Квартира не подходит под ипотеку почему: Как купить квартиру — с ипотекой или без

Квартира не подходит под ипотеку почему: Как купить квартиру — с ипотекой или без
Июн 11 2021
alexxlab

Содержание

Какую недвижимость можно приобрести в ипотеку — Ипотека

 

После того, как банк одобрил вам ипотеку, вы уже знаете, на какую сумму кредита можете рассчитывать. У вас будет 90 дней, чтобы найти подходящую квартиру, согласовать её с банком и оформить сделку. 

Да, мало получить согласие банка на выдачу ипотечного кредита, необходимо также получить у банка одобрение выбранного для покупки жилья.

Недвижимость должна не только нравится вам, но и соответствовать требованиям банка, так как банк эту недвижимость кредитует и берет в залог до полного погашения ипотеки. Банк проверяет документы на недвижимость, чтобы предотвратить риски утраты собственности после сделки.

Итак, какую недвижимость можно приобрести в ипотеку 

• Недвижимость должна иметь жилое назначение и находиться на территории Российской Федерации

• Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению

• В квартире не должно быть неузаконенных перепланировок — как узаконить   

• Недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом

• При покупке дома с землей или земельного участка, должно быть проведено

межевание участка — границы земли должны быть четко обозначены в документах 

• Банк не кредитует недвижимость, если будут выявлены риски утраты права собственности — подробнее о проверке юридической безопасности сделки

Квартира найдена, что дальше? 

В зависимости от типа недвижимости вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком. 

Собрать документы тоже поможет ваш менеджер. У покупателя чаще всего список минимальный. Менеджер по ипотеке расскажет, что нужно и где это взять. Сканы или фото документов нужно будет загрузить в личном кабинете.

Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней. 

Если выбранная вами недвижимость не одобрена банком, значит при проверке была выявлена негативная информация, которая может привести к утрате собственности.

 

После отказа по недвижимости одобрение ипотеки продолжает действовать 30 дней. То есть вам нужно выбрать другую квартиру в течение 30 дней. Если не успеете, то нужно будет повторно подать заявку на ипотеку. 

После одобрения недвижимости менеджер позвонит и согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки. Останется только в назначенный день приехать в отделение банка и подписать бумаги. 


Сейчас читают

Поздравляем, вам одобрили ипотеку! Что дальше?

Как оформить, где получить и зачем нужен полис ипотечного страхования

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

ипотечный кредит на квартиры, новое жилье — Банк ВТБ

Площадь квартиры больше 65 кв.м При покупке квартиры площадью от 65 кв.м ставка снижена Без подтверждения дохода Цифровой бонус Скидка за оформление в Личном кабинете клиента

Я получаю зарплату на карту ВТБ

Стоимость жилья, ₽ Введите, если знаете

Первоначальный взнос, ₽ От 300000 ₽ (10% стоимости жилья)

Добавить материнский капитал Можно направить в первоначальный взнос или оформить ипотеку без первого взноса, если маткапитал составит не менее 10% от стоимости жилья.

Для уточнения условий обратитесь к менеджеру после подачи заявки.

Ежемесячный доход, ₽

Расчет является предварительным. Точные условия по кредиту вам будут предоставлены в отделении банка.

Ипотечный калькулятор — Жилой комплекс КМ Анкудиновский парк

Оставьте телефон, мы перезвоним вам в ближайшее время и расскажем, как получить выгодную ипотеку на квартиру мечты

[1] Настоящим даю согласие на обработку моих вышеуказанных персональных данных ООО «СЗ «КМ Парламент» (603093, Россия, Нижний Новгород, улица Родионова, дом 192, корпус 3) (далее – Оператор)

с целями: обработки моего запроса, направленного через сайт www.km-ankudinovka.ru, и коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством:

интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов, таких как Viber, WhatsApp и тому подобных; телефонных звонков.

Я разрешаю совершать со своими персональными данными следующие действия: сбор, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу) моих персональных данных третьим лицам, с которыми у Оператора имеются действующие договоры, в рамках которых Оператор поручает обработку персональных данных в вышеуказанных целях, включая трансграничную передачу персональных данных, обезличивание, блокирование, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Настоящее согласие на обработку моих персональных данных действует до момента выполнения моего запроса и может быть отозвано мною ранее в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных» посредством направления соответствующего письменного заявления по почтовому адресу Оператора, указанного в настоящем согласии, или в электронной форме посредством направления запроса на электронный адрес [email protected]

ООО «СЗ «КМ Парламент» ведет деятельность на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Предлагаемые Оператором в заявленных в настоящем согласии целях товары/услуги/работы доступны к получению на территории Российской Федерации. Мониторинг потребительского поведения лиц, находящихся за пределами Российской Федерации, Оператором не ведется.

[2] Настоящим даю согласие на обработку моих вышеуказанных персональных данных ООО «СЗ «КМ Парламент» (603093, Россия, Нижний Новгород, улица Родионова, дом 192, корпус 3) (далее – Оператор)

с целями: учета предоставленной информации в базах данных; проведения статистических исследований, а также исследований, направленных на улучшение качества продукции и услуг; проведения маркетинговых программ, в том числе, для продвижения товаров, работ, услуг на рынке; информирования меня о новых товарах и услугах Оператора и партнеров Операторов (например, посредством отправки журналов, отправки приглашений на презентации продуктов, сообщений о технических нововведениях, предстоящих работах по сервисному обслуживанию, условиях покупки нового автомобиля и т.д.) с помощью различных средств связи, а именно посредством:

интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов, таких как Viber, WhatsApp и тому подобных; телефонных звонков.

Я разрешаю совершать со своими персональными данными следующие действия: сбор, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу) моих персональных данных третьим лицам, с которыми у Оператора имеются действующие договоры, в рамках которых Оператор поручает обработку персональных данных в вышеуказанных целях, включая трансграничную передачу персональных данных, обезличивание, блокирование, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

В целях проведения маркетинговых программ, в том числе для продвижения товаров, работ и услуг, ООО «СЗ «КМ Парламент» может заключать соответствующие Договоры с третьими лицами относительно условий предоставления мне финансовых услуг. Настоящим я даю свое согласие на получение информации о предлагаемых такими третьими лицами финансовых услугах. Указанная информация может быть доведена до моего сведения как ООО «СЗ «КМ Парламент», так и самими компаниями-партнерами ООО «СЗ «КМ Парламент», предлагающими такие финансовые услуги.

Настоящее согласие на обработку моих персональных данных действует до момента его отзыва.

Настоящее согласие может быть отозвано мною в любое время в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных» посредством направления соответствующего письменного заявления по почтовому адресу Оператора, указанного в настоящем согласии, или в электронной форме посредством направления запроса на электронный адрес [email protected]

ООО «СЗ «КМ Парламент» ведет деятельность на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации. Предлагаемые Оператором в заявленных в настоящем согласии целях товары/услуги/работы доступны к получению на территории Российской Федерации. Мониторинг потребительского поведения лиц, находящихся за пределами Российской Федерации, Оператором не ведется.

Покупка ипотечной квартиры в 2021 году: пошаговая инструкция

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников. Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант – покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы. В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант – купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре.  Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы. Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Просьба оценить статью и подписаться на новости проекта.

Также вам будет интересно узнать про то, какая квартира подходит под ипотеку.

Почему не стоит спешить с покупкой дома

Все мои друзья, купившие дома до своего 30-летия, любили заявлять, что они больше не «выбрасывают деньги», платя за квартиру. Хотя сейчас я домовладелец, когда я был съемщиком, я никогда не чувствовал, что аренда — это напрасная трата денег. Я обменял свой чек на квартиру на жилье. Сегодня я обменяю свой платеж по ипотеке (плюс много дополнительных денег, которые я должен потратить на содержание) на жилье.

Дом — не вложение

Это правда: некоторые зарабатывают миллионы на инвестициях в недвижимость. Некоторым домовладельцам даже посчастливилось выйти на пенсию исключительно за счет перепродажной стоимости своего дома через 30 лет после его покупки. Однако для большинства реальность совсем иная. Вы не должны думать о своем основном месте жительства как об инвестициях.

Да, ухоженный дом в желаемом месте должен быть оценен в долгосрочной перспективе. Но согласно этому отчету, фактическая норма прибыли на недвижимость в США (с учетом инфляции, налогов и процентных ставок по ипотечным кредитам) с 1975 по 2009 год была фактически ниже нуля:

Предполагая, что годовая норма амортизации составляет 2.5 процентов, ставка налога на имущество в размере 1,5 процента, процентная ставка по ипотеке в размере 7 процентов и ставка предельного подоходного налога в размере 25 процентов для типичного налогоплательщика, скорректированная реальная ставка дохода на жилье фактически падает ниже нуля (-0,575 процента, если быть точным).

С другой стороны, фондовый рынок приносил в этот период в среднем 3,375% годовых после вычета налогов и инфляции.

Столкнувшись с этими цифрами, почему кому-то будет инвестировать в дом, а не в фондовый рынок?

Дома, по сути, денежные ямы

Далее следует неоспоримый факт, что дома обходятся дорого.Дома требуют периодической покраски, озеленения, кровли, обслуживания системы отопления, вентиляции и кондиционирования и многих других вещей. В них также полно дорогой техники, которая ломается в самый неподходящий момент.

Как вы думаете, почему арендодатель так медленно отвечает на ваш звонок по поводу протекающей раковины? Она хочет выжать из этой раковины как можно больше лет. Конечно, у нее, вероятно, есть новая раковина в ее собственном доме (как и у вас, если бы у вас была подушечка). Когда мы владеем своим домом, мы делаем ремонт и ремонт, основываясь на эмоциях, а не на перепродажной стоимости, поэтому владение домом намного дороже, чем его аренда.

Вы не можете контролировать налоги — или ваши соседи

Когда вы покупаете дом, вы берете на себя долгосрочное обязательство по отношению к своему району, к лучшему или к худшему. Если вы живете в городе с развитой экономикой и школьной системой, скорее всего, стоимость вашего дома вырастет (как и налоги на недвижимость). И если ваша зарплата не так высока, как у новых людей, стекающихся в ваш город, вы можете оказаться не в состоянии оставаться там. Я видел, как это происходило с моими родителями и родственниками со стороны мужа, и это неприятно.

С другой стороны, если состояние вашего района ухудшается, значит, вы не просто живете там, а владеете недвижимостью. Если вы арендуете, вы можете переехать в конце срока аренды и позволить домовладельцу выяснить, как поступить с обесценивающейся собственностью.

Единственный реальный аргумент в пользу домовладения

До тех пор, пока ваша собственность не обесценивается, вы со временем увеличите долю в своем доме. С каждым платежом по ипотеке вы «экономите» несколько сотен долларов или больше в своем собственном капитале, которые когда-нибудь вы сможете погасить при продаже или рефинансировании.

При прочих равных условиях, если бы вы могли жить в том же доме за 1000 долларов в месяц за аренду или за 1000 долларов по ипотеке (из которых в среднем 600 долларов каждый месяц идет на выплату основного долга), владение домом кажется финансово целесообразным, поскольку вы держите на 600 долларов в месяц без учета затрат на техническое обслуживание и другие расходы. Это определенно хорошо, но я не думаю, что этого достаточно, чтобы побудить людей преждевременно стать домовладельцами.

Есть слишком много других факторов, которые нужно учитывать, но я думаю, что два самых больших:

  • Если вы не живете в своем доме достаточно долго, большая часть или весь ваш капитал будет стерт из-за комиссионных риэлторов и затрат на закрытие нового дома
  • Собственный капитал неликвиден.Если вам нужны наличные, вы будете вынуждены продать свой дом или рефинансировать (взять в долг и заплатить больше процентов).

Да, выплата ипотечного кредита и приобретение собственного капитала поможет вам построить богатство. Но это работает только в том случае, если вы живете в одном доме очень долго и не берете взаймы под него.

Почему аренда — это здорово

Финансовые выгоды от домовладения часто переоцениваются. Но аренда имеет два больших нефинансовых преимущества, которые нельзя упускать из виду.

Самое главное, что аренда дает вам гибкость.Большинство договоров аренды заключаются только на год. Если вы не готовы к тому, чтобы жить в одном месте пять лет или дольше, аренда позволяет вам оставаться на столько (или на короткий срок), сколько захотите. Если вы не знаете, как отремонтировать уродливый дом по дешевке или если вам не повезет, сложно перевернуть дом за два года или меньше и выйти на уровень безубыточности.

Также стоит сказать, что аренда дает вам свободу от монотонного и дорогостоящего обслуживания. Когда я впервые купил наш дом, мне не терпелось купить газонокосилку и подстригать свой новый газон.Несколько лет спустя я плачу кому-то за его стрижку, и, если они заболеют, меня раздражает то, что я должен провести два часа выходных, расхаживая взад и вперед по двору. А с тех пор, как мы купили дом, нам пришлось потратить тысячи долларов на утечки водопровода, затопление подвала, изношенную бытовую технику и другие расходы. Я люблю наш дом, но не обошлось без головной боли. Когда я снимал квартиру, я считал само собой разумеющимся тот факт, что мне не нужно беспокоиться об обслуживании. Но не заблуждайтесь, быть арендатором — это большое преимущество.

Наконец, вы можете сделать работу по аренде выгодной и в финансовом отношении. Если вы живете на рынке, где вы можете арендовать квартиру за существенно меньшую сумму в месяц, чем вы могли бы владеть домом, вы можете вложить разницу. Разница не должна быть огромной. Например, предположим, что вы снимаете квартиру за 1000 долларов, но вам придется заплатить 1300 долларов по ипотеке за сопоставимый дом. Это 3600 долларов в год, которые вы можете откладывать или инвестировать. И, в отличие от собственного капитала, эти сбережения ликвидны. Вы можете использовать их для создания резервного фонда, погашения задолженности по студенческой ссуде или пополнения пенсионного счета.Ничего из этого вы не можете сделать с собственным капиталом.

Чистая прибыль

Хотите мой простой и серьезный финансовый совет по вопросам жилья? Считайте свои ежемесячные расходы на жилье (будь то аренда или ипотека) платой за жилье. Тратьте соответственно, а разницу откладывайте или инвестируйте. Если вы хотите гордости (и ответственности) за домовладение, непременно купите дом — вы можете даже заработать на нем деньги. Но не рассчитывайте на свой дом как на вложение.

А если вы арендуете, ваши квартплаты не будут потраченными впустую деньгами! Пожалуйста, не ругайте себя за «выбрасывание денег». Ужасно приятно иметь место, куда можно позвонить домой в конце долгого дня.

Подробнее:

Прекращение выселения во время кризиса с коронавирусом не так хорошо, как кажется

Поскольку пандемия коронавируса вызывает беспрецедентную потерю рабочих мест по всей стране, одной из первых проблем для многих домохозяйств станет оплата аренды или ипотеки в следующем месяце.

Беднейшие 20% домохозяйств США, включая многих работников низкооплачиваемых отраслей, таких как розничная торговля и общественное питание, тратили более половины своего дохода на оплату жилья даже во время экономического бума. У этих семей мало или совсем нет сбережений, которые могли бы помочь им пережить внезапную потерю дохода в результате пандемии.

Чтобы защитить арендаторов от потери своих домов, все большее число городов и штатов временно приостанавливают выселение, а это означает, что домовладельцы не могут выселить арендаторов, которые не выплачивают арендную плату.Хотя это может дать арендаторам больше времени, мораторий на выселение может вызвать волновой эффект, который еще больше повредит местной экономике. Но есть более эффективный способ помочь арендаторам: дать им деньги вместо упущенного дохода, а также поддержать малый бизнес и местные органы власти.

Рента имеет важный мультипликативный эффект в местной экономике

Арендные чеки не только набивают карманы жирных домовладельцев — они также вносят вклад в оплату основных государственных услуг и заработную плату других рабочих.Если многие домохозяйства не смогут одновременно платить арендную плату, экономические последствия будут ощущаться во всей местной экономике.

Таблица 1. Куда идет чек арендной платы?

Вид расходов Получатель (и)
Налоги на имущество Правительство города / уезда
Ипотека Банковское или небанковское финансовое учреждение
Страхование Страховая компания
Коммунальные услуги Поставщики воды и канализации; вывоз мусора; газ и электричество
Техническое обслуживание Обслуживающий и обслуживающий персонал, материалы
Комиссия за управление Управляющий недвижимостью
Капитальные резервы Резервный фонд для капитального ремонта / модернизации
Прибыль арендодателя / инвестора Собственник здания / инвесторы в акционерный капитал

Источник: Brueggeman and Fisher

Первое лицо, получающее ежемесячную арендную плату, — это не домовладелец, а местное правительство. Налоги на недвижимость имеют более высокий приоритет даже, чем ипотека; если домовладелец не уплачивает как налог на недвижимость, так и выплаты по ипотеке, требование местного правительства заменяет требование кредитора.

Города и округа полагаются на налоги на недвижимость от всех своих субъектов — индивидуальных домовладельцев, а также владельцев квартир, офисов и другой нежилой собственности — для покрытия расходов на предоставление государственных услуг. Хотя местные органы власти могут отложить уплату налога на имущество во время текущего кризиса, пандемия уже оказывает давление на бюджеты местных органов власти.Города являются передовыми поставщиками медицинских и неотложных услуг, а также нуждаются в деньгах прямо сейчас, чтобы прокормить детей, чьи государственные школы закрыты, и позаботиться о пожилых людях и уязвимых группах населения.

И точно так же, как индивидуальные домовладельцы беспокоятся о выплате ипотечного кредита, если их доход упадет, если арендные платежи иссякнут, домовладельцы будут иметь проблемы с внесением своих ежемесячных платежей. Семейные домовладельцы, владеющие небольшими многоквартирными домами, особенно уязвимы: выплаты по ипотеке, налоги на имущество и страхование составляют более половины доходов от собственности.

В ответ на текущий кризис Федеральное агентство жилищного финансирования поручило Fannie Mae и Freddie Mac разрешить пострадавшим заемщикам отложить выплаты по ипотеке на срок до одного года. Но федеральное правительство имеет меньшее влияние на кредиторов, которые предоставляют ипотечные кредиты для многоквартирных домов по рыночной ставке, которые составляют подавляющее большинство арендного жилья в США.

Арендодатели также несут ответственность за оплату коммунальных услуг по всему зданию, включая плату за воду и канализацию, сбор мусора и переработку, а также за газ и электричество для мест общего пользования.Это важные службы, которые должны оставаться работоспособными даже во время пандемии.

Кроме того, многие расходы, понесенные домовладельцами, фактически являются заработной платой других рабочих. Поддержание работоспособности, безопасности и чистоты многоквартирного дома требует усилий обслуживающего и обслуживающего персонала. В больших зданиях обычно работают рабочие, но даже небольшие объекты имеют постоянные потребности, которые они могут передать местным подрядчикам, таким как сантехники или электрики. По мере сокращения арендных платежей мелкие арендодатели будут откладывать выполнение некоторых ремонтных работ, что означает более низкое качество жилья для всех арендаторов в здании и потерю рабочих мест для обслуживающего персонала.

Для большинства арендодателей частичная аренда лучше, чем ее отсутствие

Во время широкомасштабного экономического кризиса у домовладельцев есть сильные финансовые стимулы, чтобы удерживать существующих арендаторов на месте, а не вытеснять их. Потенциальные арендаторы не могут легко просматривать квартиры или подавать заявки, в то время как они вынуждены соблюдать социальное дистанцирование. Свободные квартиры не приносят дохода от сдачи в аренду. Подготовка квартир для новых жильцов — уборка, покраска и маркетинг — стоит денег.

Некоторые недобросовестные домовладельцы действительно используют документы о выселении, чтобы получить от арендаторов дополнительную плату или увеличить юридические рычаги воздействия на них.Но ответственные арендодатели предпочли бы вести переговоры о снижении арендной платы или соглашаться с частичными платежами, чем нести расходы и неуверенность в выселении ранее надежных арендаторов.

Выплата частичной арендной платы вместо отсрочки выселения также лучше для арендаторов, которые в противном случае могут наложить еще более крупные обязательства, которые придется выплатить в будущем.

Продолжать вносить частичную арендную плату также лучше для арендаторов, которые в противном случае могут накопить большие обязательства, которые придется погашать в будущем.

Для поддержания работы арендаторов, домовладельцев и местной экономики необходимы три направления федеральной помощи

Если домохозяйства-арендаторы не могут платить своим арендодателям, а арендодатели не могут платить налоги на имущество, ипотечные кредиты, рабочих и подрядчиков, эта спираль ухудшит и без того ухудшающиеся местные экономические условия.

Органы власти города и штата по понятным причинам хотят защитить домохозяйства, которые сталкиваются с внезапной потерей дохода не по своей вине.А удержание людей в своих домах имеет важное значение для целей общественного здравоохранения прямо сейчас. Защита уязвимых домохозяйств при одновременном смягчении местного экономического ущерба требует немедленного вливания финансовой помощи со стороны федерального правительства. Необходимы три типа трат:

  • Отправляйте чеки людям . Оказание немедленной денежной помощи домохозяйствам как съемщикам, так и домовладельцам позволило бы им продолжать оплачивать предметы первой необходимости, включая жилье, продукты и медицинское обслуживание.
  • Предлагайте недорогие ссуды для поддержки малого и среднего бизнеса, включая фирмы по управлению недвижимостью и техобслуживанию . Если позволить предприятиям использовать больше ресурсов сейчас, это позволит им продолжать платить своим работникам и покупать товары и услуги у других предприятий.
  • Предоставлять гибкие гранты правительствам штата и местным властям . Города, округа и штаты находятся на переднем крае борьбы с нынешним кризисом — от здравоохранения до продовольственной безопасности и транспорта.Их основные источники доходов (налоги на имущество, налоги с продаж и налоги на услуги гостеприимства) уже сокращаются, поскольку предприятия закрываются, а домохозяйства направляются в укрытие на месте.

Прекращение выселений может показаться хорошим на бумаге, но это может непредвиденным образом усугубить местные экономические последствия пандемии. Вместо этого федеральное правительство должно выступить в роли кредитора последней инстанции, предоставив ссуды, гранты и прямые денежные выплаты. Люди, компании и сообщества по всей территории США.С. нужна помощь сейчас.

Может ли расторжение договора аренды повлиять на покупку дома?

После многих лет аренды вы мечтаете купить дом. А пока что важное жизненное событие требует от вас досрочного расторжения договора аренды. Расторжение договора аренды — не идеальный вариант, и вы можете беспокоиться о том, что это повредит вашей кредитной истории — и вашим шансам на получение ипотеки. Хорошей новостью является то, что расторгнутый договор аренды не будет отображаться в кредитном отчете и напрямую не повлияет на ваши кредитные рейтинги. Однако, если вы не заплатите деньги, которые вы должны арендодателю, вы можете получить счет для взыскания задолженности, который повредит ваш кредит и затруднит покупку дома в будущем.

Прочтите, чтобы узнать больше о расторжении договора аренды, потенциальном риске, связанном с этим, и о том, как контролировать и защищать свой кредит на протяжении всего процесса.

Что произойдет, если вы досрочно расторгнете договор аренды?

Что произойдет при досрочном расторжении договора аренды, зависит от условий аренды, а также от законов штата и местных законов. В большинстве случаев вы потеряете свой залог, и вам, возможно, придется заплатить другие сборы. Если арендодатель не может найти нового арендатора, он может взимать с вас арендную плату за оставшиеся месяцы аренды.

Если вы не заплатите причитающуюся сумму, домовладелец может подать на вас в суд. Если вы проиграете, вам может потребоваться оплатить судебные издержки, а также деньги, которые вы должны; за это судья может увеличить вашу зарплату.

Вместо того, чтобы тратить время и деньги на судебный процесс, домовладелец может предпочесть передать ваш долг стороннему сборщику долгов, который будет преследовать вас за деньги, которые вы должны. Если вы по-прежнему не платите, коллектор может подать на вас в суд.

Может ли расторжение договора аренды повлиять на вашу способность подавать заявление на ипотеку?

Расторжение договора аренды не будет отображаться в вашем кредитном отчете.Однако, если вы не оплатите непогашенные платежи и ваш счет будет продан коллекторскому агентству, эта задолженность появится в вашем кредитном отчете.

Счет в инкассо отрицательно сказывается на вашем кредите, что может затруднить получение выгодных условий по ипотечному кредиту. Поскольку инкассовые счета остаются в вашем кредитном отчете в течение семи лет, они могут повлиять на ваш кредит в далеком будущем. (Серебряная подкладка: с возрастом инкассовые счета меньше влияют на ваш кредитный рейтинг.)

Возможно, профессионал по недвижимости проинструктировал вас погасить любые сборы, прежде чем вы закроете ипотеку.Fannie Mae и Freddie Mac, крупные ипотечные компании, поддерживаемые государством, не требуют от заемщиков погашения счетов по сбору платежей до утверждения ипотеки на дом для одной семьи, а погашение счетов в коллекциях также не может улучшить ваш кредитный рейтинг. Кредитные бюро не обязаны удалять платные счета из вашего кредитного отчета. Новые модели кредитного скоринга, включая FICO 9 и VantageScore 3.0 и 4.0, игнорируют сборы с нулевым балансом, но старые модели кредитного скоринга, включая те, которые обычно используются ипотечными кредиторами, не учитывают.

Неисправные договоры аренды часто появляются в вашем отчете о проверке арендаторов, который некоторые ипотечные кредиторы просматривают при рассмотрении вашей заявки на получение кредита. Даже если они этого не сделают, кредитор может спросить ваших предыдущих арендодателей о вашей истории платежей, и расторгнутый договор аренды может помешать им дать вам восторженную оценку, когда позвонит ипотечный кредитор.

Как расторгнуть договор аренды, не разрушив кредит

Во многих случаях следующие юридически оправданные причины являются законными причинами для расторжения договора аренды без ущерба для вашей кредитной истории.

  • Дом нежилой. Арендодатели должны поддерживать недвижимость в пригодном для жизни состоянии. Если у вас не работает отопление, электричество или водопровод, или если недвижимость заражена паразитами, вам может быть оправдано расторжение договора аренды.
  • Ваш мир нарушен. У вас есть право на разумную тишину и покой в ​​вашем доме. Если ваш домовладелец приходит без предупреждения или разрешения, ваши соседи всю ночь громко слушают музыку или ненужный ремонт продолжается в течение нескольких месяцев, ваше спокойствие может считаться нарушенным.
  • Вы идете на действительную военную службу. Если вы подписали договор об аренде, а затем поступили на военную службу, вы можете в любой момент расторгнуть договор об аренде. Если вы подписали после того, как присоединились к вооруженным силам, вы можете расторгнуть договор аренды, только если вам было приказано развернуться на 90 дней или более или навсегда сменить станцию.
  • В вашем договоре аренды есть оговорка о расторжении. В некоторых договорах аренды указываются способы расторжения договора аренды без каких-либо последствий, например, путем уплаты арендной платы за определенное количество месяцев.
  • Вы в опасности. Если вас притесняют или преследуют, вы стали жертвой домашнего насилия или подверглись сексуальному насилию, вы можете расторгнуть договор аренды.

Законы об арендаторах и арендодателях различаются от штата к штату и даже от города к городу. Условия вашего договора аренды также могут включать основания, по которым вы можете досрочно расторгнуть договор аренды. Ознакомьтесь с конкретными условиями вашего договора аренды, а также с законами штата и местными законами, чтобы узнать, можете ли вы расторгнуть договор на законных основаниях.

Защитите свой кредит при расторжении договора аренды

Если вам действительно нужно расторгнуть договор аренды, как можно скорее обратитесь к арендодателю, получите сумму, которую вы должны в письменной форме, и выплатите ее до переезда. Сохраняйте записи о своих платежах на случай, если в дальнейшем возникнут вопросы. Проверьте свой кредитный отчет и кредитные рейтинги через несколько месяцев после переезда, чтобы убедиться, что счета для инкассо не появляются, и убедитесь, что разрыв договора аренды не повлиял на вашу кредитную историю. Когда вы подготовите свой кредит для ипотеки, настройте бесплатный кредитный мониторинг, чтобы следить за своим кредитом и получать уведомления о любых проблемах, которые могут вызвать удары на дороге.

10 причин, почему аренда может быть лучше покупки

Хотя владение домом является целью многих американцев на протяжении всей жизни, аренда имеет свои преимущества.Домовладение не для всех. В настоящее время уровень владения жильем в США высок, но так было не всегда. Исторически сложилось так, что семьям нужно было либо строить собственные дома, либо снимать дом у кого-то другого.

Для некоторых людей аренда может иметь больше смысла с учетом их финансового положения. Ниже приведены 10 преимуществ аренды дома вместо покупки.

Ключевые выводы

  • И аренда, и покупка имеют свои финансовые преимущества, а владение домом подходит не всем.
  • В отличие от домовладельцев, арендаторы не имеют затрат на техническое обслуживание или ремонт, и им не нужно платить налоги на недвижимость.
  • Для сдачи в аренду обычно требуется залог, равный арендной плате за один месяц, в то время как покупатель жилья должен иметь значительный первоначальный взнос — обычно около 20% от стоимости собственности — при покупке дома по ипотеке.
  • Как правило, арендаторы также имеют более низкие счета за коммунальные услуги, большую гибкость в выборе места проживания и доступ к удобствам, таким как бассейн или тренажерный зал, которые в противном случае могли бы быть чрезмерно дорогими.

1) Отсутствие затрат на техническое обслуживание и счетов за ремонт

Одним из преимуществ аренды дома является отсутствие затрат на обслуживание и счетов за ремонт. Когда вы арендуете недвижимость, арендодатель несет ответственность за все техническое обслуживание, улучшение и ремонт. Если прибор перестает работать или ваша крыша начинает протекать, вы звоните арендодателю, который должен его починить или заменить.

С другой стороны, домовладельцы несут ответственность за все расходы на ремонт, техническое обслуживание и ремонт дома.В зависимости от характера задачи это может оказаться довольно дорогим.

2) Доступ к объектам

Еще одно финансовое преимущество аренды — это доступ к удобствам, которые в противном случае были бы огромными расходами. Роскошь, такая как подземный бассейн или фитнес-центр, входит в стандартную комплектацию многих жилых комплексов среднего и высокого уровня без дополнительной оплаты для арендаторов.

Если бы домовладелец хотел иметь доступ к этим удобствам, его установка и обслуживание, вероятно, обошлись бы в тысячи долларов.Владельцы кондоминиумов должны будут платить ежемесячную плату за доступ к ним.

3) Отсутствие налогов на недвижимость

Одно из основных преимуществ аренды по сравнению с владением недвижимостью заключается в том, что арендаторам не нужно платить налоги на недвижимость. Налоги на недвижимость могут стать тяжелым бременем для домовладельцев и варьируются в зависимости от округа — в некоторых районах ежегодные расходы могут составлять тысячи долларов.

Хотя расчет налога на имущество может быть сложным, он определяется на основе оценочной стоимости дома и количества земли.Поскольку вновь построенные дома становятся все больше и больше, налоги на недвижимость могут стать серьезным финансовым бременем.

4) Без первоначального взноса

Еще одна область, в которой арендаторам выгоднее с финансовой точки зрения, — это первоначальные расходы. Арендаторы, как правило, должны внести залог в размере арендной платы за один месяц, который теоретически будет возвращен им при выезде, при условии, что они не повредили арендуемую собственность.

При покупке дома по ипотеке вам необходимо внести значительный первоначальный взнос — обычно около 20% от стоимости недвижимости.Конечно, этот первоначальный взнос приводит к появлению собственного капитала в доме, который только увеличивается по мере постепенного погашения ипотеки. А когда у вас есть свободный и чистый дом, у вас есть ценные вложения, которых арендаторы никогда не получат.

Тем не менее, сумма, необходимая для первоначального взноса за дом, значительно превышает сумму залога при аренде. Первоначальный взнос в размере 20% за дом, рыночная стоимость которого составляет 200 000 долларов, составляет 40 000 долларов. Средняя арендная плата за квартиру на острове Манхэттен в Нью-Йорке, одном из самых дорогих мест для жизни в США.S., в июле 2020 года стоил 4801 доллар. Тем, у кого нет денег на первоначальный взнос, лучше арендовать.

5) Больше гибкости в выборе места жительства

Арендаторы могут жить практически где угодно, в то время как домовладельцы ограничены теми районами, где они могут позволить себе покупку. Жизнь в дорогом городе, таком как Нью-Йорк, может быть недоступна для большинства покупателей жилья, но может быть возможна для арендаторов. Хотя арендная плата может быть высокой в ​​районах, где стоимость жилья также высока, арендаторам легче найти доступный ежемесячный платеж, чем покупателям жилья.

6) Немного опасений по поводу снижения стоимости собственности

Стоимость недвижимости повышается и понижается, и хотя это может сильно повлиять на домовладельцев, на арендаторов это влияет значительно меньше, если вообще влияет. Стоимость вашего дома может повлиять на размер уплачиваемых вами налогов на недвижимость и размер вашей ипотеки. В условиях нестабильного рынка жилья арендаторы могут пострадать не так сильно, как домовладельцы.

7) Возможность уменьшения размеров

Арендаторы имеют возможность перейти на более доступную жилую площадь в конце срока аренды. Такая гибкость особенно важна для пенсионеров, которым нужна менее дорогая альтернатива меньшего размера, соответствующая их бюджету.

Гораздо труднее вырваться из дорогого дома из-за комиссионных, связанных с покупкой и продажей дома. Кроме того, если домовладелец вложил значительную сумму денег в ремонт, цена продажи может не покрыть эти расходы, в результате чего он не сможет позволить себе продать и переехать.

8) Фиксированная сумма арендной платы

Размер арендной платы фиксируется на период действия договора аренды.Хотя арендодатели могут повысить арендную плату с уведомлением, вы можете составить более эффективный бюджет, поскольку знаете размер арендной платы, который вам необходимо платить.

Ипотека с фиксированной ставкой также позволяет эффективно составлять бюджет, но ипотека с регулируемой ставкой может колебаться, что часто приводит к увеличению выплат по ипотеке из-за более высоких процентных платежей. Налоги на недвижимость — еще одна переменная, которая может увеличить расходы домовладельцев, но не влияет на арендаторов.

9) Меньшие расходы на страхование

В то время как домовладельцы должны иметь страховой полис домовладельцев, эквивалентом для арендаторов является страховой полис арендатора, который намного дешевле и покрывает почти все, что принадлежит им, включая мебель, компьютеры и ценные вещи.Средняя стоимость страховки арендатора составляет 180 долларов в год, в то время как средний страховой полис домовладельца стоит 1211 долларов в год, согласно исследованию Института страховой информации за 2017 год.

10) Более низкие коммунальные расходы

Хотя дома могут различаться по размеру, они обычно больше, чем сдаваемые в аренду квартиры. В результате их отопление обходится дороже, а также могут быть более высокие счета за электричество. Арендуемые объекты обычно имеют более компактную и эффективную планировку этажей, что делает их более доступными для отопления и электроснабжения, чем у многих домов.

Итог

Владение домом может быть выгодным для домовладельцев в долгосрочной перспективе из-за суммы капитала, которую они приобретают в своем доме. Арендаторам нечего показать за годы арендной платы. Однако для тех, кто хочет избежать проблем, связанных с домовладением, расходов на содержание и налогов на недвижимость, аренда может быть лучшим вариантом. Конечно, это зависит от образа жизни, финансового положения каждого человека, а также от того, работает он или на пенсии.

Узнайте о терпении | Бюро финансовой защиты прав потребителей

Терпение — это когда ваш ипотечный служащий или кредитор позволяет вам приостановить или уменьшить выплаты по ипотеке на ограниченный период времени, пока вы восстанавливаете свои финансы.

Для большинства займов на ваш счет не будут добавляться дополнительные комиссии, штрафы или дополнительные проценты (сверх запланированных сумм), и вам не нужно будет предоставлять дополнительную документацию для соответствия требованиям.Вы можете просто сказать обслуживающему персоналу, что у вас возникли финансовые трудности, связанные с пандемией.

Терпение не означает, что ваши платежи прощены или аннулированы. Вы по-прежнему обязаны выплатить любые пропущенные платежи, которые, в большинстве случаев, могут быть возвращены со временем или при рефинансировании или продаже своего дома. До окончания отсрочки ваш сервисный центр свяжется с вами по поводу того, как погасить пропущенные платежи.

Помощь по ипотеке в связи с COVID-19: 4 вещи, которые нужно знать

С марта 2020 года миллионы домовладельцев получили отсрочку по закону CARES, что позволяет им временно приостановить или сократить выплаты по ипотеке.