Как безопасно передать деньги при покупке квартиры?

Приобретение жилплощади – сделка, в которой задействована крупная сумма денег. Поэтому очень важно, чтобы их передача была зафиксирована надлежащим образом и исключала вероятность возникновения разногласий между контрагентами в будущем. В представленной статье мы расскажем, какие способы передачи финансов существуют с подробным рассмотрением каждого из них и возможностью определения самого выгодного варианта.

 

 

 

○ Варианты передачи денег.

Финансовые средства за приобретенное имущество могут передавать различными способами:

• Наличным расчетом.
• Безналичным расчетом (банковский перевод).
• Путем аренды банковской ячейки.
• С использованием аккредитива.

Факт передачи денег должен быть зафиксирован, чтобы в последующем избежать разногласий между сторонами. Поэтому выбирать следует надежные способы, которые подтвердят исполнение обязательств при необходимости.

Таким образом, менее надежным вариантом является наличный расчет, несмотря на оформление расписки. Лучше всего выбирать способы, в которых присутствует третья сторона (банк), которая не только выступает гарантом проведения финансовой операции, но и несет ответственность за то, чтобы деньги были направлены по назначению.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.

Сделка купли-продажи может быть приостановлена или отменена в следующих случаях:

• Оплата за переданное имущество не произведена либо произведена не в полном объеме.
• Признание сделки недействительной:
  • «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
  • 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ст. 168 ГК РФ)».
• Возникновение непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств. В данном случае вина за аннулирование сделки отсутствует.

Если сделка приостанавливается или отменяется до госрегистрации перехода права собственности, это не представляет больших проблем. Стороны просто возвращаются на исходные позиции: продавец получает назад квартиру, а покупатель – деньги.

Если причины для приостановления или аннулирования сделки возникли после проведения регистрационных процедур, вопрос решается исключительно в судебном порядке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Применяемые формы расчетов.

Все формы расчетов имеют свои преимущества и недостатки, значимость которых определяется участником сделки. Каждая из них будет подробно рассмотрена ниже.

 

○ «Из рук в руки».

Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.

К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:

• Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
• Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.

В каждом случае есть свои подводные камни для участников сделки. Кроме того, крупная сумма денег наличными не только неудобна для хранения и передачи, но и является отличной приманкой для грабителей.

Все эти факторы обуславливают то, что наличный расчет постепенно вытесняется более современными способами оплаты.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Обязательные условия.

Если стороны все-таки выбрали наличный расчет, обязательным является требование фиксирования факта передачи денег. Для этого приглашаются 2 свидетеля, и оформляется расписка, которая подписывается всеми присутствующими. Расписку пишет получатель денег, который тем самым подтверждает факт получения оплаты за квартиру.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Риск для покупателя.

Риск для покупателя возникает, если он передает деньги в момент оформления сделки. Впоследствии могут возникнуть различные проблемы: отказ в регистрации права, арест имущества, появление новых прописанных лиц и т.д. Во всех этих случаях возврат денег может быть сопряжен с определенными проблемами.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.

Помимо риска не стать владельцем купленной квартиры, наличный расчет имеет иные недостатки. Например, подобная передача денег предполагает сокрытие от государства истинной суммы сделок. Помимо моральной стороны вопроса, впоследствии это может отразиться на возможности получения налогового вычета и размере полученной компенсации.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Аренда депозитарной ячейки.

Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.

• «Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
• По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
• Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Участники процесса.

В аренде банковской ячейки участвуют:

• Продавец, который наделяется правом забрать деньги после выполнения условий, определенных договором.
• Покупатель (поклажедатель), передающий в банк финансовые средства на хранение в период оформления прав собственности на приобретенное жилье.
• Банк (хранитель) – принимает на хранение финансовые средства и несет ответственность не только за их сохранность, но и своевременную передачу указанному в договоре лицу.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Преимущества способа.

Основной плюс данного метода передачи финансовых средств – отсутствие возможности у сторон сделки присвоить себе деньги либо квартиру.

Благодаря тому, что деньги хранятся у третьей стороны, исключается возможность нецелесообразного их использования, нарушения сроков оплаты и попадания в руки посторонних лиц.

Другие преимущества:

• Наличие вооруженной охраны в месте хранения и минимальный риск потери денег.
• Возможность продавца забрать деньги в любой момент без согласования с покупателем (при условии выполнения обязательств по договору).
• Снятие ответственности с покупателя за хранение денег, при этом, даже при неблагополучном исходе сделки, он в любой момент может вернуть свои деньги.
• Сумма, которую можно заложить в ячейку, не ограничена, а срок договора аренды можно продлевать.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.

При аренде банковской ячейке составляется соответствующий договор, по которому в сейф закладываются деньги. Они могут быть распределены в процентном соотношении на этапы сделки. Например, продавец может получить определенную сумму после заключения договора и остаток – после регистрации права собственности. Такое распределение является более надежным, чем единовременная передача всей суммы.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.

Помимо ответственного хранения, банк также предоставляет услуги по проверке подлинности закладываемых финансов и их расчете. Важно учитывать, что деньги, как правило, закладываются сторонами вместе, а в случае успешной сделки, их единолично забирает продавец.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Ключи от ячейки.

Учитывая риск, который появляется при хранении ключа у одной из сторон, они хранятся у банка, как незаинтересованной стороны, во время прохождения всех этапов регистрации сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.

После успешной регистрации права собственности на приобретенное жилье, ключ передается продавцу, который получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, ключ получает покупатель, который возвращает заложенную сумму.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Недостатки этого способа.

Несмотря на высокий уровень надежности, у данного метода также есть минусы:

• В соглашении об аренде банковской ячейки, указание суммы передаваемых на хранение денег, не является обязательным. Поэтому, если возникнут какие-либо разногласия, данный документ не может выступать основанием для спора.
• Банк не несет ответственность за подлинность представленных документов. Обязательным является только сверка подлинности данных покупателя с указанными в паспорте.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Аккредитив.

• «При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
• К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке (п.1 ст. 867 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.

Выбор многими данной системы расчетов основывается на ее высокой степени надежности. Как и в случае с арендой ячейки, здесь необходимо наличие третьей стороны – банка. Он регулирует обязанность покупателя уплатить оговоренную сумму после предоставления продавцом полного пакета требуемых документов. Так у покупателя нет возможности отменить сделку в одностороннем порядке.

В то же время банк проверяет правильность оформления документов и их подлинность. Таким образом, он выполняет функции гаранта для каждой стороны сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Заключение договора и действия сторон.

После заключения договора купли-продажи, алгоритм действий по оплате следующий:

• Покупатель заключает с банком соответствующий договор на 1-2 месяца.
• На основании подписанного соглашения, банк открывает на имя клиента специальный банковский счет.
• Банк перечисляет на него деньги со счета клиента после получения соответствующего распоряжения от владельца.
• В период, указанный в договоре (1-2 месяца), покупатель не вправе забирать вложенную сумму.
• Стороны подают документы для оформления права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Хранение ключей.

Во время всего периода оформления прав собственности, открытый счет является закрытым для каждой из сторон сделки. Поэтому именно банк осуществляет контроль за ним в течение данного срока.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.

После того, как будет завершена процедура регистрации права собственности, продавец должен посетить банк с перечнем документов, удостоверяющих успешность сделки. После того, как банк проверит их, он перечислит деньги с аккредитива на счет продавца.

Если по каким-то причинам сделка не состоялась, и покупатель представил доказательства этого, банк перечисляет деньги на его счет, осуществляя, таким образом, возврат вложенной суммы.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Плюсы и минусы этого способа.

Открытие аккредитива имеет много преимуществ:

• Безналичный способ оплаты не требует аренды ячейки, получения и внесения наличных, пересчитывая их и проверяя подлинность.
• Полностью отсутствует риск потери денег, как для продавца, так и для покупателя.
• Ответственность банка за любую несанкционированную операцию по открытому аккредитивному счету.

При этом у данного способа есть только два минуса:

• Необходимость в сборе большого количества документов  (полный перечень устанавливается банком).
• Расходы на обслуживание счет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Вексельная система.

Вексель – ценная бумага, которая приобретается покупателем вместо суммы денег. После передачи прав собственности вексель возвращается продавцу в обмен на подлинные правоустанавливающие документы.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Участники сделки.

В соглашении участвуют:

• Векселедатель – в данном случае, покупатель квартиры.
• Векселедержатель – в данном случае, продавец недвижимости.
• Должник (в определенных случаях).

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Заключение договора и открытие банковских счетов.

Составляется соглашение, согласно которому покупатель открывает счет в банке, на который зачисляются деньги за вексель. Финансовые средства заморожены на счету до момента прохождения всех этапов купли-продажи квартиры и оформления права собственности на нее.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Содержимое ячейки.

Наряду с открытием счета арендуется банковская ячейка, в которую закладывается вексель, который будет оплачен в случае успешного завершения сделки. Так банк выступает гарантом сохранности ценной бумаги и финансовых средств.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Передача ключа от ячейки.

Если сделка проходит успешно, производится оплата векселя, что подразумевает перевод финансовых средств продавцу квартиры. Также он получает доступ к ячейке, в которой хранится вексель.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Возврат денег.

Если по каким-то причинам сделка сорвалась, деньги за вексель возвращаются покупателю, который и получает доступ к банковской ячейке. Таким образом, банк регулирует права каждой из сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Преимущества и недостатки способа.

Как и все другие метода перечисления, вексельный договор имеет как плюсы, так и минусы.

К преимуществам относится:

• Получение гарантии передачи права собственности в виде векселя.
• Высокая надежность данного способа оплаты.

Главный минус способа в его нечастом использовании, из-за чего у сторон могут возникнуть различные недопонимания.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Гарантии безопасности сделки.

Абсолютной гарантии успешности сделки не существует. Но можно снизить риски, соблюдая некоторые правила:

• Внимательное изучение всей документации.
• Грамотное составление договора купли-продажи.
• Правильный выбор способа перечисления денег.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Рекомендации специалистов.

Учитывая количество нюансов сделок купли-продажи, есть ситуации, когда обращение к специалистам является крайне желательным. Это нужно, если какая-либо из сторон:

• Хочет удостовериться в том, что в договоре учтены все его права.
• Хочет проверить подлинность документов.
• Не знает, какой способ оплаты выбрать и  нуждается в юридическом сопровождении.

Несмотря на обилие правовой информации в свободном доступе, обращение к квалифицированному специалисту остается востребованным.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Явные преимущества безналичных форм расчетов.

Данный вид передачи денег имеет такие плюсы, как:

• Удобство перечисления (не нужно носить с собой большие суммы, пересчитывать их и проверять на подлинность).
• Наличие нескольких вариантов, позволяющих выбрать наиболее удобный.
• Высокая степень надежности.

Таким образом, наиболее желаемым способом передачи денег при покупке квартиры является один из вариантов безналичного расчета.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Что следует проверить при покупке квартиры.

Необходимо проверить статус жилплощади, наличие обременений на него, количество прописанных лиц, проживание в квартире несовершеннолетних детей. Все эти факторы могут стать препятствием к завершению сделки купли-продажи. Получить подобные сведения можно, обратившись за выпиской из ЕГРП.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Почему не стоит спешить с оплатой.

Покупатель получает право собственности только после ее государственной регистрации. А на ее оформление требуется время (до 10 дней с момента обращения). При этом нет гарантий, что процедура пройдет успешно, и собственность зарегистрируют на нового владельца. Поэтому если произвести оплату сразу после заключения договора, покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.

Вернуться к содержанию ↑

 

Как правильно проводить расчет при покупке квартиры. Рассказывает Павел Ашманов, эксперт рынка недвижимости в выпуске проекта компании «Русская недвижимость»- «Есть минутка».

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

пять самых частых ошибок при передаче денег

Передача денег при покупке квартиры – один из самых ответственных, но вместе с тем и рискованных этапов сделки , особенно для покупателя. Ведь это та грань, когда он фактически лишается денег, но пока еще не становится полноправным владельцем квартиры. И именно здесь чаще всего совершаются ошибки. Самые распространенные из них — в обзоре адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

Ошибка 1. Соглашаться на сделку, если не подтверждено право собственности на квартиру

Передавать деньги продавцу, а тем более его представителю, предварительно не ознакомившись с оригиналами правоустанавливающих документов, — дело сомнительное. Риелтор может долго убеждать вас в идеальной схеме такого расчета. При ней, в момент подписания договора в офисе агентства недвижимости, покупателю впервые предлагают взглянуть на бумаги, подтверждающие собственность владельца – это может быть как свидетельство, договор купли-продажи, так и выписка из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) , но обязательно датированная числом на день оформления. Затем стороны рассчитываются — происходит передача денег.

Такая процедура таит в себе массу рисков. И самый главный из них – это большая вероятность нарваться на мошенников. Ведь, если вам раньше не показали основные документы, всячески уклоняясь от этого, или продемонстрировали их копии, то здесь не исключены разного рода опасности и подводные камни – например, квартира может находиться под обременением или право собственности на данный объект принадлежит совсем другому лицу. Таким образом, покупателю фактически не оставляют времени на его юридическую проверку.

Ошибка 2. Пренебрегать распиской

Факт передачи денег должен быть зафиксирован. Наличие расписки обязательно – это касается той ситуации, когда происходит полный расчет наличными деньгами и, тем более, если вносится предоплата в виде аванса или задатка.

При этом, когда вы оплачиваете всю сумму полностью, договор в качестве подтверждения факта передачи не играет никакой роли.

— С правовой точки зрения этот документ лишь фиксирует существующую сделку, — объясняет адвокат Олег Сухов, — ее условия и исполнение обязательств с обеих сторон, и не может быть доказательством денежного обмена.

Поскольку рукописные бумаги имеют одинаковую юридическую силу с напечатанными документами, расписку лучше написать от руки. Кроме ФИО, имеет смысл указать в ней паспортные данные непосредственных участников сделки и возможных свидетелей. Не лишним будет продублировать описание объекта – предмета договора, а также его полную стоимость и сумму, которую покупатель передает продавцу. Заверенная подписями расписка послужит хорошим свидетельством в суде на тот случай, если продавец вдруг будет отрицать факт расчета.

Ошибка 3. Использование банковской ячейки вместо аккредитива

При всех очевидных преимуществах использования банковской ячейки во время покупки квартиры, эта процедура также несет в себе определенные риски, поскольку речь идет о наличном расчете.

В последние годы в нашей стране участились случаи краж из депозитных сейфов, при этом, как показывают судебные прецеденты, призвать к ответственности банк и взыскать с него утраченные суммы зачастую невозможно. Договоры, которые кредитные организации предлагают заключить клиенту, разработаны таким образом, чтобы максимально защитить свои интересы и застраховать потери. Обычно банки настаивают на том, что они всего лишь сдают ячейку в кратковременную аренду, а не обеспечивают сохранность ее содержимого.

Другой вопрос – сколько денег пострадавший клиент может запросить с банка.

— Это придется доказывать и обосновывать, ведь в договоре с организацией сумма и номинал хранящихся банкнот опять же намеренно не прописываются. Кроме того и в договоре купли-продажи реальная стоимость квартиры может быть занижена, — обращает внимание адвокат Олег Сухов.

Поэтому, если покупатель заинтересован в минимизации собственных рисков, то лучше отказаться от передачи денег посредством банковской ячейки, а использовать более дорогой, но зато наименее безопасный способ – перечисление через аккредитив.

Ошибка 4. Соглашаться на внесение крупного задатка

Какие-либо предоплаты по сделке обычно обеспечивают исполнение договора, то есть свидетельствуют о серьезности намерений и гарантируют, что покупатель выполнит взятые на себя обязательства. Поэтому другая сторона, как правило, настаивает на задатке.

Его средний размер обычно составляет в от 1 до 5 % от суммы сделки. И завышенные потребности продавца должны, как минимум, насторожить покупателя. Если от вас просят половину от стоимости квартиры, а то и больше, не соглашайтесь на такие условия. Даже если у вашего контрагента нет нечестных намерений по отношению к вам, такая схема перекладывает на ваши плечи необоснованно большую часть затрат по страхованию рисков незаключения сделки.

Также имейте в виду, что сумма задатка обязательно фиксируется в дополнительном договоре или в расписке, заверенной подписями обеих сторон.

Ошибка 5. Рассчитываться до регистрации сделки

В интересах покупателя максимально приблизить момент расчета с продавцом к дате подачи документов в регистрирующий орган. Зачастую от покупателя требуют полной оплаты стоимости квартиры до регистрации договора. Закон оптимизировал сроки проверки документов и с прошлого года они составляют уже не месяц, как раньше, а 7 календарных дней.

Но получается так, что в этот период вы, уже полностью выполнив свои обязательства по договору, все равно не имеете стопроцентной гарантии того, что станете полноправным владельцем приобретенной собственности. Риски того, что сделка не будет зарегистрирована в установленный срок или вообще не состоится, невысоки, но они полностью на ваших плечах. Не говоря уже об упущенной выгоде от неиспользования денежными средствами.

— Поэтому, — рекомендует адвокат Олег Сухов, — настаивайте на том, чтобы передача денег состоялась не раньше даты ее регистрации.

Когда передаются деньги при покупке квартиры за наличный расчет

Момент, когда именно передаются деньги при покупке квартиры за наличный расчет, устанавливается по соглашению сторон. Однако нужно иметь в виду, что при совершении таких сделок речь идет о крупной денежной сумме, поэтому нужно проявить максимальную осторожность.

Момент передачи

Передача денег при покупке квартиры может произойти до того момента, как сделка с недвижимостью будет оформлена в компетентном органе, также и после этого. У каждого варианта есть свои особенности.

Для собственника квартиры лучше будет, если покупатель осуществит передачу денежных средств до процедуры оформления документации. Таким образом, он получает гарантии, что его не обманут, и он не лишится своего имущества. После того как права перейдут другому человеку, вернуть все в исходное положение можно будет только, обратившись в судебные органы.

Если покупатель является добросовестным, то можно передать финансы на любом этапе сделки, так как это не будет иметь никакого значения. Возможно и такое, что от сделки откажется собственник, но, как правило, это происходит очень редко.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод:

• лучше, если передача денег произойдет после того, как будет подписан договор, на основании которого осуществляют куплю-продажу, но до того как произойдет регистрация права собственности;

• если тот, кто покупает жилье, не хочет передавать деньги до того, как произойдет регистрация, то нужно задуматься, ведь так чаще всего поступаю мошенники.

Условия

Правила, касающиеся передачи денег при покупке, находятся в прямой зависимости от того, на каком рынке приобретается недвижимость, и прочих условий. Говоря о том, как происходит передача денег на рынке, являющимся первичным, стоит отметить, что в таком случае сторонами выступают гражданин и строительная компания. Расчеты чаще всего производятся, используя безналичную систему оплаты, так как это безопасно. Однако покупатель может отдавать и наличные средства в кассу организации. Какой способ будет выбран, зависит от продавца.

При заключении договора, предусматривающего долевое участие в строительстве, законодатель указал, что возможен такой порядок расчетов – денежные средства будут переведены на счет эскроу. Это значит, что счет, на который они поступят, не принадлежит продавцу, а является специальным. При этом расчет производится также в безналичной форме

На вторичном рынке деньги чаще всего передавались наличными. Однако это не совсем безопасно. Чтобы исключить этот момент, правильно будет воспользоваться ячейкой, открытой в банке, аккредитивом либо депозитом, оформленным нотариально.

Передача

Когда покупаешь жилье, нужно знать, как безопаснее всего передать деньги. Чаще всего продавец получает деньги с использованием ячейки, открытой в банке. Данный расчет также является наличным, однако плата за приобретение передается не в руки, а кладется в специальную ячейку. Стоит сказать, что на сегодняшний день банковские организации достаточно упрости процедуру аренды ячейки. Что является плюсом при проведении сделок, связанных с недвижимостью и другим дорогостоящим имуществом. Срок, на который она предоставляется, – неограниченный. Кроме того, стоит упомянуть, что банковская организация не проверяет ее содержимого, то есть, лицо, арендовавшее ее, может положить туда что угодно.

Банк в рассматриваемом случае будет только отвечать за сохранность содержимого ячейки, и контролировать доступ. Таким образом, гарантируется, что информация об арендаторе и получателе денежных средств будет являться закрытой. Арендует ее чаще всего покупатель, он же вкладывает туда деньги. Лицо, реализующее недвижимость, сможет получить доступ к ячейке, только если им будут соблюдены правила, прописанные в дополнительном соглашении к договору аренды. Сторонами такого соглашения выступают банк, покупатель и продавец. В нем могут быть прописаны условия, на основании которых продавец и покупатель имеют возможность получить доступ.

Для того чтобы продавец смог забрать денежные средства, ему понадобится представить в банк документ, на основании которого удостоверяется его личность, а также договор, где будет стоять отметка регистрирующего органа о том, что сделка прошла процедуру регистрации. Кроме этого, сторонами могут предусматриваться и другие условия для получения доступа. В частности, это может быть необходимость предоставить выписку, сделанную из домовой книги, в которой указано, что в квартире не зарегистрированы третьи лица.

Также можно внести деньги на депозит нотариуса. Эта возможность предусмотрена законодателем. При этом в договоре, который будет заключен в результате сделки купли-продажи, должно быть прописано, что денежные средства передаются только таким способом. Для такого расчета лицу, которое имеет желание приобрести квартиру, нужно будет обратиться к нотариусу, где проводится сделка, и передать ему деньги. При этом денежные средства могут быть переданы как в наличной форме, так и переведены на счет. После получения нотариус будет осуществлять сохранность денег, пока продавец не исполнит возложенные на него обязательства. В частности, пока сделка не пройдет процедуру регистрации.

Важно! Нотариус хранит деньги на счете, открытом в банке, а не в офисе. У покупателя имеется возможность на любой стадии сделки забрать свои финансы.

Расчет может быть произведен непосредственно в день заключения сделки, что означает передачу денег наличными. Однако это очень рискованный способ, поэтому прибегать к нему надо в крайних случаях, и будучи полностью уверенным в продавце. Такой способ расчета преобладает, когда сделка заключается между лицами, состоящими в родственных или дружеских отношениях.

Наличный расчет связан с большими рисками, в частности, пока вы будете перевозить крупную денежную сумму, может случиться непредвиденная ситуация, в момент пересчета купюр может произойти мошенничество. Также возможна передача денег, которые являются поддельными.

Участники сделки могут договориться об использовании аккредитива. В таком случае расчет производится безналичным путем, в процессе участвует банк, который должен будет перевести денежные средства со счета, открытого на имя покупателя, на счет продавца. Данное действие производится после того, как продавец предоставит бумаги, подтверждающие, что сделка является заключенной. Данный способ схож с ячейкой, единственным отличием является то, что в ходе использования ячейки применяется наличный расчет.

Как и когда передавать деньги при покупке квартиры: риски, советы по безопасности

Содержание

Передача денег при сделке с недвижимостью – один из основных вопросов, волнующих людей, совершающих куплю-продажу жилья. При подписании договора риски несут обе стороны: покупателю выгоднее, чтобы средства были переданы после получения им жилья, продавец желает получить причитающуюся сумму раньше, а затем передать недвижимость во владение. Большему риску подвергает себя сторона, наиболее заинтересованная в заключении сделки. Поэтому обычно момент передачи денег при покупке квартиры обговаривают еще при предварительном устном договоре или подписании соглашения о получении задатка.

Как происходит передача денег при продаже квартиры?

Существует наличный расчет и безналичный. Основных способов передачи денег при подписании договора купли-продажи квартиры четыре:

• непосредственно наличными – покупатель передает средства в руки продавца;
• передача денег за квартиру через банковскую ячейку;
• форма расчета путем аккредитива;
• оформление депозита нотариуса.

Каждый из них имеет свои преимущества, минусы, тонкости и риски. Некоторые из методов получения денег за жилье популярны, потому что более надежны.

Рассмотрев подробнее все вышеперечисленные возможности и взвесив «за» и «против», можно определить для себя подходящие варианты безопасной передачи денег при продаже квартиры.

Покупка квартиры за наличный расчет

Хотя существуют более современные и надежные варианты расчетов, связанных с недвижимостью, многие предпочитают производить передачу денег при покупке квартиры наличными. Как правило, выбирают его люди, не доверяющие банковским учреждениям, привычные хранить сбережения у себя дома.

При такой схеме положительный момент один – получение наличных непосредственно на руки сразу. Однако, решив таким образом завершить сделку, нужно быть начеку: расчет наличными – один из распространенных способов обмана продавца.

Поэтому если все-таки предварительный договор предусматривает передачу денег при продаже
квартиры с рук на руки, постарайтесь уделить внимание важным нюансам.

• При операциях с финансовыми средствами требуйте расписку о передаче денег за квартиру с указанием паспортных данных сторон и свидетелей сделки, цены за объект, полученной суммы, даты договора.
• Купюры должны быть предварительно проверены продавцом на предмет подлинности и годности. Как проверить деньги при продаже квартиры? С помощью специальных приспособлений, либо обратиться в банк или к нотариусу.
• Передача крупной суммы в подозрительном месте и без свидетелей недопустима: вы рискуете не только остаться без денег, но и здоровьем.
• Не стоит соглашаться на большую предоплату или задаток: обычно они составляют не более 5-10% от всей суммы сделки.

И главная рекомендация: когда передаете деньги при покупке квартиры, не экономьте на помощи сведущего человека – привлеките к сделке юриста, риелтора, сотрудника банка, чтобы быть уверенными в том, что вас не обманут.

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Один из распространенных в последнее время, надежных, но не лишенных недостатков способов – купля-продажа через банковскую ячейку. Этот вариант предполагает аренду покупателем сейфа в финансовом учреждении. Заключается договор аренды и подписывается соглашение об условиях доступа к средствам в ячейке. Если сделка состоится, продавцу выдаются деньги, в случае срыва договора средства возвращаются покупателю.

Обычно ячейка арендуется сроком на месяц, в случае задержки ее можно продлить. Еще весомое удобство этого способа: получив в банке деньги, продавец может сразу отправить их на свой счет, не передвигаясь с большой суммой по городу.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку также имеет минусы:

• В соглашении не указывается сумма закладываемых в сейф денег: банк лишь гарантирует ее сохранность, поэтому продавец должен проконтролировать процесс.
• Случается, что для доступа к ячейке используются поддельные документы и ячейка опустошается еще до совершения сделки.
• Кроме того, можно столкнуться с таким банальным явлением, что сумма в ячейку не поместится, и придется арендовать два сейфа – а это уже другая сумма комиссии.

Как видно, при продаже квартиры через банковскую ячейку риски продавца все-таки существуют. Чтобы их минимизировать, следует доверять деньги солидному банку с системой охраны и видеонаблюдения, чтобы в случае обмана иметь возможность доказать мошенничество.

Как продать квартиру через аккредитив

Альтернативным вариантом обращения к банковской ячейке является сделка купли продажи квартиры через аккредитив.

В чем заключается эта схема получения денег, и как работает аккредитив при покупке квартиры?

Обе стороны заключают с банком договор, где указаны их реквизиты, условия извещения и перечисления денег.

Покупатель через банк отправляет на счет продавца оговоренную сумму, которая станет доступной последнему после сделки и получения банком подтверждающих документов.

Схема расчета схожа с первой с тем только отличием, что расчеты по аккредитиву не проводятся наличными: то есть вместо денег в сейф помещается банковский счет.

Продавец получает доступ к документу, то есть к деньгам, после смены владельца жилья.

Если в течение двух месяцев – таков срок действия договора – сделка не состоится, банк возвращает деньги покупателю.

Главное достоинство аккредитива при сделках с недвижимостью – продавец не имеет дела непосредственно с деньгами, а значит, с их транспортировкой. И еще – за перевод и проверку суммы отвечает банковское учреждение.

Однако имеет аккредитив при покупке недвижимости и минусы. К ним относятся следующие моменты:

• длительность оформления документов и сложность получения денег;
• высокий процент комиссионных, который зависит от указанной в договоре стоимости жилья (меньшую сумму написать не получится, так как на счет должны перечислиться все деньги за покупку).

Таким образом, выбирая между аккредитивом или банковской ячейкой, определяют приоритеты – более надежный способ первый, но он хлопотнее и обойдется дороже.

Продажа квартиры через депозит нотариуса

Относительно новый способ передачи денег – депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. В чем заключается такой вид расчета? Если говорить просто – это нечто среднее между банковской ячейкой и аккредитивом, только «роль сейфа» исполняет ответственное лицо – нотариус. Стороны подписывают соглашение, где оговариваются все условия и сроки выплат. Передача денег через депозит нотариуса происходит следующим образом: покупатель вносит оговоренную сумму на депозитный счет. После исполнения всех условий сделки – вплоть до регистрации в Росреестре – нотариус сам отправляет деньги на счет продавца.

Покупка квартиры через депозит нотариуса имеет преимущества перед альтернативными способами в связи с наличием третьей стороны, представляющей закон:

• отсутствие необходимости в расписке и споров о том, у кого будет храниться ключ от зарезервированного сейфа;
• прозрачные, контролируемые нотариусом взаиморасчеты;
• отсутствие проблем получения средств из-за технических сбоев или банкротства банка;
• возможность провести сделку и оформить закладку денег в одном месте;
• доступная стоимость услуги.

Однако, как и прочие способы, сделка с недвижимостью через депозит нотариуса имеет минусы. В первую очередь, это возможное мошенничество самого нотариуса. Схема будет выгодна только при условии обращения к надежному специалисту, так как ничто не помешает нотариусу, получив деньги на депозит, сбежать с ними. Второй момент – следует выбирать авторитетное банковское учреждение, чтобы не иметь впоследствии проблем с получением наличных.

Любая процедура передачи денег при продаже квартиры имеет свои сложности. Задача участника сделки – выбрать для себя альтернативу, которая минимизирует риски и окажется более выгодной.

когда передаются, как, в какой момент

Одним из самых щекотливых вопросов является передача денег при покупке квартиры. Для многих это – самое дорогое приобретение в жизни. Поэтому и безопасность операции должна быть обеспечена в полной мере. Покупатель внимательно проверяет состояние квартиры, а также то, что сегодня называется, юридической чистотой. Вопрос, как будут передаваться деньги, согласовывается по желанию сторон.

Нужно понимать, что если договор купли – продажи оформляется при помощи нотариуса, то он не регулирует данный вопрос. Передача может осуществляться и без посредников. Затем это действие нотариус лишь подтверждает.

Варианты передачи денег

Есть разные способы, как осуществляется передача всех денег при покупке квартиры. К их числу относятся следующие:

• наличными перед сдачей бумаг на госрегистрацию;
• наличными после госрегистрации;
• на банковский счет до осуществления операции;
• при участии агентства недвижимости;
• отправка на счет после оформления;
• передача денег посредством ячейки банка;
• посредством аккредитива.

Все эти виды имеют особенности, знать которые необходимо до совершения сделки. Тогда легче выбрать наиболее безопасный путь и не ошибиться.

Расчеты

Проще всего расчет проводить наличным путем. Право собственности наступает только после получения соответствующей бумаги в Росреестре. Но это происходит через 10 дней после того, как в учреждение подаются бумаги. В случае с ипотекой этот срок меньше, и составляет 5 дней. Есть два способа, как платят деньги наличным способом:

• после оформления собственности, за наличный расчет;
• по предоплате, до того как выполняется госрегистрация.

И один, и другой метод имеет достоинства и недостатки. В одном случае есть риск потерять денежный капитал и жилье для продавца, а в другом – вероятность наступает для покупателя.

Поэтому такой вариант привлекает злоумышленников. Но существуют способы, благодаря которым риски становятся минимальными. Для этого нужно изучить и следовать ряду советов:

• деньги передавать только под расписку, указывая данные удостоверения личности, а также цель сделки и сумму;
• одному плохо ходить с большой суммой на руках;
• место, где передаются деньги, стороны выбирают сами, лучше когда при этом присутствуют люди и имеются камеры наблюдения.

Но данный способ – рискованный, и им могут воспользоваться мошенники. Поэтому лучше подстраховаться, и доверить расчет третьей стороне.

Она позволит обеспечить большую безопасность. Риелтор не является самый надежным вариантом. Лучше, если в качестве третьей стороны выступит банк или компания, занимающаяся недвижимостью.

Расчет через ячейку в банке

В банковском учреждении могут принять деньги на то время, пока оформляется сделка и получается право собственности. Это может быть реализовано двумя путями.

1. При оставлении на хранение в сейфе. Тогда возникают обязательства между тем, кто получает деньги, и банковским учреждением. У продавца будет ключ от ячейки, где лежат средства, на время оформления. Так обеспечивается защита от риска утраты квартиры или денег. При ответственном хранении подписывают дополнительное соглашение, согласно которому продавец сможет получить всю сумму после завершения сделки.
2. Трехсторонний договор заключается между продавцом, покупателем и банковской организацией. Доступ к ячейке обговаривается всеми сторонами в документе. Согласно ему, продавец вправе взять деньги с ячейки в течение нескольких дней после того как оформлена сделка и пройден этап гос регистрации. Но банку нужно предоставить доказательство, что обязательства действительно исполнены. Если покупатель так и не получит объект недвижимости в установленный срок, то он сможет забрать вложенные средства.

Лучше всего класть деньги в ячейку с участием продавца. Тогда сомнений ни в полном объеме, ни в подлинности банкнот не возникнет. Естественно, бесплатно банковская организация не оказывает никаких услуг. Например, срок аренды ячейки может составлять от 1 до 2 месяцев. На несколько дней услуга не предоставляется. Оплата устанавливается в зависимости от размера банковской ячейки и периода хранения. Также клиенты вправе проверить банкноты на предмет подлинности. Это операция может произойти при участии сторон, после чего их опечатывают и помещают в ячейку. Но этап не является обязательным.

Банковский аккредитив

Кроме ячейки можно воспользоваться банковским аккредитивом. Это гарантирует высокую надежность того, что переданный капитал не пропадет и факт передачи, как и в вышеописанном случае, будет зафиксирован организацией. Понятие заключается в обязательстве платить определенную сумму продавцу. Он сможет получить денежные средства после того, как предоставит соответствующие документы. Покупатель не сможет вернуть деньги, если продавец не выразит своего согласия на это. Гарантию обязательства обеспечивает банк, выпустивший аккредитив. Пользоваться указанным вариантом вполне могут физические.

Ипотека

В случае, когда покупка осуществляется в ипотеку, вопрос того, как происходит передача денег, решается банком. Поэтому если условия не устроят продавца, то придется менять банковскую организацию. При операции банковские работники следят за следующими действиями:

• процессом передачи от начала до конца;
• передачей средств, которые были выданы банком;
• способами, которые не могут регулироваться организацией.

Залог

Банк часто требует, чтобы при приобретении жилья сразу же оформлялся и залог. Он – переданный автоматически в момент приобретения права собственности. Банковская организация выбирает способ передачи кредита и все берет под свой контроль. Менять установленный порядок он не будет. Поэтому если эти условия не устроят продавца, сотрудники предложат заняться поисками другой квартиры.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Безопасное проведение сделки по покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Передача денежных средств в банк

Поэтому еще до того как подавать заявление в банк, нужно узнать, какой происходящий способ применяется в данном учреждении. Может быть выбран один из четырех вариантов:

• с использованием депозитной ячейки;
• при помощи аккредитива;
• наличным расчетом до того, как подать бумаги на госрегистрацию;
• переводом на банковский счет продавца после завершения этапа госрегистрации.

В последнем случае банк должен передавать заемные средства на счет продавца. Оставшаяся сумма перечисляется по договоренности между покупателем и продавцом. Но доверяя банковской организации, продавец не увидит сумму до тех пор, пока сделка не завершится. На практике может случиться так, что банк не занимается средствами, если он закрыт в тот период, когда сделка осуществляется. Тогда возможно ее расторжение, если таким образом нарушаются те условия, которые прописаны в договоре.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Передача денег при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Регистрация

После передачи денежных средств оформляется право собственности. Если сделка реализуется при содействии риэлтерской компании, то эти хлопоты берет на себя данная организация. В противном случае, документы подает покупатель.

Если жилье приобретается в новостройке, то в процедуру обязательно будет подключен нотариус. Для банка же выгоды тогда не наступает. Также можно обратиться и в специализированные компании. Таким образом, подойдя к вопросу с умом, можно обезопасить себя в этом ответственном мероприятии.