Можно ли взять кредит под залог доли без согласия других собственников

Кредит под залог доли недвижимости — самый сложный вариант ипотеки с юридическими нюансами и необходимостью собирать дополнительные документы. Особые трудности возникают в отсутствие согласия на процедуру всех дольщиков. Возможность получения кредита зависит от того, распределены ли доли в квартире или нет. Узнайте, какой банк одобрит кредит

Пройдите короткий тест и узнайте, какие банки готовы одобрить вам кредит. Выберите из списка подходящий банк, подайте онлайн заявку и получите деньги уже сегодня.

Когда нужен займ под залог доли

Чаще всего этот тип кредитования нужен людям, которые:

• получили по наследству долю квартиры или дома в общей площади;
  
• раздел жилья произошел во время развода;
  
• имущество было разделено во время приватизации.
  

В этих случаях собственник одной из частей объекта может проводить любые операции со своим имуществом, но в своих действиях он ограничен необходимостью согласовать их с другими дольщиками.

Можно ли взять займ под нераспределенные доли недвижимости

Кредит под залог доли без согласия всех собственников в случае нераспределенных долей невозможен. Ни один банк не согласится предоставить такой заем, придется отказаться от намерения или попытаться все же согласовать вопрос с другими дольщиками.

Кредит под залог распределенных долей в квартире

В таком случае согласие других собственников не требуется, но по сравнению с другими кредитами под залог недвижимости будет выдвинут ряд особых условий.

Условия для займа

Если доли разделены, финансовая организация выставит вам следующие условия для открытия кредита под залог вашей части недвижимости:

• есть конкретная выделенная доля на общей площади;
  
• у вас на руках техническая документация на эту часть квартиры;
  
• отсутствуют другие обременения объекта или его аресты;
  
• доля может быть легко продана в случае вашего отказа от долговых обязательств — должна иметь высокую степень ликвидности;
  
• нет зарегистрированных несовершеннолетних или недееспособных граждан.
  

В процессе кредитования под залог доли в квартире придется согласиться на обязательное страхование объекта, а также жизни и здоровья самого заемщика. Узнайте, какой банк одобрит кредит

Пройдите короткий тест и узнайте, какие банки готовы одобрить вам кредит. Выберите из списка подходящий банк, подайте онлайн заявку и получите деньги уже сегодня.

Получить кредит под залог выделенной доли объекта недвижимости возможно, если это имущество отвечает требованиям банка, а владелец предоставит необходимый пакет документов. Нераспределённую долю заложить не получится, если не удастся уговорить других собственников. В крайнем случае возможность распоряжаться своей невыделенной частью имущества и порядок пользования ею определятся в суде.

займ под залог доли в квартире

Займ под залог комнаты или доли в квартире возможно оформить, если у вас в собственности имеется либо выделенная комната в коммунальной квартире, либо доля в общей долевой собственности, равная комнате. Пример: 1/2 в двухкомнатной квартире, 1/3 в трехкомнатной квартире или более и т.п. При оформлении такого кредита (займа): 

• Вы останетесь собственником своей недвижимости, 
• Срок займа до 10 лет от 19% годовых,
• оформление займа осуществляется по договору займа и залога, 
• имеется досрочное погашение без штрафов,
• Испорченная кредитная история не помеха в получении кредита под залог доли,
• Оформление кредита под залог доли возможно без согласия других собственников,
• Быстрая выдача займа, 
• Минимальный пакет документов.

  

 

Кредит под залог части квартиры является одним из наиболее выгодных займов, когда требуется определенная сумма наличных денежных средств.  Он доступен физическим лицам, в собственности которых есть доля квартиры. Зачастую, это единственный выход из сложившейся ситуации, ведь попытки взять кредит в банковских организациях оказываются тщетными.

Для начала нужно понять, что если вы хотите взять займ под залог доли в квартире, то размер этого заема может составлять не более 70% от фактической стоимости части вашей доли. 

Если крупные банки отказываются вам в предоставлении займа, аргументируя это тем, что у вашей доли низкая ликвидность, либо у вас плохая кредитная история, то это не является поводом для вашего беспокойства. Если вам необходим денежный займ, но банки вам отказывают в этом, то компания «Мосфинанс» подберет для вас ряд предложений на крайне выгодных для вас условиях.

Выгодные схемы сотрудничества

Клиентам нашей компании предоставляются следующие преимущества:

• После подписания всех бумаг, вы по-прежнему остается собственником своего недвижимого имущества.
• Ваша кредитная история не является поводом для отказа от сотрудничества.
• Оформление займа возможно и без согласия других собственников жилплощади.
• Ставка составляет от 19% годовых.
• Нам неважно ваше официальное трудоустройство, поэтому справку о доходах мы не требуем.
• Вы можете получить аванс до 70% от общей сумму займа непосредственно в день подписания договора.
• Быстрое решение по займу.

Другим немаловажным преимуществом от сотрудничества с компанией «Мосфинанс» является минимальный пакет необходимых документов. Вам понадобиться только паспорт, выписка из ЕГРН и документальной подтверждение права на собственность. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, решение суда или другой вид документа.

Условия предоставления кредита

Если вы хотите взять кредит под залог части вашей квартиры, то вы должны учитывать ряд требований, которые предъявляются к вашему имуществу. Не рассматриваются случаи, если объектом залога выступает доля в строении, расположенном на деревянном фундаменте.

Есть и другие требования:

• Частные дома не рассматриваются.
• Недвижимость должна располагаться на территории Москвы и Московской области.
• Жилье полностью пригодно для проживания.
• Квартира находится в здании, которое находится в не аварийном состоянии и не подлежит сносу.

Невыделенная доля

На практике, невыделенная доля в квартире является одним из тех препятствий, которые мешают получению денежного займа под залог. Вообще, выделенной считается та доля, по которой подтвержден порядок использования. Большинство банков просто не дают кредит под залог невыделенной доли в квартире. Объясняется это тем, что в случае несоблюдения заемщиков своих обязательств (он перестал платить), банковской организации будет достаточно трудно взыскивать.

Простое решение сложного вопроса

Компания «Мосфинанс» является вашим надежным спутником и помощником в вопросе быстрого кредитования. Мы сотрудничаем с крупнейшими банковскими организациями и инвестиционными фондами, поэтому предлагаем вам только лучшие предложения на рынке.

Вы можете без проблем оформить срочный кредит, воспользовавшись нашими услугами. Наша деятельность полностью законна, ведь мы действуем исключительно в рамках действующего законодательства.

Даже если в вашей собственности только часть квартиры, то вы можете получить денежный займ на сумму до 70% от фактической стоимости вашей доли.  Вам нужно лишь связаться с нами по телефону, после чего мы пригласим вас к себе для составления простого договора о сотрудничестве. Мы сами осуществим подбор банков и инвестиционных фондов с наиболее выгодными условиями сотрудничества, ведь именно ваши интересы являются для нас главными в нашей деятельности.

Звоните прямо сейчас

Мы прекрасно понимаем, что современные реалии могут поставить человека в крайне тяжелую финансовую ситуацию. Вам может казаться, что помощи ждать не от кого, но, обратившись в нашу компанию, вы поймете, что выход всегда есть.

С нашей помощью вы сможете получить срочный займ  под залог доли в квартире, предоставив для этого минимальный пакет документов.

Мы не требуем справок с работы, не проверяем вашу кредитную историю, не просим выписать кого-либо из квартиры, что говорит о предельной честности и уважении к нашим клиентам.

Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников

Для любого банка клиенты, которые берут кредиты под залог квартиры всегда будут в приоритете. Причем, залоговые квартиры для них даже желаннее транспорта и земельных участков. Но как быть, если вы являетесь совладельцем квартиры и вам принадлежит лишь часть ее?

С владельцами доли в квартире банки связываются, наоборот, крайне неохотно. Дело в том, что в случае невозврата денег, продать комнату будет существенно тяжелее, нежели квартиру целиком. К тому же, банку придется уладить все вопросы с остальными владельцами квартиры. А это не только время, но и дополнительные растраты. Поэтому, банки из «первого эшелона» не подпишут кредит под такой залог. А значит, нужно обращаться к другим кредитным организациям.

Нужно ли согласие других владельцев квартиры?

Официально, российское законодательство не предусматривает уведомление других владельцев квартиры о том, что человек оставляет свою долю в качестве залога. То есть, если у вас случилась сложная жизненная ситуация, а совладельца квартиры об этом извещать не хочется, то вы вполне можете этого не делать.

Однако же, вы обязательно должны иметь кадастровый план на свою часть квартиры. Это документ, который четко разграничивает владения всех хозяев квартиры. Он заверяется нотариально при оформлении права владения недвижимостью. Если же этого сделано не было, то банки обязательно потребуют оформить кадастровый план. Причем, тогда уже придется ставить совладельцев в известность.

Пакет документов

При оформлении кредита под залог доли в квартире вам необходимо иметь с собой следующий набор документов:

1. Кадастровый план;
2. Документы, подтверждающие то что вы являетесь совладельцем квартиры;
3. Выписки из архива ЕГРП;
4. Информация о других жильцах;
5. Паспорт, справка о доходах, справка с места работы и т. д.

Тут нужно сделать небольшое отступление и уведомить читателей, что для некоторых банков

обязательно наличие согласия других жильцов квартиры. Их легко можно понять. Ведь, при продаже доли квартиры, последняя разменивается и банк забирает себе причитающиеся деньги, а жильцам приходится покупать себе другую квартиру. Некоторые люди отказываются разменивать квартиру и юанк оказывается в весьма затруднительной ситуации.

Кредит под залог доли в квартире в Москве

Кредит под залог доли в квартире в Москве | Инвестиционно-финансовая компания Финпрогресс

8 495 374 97 68

заказать звонок

Кредит под залог доли в квартире: быстро, выгодно, безопасно – в компании «Финпрогресс»

Если у вас есть доля в квартире в Москве или Московской области, то она вряд ли приносит вам какой-либо доход. Разве что с согласия других собственников жилья вы сдаете эту долю (комнату) в аренду. А вот если в данный момент вы испытываете финансовые трудности, то долевая собственность может стать отличной возможностью для получения в кредит более солидной суммы.

Как известно, залоговые кредиты могут быть выданы на бОльшие суммы, чем обычные потребительские займы. Доступный размер кредита будет зависеть от того, какой величины доля предоставляется в залог займодателю. От вас не потребуют многочисленных справок и поручителей. Если основные документы (паспорт + документ, подтверждающий право собственности) в порядке, вы в короткие сроки получите кредит под залог доли в квартире, причем использовать его сможете на любые цели, не отчитываясь о вложениях перед займодателем.

Если деньги вам нужны срочно, но вы не в курсе всех тонкостей сотрудничества с частными инвесторами, обращайтесь в Инвестиционную Финансовую Компанию «Финпрогресс». Мы поможем вам получить кредит под залог доли в квартире на выгодных условиях. Как правило, финансовые проблемы требуют безотлагательного решения, поэтому главная задача наших специалистов – обеспечить вас денежными средствами как можно быстрее. Для этого кредит под залог доли в квартире может быть выдан за счет собственных средств нашей компании или вложений частных инвесторов. Если в первый же визит в наш офис потенциальный заемщик предоставляет все необходимые документы, заявка одобряется сразу, займ выдается в этот же день.

В работе «Финпрогресса» все безопасно, ясно и прозрачно. Условия кредитования, а именно сроки, суммы, порядок возврата займа, будут именно такими, как обозначено в договоре. Кредит под залог доли в квартире оформляется без перехода права собственности. Вы остаетесь собственником, продолжаете распоряжаться долей по своему усмотрению, кроме сделок по купле-продаже, дарению, обмену и т.д. Это очень важно сегодня, когда число мошеннических схем, связанных с недвижимостью, неуклонно растет.

Наши клиенты положительно оценивают нашу работу и за то, что «Финпрогресс» берется за решение даже самых сложных задач. Для нас не являются препятствием открытые просрочки по другим кредитам или невозможность заемщика подтвердить свои доходы. Если вы пришли в нашу инвестиционную компанию за деньгами, то вы их получите, причем на максимально выгодных условиях исходя из ваших конкретных обстоятельств.

Залог Доли 24 (zalog-doli.ru) в Москве

• Преимущества
• Служба поддержки
• Документы

• Оформление по договорам залога и займа. Вы остаетесь собственником недвижимости
• Займ выдаем в день обращения за 2 часа
• Сумма займа от 250 000 до 5 млн руб
• Срок кредитования 3 года. Можно продлить займ до 15 лет
• Полное и частичное досрочное погашение без штрафов
• Процентная ставка от 15,99% годовых

Контакты:

• Телефон: +7(495)790-47-24
• Телефон: +7(495)786-18-07
• Электронная почта: [email protected]
• Время работы: Работаем с 9.00 до 19.00, выходной сб, вс
• Адрес: г. Москва, Ленинский пр-кт, 1/2, корпус 1

Как проехать:

Залог Доли 24 – московская микрокредитная компания. Выдает экспресс-займы под залог квартир, комнат, коммерческих объектов и доли в собственности. В качестве залога принимает недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье.

Максимальная сумма займа под залог составляет 65% стоимости закладываемой недвижимости. Деньги Залог Доли 24 выдает в день оформления займа. Сделка оформляется в течение 2 часов. Компания не интересуется вашей кредитной историей. Проверке подлежат только ваше право собственности на недвижимость и отсутствие обременения на предмете залога.

Как оформить заявку

Перейдите на сайт Залог Доли 24. Нажмите на кнопку «Отправить заявку»:

Заполните анкету – сумму и срок займа, контакты, характеристики закладываемой недвижимости. Нажмите на кнопку «Отправить заявку».

Как заложить долю в квартире в ломбард: условия, требования, документы, преимущества

30 января 2020

В ежедневной практике банковского кредитования, выдача заемных средств под залог недвижимости (не путать с ипотекой) развита очень слабо. То есть заложить квартиру и получить на руки деньги в банке довольно сложно. Что уж говорить, если вы хотите сделать объектом залога не всю жилплощадь, а только одну комнату! Здесь на помощь россиянам, попавшим в сложные финансовые условия, приходят ломбарды.

Заложить долю в квартире и получить на руки деньги можно в течение одного-двух часов. Интересно, что в США такой финансовый инструмент используется в частном кредитовании практически каждым четвертым американцем. То есть их квадратные метры не только служат для жилья, но и обеспечивают финансовую поддержку при необходимости. Как это делается у нас – рассмотрим детали процедуры.

Содержание

• Особенности ломбарда под залог доли в квартире
• Условия залога
• Необходимые документы
• Условия погашения
• Выгоды залога квартирной доли в ломбард
• Кто может заложить часть квартиры в ломбард?
  

Особенности ломбарда под залог доли в квартире

Важные нюансы:

• Выдают деньги под залог доли в квартире или доме не все ломбарды. Но можно найти тех, кто готов к такому сотрудничеству.
• Вы получите не порядка 70-75% от оценочной стоимости принадлежащих вам квадратным метров.
• Если заем не будет погашен, и доля в квартире переходит финансовой организации, ее выставят на продажу. При этом у владельцев оставшейся квартиры имеется приоритетное право на выкуп.

Условия залога

• Вы должны быть собственником квартиры – единоличным или в составе других членов семьи.
• У вас должны быть на руках подтверждающие данный факт документы.
• Может потребоваться согласие других людей прописанных на жилплощади (но не для всех ломбардов и не в каждой ситуации).

Рассматривая заявки на выдачу средств под залог части недвижимости, ломбарды обращают внимание на количество прописанных в ней жильцов. Очевидно, что чем меньше их – тем лучше для вас. Скорее всего, откажут в выдаче средств в ситуациях, когда на квадратных метрах квартиры прописаны несовершеннолетние дети. В остальных случаях деньги, как правило, выдают.

Необходимые документы

Для обращения в ломбард нужно минимум документов:

• Паспорт
• Документы, подтверждающие право владения долей квартиры

Очевидно, что такой удобный способ получения денег оценили многие россияне. Доля займов в ломбардах под залог части недвижимости растет с каждым месяцем.

Условия погашения

По условиям договора выплаты ломбарду должны быть регулярными и своевременными. В идеале лучше гасить частями тело займа и обязательно уплачивать проценты. Если по финансовым причинам делать это сложно, главное – уплатить хотя бы проценты.
Закладывая свою долю квартиры в ломбард, обязательно уточняйте, какие условия вас ожидают при досрочном погашении долга. В некоторых ломбардах (в частности, если процентная ставка различна для краткосрочного и долгосрочного займа), за возвращение денег раньше срока в договоре с вас могут взять дополнительную комиссию.

Выгоды залога квартирной доли в ломбард

Это по-настоящему удобный финансовый инструмент, который может использовать каждый. В том числе те, кому «не светит» кредит в банке – студенты, пенсионеры, люди, получающие заработную плату в конверте или те, кого работодатель не спешит трудоустраивать.

• Залоговый кредит в ломбарде под квартиру или ее долю гораздо более выгодный по стоимости, чем беззалоговый. Организации, специализирующиеся на выдаче денег в краткосрочном периоде, начисляют проценты за каждый день пользования займом. Так, если залога нет, вам придется уплачивать в день по 1,5-2%. А это – за год семикратная переплата! Если же ломбард принял в залог вашу долю квартиры, проценты будут очень лояльны. В разных учреждениях – от 15 до 30% переплаты в год.
• Кредиты в ломбардах выдаются очень быстро. Для рассмотрения документов опытному кредитному менеджеру в ломбарде требуется порядка 15 минут. Еще столько же – для оценки объекта и определения возможной суммы займа. Все! Осталось вам пройти в кассу и взять свои деньги! Для сравнения – заявку на кредит в банке рассматривают 2-3 и более недель.
• Займы в ломбарде являются нецелевыми. Не нужно указывать, на что берете деньги, и никто не контролирует, как вы их тратите. Путевка, лечение, обучение, покупка машины или техники – потратить деньги можно как угодно.
• После того, как часть квартиры стала объектом залога, жизнь в ней абсолютно не меняется. Можно делать ремонт, сдавать арендаторам, жить в обычном режиме. Единственное, что вы не можете сделать – это закладывать долю повторно до погашения займа в ломбарде или отчуждать недвижимость.
• Грамотное сотрудничество с ломбардом является абсолютно безопасным главное – обращаться в авторитетные финансовые организации.

Кто может заложить часть квартиры в ломбард?

Если вы прописаны в квартире или получили ее часть в результате наследования имущества, вы можете использовать свои квадратные метры в качестве оперативного финансового инструмента. В тяжелой ситуации, когда деньги нужны срочно и без процессуальных заморочек, можно заложить свою долю в ломбард.

Автомобильный ломбард

Вопросы

21.09.2015 Уважаемый Сергей! В связи с поступлением Вашего вопроса, сообщаем следующее. Передача Вами указанных денежных средств с правовой точки зрения будет являться заключением договора займа. В соответствии со статьёй 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы сделки будет иметь последствия, а именно стороны будут лишены права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Обращаем Ваше внимание на вопрос об иностранной валюте в качестве предмета договора займа – она может являться таковым, но только с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (статья 317 ГК РФ). Таким образом, вы вправе указать в качестве эквивалента платежа иностранную валюту для минимизации рисков, но вернуть сумму заёмщик должен будет в рублях. Перечень нотариальных действий, совершаемых нотариусами, перечислен в ст.35 Основ законодательства РФ о нотариате. В число нотариальных действий входит, в числе прочих, удостоверение сделок. При этом расписка в получении денежной суммы не является сделкой, а лишь подтверждает передачу денег по договору займа. В описанном Вами случае нотариус может нотариально удостоверить договор займа, в котором будут указаны срок и порядок возврата суммы займа. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной, но в случае нотариального удостоверения, такой договор будет обладать повышенной доказательственной силой в суде. Согласно статье 61 Гражданско-процессуального кодекса обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 данного Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. Вопрос о возврате суммы займа, в случае, отказа заемщика от выполнения договора, относится к судебной компетенции. Статьей 811 ГК РФ предусмотрены последствия нарушения заемщиком договора займа: если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ; если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Принудительное исполнение судебных актов регулируется Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Может ли совместный собственник заложить недвижимость без согласия другого собственника? | Руководства по дому

Фрейзер Шерман Обновлено 27 декабря 2018 г.

Если вы разделяете собственность с кем-то еще — супругом, деловым партнером, родственником — маловероятно, что он сможет взять ипотечный кредит или ссуду под залог собственного капитала без вашего согласия. Однако это не совсем невозможно. Многое зависит от условий вашего соглашения о праве собственности и типа собственности, которую вы разделяете.

Типы собственности

Если у вас есть совместная аренда с правом наследования, вы и ваш совладелец имеют равные доли в собственности.Если один из вас умирает, ее доля переходит к другому. При общей аренде доли могут быть неравными, и вы можете оставить свою собственность кому угодно. Когда вы и ваш супруг (а) покупаете недвижимость вместе, многие штаты — в зависимости от своего законодательства — по умолчанию рассматривают это либо как совместную аренду с правом наследования, либо как полную аренду. Полная аренда дает вам обоим полную и равную долю в собственности. Ни один из вас не может заложить или продать его без согласия другого.

Соглашение о праве собственности

Если вы владеете недвижимостью в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов, полезно иметь договор, в котором прописаны условия. Предположим, вы платите 60 процентов ипотечного кредита и ожидаете 60 процентов собственности: если это не указано в соглашении, суд может постановить, что вы и ваши совладельцы должны делить между собой равные доли. Если у вас есть письменное соглашение, в котором говорится, что один собственник может принимать односторонние решения о получении ипотеки или рефинансирования — или в соглашении указано, что это может быть только совместное решение, — это решает вопрос, пока соглашение действует в соответствии с законы вашего государства.

Ссуды

Если ваш совладелец не имеет права получить ипотечный кредит в одиночку, большинство кредиторов не коснутся этой сделки. Без вашей подписи на документах, подтверждающих сделку, кредитор не может лишить права выкупа и получить собственность, поэтому оформление ипотеки было бы рискованной игрой. Однако ваш совладелец может найти кредитора, готового предложить вторую ипотеку под ее долю в доме. Если каждый из вас владеет, скажем, 120 000 долларов из дома стоимостью 240 000 долларов с ипотечным кредитом на 80 000 долларов, у нее есть 80 000 долларов собственного капитала, под которые можно взять взаймы.

Эффекты

Даже если ваш совладелец берет взаймы только под свою долю, это не означает, что ваша доля собственности в безопасности. Если заемщик не выполняет свои обязательства, кредитор может обратиться в суд и наложить арест на ее долю дома. Если после этого вы попытаетесь продать дом, вам придется сначала выплатить залог. В некоторых случаях кредитор может обратиться в суд и принудить к продаже, чтобы получить деньги.

Основы общей аренды (TIC)

Вы хорошо инвестировали в недвижимость и хотите расширить свой портфель.Ваш брокер только что позвонил и сообщил вам «горячую подсказку» недели: это блестящее офисное здание класса А на Мэйн и Мэйн, которое вы желали с самого раннего детства инвестора, выйдет на рынок через три месяца.

Итак, ваша фирма преуспела, но не в одиночку с этим алмазом. Ну так что ты делаешь?

Поделись любовью!

У вашего приятеля-юриста (ну, он закончил юридический факультет, но технически теперь он ваш бармен) было несколько идей о том, как вы могли бы заключить такую ​​сделку.Некоторые идеи прозвучали в колокол, но одна прозвучала чуть громче.

«Общие арендаторы», — сказал ваш приятель. Вы знали, что это было что-то вроде совместного владения собственностью, но прежде чем вы смогли извлечь какую-либо информацию о волшебной фразе, бармен прекратил кибитинг с 13 хулиганами в середине, пробегая по счету спиртных напитков размером с гору.

Все, что у вас осталось, это пустая бутылка из-под пива и голова, полная вопросов.

Что такое общая аренда (TIC)? Каковы его характеристики? Его преимущества и недостатки? Если владельцев несколько, кто получает прибыль, оплачивает расходы на недвижимость, принимает решения? Если я решу, что мои совладельцы заблуждаются, могу ли я продать свою часть? Если да, могу ли я обменять §1031? И, ну, как мне профинансировать свою часть сделки?

Хорошо, давайте посмотрим, сможем ли мы найти ответы.Однако я вам скажу, поскольку законы, регулирующие TIC, различаются от штата к штату, прежде чем вы примете какое-либо решение по поводу своей мечты об офисе класса A, было бы неплохо встретиться со своим юристом и налоговым консультантом.

Приступим.

Что такое совместная аренда?

Прежде всего, чтобы понять общую аренду, вы должны сначала понять совместную аренду. Что такое совместная аренда? Когда два или более человека владеют недвижимостью, они находятся в совместной аренде, и каждый из них является соарендатором. Совместная аренда может иметь место как в жилой, так и в коммерческой сфере, и две наиболее распространенные формы совместной аренды — это общая аренда (с собственниками, называемые общими арендаторами, TIC) и совместная аренда с правом наследования.

С учетом изменений по соглашению, каждый из совладельцев имеет право доступа ко всей собственности, долю дохода от собственности (включая выручку от продажи) и обязанность участвовать в расходах, связанных с недвижимостью. . Совладельцы могут не участвовать в расходах на улучшения, но если один из владельцев вносит улучшения за свой счет и улучшения увеличивают стоимость актива при продаже, этот владелец может получить возможность вернуть свой вклад.

Наконец, сторона, рассматривающая возможность совместной аренды, будет рада отметить, что совладельцы обязаны друг другу вести честные отношения.

Что такое общий арендатор и что такое общий арендатор (TIC)?

Как отмечалось выше, общая аренда представляет собой тип совместной аренды , и общий арендатор — каждый совладелец, владеющий одной долей общей аренды . Итак, каковы основные общие характеристики аренды? Основными характеристиками общей аренды являются:

• Каждый общий арендатор владеет отдельной и неразделенной долей в собственности
• Общие арендаторы могут, но не обязаны, владеть разными долями собственности в собственности
• Там не имеют прав на наследство среди совладельцев, и
• Каждый TIC может передавать или обременять свои имущественные интересы без согласия других TIC (хотя это право может быть изменено по соглашению совладельцев)

Давайте пройдемся через эти характеристики TIC одну за другой, а затем охватите некоторые другие общие вопросы и проблемы, связанные с общей арендой.

Каждый совладелец имеет неделимую долю в собственности

Если собственность находится в общей аренде (структура собственности формируется при приобретении собственности), каждый собственник владеет отдельной и неразделенной долей в собственности, т. Е. не только то, что они имеют право на доступ, владение и использование всей собственности, но также и на то, что они могут продать свою индивидуальную долю собственности.

TIC могут иметь разную долю владения

Общие арендаторы могут иметь разные доли владения в целом, обычно в зависимости от их вклада в приобретение собственности.Например, если вы, ваш бармен и один из участников собрания приобрели здание класса A в рамках структуры TIC, у вас может быть 60% акций, аукциониста — 30%, а вашего бармена — 10%. Эти доли владения затем определяют, как вы распределяете затраты и выгоды от собственности, такие как общие расходы и выручка от продажи. В документах, по которым TIC приобретает свою долю, будет указана их доля владения.

Что происходит, когда я умру? (Выживание)

Если вы собака, вы отправитесь на эту большую ферму, где всегда солнечно, а миски с водой всегда полны…

Если вы общий арендатор, у вас нет права на выживание.Это означает, что в случае смерти ТИЦ его интерес переходит к наследникам этого совладельца по завещанию или законам о наследовании. Конечно, если совладелец пожелает, он может предусмотреть в своем завещании, что после ее смерти ее доля владения перейдет к другим владельцам ТИЦ.

Может ли каждый совладелец использовать все имущество?

Да, если они не согласны не делать этого.

Как отмечалось выше, как держатели безраздельной доли в собственности, каждый TIC имеет право на доступ, владение и использование любой части собственности.Доступ ко всем типичен, когда друзья или семья приобретают недвижимость вместе, а стороны приобретают долю в собственности в целях пассивного инвестирования.

Тем не менее, TIC могут также согласиться использовать только назначенные части собственности, например, этаж офисного здания, жилого помещения, торговых площадей, складских помещений и т. Д. Например, TIC может быть сформирован для приобретения промышленного парка. , причем каждый совладелец использует только определенное здание в парке. Совладельцы также могут согласиться с тем, что каждый имеет исключительное право на доход, полученный от использования выделенного им пространства.

Кстати, таймшер — это структура TIC с назначенным использованием, но вместо того, чтобы использование владельцем было ограничено определенным пространством, оно ограничено определенным временем.

Передача прав на использование и получение дохода изложена в соглашении о TIC, в котором, как обсуждается ниже, излагаются права и обязанности совладельцев.

Могу ли я продать свою долю в TIC?

Да. ТИЦ имеет безраздельное участие в собственности. Они могут продавать, передавать или обременять свою долю участия (например,g., занимать средства под залог своих интересов) без согласования с другими собственниками.

Однако, поскольку такое неограниченное право может резко увеличить риск владения для сторон, не осуществляющих продажу, соглашения TIC обычно ограничивают права совладельцев на передачу. Соглашение может, среди прочего, предоставлять владельцам право преимущественной покупки при любой продаже, а также право проверять и одобрять потенциальных покупателей. Если на первый взгляд это кажется неразумным, помните, что покупатель встанет на место совладельца-продавца со всеми его правами и обязанностями.

Представьте, что вы купили дуплекс вместе со своим тихим, мягким и послушно оплачивающим счета бывшим соседом по комнате в колледже, и каждый из вас проживает в одной из квартир. А теперь представьте, что ваш идеальный совладелец решил переехать в Перу и продать свою долю в дуплексе семье постоянно курящих, саксофонистов и волынщиков, которые считают, что своевременные выплаты по кредиту — это скорее предложение, чем обязанность.

Думаете, было бы неплохо заключить соглашение TIC, дающее вам право одобрять покупателей?

А теперь представьте, что вы купили это офисное помещение класса A, частично профинансированное за счет кредита в размере 20 миллионов долларов, предоставленного вам троим, и ваш бармен хотел продать свою долю стороне, имеющей историю серьезной финансовой нестабильности и судебных разбирательств…

Итак Да, общие арендаторы могут продавать свои доли, но соарендаторы могут по договору ограничить это право.

Когда создается ТИЦ?

TIC создается, когда владельцы переходят в собственность собственности, причем в акте указывается процентная доля каждого владельца. Хотя разумно заключать соглашение TIC до аренды в общей структуре, это не требуется. Если на момент передачи права собственности соглашения TIC не существует, характеристики TIC будут определяться статутами штата и общим правом, например, каждый TIC имеет право владеть всей собственностью, каждый может передать свою долю без согласия других TIC. , и каждый будет делить общие доходы и расходы от собственности в соответствии с процентами владения, указанными в их документах.

Обратите внимание, что не все совладельцы должны существовать с самого начала. Их можно создавать в разное время. Например, если владелец многоквартирного дома продает доли TIC физическим лицам, передавая им права пользования отдельными квартирами, между первым и последним владельцем TIC могут пройти годы.

Наконец, TIC может быть создан в силу закона, когда прекращается совместная аренда с правом наследования (обсуждается ниже).

Отличается ли ТИЦ от совместной аренды?

Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования обычно используется, когда собственность принадлежит мужу и жене, родителю и ребенку или любой другой группе, которая хочет, чтобы каждая отдельная доля собственности перешла к другому в случае смерти.Это «право на наследство» позволяет автоматически передавать интересы умершего собственника пережившему без прохождения завещания. С другой стороны, ТИЦ не имеют права на выживание.

Кроме того, хотя общие арендаторы могут иметь неравные интересы в собственности, совместные арендаторы должны иметь равные доли. Поскольку арендаторы имеют равные доли, в случае раздела имущества путем продажи выручка должна быть разделена поровну независимо от вкладов сторон в покупку имущества.

Наконец, в то время как общие арендаторы могут передавать свои интересы, если совместный арендатор продает или закладывает свою долю без согласия другого, совместная аренда преобразуется в TIC.

Кто управляет ТИЦ?

Управление TIC определяется соглашением TIC. Часто ТИЦ с небольшим количеством совладельцев и относительно простыми потребностями в управлении управляются самими совладельцами, в то время как управление более сложными ТИЦ осуществляется отдельными управляющими компаниями.В любом случае роль и обязанности руководства изложены в соглашении об ИКТ. А кто создает соглашение TIC? Кто бы ни создавал общую аренду, будь то одна сторона или несколько совладельцев.

Что входит в соглашение TIC?

Цель соглашений TIC состоит в том, чтобы (i) четко определить права и обязанности всех сторон, (ii) предвидеть потенциальные проблемы с собственностью и ее совместным владением, и (iii) дать определенные процедуры для разрешения конфликтов будет решен.Если сделка особенно сложна и риски высоки, хорошо составленное соглашение TIC может и должно быть длинным и подробным. Любые расходы, сэкономленные за счет составления простого или универсального соглашения, будут потеряны в десять раз, если соглашение не дает четких ответов при возникновении неизбежных разногласий между совладельцами.

Как правило, соглашение TIC дает указания по следующим пунктам:

Передача права пользования: Опишите, какую часть собственности имеет исключительное право на использование каждый совладелец, а также области, доступные для использования всеми владельцами.

Определение доли владения: Опишите метод, с помощью которого определяется доля собственности совладельца, например, по площади, стоимости, вкладу и т.д. и любые ограничения на такое использование, например, шум, количество арендаторов, домашних животных и т. д.

Управление недвижимостью: Подробная информация о том, как будут управляться все аспекты собственности (например, общий учет расходов, техническое обслуживание, ремонт), будут ли совладельцы сами выполняют определенные задачи, либо все элементы обрабатывает сторонний менеджер.

Как более подробно обсуждается ниже, интересы TIC имеют право на отсрочку налогообложения §1031 Кодекса IRS, если они соответствуют определенным условиям. Что касается управления недвижимостью, эти условия требуют, чтобы (i) управляющий выплачивал совладельцам их доли чистой прибыли в течение трех месяцев с даты получения этих доходов, (ii) плата за управление не зависела от дохода. или прибыль, полученная от собственности, и (iii) гонорары за управление не превышают справедливую рыночную стоимость услуг управляющего.

Обслуживание: Опишите обязанности каждого владельца по содержанию своего помещения и порядок обслуживания общего пространства.

Расходы: Опишите, как все затраты на недвижимость будут распределены между владельцами. Типичные общие расходы включают налоги на недвижимость, обслуживание и ремонт общих частей, общие коммунальные услуги и страхование.

Поскольку TIC не разделяет право собственности на недвижимость, каждый совладелец не будет получать отдельный счет налога на недвижимость в счет своей доли владения.Скорее, налоговый орган выставит единый счет на всю собственность, возложив на каждого совладельца ответственность за всю сумму.

Кроме того, в соглашении должно быть описано, как налоговые вычеты должны распределяться между владельцами, например, проценты по ипотеке по коллективной ссуде, налог на имущество и т.д. часть соглашения TIC, это интересный процесс. В случае с жилой недвижимостью, где ссуда совладельца обеспечена ипотекой только под его имущественные проценты, процесс прост: он получает форму 1098 от своего кредитора и требует эту полную сумму вычета.Если совладельцы имеют групповой заем, обеспеченный ипотекой всего имущества, требуется несколько дополнительных шагов: (i) кредитор отправляет 1098 первому заемщику, указанному в ссуде, (ii) этот первый — названный заемщик указывает в своем Приложении A только проценты, выделенные ему в соответствии с соглашением TIC, (iii) остальные владельцы указывают (A) свои соответствующие распределения в своем Приложении A как проценты по ипотеке, не указанные в форме 1098, и (B) первый заемщик по их возвращении.

Финансирование: Опишите, как финансируется приобретение. Все владельцы могут быть сторонами одной ноты, обеспеченной всеми их интересами, или каждый совладелец может получить собственное финансирование, обеспеченное своей долей. Следует подробно описать все финансовые обязательства, такие как необходимые начальные депозиты, резервные счета, расчет платежей по ссуде и возможные корректировки платежей.

Продажа или передача доли: Обозначьте права арендаторов совместно передавать свои доли и любые условия этих прав.Например, передача может быть предметом права других владельцев на первый отказ или одобрение потенциальных покупателей. Обратите внимание, что прямой запрет права собственника на передачу может быть не имеющим исковой силы как незаконное ограничение отчуждения собственности или может помешать TIC пользоваться режимом §1031.

Кроме того, в соглашениях TIC может быть указано, какие права потенциальные кредиторы могут потребовать от новых совладельцев. Например, от заемщика может потребоваться передать свои права передачи кредитору с обеспечением.

Принятие решений: Подробная информация о том, как принимаются решения, влияющие на собственность. Это может включать согласование того, какие решения потребуют большинства (например, повседневные операции), подавляющего большинства (например, ремонт или улучшения сверх определенной суммы в долларах) или единогласного одобрения совладельцев (например, изменение на назначенное использование или пробелы).

Положения о неисполнении обязательств и разрешении споров: Определите, что составляет неисполнение обязательств в соответствии с соглашением TIC, какие средства правовой защиты доступны для владельцев, не выполняющих дефолт, и процедуру разрешения споров для устранения нарушений по умолчанию (например,g., неформальные переговоры, посредничество, арбитраж и судебные разбирательства).

Финансирование собственности TIC

Как вкратце упоминалось выше, обычно финансирование собственности TIC осуществляется либо (i) группой владельцев, владеющих одним или несколькими займами, обеспеченными общей долей собственности группы, либо (ii) каждым совладельцем наличие собственного кредита, обеспеченного только имущественным интересом.

В случае групповой ссуды суммы платежа, причитающиеся от каждого собственника, должны быть согласованы между собственниками.Один из методов состоит в том, чтобы взять сумму, уплаченную TIC за их долю владения, и вычесть сумму, которую они положили, в результате чего получится сумма групповой ссуды, относящейся к этому владельцу. Затем разделите эту сумму на общую сумму групповой ссуды, чтобы определить процент выплат по ссуде, за которые несет ответственность владелец.

Один из основных рисков группового финансирования заключается в том, что, когда один совладелец не выполняет свои платежные обязательства, а у других собственников недостаточно средств для совершения полной оплаты, кредитор может лишить права выкупа все имущество.Чтобы уменьшить этот риск, владельцы (i) проверяют финансовую устойчивость и историю своих совладельцев, (ii) обеспечивают, чтобы соглашение TIC давало им такое же право проверки для любых потенциальных новых совладельцев, и (iii) требовать совместного использования. -собственники вносят вклад в резервный фонд.

В случае индивидуальных ссуд, поскольку ссуда обеспечивается только интересами отдельного собственника, их невыполнение не налагает прямых обязательств на другие ТИЦ. Если владелец не выполняет свои обязательства, кредитор может лишить права выкупа только доли владельца, но не собственности.В этом случае кредитор может продать изъятую долю с учетом любых ограничений, которые TIC имеет на переводы (например, право преимущественной покупки).

Еще одна структура финансирования, иногда называемая «сквозным» финансированием, возникает там, где до создания структуры TIC первоначальный владелец собственности (часто разработчик проекта) предоставляет единую ссуду, обеспеченную всей собственностью, и производит все выплаты по этому кредиту. По мере того как новые совладельцы приобретают доли TIC в собственности, первоначальный владелец предоставляет им индивидуальные ссуды.Новые совладельцы производят выплаты по кредиту первоначальному владельцу, а тот платит кредитору.

Что такое кредитование сейчас для ТИЦ? А что такое Обмен Раздела 721?

После того, как IRS опубликовал Процедуру 2002–222, разъясняющую, что должным образом созданные доли участия в TIC имеют право на обмен согласно § 1031, инвесторы устремились к сделкам TIC. Инвесторы, собранные и продаваемые «синдикаторами» или «спонсорами», купили доли в активах CRE, принадлежащих TIC.

Когда разразилась рецессия, ужесточились банковские правила и увеличилось количество проблемных активов банков, кредитование сделок с TIC замедлилось.Проще говоря, когда у финансового учреждения был выбор между работой с одной стороной или с ТИЦ до 35 совладельцев, выбор был легким. Поскольку текущая банковская среда по-прежнему разочарована многосторонней структурой собственности, у текущих инвесторов в проекты TIC могут возникнуть проблемы с поиском нового капитала или рефинансированием кредитов, обеспеченных во время бума.

Соответственно, для совладельцев ТИЦ очевидным решением по привлечению новых средств является повышение привлекательности: упрощение многостороннего владения.Общие арендаторы могут сделать это, «объединив» свои интересы в единую новую LLC через обмен IRS § 721.

Как и биржи по § 1031, биржи по § 721, если они правильно структурированы, могут иметь отсрочку налога на прирост капитала. Исторически раздел 721 использовался REIT при покупках у сторон, желающих избежать налога на такую ​​прибыль. Процесс начинается с того, что владелец собственности обменивает свою недвижимость на единицы собственности в операционном партнерстве приобретающего REIT (OP Units). Операционное товарищество (также называемое зонтичным товариществом) — это организация, отдельная от REIT, которая владеет активами REIT.Затем Паи OP могут быть переданы на основе отсрочки налогообложения в акции REIT. В рамках этого процесса владелец недвижимости превращает свой интерес в недвижимость в частную или государственную безопасность.

В случае TIC обмен по разделу 721 начинается с того, что арендаторы совместно вносят свои интересы в TIC в новое LLC или «объединяют» свои интересы. После этих взносов ООО становится единственным владельцем недвижимости, а каждый арендатор — собственником капитала ООО.Эта упрощенная структура собственности упрощает привлечение финансирования. Хотя этот обмен может пользоваться отсроченным налогообложением, следует использовать налогового консультанта, чтобы тщательно структурировать рефинансирование и избежать непредвиденного налогооблагаемого дохода для бывших ТИЦ.

Подходит ли общая аренда для обмена на аналогичный товар согласно §1031?

TIC имущественные интересы могут быть обменены в IRS Code §1031 отложенного налога подобного рода обмена. Это позволяет владельцам собственности откладывать прирост капитала при замене долей в собственности с текущим денежным потоком.Тем не менее, партнерские интересы не могут рассматриваться в этом отношении. Соответственно, владелец TIC, намеревающийся использовать свою долю для такого отложенного налогообложения, должен быть осторожен, чтобы TIC был структурирован и действовал как собственность на недвижимость, а не партнерство. Чтобы дать указания относительно того, что IRS считает TIC, оно выпустило Процедуру IRS 2002-22, детализирующую 15 условий, которым должна соответствовать общая аренда, чтобы иметь право на лечение согласно §1031.

Процедура IRS 2002-22 включает, среди прочего, что (i) количество инвесторов не превышает 35, (ii) каждый совладелец имеет право передавать, разделять и обременять свою безраздельную долю в собственности без согласие или одобрение любого лица и (iii) ограничения права на передачу, раздел или обременение, которые требуются кредитором и согласуются с обычной практикой коммерческого кредитования.

Сколько разрешено общих арендаторов?

Если совладельцы не хотят иметь право на отсрочку налогообложения согласно §1031, общих арендаторов может быть от двух до бесконечности минус один. Хотя нет никаких ограничений на то, сколько TIC могут быть заинтересованы в одной собственности, если требуется право на участие в программе согласно §1031, количество совладельцев не может быть больше 35.

Каковы основные преимущества общей аренды (TIC)?

Одно из основных преимуществ ТИЦ для покупателей подчеркивается на примере вас, вашего бармена и собеседника, желающего купить офисную недвижимость класса А.Хотя никто из вас не смог бы приобрести здание самостоятельно, TIC позволяет объединить ресурсы и максимизировать вашу покупательную способность.

С другой стороны, ТИЦ могут принести пользу продавцам, давая им большую гибкость в маркетинге своей собственности. Они могут продавать целиком или по частям, как того требует рынок. Часто при продаже части собственности общий доход от этих продаж больше, чем если бы недвижимость была продана одной стороне. В этом случае целое не превышает сумму его частей…

Каковы основные недостатки общей аренды (TIC)?

Как и в случае любой совместной собственности, общий арендатор принимает на себя риск того, что его совладельцы не выполнят свои обязательства.Бармен не платит свою долю налога на недвижимость? Вы доберетесь до. Не вносит свою долю платежа по групповому кредиту и не финансирует свой резервный счет? Достань чековую книжку.

Кроме того, из-за сложности финансирования групповых займов и потенциальных рисков для кредитора с несколькими и, возможно, меняющимися заемщиками, ИТК могут столкнуться с более высокими затратами по кредитованию. Кроме того, с годами желание финансовых институтов финансировать ТИЦ угасало. Если эти сложные структуры собственности не пользуются популярностью у кредиторов, когда TIC необходимо рефинансировать, они могут столкнуться с тяжелой битвой.Могут существовать методы упрощения структуры собственности для облегчения рефинансирования или продажи (например, биржа 721, где коммерческая недвижимость работает хорошо), но следует учитывать риск доступности финансирования и стоимости.

Кроме того, владение ТИЦ может подвергнуть совладельца действиям кредиторов другого собственника. Например, предположим, что ваш бармен должен VISA 100 000 долларов за импровизированную поездку в Непал. VISA заинтересована в офисной недвижимости класса А. Теперь они могут предъявить претензию только против долей вашего бармена, но не от вашей доли или доли участника соглашения.Но они могут заставить продать все здание, чтобы погасить личный долг бармена. В то время как вы и участник соглашения могли бы вернуть свою долю выручки от такой продажи, вы все равно потеряете собственность своей мечты.

В чем разница между TIC и LLC или партнерской структурой?

Общества с ограниченной ответственностью и товарищества — это хозяйственные общества, в которых одна или несколько сторон имеют долю владения. LLC, как правило, могут состоять из одного или нескольких владельцев (участников), в то время как партнерства должны иметь как минимум двух партнеров.Законы штата регулируют правила обоих образований.

Основное различие между ООО и партнерством заключается в личной ответственности по обязательствам юридического лица. Члены ООО защищены от обязательств юридических лиц. Партнеров нет. Партнеры в полном товариществе несут солидарную личную ответственность по всем партнерским обязательствам, а партнеры в коммандитном товариществе несут ответственность в размере своих инвестиций в товарищество.

Владелец TIC несет ответственность за часть обязательств TIC, как описано в соглашении TIC.В таком случае личная ответственность — это вопрос структуры юридического лица каждого совладельца. Например, если сторона создает специализированную LLC для владения долей TIC, то личная ответственность владельца LLC будет ограничена суммой долей TIC LLC.

LLC и партнерство имеют общую структуру налогообложения, при этом доход от бизнеса облагается налогом один раз на уровне участника / партнера. С другой стороны, корпорации облагаются налогом на корпоративном уровне, а затем снова на уровне акционеров.

TIC не облагается налогом.Каждый совладелец облагается налогом на собственный доход.

Если ООО или товарищество покупают недвижимость, отдельные участники не владеют долей в собственности, а, скорее, долей в предприятии. Напротив, каждый из общих арендаторов владеет отдельной собственностью непосредственно в собственности. Из-за этой разницы стороны могут захотеть подумать, насколько легко они могут отказаться от своей доли LLC по сравнению с долей TIC. Как правило, ответ на этот вопрос будет зависеть от условий договора ТИЦ и документов о создании ООО.

Кроме того, как обсуждалось выше, режим отсроченного налогообложения, доступный в соответствии с § 1031 IRS, разрешен с долями собственности TIC, но не с партнерствами. Таким образом, если сторона стремится приобрести собственность для передачи аналогичного характера, она может пользоваться режимом 1031 при покупке собственности TIC, но не партнерства или доли LLC.

Как можно расторгнуть TIC? (Разделение или…)

Если вам уже надоели махинации вашего бармена, вы можете прекратить действие TIC через разделение по решению суда.Перегородки бывают трех видов: натурой, наделом или продажей. Натуральный раздел — это фактический раздел собственности между совладельцами, и он доступен только в том случае, если это разрешено местными законами о подразделениях. Разделение земельным участком дает право собственности одному владельцу (или группе владельцев), который затем компенсирует изгнанным совладельцам потерю права собственности. А раздел путем продажи — это именно то, на что это похоже: суд вынуждает продать собственность, а прибыль распределяет между совладельцами. Раздел путем продажи, как правило, является последней инстанцией суда и присуждается только тогда, когда раздел в натуральной форме недоступен.

Следует отметить, однако, что общие арендаторы могут отказаться от своего права на разделение в соответствии с их соглашением TIC. Полный отказ может быть не имеющим исковой силы ограничением на отчуждение собственности, но суд может признать ограниченные отказы, например, в случае отказа от прав на раздел на определенный период времени или при определенных условиях.

Итак, каков был метод «или…» для прекращения действия TIC? Незаконное владение. Собственность, приобретенная в результате неправомерного владения, прекращает действие TIC. И теперь вы знаете.

Заключение

Если это офисное здание класса A появится на рынке, и вы просто не сможете пройти его в одиночку, ответом может быть TIC. Если ваш бармен и конвент успешно прошли проверку, то объединение ваших ресурсов в рамках этой структуры владения может воплотить в жизнь вашу мечту об офисе.

Конечно, поскольку эта статья предназначена только для информационных целей (а не для предоставления юридических консультаций), и, учитывая сложности, которые мы затронули, и риски, связанные с TIC, пожалуйста, проконсультируйтесь со своим юристом и налоговым консультантом, если у вас есть какие-либо конкретные вопросы о совместной аренде.

Что мы упустили? Вы когда-нибудь владели долей владения TIC? Вы знаете барменов, которые подрабатывают инвесторами в недвижимость? Дайте нам знать в комментариях ниже!

Как добиться продажи, когда другие люди владеют домом

Как домовладелец, вы можете решить продать свой дом в любое время. Однако, если вы владеете недвижимостью с кем-то другим, вы не можете продать эту собственность без согласия другого владельца или владельцев.

Вы, наверное, можете себе представить, что совместное владение недвижимостью станет проблемой, если владельцы не договорились о продаже.В этом случае есть несколько вариантов принудительной продажи.

Переговоры о выкупе

Владелец, желающий продать, может попытаться выкупить других владельцев и полностью завладеть имуществом. В качестве альтернативы совладелец, желающий продать, может вместо этого договориться с другим совладельцем (-ами) о выкупе. Это, как правило, наиболее желательный вариант, поскольку он позволяет продавцу продать свою долю и позволяет совладельцу, который не хотел продавать, сохранить собственность.

Обратите внимание, что выкуп возможен только в том случае, если один совладелец может обеспечить средства, необходимые для транзакции.

Продажа доли собственности не собственнику

Как и в случае любого актива, находящегося в совместной собственности, каждый владелец имеет долю в совместной собственности. Акции дома могут быть проданы, даже если владельцы не согласны с продажей. Да, это означает, что доли в доме могут быть проданы незнакомцам. Однако большинство незнакомцев не хотят вместе жить в совместном доме. Таким образом, продажа таких долей собственности невозможна, если совладелец не знает и не любит нового совладельца.

Однако в некоторых случаях — например, в браке — право на продажу долей собственности, находящихся в совместном владении, приостанавливается.

Принуждение суда к принудительному продаже

Вы можете получить постановление суда о продаже совместной собственности, если суд сочтет, что у вас есть веские основания для продажи. Это называется действием разделения. Фактическую площадь собственности суду легко разделить между совладельцами — как в случае сельскохозяйственных угодий. Но когда дело доходит до раздела домов, когда дело обстоит сложнее.

Суд не может разделить дом пополам, поэтому вместо этого он может заставить владельцев продать дом, даже если они не хотят.Прибыль или убыток от продажи делятся между владельцами в зависимости от их доли. Но опять же, в случае супружеской пары законы другие.

Обязательно обращайтесь по ипотеке

Важно отметить юридическое различие между имущественными актами и ипотекой. Тот факт, что домовладелец передает собственность другому владельцу — таким образом, исключая себя из сделки — не означает, что передача ипотечного кредита тоже прекращается.

После принудительной продажи дома необходимо также обратиться к ипотеке.Продавец дома может использовать выручку от продажи для выплаты ипотеки. В противном случае человек на этой должности должен гарантировать, что новые владельцы, которым передается право собственности, смогут рефинансировать ссуду без вас. Если новые владельцы не могут его профинансировать, возможно, вам придется заплатить за дом, которым вы больше не владеете.

Заключение

Домовладелец может добиться продажи, находящейся в совместном владении, либо путем переговоров о выкупе, продажи вашей доли новому владельцу, либо путем принуждения к продаже в суде.Ипотека — это дополнительная юридическая проблема, которую необходимо решить при принудительной продаже дома. В любом случае, лучше всего нанять юриста, который специализируется на недвижимости, чтобы помочь со сделкой.

Если вы находитесь в Сент-Луисе, обратитесь в TdD Attorneys at Law за помощью в принудительной продаже жилья.

Владение недвижимостью в неравных долях в качестве обыкновенных арендаторов

Совместная аренда — это популярный способ совладельцев получить право собственности на дом. Этот способ перехода прав предлагает альтернативу совместной аренде, при которой дом находится в совместной собственности, но владельцы поровну делят свои интересы.Здесь мы говорим о том, что такое общая аренда, и почему ее разрешение на совместное владение неравными долями может быть преимуществом.

Общая аренда: популярный выбор совладельцев

Когда люди приобретают собственность вместе, они должны быть готовы указать, какая форма перехода прав будет отображаться в документе. В некоторых штатах общая аренда является режимом перехода прав по умолчанию для супружеских пар. В некоторых штатах это режим по умолчанию для не состоящих в браке совладельцев, поэтому эти владельцы становятся общими арендаторами, если они не выберут утвердительно другую форму перехода прав.

Общие арендаторы могут быть парой собственников или группой. Они могут быть связаны друг с другом или не связаны. Это могут быть супруги, братья и сестры, партнеры или друзья.

Когда они решают сохранить право собственности на дом в аренде в общие, могут ли совладельцы делить собственность неравномерно? Может ли каждый совладелец подать на техническое обслуживание в разных размерах?

По обоим пунктам да:

• Совладельцы должны указать свою долю проценты. Иногда титульные компании не обращают на это внимания, но у совладельцев должен быть свой план.Равные доли не могут быть оптимальными. Каждый владелец может владеть любой процент от общей суммы, и в документе будут указаны процент владения.

• Если не согласовано иное, совладельцы доли расходы тоже пропорциональны. Когда два или более человека покупают дом вместе, они вероятно, имеют разные причины и возможности для инвестирования. Мы посмотрим в некоторых сценариях в следующем разделе.

Нужно ли совладельцам вместе проживать в доме? Только если таков план.С юридической точки зрения никому не разрешается оставлять себе какую-либо часть дом закрыт для другого совладельца (ов). Другими словами, совладельцы, даже если они владеют неравными частями собственности, пользуются правом доступа ко всем из этого. Но они могут купить дом вместе без каких-либо намерений физически Поделиться этим.

Сценарии: почему совместная покупка

Многие люди решают разделить долю в своих домах. Платежи и расходы могут быть совместными инвестициями.

Совместная покупка с другом, коллегой по бизнесу или братом или сестрой в качестве Совместные арендаторы могут помочь одному или нескольким со-покупателям стать собственниками жилья.Один владелец может иметь более прочную финансовую основу, чем другой, и предлагать со-покупатель, чтобы помочь другому купить. План может включать рефинансирование позже, чтобы передать титул в единоличную собственность, без благотворителя.

Кредитор может пожелать, чтобы дополнительное лицо, подписывающее ссуду, было совладелец, значит, более сильное в финансовом отношении лицо имеет долю в активе. В в этом случае основной покупатель будет проживать в доме, платить за дом, производить все платежи по ипотеке и налогам, а также полную ответственность за ремонт, взносы в ассоциацию домовладельцев, благоустройство территории и т. д.«Владелец Б» заплатит ничего, и только в общей аренде, чтобы помочь «Владельцу А» купить и получить настоящие имущество. «Владелец Б» может получить меньшую долю владения, разрешенную кредитором. Позже, когда «Владелец А» переходит в единоличное владение, требуется только меньшая его часть. должны быть переданы из B в A, поэтому новый единственный владелец будет иметь меньшую передачу налог.

Эти совладельцы должны продумать все возможные варианты развития событий. Что, если «Владелец Б» умрет до рефинансирования и перехода в единоличное владение полным? Создали ли совладельцы юридическое соглашение, объясняя что должно произойти с имуществом, если один совладелец умирает во время временного совместное владение? По умолчанию дом переходит к завещанию.

Еще один повод для совместной покупки с малым владением процент может включать покупку квартиры. Кондо-свойства обычно ограничивают сдача паев в аренду и в некоторой степени ограничивает собственников-инвесторов. Аренда в общее с неравными интересами может быть обходным путем для инвестора — если Ипотечный кредитор утверждает несоответствие прав собственности на документ.

Подробнее об ипотеке читайте дальше.

Как работает ипотека при аренде обыкновенных акций

Если совладельцы переходят в собственность без финансирования дома, их неравный процент владения зависит от них.У них могло быть 99% и 1% процентов; общая аренда позволяет это. Но если дом финансируется, кредитор вряд ли позволит одному заемщику иметь минимальные права на стоимость актива. Смысл требования к совладельцам состоит в том, чтобы все были в ссуде. разделяют ответственность за его возврат.

В конечном итоге кредитор хочет иметь возможность требовать все собственность в случае дефолта — таким образом, банки любят совладельцев, чтобы быть совладельцами. В в действительности, однако, только один человек может платить ипотеку, а другой в документе только наименование.«Владелец Б», добрый самаритянин созаемщик, должен быть осознавая, что никто не освобожден от ответственности за выплату ипотеки, и приготовьтесь к этой непредвиденной возможности.

Продажа: что происходит, когда совладелец хочет уйти

Когда совладельцы покупают дом на взаимовыгодной соглашения, они могут позже продать и разделить выручку в соответствии со своей долей проценты. Но общие арендаторы не обязательно должны быть готовы к продаже на в то же время. Совладельцев в общей аренде:

• Можно продать или взять ссуду под свою долю.

• Может продать свои доли в имущество без согласия других собственников.

• Нельзя продать всю собственность (принуждение других продавать) без согласия других.

Люди могут заключать договор, а также выходить из него. В в любой момент может появиться новый совладелец. На данный момент текущая группа должны будут передать свой поступок новой, более многочисленной группе, оставив при этом исходное соглашение не повреждено.

Совместные арендаторы, не состоящие в браке, должны платить налог при продаже имущества полностью или частично. Тем не менее, владельцы, которые получают прирост капитала от продажи, имеют право исключить до 250 000 долларов США из этой прибыли из подоходного налога, если они соответствуют требованиям IRS.

Последние пожелания: что происходит, когда совладелец передает

Совместная аренда отличается от совместной аренды с правами выживаемости. Если один из владельцев скончался во время аренды в Обычно имущественный интерес переходит к завещанию умершего домовладельца. имущество.Другими словами, общие арендаторы могут оставить свою часть собственность любым бенефициарам, которые они назначают в своем завещании.

В случае смерти любого совладельца живые совладельцы могут разделить право собственности на дом с бенефициаром, которого они не знают. Этот проблему можно избежать, проконсультировавшись с юристом по завещаниям и имуществу в самом начале процесса.

Короче, совладельцев:

• Может передать свои доли владения их названные бенефициары; и
• Не удается автоматически пройти право на выживание после смерти.

Соглашение о совместной собственности

Может быть, стоит потратить время на совместное владение соглашение, чтобы владельцы договорились о том, как они будут вести себя в определенных ситуациях. Если состояние, в котором находится дом, позволяет, совладельцы в аренде в Компания common может заключить письменное соглашение, позволяющее одному совладельцу проживать исключительно в доме. Также они могут распределить ответственность за ремонт и расходы.

Помогает выложить письменно:

• Какая доля владения принадлежит совладельцы держат.
• Кто будет жить в доме.
• Как будут распределены комнаты, если их будет больше одной Хозяин будет жить в доме.
• Кто несет ответственность за различные авансовые расходы в процессе покупки.
• Кто покроет ежемесячную ипотечную ссуду платежи, страхование, взносы ассоциации, налоги и другие обычные расходы.
• Кто будет выполнять другие желаемые обязанности группой.
• Дата, до которой осуществляется рефинансирование и передача права собственности должно произойти, если, например, ожидается, что один владелец достигнет улучшенных финансовых опоры и стать единственным владельцем.
• Как стороны намерены завещать свои интересы если один из них скончался.

При хорошем взаимопонимании с самого начала сотрудничество владение может быть удовольствием для всех участников. Ваши имена будут вписаны в дом цепочка титулов вместе на вечность. За сильную и здоровую отношение!

Фотография предоставлена ​​Лилибет Бустос Линарес через Unsplash.

ВАШ ДОМ; Новые правила ссуды для кооперативов

Джоэл Миллер, налоговый юрист Квинса и еще один эксперт, который помогал составить проект последних изменений, сказал, что еще одна проблема, решаемая этими изменениями, связана с обеспечительным интересом, которым обладает сама кооперативная корпорация. в акционерном капитале и аренде.

Г-н Миллер объяснил, что устав или аренда собственности, используемые большинством кооперативных корпораций, дают кооперативу право залога на акции каждого акционера. «Намерение, — сказал он, — состоит в том, чтобы сам кооператив первым в очереди собирал причитающиеся ему деньги, если акции акционера должны быть проданы из-за того, что акционер не уплатит либо плату за обслуживание, либо непогашенный заем на акции ».

Но это, как сказал г-н Миллер,« было случайностью, ожидавшей своего часа ».

« Многие кооперативы никогда не удосужились усовершенствовать свои залоговые права, подав UCC-1 », он сказал, добавив, что в соответствии с прежней версией кодекса это позволило бы выплатить другому «залоговому кредитору» до кооператива.В результате, сказал г-н Миллер, некоторые юристы кооператива начали требовать от всех новых акционеров подтверждать право удержания кооператива в отдельном документе, известном как соглашение об обеспечении. Они также начали подавать заявления о финансировании UCC-1 — и заявления о прекращении действия UCC-3 — каждый раз, когда квартира переходила из рук в руки.

Теперь, однако, пересмотренный кодекс недвусмысленно дает кооперативным корпорациям автоматическое первое право удержания в отношении квартиры акционера без требования подачи UCC-1, при условии, что устав или договор частной аренды предоставляют кооперативу такое право удержания.Более того, по его словам, поправки устраняют положение в старом кодексе, которое требовало, чтобы право удержания кооператива было указано в сертификате акций.

Джеймс Г. Самсон, юрист кооператива из Манхэттена, сказал, что еще одно изменение касается требования, согласно которому кредиторы, ссуды которых обеспечены акциями кооператива, — даже те, кто уже «усовершенствовали» свои залоговые права, — должны теперь подать новое Финансовое Заявление UCC-1, чтобы сохранить их приоритет перед другими кредиторами. В большинстве случаев, сказал г-н Самсон, кредиторы должны подавать новые формы не позднее 30 июня 2006 г.

Он объяснил, что, хотя несоблюдение нового требования к подаче документов не повлияет на обязательство заемщика по выплате ссуды, это может привести к потере «совершенства» залогового права. И хотя коммерческие кредиторы, вероятно, обеспечат соблюдение нового требования к подаче документов, сказал он, вполне вероятно, что акционеры, которые продали свои квартиры и предоставили частное финансирование покупателям, могут не знать об изменении.

Соответственно, по его словам, каждый юрист, представляющий кооперативы или их акционеров, особенно юристы по недвижимости, которые могут быть незнакомы с тонкостями Единого коммерческого кодекса, должен внимательно изучить последние изменения.

«В коде есть несколько сложных и очень специальных правил, которые применяются непосредственно к кооперативам», — сказал он. «И кооперативным юристам лучше быть готовыми разобраться в них».

Жилищные мошенничества | УСАГов

Остерегайтесь этих мошенничеств и мошенничества при покупке дома или отчуждении права выкупа.

Как нанять грузчиков и избежать мошенничества при переезде

Большинство транспортных компаний — это компании с хорошей репутацией, которые выполняют качественную работу.Но некоторые компании по переезду используют мошеннические методы, чтобы украсть ваши деньги. Узнайте, как обнаружить мошенничество с перемещением до того, как оно произойдет, или узнайте, как сообщить о нем, если компания вас обманула.

Способы, которыми некоторые движущиеся компании могут попытаться обмануть вас

Мошенники могут:

• Требовать аванс наличными до переезда

• Избегать предоставления вам письменной оценки

• Попросить вас заранее подписать пустой договор

• Имейте только один номер мобильного телефона в качестве контактного лица и не используйте местный физический адрес

• Подойдите к вашему дому с арендованным грузовиком без логотипа компании на нем

• Дайте вам предложение по телефону без каких-либо указаний осмотр ваших товаров на месте

• Дайте вам низкую цену и существенно измените смету в пункте назначения

• Держите свои вещи в заложниках, пока не заплатите больше денег

Сообщить о мошенничестве при перемещении

Как нанять грузчика и Protect Yourself

Получите инструменты от Protect Your Move, которые помогут вам защитить себя от мошенничества с перемещением. Помните эти советы, чтобы избежать мошенничества с перемещением:

Do

• Попросите представителя компании прийти к вам домой, чтобы получить реалистичную оценку переезда.

• Получите письменную оценку от нескольких грузчиков. Как правило, оценки основаны на времени, количестве необходимых грузчиков, тех, кто собирает вещи, и количестве комнат, которые необходимо переместить.

• Убедитесь, что компания застрахована на случай, если ваш товар будет поврежден во время переезда.

• Спросите U.S. Номер Департамента транспорта (DOT) и используйте базу данных FMCSA, чтобы проверить, зарегистрирована ли компания.

• Обратитесь в местное, окружное или государственное управление по делам потребителей или к генеральному прокурору штата, чтобы узнать, имеется ли запись о жалобе.

Не принимайте

• Не принимайте оценку по телефону.

• Не подписывайте пустой договор.

• Не оплачивайте переезд заранее и наличными.

• Не позволяйте грузчикам начинать упаковывать ваш товар в грузовик, не проверив договор и еще раз смету.Сделайте это до начала движения.

Получите помощь с международным переездом

Получите советы и ресурсы о переезде в другую страну.

Мошенничество с выкупом

Мошенники могут предложить вам «помощь» в выплате ипотечного кредита, но они просто пытаются забрать ваши деньги. Узнайте, как обнаруживать такие мошенничества, сообщать о них и защищаться от них.

Схемы выкупа

Эти мошенники находят потенциальных жертв несколькими способами:

• Реклама (на радио, в Интернете и в местных публикациях)
• Распространение листовок
• Связь с людьми, чьи дома указаны в объявлениях о потере права выкупа в местной газете
• Ориентация на определенные религиозные или этнические группы
• Обещания помочь вам сохранить или продать свой дом за определенную плату

Сообщить о мошенничестве с выкупом права выкупа

Как защитить себя от мошенничества с потерей права выкупа

Получите надежную помощь по выкупу и консультации через правительство Программа «Сделать дом доступным по цене». Или найдите рядом с вами сертифицированного государственного консультанта по жилищным вопросам. Узнайте больше о мошенничестве с выкупом и найдите номера телефонов, по которым можно позвонить за помощью.

Do

Узнайте о ваших законных вариантах помощи по ипотеке и выкупе, утвержденной правительством. Также помните об этих уловках, которые используют мошенники:

Не поддавайтесь

• Не поддавайтесь схемам аренды с выкупом или другим схемам мошенничества с ипотекой.
• Не отправляйте ипотечные платежи компаниям, не обслуживающим вашу ссуду.
• Не подписывайте никакие документы, пока их не рассмотрит юрист или независимый эксперт.
• Не прекращайте выплаты по ипотеке.
• Не забывайте, что реальная помощь от государства всегда бесплатна.
• Не сообщайте никому свою личную информацию, номер социального страхования или банковские реквизиты. Делитесь этой информацией только в том случае, если вы подтвердили, что компания является законной.

Мошенничество с арендой

Мошенничество с арендой случается, когда либо владелец недвижимости, либо потенциальный арендатор вводят в заблуждение себя. Мошенничество с арендой также искажает условия и доступность арендуемой собственности.Поддельные объявления и поддельные ответы на объявления об аренде могут навредить как арендаторам, так и владельцам недвижимости.

Мошенничество, нацеленное на арендаторов

Если вы ищете арендуемую недвижимость, важно знать о мошенничестве с арендой.

Сообщите о мошенничестве, направленном на арендаторов

Сообщите о мошенничестве с арендой в службу защиты прав потребителей вашего штата или местные правоохранительные органы.

Если вы нашли объявление об аренде в Интернете, сообщите о мошенничестве на веб-сайт, где оно было размещено. Также отправьте отчет в Центр жалоб на Интернет-преступления ФБР.

Как защититься от мошенничества, ориентированного на арендаторов

Относитесь с подозрением, что недвижимость или сделка могут быть мошенничеством, если:

• Рекламируемая цена намного ниже, чем у аналогичной недвижимости.

• В рекламе объекта есть грамматические и орфографические ошибки или чрезмерное использование заглавных букв.

• В объявлении используются необычные варианты написания слов, например «благосклонность» вместо «благосклонность».

• Вы можете работать только с агентом.Агент говорит, что владелец слишком занят, находится за пределами страны или по другим причинам недоступен для сдачи в аренду.

• Владелец или агент требует, чтобы вы подписали договор аренды, прежде чем вы увидите арендуемую собственность.

• Владелец или агент не может позволить вам войти в дом или квартиру или взимает плату за просмотр.

• Владелец или агент использует тактику продаж под давлением. Они могут посоветовать вам быстро сдать квартиру, прежде чем кто-то другой получит собственность.

Do

• Узнайте, как работает мошенничество со списком аренды.

• Получите письменные условия аренды, включая комиссионные, арендную плату и техническое обслуживание.

• Получите копию договора аренды, подписанную вами и владельцем / менеджером недвижимости.

• Выполните поиск по владельцу, компании по управлению недвижимостью и листингу. Если вы обнаружите одно и то же объявление под другим именем, это может указывать на мошенничество.

• Посетите сайты недвижимости. Посмотрите, есть ли дом, который вы хотите арендовать, также в другом городе. Мошенник мог скопировать фотографию или описание другого объекта аренды для использования в своем объявлении.

• Узнайте, как семьи военнослужащих могут избежать мошенничества с арендой жилья.

Нет

• Не переводите деньги в качестве залога или оплаты аренды за первый и последний месяц. Перевод денег — это то же самое, что и передача наличных; вы не можете получить возмещение, даже если обнаружите, что предложение было мошенничеством.

• Не поддавайтесь тактике продаж под давлением.

• Не вносите залог, плату или арендную плату за первый месяц до подписания договора аренды.

• Не сдавайте в аренду недвижимость, которую вы не можете увидеть до подписания договора.

• Не отправляйте деньги на аренду за границу.

• Не сообщайте свою личную информацию или номер социального страхования владельцу собственности, не подтвердив его личность.

Мошенничество с владельцами арендуемой недвижимости

Если вы предлагаете недвижимость в аренду, важно знать о мошенничестве со стороны арендатора.

Сообщить о мошенничестве, направленном на владельцев недвижимости

Если вы считаете, что стали жертвой мошенничества арендатора с использованием Интернета, сообщите об этом в ФБР.

Обратитесь в офис генерального прокурора вашего штата. Офис может объяснить ваши законные права как домовладельца. Также спросите, как подать жалобу на арендатора или потенциального арендатора.

Как защитить себя от мошенничества, нацеленного на владельцев недвижимости

Do

• Найдите имя арендатора и адрес электронной почты, чтобы узнать, не отметили ли их другие как мошенников.

• Рассмотрите возможность использования проверки данных клиента, также известной как отчет потребителя.

• Узнайте больше о проверке юридических данных в Федеральной торговой комиссии.

• Прежде чем сдавать недвижимость в аренду, познакомьтесь с потенциальным арендатором или лицом, которое будет платить арендную плату.

• Проведите поиск по изображению вашей собственности. Самозванец может использовать изображения вашей собственности для создания собственных объявлений в рамках мошенничества.

• Запросите личные рекомендации каждого арендатора и свяжитесь с ними.

• Тщательно проверьте доход арендатора.

Не принимайте

• Не принимайте переплату за аренду.

• Если вы получили чек на сумму, превышающую указанную, верните его.Не сдавайте его на хранение.

• Не сдавайте в аренду и не продавайте потенциальному арендатору или покупателю незаметно.

• Не принимайте кассовые чеки от вашего потенциального арендатора, если он или она находится за пределами страны.

• Не поддавайтесь на необъяснимую срочность сдачи недвижимости в аренду.

У вас есть вопросы?

Задайте реальному человеку любой вопрос, связанный с государством, бесплатно. Они дадут вам ответ или сообщат, где его найти.

Последнее обновление: 25 марта 2021 г.

Как купить дом с кем-то, с кем вы не состоите в браке.

До 20 апреля 2022 года Experian, TransUnion и Equifax будут предлагать всем потребителям США бесплатные еженедельные отчеты о кредитных операциях через AnnualCreditReport.com, чтобы помочь вам защитить свое финансовое здоровье в непредвиденных обстоятельствах. и беспрецедентные трудности, вызванные COVID-19.

Итак, вы подумываете о покупке дома со своим кавалером (или братом, или приятелем — в общем, с кем-нибудь, на ком вы не женаты).Это могло быть табу несколько десятилетий назад, но, по данным Национальной ассоциации риэлторов, на супружеские пары приходилось всего 61% недавних покупателей жилья в 2019 году. Остальные составляли одинокие люди, не состоящие в браке пары и пары покупателей. Однако, поскольку неженатые люди не имеют такого же правового статуса, как супружеские пары, совместная покупка собственности может быть немного сложнее без участия кольца.

Вот краткое изложение того, как купить дом с кем-то, с кем вы не состоите в браке, от получения ипотеки до внесения платежей и планирования возможной ссоры.

Подача заявления на ипотеку, если вы не состоите в браке

Помимо ссуд VA, большинство ипотечных продуктов доступны созаемщикам независимо от того, состоят они в браке или нет. Таким образом, у большинства кредиторов подача заявки на ипотеку, когда вы не состоите в браке, не сильно отличается от того, как если бы вы сказали «Да». Это правда, будь то пара, друзья или братья и сестры; в глазах кредитора важны цифры.

Вы и ваш партнер по покупке будете подавать заявку в качестве созаемщиков, и кредитор будет проверять каждый из ваших активов, долгов, доходов и кредитных баллов.Как правило, кредитор получает три оценки — по одной от каждого кредитного бюро — как для вас, так и для вашего созаемщика, и использует меньшую из ваших совокупных средних оценок.

Допустим, ваши баллы составляют 680, 700 и 720. Баллы вашего созаемщика составляют 650, 660 и 670. Кредитор возьмет оба ваших средних балла (700 и 660), а затем основывает вашу заявку на более низком ( 660). Эта таблица может помочь проиллюстрировать (жирным шрифтом является тот, который использует кредитор):

4

Ваши кредитные рейтинги	Кредитные рейтинги вашего совместного заемщика
720	670
700 908	660
680	650

В целом, FICO ^® Score ^☉ , по мнению вашего кредитора, должен быть не менее 620, чтобы вы могли претендовать на обычную ипотеку, хотя другие ссуды доступны покупателям с рейтингом от 500.Вам также следует стремиться к тому, чтобы отношение внешнего долга к доходу было ниже 28 процентов.

Если вы или ваш созаемщик не уверены, в каком состоянии находится ваш кредит, получите бесплатный отчет от Experian, чтобы выяснить это. Вы можете бесплатно получить копии всех трех своих кредитных отчетов (от Experian, TransUnion и Equifax) через AnnualCreditReport.com. Просмотрите свои отчеты и оценки и при необходимости примите меры, чтобы убедиться, что ваш кредит готов к ипотеке, прежде чем подавать заявление.

Самостоятельная работа по ипотеке

Если у кого-то из вас гораздо более высокий кредитный рейтинг или гораздо более низкое соотношение долга к доходу, этот человек может захотеть подать заявку на ипотеку самостоятельно. Обычно вы можете попросить своего кредитора посмотреть, на какие ставки и ссуды вы могли бы претендовать индивидуально или вместе.

Если вы не уверены, как долго продлятся отношения, соло может упростить жизнь в случае разрыва. (Конечно, если вы живете в районе с высокими затратами, возможно, не удастся претендовать на ипотеку на один доход.)

Если вы в конечном итоге подадите заявку на ипотеку самостоятельно, помните, что все бремя выплата долга по закону ляжет на ваши плечи — независимо от того, что обещает ваш созаемщик.И, если их имя указано в заголовке, они будут иметь права на дом, даже если они не вносят финансовый вклад.

С другой стороны, если ваш партнер подает заявку на получение ипотечного кредита самостоятельно, и он хочет удержать вас от права собственности, вам следует поговорить с юристом по недвижимости, чтобы изложить ваши права в отношении проживания в доме и получения возмещаются платежи в случае прекращения отношений.

Тщательно подумайте о праве собственности

Одно из наиболее важных решений, которые вы примете при покупке дома с другим человеком, — это то, как вы «сохраните титул» или как вы разделите владение домом.Так же, как ипотека показывает, кто несет ответственность за выплату ссуды, название показывает, кому принадлежит собственность.

В то время как законы определяют, что происходит с общей собственностью, когда женатый человек разводится или теряет своего супруга, не состоящим в браке людям нужно будет прокладывать свой собственный путь, а титул играет решающую роль.

Хотя в разных штатах действуют разные правила, у вас обычно есть три варианта, когда дело доходит до титула вашего нового дома:

1. Единоличное владение: это означает, что одно лицо является законным владельцем.Если это другой человек, вы должны знать, что у вас не будет законных прав на жилище, и если отношения испортятся, вы можете потерять как свое жилье, так и все деньги, которые вы вкладываете в выплаты по ипотеке.
2. Совместная аренда с правом наследования: При совместной аренде каждый из вас имеет равную долю. Вы не можете продать недвижимость без разрешения другого владельца. Если один из вас умрет, оставшийся в живых партнер автоматически унаследует долю другого — суд по наследству не требуется.
3. Общая аренда: это допускает неравное владение, то есть вы можете владеть 75% дома, в то время как ваш партнер владеет остальными 25%. Это может пригодиться, если один из вас выложил большую часть денег для первоначального взноса. Если вы пойдете по этому пути, обратите внимание, что один владелец может продать свою долю собственности, не сообщая об этом другому. И, в случае смерти одного владельца, оставшийся в живых владелец разделит собственность с наследниками другого владельца, если иное не указано в завещании.

Составьте договор

После того, как вы определили, как вы будете называть дом, вы должны изложить все, что касается вашей покупки, в письменной форме.Иногда это называется соглашением о совместном проживании или «отказом от брачного союза» (в отличие от брачного контракта).

В вашем соглашении должно быть указано, кто и какие расходы покрывает (налоги, страхование, ипотечные платежи, коммунальные услуги и т. Д.) Во время аренды, а также что произойдет в различных непредвиденных обстоятельствах, включая смерть, разрыв или потерю дохода. Кроме того, если один человек финансирует авансовый платеж, он может захотеть включить график погашения от другой стороны.

Некоторые вопросы, на которые следует ответить в вашем соглашении: Что произойдет, если один из вас потеряет работу? Что, если вы расстанетесь и один или оба захотите остаться в доме? Может ли одна сторона выкупить другую, и если да, то сколько времени у них есть на это? Кому достанется мебель и другие предметы в доме?

Если вы хотите, чтобы соглашение оставалось в силе в суде, было бы разумно получить проект поверенного по недвижимости или просмотреть его. Несмотря ни на что, лучше проанализировать эти сценарии сейчас, когда вы оба чувствуете себя примирительными и щедрыми, потому что, если вы не сможете договориться позже, вам придется позволить суду решить за вас, что может привести к огромному количеству судебных издержек.

Три вещи, на которые следует обратить внимание, прежде чем двигаться дальше

Независимо от того, насколько крепки ваши отношения, всегда есть потенциальные ловушки, которые могут возникнуть, когда вы покупаете дом с кем-то, с кем не состоите в браке. Вот три вещи, о которых вам следует подумать.

1. Ваш кредит (и кров) под угрозой. Если ваше имя указано в ипотеке, а ваш партнер больше не может или не будет вносить вклад в выплаты, это не значит, что вы не в курсе. Вы оба несете равную ответственность по выплатам; если вы не можете позволить себе производить платежи в полном объеме без их помощи, вы можете столкнуться с лишением права выкупа, что будет стоить вам вашего дома и серьезно повредить вашим кредитным рейтингам.
2. Вам потребуется рефинансирование, чтобы вывести совместную ссуду на имя одного человека. Даже если вы переедете, ваше имя останется в ипотеке.Ссуда ​​по-прежнему будет отображаться в ваших кредитных отчетах — и, если другой владелец задержит выплаты, это повредит вашим счетам. В вашем соглашении о сожительстве вы можете оговорить, что дом будет рефинансирован в случае разрыва отношений. (Однако имейте в виду, что в этом случае другой владелец должен будет претендовать на получение всей ссуды самостоятельно.)
3. Только одно лицо имеет право на вычет налоговых процентов по ипотеке. Поскольку неженатые люди подают свои налоговые декларации отдельно, только один из вас сможет вычесть проценты по ипотеке из своей налоговой декларации.Однако это имеет значение только в том случае, если вы планируете детализировать.

Получите те же финансовые средства

Ипотека дома может быть самым крупным (не говоря уже о самом долгосрочном) финансовом обязательстве, которое вы когда-либо делали.