Снижение ипотечной ставки в РФ приведет к положительным изменениям в нескольких сферах 
Решение задачи по достижению ставки по ипотечным кредитам в 7%, которую поставил президент РФ Владимир Путин, может привнести положительные изменения в нескольких сферах, сообщил ФБА «Экономика сегодня» экономист Дмитрий Адамидов.Задача поставлена — снизить до 7% годовых
Выполнение поставленной президентом Российской Федерации задачи о взятии курса на дальнейшее понижение процента ипотечного кредитовая, считает Дмитрий Адамидов, вполне осуществимо.
«Если, понижая ключевую ставку, понизить ставки по депозитам, облегчив резервирования, то добиться намеченной Владимиром Путиным цели можно. Но для того, чтобы оживить рынок жилья, недостаточно оказать воздействие только на ставку», — считает экономист.
Снижение процентов станет ощутимым только при условии повышения доступности жилья. В последнее время на строительном рынке наблюдается противоположная тенденция — стоимость квартир или частных домов повышается.
«Такое соотношение «низкий ипотечный процент — высокая стоимость квартиры» делает снижение ставки едва заметным, ведь потребители перестают чувствовать экономию. К тому же, после падения процентов россияне будут приобретать квартиры по цене выше, но на те же самые невысокие доходы», — разъяснил Адамидов.
Для достижения порога снижения ставки по ипотечным кредитам до 7-8%, предполагает эксперт, государству необходимо рассмотреть варианты внесения улучшающих изменений на строительном рынке, а также оказать влияние на работу банков.
Итог предыдущего снижения
Последнее снижение процентной ставки происходило в течение текущего года. Оно спровоцировало совершенно слабый и непродолжительный всплеск спроса. По сравнению с первичными изменениями ставок по ипотечным кредитам, такой результат нельзя назвать выдающимся.
«Если изначально снижения приводили к существенному увеличению потребительской активности, то сегодня сложно будет дождаться даже слабого колыхания в этом направлении», — предположил эксперт.
Особенно заметно отсутствие изменений будет в регионах, где нет высокооплачиваемой работы. Относительно невысокие цены на недвижимость не привлекают людей, а скорее побуждают их с предостережением относиться к ипотечному кредитованию и останавливаться в порывах приобрести квартиру.
«Региональные банки в некоторых случаях отказывают потенциальным потребителям из-за отсутствия достаточных для ипотечного кредитования доходов», — объяснил Дмитрий Адамидов.
Ипотека для многих россиян становится решением жилищной проблемы, однако для некоторых граждан она является серьезным шагом к получение квартиры через сокращение финансовых возможностей на десятилетия.
Ожидание результатов предстоящего
Для того, чтобы реализовать навес предложений, который есть в центральной части России, его нужно стимулировать. Это позволит строителям рассчитаться по кредитам.
«Нельзя забывать про то обстоятельство, что в России активно затоваривание на рынке жилищного строительства. Население считает ипотечное кредитование дорогим и предъявляет претензии к действительно низкому качеству нового жилья. В связи с этим застройщики сталкиваются с проблемной реализацией объемов», — рассказал Дмитрий Адамидов.
Основные рынки жилья в Российской Федерации — это крупные города, в которых многоквартирные дома построены после закрытия многих предприятий в стране.
«Поэтому понятие «инвестиционная квартира» носит сегодня гротескное значение. В новых домах часто встречаются квартиры, в которых никто не планирует жить. Их приобретали ради возможности сберечь денежные средства», — объяснил Дмитрий Адамидов.
Действительное изменение ситуации с доступностью жилья по ипотечному кредитованию, снижение качества предлагаемой недвижимости поднимают большие макроэкономические вопросы.
«К таковым я могу отнести вероятности перестройки финансовой системы страны, строительной системы, а также многие другие моменты, которые связаны с данной проблематикой. Но в любом случае, если снижение ипотечной ставки продолжится, то у государства появится повод вводить положительные изменения во многие сферы», — уточнил эксперт.
Правительству России в будущем для достижения желаемого результата на фоне снижения процентной ставки ипотечного кредитования не обойтись без реформирования банковской системы. Для того, чтобы выполнить поручение президента РФ, министерствам придется запустить контроль строительного сектора ради повышения качества его продукции.Имеет ли банк право изменить процентную ставку по ипотеке?
В последнее время банки все чаще стали пытаться изменить ставки по уже выданным ипотечным кредитам в одностороннем порядке. Мотивацией для повешения процентной ставки служит повышение ключевой ставки Центробанком. Однако согласно закону «О банках и банковской деятельности», финансовое учреждение не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения и саму процентную ставку по уже выданным займам, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
Может ли банк в одностороннем порядке изменить ипотечную ставку в сторону повышения?Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:
- Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
- Изменение процентной ставки по решению суда
- Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
- Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
- В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.
Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки. Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит. Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.
С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке. В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции. Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.
Повышение процентов по условиям договора
В ипотечном договоре, обе стороны – банк и заемщик, оговаривают все условия предоставления займа, в том числе и порядок каких-либо изменений, ведь ипотека берется на длительное время. Существуют кредитные соглашения, в которых, согласно законодательству, прописывается, что процентная ставка по ипотеке может быть изменена исключительно в сторону уменьшения. А есть такие кредитные договоры, где оговаривается, что банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку в сторону повышения.
Статья 451 Гражданского кодекса РФ гласит следующее:
«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Данное положение многие кредитные организации используют в качестве основания для пересмотра процентов. И если изменение процентных ставок действительно происходит, то банк обязан направить заемщику уведомление о планируе
Какие изменения произошли с ипотечным кредитованием в 2019 году
Новый 2019 год ознаменовался сразу рядом изменений, связанных с предоставлением ипотечного займа. Свежие новости по данной теме рассказывают о том, что поправки были внесены по личному поручению В.В. Путина. Президент РФ поручил Правительству разработать ряд правил, которые помогут определить целевые направления и порядок субсидирования ипотеки.
Помимо изменения действующих условий предоставления жилищных ссуд, были пересмотрены ставки по ипотеке и разработано новое направление в оказании соцподдержки семьям с двумя или тремя детьми. В данной работе мы постараемся рассказать, что будет с ипотекой в 2019 году и какие изменения действуют уже сегодня.
На каких условиях будет выполняться госсубсидирование ипотеки в 2019 году?
Начиная с 2019 года, в силу вступает указ Президента РФ о снижении процентной ставки по ипотечному кредитованию. Новый госпроект охватывает широкий круг граждан, поэтому, многие уверены, что на самом деле действует сразу несколько специальных программ с участием государства.
Речь идет не только о старых направления по оказанию финансовой поддержки населению, но и о новых вариантах субсидирования. Следует отметить такие программы:
- Ипотека для молодой семьи, в рамках которой предоставляется субсидия за второго ребенка.
- Финансовая помощь многодетным семьям при оформлении ипотеки после рождения третьего ребенка.
В рамках проектов предусмотрено оказание материальной помощи населению при рождении третьего ребенка. Фактически, участники новой программы смогут оформить ипотеку под 6 процентов годовых. Снижение процентной ставки обусловлено тем, что долговая нагрузка, которая ложится на семью при покупке квартиры, очень велика. Данное решение позволит значительно сократить расходы на оплату жилищной ссуды и тем самым расширить возможности граждан по приобретению квартиры.
Условия, при которых семьи смогут оформить ипотеку под 6% годовых
Последние новости по ипотеке в 2019 году говорят о том, что никаких ограничений по возрасту родителей ребенка и другим показателям не установлено. Чтобы стать участником госпроекта, соискатель должен удовлетворять следующим условиям:
- Второй или третий малыш должен появиться в семье в период с 01.01.2019 года до 31.12.2022 года. Дети, рожденные до или после этого периода, под действие программы не попадают.
- Оформить жилищную ссуду можно будет только после 01.01.2019 года, в любом банке РФ или в АО АИЖК. На ипотечные кредиты, взятые ранее, действие программы не распространяется.
- Максимально возможная сумма займа по льготной ипотеке предоставляется под 6-8% годовых для жителей столичных регионов, а также для других регионов РФ. Первоначальная сумма взноса составляет 20% от стоимости квартиры.
- Квартира должна быть приобретена на первичном рынке. Здесь может идти речь о готовом помещении, а может о квартире в строящемся доме по договору ДДУ. Ипотека может рассматриваться в отношении дома и земельного участка.
- Для семей, в которых ребенок родится до конца 2022 года, предусмотрена возможность рефинансирования ипотечного взятой ипотеки под 6% годовых на 3-5 лет соответственно.
- Чтобы получить возможность кредитования, клиенты должны будут сначала оформить, а затем передать в банк договор личного страхования, а также соглашение о страховке жилища.
Следует отметить, что субсидирование будет предложено государством лишь тогда, когда заемщик соблюдает все требования, а по ранее взятому кредиту своевременно вносит платежи. Такой подход со стороны государства станет стимулом для повышения уровня рождаемости в государстве.
Как будет происходить снижение ставки по ипотеке при появлении в семье ребенка?
Важным плюсом вынесенного решения является тот момент, что потенциальный заемщик принимает минимальное участие в проекте. Ему не нужно согласовывать предоставляемые льготы, ходить по инстанциям и направлять в банк различные заявки. Кредит сразу же оформляется по льготной ставке, после чего в течение 3-5 лет гражданин получает субсидирование от лица государства.
Благодаря тому, что программа носит долгосрочный характер, граждане смогут в течение установленного срока возвращать долг в минимальном размере. Причем при рождении второго ребенка срок субсидирования равен трем годам, а при появлении на свет третьего малыша – пяти годам. В случае появления сначала второго, а затем третьего малышей срок субсидирования будет составлять восемь лет.
Как будет предоставляться компенсация банкам?
В рамках нового ПП № 1711 от 30.12.2017 года банки будут получать компенсацию от государства уже после того, как ссуда будет выдана.
Важным моментом является то, что средства будут переданы финансовому учреждению в виде разницы между ставкой рефинансирования, действующей на начало месяца, в котором был выдан кредит, плюс два пункта и 6%, под которые предоставляется ссуда. Таким образом, банки смогут компенсировать недополученную прибыль от предоставления гражданам льготной ипотеки.
Заключение
Ипотечное кредитование является очень важным направлением в деятельности банков, поскольку позволяет гражданам приобрести жилую недвижимость на достаточно выгодных условиях. Такой вариант позволит гражданам частично уменьшить кредитное бремя и исключить ситуации с невозвратом долга.
Резкое снижение ключевой ставки: чего ждать ипотечным заемщикам :: Деньги :: РБК Недвижимость
Фото: Антон Ваганов/ТАСС
Совет директоров Центробанка на заседании в пятницу, 25 октября, снизил ключевую ставку сразу на 50 базисных пунктов, до 6,5%. В этом году ЦБ уже несколько раз снижал ставку рефинансирования, последний раз — в сентябре. Вслед за этим российские банки объявили о снижении ставок по жилищным кредитам. В Сбербанке прогнозировали два резких снижения ключевой ставки до конца года — в декабре ее могут уменьшить еще на 50 б.п., до 6%.
Банкиры и аналитики рынка недвижимости рассказали, как повлияет снижение ключевой ставки на ипотеку, спрос и цены на жилье в России.
«Снижение ставки поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу»
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:
— Совет директоров Банка России на четвертом подряд заседании принял решение о снижении ключевой ставки до 6,5%. Текущее значение минимально с 2014 года, когда было повышение с 5,5% до 7%. Основные кредиторы уже учли ожидания такого снижения в ставках по ипотечным кредитам, установив их на уровне 9,2–9,4%, банк «Дом.РФ» для покупки жилья в новостройках предлагает базовую ставку 8,9%. Продолжение снижения ключевой ставки формирует условия для достижения целевого показателя по ипотечной ставке национального проекта «Жилье и городская среда» в 2020 году на уровне 8,7%.
Динамика спроса на приобретение жилья с использованием ипотеки сильно зависит от уровня ставки по кредитам. Наблюдаемая в 2019 году динамика сформирует платежеспособный спрос на строящееся жилье и поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.
«Мы видим предпосылки для дальнейшего снижения ставок по ипотеке»
Оксана Матюшенко, руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка:
— Мы видим предпосылки для дальнейшего снижения ставок в связи с изменением ключевой ставки ЦБ. Это поможет стимулировать рынок и запустить следующую волну интереса к рефинансированию ипотечных кредитов, которая наблюдалась в 2018 году. Сейчас мы внимательно следим за постепенным ростом интереса к программам рефинансирования: он замедлился в начале года, а со второго полугодия опять набирает обороты. В 2019 году рынок ипотеки, безусловно, является рынком покупателя — это один из самых выгодных периодов в истории для приобретения недвижимости в ипотеку.
При этом ипотечные ставки не являются единственным определяющим фактором при принятии решения об ипотеке. Рынок становится более зрелым, поэтому в выборе заметную роль играют качество сервиса, легкость процесса получения и обслуживания ипотеки, которые ведущие игроки могут предложить благодаря автоматизации и цифровизации.
«В ближайшие месяцы на рынке возобновится рост спроса»
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— В краткосрочной перспективе снижение ставки ЦБ приведет к тождественному снижению средней ставки по ипотеке (при снижении ставки на 0,5% средняя ставка по ипотеке с нынешних 9,8–9,9% опустится до 9,4–9,5%, а отдельные ипотечные программы будут формироваться из 7,5–8,0% годовых). В ближайшие месяцы на рынке возобновится рост спроса, хотя вычленить в нем собственно ипотечный фактор не так просто. Снижение числа сделок этим летом было связано с переходом части проектов на эскроу-счета. Во-первых, в некоторых жилых комплексах регистрации не производились, хотя рекламная активность и общение с покупателями не останавливались. Во-вторых, часть покупателей решили отложить покупку из-за неопределенности. После того как стало ясно, что заметных изменений на рынке не произошло (продажи идут, цены почти не выросли), покупатели будут постепенно возвращаться на рынок и пойдут отложенные этим летом сделки. Динамика цен не претерпит изменений по сравнению с последними двумя-тремя месяцами — продолжится рост на 0,5–1% в месяц.
«В 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками»
Наталья Ващелюк, главный аналитик «Росбанк Дом»:
— Банк России не только снизил ключевую ставку, но и подтвердил готовность рассматривать вопрос об изменении ставки на одном из ближайших заседаний. Таким образом, не исключено, что нас ожидает еще одно снижение ключевой ставки в 2019 году.
Минимальные ставки по ипотечным кредитам банки предлагали летом 2018 года. В тот период ключевая ставка составляла 7,25%, то есть была на 0,75 п.п. выше, чем сейчас. В настоящее время на долю банков, чьи ставки по ипотеке выше прошлогодних минимумов, приходится более трети ипотечных кредитов на рынке. При этом только несколько игроков предлагают ставки, которые являются минимальными в их истории. Следовательно, на рынке ипотеки есть потенциал для снижения ставок, при реализации которого средняя ставка предложения до конца года может снизиться на 30–50 б.п. Таким образом, в 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками, что позволяет ожидать рост объема ипотечного кредитования в следующем году приблизительно на 25%.
«Спрос на жилье хоть и повысится, но вряд ли глобально»
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
— Снижение ключевой ставки традиционно сказывается на стоимости ипотеки, ставки с некоторым временным лагом снижаются соразмерно или чуть меньше. Безусловно, это поддерживает спрос на недвижимость, однако самый активный рост происходит не в момент планомерного снижения, а когда ставки вновь пойдут вверх. Это подтверждает опыт прошлого года: ажиотажный спрос на жилье пришелся на конец 2018 года — после того, как ставки начали расти. Дело в том, что люди спешат взять кредит, пока ставки не поднялись еще выше. Правда, если ипотечные ставки дойдут до 8%, многими потенциальными покупателями это может быть воспринято как дно, поскольку о таком уровне ставок говорил президент Владимир Путин. В подобном случае люди, возможно, решат, что ждать дальнейшего снижения уже некуда, и пойдут в банки.
Другое дело, что спрос был во многом реализован в конце прошлого (из-за начавшегося роста ставок) и начале текущего (в преддверии перехода на эскроу) года. Поэтому спрос хоть и повысится, но вряд ли глобально. К серьезному росту спроса может привести, в первую очередь, реальное снижение цен на недвижимость, а не снижение ставок в пределах 0,5–1%.