотвращению потери права выкупа.
- Остерегайтесь мошенничества! Не платить стороннему поставщику услуг по предотвращению потери права выкупа.
- Ресурсы
Сделайте свой дом энергоэффективным
Подумайте о том, чтобы сделать ваш дом более энергоэффективным. После выплаты ипотечного кредита ваши ежемесячные счета за отопление и коммунальные услуги обычно являются вашими следующими крупнейшими расходами, связанными с жильем. Инвестиции в энергоэффективные улучшения уменьшат деньги, которые вы тратите на счета за электроэнергию, увеличите деньги, которые у вас есть на сбережения или обслуживание дома, увеличат стоимость вашего дома при перепродаже и сделают ваш дом более комфортным.
Оценка производительности дома или энергоаудит — это один из способов определить, где из вашего дома может просачиваться тепло. Отчет об энергоаудите определит, где самые большие потери энергии в доме, оценит, сколько времени потребуется, чтобы обновление окупилось, и определит, можете ли вы выполнить работу самостоятельно или вам нужно нанять подрядчика. Если вас интересует ресурс для домовладельцев, надеющихся сделать свои дома более энергоэффективными, посетите веб-сайт Efficiency Maine.
Вернуться к началу
.